Bijlage 1 - Toelichting bestemmingsplan 'Achter de Wetering, Giessenburg'

Toelichting bestemmingsplan ‘Achter de Wetering, Giessenburg’

Toelichting bestemmingsplan ‘Achter de Wetering, Giessenburg’

Opgesteld door: Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. Lekdijk 44 2967 GB Langerak In opdracht van: Blokland Bouwpartners B.V. Hakgriend 4 3371 KA Hardinxveld-Giessendam Identificatiecode: NL.IMRO.1978.BPKerkwegGSB-VG01 Planstatus: Vastgesteld Datum: 18-06-2024

2

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Inleiding ..................................................................................................... 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 9

1.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................... 9

1.5

Economische uitvoerbaarheid ................................................................... 11

1.6

Communicatie .......................................................................................... 11

1.7

Realisatie .................................................................................................. 12

1.8

Leeswijzer................................................................................................. 12

Planbeschrijving .................................................................................................................... 13 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 13

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 15

Beleidskader............................................................................................................................ 31 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 31

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 35

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 45

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 47

3.5

Conclusie .................................................................................................. 50

Milieuaspecten ....................................................................................................................... 51 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 51

4.2

Watertoets ................................................................................................ 52

4.3

Geluid ....................................................................................................... 59

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 62

4.5

Bedrijven- en milieuzonering..................................................................... 64

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 68

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 75

4.8

Ecologie .................................................................................................... 76

4.9

Bodem ...................................................................................................... 80

4.10 Archeologie .............................................................................................. 82 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie .......................................................... 85 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 88 5.1

Inleiding ................................................................................................... 88

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 88

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 88

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 89 3

Bijlage Omschrijving 1 Waterhuishoudings- en rioleringsplan 2 Ecologische quickscan 3 Stikstofdepositieonderzoek 4 Archeologisch onderzoek (incl. aanvullend karterend booronderzoek) 5 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 6 Akoestisch onderzoek industrielawaai 7 Verkennend bodemonderzoek (incl. asbest) 8 Onderzoek externe veiligheid 9 Memo duurzaamheid en klimaatadaptatie 10 11

12

Nota Inspraak en Overleg Aanvullend ecologisch onderzoek groter modderkruiper, poelkikker, heikikker en rugstreeppad Landschappelijk inpassingsplan

13

Beplantingsplan groene bufferstrook

14

Nota van Zienswijzen

Auteur Adcim B.V.

Referentie 20210484-C-WA001 2022-0707 20220857.v07

Datum 11-03-2024

Blom Ecologie De Roever Omgevingsadvies ADC ArcheoRapport 5849 projecten

12-10-2022 10-01-2024

Adromi Groep

23-01-2024

Adromi Groep Bakker Milieuadviezen

S202218 /2201/06 S202218 /2202/03 BM/2869-2022

23-03-2023

27-07-2023 Aug. 2022

DGMR Industrie, Verkeer en Milieu Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. Gemeente Molenlanden Blom Ecologie

M.2020.1358.00. 18-09-2023 R001/005 17105 12-04-2023

Lagendijk tuinen landschapsarchitecten Lagendijk tuinen landschapsarchitecten Gemeente Molenlanden

-

Sept. 2023

2022-0824

25-04-2023

LTL21793-01

10-05-2024

LTL21670-01

10-05-2024

-

Mei 2024

4

1.

Inleiding

1.1 Inleiding Aanleiding De gemeente Molenlanden is al geruime tijd op zoek naar geschikte woningbouwen bedrijfsontwikkelingslocaties om in te spelen op de behoefte naar woningen en bedrijfsruimten in de gemeente Molenlanden. In deze zoektocht is de gemeente onder andere terechtgekomen bij de locatie ‘Achter de Wetering’ te Giessenburg. Op 9 december 2021 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland en het college van B&W van de gemeente Molenlanden. De provincie Zuid-Holland heeft voor het plan “Achter de Wetering” te Giessenburg het vertrouwen uitgesproken om het plan verder uit te werken. Voor de locatie ‘Achter de Wetering’ is, in een projectgroep bestaande uit de gemeente Molenlanden, Blokland Bouwpartners B.V., Van der Padt en Partners Architecten en Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V., een plan uitgewerkt. Het plan betreft de nieuwbouw van 6 vrijstaande woningen, 18 twee-onder-éénkapwoningen, 4 seniorenwoningen, 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), 17 sociale huurappartementen, 13 koopappartementen, 24 sociale units en 5 bedrijfsloodsen/bedrijfsverzamelgebouwen voor lichte bedrijvigheid (cat. 2.0). Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen aan de Kerkweg tussen het dorp Giessenburg en het bedrijventerrein. Het plangebied is kadastraal bekend als Giessenburg, Sectie G, nummers: 2506, 2509, 2670 en 2671 (gedeeltelijk). Het plangebied wordt aan de noord-, oostzijde en zuidzijde begrensd door een brede watergang, de Kerkweg en het tankstation. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan het open landschap.

Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied

5

Belang De gemeente Molenlanden kan toestemming geven aan een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet, of in ieder geval niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Het plan speelt in op woningbehoefte in de gemeente Molenlanden. Het plan voorziet in een gedifferentieerd woningbouwprogramma bestaande uit 6 vrijstaande woningen, 18 twee-onder-één-kapwoningen, 4 seniorenwoningen, 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), 17 sociale huurappartementen, 13 koopappartementen en 24 sociale units. Met de 12 sociale koopwoningen, 17 sociale huurappartementen en 24 sociale units is ruim 50% van het woningbouwprogramma sociale woningbouw. Het woningbouwplan zorgt voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt in het dorp en zal tevens starters/jonge gezinnen trekken wat een positieve impuls geeft aan de instandhouding van de voorzieningen in het dorp. Het plan speelt in op de behoefte naar bedrijfsruimte in de gemeente Molenlanden en het biedt kansen om kleine bedrijven uit de dorpslinten te plaatsen (waar uitbreiding niet gepast dan wel wenselijk is). Bedrijvigheid op bedrijventerreinen is van groot belang voor de werkgelegenheid in de gemeente Molenlanden.

