Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan 'Bleskensgraaf, Heulenslag 28'

Toelichting bestemmingsplan ‘Bleskensgraaf, Heulenslag 28’

Toelichting bestemmingsplan ‘Bleskensgraaf, Heulenslag 28’

Identificatie NL.IMRO.1978.BPheulenslag28BKG-VG01 Datum 10-12-2024 Planstatus Vastgesteld Versie 3.0

2

Inhoud 1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Plangebied .................................................................................................. 5

1.3

Belang ........................................................................................................ 6

1.4

Kader .......................................................................................................... 7

1.5

Maatschappelijk resultaat ......................................................................... 11

1.6

Maatschappelijk draagvlak ........................................................................ 11

1.7

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 12

1.8

Communicatie .......................................................................................... 12

1.9

Realisatie .................................................................................................. 13

1.10 Leeswijzer................................................................................................. 13 2.

3.

4.

Planbeschrijving .................................................................................................................... 14 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 14

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 18

Beleidskader............................................................................................................................ 30 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 30

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 32

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 44

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 46

3.5

Conclusie .................................................................................................. 52

Sectorale aspecten ................................................................................................................ 53 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 53

4.2

Watertoets ................................................................................................ 55

4.3

Geluid ....................................................................................................... 63

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 65

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 67

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 71

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 73

4.8

Ecologie .................................................................................................... 75

4.9

Stikstofdepositie ....................................................................................... 79

4.10 Bodem ...................................................................................................... 81 4.11 Archeologie .............................................................................................. 83 4.12 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 88 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 90 5.1

Inleiding ................................................................................................... 90 3

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 90

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 90

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 91

Bijlage 1. 2 3 4 5 6 7 8 9

Omschrijving Situatietekeningen Digitale watertoets Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Quickscan Wet natuurbescherming Onderzoek stikstofdepositie Verkennend (asbest) bodemonderzoek Archeologisch onderzoek

Auteur Waterschap Rivierenland Voortman Ingenieurs Blom Ecologie Peutz Adcim ADC ArcheoProjecten

Notitie actualisatie Blom Ecologie quickscan Wet natuurbescherming Nota Zienswijzen Gemeente Molenlanden

4

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan Heulenslag 28 te Bleskensgraaf ligt een perceel met daarop een cultuurhistorische monumentale woonboerderij en voormalige agrarische bebouwing. Het perceel is voorheen altijd in gebruik geweest ten behoeve van een volwaardig agrarisch bedrijf. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn thans beëindigd. De initiatiefnemer is voornemens een toekomstbestendige situatie te creëren middels de sanering van de bedrijfsbebouwing en de realisatie van een levensloopbestendige woning. Tevens wordt de monumentale woonboerderij gesplitst in twee wooneenheden. Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’. Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Agrarisch’ en de woonboerderij heeft de functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’. Op deze gronden is het niet direct mogelijk een nieuwe vrijstaande woning aan de oostzijde van het perceel te realiseren. Tevens zijn binnen een agrarische bestemming geen burgerwoningen toegestaan. Het initiatief is middels een principeverzoek voorgelegd aan de gemeente Molenlanden. De gemeente heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan het plan middels een bestemmingsplanprocedure.

1.2 Plangebied Het plangebied is kadastraal bekend als BKG00 – D – 305 en 306. Tevens wordt het bouwvlak op het perceel BKG00 – D – 551 verwijderd. Het plangebied is gelegen tussen de openbare weg Heulenslag en de Graafstroom. Aan de oostzijde is het woonperceel Heulenslag 27 gelegen en aan de westzijde grasland met enkele (fruit)bomen en een watergang.

5

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.3 Belang De gemeente Molenlanden geeft toestemming aan ruimtelijke ontwikkelingen wanneer er sprake is van een aangetoonde verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de individuele, bedrijfs-, maatschappelijke en overige belangen in de directe omgeving niet nadelig worden beïnvloed. Het onderhavige plan past binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente Molenlanden en zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De voormalige agrarisch bedrijfsgebouwen worden gesaneerd en er wordt een meer kleinschalige levensloopbestendige woning teruggebouwd. Hiermee wordt leegstand van de bebouwing en daarmee verdere verpaupering van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen en wordt tevens aangesloten bij de gemeentelijke woonvisie om meer levensloopbestendige woningen te realiseren binnen de gemeente. De bebouwing ter plaatse neemt aanzienlijk af en er wordt meer openheid gecreëerd. Hiernaast wordt de monumentale woonboerderij gesplitst. De relatief hoge onderhoudskosten van de woonboerderij kunnen hiermee worden verdeeld over meerdere 6

huishoudens, waardoor de instandhouding van het monument naar de toekomst wordt verzekerd. Met de instandhouding van de karakteristieke boerderijwoning draagt het plan bij aan het behoud van het cultuurhistorische karakter van de lintbebouwing. Tevens wordt een agrarische bedrijfsbestemming uit het cultuurhistorisch lint verwijderd, waarmee nieuwvestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf wordt uitgesloten. Hiermee is er sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse. Er worden geen bedrijfs-, individuele, maatschappelijke en overige belangen in de directe omgeving geschaad.

