Bijlage 1 - Toelichting bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Graafdijk-West 2-4

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN GRAAFDIJK-WEST 2 T/M 4 TE MOLENAARSGRAAF

BESTEMMINGSPLAN

NL.IMRO.1978.BPGRAAFDIJKW4MLN-VG01 TOELICHTING GRAAFDIJK-WEST 2 T/M 4 TE MOLENAARSGRAAF

Colofon Opdrachtgever: Familie Tukker Familie Van Dieren Uitgevoerd door: Bureau Helsdingen te Vianen Helsdingse Voorweg 2 4133 ND Vianen advies@bureauhelsdingen.nl www.bureauhelsdingen.nl tel. 0347-370651 Bureau Helsdingen is een onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van Monumenten en Bouwhistorie, gespecialiseerd in boerderijen. Samenstelling: Ing. P.T. den Hertog Dhr. H. den Hertog Status: definitief Datum: 26-04-2021 2

INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING .............................................................................................................................................4 1.1 Aanleiding...........................................................................................................................................4 1.2 Ligging en begrenzing plangebied...................................................................................................5 1.3 Vigerend bestemmingsplan..............................................................................................................6 1.4 Leeswijzer ...........................................................................................................................................7 2 BESTAANDE SITUATIE .....................................................................................................................8 2.1 Algemeen ............................................................................................................................................8 2.2 Stedenbouwkundige structuur .........................................................................................................8 2.3 Huidig gebruik plangebied ...............................................................................................................8 3

PLANBESCHRIJVING........................................................................................................................10 3.1 Plan....................................................................................................................................................10 3.2 Ontsluiting en parkeren..................................................................................................................13 3.3 Landschappelijke inrichting ...........................................................................................................14 4 BELEIDSKADERS...............................................................................................................................15 4.1 Rijksbeleid.........................................................................................................................................15 4.2 Provinciaal beleid.............................................................................................................................17 4.3 Regionaal beleid ...............................................................................................................................21 4.4 Gemeentelijk beleid.........................................................................................................................22 4.5 Conclusie

..........................................................................................................................................25 5 ONDERZOEKEN................................................................................................................................26 5.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.)....................................................................................26 5.2 Geluidhinder ....................................................................................................................................27 5.3 Luchtkwaliteit...................................................................................................................................28 5.4 Bedrijven en milieuzonering ..........................................................................................................29 5.5 Bodem...............................................................................................................................................30 5.6 Asbest................................................................................................................................................31 5.7 Archeologische en cultuurhistorische waarden...........................................................................33 5.8

Watertoets.........................................................................................................................................40 5.9 Ecologie ............................................................................................................................................43 5.10 Externe veiligheid..........................................................................................................................45 5.11 Rioolstelsel......................................................................................................................................47 6 JURIDISCHE PLANOPZET..............................................................................................................48 6.1 Inleiding ............................................................................................................................................48 6.2 Systematiek van de regels ...............................................................................................................48 6.3 Bestemmingen..................................................................................................................................48 6.4 Aanduidingen ...................................................................................................................................49 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

.....................................................................................50 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ..........................................................................51 8.1 Vooroverleg......................................................................................................................................51 8.2 Zienswijzen.......................................................................................................................................51

3

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Op het adres Graafdijk-West 3 en 4 te Molenaarsgraaf in de gemeente Molenlanden was jarenlang een agrarisch bedrijf gevestigd. De agrarische functie is reeds enige tijd beëindigd, waardoor het perceel thans een woonfunctie heeft. Op het perceel is een cultuurhistorisch waardevol boerderijencomplex aanwezig. Het complex bestaat uit de voormalige boerderij a (rijksmonument met nummer 29962), een rietgedekte schuur b (met cultuurhistorische waarde, maar geen onderdeel van het rijksmonument) en een schuur c zonder cultuurhistorische waarde. Daarnaast is er nog een klein bakhuis d (zie afbeelding 1). De initiatiefnemers zijn voornemens om: - de boerderij a te restaureren en te verbouwen en daarin van de bestaande twee woningen (Graafdijk-West 3 en 4) er één te handhaven (nr. 3) en in de voormalige stal (die nu geen functie heeft) een kantoor (nr. 4a)1 te vestigen. - de in matige staat verkerende rietgedekte schuur b achter de boerderij te herbouwen met de bestaande hoofdvorm en met hergebruik van materialen. Dit wordt het woonhuis (nr. 4) van één van de initiatiefnemers. - de schuur c zonder cultuurhistorische waarde te slopen. - ten oosten van de monumentale boerderij, op perceel MLD00-D-740, een nieuwe woning (nr. 2) te bouwen. - het bakhuisje d te handhaven.

- verspreid over het erf enkele bijgebouwen te realiseren die deels dienen als berging voor de woningen op het perceel. - op perceel MLD00-D-498 het bestaande bouwvlak op te heffen. Het plan is voor een deel strijdig met het vigerend bestemmingsplan. Het oostelijke deel van het perceel heeft reeds een woonbestemming maar hier is geen bouwvlak in het bestemmingsplan opgenomen. De woning met huisnummer 3 / 4 betreft een agrarische bedrijfswoning en conform het vigerend bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’ van de gemeente Graafstroom (vastgesteld 25 januari 2010), mag een bedrijfswoning uitsluitend worden bewoond wanneer het in relatie staat tot een agrarisch bedrijf. Hierom is besloten om de bestemming van het perceel te wijzigen naar ‘Wonen’ en daarmee de functie van de bedrijfswoning te wijzigen naar een burgerwoning, conform het huidige gebruik, uitgebreid met de functie van beroep aan huis. In artikel 3.8.4 van de regels van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ kan worden gewijzigd naar ‘Wonen’. Aan de wijzigingsbevoegdheid zijn een aantal voorwaarden verbonden. Na een uitgebreid voortraject met de gemeente Molenlanden is een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld.