Op dit moment is er een tekort aan ruimte voor bedrijven in de gemeente. Bedrijven, onder andere in de dorpslinten, die willen uitbreiden kan de gemeente niet goed accommoderen en er is nauwelijks ruimte voor bedrijven die willen verplaatsen. Er zijn op dit moment geen bedrijfskavels meer te koop in onze gemeente, terwijl er vanuit het bedrijfsleven wel vraag is naar meer ruimte. Dit plan speelt in op de concrete behoefte naar meer bedrijfsruimte voor lokale en regionale bedrijven. Het plan heeft een maatschappelijke meerwaarde voor Giessenburg en de rest van de gemeente Molenlanden. De bewoners van de kern Giessenburg hebben groot belang bij de instandhouding van de voorzieningen in hun dorp. Het sluiten van voorzieningen zal negatieve gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het dorp Giessenburg (met name voor jongeren en gezinnen). In dit kader is het van groot belang om te voorzien in voldoende woningen voor nieuwe gezinnen. Het plan voorziet in woningen die geschikt zijn voor deze doelgroep. Daarnaast is het van even groot belangrijk om te voorzien in voldoende werkgelegenheid. De bedrijfsloodsen/bedrijfsverzamelgebouwen dragen bij aan de werkgelegenheid in het dorp Giessenburg. Dit plan zorgt voor een positieve impuls aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het dorp Giessenburg en de gemeente Molenlanden.

Het plan is een wenselijke ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

6

1.2 Kader Bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ (vastgesteld op 11 maart 2015). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: • Agrarisch; • Groen; En dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 8’;

Afbeelding 2: Vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’

Bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Middenweg en Giessenburg’ Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Middenweg en Giessenburg’ (vastgesteld op 24 januari 2013). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: • Bedrijf; • Groen; En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’; • Functieaanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’; • Maatvoering ‘maximum bouwhoogte (m): 4’; • Maatvoering ‘maximum bebouwingspercentage (%): 30’

7

Afbeelding 3: Vigerende bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Middenweg en Giessenburg’

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”. In paragraaf 2.2.2 ‘Verkeer en parkeren’ is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Op 26 oktober 2021 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het reguleren van het beleid met betrekking tot huisvesting van arbeidsmigranten. Door deze regeling wordt het eveneens onmogelijk gemaakt om andere ongewenste huisvestingsvormen toe te staan in woningen. De regeling is overgenomen in de regels van het voorliggende bestemmingsplan. 8

1.3 Maatschappelijk resultaat Met het voorliggende bestemmingsplan wordt ingespeeld op de behoefte naar woningen en bedrijfsruimten in de gemeente Molenlanden. Het plan voorziet in een gedifferentieerd woningbouwprogramma bestaande uit 6 vrijstaande woningen, 18 twee-onder-één-kapwoningen, 4 seniorenwoningen, 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), 17 sociale huurappartementen, 13 koopappartementen en 24 sociale units. De bedrijfsverzamelgebouwen dragen bij aan de werkgelegenheid in het dorp Giessenburg. Het plan heeft een maatschappelijke meerwaarde voor Giessenburg en de rest van de gemeente Molenlanden.

1.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Participatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan zijn er meerdere opties om omwonenden van een ontwikkeling te informeren. De ontwikkelaar heeft ervoor gekozen de directe omwonenden in een vroeg stadium te informeren over het plan. Medio juni 2021 heeft de ontwikkelaar in de Til te Giessenburg een inloopavond georganiseerd. Op deze avond is het plan voor de eerste keer aan de omwonenden gepresenteerd. De omwonenden is de mogelijkheid geboden vragen te stellen en input te leveren op de plannen. In de periode tussen medio juni 2021 en medio april 2024 hebben er diverse overleggen/participatiesessies met de omwonenden en/of de vertegenwoordigers van de omwonenden plaatsgevonden. Naar aanleiding van de participatiesessies en de inspraak- en zienswijzenprocedure, in combinatie met de afweging van de ontwikkelaar om te komen tot een financieel haalbaar plan, hebben geleid tot het huidige plan. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de overlegpartners.

In het kader van het vooroverleg zijn er drie vooroverlegreactie ingediend door het Waterschap Rivierenland, provincie Zuid-Holland en de Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid (VRZHZ). De vooroverlegreacties zijn inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien in een ‘Nota Inspraak en overleg’. De ‘Nota Inspraak en overleg’ is toegevoegd in de bijlage. Inspraak Het college van de gemeente Molenlanden hebben op 27 oktober 2022 bekend gemaakt (in Het Gemeenteblad en huis-aan-huisblad Kontakt (Gemeenteblad nummer 471391)), dat het voorontwerp-bestemmingsplan ‘Achter de Wetering, 9

Giessenburg’ (imro-codering: NL.IMRO.1978.BPKerkwegGSB-VO01) vanaf 28 oktober tot en met 9 december 2022 ter inzage heeft gelegen. Er is één schriftelijke inspraakreactie ingediend. De inspraakreactie is inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien in een ‘Nota Inspraak en overleg’. De ‘Nota Inspraak en overleg’ is toegevoegd in de bijlage. Zienswijzen Het college van de gemeente Molenlanden hebben op 31 oktober 2023 bekend gemaakt (Gemeenteblad 2023, 460868) dat het ontwerpbestemmingsplan ‘Achter de Wetering, Giessenburg’ (imro-codering: NL.IMRO.1978.BPKerkwegGSB-ON01) vanaf 2 november 2023 voor zes weken ter inzage heeft gelegen. Er zijn drie schriftelijke zienswijzen ingediend. In een ‘Nota van Zienswijzen’ zijn de ingediende zienswijzen inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien. De Nota van Zienswijzen is toegevoegd in de bijlage. De zienswijzen hebben geleid tot onderstaande ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan: 1. Paragraaf 2.2.2 Verkeer en parkeren van de toelichting is aangepast. 2. Paragraaf 2.2.3 Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing van de toelichting is aangepast. Het door de landschapsarchitect uitgewerkte landschappelijk inpassingsplan en beplantingsplan voor de groene buffer is verwerkt in dit hoofdstuk. De tekeningen zijn als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd. 3.

