Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek School met de Bijbel
Tekst van het document
HBO School met de Bijbel
Bleskensgraaf
Opdrachtgever Gemeente Molenlanden
Datum 16 juni 2025
Referentie 1665107-0058.0.2
Auteur(s) de heer M.S. Drenth MSc de heer ir. S. Troost
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Statenlaan 8
5223 LA 's-Hertogenbosch
T 073 - 6 409 409
info@hevo.nl
KvK Brabant 16029774
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Burg. Roelenweg 40
8021 EW Zwolle
T 038 - 4 258 101
ISO 9001-gecertificeerd
BTW 0011.60.461.B01
Inhoudsopgave
Bijlage 3: onderzoek renovatie
1. 1.1. 1.2. 1.3.
Inleiding Doelstelling Aanpak Leeswijzer
3 3 3 3
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.
Randvoorwaarden Geld Tijd Kwaliteit: onderwijskundig/maatschappelijk Kwaliteit: gebouwelijk Kwaliteit: ruimtelijk Risico’s
4 4 5 6 7 7 8
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.
Locatieanalyse Overzicht locaties Locatie 1: huidige locatie Locatie 2: veld naast de huidige locatie Locatie 3: nieuwbouwlocatie Bleskensgraaf-West
9 9 10 11 12
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.
Scenario’s Scenario 1: semipermanente uitbreiding Scenario 2: nieuwbouw op de huidige locatie Scenario 3: nieuwbouw op het veld naast de huidige locatie Scenario 4: nieuwbouw in de nieuwbouwwijk Scenario 5: renovatie en uitbreiding
13 13 17 20 23 26
5.
Multicriteria-analyse (scenariokeuze)
29
6.
Conclusie
31
Bijlage 1: tijdelijke huisvesting
32
Bijlage 2: planning
33
Referentie: 1665107-0058.0.2.
34
Pagina 2 van 35
1. Inleiding De School met de Bijbel in Bleskensgraaf kampt al geruime tijd met een structureel ruimtetekort. Op dit moment maakt de school gebruik van twee tijdelijke lokalen. Prognoses tonen aan dat het ruimtetekort in de toekomst verder toeneemt. Voor de School met de Bijbel is vanaf 2019 een budget gereserveerd om te voorzien in een permanente oplossing voor het ruimtetekort. Op verzoek van de gemeenteraad, en in afwachting van de herijking van het IHP, is destijds besloten om deze investering nog niet te laten plaatsvinden. De wens was om een integrale afweging te maken voor de inzet van dit budget. In het Integraal Huisvestingsplan Primair Onderwijs, Herijking 2024, is opgenomen dat de School met de Bijbel pas tussen 2034 en 2038 in aanmerking komt voor vervangende nieuwbouw of renovatie. Echter, gezien de toenemende ruimtevraag duurt het te lang om tot dan te wachten met het uitbreiden van het gebouw. Een interventie op korte termijn is daarom noodzakelijk. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente Molenlanden besloten om in 2025 een haalbaarheidsonderzoek te laten uitvoeren. Doel van dit onderzoek is om integraal in kaart te brengen wat de optimale strategie is om het ruimteprobleem op te lossen en welke consequenties en implicaties daaraan verbonden zijn.
Hierbij is onderzocht of op korte termijn een semipermanente uitbreiding voor 10 jaar gerealiseerd kan worden en welke structurele oplossingen denkbaar zijn. Daarnaast wordt beoordeeld of het vanuit integraal perspectief wenselijk is om de geplande nieuwbouw of renovatie naar voren te halen zodat geen investering in semipermanente huisvesting nodig is.
1.1. Doelstelling Dit onderzoek heeft als doel inzicht te verschaffen in de mogelijke scenario’s voor de huisvesting van de School met de Bijbel in Bleskensgraaf, inclusief de mogelijke locaties. Hierbij wordt een afweging gemaakt op basis van de GROTIK-aspecten (Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit). Deze analyse resulteert in een onderbouwd advies dat de gemeente kan gebruiken als instrument bij het bepalen van de meest geschikte huisvestingsstrategie en het beschikbaar stellen van het budget.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
In dit haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende scenario’s onderzocht: 1. Semipermanente uitbreiding op korte termijn, overige scenario’s later. 2. Nieuwbouw op de huidige locatie. 3. Nieuwbouw op het veld naast de huidige locatie. 4. Nieuwbouw in de nieuwbouwwijk. 5. Renovatie en permanente uitbreiding.
1.2. Aanpak De aanpak om te komen tot een volledige en gedegen afweging bestaat uit vijf inhoudelijke stappen: 1. Inventarisatie en analyse: aan de hand van de beheeraspecten Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit (GROTIK) zijn alle randvoorwaarden in beeld gebracht. 2. Locaties: de verschillende locaties zijn onderzocht op inpasbaarheid, locaties die niet mogelijk zijn worden in de vervolghoofdstukken buiten beschouwing gelaten. 3. Scenarioanalyse: de verschillende scenario’s zijn uitgewerkt aan de hand van de GROTIK-beheeraspecten. 4. Scenariokeuze: de verschillende scenario’s zijn beoordeeld aan de hand van het opgestelde GROTIK afwegingskader. Uit een multicriteria-analyse volgt het voorkeursscenario. 5. Rapportage en presentatie: de bevindingen zijn verwerkt in voorliggende rapportage, gepresenteerd aan de overige schoolbesturen en gemeente en voorzien van een conclusie en aanbevelingen. Dit onderzoek is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de gemeente Molenlanden (vertegenwoordigd door Wilton Christiaanse). De schooldirectie en het schoolbestuur van de School met de Bijbel (Corné Egas, Wietse Blok en Joël Bikker) zijn geraadpleegd.
1.3. Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de randvoorwaarden van het onderzoek. In hoofdstuk 3 zijn de verschillende locaties nader toegelicht en zijn eventuele beperkingen aangegeven. Vervolgens zijn in hoofdstuk 4 de scenario’s beschreven. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in de multicriteria-analyse. Hoofdstuk 6 vat de belangrijkste conclusie samen.
Pagina 3 van 35
2. Randvoorwaarden Dit hoofdstuk omschrijft de verschillende randvoorwaarden die samen de context vormen van het haalbaarheidsonderzoek. De randvoorwaarden zijn opgebouwd rondom de beheeraspecten Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit (GROTIK). Organisatie en Informatie zijn in deze fase nog niet van toepassing.
2.1. Geld Afwegingscriterium Er wordt per scenario inzichtelijk gemaakt wat de kosten zijn. Stichtingskosten De stichtingskosten worden bepaald op basis van de VNG-normkostensystematiek. Deze systematiek hanteert een vast bedrag voor de basisvoorzieningen van een schoolgebouw (de vaste voet) en een aanvullend bedrag per extra vierkante meter. Binnen deze normkosten wordt onderscheid gemaakt tussen regulier primair onderwijs (PO) en speciaal basisonderwijs (SBO), zowel voor de vaste voet als voor de vierkantemeterprijzen. Voor de School met de Bijbel, die zowel een PO- als een SBO-afdeling heeft, wordt de berekening van de stichtingskosten als volgt vastgesteld: de vaste voet van het SBO wordt als uitgangspunt genomen. Vervolgens wordt per vierkante meter een bedrag berekend dat overeenkomt met de ruimtebehoefte (conform VNG-systematiek) per onderwijssoort. Het oppervlak van de vaste voet van het SBO (financiële vaste voet: 670 m²), wordt in mindering gebracht op de totale ruimtebehoefte van het SBO-deel. • • • • • •
Aantal leerlingen PO: Aantal leerlingen SBO: Kengetal startbedrag: Kengetal per m² PO: Kengetal per m² SBO: Stichtingskosten:
340 90 € 2.724.543,42 € 2.877,54 € 3.013,17 € 8.373.390,06
Stichtingskosten renovatie Voor renovatie wordt uitgegaan van een levensduurverlening van 50 jaar en een kwaliteitsniveau gelijkwaardig aan nieuwbouw. Het kostenuitgangspunt voor renovatie is bepaald aan de hand van het door HEVO uitgevoerde onderzoek naar de renovatiemogelijkheden van het gebouw (zie bijlage 3). Stichtingskosten semipermanente huisvesting Het uitgangspunt voor de semipermanente huisvesting is € 1.573,-- per m² (bron: prijsindicatie Jan Snel) en eenmalige kosten voor (nuts)aansluitingen en bijkomende kosten van € 78.650,--. De ruimtebehoefte voor de semipermanente huisvesting is bepaald door de oppervlakte van het huidige schoolgebouw af te trekken van de normatieve ruimtebehoefte. Dit resulteert in stichtingskosten van € 1.213.884,10. Er is hierbij uitgegaan van een volledig tweelaags gebouw dat koelt en verwarmt door middel van een inverter en CO2-gestuurde ventilatieboxen. Verhoging van kwaliteit is mogelijk door gebruik te maken van een WTW-installatie, dit heeft een meerprijs van circa € 10.000,-- per lokaal. Stichtingskosten overige partners Uitgangspunt is dat huisvesting voor overige partners niet wordt voorgefinancierd door de gemeente en dat het kwaliteitsniveau ervan hetzelfde is als de school (PO). De kosten zijn daardoor gelijk aan de eerdergenoemde € 2.877,54 per aanvullende m² bvo, prijspeil 2025.