Dit voorontwerp is ter visie gelegd vanaf 13 januari 2021 voor een periode van zes weken. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Tijdens deze periode is een advies ontvangen van het Waterschap Rivierenland. Dit advies is op te vatten als wateradvies in het kader van de watertoetsprocedure. Dit advies is verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Vervolgens lag het ontwerpbestemmingsplan ter inzage vanaf 12 maart 2021 gedurende zes weken. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. 1

De huisnummers zijn te beschouwen als 'werknummers' in afwachting van een definitief huisnummerbesluit van de gemeente Molenlanden.

4

Boerderij a

Bakhuisje d Schuur/ bijgebouw b

Schuur c

Afbeelding 1: Overzicht bebouwing huidige situatie

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen ten westen van het dorp Molenaarsgraaf. Het plangebied is kadastraal bekend als MLD00, sectie D, nummers 724, 739, 740, 741, 302 (gedeeltelijk) en 498. Het plangebied wordt aan alle zijden behalve het noordoosten begrensd door de contouren van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’. In het noordoosten grenst het plangebied aan het bestemmingsplan ′Gemeente Graafstroom; Dorpskernen′ (zie afbeelding 2). Het plangebied betreft het bestemmingsvlak van de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ op de percelen MLD00-D-724 en 498 te Molenaarsgraaf en het noordelijk / oostelijk daarvan gelegen percelen MLD00-D-739, 740 en 741 met de bestemming 'Wonen' van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’. Perceel MLD00-D-302, waar overigens geen wijzigingen plaats zullen vinden, heeft de bestemmingen ‘Water’ en ‘Agrarisch met waarden’.

5

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Graafstroom'

Afbeelding 3: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan Bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’ Het onderhavige plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan 'Gemeente Graafstroom; Buitengebied', dat door de gemeenteraad van de gemeente Graafstroom is vastgesteld op 25 januari 2010. Tevens is van belang 'Buitengebied Graafstroom 3e herziening' uit 2015 met de dubbelbestemmingen voor 'archeologie' en 'waterstaat - waterkering'. En ook de 'Parapluherziening Buitengebied Graafstroom' uit 2018 met de vrijwaringszone- dijk.

6

Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: - Agrarisch met waarden (westelijk en zuidelijk deel); - Wonen (oostelijk deel); - Water (sloot tussen noord en zuid). Met de dubbelbestemming: - Archeologie 1 (percelen 724, 739, 740, 741 geheel en het noorden van 302) - Archeologie 4 (noordoosten perceel 498) - Archeologie 8 (zuidwesten perceel 498) En de aanduidingen: - Functieaanduiding Cultuurhistorische waarden - Gebiedsaanduiding wetgevingszone aanlegvergunning gevoelige bodem - Gebiedsaanduiding wetgevingszone aanlegvergunning overgangsgebied - Gebiedsaanduiding wetgevingszone wijzigingsgebied dorpslint (percelen 724, en 739, 740, 741 en het noorden van 302) - Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk (noordelijke deel percelen 724, 740 en 741) - Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – molenbiotoop (noordoosten perceel 498).

1.4 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het plan zijn beschreven: Hoofdstuk 2: Bestaande situatie; Hoofdstuk 3: Planbeschrijving; Hoofdstuk 4: Beleidskaders; Hoofdstuk 5: Onderzoek/verantwoording; Hoofdstuk 6: Juridische planopzet; Hoofdstuk 7: Economische uitvoerbaarheid; Hoofdstuk 8: Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

7

2 BESTAANDE SITUATIE 2.1 Algemeen Het plangebied is gelegen direct ten westen van het dorp Molenaarsgraaf. Dit was een zelfstandige gemeente totdat het onderdeel werd van de gemeente Graafstroom. Later ging Graafstroom op in de gemeente Molenwaard, en sinds 2019 is het onderdeel van de gemeente Molenlanden. De gemeente Molenlanden vormt het grootste gedeelte van de Alblasserwaard.

2.2 Stedenbouwkundige structuur Het plangebied is gelegen ten westen van de bebouwde kom van de kern Molenaarsgraaf. Het is onderdeel van de lintbebouwing aan de Graafdijk-West, die van Molenaarsgraaf tot Bleskensgraaf loopt, aan de zuidzijde van de Graafstroom. Graafdijk-West is onderdeel van een veel langer bebouwingslint dat vrijwel ononderbroken doorloopt van de Vuilendam in het oosten tot en met Oud-Alblas in het westen. De bebouwing langs de Graafdijk-West is opgetrokken uit bakstenen gevels, afgewisseld met gepleisterde gevels, en doorgaans voorzien van keramische blauwgrijs gesmoorde pannen daken of rieten daken. De meeste woningen zijn voorzien van een zadeldak, al dan niet met wolfseinden, maar een mansardekap komt hier en daar ook voor. De gebruikte kleuren voor onder andere gevelstenen, overstekken, kozijnen, deuren zijn over het algemeen ingetogen en in harmonie met het landschap. De woningen hebben een landelijke uitstraling. De nokrichting van de bebouwing is, met enkele uitzonderingen, haaks gericht op de Graafdijk-West. De voorgevelrooilijn volgt de Graafdijk-West consequent, waarbij de bebouwing op een kleine afstand is gelegen van de weg, waardoor er ruimte is voor kleine voortuinen. Door de aanwezigheid van de voortuinen is een zachte overgang van de openbare ruimte naar de privéterreinen gecreëerd.

De lintbebouwing is een smalle strook die de overgang vormt naar het agrarische achterland achter de woningen en de boerderijen. De Voorwetering vormt een logische begrenzing tussen de strook met bebouwing en het agrarisch gebied. De bebouwing op het perceel MLD00-D-724 te Molenaarsgraaf is qua schaal groter dan de meeste overige bebouwing in het lint. Het plangebied is groen omzoomd.