Hoofdstuk 3.2 Provinciaal beleid van de toelichting is aangepast/aangevuld. 4. Het stikstofdepositieonderzoek is geactualiseerd (de conclusie van het onderzoek is ongewijzigd). Het geactualiseerde stikstofdepositieonderzoek is toegevoegd in de bijlage van de toelichting. 5. Artikel 3.5 ‘Afwijken van de gebruiksregels’ van de regels is aangepast (het toelaten van detailhandel is expliciet uitgesloten). 6. Artikel 7.2.1 lid f is toegevoegd. Er is een maximale bouw- c.q. nokhoogte opgenomen voor grondgebonden woningen (max. 11 meter). 7. Artikel 7.2.1 lid h is toegevoegd. Er is een maximale bouw- c.q. nokhoogte opgenomen voor een hoofdgebouw bestaande uit gestapelde woningen (max. 12 meter). 8. De Staat van Bedrijfsactiviteiten, welke als bijlage aan de regels is gekoppeld, is aangepast (de categorie bedrijven opgenomen: ‘Verhuur van transportmiddelen, machines, andere roerende goederen’ is verwijderd). 9. Artikel 9.5 Parkeren is toegevoegd (juridische borging gemeentelijk parkeerbeleid). Het Waterschap Rivierenland heeft geen zienswijze ingediend, maar wel een aantal opmerkingen gemaakt. De opmerkingen hebben geleid tot de volgende ambtshalve wijzigingen: 10. De nieuwe peilen voor het peilgebied OVW040 (zomerpeil -1,82 m NAP en winterpeil -1,87 m NAP) zijn verwerkt in hoofdstuk 4.2 Watertoets van de toelichting.

10

11. Het waterhuishoudings- en rioleringsplan is aangepast en verwerkt in hoofdstuk 4.2 Watertoets van de toelichting. Het gewijzigde waterhuishoudings- en rioleringsplan is toegevoegd in de bijlage. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ) heeft nog enkele aanvullende opmerkingen gemaakt op het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. De reactie van de OZHZ heeft geleid tot de volgende ambtshalve wijzigingen: 12. Het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is aangepast en verwerkt in hoofdstuk 4.3 Geluid van de toelichting. Het gewijzigde akoestisch onderzoek is toegevoegd in de bijlage. In verband met de mogelijke toekomstige verlaging van de maximumsnelheid van de Kerkweg naar 30 km/uur, de mogelijke toekomstige verplaatsing van de bebouwde komgrens (waardoor geluidsmaatregelen niet meer nodig zijn) en de mogelijke toekomstige beëindiging van de verkoop van LPG bij het nabijgelegen tankstation zijn de volgende regels in het bestemmingsplan toegevoegd/gewijzigd: 13. Artikel 3.5.1 Afwijking functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf opslag' is toegevoegd. 14. Artikel 7.5.2 Afwijking voorwaardelijke verplichting dove gevel appartementengebouw is toegevoegd. 15. Artikel 11.1.3 Aanvullende maatregelen is toegevoegd (ter borging van aanvullende maatregelen binnen het brand- en explosieaandachtsgebied van LPG-tankstation). 16.

Artikel 11.1.4 Afwijken is toegevoegd (om af te wijken van de noodzaak van aanvullende maatregelen (artikel 11.1.3) en het verbod om in de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - lpg' kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten op te richten (artikel 11.1.2). Tenslotte, zijn: 17. De begrippen ‘beperkt kwetsbaar objecten’ (artikel 1.16) en ‘kwetsbaar objecten’ (artikel 1.42) zijn toegevoegd in de regels van het bestemmingsplan.

1.5 Economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is er een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar getekend waarin tevens de financiële afspraken zijn vastgelegd. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6 Communicatie Er is op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure via het Gemeenteblad (internet) en het Kontakt. 11

1.7 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de beroepstermijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning(en) voor de bouw van de woningen en de bedrijfsloodsen/bedrijfsverzamelgebouwen kan/kunnen dan worden aangevraagd.

1.8 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Milieuaspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

12

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Giessenburg is in 1957 ontstaan uit de dorpjes Peursum en Giessen-Nieuwkerk. Deze dorpjes zijn vanaf de 13e eeuw ontstaan door ontginning van het veengebied. Het gebied heeft zich door de eeuwen heen ontwikkeld, wat met name te danken was aan het slot Giessenburg met de bijbehorende heerlijkheden. Het slot is aan het begin van de vijftiende eeuw gebouwd op een eiland in de Giessen, niet ver van het dorp Giessen-Nieuwkerk. Het slot is eeuwenlang van grote betekenis geweest voor het gebied rond de Giessen. De heren van Giessenburg (later d'Ablaing van Giessenburg) waren ook erfwatergraaf van het waterschap de Overwaard. In de zeventiende eeuw was het slot met de bijbehorende heerlijkheden Giessenburg en Giessen-Nieuwkerk eigendom van de familie Van Marlot uit Den Haag. Rond 1800 is het slot Giessenburg afgebroken. Giessenburg is gelegen langs het riviertje de Giessen. Vanuit de kleihoudende stroomrug langs dit riviertje is het oorspronkelijke dorpje ontstaan. Deze hoger gelegen stroomruggen waren namelijk droger en beter van ondergrond om op te bouwen. Vanuit het dorp heeft men het achterliggende polderlandschap ontgonnen, iets wat goed te zien is in de huidige ligging van de slagen in het landschap.

Langs de noordelijke zijde van de Giessen is geen seriematige uitbreiding van het dorp te vinden en wordt de bebouwingsstructuur nog gekenmerkt door typische lintbebouwing, waar grote boerderijen en kleine arbeidershuisjes elkaar afwisselen. Het plangebied ligt aan de zuidelijke zijde van de Giessen. Het plangebied betreft momenteel een groene open ruimte (weiland en akkers) dat de ‘verbinding’ vormt tussen het bedrijventerrein en de bestaande seriematige woonwijk van Giessenburg. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de woonbebouwing van De Wetering, het bedrijventerrein Giessenburg en het recreatiegebied aan de Kerkweg. De noordoostelijke zijde van de Kerkweg heeft een groen recreatief karakter.