Kosten terrein In het kostengetal is rekening gehouden met een terreinvoorziening conform de eisen die zijn opgenomen in het ‘Kwaliteitskader huisvesting’ voor onderwijs, opgesteld door Ruimte-OK in 2021. Hierin is opgenomen dat de oppervlakte van een schoolplein voor PO minimaal 5 m² per leerling moet zijn, waarvan 40% onverhard. In dit haalbaarheidsonderzoek wordt hier dan ook van uitgegaan. De kengetallen zijn € 40,-per m² onverhard en € 120,-- per m² verhard terrein, deze kengetallen zijn inclusief btw.
Per scenario worden de bijkomende kosten verder gespecificeerd.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 4 van 35
Gemiddelde last per jaar (over stichtingskosten totaal) Om de scenario’s met verschillende afschrijvingstermijnen goed te kunnen vergelijken, is de gemiddelde jaarlijkse last gehanteerd als een van de afwegingscriteria. Deze waarde is berekend door de totale stichtingskosten te delen door de afschrijvingstermijn. Bij deze berekening is geen rekening gehouden met rente en indexatie.
Stelpost onderzoeken Voor de benodigde onderzoeken is een stelpost opgenomen van € 100.000,-- inclusief btw. Deze stelpost dient ter dekking van diverse voorbereidende en specialistische onderzoeken die in het kader van de nieuwbouw noodzakelijk kunnen zijn, zoals flora en fauna-, archeologisch en asbestonderzoek.
Voor de scenario’s met nieuwbouw en renovatie is een afschrijftermijn van 50 jaar aangehouden. In het scenario met semipermanente huisvesting is uitgegaan van een gecombineerde afschrijvingstermijn van 60 jaar: 10 jaar voor de semipermanente huisvesting, gevolgd door 50 jaar voor de uiteindelijke nieuwbouw of renovatie.
Indexering Voor elk scenario zijn zowel de stichtingskosten als de stelposten geïndexeerd t/m realisatie. In het haalbaarheidsonderzoek wordt uitgegaan van 3% indexering per jaar tot de helft van de realisatie. Dit percentage is gebaseerd op een gemiddelde indexering van de afgelopen jaren.
Stelpost tijdelijke huisvesting De kosten voor de tijdelijke huisvesting gedurende de nieuwbouw- of renovatieperiode zijn geraamd op basis van het budgetteringsmodel van HEVO (2025). Hierbij is uitgegaan van huur en een totale oppervlakte van 1.656 m². Dit is minder dan de normatieve ruimtebehoefte, maar met het oog op de tijdelijke aard van de huisvesting aanvaardbaar. De kosten zijn onderverdeeld in drie hoofdcomponenten: 1. Huur- en bouwkosten. 2. Aansluiting op bestaande voorzieningen. 3. Bijkomende kosten. De tijdelijke huisvesting wordt voorzien voor een periode van anderhalf jaar (78 weken). De kosten voor de tijdelijke huisvesting bedragen: € 1.347.136,56 (zie bijlage 1).
Overige kosten voor infrastructuur en terrein Een aantal kosten zijn in de fase van het project niet berekend. Hierbij gaat het onder andere om: 1. Aankoop grond 2. Overdrachtskosten en belasting 3. Kadastrale kosten 4. Ontsluiting bouwterrein 5. Infrastructurele voorzieningen 6. Rentekosten 7. Vergoedingen/schadeloosstellingen 8. Overige kosten (bodemsanering, verhuiskosten etc.). De kosten voor infrastructuur zijn wel onderling vergeleken, afhankelijk van de locatie.
Stelpost sloopkosten In een aantal scenario’s binnen dit haalbaarheidsonderzoek wordt rekening gehouden met (gedeeltelijke) sloop van bestaande bouwdelen. Voor deze werkzaamheden is een kengetal van € 50,-- per m² inclusief btw aangehouden. Stelpost bouwrijp maken In het geval van nieuwbouw wordt rekening gehouden met de kosten voor het bouwrijp maken van de grond. Voor het bouwrijp maken wordt een kengetal van € 40,-- per m² inclusief btw gehanteerd. Het bouwrijp maken is van toepassing op de voetafdruk van het nieuwbouwdeel.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
2.2. Tijd Afwegingscriterium Er wordt gekeken naar de doorlooptijd van de verschillende scenario’s. Tijd Per scenario is de doorlooptijd bepaald. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden:
Pagina 5 van 35
•
• •
Aparte aanbestedingsprocedures voor de architect, overige adviseurs en uitvoerende partijen B/W/E. Afhankelijk van de bouw- en organisatievorm kunnen de procedures en daarmee de tijdsplanningen afwijken. Uitvoeringsfase: van schoolvakantie tot schoolvakantie in verband met verhuismomenten. Er worden geen bezwaren ingediend met betrekking tot de omgevingsvergunning.
Per scenario wordt rekening gehouden met de volgende termijnen: • Initiatief- en haalbaarheidsfase: 9 maanden • Besluitvormingsproces: 3 maanden • Definitiefase: 3 maanden • Selectie ontwerpteam: 3 maanden • Ontwerpfase: 12 maanden • Prijs- en contractvorming: 6 maanden • Realisatie: 18 maanden
In de loop van de jaren is de school gegroeid. Naast regulier primair onderwijs biedt de school ook speciaal basisonderwijs aan. Met deze extra afdeling vervult de school een belangrijke gemeentelijke en regionale functie. De combinatie van beide onderwijsvormen vraagt om een gebouw dat hierop is afgestemd en flexibel inzetbaar is voor meerdere doeleinden. De school is zich bewust van de centrale plek die zij inneemt in de samenleving en zet zich actief in om deze maatschappelijke rol op een positieve manier te vervullen. Huisvestingsconcept Aan de hand van de onderwijsvisie zijn de volgende huisvestingsconcepten het meest passend: • Concept 1: klaslokalen. • Concept 2: klaslokalen met gesloten ruimten.
2.3. Kwaliteit: onderwijskundig/maatschappelijk Afwegingscriterium Er wordt per scenario verkend in hoeverre het mogelijk is om de gewenste onderwijskundige visie en samenwerkingspartners te faciliteren. Onderwijskundige kwaliteit De School met de Bijbel is een christelijke basisschool die ruim 100 jaar geleden is opgericht door ouders uit de omgeving, vanuit een duidelijke behoefte aan onderwijs met een christelijke grondslag. De missie van de school is als volgt: ‘’De School met de Bijbel is een protestants-christelijke school met hart voor kinderen. Alle kinderen van het dorp Bleskensgraaf en uit de Alblasserwaard zijn van harte welkom op onze school, daarnaast staan we voor een heldere identiteit die vastgelegd is in de grondslag van de vereniging.’’
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 6 van 35
2.5. Kwaliteit: ruimtelijk Afwegingscriterium Aan de hand van de benodigde ruimte wordt onderzocht of de door de gemeente aangedragen locaties mogelijk zijn. Indien de locaties mogelijk zijn worden deze onderzocht als scenario en getoetst op ruimtelijke inpasbaarheid, zoals het omgevingsplan, bereikbaarheid en parkeren.
