Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan ‘Langerak, achter Lekdijk 156’

Toelichting bestemmingsplan ‘Langerak, achter Lekdijk 156’

Toelichting bestemmingsplan ‘Langerak, achter Lekdijk 156’

Identificatie NL.IMRO.1978.BPachLekdijk156LGR-VG01 Datum 21-04-2023 Planstatus Vastgesteld Versie 2.0

2

Inhoud 1

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Plangebied .................................................................................................. 5

1.3

Belang ........................................................................................................ 6

1.4

Kader .......................................................................................................... 6

1.5

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.6

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 8

1.7

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 10

1.8

Communicatie .......................................................................................... 10

1.9

Realisatie .................................................................................................. 10

1.10 Leeswijzer................................................................................................. 10 2

3

4

Planbeschrijving .................................................................................................................... 11 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 11

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 13

Verantwoording beleidskader ......................................................................................... 18 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 18

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 20

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 27

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 29

3.5

Conclusie .................................................................................................. 32

Verantwoording sectorale aspecten ............................................................................. 33 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 33

4.2

Watertoets ................................................................................................ 35

4.3

Geluid ....................................................................................................... 41

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 43

4.5

Bedrijven en milieuhinder ......................................................................... 45

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 48

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 52

4.8

Ecologie .................................................................................................... 53

4.9

Bodem ...................................................................................................... 55

4.10 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................. 57 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 59 5

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 61 5.1

Inleiding ................................................................................................... 61

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 61 3

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 61

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 62

Bijlage Omschrijving 1 Situatietekening 2 3 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Verkennend bodemonderzoek Nota zienswijzen

Auteur Architektenburo Bikker Voortman Ingenieurs

Referentie 1371

Datum 29-11-2021

R-JVO/1767

26-01-2022

Linge milieu

20-2152

11-01-2022

Gemeente Molenlanden

Bestemmingsplan 18-04-2023 ‘Langerak, achter Lekdijk 156’

4

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Op het perceel Lekdijk 156 te Langerak is een woonboerderij aanwezig met daarachter een garage en een groot bijgebouw. Het grote bijgebouw werd gebruikt als een showroom en opslag voor de gevestigde antiekhandel, waarbij er ook restauratiewerkzaamheden werden uitgevoerd. Door het stil komen te liggen van de handel en vanwege de leeftijd van de eigenaar, voelde de eigenaar zich genoodzaakt om zijn perceel een nieuwe invulling te geven. De initiatiefnemer is in contact gekomen met de eigenaar van het perceel en wil het achterste deel met het grote bijgebouw aankopen. Initiatiefnemer wil op dit deel van het perceel een fasehuis/kamertraining met nazorg starten voor jongeren in de leeftijd van circa 14 tot 21 jaar. Daarbij dienen bij dit woon-zorginitiatief twee bedrijfswoningen worden toegevoegd om toezicht te kunnen houden. De beoogde activiteit is echter strijdig met het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’, vastgesteld op 26 maart 2013 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Molenwaard. Het bijgebouw heeft hierin de bestemming ‘Wonen’ en onder andere de aanduiding ‘wonen uitgesloten’. Het toevoegen van een woon-zorgfunctie is binnen deze bestemming niet toegestaan. Daarnaast mag er in het bijgebouw niet gewoond worden. Met een principeverzoek is het voorgenomen plan voorgelegd aan de gemeente Molenlanden.

In een schriftelijke reactie heeft de gemeente aangegeven in principe medewerking te verlenen aan het initiatief middels een bestemmingsplanprocedure.

1.2 Plangebied De ontwikkeling bevindt zich op het achterste deel van het perceel Lekdijk 156 te Langerak. Het plangebied maakt onderdeel uit van het kadastrale perceel gemeente Langerak, sectie E, nummer 256. Het perceel wordt aan de noordzijde begrensd door het woonperceel Lekdijk 156 en zowel aan de oost-, zuid-, en westzijde door watergangen.

5

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.3 Belang De gemeente Molenlanden geeft toestemming aan een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Het plan past binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente Molenlanden. Met dit plan wordt het mogelijk gemaakt om aan de Lekdijk een woon-zorgfunctie te vestigen. Naar dergelijke functies is veel vraag in Molenlanden en het plan sluit aan bij de behoefte aan een voorziening voor jongeren die nog niet zelfstandig kunnen wonen in de gemeente.