Afbeelding 4: Luchtfoto bestaande situatie

13

2.1.2 Huidige status/gebruik Het plangebied betreft voor het overgrote deel weilanden gelegen tussen de woonbebouwing van De Wetering, het bedrijventerrein Giessenburg en het recreatiegebied aan de Kerkweg.

Afbeelding 5: Straatbeeld bestaande situatie

14

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het plan betreft de nieuwbouw van 6 vrijstaande woningen, 18 twee-onderéén-kapwoningen, 4 seniorenwoningen, 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), 17 sociale huurappartementen, 13 koopappartementen, 24 sociale units en 5 bedrijfsloodsen/bedrijfsverzamelgebouwen voor lichte bedrijvigheid.

Afbeelding 6: Nieuwe situatie

15

2.2.2 Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt in de nieuwe situatie ontsloten via een nieuwe ontsluitingsweg op de Kerkweg. De Kerkweg is thans in eigendom van het waterschap Rivierenland. In overleg met Waterschap Rivierenland zal de gemeente Molenlanden de bebouwde kom grens op de Kerkweg in Giessenburg verleggen naar de zuidzijde van dit plangebied. Hierdoor komen de wegen en ontsluitingen van woonwijk ‘Achter de wetering’ in het plangebied binnen de bebouwde kom te liggen. De gemeente zal hiervan wegbeheerder worden. Er zal een herstructurering van de Kerkweg plaatsvinden waarin deze ontwikkeling wordt meegenomen. De twee aansluitingen op de Kerkweg worden gelijkwaardige kruispunten. Bij de noordelijke ontsluiting (calamiteitenroute/fiets- en wandelpad) zal een veilige fietsersoversteek worden gerealiseerd. Haaks op de nieuwe ontsluitingsweg in het plangebied worden doodlopende erftoegangswegen gerealiseerd waaraan de woonpercelen en de bedrijfsgebouwen zijn gelegen. De ontsluitingsweg betreft een openbare weg met een 30 km/uur regime. De erftoegangswegen lopen dood (aan het einde wordt een keerlus gerealiseerd). De keerlussen worden voorzien van een groene inpassing teneinde hinder van autolampen te minimaliseren. Tussen het bedrijventerrein en de nieuwe woonwijk wordt een buffer gecreëerd.

Het bedrijfsverkeer van en naar de nieuwe bedrijfsgebouwen zal niet door de woonbuurt gaan. Gezien het bestemmingsplan uitsluitend lichte bedrijvigheid toestaat (max. milieucategorie 2.0) in combinatie met de grootte van de bedrijfsgebouwen zal er sprake zijn van kleinschalige bedrijvigheid. De verkeersaantrekkende werking van deze bedrijven, en zeker het aantal vrachtverkeersbewegingen zal minimaal zijn. Het laden en lossen van vrachtwagens zal derhalve ook zeer minimaal voorkomen. Kortom, het is niet aannemelijk dat de doorstroming en verkeersveiligheid buitenproportioneel wordt benadeeld. Het plan is om een aantrekkelijke groene woonbuurt te realiseren waarbij met respect wordt omgegaan met het landschap. Karakteristiek voor het landschap is o.a. de groene uitstraling van het landschap. Om te komen tot een prettig aanvoelend woonklimaat dient de openbare inrichting voldoende groen te bevatten. Derhalve is tevens besloten om geen voetpaden toe te passen in de wegenstructuur van het plan. Hiermee wordt de verstening van het gebied geminimaliseerd en daarmee ontstaat er meer ruimte voor groen. Bovendien wordt er aan de noordzijde van het plangebied een brede groenstrook gerealiseerd met daardoorheen een fietsen wandelpad. Voetgangers zullen gebruik maken van dit wandelpad door de groenstrook (de kortste route naar het centrum van Giessenburg).

Vanuit verkeerskundig en veiligheidsoogpunt is er geen noodzaak om voetpaden toe te passen in de wegenstructuur van het plan. Calamiteitenroute Aan de noordzijde van het plangebied wordt een calamiteitenroute gerealiseerd die de erftoegangswegen en de nieuwe woonwijk met het dorp Giessenburg verbindt (zie afbeelding 7). De calamiteitenroute is tevens een permanente voet- en fietsverbinding. Het pad wordt voorzien van een breekpaal. Het pad wordt uitsluitend bij calamiteiten gebruikt voor gemotoriseerd verkeer.

16

Calamiteitenroute

Afbeelding 7: Calamiteitenroute

17

Verkeersgeneratie Om er zeker van te zijn dat het plan niet leidt tot negatieve effecten op de verkeersafwikkeling en verkeerveiligheid in het gebied is de extra verkeersgeneratie van het plan berekend. Voor de vaststelling van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voor het plan uitgegaan van de maximale kencijfers gelegen in de ‘rest bebouwde kom’ van een ‘niet stedelijk’ gebied. Tabel 1: Verkeersgeneratie Woningtype Vrijstaande woningen Twee-onder-één-kapwoningen / seniorenwoningen Rijwoningen (koop) Appartementen (koop, midden) Sociale koopwoningen* Sociale huurappartementen Sociale units**

Bedrijfsverzamelgebouwen

Aantal

Voertuigbewegingen per woning 6 8,6 22 8,2

Verkeersgeneratie 51,6 180,4

8 13 12 17 24

7,8 6,4 6,0 4,5 2,4 Subtotaal

62,4 83,2 72,0 76,5 57,6 583,7

BVO (m2

Voertuigbewegingen per 100 m2 BVO 8,7 Subtotaal Totaal

Verkeersgeneratie

2.100 m2

182,7*** 182,7 767 verkeersbewegingen

* De CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018) bevat geen categorie sociale koopwoningen. Voor deze categorie wordt het verkeergeneratie kengetal van de categorie ‘koop, appartement, goedkoop’ gehanteerd. ** De CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018) bevat geen categorie sociale units. Voor deze categorie wordt het verkeergeneratie kengetal van de categorie ‘kamerverhuur, zelfstandig’ gehanteerd. *** In de praktijk zal het aantal verkeersbewegingen naar verwachting lager liggen. Gezien het bestemmingsplan uitsluitend lichte bedrijvigheid toestaat (max. milieucategorie 2.0) in combinatie met de grootte van de bedrijfsgebouwen zal er sprake zijn van kleinschalige bedrijvigheid. De verkeersaantrekkende werking van deze bedrijven, en zeker het aantal vrachtverkeersbewegingen zal minimaal zijn.