2.3 Huidig gebruik plangebied Op het perceel Graafdijk-West 3 en 4 te Molenaarsgraaf in de gemeente Molenlanden was jarenlang een agrarisch bedrijf gevestigd. De agrarische functie is reeds lange tijd beëindigd, waardoor het perceel thans een woonfunctie heeft met twee woningen. Eén van de twee woningen is recent leeg gekomen. De andere woning wordt bewoond door de huidige eigenaars. Gezien hun leeftijd wordt het onderhoud van het gehele complex voor hen een steeds grotere opgave. Op het perceel is een cultuurhistorisch waardevol boerderij complex aanwezig. De stal van deze boerderij staat reeds vele jaren leeg.

8

Het complex bestaat uit een erf met daarop de volgende gebouwen (zie afbeelding 1): gebouw Boerderij a

status Rijksmonument

Rietgedekte schuur b

Cultuurhistorisch waardevol Geen cultuurhistorische waarde Beeldbepalend onderdeel van het erf

Schuur c Bakhuis d

huidige functie 2 woningen (nr. 3 en 4) en een leegstaande stal schuur, berging

oppervlakte 590 m²

schuur, berging

157 m²

schuur, berging

10 m²

113 m²

Tabel 1: aanwezige bebouwing

Afbeelding 4: overzicht kadastrale percelen.

9

3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Plan De initiatiefnemers zijn voornemens om: - de huidige structuur intact te laten; - de boerderij a te restaureren en te verbouwen en daarin van de bestaande twee woningen (huisnr. 3 en 4) er één te handhaven (nr. 3) en in de voormalige stal (die nu geen functie heeft) een kantoor van maximaal 250 m² te vestigen ten behoeve van een MKB in de dienstensector (huisnr. 4a)2; - daarachter zal de in matige staat verkerende rietgedekte schuur worden herbouwd met de bestaande hoofdvorm en met hergebruik van materialen en met een serre aan de achterzijde. Dit wordt het woonhuis van één van de initiatiefnemers (huisnr 4); - de schuur b zonder cultuurhistorische waarde te slopen; - op perceel MLD00-D-740 een nieuwe woning te bouwen van maximaal 600 m³ (huisnr 2); - verspreid over het erf enkele bijgebouwen te laten bouwen van maximaal 75 m² per woning die deels dienen als berging voor de woningen op het perceel en deels voor de vergroting van het wooncomfort. Ook zullen hier installaties ondergebracht worden; - het bouwvlak op perceel MLD00-D-498 te saneren om de ruimtelijke kwaliteitswinst van het plan definitief te borgen.

Afbeelding 5: Nieuwe erfindeling en landschappelijke inrichting. Tekening: Tukker Architectuur en Advies, Capelle aan den IJssel met wijzigingen door Bureau Helsdingen.

2

De huisnummers zijn te beschouwen als 'werknummers' in afwachting van een definitief huisnummerbesluit van de gemeente Molenlanden.

10

Afbeelding 6: Zichtlijnen naar het achterliggende, open polderlandschap. Tekening: Tukker Architectuur en Advies, Capelle aan den IJssel met aanpassingen door Bureau Helsdingen, Vianen In artikel 3.8.4 van de regels van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ kan worden gewijzigd naar ‘Wonen’. Aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende voorwaarden verbonden: a. de bebouwde oppervlakte van de voormalige bedrijfswoning of boerderijgebouw (inclusief de inpandige stal / het inpandig deel) mag niet worden vergroot; b. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" mag de agrarische verschijningsvorm van de voormalige boerderij niet worden aangetast; c. de bestaande situering van de bebouwing mag niet worden gewijzigd; (zie §3.1.1) d. woningsplitsing is uitsluitend toegestaan voor zover het betreft een (voormalige) boerderij; e. de bebouwing dient te worden verminderd tot maximaal 1500 m3; (zie §3.1.1) ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" is sloop van cultuurhistorisch waardevolle panden niet toegestaan; f. een woning kan uitsluitend worden toegestaan indien voldaan wordt aan de geldende geurnormen of afstanden; g.

er wordt voldaan aan de eisen ten aanzien van externe veiligheid; h. de wijziging mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving; i. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie; 11

j.

voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder; k. de waterhuishouding wordt niet onevenredig aangetast; hiertoe wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder; l. de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in 3.1 omschreven waarden. m. de regels van de bestemming ‘Wonen’ worden van overeenkomstige toepassing verklaard. Herbestemming leegstaande stal tot kantoor Middels het plan wordt de cultuurhistorische, monumentale boerderij a verbouwd en aangepast naar de hedendaagse gebruikseisen. Van de beide woningen in de boerderij blijft er één (nr. 3) bestaan. Het achterhuis van de boerderij bestaat voor het grootste deel uit de voormalige koeienstal die al decennialang geen functie meer heeft. Eén van de initiatiefnemers wil hier zijn bedrijf vestigen. Dit bedrijf is een MKB (ingenieursbureau) waarin ca. 10 personen werkzaam zijn die zich bezig houden met ontwerp, programmeren, advies en consultancy. Er is geen publieksbalie en geen sprake van detailhandel. Incidenteel zijn er bezoekers. De thans leegstaande stal zal worden verbouwd ten behoeve van deze kantoorfunctie. De beschikbare inpandige ruimte is voldoende om hierbinnen een kantoor van maximaal 250 m² te vestigen.