1.4 Kader Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, vastgesteld op 25 januari 2010 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Graafstroom. Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch met waarden; • Verkeer; • Water. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie; • Waterstaat – Waterbergingsgebied; • Waterstaat – Waterkering; En de aanduidingen/maatvoeringen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding: cultuurhistorische waarden; • Functieaanduiding: bedrijfswoning uitgesloten; • Functieaanduiding: specifieke vorm van verkeer – erftoegangswegen; • Gebiedsaanduiding: wro-zone – aanlegvergunning gevoelige bodem; • Gebiedsaanduiding: wro-zone – aanlegvergunning overgangsgebied; • Gebiedsaanduiding: wro-zone – wijzigingsgebied dorpslint; • Figuur: relatie.

7

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom’

8

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’ Op 15 september 2015 is de ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld door de voormalige gemeente Molenwaard. In de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor de dorpskernen, evenals omissies en nieuw beleid. Voor het plangebied betekende dat: • De dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ is gesplitst in ‘Waarde – Archeologie 1, 2, 4 en 8’; • De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is gewijzigd/verplaatst. • ‘Wro-zones’ zijn gewijzigd naar ‘wetgevingszones’.

Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom 3 e herziening’

9

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ Op 20 februari 2018 is de ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld door de voormalige gemeente Molenwaard. In de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor de buitengebieden, evenals omissies en nieuw beleid. Voor het plangebied betekende dat: • De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is gewijzigd/verplaatst; • De gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’ is langs de waterkering gelegd.

Afbeelding 4: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’

10

Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ Binnen onderliggende bestemmingsplannen waren te weinig sturingsmogelijkheden om huisvesting van arbeidsmigranten binnen de bestemmingen ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ of ‘gemengd’ te kunnen reguleren. In veel onderliggende bestemmingsplannen was bijvoorbeeld geen begripsdefinitie opgenomen inzake ‘wonen’ en daarmee was het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal arbeidsmigranten per woning toegestaan. Dit past niet binnen het doel van de gemeente Molenlanden om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting op de juiste plek, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Met het paraplubestemmingsplan is onder andere een nieuwe begripsdefinitie gekomen van ‘het wonen’, waardoor het niet meer mogelijk is om met meer dan één huishouden te verblijven in een woning. Huisvesting van arbeidsmigranten voor de shortstay (logies) en midstay is uitsluitend toegestaan door een vergunning aan te vragen die voldoet aan de eisen uit de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten. Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Hierdoor zijn de stedenbouwkundige bepalingen – waaronder de parkeernormbepaling – uit de Bouwverordening komen te vervallen.

Als gevolg hiervan hebben deze bepalingen geen aanvullende werking meer op bestemmingsplannen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening aan gemeentelijke parkeernormen kan worden getoetst. Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Molenlanden wenst dan ook over de mogelijkheid te beschikken tot het stellen van eisen aan het parkeren. Middels het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ bezit de gemeente een eenduidige regeling, zodat bij ruimtelijke ontwikkelingen voorwaarden kunnen worden gesteld ten aanzien van het aspect parkeren.

1.5 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels dit plan wordt de agrarische bestemming gewijzigd naar een woonbestemming. Het bouwvlak aan de noordkant van de weg wordt daarbij verwijderd. Middels het plan wordt het juridischplanologisch mogelijk om de boerderij te splitsen in twee wooneenheden en ten oosten van de boerderij een vrijstaande levensloopbestendige woning te realiseren.

1.6 Maatschappelijk draagvlak Participatie De initiatiefnemer heeft er in het onderhavige geval voor gekozen alleen de bewoners te informeren die zicht hebben op de nieuwe ontwikkeling en daarmee feitelijke gevolgen kunnen ondervinden. Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is de initiatiefnemer tevens in gesprek gegaan met indieners.

11

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de Provincie Zuid-Holland en Waterschap Rivierenland. De provincie heeft geen overlegreactie ingediend. Het waterschap Rivierenland heeft een informele reactie gegeven (geen formele inspraakreactie). Hierin heeft het waterschap aangegeven dat de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterberging’ niet helemaal goed is opgenomen in de verbeelding. De dubbelbestemming dient namelijk in het gehele boezemgebied direct ten zuiden en oosten van de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ te liggen. Daarnaast heeft het waterschap aangegeven dat het opgenomen beleid in de toelichting inmiddels verouderd is. Naar aanleiding van de informele reactie van het waterschap zijn deze onderdelen aangepast middels een ambtelijke wijziging: • In de verbeelding is de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterberging’ uitgebreid over het gehele boezemgebied, tot aan de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’; • Het beleid van het waterschap is in §4.2 van de toelichting geactualiseerd.

Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 31 mei 2022 zes weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om zienswijzen kenbaar te maken (Gemeenteblad nr. 241494). Tijdens de terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord in de nota zienswijze, welke is toegevoegd als bijlage bij deze toelichting. De zienswijzen hebben geleid tot de aanpassingen aan het bestemmingsplan. Deze zijn tevens opgenomen in de nota zienswijze. Ambtshalve wijzigingen Tevens hebben enkele ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden. Deze zijn ook opgenomen in de nota zienswijze. De doorgevoerde wijzigingen zijn ondergeschikt van aard, de wijzigingen hebben niet geleid tot een wezenlijk ander plan. Het bestemmingsplan kan daardoor worden doorgezet.