Als gevolg van het plan is sprake van afgerond 767 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Dit betreft een worstcasescenario. Een dergelijke verkeerstoename is dermate laag, dat het niet aannemelijk is dat de doorstroming en verkeersveiligheid buitenproportioneel wordt benadeeld. De verkeersafwikkeling van het plangebied zal plaatsvinden via de nieuwe ontsluitingsweg, welke wordt aangesloten op de Kerkweg. Het verkeer gaat vanaf het plangebied via de Kerkweg naar de A.M.A. van Langeraadweg. De A.M.A. van Langeraadweg is de zuidelijke ontsluitingsweg van het bedrijventerrein Giessenburg en het dorp Giessenburg.

18

Uit de prognosekaart/knelpuntenkaart vanuit het verkeersmodel 2021 van de gemeente Molenlanden (opgesteld door Goudappel) blijkt dat de Kerkweg een restcapaciteit heeft van ca. 2000 motorvoertuigen per etmaal. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de Kerkweg voldoende restcapaciteit heeft om de verkeersgeneratie van dit plan af te wikkelen.

Afbeelding 8: Prognosekaart/knelpuntenkaart verkeersmodel Molenlanden (bron: Goudappel/gemeente Molenlanden)

19

Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad – in zijn geheel - in de categorie ‘niet stedelijk’. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Tabel 2: Parkeerbehoefte Woningtype Vrijstaande woningen Twee-onder-één-kapwoningen / seniorenwoningen Rijwoningen (koop) Appartementen (koop, midden) Sociale koopwoningen* Sociale huurappartementen Sociale units**

Bedrijfsverzamelgebouwen

Aantal Parkeernorm (per woning) 6 2,3 22 2,2 8 13 12 17 24

Parkeerbehoefte 13,8 48,4

2,0 1,9 2,0 1,6 0,7 Subtotaal

16 24,7 24 27,2 16,8 170,9

BVO (m2 Parkeernorm (per 100 m2 BVO) 2 2.100 m 2,0 Subtotaal Totaal

Parkeerbehoefte 42 42 213 parkeerplaatsen***

* De 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' bevat geen categorie sociale koopwoningen. Voor deze categorie wordt een parkeernorm van 2,0 pp per woning gehanteerd. ** De 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' bevat geen categorie sociale units. Voor deze categorie wordt een parkeernorm van 0,7 pp per woning gehanteerd (norm voor categorie ‘kamerverhuur, zelfstandig’). *** Parkeerbehoefte wordt volgens de richtlijnen naar boven afgerond (Bron: 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020).

Totale parkeerbehoefte Het plan resulteert in een totale parkeerbehoefte van afgerond 213 parkeerplaatsen. Parkeeroplossing Het parkeren wordt opgelost binnen het plangebied. De vrijstaande, twee-onderéén-kap-woningen en seniorenwoningen krijgen twee parkeerplaatsen op eigen terrein. De toekomstige bewoners zijn verplicht deze parkeerplaatsen te realiseren en in stand te houden. Op de bedrijfspercelen worden in totaal 44 parkeerplaatsen gerealiseerd. De resterende parkeerbehoefte wordt opgelost in het openbaar gebied van het plangebied. Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid (zie afbeelding 9). Het plan voldoet aan de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'.

20

Tabel 3: Parkeerbalans Parkeervoorziening Percelen vrijstaande, twee-onder-één-kapwoningen en seniorenwoningen Openbare parkeerplaatsen (woningen) Parkeerplaatsen (bedrijven) Totaal (afgerond)

Aantal parkeerplaatsen 56 parkeerplaatsen 119 parkeerplaatsen 44 parkeerplaatsen 219 parkeerplaatsen

Afbeelding 9: Parkeren

21

2.2.3 Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden dan wel te versterken is het bij nieuwe ontwikkelingen aan de rand van een dorp wenselijk zorg te dragen voor een passende inrichting van het plangebied (beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing) teneinde een passende invulling geven aan het gebied tussen het dorp Giessenburg en het bedrijventerrein. Blokland Bouwpartners B.V. heeft sinds 2017, in samenwerking met Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V., Van der Padt & Partners Architecten en de gemeente Molenlanden, gewerkt aan een gezamenlijke stedenbouwkundige visie voor invulling van de locatie ‘Achter de Wetering’. Door Brons/BügelHajema is de Ontwikkelingsvisie ‘Achter de Wetering Giessenburg’ opgesteld. Dit betreft een visiedocument over de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De Ontwikkelingsvisie gaat hoofdzakelijk in op de ‘landschappelijke inpassing’ van de ontwikkeling. De Ontwikkelingsvisie is op hoofdlijnen: • De open ruimte die nu nog kenmerkend is als buffer tussen de woonwijk De Wetering en het bedrijventerrein Giessenburg is aangewezen als ontwikkellocatie voor wonen en werken. In deze visie bestaat het toekomstbeeld uit een groene eigentijdse energieneutrale woonbuurt met plekjes voor ontmoeting en spel voor jong en oud, waarbij het uitdragen van het ‘buiten wonen’ het centrale thema is.

• Groene vergezichten worden zoveel mogelijk gekoesterd, er is sprake van een royale groenstructuur die robuust en klimaatadaptief is, met daarbij aandacht voor biodiversiteit en een gezonde waterstructuur met retentiemogelijkheden. • Het gebied zal ook als geheel het karakter van een ‘groene buffer’ krijgen met veel opgaand groen, waardoor het gebied an sich als eigen gebied herkenbaar blijft met een eigen identiteit en niet a.h.w. vastgroeit aan het woongebied van De Wetering. • De bedrijfslocatie zal zoveel mogelijk gekoppeld worden aan het bestaande bedrijventerrein. • Uitgangspunt is dat de toekomstige bedrijven geen overlast veroorzaken voor de nieuwe woonbuurt op het gebied van verkeer, geluid en visuele vervuiling. • De nieuwe bedrijfsgebouwen zullen een streekeigen aantrekkelijke uitstraling krijgen (geen blokkendozen). • Ook zal er een ruime groenstrook met veel water zorgen voor een prettig ogende overgang van de woonbuurt richting het bedrijvencomplex. De groene zone is voorzien van zitplekjes en een wandelpad voor de werknemers en de bewoners.