Binnen het volume van het huidige stalgedeelte wordt een kantoorfunctie aangebracht van de begane grond tot aan het dak, bestaande uit twee dan wel drie verdiepingen. Dit is meer dan het oppervlak van 60 m² die doorgaans wordt gehanteerd voor aan huis gebonden bedrijven. Er is geen sprake van dat het bestaande volume wordt uitgebreid voor deze kantoorfunctie. Realisatie van een kantoor op deze plaats zal niet leiden tot een toename van de parkeerdruk op de Graafdijk-West; alle benodigde parkeerplaatsen kunnen namelijk op eigen terrein aangelegd worden (zie §3.2). Door dit initiatief krijgt de monumentale boerderij opnieuw een functie en daarmee is het onderhoud en behoud van de boerderij voor de nabije toekomst verzekerd. De huidige positie en maatvoeringen (zoals goot- en bouwhoogte) van de boerderij zelf zullen ongewijzigd blijven, zoals ook de cultuurhistorische karakteristieken van de boerderij. Hierdoor worden de cultuurhistorische, (historische-) stedenbouwkundige en (historisch-) architectonische waarden van de boerderij, het lint en het landschap behouden. Tevens zal de schuur c zonder cultuurhistorische waarde, achter op het erf, gesloopt worden. De rietgedekte schuur b verkeert in matige staat en zal worden herbouwd met behoud van de huidige hoofdvorm en uitstraling.

Middels het plan wordt de agrarische bestemming gewijzigd in een woonbestemming met een specifieke vorm van wonen. Hierdoor wordt eventuele nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf uitgesloten, wat in het kader van bedrijven- en milieuzonering voorziet in een verbeterde situatie. Ook wordt de bouw van een stal of een andersoortig gebouw op perceel 498 uitgesloten. Door perceel 724 te voorzien van een woonbestemming wordt het huidige gebruik positief bestemd en is het in overeenstemming met de overige bebouwing in de lintbebouwing langs de GraafdijkWest. De woonbestemming zal het gehele perceel beslaan. Het onderhavige plan betreft hiermee uitsluitend een juridisch-planologische wijziging. Nabijgelegen bestemmingen en functies ondervinden geen onevenredige afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden.

12

3.1.1 Inconsequenties Het plan voldoet aan de gestelde voorwaarden als opgenomen in artikel 3.8.4 uit de regels van het vigerend bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’. Uitzondering is 3.8.4.c; de sloop van de schuur zonder cultuurhistorische waarde en de plaatsing van enkele bijgebouwen zijn strikt genomen wijzigingen in de situering van de bebouwing. Deze voorwaarde is strijdig met 3.8.4.e. Het terugbrengen van het bebouwde oppervlak is per definitie een wijziging in de situering van de bebouwing. Aangezien de voorwaarden tegenstrijdig zijn en 3.8.4.e beter aansluit op het beleid van provincie Zuid-Holland, die het saneren van agrarische bijgebouwen zonder cultuurhistorische waarde stimuleert, is gekozen om voorwaarde 3.8.4.e zwaarder te laten wegen in de planvorming dan 3.8.4.c. Indien de gemeente toestemming verleent voor het wijzigen van de bestemming van 'agrarisch met waarden' naar 'wonen', hebben de woningen recht op bijgebouwen. Deze bijgebouwen mogen maximaal 75 m² groot zijn, in combinatie met de oppervlakte bouwwerken, geen gebouw zijnde. Het terugdringen van het bebouwde oppervlakte betreft de sloop van een voormalig agrarisch bedrijfsgebouw. Hier is de zogenaamde sloopbonus van toepassing.

Volgens het vigerend bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom’ inclusief ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’’, waar het onderhavige plan op aansluit, is het in het geval van het saneren van voormalige bedrijfsgebouwen een bebouwd oppervlak van 50 m² vermeerderd met 20% van het meerdere, met een maximum van 100 m², toegestaan. Het bijgebouw dat de te slopen schuur komt te vervangen zal conform de sloopbonus gebouwd worden op het terrein bij de woning Graafdijk-West 4.

3.1.2 Beoordeling principeverzoek Een voorloper van het principeverzoek is op 26 november 2019 positief beoordeeld door de Monumentencommissie Molenlanden. De commissie was 'verrast door het goed uitgewerkte plan'. Het advies is opgenomen in de bijlage. De gemeente Molenlanden is op 08-09-2020 akkoord gegaan met een vernieuwde versie van het principeverzoek.

3.2 Ontsluiting en parkeren Ontsluiting Het perceel Graafdijk-West 3 en 4 te Molenaarsgraaf wordt in de bestaande situatie ontsloten middels een dubbele oprit op de Graafdijk-West ten oosten van de boerderij en een lange inrit ten westen van de boerderij. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Ten behoeve van de nieuwe woning Graafdijk-West 2 wordt een nieuwe ontsluiting voorzien. Aangezien deze ontsluiting binnen een 'vrijwaringszone - dijk' is gelegen, zal hiervoor een vergunning bij Waterschap Rivierenland worden aangevraagd. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. Uitgaande van het type ‘koop, vrijstaand’ liggend in een ‘niet stedelijk gebied’ in de ‘(rest) bebouwde kom’ wordt uitgegaan van een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per vrijstaande woning en 2,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo voor ten behoeve van het kantoor zonder baliefunctie. In combinatie met de verkeersgeneratie, die het grootst is op werkdagen in de middag, resulteert het plan in een benodigde parkeerbehoefte van 9,68 parkeerplaatsen voor de woningen en het kantoor. Voor de rekenkundige onderbouwing, zie de tabel op de volgende pagina.

13

Aangezien het onderhavige plan een functiewijziging met een uitbreiding in bestaand gebied betreft, kan het aantal aantoonbaar toewijsbare parkeerplaatsen van de oude functie in mindering worden gebracht op de nieuwe parkeerplaatsopgave. Het aantal toewijsbare parkeerplaatsen is gebaseerd op de parkeerplaatsverplichting ten tijde van de realisatie/oprichting van de bestaande bestemming. De bestaande bestemming is 'agrarisch met waarden'. Aangezien er sinds de middeleeuwen agrarische activiteiten plaatsvinden binnen het plangebied, kan het aantal toewijsbare parkeerplaatsen nooit een relevant criterium zijn. In plaats daarvan is gekeken naar het berekend aantal parkeerplaatsen op eigen terrein, binnen de huidige situatie. De huidige parkeervoorzieningen betreffen een dubbele garage met dubbele oprit en een enkele oprit zonder garage. In de huidige situatie voorziet het plangebied in 4,4 berekende parkeerplaatsen. Als de parkeerbehoefte in mindering wordt gebracht met de berekende parkeerplaatsen, en de som naar boven wordt afgerond, blijkt dat er 6 benodigde parkeerplaatsen zijn. De benodigde parkeerbehoefte wordt volledig opgelost op eigen terrein (zie afbeelding 5). Hiermee wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm. De parkeerplaatsen zullen landschappelijk worden ingepast. Bij de inpassing van de parkeerplaatsen zullen de zichtlijnen intact blijven.