1.7 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.8 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via internet, De Staatscourant en het Kontakt). 12

1.9 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plan kan dan worden aangevraagd.

1.10 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Verantwoording beleidskader; Hoofdstuk 4: Verantwoording sectorale aspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

13

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis Bleskensgraaf Het dorp Bleskensgraaf is ontstaan als lintbebouwing langs de Graafstroom. Vanuit de lintbebouwing is er rondom de kerk een buurtschap ontstaan. Vanuit dit buurtschap is het dorp Bleskensgraaf ontstaan. Mede door de verbetering van de wegen en de toename van transport over de weg (voorheen over water) is het dorp Bleskensgraaf in de loop der tijd gegroeid. De groei vond met name plaats in de dorpskern. In de Tweede Wereldoorlog is de dorpskern van Bleskensgraaf nagenoeg volledig verwoest als gevolg van een bombardement. Thans is nog slechts een beperkt deel van het oorspronkelijke buurtschap zichtbaar. Na de Tweede Wereldoorlog is het dorp wederopgebouwd. De laatste fase van de wederopbouw werd afgerond met de opening van het gemeentehuis op 12 mei 1955. In de jaren daarna heeft Bleskensgraaf, net zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. 2.1.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke structuur De locatie Heulenslag 28 te Bleskensgraaf is gelegen in de cultuurhistorische lintbebouwing langs de Heulenslag ten westen van de dorpskern Bleskensgraaf.

Deze lintbebouwing is gevormd door een langgerekte strook van min of meer samengegroeide gemengde bebouwing met daartussen afwisselend smalle en brede landschappelijke doorzichten. De bebouwing kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) (woon)boerderijen en (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes. Hier en daar is de traditionele bebouwing vervangen door nieuwbouw (vrijstaande woningen), hebben bestaande boerderijen hun agrarische functie verloren en zijn volledig in gebruik genomen als woonfunctie. De verkavelingsrichting van het landschap is haaks op de Heulenslag gericht. De traditionele bebouwing ten zuiden van de Heulenslag is overwegend parallel aan de verkavelingsrichting en haaks op de weg gepositioneerd. De traditionele bebouwing ligt doorgaans verder van de Heulenslag (van oudsher op de Graafstroom georiënteerd). De vervangende nieuwbouw is zowel haaks als parallel aan de verkavelingsrichting gebouwd. De bebouwing concentreert zich hoofdzakelijk ten zuiden van de Heulenslag. Zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw in het cultuurhistorische lint langs de Heulenslag zijn bedekt met een zadeldak of een afgeleide daarvan. De woningen zijn overwegend opgebouwd uit bakstenen gevels met een gebakken pan of riet als dakbedekking. Indien aanbouwen of bijgebouwen aanwezig zijn, hebben deze een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw.

Ten noorden van de Heulenslag kenmerkt het gebied zich door slagenverkaveling (open veenweidegebied) omringd door sloten en (achter)weteringen. In het open slagenlandschap zijn kaden en ontginningsassen gelegen welke veelal zijn beplant met bomenlanen (elzenrijen of knotwilgen). De bebouwingsconcentraties (clusters van woningen), de openheid van het landschap, de slagenverkaveling in combinatie met het slotenpatroon ten noorden van de Heulenslag en de lintbebouwing met 14

landschappelijke doorzichten ten zuiden van de Heulenslag kunnen worden gezien als de streekeigen stedenbouwkundige en landschappelijke structuur.

Afbeelding 5: Bebouwingsconcentraties in het lint

Afbeelding 6: Nokrichtingen hoofdgebouwen (rood) en bijgebouwen (geel) in het lint

15

2.1.3 Huidige status/gebruik Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijfsperceel met daarop een monumentale woonboerderij en een aantal (voormalige) agrarische opstallen. Er vinden geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer plaats.

Afbeelding 7: Vooraanzicht monumentale woonboerderij (waterzijde) (1)

Afbeelding 8: Vooraanzicht monumentale woonboerderij (waterzijde) (2)

16

Afbeelding 9: Luchtfoto bestaande situatie

17

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Aan Heulenslag 28 te Bleskensgraaf ligt een perceel met daarop een cultuurhistorische monumentale woonboerderij en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. De woonboerderij heeft een gemeentelijke monumentale status sinds 8 oktober 2007. Het perceel is voorheen altijd in gebruik geweest ten behoeve van een volwaardig agrarisch bedrijf. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn reeds beëindigd. Het perceel wordt hierdoor alleen gebruikt voor woondoeleinden. Middels dit plan wordt de bestemming agrarisch gewijzigd naar wonen. Het huidige woongebruik komt hiermee overeen met de juridisch-planologische situatie. Alle voormalig agrarische schuren rondom de woonboerderij worden gesaneerd (ca. 590 m2). Hiervoor in de plaats wordt een meer kleinschalige woning teruggebouwd (maximaal 750 m³ incl. aan- en uitbouwen). Hiermee wordt leegstand van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en daarmee verdere verpaupering van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. De bebouwing ter plaatse neemt aanzienlijk af en er wordt meer openheid gecreëerd. De vrijstaande woning wordt als een levensloopbestendige woning gerealiseerd, of zodoende dat zonder grote bouwkundige ingrepen de woning geschikt gemaakt kan worden als levensloopbestendige woning. De monumentale woonboerderij wordt gesplitst in twee wooneenheden.