Samenwerkingspartners Nieuwbouw of renovatie van een school is een goed natuurlijk moment om te onderzoeken of er behoefte is aan samenwerking met lokale of regionale partners waar de school of de omgeving meerwaarde in zien. De school ziet vanuit haar onderwijskundige visie en maatschappelijke rol een mogelijkheid om aansluiting te zoeken met de dagbesteding van de stichting Philadelphia Zorg. Deze organisatie is op de hoogte van de wens van de school. Het verzorgen van ruimte voor de dagbesteding is actueel gezien recente ontwikkelingen; de huur van de huidige huisvesting van Philadelphia loopt op termijn af, waardoor zij op zoek moet naar een nieuwe locatie. De realisatie van de ruimte voor de dagbesteding zal worden gefinancierd vanuit private middelen van de school.
2.4. Kwaliteit: gebouwelijk Gebouwelijke kwaliteit De kwaliteit en de bedragen die in deze haalbaarheidsstudie zijn gebaseerd zijn gebaseerd op de VNG norm. HEVO adviseert om bij de realisatie van een schoolgebouw conform de VNG norm aanvullend op de eisen uit het Bouwbesluit rekening te houden met de eisen voor Frisse Scholen (gemiddeld klasse B) en een kolomstructuur voor flexibiliteit.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Leerlingenprognose School met de Bijbel De leerlingenprognose die in 2025 is opgesteld door xxllnc geeft een duidelijk beeld van de ontwikkeling van de leerlingenaantallen van beide onderdelen van de school. In de leerlingenprognose zijn de bekende woningbouwontwikkelingen binnen Bleskensgraaf meegenomen. Zichtbaar is dat dit resulteert in een verwachte groei van het leerlingenaantal binnen het PO. Voor de SBO-afdeling van de school is de verwachting dat het leerlingenaantal constanter blijft. Het uitgangspunt voor de nieuwbouw of renovatie van de school is bepaald aan de hand van de zichtbare trendlijn. Voor het regulier PO betekent dit dat het uitgangspunt 340 leerlingen is, voor het SBO 90 leerlingen. Gelet op de groei van het aantal PO-leerlingen richting de pieksituatie is 340 leerlingen aangehouden, en niet een 15-jarig gemiddelde. Ruimtebehoefte (gebouwelijk) Onderstaande tabel geeft inzicht in de benodigde vierkante meters (bvo) voor 340 leerlingen regulier PO en 90 SBO-leerlingen. Voor de doorrekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Voor de school wordt uitgegaan van normatieve vierkante meters. • 60% van het oppervlak van het onderwijs bevindt zich op de begane grond. Dit betreft minimaal groepen 1, 2 en 3 van de school en aanvullende algemene ruimten (denk hierbij aan een aula en directieruimte). • De vaste voet van SBO wordt gehanteerd.
Pagina 7 van 35
dat de School met de Bijbel dit voorfinanciert vanuit private middelen. De verwachte omvang is circa 200 m². In de onderstaande tabel is de oppervlakte van de School met de Bijbel (op hoofdlijnen) weergegeven. Ruimtebehoefte (buitenterrein) Naast het gebouw zijn er ook uitgangspunten vastgesteld voor de buitenruimte. Deze dient te voldoen aan de eisen voor terreinvoorziening, zoals vastgelegd in het ‘Kwaliteitskader Huisvesting’ voor het onderwijs, opgesteld door Ruimte-OK in 2021. Volgens dit kwaliteitskader moet de oppervlakte van een schoolplein voor het primair onderwijs minimaal 5 m² per leerling bedragen, waarvan 40% onverhard en 60% verhard dient te zijn.
Aan de hand van het eerder genoemde leerlingenaantal is de totale ruimtebehoefte uitgerekend conform de normen van de verordening onderwijshuisvesting. De verordening onderwijshuisvesting gaat uit van 5,03 m² bvo per leerling in het basisonderwijs en een (ruimtelijke) vaste voet van 200 m² bvo. Voor SBO gaat de VNG uit van 7,35 m² bvo per leerling in het basisonderwijs en een (ruimtelijke) vaste voet van 250 m² bvo. Voor de ruimtebehoefteberekening van dit onderzoek is de vaste voet van het SBO (670 m²) als uitgangspunt genomen. Ruimtebehoefte regulier PO Ruimtebehoefte SBO Ruimtebehoefte gezamenlijk
= A: (aantal leerlingen * 5,03) + 200 = B: (aantal leerlingen * 7,35) + 250 = A + B - 200 (vaste voet PO)
Voor de footprint van het onderwijs is uitgegaan van een tweelaags gebouw waarbij 60% op de begane grond is gesitueerd. Dit is het uitgangspunt voor de massastudies die zijn gedaan ten behoeve van de ruimtelijke analyse in hoofdstuk 4. Het daadwerkelijk ontwerp kan van dit uitgangspunt afwijken. Oppervlakte terrein (m²)
Footprint onderwijs Minimaal buitenterrein onderwijs Totaal terreinoppervlak
1.573 2.150 3.723
2.6. Risico’s Afwegingscriterium Er wordt gekeken naar de risico’s en kansen per scenario.
Uitgaande van 340 leerlingen regulier PO en 90 SBO-leerlingen is er conform de VNGnorm (340*5,03) + (7,35*90) + 250 = 2.622 m² bvo nodig voor het onderwijs. Philadelphia Voor de extra ruimte die gerealiseerd dient te worden voor de dagbesteding van Philadelphia is op dit moment nog geen uitgangspunt opgenomen. Het uitgangspunt is
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 8 van 35
3. Locatieanalyse Door de gemeente zijn, in overleg met het schoolbestuur, een drietal locaties aangedragen als mogelijke toekomstige locatie voor de huisvesting. In dit hoofdstuk wordt onderzocht in welke mate de benodigde ruimte gerealiseerd kan worden op deze locaties.
3.1. Overzicht locaties Binnen dit haalbaarheidsonderzoek zijn drie locaties aangedragen. Dit betreffen de volgende locaties: 1. Huidige locatie. 2. Veld naast de huidige locatie. 3. Nieuwbouwlocatie Bleskensgraaf-West.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 9 van 35
3.2. Locatie 1: huidige locatie De eerste locatie is de huidige locatie van de school. De huidige locatie ligt centraal in het dorp. Omgevingsplan Het pand met de postcode 2971 BH staat volgens gegevens van het Kadaster op een kavel ter grootte van 4.142 m². Kadastrale aanduiding van het perceel is BKG00 A 3139. Aan de noordzijde overschrijden het gebouw en het speelterrein de perceelsgrens; de school gebruikt daardoor een klein deel van het naastgelegen perceel (BKG00 A 3301) dat verder bestaat uit publiek toegankelijk groen. Het omgevingsplan maakt de volgende randvoorwaarden inzichtelijk: • Bestemming: maatschappelijk. • Bebouwingsoppervlak: circa 2.400 m². • Bouwhoogte: goothoogte 4 m. • Archeologie: archeologie - 5. Verkeerssituatie en parkeergelegenheid De verkeerssituatie en de parkeergelegenheid rondom de school zijn, gezien de ruimtelijke context, niet optimaal. Toch functioneert deze in de huidige situatie volgens de school voldoende. Er is geen exclusieve parkeervoorziening voor de school; in plaats daarvan wordt gebruik gemaakt van de parkeermogelijkheden in de directe omgeving. De belangrijkste toegangsweg is de Peppelstraat, die als een centrale as door het dorp loopt. Deze straat ligt aan de zuidzijde van de school, heeft een sterk residentieel karakter en kent een maximumsnelheid van 30 km/u.
Deze straat wordt als voldoende veilig beschouwd voor gemengd verkeer. Aan de noordzijde van de school ligt het Wilgenpad, een weg die voornamelijk wordt gebruikt door de taxibusjes ten behoeve van het leerlingenvervoer voor de SBOafdeling. De aanwezigheid van deze ontsluitingsweg, die een directe aanrijroute biedt zonder door woonwijken te hoeven rijden, is positief.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 10 van 35
3.3. Locatie 2: veld naast de huidige locatie De tweede locatie is het veld dat naast de huidige locatie ligt. Op dit veld is op dit moment geen bebouwing aanwezig. De locatie ligt centraal in het dorp. Omgevingsplan De tweede locatie met postcode 2971 BH valt binnen een perceel dat volgens de gegevens van het Kadaster een oppervlakte heeft van 14.602 m². De kadastrale aanduiding is BKG00 A 3301. Voor deze locatie wordt uitgegaan van de noordoosthoek van het perceel. Het omgevingsplan maakt de volgende randvoorwaarden inzichtelijk: • Bestemming: recreatie (functie: sportveld). • Bebouwingsoppervlak: geen. • Bouwhoogte: geen. • Archeologie: archeologie - 8. Verkeerssituatie en parkeergelegenheid De verkeerssituatie en de parkeergelegenheid rondom deze locatie zijn gelijk aan die van de school (locatie 1). Dit is, gezien de ruimtelijke context, niet optimaal. Toch functioneert deze in de huidige situatie volgens de school voldoende. Er is geen exclusieve parkeervoorziening voor de school; in plaats daarvan wordt gebruik gemaakt van de parkeermogelijkheden in de directe omgeving. De belangrijkste toegangsweg is de Peppelstraat, die als een centrale as door het dorp loopt. Deze straat ligt aan de zuidzijde van de school, heeft een sterk residentieel karakter en kent een maximumsnelheid van 30 km/u. Deze wordt als voldoende veilig beschouwd voor gemengd verkeer.