Werkdag och‐ Kencijfer Aantal tend Woningen vrijstaand bewoners

2

3

Werkdag mid‐ Product dag

50%

3

Werkdag Product avond

Product

50%

3

90%

5,4

Woningen vrijstaand bezoekers

0,3

3

10%

0,09

20%

0,18

80%

0,72

Kantoor

2,6

2,5

100%

6,5

100%

6,5

5%

0,325

Som

9,59

9,68

Berekend aantal parkeerplaatsen

4,4

4,4

Verschil

N.v.t.

5,28

Afgerond naar boven

Werkdag Product nacht

N.v.t.

6

Tabel 2: parkeerkencijfers en verkeersgeneratie: deel I. Koopavond

6,445

Product Zaterdagmiddag Product Zaterdagavond Product Zondagmiddag Product

80%

4,8

100%

6

60%

3,6

80%

4,8

70%

4,2

70%

0,63

0%

0

60%

0,54

100%

0,9

70%

0,63

5%

0,325

0%

0

0%

0

0%

0

0%

0

5,755

6

4,14

5,7

5,03

4,4

4,4

4,4

4,4

4,4

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

Tabel 2: parkeerkencijfers en verkeersgeneratie: deel II.

3.3 Landschappelijke inrichting De nieuw te realiseren woningen, bijgebouwen en parkeerplaatsen zullen landschappelijk ingepast worden. Voor de landschappelijke inpassing is het Molenwaards kookboek (blz. 23 – 24) het belangrijkste inspiratiedocument. De landschappelijke inpassing zal de traditionele erfindeling volgen en gebruik maken van inheemse soorten. De aanwezige landschappelijke waarden en structuren blijven intact. Ook blijven de zichtlijnen naar de achterliggende polder behouden (zie afbeelding 6). Met het saneren van het bouwvlak op perceel 498 worden de doorzichten naar de polder en de weidsheid van het landschap ook op de lange termijn gewaarborgd.

14

4 BELEIDSKADERS 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Het Rijk streeft naar een Nederland dat concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Dit wil hij doen met een krachtige aanpak, die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De SVIR is opgesteld aan de hand van deze filosofie. In de SVIR laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Het Rijk geeft aan dat landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten identiteit geven aan een gebied en culturele voorzieningen en cultureel erfgoed bovendien van groeiend belang zijn voor de concurrentiekracht van Nederland.

In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk verantwoordelijk blijft voor het cultureel en natuurlijk UNESCO Werelderfgoed (inclusief de voorlopige lijst), kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en het maritieme erfgoed. Het beleid ten aanzien van landschap is echter niet langer een Rijksverantwoordelijkheid en laat het Rijk over aan de provincies. Het onderhavige plan bevat een Rijksmonument. Dit pand is in het vigerende bestemmingsplan aangeduid met cultuurhistorische waarden. Middels deze status worden de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden, (historische) monumentwaarden en (historisch)architectonische waarden behouden dan wel hersteld. Het plan voorziet in het verbouwen en deels restaureren van de monumentale, cultuurhistorisch karakteristieke boerderij, waarbij de cultuurhistorische waarden gehandhaafd blijven. Hierdoor voorziet het plan in het behouden dan wel herstellen van de eerdergenoemde waarden. Ter bescherming van deze waarden zal in het nieuwe bestemmingsplan de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' worden overgenomen uit het moederplan.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in het Barro. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam, Werelderfgoed en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk pro-actief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

15

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van het Bro op een aantal punten gewijzigd. In het geval dat in het ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden, zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is, hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. De vraag is: ‘Wanneer is sprake van een ‘stedelijke ontwikkeling’?’.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (Afdeling Bestuursrecht Raad van State (ABRvS) 14 januari 2014, European Case Law Identifier (ECLI):NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013: 2471). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3).

Het onderhavige plan betreft uitsluitend een functiewijziging van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning met een kantoor aan huis, de bouw van een nieuwe woning, de herbouw van een schuur en de sloop van een schuur. Er wordt één wooneenheid toegevoegd en één bouwvlak gesaneerd. Het onderhavige plan betreft volgens jurisprudentie geen nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’, waardoor toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk is en derhalve achterwege gelaten kan worden. Cultuurhistorische waarden Volgens het Bro is het in een bestemmingsplan verplicht om in de toelichting van het bestemmingsplan een gemotiveerde beschrijving op te nemen van de wijze waarop rekening gehouden is met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden (gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap). Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Dit betekent dat een analyse gemaakt moet worden van de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Daaraan moeten conclusies verbonden worden die in een bestemmingsplan verankerd worden. In het plangebied zijn volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zuid-Holland de volgende cultuurhistorische waarden aanwezig: 16

Monumentale waarden: - De boerderij is een rijksmonument. - De boerderij heeft de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Archeologische waarden: - Het noorden van het plangebied is gelegen binnen de middeleeuwse dorpskern van Molenaarsgraaf. Hier is een hoge archeologische verwachtingswaarde. - Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat de boerderij is gelegen op een woonheuvel en dat betekent dat deze bewoningsplek teruggaat tot op de eerste boerderijen uit de tijd van de ontginning van de Alblasserwaard. Op de plaats is sprake van ononderbroken bewoning sinds de late middeleeuwen. In de cultuurhistorische atlas van de provincie Zuid-Holland is dit niet weergegeven. Aangezien de nieuw te bouwen woning (nr. 2) verhoogd gebouwd zal worden, is archeologisch onderzoek op deze locatie niet noodzakelijk. Dit geldt ook voor de woning die op de plaats komt van de rietgedekte schuur; hier is de bodem recentelijk verstoord zodat hier geen archeologische waarden meer aanwezig zijn. Bij toekomstige bodemingrepen op het terrein zal vervolgonderzoek in de vorm van kruisraaiboringen noodzakelijk zijn. - Het grootste gedeelte van het plangebied, met uitzondering van de zuidwesthoek van perceel 498, is gelegen binnen een archeologisch waardevolle zone. - De formatie van Echteld is drie tot vijf meter en dieper onder het maaiveld gelegen.