1.4 Kader Bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’ Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’, dat door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Molenwaard is vastgesteld op 26 maart 2013. Het plangebied heeft hierin de enkelbestemmingen: • Agrarisch; • Wonen. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie – 4; • Waarde – Archeologie – 8;

6

En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘fruitteelt’; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen - antiekhandel’; • Functieaanduiding ‘wonen uitgesloten’.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’

Bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Liesveld’ Op het plangebied is ook het bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Liesveld’ van toepassing, dat door de voormalige gemeente Molenwaard is vastgesteld op 18 april 2017. In de ‘parapluherziening Buitengebied Liesveld’ zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijking van verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dit uitsluitend aanpassing/actualisatie van de regelgeving en de toevoeging van de gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – wijzigingsgebied dorpslint’. Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ Binnen onderliggende bestemmingsplannen waren te weinig sturingsmogelijkheden om huisvesting van arbeidsmigranten binnen de bestemmingen ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ of ‘gemengd’ te kunnen reguleren. In veel onderliggende bestemmingsplannen was bijvoorbeeld geen begripsdefinitie opgenomen inzake ‘wonen’ en daarmee was het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal arbeidsmigranten per woning toegestaan. Dit past niet binnen het doel van de gemeente Molenlanden om te voorzien in passende en kwalitatieve goede 7

huisvesting op de juiste plek, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Met het paraplubestemmingsplan is onder andere een nieuwe begripsdefinitie gekomen van ‘het wonen’, waardoor het niet meer mogelijk is om met meer dan één huishouden te verblijven in een woning. Huisvesting van arbeidsmigranten voor de shortstay (logies) en midstay is uitsluitend toegestaan door een vergunning aan te vragen die voldoet aan de eisen uit de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten. Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Hierdoor zijn de stedenbouwkundige bepalingen – waaronder de parkeernormbepaling – uit de Bouwverordening komen te vervallen. Als gevolg hiervan hebben deze bepalingen geen aanvullende werking meer op bestemmingsplannen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening aan gemeentelijke parkeernormen kan worden getoetst. Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Molenlanden wenst dan ook over de mogelijkheid te beschikken tot het stellen van eisen aan het parkeren. Middels het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ bezit de gemeente een eenduidige regeling, zodat bij ruimtelijke ontwikkelingen voorwaarden kunnen worden gesteld ten aanzien van het aspect parkeren.

1.5 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Met het bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om ter plaatse van het bijgebouw een woon-zorgfunctie uit te voeren in de vorm van een fasehuis/kamertraining met nazorg, waarbij er tevens 2 bedrijfswoningen zijn toegestaan. Daarnaast wordt het toegestaan om 106 m² aan bijgebouwen te realiseren.

1.6 Maatschappelijk draagvlak Participatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan zijn er meerdere opties om omwonenden van ontwikkelingen te informeren. Gezien de kleinschaligheid van het plan is in dit geval gekozen om de omwonenden persoonlijk te informeren. De initiatiefnemers van het plan zijn in een vroeg stadium (voor de publicatie van het bestemmingsplan) bij de inwoners van Lekdijk 152, 153, 157, 159, 163, 167, 168 en 169 en de kerk Hervormde Gemeente te Langerak (Lekdijk 151) langs geweest om hen te informeren over de plannen. De kerkraad en de inwoners waren allen positief en steunen het plan, op één huishouden na. De huishoudens hebben aangegeven het initiatief te steunen en te promoten, het een goed initiatief te vinden en vinden het een mooi plan. Daarnaast zijn er bewoners die hebben aangegeven het fijn te vinden voor de jongeren in Molenlanden dat dit zorginitiatief op poten wordt gezet en dat het hard nodig is dat 8

dergelijke initiatieven gerealiseerd worden. Bewoners wensen de initiatiefnemers succes. De kerkraad heeft het intern op 25 november 2021 besproken. De kerkraad is positief over het plan en steunt het initiatief. Het huishouden wat niet akkoord kon gaan heeft aangegeven dat ze zich zorgen maken om de locatie, gezien er op deze locatie volgens hun niets te doen is voor de jongeren en het drugsgebruik in de regio hoog is. De risico’s voor de jongeren vinden ze dan ook te groot. Ze onderstrepen het belang van een dergelijk zorginitiatief, maar geven aan dat ze van mening zijn dat het altijd fout afloopt en dergelijke zorginitiatieven altijd zorgen voor overlast. Ze willen het simpelweg niet in hun ‘achtertuin’. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat als er nog vragen zijn, de omwonenden contact met hun kunnen opnemen. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan opgestuurd naar de overlegpartners. Zienswijzen Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 7 oktober 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen (Gemeenteblad nr. 438408), waarbij eenieder in de gelegenheid werd gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is één zienswijze ingediend en zijn er geen inspraakreacties vanuit de overlegpartners ingediend. De zienswijze is in de Nota zienswijze inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien. De Nota zienswijze is opgenomen als bijlage bij de toelichting. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is het bestemmingsplan op bepaalde punten gewijzigd: • Toelichting: o §2.2.1 is tekstueel uitgebreid; o Afbeelding 16 is aangepast. • Regels: o Begrip ‘fasehuis en/of kamertraining’ en ‘zorgeenheid’ zijn toegevoegd; o De bestemmingsomschrijving is ingeperkt, zodat algemene activiteiten, zoals onderwijs, niet direct zijn toegestaan. Een fasehuis en/of kamertraining is toegevoegd als toegestane activiteit. De wijzigingen zijn tevens opgenomen in de Nota zienswijzen, welke is opgenomen in de bijlage van de toelichting.