Aan de noordzijde van de school, direct aangrenzend aan het perceel, ligt het Wilgenpad, een weg die voornamelijk wordt gebruikt door de taxibusjes ten behoeve van het leerlingenvervoer voor de SBO-afdeling. De aanwezigheid van deze ontsluitingsweg, die een directe aanrijroute biedt zonder door woonwijken te hoeven rijden, is positief.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 11 van 35
3.4. Locatie 3: nieuwbouwlocatie Bleskensgraaf-West De derde locatie maakt deel uit van de nieuwbouwontwikkeling op de uitbreidingslocatie Bleskensgraaf-West. De exacte positionering van de school binnen deze ontwikkeling dient nog nader te worden bepaald. Omgevingsplan De derde locatie valt binnen twee percelen die gezamenlijk een oppervlakte hebben van 19.936 m². De kadastrale aanduidingen zijn BKG00 D 348 en BKG00 D 341. Voor deze locatie wordt uitgegaan van de locatie ter hoogte van de straat ‘Plantsoen’. Het omgevingsplan maakt de volgende randvoorwaarden inzichtelijk: • Bestemming: agrarisch. • Bebouwingsoppervlak: geen. • Bouwhoogte: geen. • Archeologie: archeologie (buitengebied). Verkeerssituatie en parkeergelegenheid De verkeerssituatie en de parkeergelegenheid rondom de derde locatie zijn op dit moment grotendeels onzeker, gezien het stadium waarin de planvorming voor deze ontwikkellocatie zich bevindt. De voornaamste toegangsweg tot deze locatie is de Zevenhovenstraat, die in zowel noordelijke als zuidelijke richting ontsluit. De straat heeft een uitgesproken residentieel karakter en kent een maximumsnelheid van 30 km/u. Deze straat wordt als voldoende veilig beschouwd voor gemengd verkeer. De locatie is relatief decentraal gelegen binnen het dorp, wat nadelig is voor de gemiddelde reisafstand van de leerlingen.
Op dit moment is er één logische toegangsweg beschikbaar, wat betekent dat er geen aparte ontsluitingsroute is voor het leerlingenvervoer van de SBO-afdeling. Afhankelijk van de verdere planvorming in dit gebied, zou hierin mogelijk nog verandering kunnen komen.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 12 van 35
4. Scenario’s Dit hoofdstuk omschrijft de verschillende scenario’s die zijn opgesteld voor het haalbaarheidsonderzoek. Deze scenario’s zijn: 1. Semipermanente uitbreiding op korte termijn, overige scenario’s later. 2. Nieuwbouw op de huidige locatie. 3. Nieuwbouw op het veld naast de huidige locatie. 4. Nieuwbouw in de nieuwbouwwijk. 5. Renovatie en permanente uitbreiding. In de volgende paragrafen worden deze scenario’s nader toegelicht aan de hand van de randvoorwaarden.
4.1. Scenario 1: semipermanente uitbreiding Scenario 1 richt zich op het oplossen van het urgente ruimtetekort door middel van een semipermanente uitbreiding. Voor de bepaling van de benodigde ruimte is uitgegaan van de systematiek zoals toegelicht in hoofdstuk 2. De uitbreiding vindt plaats op het huidige perceel van de school. Deze tijdelijke interventie heeft als doel de periode te overbruggen tot het geplande vervangingsmoment van de school, zoals bepaald op basis van de kwalitatieve prioritering in de herijking van het Integraal Huisvestingsplan (IHP) 2024. Op dat moment kan opnieuw een integrale afweging worden gemaakt tussen de overige scenario’s. In de financiële afweging is uitgegaan van scenario 2 na de semipermanente overbruggingsperiode.
4.1.1 Geld/financiën Op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 2 (geld en ruimtelijk) zijn de kosten doorgerekend.
Stichtingskosten semipermanente bouw Stichtingskosten nieuwbouw Kosten terrein (onverhard 40%) Kosten terrein (verhard 60%) Indexering t/m realisatie
m2 722 2622 860 1290
€ € € €
Kengetal 1.682 3.194 40 120 3% per jaar
Stichtingskosten totaal Stelpost Tijdelijke huisvesting (1,5 jaar) Stelpost Sloopkosten Stelpost Bouwrijp maken Stelpost Onderzoeken Indexering t/m realisatie
Kosten € 1.213.884 € 8.373.390 € 34.400 € 154.800 € 1.146.911
€ 10.923.385 € € € € €
95.000 62.921 100.000 30.258
Stelposten totaal
€
288.178
Afschrijving boekwaarde
€
490.973
Totaal
€ 11.702.537
1900 1573
€ € €
50 40,00 100.000 3% per jaar
Stichtingskosten De stichtingskosten worden in dit scenario als slecht beoordeeld. Er is sprake van een dubbele investering voor de gemeente. Er wordt eerst geïnvesteerd in de semipermanente bouw voor de uitbreiding, om vervolgens over 10 jaar nogmaals te investeren in nieuwbouw. Gemiddelde last per jaar De gemiddelde last per jaar wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Voor scenario 1 komt de gemiddelde last uit op € 182.056,-- per jaar. Stelposten Dit aspect is voor dit scenario niet beoordeeld. Na de periode van semipermanente uitbreiding wordt een keuze gemaakt tussen de andere scenario’s. Vervolgens gelden de stelposten van de andere scenario’s.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 13 van 35
Afschrijving boekwaarde De afschrijving van de boekwaarde wordt in dit scenario als matig beoordeeld. Er is sprake van een afschrijving van circa € 500.000,--. Doordat de investering in het gebouw over 10 jaar plaatsvindt is er nog een gedeeltelijke afschrijving in dit scenario, wat niet aan de orde is in de andere scenario’s. De afschrijving is echter nog steeds substantieel. Kosten infrastructuur en bereikbaarheid Dit aspect is voor dit scenario niet beoordeeld.
4.1.3 Kwaliteit: onderwijskundig Inpassing onderwijsvisie in het gebouw De inpassing van de onderwijsvisie wordt in dit scenario als slecht beoordeeld. Het huidige schoolgebouw voldoet onderwijskundig slechts in beperkte mate aan de wensen van de school. Door het langgerekte karakter is de indeling onlogisch en minder geschikt voor hedendaags onderwijs. De toevoeging van een semipermanente uitbreiding versterkt deze fragmentatie, wat de realisatie van de onderwijskundige visie verder belemmert.
Na de periode van semipermanente uitbreiding wordt een keuze gemaakt tussen de andere scenario’s. Vervolgens gelden de kosten van de andere scenario’s.
Inpassing samenwerkingspartners Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld.
Investeringstermijn ten opzichte van IHP De investeringstermijn sluit aan bij het IHP en wordt als zeer goed beoordeeld.
Zoals ook geldt voor de andere scenario’s, dient voor de huisvesting van samenwerkingspartners aanvullende ruimte te worden gerealiseerd.
4.1.2 Tijd
Inpassing school in de omgeving De inpassing van de school in de omgeving wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld.
Verwacht opleverjaar Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. In de bijlage is een tijdsplanning opgenomen, met daarin de verwachte doorlooptijden. • Uitvoering haalbaarheidsonderzoek: Q1 2025 t/m Q3 2025. • Besluitvormingsproces: Q4 2025. • Definitiefase: Q1 2026. • Selectie Ontwerpteam: Q2 2026. • Ontwerpfase: Q3 2026 t/m Q2 2027. • Prijs- en contractvorming: Q3 2027 t/m Q4 2027. • Realisatie: Q1 2028 t/m Q2 2029.