Hier is een hoge archeologische verwachtingswaarde. - Het noorden van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', het midden en oosten de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ en het zuidwesten de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 8’. Landschappelijke waarden: - Het perceel grenst in het noorden aan de Graafdijk-West, de noordelijke grens van de polder Molenaarsgraaf. De dijk is gaaf en van hoge waarde. - De bebouwing langs de Graafdijk-West vormt een polderlint van zeer hoge waarde. - Ten noorden van de dijk ligt de Graafstroom, een hoofdwetering van zeer hoge waarde. - Het gehele perceel is gelegen binnen de polder Molenaarsgraaf, een veenontginning van redelijk hoge waarde. - Het perceel ten zuiden van het plangebied is van zeer hoge waarde vanwege de ruimtelijke relatie tussen het dorp Molenaarsgraaf en het omringende landschap. Stedebouwkundige waarden: - De bebouwing langs de Graafdijk-West vormt een polderlint van zeer hoge waarde. - Het oosten van het plangebied valt gedeeltelijk binnen de molenbiotoop van de Kerkmolen.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte. De Omgevingsvisie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Het centrale doel van de Omgevingsvisie is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder omgevingskwaliteit wordt het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen verstaan. Deze kwaliteiten zijn in kaart gebracht in de Kwaliteitskaart.

17

Kwaliteitskaart De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. In de Omgevingsvisie heeft de provincie de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen vastgelegd op de kwaliteitskaart. De volgende kwaliteiten zijn in het plangebied aanwezig: Kaartlaag Laag van de ondergrond Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Kwaliteit Rivierdeltacomplex; rivierklei en veen Linten; dijklint

Richtpunt Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Laag van de culVeenlandschap; Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten tuur- en natuurveen(weide)landschap zijn beeldbepalend en worden behouden.Ontwikkelingen landschappen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen.Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden.Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer.

Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Laag van de stede- Bouwwerken voor Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energieopweklijke occupatie energieopwekking king zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Laag van de stede- Stads- en dorpsranBij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energieopweklijke occupatie den; dorpsrand king zal een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Laag van de bele- Geen kwaliteiten N.v.t. ving binnen deze laag in het plangebied

Tabel 3: kwaliteiten volgens de kwaliteitskaart

Voor het plangebied komt het erop neer dat de provincie in haar beleid blijft streven naar een vitaal platteland. Nieuwe ontwikkelingen vinden bij voorkeur plaats binnen het Bestaand Stadsen Dorpsgebied (BSD). Nieuwe ontwikkelingen kunnen alleen plaats vinden als er sprake is van een aantoonbare (maatschappelijke) vraag en/of een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het plan betreft een kleinschalige ontwikkeling buiten het BSD. Het onderhavig plan betreft vanuit de jurisprudentie geen stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’ is daarmee niet vereist dan wel noodzakelijk (paragraaf 6.1.3).

18

Afbeelding 7: Uitsnede kaart Bestaand stads- en dorpsgebied. Het BSD is het rood gekleurde gebied rechts. Het plangebied is gelegen buiten het BSD (zie afbeelding 7), maar binnen de contouren van de ‘bebouwde ruimte’. Binnen het gebied ‘bebouwde ruimte’ (systeem van kernen en linten) streeft de provincie Zuid-Holland naar het beter benutten van deze ruimte voor een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied door het stimuleren en faciliteren van verdichting, herstructurering en transformatie. Het onderhavige plan zorgt, aangezien het plan het behoud van de rijksmonumentale boerderij waarborgt, voor een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de individuele, bedrijfs- en maatschappelijke belangen en overige belangen in de directe omgeving worden niet nadelig beïnvloed. Het onderhavige plan sluit hierdoor aan bij de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie en voldoet daarmee aan op de richtpunten voor ontwikkelingen in de gebieden ‘rivierdeltacomplex’, ‘veenweidelandschap’, ‘linten’ en ‘dorpsrand’. ‘Bouwwerken voor energieopwekking’ zijn voor het onderhavige plan niet van toepassing. Voor de inrichting van het plangebied is door een landschapsarchitect een landschappelijk beplantingsplan opgesteld.

4.2.2 Gebiedsprofiel Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Als uitwerking van de kwaliteitskaart zijn in het buitengebied van Zuid-Holland voor zeventien gebieden een gebiedsprofiel opgesteld. Voor de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is tevens een gebiedsprofiel opgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van de karakteristieken, de ontwikkelingen, de kwaliteiten en de ambities in het gebied. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om kwaliteit van de plannen en ontwikkelingen te stimuleren. De acht belangrijkste ambities waar het gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden op richt zijn: 1. Het veiligstellen van de oost-west oriëntatie van de open ruimte in de Alblasserwaard. 2. Het veiligstellen en waar mogelijk versterken van het lommerrijke karakter van de Vijfheerenlanden als contrast met de Alblasserwaard. 3. Het behoud van de kamerstructuur, door het herkenbaar houden van de middeleeuwse polderkaden en de linten.