9

1.7 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. De gemeente betaalt voor de zorg van deze jongeren via de Jeugdwet (voor 14-18 jarigen) en de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) voor 18+’ers, maar omdat het nu gaat om Molenlandse jongeren, zijn dit geen meerkosten. De jongeren die hier geplaatst worden blijven meestal jaren. Mocht het in de toekomst toch, door onvoorziene omstandigheden, voorkomen dat ook jongeren uit andere gemeenten hier geplaatst worden, dan is wel sprake van meerkosten. Deze jongeren moeten zich dan inschrijven in de gemeente Molenlanden en de zorg zal dan door de gemeente Molenlanden betaald moeten worden.

1.8 Communicatie Er is op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via het Kontakt en het Gemeenteblad).

1.9 Realisatie Wanneer na vaststelling van het bestemmingsplan geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de beroepstermijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plan kan dan worden aangevraagd.

1.10 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 3: Verantwoording beleidskader; • Hoofdstuk 4: Verantwoording sectorale aspecten; • Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

10

2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur De kern Langerak is één van de kernen van de gemeente Molenlanden. Deze gemeente behoort tot de provincie Zuid-Holland en beslaat het noorden en midden van de Alblasserwaard. Rond de 12de en 13de eeuw is men voor bewoning het uitgestrekte natte veengebied van de Alblasserwaard ingetrokken. Daarbij kwamen de in het veen zichtbare donken en stroomruggen van riviertjes als de Alblas en Goudriaan het eerste voor permanente bewoning in aanmerking. Op de in het landschap van nature aanwezige hoger gelegen gronden (in dit geval langs de rivier de Lek) is in de middeleeuwen de eerste bewoning ontstaan. Langerak omvatte een klein dorp met enkele verstrooid liggende huizen. Langerak is bekend van het slot “Huis te Langerak”. De omgeving van Langerak werd gekenmerkt door Hennepteelt, overige landbouwwerken en natuurlijk de scheepvaart over de Lek. De rivier heeft gedurende de gehele geschiedenis een belangrijke rol gespeeld. Met name door de bedijking van de Lek is Langerak uitgegroeid tot een langgerekt dijkdorp met een compacte kern. Pas in de 20ste eeuw kent Langerak een grotere uitbreiding landinwaarts (naoorlogse wijken). Het plangebied is gelegen in de lintbebouwing langs de Lekdijk.

Kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van het dijklint is dat de boerderijen/woningen dicht aan de dijk en de (agrarische) bijgebouwen verder van de dijk gerealiseerd zijn. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een unieke situatie. Hier is een cluster aan woningen en bebouwingen ontstaan, waardoor enkele woningen in de tweede bebouwingslijn zijn gerealiseerd, zoals de woning Lekdijk 156. 2.1.2 Huidige status/gebruik Op het perceel Lekdijk 156 te Langerak is een woonboerderij aanwezig met een rieten kap en daarachter een garage en een groot bijgebouw. Het grote bijgebouw werd gebruikt als een showroom en opslag voor de gevestigde antiekhandel, waarbij er ook restauratiewerkzaamheden werden uitgevoerd. Vanwege het stil komen te liggen van de handel en vanwege de leeftijd van de eigenaar vinden deze werkzaamheden hier niet meer plaats.

11

Groot bijgebouw achter Lekdijk 156

woning Lekdijk 156 met bijgebouw

Afbeelding 3: Schets bestaande situatie

Groot bijgebouw achter Lekdijk 156

Afbeelding 4: Zicht op de achterkant van het gebouw achter Lekdijk 156

12

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Op het perceel Lekdijk 156 te Langerak is een woonboerderij aanwezig en daarachter een garage en een groot bijgebouw. Het grote bijgebouw werd gebruikt voor een antiekhandel, maar heeft op dit moment geen functie meer. De initiatiefnemer is in contact gekomen met de eigenaar van het perceel en wil het achterste deel met het grote bijgebouw aankopen. Dit grote bijgebouw zal het hoofdgebouw worden voor het woon-zorginitiatief. Woon-zorginitiatief Initiatiefnemer wil op dit deel van het perceel een woon-zorginitiatief voor maximaal zes jongeren in de leeftijd van circa 14 tot 21 jaar starten in de vorm van een fasehuis en kamertraining met nazorg. Het doel van het initiatief is dat jongeren, die vanuit hun thuissituatie niet meer thuis wonen, leren om zelfstandig te leren wonen en functioneren in de maatschappij. Het gaat niet om drugsgebruikers (dit is zelfs een contra indicatie). De jongeren zijn verplicht om dagbesteding te hebben, zoals op een school of een (agrarisch) bedrijf. In de basis zullen de jongeren overdag dus niet aanwezig zijn. Fasehuis Een fasehuis is een woning met 24/7-begeleiding waar jongeren toewerken naar een kamertraining. Dit betreffen jongeren die nog te jong zijn voor kamertraining, maar er wel aan toe zijn. Ook gaat het om jongeren die de leeftijd hebben om naar kamertraining te gaan, maar de vaardigheden nog missen.