22

Afbeelding 10: Ontwikkelingsvisie op hoofdlijnen

De gemeente Molenlanden heeft vervolgens een Ruimtelijk kader opgesteld (op 20 april 2021). Dit document stelt voor de ontwikkeling de volgende landschappelijke en stedenbouwkundige kaders: •

•

Duurzaam landschap, duurzaam wonen, duurzaam werken: Een duurzame ontwikkeling zoekt verbinding en raakt de randen aan. In het geval van ‘Achter De Wetering’ gaat het ruimtelijk kader ook in op de verbinding met de bestaande woonwijk, het bedrijventerrein Giessenburg, het recreatiegebied aan de noordoostelijke zijde van de Kerkweg en het open landschap aan de zuid-westelijke zijde. Het ruimtelijk kader ‘raakt al deze gebieden’ en combineert ontwikkeling met verduurzaming. Het gevoel van buiten wonen met het centrum van Giessenburg om de hoek: De visie voor deze locatie is een groene, energieneutrale woonbuurt met plekken voor ontmoeting en bewegen voor jong en oud, waarbij het gevoel van ‘buiten wonen’ het centrale thema is. Het groene vergezicht wordt gekoesterd en er is sprake van een royale groenstructuur die robuust en klimaatadaptief is, met daarbij aandacht voor biodiversiteit en een gezonde waterstructuur met retentiemogelijkheden. De groenstrook met water zorgt voor een prettig ogende overgang van de bestaande woonbuurt richting de te ontwikkelen woonbuurt. De groene zone is voorzien van speel- en zitplekken en een wandelpad. Het gebied zal als geheel herkenbaar blijven met een eigen identiteit en niet vastgroeien aan het woongebied van De Wetering. De bedrijfslocatie dient als overgang van het bestaande bedrijventerrein naar de nieuwe woonbuurt.

Uitgangspunt is dat de toekomstige bedrijven geen overlast veroorzaken voor de nieuwe woonbuurt op het gebied van verkeer, geluid en visuele vervuiling.

Het vertrekpunt voor de ontwikkeling is de ondergrond en het huidige landschap. De woonbebouwing en bedrijfsbebouwing zijn streekeigen en versterken de identiteit van Giessenburg. Het gebied wordt vormgegeven met een ruimtelijk goede 23

aansluiting op het bedrijventerrein, een groene overgang naar de bestaande woonbebouwing en benutting van uitzicht op het open weidegebied. Het vrije open uitzicht richting het zuidwesten is in de huidige situatie een kwaliteit. Het uitgangspunt is dat er één ontsluitingsweg op de Kerkweg wordt gerealiseerd voor zowel de woonbuurt als de bedrijfslocaties. Er is hierbij aandacht voor de positie van de ontsluitingsweg in verband met de verkeersbewegingen van en naar de bedrijven. Het parkeren wordt opgelost in het plangebied. De situering van de bedrijfslocatie is aansluitend aan het bestaande bedrijventerrein. De nieuw te ontwikkelen bedrijfslocatie vormt een overgang van het bestaande bedrijventerrein naar te ontwikkelen woonbuurt. Deze overgang wordt gecreëerd door middel van bedrijven met lage milieucategorie (ten hoogste categorie 2). De bedrijfslocatie heeft aan de zijde van het open weidegebied een groene buffer, die zorgt voor een goede overgang naar het weidegebied. Tussen de ontwikkelen bedrijfslocatie en woonbuurt worden parkeerkoffers en groen gerealiseerd voor een goede buffer en overgang. Een aantrekkelijke, klimaatadaptieve woonomgeving waarbij het netwerk van bestaande sloten de basis is voor het waternetwerk en de retentiecapaciteit wordt vergroot.

De waterstructuur is functioneel voor de afvoer van regenwater, maar ook aantrekkelijk als waterbuffer voor de bewoners en de groenstructuur. Op basis van de huidige inzichten met betrekking tot klimaatadaptatie wordt verharding in de buitenruimte beperkt en waar mogelijk waterdoorlatend uitgevoerd. Een robuuste groen-blauwe zone met ruimte voor wandelen en spelen wordt aangelegd direct ten zuiden van de bestaande woon- bebouwing. De biodiversiteit wordt zo veel mogelijk behouden en versterkt door een goede inrichting van de groen-blauwe zone en brede oevers. Samengevat zijn de volgende ontwerpuitgangspunten opgesteld voor de nadere uitwerking van het plan. Ontwerpuitgangspunten woonwijk • Maak een aantrekkelijk groene woonbuurt waarbij het gevoel van buitenwonen ontstaat. • Voorkom rijtjesarchitectuur. • Laat het plangebied als een robuuste groene buffer van opgaand groen en water overkomen. Deze robuuste groenstructuur zorgt voor een visuele scheiding tussen de huidige woonwijk en het bedrijventerrein. Voorkom dat het bedrijventerrein en de woonbebouwing visueel-ruimtelijk aan elkaar groeien. • Gebruik het vrije open uitzicht richting het zuidwesten als kwaliteit. • Vergroten van de retentiecapaciteit. Gebruik het netwerk van bestaande sloten als basis voor het waternetwerk.

• Leg een waterstructuur aan die zowel functioneel is (afvoer van regenwater), maar ook aantrekkelijk is als waterbuffer voor de bewoners en de groenstructuur. • Ontwikkel groene randen voor meer biodiversiteit aan de zoomen van het plangebied en combineer dit met een wandelroute.

24

• • •

Gebruik zo min mogelijk (openbare) verharding/wegen in de wijk. Verbind waar mogelijk de langzaamverkeersroutes met de bestaande woonwijk. Maak gebruik van klimaatadaptieve principes van open verharding, groene open ruimten en een slotenpatroon met brede oevers.