19

4. Het herkenbaar houden en versterken van de differentiatie tussen en binnen de linten. 5. Het herkenbaar houden en versterken van het hoofdwatersysteem. 6. Het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardige dorpsranden bij het bouwen aan de dorpskernen. 7. Het bij de stedenband middels aantrekkelijke routes naar het landelijk gebied kwalitatief versterken van de stad-landrelaties. 8. Het behouden en versterken van het contact met de rivier in de stedenband, met name bij herstructureringen en dijkverbeteringen. Het onderhavige plan en bijbehorende landschappelijk beplantingsplan sluiten aan bij de bovenstaande ambities van het gebiedsprofiel.

4.2.3 Omgevingsverordening Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9).

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: - zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en - het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: - Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en - Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Gezien het plan kleinschalig is en geen wijzigingen op structuurniveau voorziet, kan het plan worden geschaard binnen de categorie ‘inpassen’. De ontwikkeling is gebiedseigen en passend bij de schaal en aard van het gebied. Bij de planvorming is rekening gehouden met de richtpunten uit de kwaliteitskaart.

20

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. Middels het onderhavige plan wordt langdurige leegstand en daarmee verpaupering van een rijksmonumentale boerderij voorkomen. De nieuwe woning wordt op een passende wijze vormgegeven (ondergeschikt aan de boerderij) en landschappelijk ingepast. Zo ontstaat een economisch toekomstbestendige situatie. Het plangebied wordt verder landschappelijk ingericht middels streekeigen erfbeplanting.

Het onderhavige plan draagt daarmee bij aan de versterking van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van het landschap en is derhalve in overeenstemming met het regionaal beleid.

4.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen. De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar. Molenaarsgraaf is een woondorp (kleine kern met beperkte voorzieningen). Het meest voorkomende mentalitymilieu is ‘Traditionele Burgerij’.

Om flexibel in te kunnen spelen op de behoefte is het van belang kleinere plannen tot ontwikkeling te brengen. Dit plan, dat uit slechts één extra woning bestaat, voldoet aan die behoefte en is daarmee passend in de regionale woonvisie. Het plan is conform de afspraken afgestemd in de regio.

21

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Structuurvisie Graafstroom Op 29 maart 2011 heeft de voormalige gemeente Graafstroom de ‘Structuurvisie Graafstroom’ vastgesteld. Met de structuurvisie wilde de gemeente een stap zetten naar een vitale gemeente waar het goed wonen, werken en leven is voor jong en oud. De gemeente heeft als motto om ook in de toekomst ‘prettig samen te leven in een groene oase van rust en ruimte’. De visie is gericht op het behoud van het bestaande; het karakteristieke landschap, de cultuurhistorisch waardevolle elementen, het relatief grote voorzieningenaanbod dat zo kenmerkend is voor de gemeente en de dynamiek in de kernen en linten. Wat betreft dorpsontwikkeling wordt ingezet op het behoud van de dynamiek in de kernen en linten. Het afwisselende karakter van kleinschalige bedrijvigheid, agrarisch gebruik en woningbouw zorgt dat het gebied dynamisch blijft. Doordat ondernemingen, woningen en voorzieningen elkaar in een snel tempo afwisselen, ontstaat, net als in het buitengebied, een mozaïek aan activiteiten die een meerwaarde betekent voor de ruimtelijke structuur en de beleving van het gebied. In de ‘Structuurvisie Graafstroom’ wordt ingezet op kleinschalige woningbouw met passende woningtypen bij voorkeur nabij voorzieningen. Deze opgave vormt de woningbouwtaakstelling voor de komende jaren. Van een afname van de woningproductie is voorlopig geen sprake.

Het onderhavige plan betreft een kleinschalige ontwikkeling bestaande uit de functiewijziging van een rijksmonumentale boerderij, de nieuwbouw van een ondergeschikte burgerwoning en de realisatie van een beroep aan huis; een MKB in de dienstensector. Middels het onderhavige plan kan het de rijksmonumentale pand bewoond en gebruikt blijven en is instandhouding verzekerd. Het onderhavige plan is passend in de dynamiek van het gemengde bebouwingslint langs de Graafdijk-West. In het bebouwingslint is de functie van meerdere boerderijen gewijzigd naar burgerwoningen. In de directe omgeving van het plangebied zijn tevens meerdere burgerwoningen gelegen. Middels het onderhavige plan blijft het karakteristieke lint behouden en is daarmee in overeenstemming met de ‘Structuurvisie Graafstroom’. Een eerdere versie van het principeverzoek is d.d. 26 november 2019 beoordeeld en akkoord bevonden door de Monumentencommissie van de gemeente Molenlanden. Het advies is toegevoegd als bijlage. De meest recente versie van het principeverzoek is op 08-09-2020 akkoord bevonden door het college van B & W van de gemeente Molenlanden.

4.4.2 Toekomstvisie Molenwaard De Toekomstvisie geeft aan dat de gemeente plaats biedt aan mensen die hier wonen en die hier willen blijven en mensen die een binding hebben met de gemeente. Mensen moeten kunnen wonen waar ze willen, de woonwens en de eigen kern als woonplaats staan centraal. Mensen moeten zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Daarom zet de gemeente in op levensloopbestendige wonen en zorg aan huis. In mei 2013 heeft de raad de kaders voor verdeling van het woningbouwprogramma vastgesteld. Relevante kaders zijn het aansluiten bij de demografische ontwikkeling, het bouwen in voorzieningendorpen voor senioren en plannen met maatschappelijke urgentie (zoals centrumplannen) voorrang geven. Het onderhavige plan betreft de toevoeging van een woning. Deze woning wordt gebouwd voor de huidige eigenaars van de boerderij (senioren) die levensloopbestendig, kleiner en comfortabeler willen wonen. Het plan zorgt voor een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad van de gemeente. Daarmee past het plan binnen de Toekomstvisie.