Kamertraining De kamertraining is voor jongeren van 16 jaar en ouder. De jongeren volgen hierbij een traject waarin ze zelfstandig leren wonen en functioneren in de maatschappij. De jongeren stromen uit op het moment dat ze het zelfstandig redden of er een andere passende plek is gevonden als blijkt dat zelfstandig wonen niet haalbaar wordt geacht. Ook wordt er vanuit het woon-zorginitiatief nazorg gegeven als de jongeren zelfstandig gaan wonen. De jongeren krijgen een eigen slaapkamer met gedeelde of zelfstandige badkamer, gedeeld toilet en keuken op de begane grond. Het voordeel van deze combinatie is dat de jongeren niet telkens hoeven te verhuizen, maar op één vertrouwde plek kunnen blijven met vertrouwd personeel. In totaal zullen voor het woonzorginitiatief voor de jongeren 6 zorgeenheden gerealiseerd worden. Globaal zorgtraject Zodra er een jongere binnenkomt, wordt bekeken wat hij of zij nog moet leren en zodoende in welke fase hij of zij zal beginnen. Daarin zijn er in principe twee opties: 1. Wanneer de jongere nog veel moet leren voor wat betreft het zelfstandig wonen, dan komt de jongere in het ‘fasehuis-traject’ terecht. Daarbij krijgt de jongere een intensieve begeleiding en meer hulp bij verschillende zaken.

Mocht de jongere na een bepaalde tijd toe zijn aan een traject waarbij de jongere meer zelfstandig aan de slag moet (kamertraining), dan blijft de jongere in zijn eigen kamer, maar verandert de vorm van begeleiding. Zo zal 13

de jongere meer zelf moeten doen, zoals koken en boodschappen doen. Omdat de jongeren bij het doorstromen naar een kamertraining in hun eigen kamer verblijven, ontstaat er geen probleem bij het doorstromen. 2. Wanneer bij binnenkomst blijkt dat de jongere al zelfstandig is, dan wordt de jongere direct ingestroomd in het ‘kamertraining-traject’. Zodra de jongere voldoende heeft geleerd om zelfstandig te kunnen wonen en te functioneren in de maatschappij, dan zal de jongere verder doorstromen naar een reguliere woning en komt er een kamer vrij voor een nieuwe zorgbehoevende. Schuurtjes/opslag Daarnaast is het belangrijk om bij de woon-zorglocatie voldoende bijgebouwen te realiseren. De jongeren zullen beschikken over een fiets en/of brommer en het is nodig om dagbestedingsmateriaal op te kunnen slaan in een bijgebouw. Hiervoor worden naast het hoofdgebouw 107 m² aan bijgebouwen/schuurtjes gebouwd. Een klein schuurtje aan de voorzijde van het perceel wordt gesloopt. Woningen Om verantwoorde en kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen bieden is het noodzakelijk dat er twee professionele zorgverleners beschikbaar zijn voor de jongeren. Derhalve is het nodig om in het gebouw twee woningen te integreren. Op deze manier is het mogelijk om 24 uur per dag iemand beschikbaar te hebben op de zorglocatie (overdag aangevuld met personeel).

In één van de twee woningen zal de initiatiefneemster met haar gezin komen te wonen om de jongeren te begeleiden en te verzorgen. In de andere woning komt een andere professionele zorgverlener te wonen. Hiermee kan dag en nacht toezicht worden gegarandeerd en kan er worden geborgd dat er bij acute zorg altijd iemand direct kan reageren. Op deze manier wordt voldaan aan de kwaliteitsborging van de zorg. Planologisch worden de woningen gezien als bedrijfswoning.

Afbeelding 5: Situatietekening

14

Serviceorganisatie Jeugd De initiatiefnemer heeft gesprekken gevoerd om de vraag naar dit initiatief te verkennen. Het plan is onder andere besproken met de Serviceorganisatie Jeugd (SOJ). Uit deze inventarisatie blijkt dat de vraag erg groot is naar een voorziening voor jongeren die nog niet zelfstandig kunnen wonen in de gemeente. De initiatiefneemster zal een contract aangaan met de SOJ. De SOJ stelt kwaliteitseisen aan de voorziening voordat een contract wordt aangegaan. Als het contract aangegaan is en de omgevingsvergunning te zijner tijd is verleend en onherroepelijk is geworden, kan de plaatsing van jongeren via deze serviceorganisatie geregeld worden. Het uitgangspunt is om alleen jongeren te plaatsen die uit Molenlanden komen. Dit sluit ook aan bij de vraag in de gemeente. Dit kan echter juridisch niet verplicht worden gesteld. De jongeren gaan via de SOJ geplaatst worden bij dit initiatief. Deze organisatie zorgt ervoor dat de jongeren die hier geplaatst worden geboren zijn en woonachtig zijn in Molenlanden. Dit is ook het uitgangspunt van de initiatiefneemster. Binnen de gemeente Molenlanden is namelijk behoefte aan deze voorziening en het streven is om de jongeren zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke woonplaats te plaatsen. Aan de zuidzijde van het gebouw bevindt zich op dit moment een fruitboomgaard.