Door te kiezen voor een semipermanente uitbreiding blijft de school gedurende deze periode gevestigd op de huidige, centraal gelegen locatie binnen het dorp.
4.1.4 Kwaliteit: gebouwelijk Behaalde kwaliteit De behaalde kwaliteit van deze interventie wordt als matig beoordeeld. Dit betreft zowel de kwaliteit van het bestaande schoolgebouw, dat in gebruik zal blijven, als die van de nieuw te realiseren semipermanente huisvesting. Semipermanente bouw kent een aanzienlijk lagere kwaliteit dan permanente bouwoplossingen op het gebied van gebruikscomfort. Hierdoor blijft de totale kwaliteit van de huisvestingssituatie in dit scenario achter bij die van de andere scenario’s, waarin meer structurele ingrepen zijn voorzien.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Pagina 14 van 35
Flexibiliteit/toekomstbestendigheid Op het gebied van flexibiliteit en toekomstbestendigheid wordt de semipermanente uitbreiding als matig beoordeeld.
Omgevingsplan Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld.
Het bestaande, inflexibele gebouw blijft gehandhaafd. Daarnaast wordt er beperkt flexibele semipermanente bouw toegevoegd. Bovendien is de toekomstbestendigheid gering, aangezien semipermanente huisvesting een beperkte levensduur kent van circa 10 jaar. Hierdoor biedt dit scenario weinig ruimte voor aanpassing aan toekomstige ontwikkelingen of veranderende onderwijsbehoeften.
Voor de realisatie van dit scenario is een wijziging van het geldende omgevingsplan noodzakelijk.
Duurzaamheid Op het vlak van duurzaamheid wordt dit scenario als matig beoordeeld.
In dit scenario blijft de huidige situatie behouden. Door de centrale ligging van de school in het dorp en de separate bereikbaarheid voor het busvervoer van de SBOafdeling is dit een goede uitgangssituatie.
Het bestaande schoolgebouw voldoet niet aan de huidige duurzaamheidsnormen en presteert daarmee aanzienlijk minder dan de oplossingen in andere scenario’s. Daarnaast biedt de semipermanente huisvesting eveneens beperkte duurzaamheidswaarde; deze bouwvorm haalt niet het niveau van energieprestatie en materiaalgebruik dat met permanente nieuwbouw wel behaald kan worden. Hierdoor scoort dit scenario lager op het gebied van duurzaamheid.
Bereikbaarheid/verkeerssituatie Het aspect bereikbaarheid/verkeerssituatie wordt in dit scenario als goed beoordeeld.
Parkeergelegenheid Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Er vinden geen wijzigingen plaats in de parkeergelegenheid ten opzichte van de huidige situatie.
4.1.5 Kwaliteit: ruimtelijk Massa op locatie Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in hoofdstuk 2 is een ruimtelijke analyse uitgevoerd middels een massastudie. Hieruit blijkt dat de beoogde bouwmassa technisch gezien binnen de locatie gerealiseerd kan worden. In dit scenario wordt net niet voldaan aan de norm van 5 m² schoolterrein per leerling, zoals voorgeschreven in het kwaliteitskader. Het verschil is echter verwaarloosbaar.
Kavelgrootte Footprint gebouw Omvang buitenruimte Ontwerpspeling
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Oppervlakte (m²) 4.142 + circa 800 2.400 + 361 2.150 - 31
4.1.6 Risico’s en kansen Risico’s • Voor dit plan vormt het langgerekte perceel, de plaatsing van het gebouw, en de nabijheid van buren een risico (beoordeeld als slecht). Het perceel biedt beperkte ontwerpspeling, waardoor er weinig flexibiliteit is bij het bepalen van een geschikte locatie voor het gebouw. Dit maakt het moeilijk om zowel op wensen vanuit de omgeving als op de onderwijskundige behoeften in te spelen. Kansen • In dit scenario worden geen kansen benut die zich voordoen (beoordeeld als matig).
Pagina 15 van 35
4.1.7 Conclusie scenario 1
Geld / Financiën
Criteria
Scenario 1: Semi permanente uitbr. + Nieuwbouw later
Stichtingsk osten totaal
€
10.923.385
Gemiddelde last per jaar (over stichtingsk osten totaal)
€
182.056
Stelposten totaal Afschrijving Boek waarde Kosten infrastructuur en bereik baarheid Investeringstermijn t.o.v. IHP
Tijd
Verwacht opleverjaar Inpassing onderwijsvisie in het gebouw
Kwaliteit: Onderwijskundig
Kwaliteit: Gebouwelijk
Kwaliteit: Ruimtelijk
Overige Risico's / Kansen
Referentie: 1665107-0058.0.2.
afh. van scenario €
490.973 afh. van scenario Conform vervangingsopgave 2029 (alleen uitbreiding)
Continuering huidige situatie + semi permanent
Inpassing samenwerk ingspartners
Mogelijk Philadephia
Inpassing school in de omgeving
Behoud centrale locatie in het dorp
Behaalde k waliteit
Matig, semi permanent
Flexibiliteit / toek omstbestendigheid
Matig, semi permanent
Duurzaamheid
Matig, semi permanent
Massa op locatie
Massa mogelijk op locatie
Omgevingsplan
Wijziging omgevingsplan
Bereik baarheid / Verk eerssituatie
Behoud huidige situatie
Park eergelegenheid
Behoud huidige situatie
Risico's
Beperkingen langgerekte perceel en nabijheid buren
Kansen
Pagina 16 van 35
4.2. Scenario 2: nieuwbouw op de huidige locatie
Dit aspect is voor dit scenario als zeer slecht beoordeeld.
Scenario 2 betreft nieuwbouw op de huidige locatie. Het bestaande gebouw wordt gesloopt en op de huidige locatie wordt een nieuw gebouw gerealiseerd.
Doordat de nieuwbouw plaatsvindt op de huidige locatie, is tijdelijke huisvesting nodig. Dit vraagt om een aanzienlijke incidentele investering.
4.2.1 Geld/financiën Op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 2 (geld en ruimtelijk) zijn de kosten doorgerekend. m2 2622 860 1290
Kengetal
Kosten
3.194 40 120 3% per jaar
€ € € €
8.373.390 34.400 154.800 1.004.506
€
9.567.096
€ 50 € 40,00 € 100.000 € €
1.347.137 95.000 62.921 100.000 188.295
Bijkomende kosten totaal
€
1.793.352
Afschrijving boekwaarde
€
760.973
Totaal
€ 12.121.422
Stichtingskosten nieuwbouw Kosten terrein (onverhard 40%) Kosten terrein (verhard 60%) Indexering t/m realisatie
€ € €
Investeringskosten totaal Stelpost Tijdelijke huisvesting (1,5 jaar) Stelpost Sloopkosten Stelpost Bouwrijp maken Stelpost Onderzoeken Indexering t/m realisatie
1900 1573 3% per jaar
€ € €
Stichtingskosten De stichtingskosten worden in dit scenario als goed beoordeeld. Er is sprake van een enkele investering voor de gemeente. Er wordt direct geïnvesteerd in een structurele oplossing. Gemiddelde last per jaar De gemiddelde last per jaar wordt in dit scenario als goed beoordeeld. Voor scenario 2 komt de gemiddelde last uit op € 191.342,-- per jaar. Stelposten
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Afschrijving boekwaarde De afschrijving van de boekwaarde wordt in dit scenario als slecht beoordeeld. Er is sprake van een afschrijving van circa € 750.000,--. Een deel van het gebouw heeft nog een substantiële boekwaarde, die vroegtijdig wordt afgeschreven. Kosten infrastructuur en bereikbaarheid De kosten voor infrastructuur en bereikbaarheid zijn in dit scenario als goed beoordeeld. Doordat de school in dit scenario op dezelfde locatie blijft zijn er geen ingrijpende infrastructurele aanpassingen nodig, waardoor de kosten relatief laag zijn. Investeringstermijn ten opzichte van IHP De investeringstermijn sluit niet aan bij de prioritering van het IHP en wordt als slecht beoordeeld.
4.2.2 Tijd Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Verwacht opleverjaar In de bijlage is een tijdsplanning opgenomen, met daarin de verwachte doorlooptijden. • Uitvoering haalbaarheidsonderzoek: Q1 2025 t/m Q3 2025. • Besluitvormingsproces: Q4 2025. • Definitiefase: Q1 2026. • Selectie ontwerpteam: Q2 2026. • Ontwerpfase: Q3 2026 t/m Q2 2027. • Prijs- en contractvorming: Q3 2027 t/m Q4 2027. • Realisatie: Q1 2028 t/m Q2 2029.