Tevens wordt een agrarische bedrijfsbestemming uit het cultuurhistorisch lint verwijderd, waarmee nieuwvestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf wordt uitgesloten. De gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit wordt betrokken bij de uitwerking van de splitsing van het pand, het realiseren van de nieuwe vrijstaande woning en de landschappelijke inpassing. Dit is geborgd in artikel 6.2.6 van de regels van dit plan.

Afbeelding 10: Nieuwe situatie

18

Inhoudsmaat woningen Ten aanzien van de inhoud van woningen is aangesloten bij het bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’. Hierin is opgenomen dat de inhoud van woningen, inclusief aan- en uitbouwen maximaal 750 m³ mag bedragen, met een ontheffingsmogelijkheid naar 1.000 m³. Het plan voorziet in het behoud van de monumentale woonboerderij, maar deze overstijgt de opgenomen toegestane maximale inhoudsmaten. Het is echter wel wenselijk om het monument in zijn huidige vorm te behouden. Zodoende is een extra lid opgenomen wat bepaald dat deze maximale inhoudsmaten niet gelden voor woningen ter plaatse van de aanduiding “cultuurhistorische waarden” (deze ligt op de monumentale woonboerderij) en dat de bestaande inhoud als maximum geldt. Verwijderen agrarisch bouwvlak Het agrarisch bouwvlak dat middels dit plan wordt verwijderd bestaat in principe uit twee ‘bouwvlakdelen’ (ten zuiden en noorden van de openbare weg Heulenslag (zie Figuur 1), welke gekoppeld zijn met de aanduiding ‘relatie’. Ter plaatse van het zuidelijk deel van de Heulenslag is een monumentale boerderij (bedrijfswoning) en zijn bedrijfsstallen aanwezig (zie Figuur 2).

Figuur 1: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

19

Figuur 2: Luchtfoto met verbeelding vigerend bestemmingsplan

Op grond van het bestemmingsplan “Buitengebied Graafstroom” zoals vastgesteld op 25 januari 2010 geldt dat twee of meer bouwvlakken die zijn verbonden door middel van de aanduiding “relatie” als één bouwvlak worden aangemerkt. Per bouwvlak is maximaal één agrarisch bedrijf toegestaan. Omdat ter plaatse van het zuidelijke deel van de Heulenslag reeds agrarische bebouwing aanwezig is en de bedrijfsmatige activiteiten hervat kunnen worden zonder nieuwe omgevingsvergunningen, geldt dat ter plaatse van het noordelijk deel/bouwvlak van de Heulenslag geen agrarisch bedrijf is toegelaten. Pas als in het bestemmingsplan is geborgd dat hervatting van de agrarische activiteiten niet (meer) mogelijk is, zou een nieuw agrarisch bedrijf binnen datzelfde bouwvlak kunnen worden opgericht. De gemeente verleent medewerking aan het onderhavige initiatief, onder andere omdat het noordelijk bouwvlak samen met de bestemming aan het zuidelijke deel van de Heulenslag wordt verwijderd en bebouwing in het noordelijke deel wordt uitgesloten. De raad acht bebouwing ten noorden van de Heulenslag namelijk niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is relevant dat de locatie Heulenslag 28 is gelegen in de cultuurhistorische lintbebouwing ten westen van de dorpskern Bleskensgraaf.

Deze lintbebouwing is gevormd door een langgerekte strook van min of meer samengegroeide gemengde bebouwing met daartussen afwisselend smalle en brede landschappelijke doorzichten. Ter plaatse van de Heulenslag bevindt zich een van de weinige nog bestaande doorzichten. Deze ruimtelijke kwaliteit / dit doorzicht wenst de gemeente te behouden en te versterken, zoals ook vastgelegd in de Structuurvisie Graafstroom d.d. 29 maart 2011, waarin het uitgangspunt is opgenomen dat de nog aanwezige doorzichten waardevol zijn omdat die het gebied het karakteristieke uiterlijk geven. Aan het behoud van de bestaande doorzichten komt een groot gewicht toe. 20

Door het verwijderen van het bouwvlak ten noorden van de Heulenslag wordt de eigenaar niet onevenredig beperkt in diens gebruiksmogelijkheden. Zolang de bedrijfsbebouwing ten zuiden van de Heulenslag aanwezig is en de bedrijfsactiviteiten hervat kunnen worden, kwam aan de eigenaar geen bouwrechten toe. Bovendien wordt de eigenaar niet belemmerd in het huidige gebruik van het noordelijke deel. Het agrarisch gebruik dat thans plaatsvindt en planologisch is toegestaan, kan immers worden voortgezet. 2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel Heulenslag 28 wordt in de bestaande situatie middels één inrit aan de Heulenslag ontsloten. In de nieuwe situatie blijft de ontsluiting ongewijzigd. Op het erf wordt een aftakking op de toegangsweg gerealiseerd ten behoeve van de nieuwe woning. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernormering is gebruik gemaakt van het parkeerbeleid van gemeente Molenlanden. Het plangebied is gelegen in het buitengebied. Voor de parkeerbehoefte van de vrijstaande woning is uitgegaan van de categorie ‘koop vrijstaand’, waarvoor een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning geldt. Ten behoeve van de twee eenheden van de woonboerderij wordt uitgegaan van de categorie ‘koop twee-onder-een-kap’. Hiervoor geldt een parkeernorm van tweemaal 2,2 parkeerplaatsen per woning, dus samen 4,4 parkeerplaatsen.