Deze fruitboomgaard blijft gehandhaafd en wordt betrokken bij het woonzorginitiatief. Hier worden activiteiten uitgevoerd voor sport en spel. De huidige woonbestemming op het gebouw wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Maatschappelijk’. Hierbinnen zijn maximaal twee bedrijfswoningen en maximaal zes zorgeenheden toegestaan. Het omliggende terrein wordt gewijzigd naar een tuinbestemming. 2.2.2 Verkeer Ontsluiting Het perceel wordt thans ontsloten door een enkele oprit aan de Lekdijk. In de nieuwe situatie blijft dit ongewijzigd, wel wordt een deel van de verharding verwijderd. Gezien de locatie is gelegen binnen de bebouwde kom is de gemeente Molenlanden hier de wegbeheerder. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruik gemaakt van de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020. De Nota gaat met betrekking tot het plangebied uit van de stedelijkheidsgraad ‘niet stedelijk’ en de stedelijke zone ‘buitengebied’. De Nota heeft geen parkeernormen opgenomen voor een fasehuis/kamertraining. Gezien het woon-zorginitiatief bestaat uit (behandel)kamers en er ook overnacht wordt, wordt qua parkeernormen aangesloten bij de categorie ‘verpleeg- en verzorgingstehuis’. Hiervoor zijn echter geen parkeernormen opgenomen voor het buitengebied. Derhalve is aangesloten bij de parkeernormen van (rest) bebouwde kom. Voor de woningen wordt aangesloten bij de categorie ‘woning, twee-ondereen-kap’.

15

Tabel 1: Parkeerbehoefteberekening Categorie Kencijfer Eenheid Verpleeg- en verzorgingstehuis Bewoners woning, twee-onder-een-kap Bezoekers woning, twee-onder-een-kap

6

Parkeerbehoefte 3,6 parkeerplaatsen

1,9

per wooneenheid per woning

2

3,8 parkeerplaatsen

0,3

per woning

2

0,6 parkeerplaatsen

0,6

Aantal

Totale parkeerbehoefte:

8,0 parkeerplaatsen

De nieuwe situatie voorziet in een parkeerbehoefte van 8 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied is ruim voldoende ruimte om de parkeerbehoefte op het eigen terrein op te kunnen lossen. Voor het langsparkeren hanteert de Nota een afmeting van 2 meter bij 5,5 meter per parkeerplaats. In onderstaande afbeelding is inzichtelijk gemaakt hoe het parkeren opgelost zou kunnen worden. Het plan voldoet aan de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

Afbeelding 6: Voorbeeld oplossen parkeren op eigen terrein

In het vigerend bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ is een parkeerregeling opgenomen. Deze regeling is overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan, zodat de parkeerregeling blijft gelden. Door deze regeling kan een omgevingsvergunning slechts door de gemeente worden verleend indien is aangetoond dat in voldoende mate kan worden voorzien in ruimte voor parkeren, waarbij getoetst wordt aan de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020. Daarmee is het oplossen van de parkeerbehoefte juridisch-planologisch geborgd. Op het terrein is voldoende ruimte om de parkeerbehoefte op te kunnen lossen. Verkeersgeneratie Om de verkeersgeneratie van het plan te bepalen, is er gebruikgemaakt van de CROW-publicatie 381. Daarbij zijn de gemiddelde kencijfers gehanteerd. Met betrekking tot de stedelijkheidsgraad, de stedelijke zone en de categorieën wordt aangesloten bij de categorieën ‘Woning, twee-onder-een-kap’ en ‘Verpleeg- en verzorgingstehuis’. 16

Tabel 2: Verkeersgeneratieberekening nieuwe situatie (per etmaal) Categorie Kencijfer Eenheid Aantal Verkeersgeneratie Verpleeg- en verzorgingstehuis Woning, twee-ondereen-kap

0,6 8,2

per wooneenheid per woning

6

3,6 motorvoertuigen

2

16,4 motorvoertuigen

Totale parkeerbehoefte:

20,0 motorvoertuigen

Het plan voorziet in 20 motorvoertuigen per etmaal. Redelijkerwijs kan worden aangenomen dat dit geringe aantal motorvoertuigbewegingen opgevangen kan worden door de Lekdijk.