22

4.4.3 Meerjaren Perspectief Wonen Het MeerjarenPerspectief Wonen van de gemeente (december 2013) geeft aan dat de vraag en de berekende woningbehoefte in een kern leidende principes zijn. Het plan past binnen de berekende woningbehoefte. Verder beschouwt de gemeente mensen met een binding aan de gemeente/kern als doelgroep. Voor voorzieningenkernen ligt de nadruk op starters en doorstromers en daarnaast ook op senioren. Het plan sluit aan bij het streven van de gemeente naar bevordering van de doorstroming op woningmarkt.

4.4.4 Molenwaards Kookboek Om initiatiefnemers te inspireren om met kwalitatief goede ruimtelijke plannen te komen, bracht de voormalige gemeente Molenwaard (waar Molenaarsgraaf onderdeel van was) in 2016 het 'Molenwaards kookboek' uit. Dit kookboek is eerder een inspiratiedocument dan een toetsingskader. Toch is dit document zeer nuttig, omdat het duidelijk maakt wat de voormalige Molenwaard verstaat onder 'ruimtelijke kwaliteit' en omdat er bij de tien meest voorkomende situaties, waaronder vrijkomende agrarische bebouwing, concreet wordt beschreven waar rekening mee gehouden dient te worden. Het 'Molenwaards kookboek' geeft de volgende richtlijnen: Landschappelijke patronen - Behoud poldersloten en eventueel aanwezige streekeigen landschapselementen. - Behoud doorzichten naar het achterliggende landschap. Uitstraling - Behoud of herstel zoveel mogelijk het karakter van de oorspronkelijke boerderij, bijgebouwen en erf, zonder hierin door te slaan. Voorkom dat boerderij en erf authentieker worden dan dat ze ooit zijn geweest. - Ontwikkel boerderij en erf tot een sterk samenhangend geheel. - Behoud de kenmerkende hiërarchie tussen voorhuis, achterhuis, schuur, stallen en bijgebouwen. - Behoud het onderscheid tussen een representatief voorerf en een meer landelijk / functioneel achtererf. Inpassingsmaatregelen - Behoud de samenhang van de boerderij en het erf.

- Wanneer binnen de boerderij verschillende wooneenheden worden ontwikkeld moet de boerderij zich als een ongedeelde eenheid laten lezen, en niet als een verzameling van wooneenheden. Dat betekent onder meer dat de boerderij in beeld over slechts één hoofdentree / voordeur kan beschikken. - Wanneer het erf voldoende ruimte biedt en dit vanuit de financiële haalbaarheid noodzakelijk is dan kunnen de mogelijkheden van het ontwikkelen van extra bebouwing worden onderzocht. Deze toegevoegde bebouwing toont zich dan als een ondergeschikt bouwvolume, als ware het een aan de boerderij ondergeschikt bijgebouw. Dit uit zich in omvang, architectonische uitwerking en materiaalgebruik. De historische boerderij is het pronkstuk van het ensemble, rijker gedetailleerd, met een hoogwaardig materiaalgebruik. De overige bebouwing is daaraan ondergeschikt en kent een meer utilitaire uitstraling. De nieuwe bebouwing laat zich lezen als een van oudsher aanwezig utilitair bijgebouw. - Behoud het samenhangende en ongedeelde karakter van het erf en voorkom dat deze zich laat lezen als een reeks van tuintjes. Dat betekent dat er geen ruimte is voor afscheidingen / schuttingen binnen het eigen erf. - Behoud en versterk streekeigen erfinrichting en erfbeplanting, representatieve beplanting op het voorerf en landschappelijke beplanting op zij- en achtererf.

- Pas het parkeren op een vanzelfsprekende manier in de boerderij of op het erf in. Inpandig in de boerderij zelf, of in een eigen gebouw op het erf, als ware het een eigentijdse wagenschuur, of slim opgenomen in het tuinontwerp (parkeren in de bongerd, parkeren als onderdeel van een hagentuin).

23

Het plan voorziet in het verbouwen van de boerderij en in het ontwerp is rekening gehouden met de hierboven genoemde richtlijnen uit het 'Molenwaards kookboek'. Het plan voldoet aan de opgestelde criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016 van de gemeente Molenlanden.

4.4.5 Bestemmingsplan 'Gemeente Graafstroom; Buitengebied' Het onderhavige plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan 'Gemeente Graafstroom; Buitengebied', dat op 21 februari 2011 is vastgesteld (onherroepelijk 19 mei 2011). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: - Agrarisch met waarden; - Wonen; En de aanduidingen: - Bouwvlak; - Dubbelbestemming ‘waterstaat – waterkering’; - Dubbelbestemming ‘waarde – archeologie’; - Functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’; - Functieaanduiding ‘archeologische waarden’; - Functieaanduiding ‘bedrijfswoning uitgesloten’; - Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – aanlegvergunning gevoelige bodem’; - Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – aanlegvergunning overgangsgebied’; - Gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied dorpslint’; - Gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 400m’. Het plan is strijdig met het vigerend bestemmingsplan 'Gemeente Graafstroom; Buitengebied'. De woning betreft een agrarische bedrijfswoning en conform het vigerend bestemmingsplan mag een bedrijfswoning uitsluitend worden bewoond wanneer het in relatie staat tot een agrarisch bedrijf. De te bouwen woning en de rijksmonumentale boerderij staan niet (meer) in relatie met een agrarisch bedrijf.

4.4.6 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’ Op 15 september 2015 is de 3e herziening van bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de 3de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat: - De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’, ‘Waarde – Archeologie 4’ en ‘Waarde – Archeologie 8’ in de plaats zijn gekomen van dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

4.4.7 Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom Op 20 februari 2018 is een volgende herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de herziening zijn tevens regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dit de aanpassing/actualisatie van de regelgeving en het opnemen van de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’. Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’. Perceel MLD00-D-724 heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Op gronden met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ is het niet toegestaan om burgerwoningen te realiseren. Tevens is het juridisch-planologisch niet toegestaan om de boerderij als burgerwoning te bewonen. 24