Op afbeelding 10 is te zien dat er bij de woonboerderij minimaal 6 parkeerplaatsen en bij de vrijstaande woning minimaal 3 parkeerplaatsen worden gerealiseerd tussen het groen. Hiermee kan ruimschoots worden voldaan aan de gestelde parkeernorm. 2.2.3 Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing Voor het opstellen van het landschappelijk inrichtingsplan is het Molenwaards Kookboek doorlopen. De stappen van het kookboek zijn hieronder globaal uiteengezet. Geschiedenis De wegen en de kleine hoeveelheid bebouwing langs de Heulenslag, ten noorden van de rivier de Graafstroom zijn in 1900 al zichtbaar. Het betreffen voornamelijk agrarische bedrijven. Het verkavelingspatroon is haaks op de weg en het betreft een zeer open landschap. In 1950 lijkt er niet veel te zijn veranderd. De bebouwing is iets toegenomen en de smalle kavels zijn hier en daar samengevoegd tot bredere kavels. Ten opzichte van 1950 is in 2000 te zien dat de bebouwingsdichtheid erg is tegenomen. Dit heeft te maken met de schaalvergroting in de agrarische sector en de nieuwbouw die heeft plaatsgevonden langs de Heulenslag. Hiernaast is haaks op de Heulenslag een weg gerealiseerd, de Noorderweg. Ondanks de hogere bebouwingsdichtheid blijft het open landschap redelijk behouden. In de periode 2000 tot 2017 zet de trend van het toevoegen van bebouwing en het samenvoegen van kavels aan de Heulenslag zich door.

21

Afbeelding 11: Geschiedenis in beeld (uitsneden kaarten Topotijdreis.nl)

Architectuur De stedenbouwkundige structuur is in paragraaf 2.1.2 deels uiteengezet. De lintbebouwing langs de Heulenslag bestaat uit een afwisseling van (grotere) klassieke (woon)boerderijen, vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen en (kleinere) arbeidershuisjes. De architectonische stijl van de bebouwing is wisselend. De vrijstaande nieuwbouwwoningen hebben een wat modernere architectonische stijl in tegenstelling tot de traditionele (woon)boerderijen welke meer klassiek zijn vormgegeven. De gebruikte materialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel (streekeigen). De traditionele (woon)boerderijen hebben veelal een monumentale status en een overwegend sobere uitstraling (nauwelijks tot geen architectonische versieringen). De maatvoering en architectuur van de bebouwing (zowel traditioneel als nieuwbouw) zijn zorgvuldig gekozen en de gebruikte natuurlijke materialen zijn vakkundig verwerkt. De hoofdvolumes (zowel traditioneel als nieuwbouw) zijn hoofdzakelijk opgebouwd uit bakstenen gevels met een kap. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en zijn in harmonie met het omliggende slagenlandschap. De ondergeschikte bijgebouwen zijn eveneens opgetrokken uit baksteen of potdekselwerk en hebben overwegend een donkerdere ondergeschikte kleur dan de hoofdvolumes. De 22

gebouwen hebben hoofdzakelijk een rechthoekige opbouw. De gebouwen worden overwegend gekenmerkt door een heldere eenduidige kapvorm in de vorm van een zadeldak, een gebroken kapconstructie (mansardekap) of een afgeleide daarvan. Eventuele aanwezige aanbouwen zijn ten alle tijden ondergeschikt aan het hoofdvolume. Gebiedscriteria Omgeving • De locatie is gelegen in het cultuurhistorisch lint langs de Heulenslag, ingeklemd tussen Heulenslag en Graafstroom; • Open, landelijk en dorps karakter in het polderlandschap met kenmerkend sloten- en verkavelingspatroon; • Aanwezigheid smalle en brede landschappelijke doorzichten op het open slagenlandschap; • Afwisseling van (agrarische) bedrijven, cultuurhistorische (woon)boerderijen en kleinere nieuwbouw woningen; • Aanwezigheid streekeigen beplanting; Situering bebouwing • Er is sprake van een ontspannen opzet, waarbij het open groene karakter van de locatie behouden blijft; • Hoofdgebouw voornamelijk haaks op de weg en bijgebouwen achter de voorgevel met een onderhavig karakter ten opzichte van het hoofdgebouw.