Afbeelding 7: Beoogde ontsluiting

17

3

Verantwoording beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het plan is op rijksniveau kleinschalig van aard en worden er geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het onderhavige plan is op rijksniveau kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

18

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6 van de Bro op een aantal punten gewijzigd. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmings- plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of het plan voorziet in een ‘stedelijke ontwikkeling’.

Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Conform artikel 1.1.1 onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Inmiddels biedt jurisprudentie een verder beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ moeten worden aangemerkt: ‘Wanneer een bestemmingsplan voorziet in […] een gebouw met een brutovloeroppervlakte kleiner dan 500 m2, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (uitspraak van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442). Een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro (uitspraak van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075).’ Het plan maakt het mogelijk om in een bestaand gebouw een woonzorglocatie met twee woningen te realiseren. Daarmee voorziet het plan niet in een extra ruimtebeslag.

Qua extra ruimtebeslag voorziet het plan wel in het toevoegen van 107 m² aan bijgebouwen. Op basis van jurisprudentie dient een gebouw met een bruto vloeroppervlakte kleiner dan 500 m² niet aangemerkt worden als een stedelijke ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat het plan niet getoetst hoeft te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

19

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie ZuidHolland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder ‘bebouwde ruimte’ wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen BSD gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op BSD of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Het onderhavige plan is niet gelegen binnen BSD, maar wel aan het cultuurhistorische bebouwingslint langs de Lekdijk. Daarnaast betreft het een kleinschalige ontwikkeling en voorziet deze kleinschalige ontwikkeling in het integreren van een 20

woon-zorginitiatief met twee bedrijfswoningen in een bestaand gebouw op een bestaand bebouwd perceel. Er is daarmee sprake van een intensiever en compacter ruimtegebruik en het beter benutten van een bestaand gebouw. Hiermee sluit het onderhavige plan aan bij het provinciaal beleid om de verstedelijkingsopgave primair binnen de bestaande bebouwingsstructuur te realiseren. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Het plangebied is gelegen aan het cultuurhistorisch lint langs de Lekdijk.

Door het plan krijgt het bestaande gebouw op het perceel Lekdijk 156 een nieuwe invulling in de vorm van een woon-zorginitiatief. Daarmee ontstaat er een nieuwe toekomstbestendige situatie voor het gebouw. Hierdoor wordt voorkomen dat het bijgebouw leeg komt te staan, verouderd en verpauperd. Door de nieuwe invulling wordt aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen en draagt het plan bij aan het behoud van de karakteristieken van het cultuurhistorisch lint. Kwaliteitskaart Met betrekking tot de kwaliteitskaart is de laag van de ondergrond en de laag van cultuur- en natuurlandschappen relevant. Laag van de ondergrond Het onderhavige plangebied is gelegen in het gebied ‘rivierklei en veen’. Rivierklei en veen De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/ drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor ontwikkelingen in het gebied ‘rivierklei en veen’ heeft de provincie de volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.

21

Rivierklei en veen

Afbeelding 8: Uitsnede Kwaliteitskaart - laag van de ondergrond

Het plan voorziet niet in ontwikkelingen die het verschil tussen komgronden en oeverwallen onherkenbaar maken. Laag van cultuur- en natuurlandschappen Het onderhavige plangebied is gelegen in het gebied ‘veen(weide)landschap. Veen(weide)landschap De ruimtelijke structuur in het veen(weide)gebied wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Haaks hierop staan de verkavelingspatronen. Kenmerkend voor het veenweidelandschap is de openheid van het gebied met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels omringd door sloten. Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

22

Veen(weide)landschap

Afbeelding 9: Uitsnede kwaliteitskaart – laag van cultuur- en natuurlandschappen

Het plan voorziet in het behouden van het verkavelingspatroon en de lengtesloten. De invulling van het woonzorg-initiatief vindt in een bestaand gebouw plaats. Wel worden enkele bijgebouwen/schuurtjes gerealiseerd ten oosten van het gebouw. Hiermee worden de bijgebouwen niet gerealiseerd in het open landschap, maar in de bestaande bebouwingsstructuur. De maat en weidsheid van de poldereenheden blijft hiermee behouden. Het plan is in overeenstemming met de richtpunten uit de laag van cultuur- en natuurlandschappen. Laag van de stedelijke occupatie Het onderhavige plangebied is gelegen in het gebied ‘stads- en dorpsranden’. Stads- en dorpsranden De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van het dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij worden drie typen ‘overgangskwaliteiten’ onderscheiden. Het front, het contact en de overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. 1.