Ontwerpuitgangspunten bedrijventerrein • De bedrijfspercelen grenzen aan de woonbuurt. Om deze werklocaties optimaal te laten functioneren zal deze voorzien worden van een goede ontsluiting. Dit om transportverkeer door de woonbuurt te voorkomen. • Er zal tussen de woonbuurt en de bedrijvenlocatie een aantrekkelijke groene buffer met ruimte voor waterretentie en buffering worden aangelegd. • Het bedrijventerrein zal klimaatadaptief worden ingericht. • De bedrijfsgebouwen hebben een representatief uiterlijk richting de woonbuurt. Van der Padt & Partners Architecten, Blokland Bouwpartners B.V. en Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V. hebben op basis van deze kaders een stedenbouwkundig plan uitgewerkt bestaande uit woningbouw en een deel bedrijfsterrein. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is door Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten een integraal landschappelijk inpassingsplan opgesteld voor het gehele plangebied (zie afbeelding 11). In het landschappelijk inpassingsplan is behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied extra aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving én de kwaliteit van de dorpsrand (de zuidwestelijke overgang van het plangebied naar het open veenweidelandschap). Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Daarnaast heeft er participatie plaatsgevonden inzake de invulling van de groene bufferstrook aan de noordzijde van het plangebied. Met de input uit de participatie is door Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten specifiek voor de groene bufferzone een beplantingsplan uitgewerkt. Het beplantingsplan (incl. referentiebeelden) is tevens als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Het plan is om een aantrekkelijke groene woonbuurt te realiseren waarbij met respect wordt omgegaan met het landschap. De uitstraling van de nieuwe woonbuurt past bij de bestaande dorpse bebouwing in Giessenburg, een landelijke en dorpse uitstraling die gekenmerkt wordt door éénheid in verscheidenheid. Karakteristiek voor het landschap zijn de waterstructuur, de slagenverkaveling en de groene uitstraling. Om te komen tot een prettig aanvoelend woonklimaat dient de openbare inrichting voldoende groen te bevatten. Hierbij wordt gedacht aan een grastalud rondom de appartementen en het gebruik van streekeigen beplanting tussen de parkeervakken. Om de groene uitstraling van het gebied te versterken is het wenselijk om eventueel te realiseren erfafscheidingen grenzend aan het openbaar gebied een groene uitstraling te geven. Hierbij kan gedacht worden aan erfafscheidingen in de vorm van een open hekwerk, groene hagen en/of gaas hekwerk met beplanting.

25

Aan de noordzijde van het plangebied wordt een brede groenstrook gerealiseerd met daardoorheen een fiets- en wandelpad. Er zal tevens tussen de woonbuurt en het bedrijventerrein een groene buffer worden aangelegd. In het plangebied worden, in de richting van de slagenverkaveling, drie brede watergangen aangelegd die naast een praktische functie (afvoer van hemelwater) bijdragen aan een klimaatadaptieve groene (woon)omgeving. De bedrijfspercelen worden groen omzoomd, waardoor de bedrijfspercelen losgekoppeld worden van de woonbuurt, maar in het landschap één robuuste groene buffer vormen. Voor de beplanting wordt gebruik gemaakt van streekeigen beplanting. In de bijlage van het bestemmingsplan gevoegde memo is een analyse gegeven over de ambities op de thema’s klimaatmitigatie, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen voor het plan ‘Achter de Wetering’ te Giessenburg. Het geeft de beoogde ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie aan.

26

Afbeelding 11: Landschappelijk inpassingsplan (indicatief, uitvergroot in bijlage)

27

Afbeelding 12: Beplantingsplan groene buffer (uitvergroot in bijlage)

Afbeelding 13: Referentiebeelden beplanting groene buffer (uitvergroot in bijlage)

28

29

Afbeelding 14: Impressies groene bufferstrook

30

3.

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • • • •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

31

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het plan betreft de realisatie van in totaal 102 woningen en 5 bedrijfsgebouwen (met een gezamenlijke oppervlakte van 2.100 m2). Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ vereist. Woningbouw In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. De woonvisie dient als toetsingskader voor lokale woningbouwontwikkelingen. Ten behoeve van de woonvisie heeft de gemeente Molenlanden in het voorjaar van 2020 een woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarbij de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in kaart is gebracht. Dit onderzoek diende als belangrijke basis voor de onderbouwing van de opgaven in de woonvisie en de gesprekken met de betrokken partners. Vervolgens hebben diverse lokale en regionale makelaars en ontwikkelaars een woningmarktanalyse ontvangen en een schriftelijke reactie aangeleverd. Op basis daarvan zijn meerdere telefonische interviews met deze partijen gehouden. Uit het woningmarktonderzoek en de interviews is gebleken dat, er grote behoefte is aan meer woningen in de gemeente Molenlanden.

Het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. De grootste opgave ligt daarin om te voorzien in kleinere en betaalbare koopwoningen. Daarnaast zijn er ook meer woningen nodig voor doorstromers (die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken) én kleinere woningen voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Voor hen is het belangrijk dat die woningen ook levensloopgeschikt zijn, zodat zij er ook kunnen blijven wonen als zij behoefte krijgen aan zorg of ondersteuning. Tenslotte, is ook de verwachting dat de doelgroep voor de sociale woningen de komende jaren gaat toenemen.

32

Conform de woonvisie gaat in Giessenburg de woningbehoefte sterk uit naar betaalbare woningen voor starters en levensloopgeschikte woningen voor senioren. In beperkte mate is er ook uitbreiding mogelijk in het huursegment, vooral gericht op levensloopgeschikte woningen die zowel inzetbaar zijn voor (alleenstaande) starters als senioren. Het plan voorziet in een gedifferentieerd woningbouwprogramma bestaande uit 6 vrijstaande woningen, 18 twee-onder-één-kapwoningen, 4 seniorenwoningen, 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), 17 sociale huurappartementen, 13 koopappartementen (middensegment) en 24 sociale units. Met de 12 sociale koopwoningen, 17 sociale huurappartementen en 24 sociale units is ruim 50% van het woningbouwprogramma sociale woningbouw. Het woningbouwprogramma van het plan is zorgvuldig afgewogen. Het woningbouwplan speelt in op de vraag naar kleinere en betaalbare woningen, woningen voor doorstromers en levensloopbestendige woningen. Met de bouw van 20 rijwoningen (waarvan 12 sociale koopwoningen), de 17 sociale huurappartementen en de 24 sociale units wordt concreet ingespeeld op de behoefte naar kleinere en betaalbare woningen. De woningen zijn geschikt voor starters en kleine huishoudens.

Met de bouw van 18 twee-onder-een-kapwoningen, 4 seniorenwoningen en 13 koopappartementen wordt concreet ingespeeld op de behoefte naar woningen voor doorstromers en levensloopbestendige woningen. De woningen voldoen aan alle facetten van levensloopbestendig wonen. De twee-onder-een-kapwoningen bieden de mogelijkheid om in de toekomst op de begane grond een slaapkamer en een badkamer te realiseren. De woningen zijn geschikt voor de doelgroepen senioren en doorstromers. Senioren die zich in de appartementen of seniorenwoningen vestigen laten in de meeste gevallen een grondgebonden woning achter, die vervolgens vrijkomt voor een andere categorie woningzoekenden. Tenslotte, de 6 vrijstaande woningen betreffen een financiële drager van het plan. De woningen zorgen voor de gewenste doorstroming op de regionale woningmarkt en zal tevens starters/jonge gezinnen trekken wat een positieve impuls geeft aan de instandhouding van de voorzieningen in het dorp. De bewoners van de kern Giessenburg hebben groot belang bij de instandhouding van de voorzieningen in hun dorp. Het sluiten van voorzieningen zal negatieve gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het dorp Giessenburg (met name voor jongeren en gezinnen). In dit kader is het van groot belang om te voorzien in voldoende woningen voor nieuwe gezinnen.

Het plan zorgt voor een positieve impuls aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het dorp Giessenburg en de gemeente Molenlanden. Bedrijventerrein Bedrijvigheid op bedrijventerreinen is van groot belang voor de werkgelegenheid in de gemeente Molenlanden. Uit gesprekken met ondernemersverenigingen, verschillende disciplines binnen de gemeente en de provincie Zuid-Holland en gesprekken met kenners van de lokale markt, cijfermatige analyse en onderzoekswerk, in het kader van de Visie bedrijventerreinen gemeente Molenlanden (2022), blijkt er op dit moment sprake is van een tekort aan ruimte voor bedrijven in de 33

gemeente. Bedrijven die willen uitbreiden kan de gemeente Molenlanden op dit moment niet goed accommoderen en er is nauwelijks ruimte voor bedrijven die willen verplaatsen. Er zijn op dit geen bedrijfskavels meer te koop in de gemeente, terwijl er vanuit het bedrijfsleven wel vraag is naar meer ruimte. Daarnaast is er de afgelopen jaren circa 20 hectare aan bedrijfskavels gesaneerd in de gemeente Molenlanden. Inschattingen op basis van cijfermateriaal (werkgelegenheids- en andere prognoses) laten zien dat tot 2030 een vraag is van 6,6 tot 17 hectare, en in de daaropvolgende periode tot 2040 een extra 0 tot 13 hectare. Het gaat dus in totaal om een bandbreedte van 6,6 (minimum scenario) tot 30 hectare (maximum scenario) uitbreiding tot 2040. De gemeente Molenlanden gaat, mede op basis van signalen uit de markt, uit van de bovenste helft van deze bandbreedte, ofwel minimaal 18 hectare en maximaal 30 hectare tot 2040. In eerste instantie is onderzocht of bestaande ruimte (bestaande bedrijventerreinen) beter benut kan worden. Dat levert echter maar zeer beperkte ruimtewinst op. Om aan de vraag te voldoen moet er dus nieuwe ruimte worden gecreëerd.

De visie van de gemeente Molenlanden is om bedrijventerrein te creëren op een klein aantal plekken waar dat logisch is vanwege de vraag van ondernemers en waar het zo goed mogelijk aansluit bij de complexe ruimtelijke omstandigheden in Molenlanden. Deze locatie is één van deze geschikte locaties. Dit plan speelt in op de behoefte aan bedrijventerrein in de gemeente Molenlanden/de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Geen alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied (BSD) Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied (BSD). Vanwege de beperkte beschikbare bouwgrond binnen de kernen/bestaand stedelijk gebied (waaronder Giessenburg) is de gemeente Molenlanden al geruime tijd op zoek naar geschikte woningbouw- en bedrijfsontwikkelingslocaties om in te spelen op de behoefte naar woningen en bedrijfsruimten in de gemeente Molenlanden. In deze zoektocht is de gemeente onder andere terechtgekomen bij de locatie ‘Achter de Wetering’ te Giessenburg. Op 9 december 2021 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland en het college van B&W van de gemeente Molenlanden. De provincie Zuid-Holland heeft voor het plan “Achter de Wetering” te Giessenburg het vertrouwen uitgesproken om het plan verder uit te werken. Conclusie Het plan voldoet aan ‘de Ladder voor duurzame verstedelijking’.

34

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie is nadien een aantal keer herzien/gewijzigd. De Provinciale Staten heeft op 1 april 2023 de laatste wijziging doorgevoerd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie ZuidHolland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4.

Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Conform de Omgevingsvisie kunnen kleinschalige stedelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied plaatsvinden in

35

aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten (in de bebouwde ruimte). Het plangebied grenst aan bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Er is sprake van een overgangsgebied. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de woonbebouwing van De Wetering, het bedrijventerrein Giessenburg en het recreatiegebied aan de Kerkweg. Met deze ontwikkeling ontstaat een logische afronding van het stedelijk gebied (zie afbeelding 15). Het plan voldoet aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (zie paragraaf 3.1.3). Op 9 december 2021 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland en het college van B&W van de gemeente Molenlanden. De provincie Zuid-Holland heeft voor het plan “Achter de Wetering” te Giessenburg het vertrouwen uitgesproken om het plan verder uit te werken.

Afbeelding 15: Bestaand stedelijk gebied (BSD)

36

Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit : een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad.

De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. 2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg, een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied of een nieuw landgoed. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. 3. Transformatie.