Hoofdvormen van bebouwing • Aanwezigheid van de cultuurhistorische woonboerderij met gemeentelijke monumentale status; • De bebouwing heeft een (rechthoekige) bebouwingsvorm met bakstenen gevels en een kap; • De nokrichting van nieuwbouw zowel haaks als parallel aan de Heulenslag; Materialisatie en detaillering van bebouwing • Kleur- en materiaalgebruik ingetogen, in afstemming met de monumentale woonboerderij; • Deuren, kozijnen, overstekken etc. van hout/natuurlijke materialen. Landschappelijke inpassing Middels het plan wordt er meer openheid gecreëerd middels de sanering van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en worden enkele zichtlijnen over het perceel behouden en juridisch-planologisch vastgelegd. De woonboerderij wordt gesplitst en er wordt een vrijstaande en levensloopbestendige schuurwoning gerealiseerd. De woonboerderij behoudt het eigentijdse bestaande karakter. De vrijstaande woning wordt passend bij de woonboerderij gerealiseerd in de vorm van een schuurwoning met een terughoudend karakter. Het perceel is in de huidige situatie reeds op een verantwoorde groene wijze landschappelijk ingericht. Hetgeen in de nieuwe situatie waar mogelijk behouden blijft en wordt versterkt. De streekeigen wilgen langs de watergangen en de erfbomen blijven behouden. Langs de toegangsweg worden streekeigen hagen gerealiseerd en voor de vrijstaande woning een rij leibomen.

De mogelijke bijgebouwen van de woonboerderij komen 23

ten westen van de boerderij te liggen. Het parkeren wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken middels groen.

Afbeelding 12: Landschappelijk inpassingsplan

Stedenbouwkundige kavelstructuur Ten aanzien van stedenbouw is aangesloten bij de gebiedsidentiteit en de cultuurhistorische kenmerken en karakteristieken van het perceel Heulenslag 28. Ten aanzien van de gebiedsidentiteit wordt de omgeving gekenmerkt door het open polderlandschap/veenweidelandschap (macro-niveau). Het open polderlandschap bestaat vervolgens globaal uit dorpskernen, (historische) lintbebouwing, tiendwegen, kades, agrarische weilanden en veenstromen (meso-niveau). Het perceel Heulenslag 28 is daarin gelegen in de historische lintbebouwing langs de Heulenslag. De lintbebouwing kent een menging van functies, zoals woonpercelen, (agrarische) bedrijvigheid en cultuurhistorische (woon)boerenerven (micro-niveau), met daartussenin landschappelijke doorzichten en openheid. Het perceel Heulenslag 28 is één van de cultuurhistorische (woon)boerenerven in de lintbebouwing langs de Heulenslag.

Figuur 3: Topografische kaarten van topotijdreis.nl van het perceel Heulenslag 28

Het perceel is altijd gebruikt voor agrarische doeleinden, waardoor het perceel ook meer dan een eeuw is voorzien van een boerderij. Volgens de BAG is het oorspronkelijke bouwjaar van de boerderij 1880. De boerderij heeft vanwege de 24

schaal, grootte en architectuur een imposant karakter en heeft een monumentale status. Van oudsher zijn traditionele hoofdgebouwen langs de Heulenslag doorgaans verder van de weg gerealiseerd en georiënteerd op het riviertje De Graafstroom. Dit is ook het geval bij de monumentale boerderij Heulenslag 28, waarbij de voorgevel is gericht naar De Graafstroom. Daardoor zijn de gronden ten noorden van (het verlengde van) de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw aan te merken als het achtererfgebied, waar bijbehorend bouwwerken worden gebouwd. Dat is in het verleden ook zo gedaan. De schuren op het perceel zijn achter de voorgevel van de woonboerderij gerealiseerd en tevens architectonisch ondergeschikt aan de boerderij gebouwd. Dat is gedaan door de bouwhoogte van de schuren lager te houden dan de imposante boerderij. Dat wil echter niet zeggen dat deze schuren klein zijn, want het perceel kenmerkt zich met name door het imposante boerderijgebouw met daaromheen grote schuurvolumes. Daarnaast is er bij de schuren gebruikgemaakt van wat donkerdere materialen, met name aan de gevels. Door deze keuzes sluit het perceel aan bij het typische boerenerfensemble welke vaker voorkomt langs de cultuurhistorische linten in het veenweidegebied van de Alblasserwaard. Deze bestaan namelijk uit een hoofdgebouw met in het achtererfgebied architectonisch ondergeschikte schuren.

Uit de topografische kaart van 1900 is te zien dat er al sprake was van een gebouw met een L-vorm en ook nu is er nog steeds sprake van een ‘L-vormige’ opzet in de gebouwen; namelijk de boerderij als hoofdgebouw met haaks daarop een agrarische schuur. Vervolgens zijn er na de jaren 80 extra schuren gebouwd ten westen van de boerderij. Ten aanzien van de ontsluiting over de weg is er altijd sprake geweest van een lange inrit vanaf de Heulenslag naar de gebouwen.

Figuur 4: Oudste beschikbare luchtfoto uit 2006 (links) en het jaar 2023 (rechts) van topotijdreis.nl

Voor wat betreft de nieuwe situatie is hierop aangesloten door qua ontwerp uit te gaan van het cultuurhistorische boerenerfprincipe zoals dat op het perceel al ruim meer dan een eeuw aanwezig is. Er is dus aangesloten bij de huidige structuur van het erf en de gebouwen.