De kwaliteit van het front (contrast) Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. Er zijn verschillende situaties denkbaar, waarbij landschappelijke grenzen zorgen voor een scherp contrast tussen bebouwing en landschap. De stad aan de rivier of aan zee 23

(waterfront, zeefront), appartementsgebouwen langs de duinrand of de bebouwingsrand rond een (verder vrij onbebouwde) droogmakerij. Stad en buitengebied brengen hun eigen eigenschappen maximaal tot expressie. Vormen van hoogbouw kunnen hier aan het karakter bijdragen. Bij water- en zeefronten bieden combinaties met de waterkering kansen voor kwaliteit. Het ‘wegfront’ vraagt om extra aandacht voor verbindingen tussen stad en ommeland. Hier is het vaak niet het geval dat bebouwing en landschap met het gezicht naar elkaar zijn gekeerd. De grens is scherp, maar men mist de kwaliteiten van het ‘zicht op elkaar’. 2. Contactkwaliteit Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. In andere situaties is het kavelpatroon doorlopend. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon. 3. De kwaliteit in de overlap (‘contract’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang.

Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes.

24

Stads- en dorpsranden

Afbeelding 10: Uitsnede kwaliteitskaart – laag van de stedelijke occupatie

In de huidige situatie is er sprake van een mix van contactkwaliteit en contract. De lengtesloten en de verkaveling die zo kenmerkend zijn in het open polderlandschap lopen door in het plangebied. Het plan voorziet niet in het wijzigen hiervan, zodat deze behouden blijven. Daarnaast is op het achterterrein een fruitboomgaard aanwezig, die zorgt voor een zachte overgang van het open landschap naar de lintbebouwing langs de Lekdijk. Ook deze fruitboomgaard blijft gehandhaafd. De mix van contactkwaliteit en contract blijft hierdoor in stand. Het plan is daarmee niet strijdig met de richtpunten van de laag van de stedelijke occupatie. Conclusie Kwaliteitskaart Het onderhavige plan sluit aan bij de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie ZuidHolland en tast de richtpunten voor ontwikkelingen in de gebieden ‘rivierklei en veen’, ‘veen(weide)landschap’ en ‘stads- en dorpsranden’ niet aan. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd.

In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie.

25

Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9). Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de

relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Het onderhavige plan kan worden geschaard binnen de categorie ‘inpassen’. De ontwikkeling is gebiedseigen en passend bij de schaal en aard van het gebied. Het hoofdgebouw is al aanwezig. Het onderhavige plan sluit aan bij de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10). Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a) De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b) Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Het onderhavig plan betreft vanuit jurisprudentie geen stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’ is daarmee niet vereist dan wel noodzakelijk (zie tevens paragraaf 3.1.3 van deze toelichting).

26

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, zorg & welzijn, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. Met het realiseren van een woonzorg-initiatief in het gebouw aan de Lekdijk 156 te Langerak wordt voorzien in de grote vraag naar maatschappelijke zorglocaties. De zorg wordt kleinschalig aangeboden, waardoor er een organisatie op menselijke maat ontstaat. Met het aanbieden van de beoogde zorg worden zorgbehoevenden gestimuleerd en gefaciliteerd om mee te doen in de samenleving.

Het plan is hiermee in overeenstemming met de regionale structuurvisie. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen. De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar. Langerak is aangeduid als dorp.

Voor Langerak geldt dat voor het realiseren van 5 wooneenheden (of minder), mits de totale groei van het aantal wooneenheden in Langerak/Nieuwpoort niet groter is dan 0,7% van de totale woningvoorraad in de planperiode 2010-2019, regionale afstemming niet noodzakelijk is.

27

De toegevoegde twee bedrijfswoning zijn nodig om de kwaliteit van de zorg te kunnen waarborgen. Om verantwoorde en kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen bieden is het noodzakelijk dat er twee professionele zorgverleners beschikbaar zijn voor de jongeren. Op deze manier is het mogelijk om 24 uur per dag iemand beschikbaar te hebben op de zorglocatie (overdag aangevuld met personeel). Hiermee kan dag en nacht toezicht worden gegarandeerd en kan er worden geborgd dat er bij acute zorg altijd iemand direct kan reageren. De woningen zullen derhalve ook worden bewoond door de zorgverleners/initiatiefnemers. Daardoor wordt tevens voorzien in de eigen behoefte en zorgt het plan niet voor concurrentie met andere plannen. Bij het overleg van de regionale Bestuurlijke tafel Wonen op 23 juni 2021 zijn afspraken gemaakt over welke plannen regionaal afgestemd worden. Plannen met een beperkte omvang, zoals dit plan, worden opgenomen op de planmonitor en hoeven niet in het regionaal overleg afgestemd te worden.