Pagina 17 van 35
4.2.3 Kwaliteit: onderwijskundig Inpassing onderwijsvisie in het gebouw De inpassing van de onderwijsvisie wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Doordat er nieuwbouw plaatsvindt heeft de school de mogelijkheid om een huisvestingsconcept op maat te ontwikkelen voor het onderwijsconcept. Inpassing samenwerkingspartners Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Zoals ook geldt voor de andere scenario’s, dient voor de huisvesting van samenwerkingspartners aanvullende ruimte te worden gerealiseerd. Inpassing school in de omgeving De inpassing van de school in de omgeving wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Door te kiezen voor nieuwbouw op de huidige locatie blijft de school gevestigd op de huidige, centraal gelegen locatie binnen het dorp.
4.2.4 Kwaliteit: gebouwelijk Behaalde kwaliteit De behaalde kwaliteit van dit scenario wordt als zeer goed beoordeeld. In het geval van nieuwbouw kan een optimaal kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Flexibiliteit/toekomstbestendigheid Op het gebied van flexibiliteit en toekomstbestendigheid wordt nieuwbouw als zeer goed beoordeeld. Bij nieuwbouw kan gekozen worden voor een constructie zonder dragende wanden. Dit is gunstig voor eventuele toekomstige uitbreidingen en interne aanpassingen. Duurzaamheid
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Op het vlak van duurzaamheid wordt dit scenario als zeer goed beoordeeld. Als wordt gekozen voor nieuwbouw, kan het gebouw zodanig worden ontworpen dat de huidige duurzaamheidseisen op het gebied van energie worden gehaald. Kansen op het gebied van circulariteit, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie kunnen nader worden onderzocht.
4.2.5 Kwaliteit: ruimtelijk Massa op locatie Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in hoofdstuk 2 is een ruimtelijke analyse uitgevoerd middels een massastudie. Hieruit blijkt dat de beoogde bouwmassa technisch gezien binnen de locatie gerealiseerd kan worden.
Kavelgrootte Footprint gebouw Omvang buitenruimte Ontwerpspeling
Oppervlakte (m²) 4.142 + circa 800 1.573 2.150 +1.219
Omgevingsplan Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Voor de realisatie van dit scenario is een wijziging van het geldende omgevingsplan noodzakelijk. Bereikbaarheid/verkeerssituatie Het aspect bereikbaarheid/verkeerssituatie wordt in dit scenario als goed beoordeeld. In dit scenario blijft de huidige situatie behouden. Door de centrale ligging van de school in het dorp en de separate bereikbaarheid voor het busvervoer van de SBOafdeling is dit een goede uitgangssituatie.
Pagina 18 van 35
Parkeergelegenheid Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld.
Scenario 2: Nieuwbouw (huidige locatie)
Criteria Stichtingsk osten totaal
€
9.567.096
Gemiddelde last per jaar (over stichtingsk osten totaal)
€
191.342
Stelposten totaal
€
1.793.352
4.2.6 Risico’s en kansen
Afschrijving Boek waarde
€
760.973
Risico’s • Voor dit plan vormt het langgerekte perceel, de plaatsing van het gebouw, en de nabijheid van buren een risico (beoordeeld als slecht). Het perceel biedt beperkte ontwerpspeling, waardoor er weinig flexibiliteit is bij het bepalen van een geschikte locatie voor het gebouw. Dit maakt het moeilijk om zowel in te spelen op wensen vanuit de omgeving als op de onderwijskundige behoeften.
Kosten infrastructuur en bereik baarheid
Er vinden geen wijzigingen plaats in de parkeergelegenheid ten opzichte van de huidige situatie.
Geld / Financiën
Investeringstermijn t.o.v. IHP Tijd
Kwaliteit: Onderwijskundig
Kansen • In dit scenario worden geen kansen benut die zich voordoen (beoordeeld als matig).
4.2.7 Conclusie scenario 2
Kwaliteit: Gebouwelijk
Kwaliteit: Ruimtelijk
Overige Risico's / Kansen
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Verwacht opleverjaar
Laag (Bestaand Situatie) Vervangingsopgave vervroegd 2029
Inpassing onderwijsvisie in het gebouw
Optimaal, nieuwbouw
Inpassing samenwerk ingspartners
Mogelijk Philadephia
Inpassing school in de omgeving
Behoud centrale locatie in het dorp
Behaalde k waliteit
Optimaal, nieuwbouw
Flexibiliteit / toek omstbestendigheid
Optimaal, nieuwbouw
Duurzaamheid
Optimaal, nieuwbouw
Massa op locatie
Massa mogelijk op locatie
Omgevingsplan
Wijziging omgevingsplan
Bereik baarheid / Verk eerssituatie
Behoud huidige situatie
Park eergelegenheid
Behoud huidige situatie
Risico's
Beperkingen langgerekte perceel en nabijheid buren
Kansen
Pagina 19 van 35
4.3. Scenario 3: nieuwbouw op het veld naast de huidige locatie
Stelposten Dit aspect is voor dit scenario als zeer goed beoordeeld.
Scenario 3 betreft nieuwbouw op locatie 2, het veld naast de huidige locatie. In dit scenario wordt op deze locatie een nieuw gebouw gerealiseerd, waarna het oude schoolgebouw wordt teruggegeven aan de gemeente.
Doordat de nieuwbouw op een andere locatie plaatsvindt, is tijdelijke huisvesting niet nodig. Wel moet rekening worden gehouden met een reservering voor overige kosten (zie paragraaf 2.1).
4.3.1 Geld/financiën Op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 2 (geld en ruimtelijk) zijn de kosten doorgerekend.
Stichtingskosten nieuwbouw Kosten terrein (onverhard 40%) Kosten terrein (verhard 60%) Indexering t/m realisatie
m2 2622 860 1290
Kengetal € 3.194 € 40 € 120 3% per jaar
Investeringskosten totaal
Kosten € 8.373.390 € 34.400 € 154.800 € 1.004.506
€
9.567.096
€ € 50 € € 40,00 € € 100.000 € 3% per jaar €
62.921 100.000 19.113
Bijkomende kosten totaal
€
182.034
Afschrijving boekwaarde
€
760.973
Totaal
€ 10.510.103
Stelpost Tijdelijke huisvesting (1,5 jaar) Stelpost Sloopkosten Stelpost Bouwrijp maken Stelpost Onderzoeken Indexering t/m realisatie
1573
Stichtingskosten De stichtingskosten worden in dit scenario als goed beoordeeld. Er is sprake van een enkele investering voor de gemeente. Er wordt direct geïnvesteerd in een structurele oplossing. Gemiddelde last per jaar De gemiddelde last per jaar wordt in dit scenario als goed beoordeeld. Voor scenario 3 komt de gemiddelde last uit op € 191.342,-- per jaar.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Afschrijving boekwaarde De afschrijving van de boekwaarde wordt in dit scenario als slecht beoordeeld. Er is sprake van een afschrijving van circa € 750.000,--. Een deel van het gebouw heeft nog een boekwaarde, die vroegtijdig wordt afgeschreven. Kosten infrastructuur en bereikbaarheid De kosten voor infrastructuur en bereikbaarheid zijn in dit scenario als goed beoordeeld. Doordat de school in dit scenario aangrenzend aan de huidige locatie gerealiseerd wordt zijn er geen ingrijpende infrastructurele aanpassingen nodig, waardoor de kosten relatief laag zijn. Investeringstermijn ten opzichte van IHP De investeringstermijn sluit niet aan bij de prioritering van het IHP en wordt als slecht beoordeeld.
4.3.2 Tijd Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Verwacht opleverjaar In de bijlage is een tijdsplanning opgenomen, met daarin de verwachte doorlooptijden. • Uitvoering haalbaarheidsonderzoek: Q1 2025 t/m Q3 2025. • Besluitvormingsproces: Q4 2025. • Definitiefase: Q1 2026. • Selectie ontwerpteam: Q2 2026.
Pagina 20 van 35
• • •
Ontwerpfase: Prijs- en contractvorming: Realisatie:
Q3 2026 t/m Q2 2027. Q3 2027 t/m Q4 2027. Q1 2028 t/m Q2 2029.
4.3.3 Kwaliteit: onderwijskundig Inpassing onderwijsvisie in het gebouw De inpassing van de onderwijsvisie wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Doordat er nieuwbouw plaatsvindt heeft de school de mogelijkheid om een huisvestingsconcept op maat te ontwikkelen voor het onderwijsconcept. Inpassing samenwerkingspartners Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Zoals ook geldt voor de andere scenario’s, dient voor de huisvesting van samenwerkingspartners aanvullende ruimte te worden gerealiseerd. Inpassing school in de omgeving De inpassing van de school in de omgeving wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Door te kiezen voor nieuwbouw op de huidige locatie blijft de school gevestigd op de huidige, centraal gelegen locatie binnen het dorp.
4.3.4 Kwaliteit: gebouwelijk Behaalde kwaliteit De behaalde kwaliteit van dit scenario wordt als zeer goed beoordeeld. In het geval van nieuwbouw kan een optimaal kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Flexibiliteit/toekomstbestendigheid Op het gebied van flexibiliteit en toekomstbestendigheid wordt nieuwbouw als zeer goed beoordeeld.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Bij nieuwbouw kan gekozen worden voor een constructie zonder dragende wanden. Dit is gunstig voor eventuele toekomstige uitbreidingen en interne aanpassingen. Duurzaamheid Op het vlak van duurzaamheid wordt dit scenario als zeer goed beoordeeld. Als wordt gekozen voor nieuwbouw, kan het gebouw zodanig worden ontworpen dat de huidige duurzaamheidseisen op het gebied van energie worden gehaald. Kansen op het gebied van circulariteit, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie kunnen nader worden onderzocht.
4.3.5 Kwaliteit: ruimtelijk Massa op locatie Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in hoofdstuk 2 is een ruimtelijke analyse uitgevoerd middels een massastudie. Hieruit blijkt dat de beoogde bouwmassa technisch gezien binnen de locatie gerealiseerd kan worden.
Kavelgrootte Footprint gebouw Omvang buitenruimte Ontwerpspeling
Oppervlakte (m²) 14.602 1.573 2.150 +10.879
Omgevingsplan Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Voor de realisatie van dit scenario is een wijziging van het geldende omgevingsplan noodzakelijk. Bereikbaarheid/verkeerssituatie Het aspect bereikbaarheid/verkeerssituatie wordt in dit scenario als goed beoordeeld.
Pagina 21 van 35
In dit scenario blijft de huidige situatie behouden. Door de centrale ligging van de school in het dorp en de separate bereikbaarheid voor het busvervoer van de SBOafdeling is dit een goede uitgangssituatie. Parkeergelegenheid Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld.
Geld / Financiën
Er vinden geen wijzigingen plaats in de parkeergelegenheid ten opzichte van de huidige situatie.
4.3.6 Risico’s en kansen Risico’s • Voor dit plan vormt het gebruik van het veld, in relatie tot de behoeften uit de buurt, een risico (beoordeeld als matig). Het veld wordt momenteel gebruikt als publiek toegankelijk sportveld. Het wijzigen van deze functie kan mogelijk leiden tot weerstand vanuit de omgeving. Wel kan hierbij worden opgemerkt dat een substantieel deel van het perceel behouden blijft, en dat ook op de nieuwe locatie van de school kan worden gekeken naar mogelijkheden voor publieke toegankelijkheid. Kansen • Voor dit plan biedt het vrijkomen van het huidige gebouw een kans voor nieuwe ontwikkelingen (beoordeeld als goed). Doordat het nieuwe gebouw compacter wordt vormgegeven, is er minder ruimte nodig dan het huidige perceel in beslag neemt. Hierdoor komt er ruimte vrij op het huidige perceel voor andere ontwikkelingen, zonder dat dit ten koste gaat van de bestaande publieke ruimte.
4.3.7 Conclusie scenario 3
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Scenario 3: Nieuwbouw (Locatie naastgelegen veld)
Criteria Stichtingsk osten totaal
€
9.567.096
Gemiddelde last per jaar (over stichtingsk osten totaal)
€
191.342
Stelposten totaal
€
182.034
Afschrijving Boek waarde
€
760.973
Kosten infrastructuur en bereik baarheid Investeringstermijn t.o.v. IHP Tijd
Kwaliteit: Onderwijskundig
Kwaliteit: Gebouwelijk
Kwaliteit: Ruimtelijk
Overige Risico's / Kansen
Verwacht opleverjaar
Laag (Bestaand Situatie) Vervangingsopgave vervroegd 2029
Inpassing onderwijsvisie in het gebouw
Optimaal, nieuwbouw
Inpassing samenwerk ingspartners
Mogelijk Philadephia
Inpassing school in de omgeving
Behoud centrale locatie in het dorp
Behaalde k waliteit
Optimaal, nieuwbouw
Flexibiliteit / toek omstbestendigheid
Optimaal, nieuwbouw
Duurzaamheid
Optimaal, nieuwbouw
Massa op locatie
Massa mogelijk op locatie
Omgevingsplan
Wijziging omgevingsplan
Bereik baarheid / Verk eerssituatie
Behoud huidige situatie
Park eergelegenheid
Behoud huidige situatie
Risico's
Gebruik (sport)veld
Kansen
Herontwikkeling huidige locatie
Pagina 22 van 35
4.4. Scenario 4: nieuwbouw in de nieuwbouwwijk Scenario 4 betreft nieuwbouw op locatie 3, nieuwbouwlocatie Bleskensgraaf-west. In dit scenario wordt op deze locatie een nieuw gebouw gerealiseerd, waarna het oude schoolgebouw wordt teruggegeven aan de gemeente.
4.4.1 Geld/financiën Op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 2 (geld en ruimtelijk) zijn de kosten doorgerekend.
Stichtingskosten nieuwbouw Kosten terrein (onverhard 40%) Kosten terrein (verhard 60%) Indexering t/m realisatie
m2 2622 860 1290
Kengetal € 3.194 € 40 € 120 3% per jaar
Investeringskosten totaal
Kosten € 8.373.390 € 34.400 € 154.800 € 1.004.506
€
9.567.096
€ € € € €
62.921 100.000 19.113
Bijkomende kosten totaal
€
182.034
Afschrijving boekwaarde
€
760.973
Totaal
€ 10.510.103
Stelpost Tijdelijke huisvesting (1,5 jaar) Stelpost Sloopkosten Stelpost Bouwrijp maken Stelpost Onderzoeken Indexering t/m realisatie
1573
€ € €
50 40,00 100.000 3% per jaar
Stichtingskosten De stichtingskosten worden in dit scenario als goed beoordeeld. Er is sprake van een enkele investering voor de gemeente. Er wordt direct geïnvesteerd in een structurele oplossing. Gemiddelde last per jaar De gemiddelde last per jaar wordt in dit scenario als goed beoordeeld. Voor scenario 4 komt de gemiddelde last uit op € 191.342,-- per jaar.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Stelposten Dit aspect is voor dit scenario als zeer goed beoordeeld. Doordat de nieuwbouw op een andere locatie plaatsvindt, is tijdelijke huisvesting niet nodig. Wel moet rekening worden gehouden met aanvullende kosten, die in een later stadium in kaart worden gebracht. Afschrijving boekwaarde De afschrijving van de boekwaarde wordt in dit scenario als slecht beoordeeld. Er is sprake van een afschrijving van circa € 750.000,--. Een deel van het gebouw heeft nog een boekwaarde, die vroegtijdig wordt afgeschreven. Kosten infrastructuur en bereikbaarheid De kosten voor infrastructuur en bereikbaarheid zijn in dit scenario als slecht beoordeeld. Doordat de school in dit scenario op een nieuwbouwlocatie komt zijn er aanvullende infrastructurele aanpassingen nodig, waardoor de kosten relatief hoog zijn. Investeringstermijn ten opzichte van IHP De investeringstermijn sluit niet aan bij de prioritering van het IHP en wordt als slecht beoordeeld.
4.4.2 Tijd Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Verwacht opleverjaar In de bijlage is een tijdsplanning opgenomen, met daarin de verwachte doorlooptijden. • Uitvoering haalbaarheidsonderzoek: Q1 2025 t/m Q3 2025. • Besluitvormingsproces: Q4 2025. • Definitiefase: Q1 2026. • Selectie ontwerpteam: Q2 2026. • Ontwerpfase: Q3 2026 t/m Q2 2027.
Pagina 23 van 35
• •
Prijs- en contractvorming: Realisatie:
Q3 2027 t/m Q4 2027. Q1 2028 t/m Q2 2029.
4.4.3 Kwaliteit: onderwijskundig Inpassing onderwijsvisie in het gebouw De inpassing van de onderwijsvisie wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Doordat er nieuwbouw plaatsvindt heeft de school de mogelijkheid om een huisvestingsconcept op maat te ontwikkelen voor het onderwijsconcept. Inpassing samenwerkingspartners Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Zoals ook geldt voor de andere scenario’s, dient voor de huisvesting van samenwerkingspartners aanvullende ruimte te worden gerealiseerd. Inpassing school in de omgeving De inpassing van de school in de omgeving wordt in dit scenario als matig beoordeeld. Door te kiezen voor nieuwbouw op de locatie aan de westzijde van Bleskensgraaf, ligt de school niet meer centraal in het dorp.
4.4.4 Kwaliteit: gebouwelijk Behaalde kwaliteit De behaalde kwaliteit van dit scenario wordt als zeer goed beoordeeld. In het geval van nieuwbouw kan een optimaal kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Flexibiliteit/toekomstbestendigheid Op het gebied van flexibiliteit en toekomstbestendigheid wordt nieuwbouw als zeer goed beoordeeld. Bij nieuwbouw kan gekozen worden voor een constructie zonder dragende wanden. Dit is gunstig voor eventuele toekomstige uitbreidingen en interne aanpassingen.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Duurzaamheid Op het vlak van duurzaamheid wordt dit scenario als zeer goed beoordeeld. Als wordt gekozen voor nieuwbouw, kan het gebouw zodanig worden ontworpen dat de huidige duurzaamheidseisen op het gebied van energie worden gehaald. Kansen op het gebied van circulariteit, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie kunnen nader worden onderzocht.
4.4.5 Kwaliteit: ruimtelijk Massa op locatie Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in hoofdstuk 2 is een ruimtelijke analyse uitgevoerd middels een massastudie. Hieruit blijkt dat de beoogde bouwmassa technisch gezien binnen de locatie gerealiseerd kan worden.
Kavelgrootte Footprint gebouw Omvang buitenruimte Ontwerpspeling
Oppervlakte (m²) 19.936 1.573 2.150 +16.213
Omgevingsplan Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld. Voor de realisatie van dit scenario is een wijziging van het geldende omgevingsplan noodzakelijk. Bereikbaarheid/verkeerssituatie Het aspect bereikbaarheid/verkeerssituatie wordt in dit scenario als zeer slecht beoordeeld. In dit scenario neemt de gemiddelde reisafstand naar de school toe.
Pagina 24 van 35
Daarnaast is het de verwachting dat de school moeilijker bereikbaar is vanwege de huidige infrastructuur en de benodigde verkeersafwikkeling die nodig is voor de school zelf, inclusief het busvervoer voor de leerlingen van het speciaal basisonderwijs. Parkeergelegenheid Dit aspect is niet onderscheidend ten opzichte van de overige scenario’s en is om die reden niet beoordeeld.
Geld / Financiën
Gezien het huidige stadium van de planontwikkeling kan de parkeervoorziening nog naar behoefte worden ingepast.
4.4.6 Risico’s en kansen Risico’s • Voor dit plan vormt het onderdeel zijn van een grotere gebiedsontwikkeling een risico (beoordeeld als zeer slecht). Deze locatie is onderdeel van een grotere ontwikkeling, waardoor de inpassing van de school afhankelijk wordt van deze ontwikkeling. Gezien de fase van de planvorming van de nieuwe woonwijk houdt dit in dat er een langere periode van onzekerheid is over de planvorming van de school. Kansen • Voor dit plan biedt het vrijkomen van het huidige gebouw een kans voor nieuwe ontwikkelingen (beoordeeld als goed). Doordat het nieuwe gebouw compacter wordt vormgegeven, is er minder ruimte nodig dan het huidige perceel in beslag neemt. Hierdoor komt er ruimte vrij voor andere ontwikkelingen, zonder dat dit ten koste gaat van de bestaande publieke ruimte.
Stichtingsk osten totaal
€
9.567.096
Gemiddelde last per jaar (over stichtingsk osten totaal)
€
191.342
Stelposten totaal
€
182.034
Afschrijving Boek waarde
€
760.973
Kosten infrastructuur en bereik baarheid Investeringstermijn t.o.v. IHP Tijd
Kwaliteit: Onderwijskundig
Kwaliteit: Gebouwelijk
Kwaliteit: Ruimtelijk
Verwacht opleverjaar
Overige Risico's / Kansen
Hoog (Nieuwe Situatie) Vervangingsopgave vervroegd 2029
Inpassing onderwijsvisie in het gebouw
Optimaal, nieuwbouw
Inpassing samenwerk ingspartners
Mogelijk Philadephia
Inpassing school in de omgeving
Decentrale locatie
Behaalde k waliteit
Optimaal, nieuwbouw
Flexibiliteit / toek omstbestendigheid
Optimaal, nieuwbouw
Duurzaamheid
Optimaal, nieuwbouw
Massa op locatie
Massa mogelijk op locatie
Omgevingsplan
Wijziging omgevingsplan
Bereik baarheid / Verk eerssituatie Park eergelegenheid
4.4.7 Conclusie scenario 4
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Scenario 4: Nieuwbouw (Woningbouwlocatie)
Criteria
Ontsluiting en verkeer dorp lastig te organiseren Parkeren mogelijk op locatie
Risico's
Afhankelijkheid ontwikkeling nieuwe wijk en infrastructuur
Kansen
Herontwikkeling huidige locatie
Pagina 25 van 35
4.5. Scenario 5: renovatie en uitbreiding
Voor scenario 5 komt de gemiddelde last uit op € 180.776,-- per jaar.
Scenario 5 betreft een renovatie van het schoolgebouw waarbij nieuwbouwkwaliteit wordt nagestreefd. Daarnaast is een permanente uitbreiding nodig om te voldoen aan de ruimtebehoefte. Het uitgangspunt voor de uitbreiding is een volledig tweelaags gebouw.
Stelposten Dit aspect is voor dit scenario als zeer slecht beoordeeld. Doordat de nieuwbouw plaatsvindt op de huidige locatie, is tijdelijke huisvesting nodig. Dit vraagt om een aanzienlijke incidentele investering.
4.5.1 Geld/financiën Op basis van de uitgangspunten in hoofdstuk 2 (geld en ruimtelijk) zijn de kosten doorgerekend.
Stichtingskosten renovatie Stichtingskosten uitbreiding Kosten terrein (onverhard 40%) Kosten terrein (verhard 60%) Indexering t/m realisatie
m2 1900 722 860 1290
Kengetal € 2.783 € 3.620 € 40 € 120 3% per jaar
Stichtingskosten totaal
Afschrijving boekwaarde De afschrijving van de boekwaarde wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld.
Kosten € 5.287.048 € 2.613.535 € 34.400 € 154.800 € 949.040
€
9.038.822
€ € 50 € € 40,00 € € 100.000 € 3% per jaar €
1.347.137 14.440 100.000 171.462
€
1.633.039
Afschrijving boekwaarde
€
-
Totaal
€ 10.671.861
Stelpost Tijdelijke huisvesting (1,5 jaar) Stelpost Sloopkosten Stelpost Bouwrijp maken Stelpost Onderzoeken Indexering t/m realisatie
361
Stelposten totaal
Stichtingskosten De stichtingskosten worden in dit scenario als zeer goed beoordeeld. Er is sprake van een enkele investering voor de gemeente. Er wordt direct geïnvesteerd in een structurele oplossing. De stichtingskosten zijn lager dan die van nieuwbouw. Gemiddelde last per jaar De gemiddelde last per jaar wordt in dit scenario als zeer goed beoordeeld.
Referentie: 1665107-0058.0.2.
Doordat het gehele huidige gebouw wordt gerenoveerd hoeft de boekwaarde niet te worden afgeschreven. Kosten infrastructuur en bereikbaarheid De kosten voor infrastructuur en bereikbaarheid zijn in dit scenario als goed beoordeeld. Doordat de school in dit scenario op dezelfde locatie blijft zijn er geen ingrijpende infrastructurele aanpassingen nodig, waardoor de kosten relatief laag zijn. Investeringstermijn ten opzichte van IHP De investeringstermijn sluit niet aan bij de prioritering van het IHP en wordt als slecht beoordeeld.