25

Dit is gedaan door de monumentale woonboerderij te behouden en op te splitsen in twee wooneenheden. In de verbeelding is een gevellijn op de zuidgevel opgenomen, waardoor ook in de nieuwe situatie het achtererfgebied naast en ten noorden van de boerderij is gesitueerd. Omdat het huidige boerenerfensemble bestaat uit de boerderij welke is omringd door grote schuren (welke worden gesloopt), is ervoor gekozen om dit terug te laten komen in het nieuwe ontwerp. Dit is enerzijds gedaan door het realiseren van een woning ten oosten van de boerderij. Deze woning wordt uitgevoerd in de vorm van een schuur als referentie naar de bestaande schuren ten oosten van de boerderij. De woning wordt tevens haaks op de boerderij gerealiseerd, zodat de voor dit perceel kenmerkende ‘L-vorm’ weer terug is gekomen in het ontwerp. Daarnaast krijgt de woning een mogelijkheid voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Deze wordt als ‘verlenging’ van de vrijstaande woning gebouwd, zodat aan wordt gesloten bij de ‘uitgerekte’ vorm van de bestaande schuur. Ook de twee woningen in de boerderij krijgen mogelijkheden voor het realiseren van bijgebouwen. Deze worden aan de westzijde van de boerderij gerealiseerd.

Omdat het perceel zich kenmerkt door onder andere de schuren met een groot volume, worden de bouwmogelijkheden van de twee woningen ‘samengevoegd’ tot één groot bijgebouw (2 x 75 = 150 m²) welke aan zal doen als een grote agrarische schuur. Op deze manier sluit de nieuwe situatie aan bij de stedenbouwkundige situatie zoals deze al meer dan een eeuw aanwezig is op deze locatie. Er is aangesloten bij de stedenbouwkundige opzet van het boerenerfensemble.

Figuur 5: Bebouwing nieuwe situatie en bestaande bebouwing aangegeven met oranje stippellijn

26

Belangenafweging dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ Het is de ambitie van Molenlanden om het karakteristieke, open en cultuurhistorische landschap te koesteren. Het Molenwaards Kookboek fungeert daarbij als inspiratiekader maar heeft het nadeel dat niet alle voorgestane ontwikkelingen kunnen worden gezekerd. Een van de afwegingen bij dit bestemmingsplan is dat een verbetering van de landschappelijke kwaliteit door de vaststelling daarvan wordt gerealiseerd. Deze ruimtelijke kwaliteitsverbetering is onder andere vormgegeven door het verwijderen van de agrarische bouwvlakdelen, het opnemen van een sloopverplichting en de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Hiermee worden openheid en doorzicht- en zichtlijnen gecreëerd en het open slagenlandschap behouden. Het behoud van deze landschappelijke kwaliteit staat centraal in de keuze om de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ van toepassing te laten zijn. Deze benadering zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit van het landschap van Molenlanden (waar deze mogelijks wordt benadeeld door het toevoegen van vergunningsvrije bouwwerken) behouden blijft. In beginsel is het achtererfgebied de plek waar bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Echter, om zoveel mogelijk openheid te creëren op het perceel is de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ opgenomen.

De dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ zorgt ervoor dat het gebied niet aangemerkt wordt als ‘erf’ en daardoor geen vergunningsvrije bouwmogelijkheden zijn voor bijbehorende bouwwerken. Wel is ervoor gekozen om de woningen enige bouwmogelijkheden te geven voor het (vergunningsvrij) realiseren van bijbehorend bouwwerken. Dat is gedaan door de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ niet op te nemen op de gronden die voorzien zijn van bebouwing in de situatietekening. Deze zijn namelijk stedenbouwkundig passend, omdat ze refereren naar het boerenerfprincipe. Op de beoogde bebouwing is daarom de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ niet opgenomen. Dit heeft zich geuit in een zone van 75 m² meter ten westen van de vrijstaande woning, waar de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ niet is opgenomen. Zoals eerder benoemd is dit gedaan zodat een ‘langgerekter’ ontwerp ontstaat, aansluitend bij de bestaande opzet van de schuren. Daarnaast wordt met deze keuze om de dubbelbestemming in deze zone niet op te nemen de landschappelijke openheid niet onevenredig aangetast. Het plan voorziet namelijk in de sloop van de bestaande agrarische bijgebouwen, waarvoor in de plaats de vrijstaande woning met de bijbehorend bouwwerken voor ‘terugkomen’.

Gekeken vanaf de openbare weg Heulenslag ontstaat daardoor in de breedte minder bebouwing die de landschappelijke doorkijken naar De Graafstroom beperken. Zodoende is deze keuze in het kader van landschappelijke doorzichten gerechtvaardigd. Ook is ervoor gekozen om ruimte voor bouwmogelijkheden te blijven toestaan voor de bewoners van de twee woningen in de monumentale woonboerderij. Daarbij is er echter niet voor gekozen om de bijbehorend bouwwerken direct aan het monumentale gebouw toe te staan, omdat het wenselijker is om het solitaire karakter van het monument te handhaven. Ook is ervoor gekozen om de bouwmogelijkheden niet toe te staan ten noorden van de woonboerderij. Het monument moet beleefbaar blijven en daarom dient het zicht vanaf de openbare weg Heulenslag niet beperkt te worden.