28

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenlanden 2030 Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden unaniem de Toekomstvisie Molenlanden 2030 vastgesteld. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn. De zes beelden gaan in op de volgende aspecten: 1. Inclusieve samenleving 2. Leefomgeving 3. Economie 4. Recreatie & Toerisme 5. Klimaat & Energie 6. Bereikbaarheid De gemeente Molenlanden ziet dat de maatschappelijke achterstand van een kwetsbare groep mensen groter word en er in toenemende mate inwoners een beroep doen op zorgprofessionals. De vraag om ondersteuning en begeleiding en de vraag om diagnostiek bij de jeugd nemen toe. Molenlanden wenst dan ook een samenleving waarin de mens centraal staat: er is hulp uit de directe omgeving, zoals buren, familie en vrienden en professionals wanneer zelfredzaamheid tekortschiet. Een respectvolle en gastvrije samenleving waarin we omzien naar elkaar en je mag zijn wie je bent. En aandacht voor de zwakkeren in de samenleving.

Het is belangrijk dat kinderen gezond en veilig opgroeien, want ieder kind heeft recht op een fijne jeugd. Met het plan wordt hierop ingespeeld door het toestaan van een woon-zorginitiatief voor maximaal zes jongeren. Het doel van het initiatief is dat jongeren, die vanuit hun thuissituatie niet meer thuis wonen, leren om zelfstandig te leren wonen en functioneren in de maatschappij. Hierdoor krijgen de jongeren een kans en gelegenheid om weer mee te doen in de samenleving. 3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029; • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen; • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnel de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken;

29

•

•

•

Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos; Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen; Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

Daarnaast geldt voor Langerak/Nieuwpoort het volgende: het aandeel kleine 1+2 persoonshuishoudens is groter dan gemiddeld, mede door het grote aanbod van kleinere woningen. De behoefte gaat deels ook naar dit type woning uit, door het toenemende aantal ouderen. Daarbij gaat het in eerste instantie op een grondgebonden woonvorm. Het is zaak om daarbij in te zetten op een flexibel woonproduct dat zowel voor jong als oud aantrekkelijk en betaalbaar is. De verwachting is dat bij passend woningaanbod er mogelijkheden zijn om gezinnen aan de kern te binden. Een gedifferentieerd woningprogramma is daarmee wenselijk. De totale woningbehoefte ligt op ongeveer 100 woningen in de periode 2020 t/m 2029. Het plan betreft een particulier initiatief waarin direct wordt voorzien in de eigen woningbehoefte. Met het realiseren van de twee bedrijfswoningen kunnen de initiatiefnemers en tevens zorgverleners een kwalitatieve goede zorg verlenen. Daardoor wordt tevens voorzien in de eigen behoefte en zorgt het plan niet voor concurrentie met andere plannen. 3.4.3 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’ Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’, dat door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Molenwaard is vastgesteld op 26 maart 2013. Het plangebied heeft hierin de enkelbestemmingen: • Agrarisch; • Wonen.

De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie – 4; • Waarde – Archeologie – 8; En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘fruitteelt’; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen - antiekhandel’; • Functieaanduiding ‘wonen uitgesloten’.

30

Afbeelding 11: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’

De beoogde activiteit is strijdig met het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’. Het gebouw heeft hierin de bestemming ‘Wonen’ en onder andere de aanduiding ‘wonen uitgesloten’. Het toevoegen van een woon-zorgfunctie is binnen deze bestemming niet toegestaan. Daarnaast mag er in het bijgebouw niet gewoond worden. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk gemaakt. 3.4.4 Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ Binnen onderliggende bestemmingsplannen waren te weinig sturingsmogelijkheden om huisvesting van arbeidsmigranten binnen de bestemmingen ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ of ‘gemengd’ te kunnen reguleren. In veel onderliggende bestemmingsplannen was bijvoorbeeld geen begripsdefinitie opgenomen inzake ‘wonen’ en daarmee was het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal arbeidsmigranten per woning toegestaan. Dit past niet binnen het doel van de gemeente Molenlanden om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting op de juiste plek, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Met het paraplubestemmingsplan is onder andere een nieuwe begripsdefinitie gekomen van ‘het wonen’, waardoor het niet meer mogelijk is om met meer dan één huishouden te verblijven in een woning.

Huisvesting van arbeidsmigranten voor de shortstay (logies) en midstay is uitsluitend toegestaan door een vergunning aan te vragen die voldoet aan de eisen uit de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten. 31

De regeling die is opgenomen in het paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ is overgenomen in dit bestemmingsplan. 3.4.5 Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Hierdoor zijn de stedenbouwkundige bepalingen – waaronder de parkeernormbepaling – uit de Bouwverordening komen te vervallen. Als gevolg hiervan hebben deze bepalingen geen aanvullende werking meer op bestemmingsplannen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening aan gemeentelijke parkeernormen kan worden getoetst. Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Molenlanden wenst dan ook over de mogelijkheid te beschikken tot het stellen van eisen aan het parkeren. Middels het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ bezit de gemeente een eenduidige regeling, zodat bij ruimtelijke ontwikkelingen voorwaarden kunnen worden gesteld ten aanzien van het aspect parkeren. De regeling die is opgenomen in het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ is overgenomen in dit bestemmingsplan.