27

Zodoende is ervoor gekozen om in het achtererfgebied ten westen van de monumentale woonboerderij bouwmogelijkheden toe te staan. Omdat het perceel Heulenslag 28 zich onder andere kenmerkt vanwege het grote volume aan schuren, is ervoor gekozen om de bouwmogelijkheden aan bijbehorende bouwwerken van de twee woningen in de boerderij ‘samen te voegen’ tot één gebouw welke optisch aan zal doen als een groot schuurgebouw (2 x 75 m² = 150 m²). Dit gebouw komt ongeveer op dezelfde plek als de bestaande schuren ten westen van de boerderij, waarbij qua positie rekening is gehouden met de regionale waterkering en het nieuwe gebouw niet dichterbij de boerderij komt ten opzichte van de bijgebouwen in de huidige situatie. Op een afstand van minimaal 9 meter ten westen van het monumentale gebouw is de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ niet opgenomen over een strook van 10 bij 15 meter, waar dus de bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken wel zijn toegestaan. De afstand van 9 meter tot het monument is net zo groot als de huidige afstand van het monument tot de bestaande agrarische bijgebouwen die gesloopt dienen te worden. Zodoende wordt het solitaire karakter van de woonboerderij niet aangetast door deze keuze.

Omdat de bestaande agrarische bijgebouwen – gezien vanaf de Heulenslag – breder zijn dan de strook waar de desbetreffende dubbelbestemming niet is opgenomen, wordt daarmee ook de landschappelijke openheid versterkt.

Figuur 6: Overzicht bestaande en nieuwe bebouwing en contour ‘Waarde – Landschap’ in het groen (zie tevens bijlage 1 bij de toelichting)

28

Figuur 7: Onderlinge afstand bebouwing bestaande situatie (zie tevens bijlage 1 bij de toelichting)

Figuur 8: Onderlinge afstand bebouwing nieuwe situatie (zie tevens bijlage 1 bij de toelichting)

Verder is in de regels opgenomen dat de commissie onder andere wordt betrokken bij de omgevingsvergunningaanvraag voor de bouw van de bijbehorend bouwwerken, waarbij het advies strekt ten behoeve van het behoud/verbetering van de zichtlijnen. Ook wordt de commissie betrokken bij onder andere de splitsing van de boerderij en de bouw van de vrijstaande woning. 29

3.

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AmvB Ruimte. De nieuwe AmvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AmvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB’s (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

30

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013: 2471). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Toetsing aan ladder voor duurzame verstedelijking Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van een extra vrijstaande woning en de splitsing van de bestaande woonboerderij. Per saldo worden daarmee twee wooneenheden toegevoegd.

Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing van het plan aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk.

31

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Per 1 april is het Omgevingsbeleid in werking getreden. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen BSD gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op BSD of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Het plangebied is gelegen buiten BSD, maar binnen de ‘bebouwde ruimte’. Binnen het gebied ‘bebouwde ruimte’ (systeem van kernen en linten) streeft de provincie 32

Zuid-Holland naar het beter benutten van deze ruimte voor een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied door het stimuleren en faciliteren van verdichting, herstructurering en transformatie. Het plangebied is gelegen in het bestaande bebouwingslint langs de Heulenslag. Middels dit plan worden twee nieuwe wooneenheden op een verantwoorde wijze toegevoegd. Een bestaande boerderijwoning wordt gesplitst, overige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt en een vrijstaande woning gerealiseerd. De bebouwing ter plaatse neemt af en er wordt meer openheid gecreëerd. Hiermee sluit het plan aan op provinciaal beleid kleinschalige stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden binnen de bebouwde ruimte. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving.

De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. Het plangebied is gelegen in het ‘veenweidelandschap’, ‘linten’ en ‘stiltegebied’.

Veenweidegebied De ruimtelijke structuur in het veenweidegebied wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Haaks hierop staan de verkavelingspatronen. Kenmerkend voor het veenweidelandschap is de openheid van het gebied met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels omringd door sloten. Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen;

33

• • •

Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders; Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Linten Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Plangebied Veenweidegebied

Linten

Afbeelding 13: Kwaliteitskaart Zuid-Holland (Laag van cultuur- en natuurlandschappen)

34

Stiltegebied Tevens is het noordelijke deel van het plangebied gelegen in een stiltegebied. De stiltegebieden zijn de (relatief) luwe gebieden met beperkte verstedelijking, waar het dagelijks geluid de 40 decibel niet overstijgt. Hier vindt men rust en stilte als contrast met het dynamisch stedelijk gebied. Richtpunt voor stiltegebieden luidt als volgt: • In de stiltegebieden is alleen ruimte voor “gebiedseigen” geluid. Het plan voorziet niet in ontwikkelingen binnen het stiltegebied. Het plan sluit juridisch-planologisch de mogelijkheid van een volwaardig agrarisch bedrijf uit. Hiermee draagt het plan bij aan een stiller stiltegebied.

Plangebied

Stiltegebied

Afbeelding 14: Kwaliteitskaart Zuid-Holland (Laag van de beleving)

Het onderhavige plan sluit aan bij de kwaliteitskaart en daarmee de richtpunten voor de ontwikkeling in het veenweidelandschap, het lint en het stiltegebied. Voor de landschappelijke inpassing van het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld welke deze richtpunten volgt (paragraaf 2.2.3). 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie.

35

Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9). Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c.

Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: • een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid, • hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad.