Bijlage 1 Bestemmingsplan Noordeloos, Nieuwendijk 11 - Toelichting

TOELICHTIN BESTEMMINGSPLAN

Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Nieuwendijk 11’

Toelichting Bestemmingsplan ‘Noordeloos, Nieuwendijk 11’

Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Nieuwendijk 11’

Identificatiecode NL.IMRO.1978.BPnieuwendijk11NDL-VG01 Datum 21-07-2022 Planstatus Vastgesteld Versie 1.0

2

Inhoud 1.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding .................................................................................................. 5

1.2

Plangebied .................................................................................................. 5

1.3

Belang ........................................................................................................ 7

1.4

Kader .......................................................................................................... 8

1.5

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 9

1.6

Maatschappelijk draagvlak ........................................................................ 10

1.7

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 11

1.8

Communicatie .......................................................................................... 11

1.9

Realisatie .................................................................................................. 11

1.10 Leeswijzer................................................................................................. 12 2.

3.

4.

Planbeschrijving .................................................................................................................... 13 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 13

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 16

Verantwoording beleidskader ......................................................................................... 28 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 28

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 31

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 40

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 42

3.5

Conclusie .................................................................................................. 47

Verantwoording sectorale aspecten ............................................................................. 48 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 48

4.2

Watertoets ................................................................................................ 50

4.3

Geluid ....................................................................................................... 57

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 59

4.5

Bedrijven en milieuhinder ......................................................................... 61

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 64

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 67

4.8

Ecologie .................................................................................................... 68

4.9

Bodem ...................................................................................................... 72

4.10 Archeologie .............................................................................................. 74 4.11 Duurzaamheid .......................................................................................... 79 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 83 5.1

Inleiding ................................................................................................... 83

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 83 3

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 83

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 84

Bijlage 1 2

3 4 5

6

7 8 9

10 11

12

Omschrijving Landschappelijk inpassingsplan Nieuwendijk 11 Nieuwe situatieschets naast Nieuwendijk 17 Digitale watertoets Nieuwendijk 11 Digitale watertoets naast Nieuwendijk 17 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Nieuwendijk 11 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai naast Nieuwendijk 17 Ecologische quickscan Voortoets stikstofdepositie Verkennend bodemonderzoek naast Nieuwendijk 17 Verkennend bodemonderzoek Nieuwendijk 11 Archeologisch onderzoek Nieuwendijk 11 en naast Nieuwendijk 17 Archeologisch onderzoek achtererf Nieuwendijk 11

Auteur Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten

Referentie Nieuwendijk 11 Noordeloos 0001-O-00

Datum 13-07-2021

Waterschap Rivierenland Waterschap Rivierenland

202103199-25893 202103199-25894

19-03-2021

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1675

09-04-2021

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1593

31-12-2020

Blom Ecologie

BE/2019/29 8/r 19050

13-05-2019

BM/25712019

Oktober 2019

Bakker Milieuadviezen

BM/251562019

November 2019

ADC ArcheoProjecten

Rapport 5207

10-01-2022

ADC ArcheoProjecten

Nieuwendijk 11, Noordeloos

18-03-2021

Architektenburo Bikker BV

Van den Heuvel Milieuadvies Bakker Milieuadviezen

28-08-2019

19-03-2021

16-02-2022

4

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding Op het perceel Nieuwendijk 11 te Noordeloos is een melkveebedrijf gevestigd welke tevens plaats biedt aan zorgboerderij De Hogt. Tevens is op het perceel de biologische productenwinkel van Symbiose gevestigd. Vanwege veranderende weten regelgeving, schaalvergroting in de agrarische sector en er geen concrete zicht is in opvolging van het agrarisch bedrijf is de agrariër genoodzaakt om de agrarische activiteiten te staken. De agrariër/initiatiefnemer is daarom voornemens om de agrarische schuren te slopen (behoudens de kapschuur waarin thans de biologische productenwinkel van Symbiose in is gevestigd), de overbodige verharding en buitenopslag op te ruimen en ter compensatie één burgerwoning op het perceel naast Nieuwendijk 17 te realiseren. Omdat de kosten voor het onderhoud aan de woonboerderij relatief hoog zijn vanwege de karakteristieke uitstraling van het pand, wordt de boerderij gesplitst in twee burgerwoningen, zodat de kosten voor het onderhoud gedeeld kunnen worden. Gewoon Anderz, gevestigd achterop het perceel Nieuwendijk 11, neemt de zorgfunctie over van het agrarisch bedrijf. Gewoon Anderz teelt op locatie biologische groente in de volle grond, verkoopt de streekproducten in samenwerking met Symbiose in de winkel en geeft workshops.

De zorgvragers (bestaande uit (jong)volwassenen en ouderen met een lichte verstandelijke of lichamelijke beperking of met psychische problemen, langdurig werklozen, en ouderen met beginnende dementie) kunnen onder begeleiding aan de slag blijven in de zorgtuin. Gewoon Anderz wil achterop het perceel de grondteelt uitbreiden en een voedselbos realiseren. Tevens wordt een nieuwe ontvangstkas gerealiseerd ter grootte van 300 m2 voor ontvangst en om workshops te kunnen geven. Ook wordt de winkel en een kantine voor de zorgtuin in deze kas geïntegreerd. Het plan is strijdig met de vigerende bestemmingsplannen ‘Dorpskern Noordeloos’ en ‘Buitengebied Giessenlanden’. Het perceel Nieuwendijk 11 en de kavel naast het perceel Nieuwendijk 17 hebben in de bestemmingsplannen beide de bestemming ‘Agrarisch’. Binnen deze agrarische bestemming is het niet toegestaan een burgerwoning te realiseren of een woning te gebruiken als burgerwoning. Tevens zijn activiteiten in de vorm van een zorgfunctie of de verkoop van streekproducten niet toegestaan zonder het agrarisch bedrijf. Het initiatief is middels een principeverzoek voorgelegd aan de gemeente Molenlanden. In een schriftelijke reactie heeft de gemeente aangegeven in principe medewerking te willen verlenen middels een bestemmingsplanprocedure.

1.2 Plangebied Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden; het perceel Nieuwendijk 11 te Noordeloos en de kavel naast het perceel Nieuwendijk 17. Het eerste deelgebied Nieuwendijk 11 wordt in het zuiden begrensd door de Nieuwendijk, in het oosten door het perceel Nieuwendijk 9 en het voetbalcomplex en ten westen door weiland. Ten noorden zorgt de wetering voor de begrenzing van het deelgebied. Het eerste deelgebied is kadastraal bekend NDL00 – C – 87, 89, 663, 681 en 963. 5

Het tweede deelgebied wordt aan de oostzijde begrensd door de perceelsgrens van het perceel Nieuwendijk 17 en in het zuiden en westen door watergangen. Het polderlandschap zorgt voor de noordelijke begrenzing van het tweede deelgebied. Het tweede deelgebied maakt onderdeel uit van de kadastrale percelen NDL00 – C – 912, 913 en 869.

Nieuwendijk 11 Naast Nieuwendijk 17

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

6

1.3 Belang De gemeente Molenlanden geeft toestemming aan een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet, of in ieder geval niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Middels het plan worden de agrarische schuren gesloopt, behoudens de bestaande kapschuur (wordt betrokken bij de woonboerderij) en wordt de onnodige erfverharding opgeruimd. De karakteristieke woonboerderij wordt gesplitst, zodat de kosten voor onderhoud aan de woonboerderij kunnen worden gedeeld, hetgeen bijdraagt aan de instandhouding van de woonboerderij en daarmee het cultuurhistorische karakter van de Nieuwendijk. De agrarische bestemming op de woonboerderij wordt gewijzigd in een woonbestemming. In de nieuwe agrarische bestemming worden uitsluitend de beoogde activiteiten toegestaan. Een eventuele nieuwvestiging van een melkveehouderij is daarmee in de toekomst uitgesloten, hetgeen bijdraagt aan een beter woon- en leefklimaat in de directe omgeving. Ter compensatie van de sloop van de agrarische schuren en het opruimen van de verharding wordt ten westen van het perceel Nieuwendijk 17 een kleine burgerwoning gerealiseerd (maximaal 650 m3 inclusief aan-, uit- en bijgebouwen).

De woning wordt in een landelijke stijl gerealiseerd waarmee de woning in harmonie is met het omliggende landschap. De nieuwe woning sluit stedenbouwkundig aan bij de bestaande woningen langs de Nieuwendijk. Het plan voorziet hiermee in zijn geheel in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering met behoud van een sociaal-maatschappelijke zorgfunctie. Daarnaast biedt het bestemmingsplan ruimte om een nieuwe kas met winkel, kantine en educatieruimte ter grootte van 300 m2 en achterop het perceel de grondteelt uit te breiden en een voedselbos aan te leggen. Daarmee wordt een lokale ondernemer in de teelt en verkoop van biologische streekproducten geholpen om uit te breiden. Met het behoud van de landwinkel van Symbiose worden tevens vijf andere agrariërs uit Noordeloos en Goudriaan geholpen. Zij verkopen namelijk ook hun biologische producten via deze landwinkel. Daarnaast wil de initiatiefnemer voor de kas een verwarmingssysteem toepassen, waarbij de gierkelder behouden blijft en aangesloten wordt op het verwarmingssysteem. Met het systeem wordt op een duurzame manier de kas verwarmt en de winkel en kantine verkoeld. Deze duurzame maatregel levert een positieve bijdrage aan het milieu en klimaat. Tenslotte wordt met de sloop van de voormalige agrarische schuren eventuele leegstand, verpaupering en daarmee aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen.

Het plan is een passende ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

7

1.4 Kader Bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’ Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Dorpskernen Noordeloos’, vastgesteld op 24 september 2015 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden. Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie 4. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m): 4’.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Dorpskern Noordeloos’

8

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ Het plangebied valt tevens binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’, vastgesteld op 11 maart 2015 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden. Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch. De dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie 4. En geen aanduidingen.

Afbeelding 3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden'

1.5 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels het onderhavige bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om nieuwvestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf uit te sluiten, de woonboerderij te splitsen in twee burgerwoningen en het perceel Nieuwendijk 11 te gebruiken ten behoeve van een maatschappelijke zorgfunctie alsmede de teelt en verkoop van biologische producten. Op de kavel naast het perceel Nieuwendijk 17 wordt het mogelijk een burgerwoning (maximaal 650 m3 inclusief aan-, uit- en bijgebouwen) te realiseren. 9

1.6 Maatschappelijk draagvlak Participatie Nieuwendijk 11 De initiatiefnemers hebben via een persoonlijke brief en via een Whatsapp bericht in de buurtapp bewoners aan de Nieuwendijk, gedeelte van de Noordzijde en de Gorissenweg uitgenodigd om zo een toelichting te kunnen geven op het plan aan de Nieuwendijk 11. De geboden mogelijkheid was op vrijdag 9 juli 2021 van 20.30 tot 21.30 uur en zaterdag 10 juli 2021 van 10.00 tot 11.00. Op vrijdag 9 juli zijn er 11 omwonenden langs geweest. Aan hen is het plan en het landschappelijk inrichtingsplan voorgelegd. De reacties hierop waren positief, alle aanwezigen gaven aan het een mooi plan te vinden. De bewoners aan de Nieuwendijk die aan het perceel grenzen hebben aangegeven dat ze nu veel privacy hebben doordat er alleen een weiland achter hun tuin is gesitueerd en dat meer activiteiten daar mogelijk verandering in zou brengen. De initiatiefnemers hebben aangegeven hier rekening mee te zullen houden. De initiatiefnemers hebben voorgesteld om op de perceelsgrens een watergang te realiseren om zo wat afstand te creëren. Enkele bewoners vonden dit een goed idee en andere bewoners niet. Afgesproken is om eerst om de tafel te gaan zitten met deze bewoners als er concrete plannen zijn over deze watergang.

Er werd ook nog benoemd dat het uitzicht wat de bewoners nu hebben belangrijk is, het beoogde voedselbos brengt hier geen verandering in omdat de plek waar de initiatiefnemers het willen realiseren al omzoomd is door wilgen. De vollegrondsteelt zal geen belemmering opleveren voor het uitzicht. De initiatiefnemers hebben het plan tevens voorgelegd aan het bestuur van de naastgelegen voetbalvereniging S.V. Noordeloos. Met S.V. Noordeloos is besproken om een samenwerking aan te gaan. Bezoekers van de voetbalvereniging kunnen de locatie Nieuwendijk 11 aandoen om de teelt, voedselbos en ontvangstkas te bezoeken of om streekeigen producten te kopen. Daarnaast gaat Gewoon Anders reclame- en promotiemateriaal aanbieden en gezonde producten in de voetbalkantine aanbieden. Dit bevordert het eten van gezonde producten in de sportkantine. Verder is besproken dat er vanaf de voetbalvereniging een entree komt naar het perceel Nieuwendijk 11 ter hoogte van de kantine. Hiervoor gaan 1 à 2 parkeerplaatsen op het voetbalterrein verloren. Ter compensatie worden parkeerplaatsen bij de nieuwe entree gerealiseerd die op de zaterdagen gebruikt mogen worden door de voetbalvereniging. Daarnaast is besproken dat er ter hoogte van de scheiding van veld 1 en 2 een werkingang kan komen voor de aanvoer van compost.

Naast Nieuwendijk 17 De initiatiefnemer van het plan naast Nieuwendijk 17 is bij de directe buren langs geweest om het plan te bespreken. De buren ontvingen het plan niet direct heel positief. Afgesproken is om het plan aan te passen door de woning verder van de 10

buren te projecteren. Om tegemoet te komen aan een eventuele waardevermindering van de woning van de buren heeft de initiatiefnemer een stuk grond aan van de buren aangeboden. Het betreft een stuk grond tussen de woning van de buren en de beoogde woning. De buren zijn hier op ingegaan. Aangenomen wordt dat hiermee de fase van overleg met de buren wat betreft de bouwkavel is afgesloten met een voor beide partijen aanvaardbare oplossing. Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan toegestuurd naar de provincie Zuid-Holland, het waterschap Rivierenland en de Omgevingsdienst ZuidHolland Zuid. Terinzagelegging Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 20 mei 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen (Gemeenteblad 2022, nr. 226010), waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

1.7 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.8 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via internet en het Gemeenteblad).

1.9 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de beroepstermijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plan kan dan worden aangevraagd.

11

1.10 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 3: Verantwoording beleidskaders; • Hoofdstuk 4: Verantwoording sectorale aspecten; • Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

12

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur De kern van Noordeloos is gelegen langs een natuurlijk veenriviertje, genaamd de Noordeloos. Vanuit de klei houdende stroomrug langs dit riviertje is het oorspronkelijke dorpje ontstaan. Deze hoger gelegen stroomruggen waren namelijk droger en beter van ondergrond om op te bouwen. Vanuit het dorp heeft men het achterliggende polderlandschap ontgonnen, iets wat goed te zien is in de huidige ligging van de slagen in het landschap. Het centrum van Noordeloos kenmerkt zich door een dichte soms stedelijke bebouwingsdichtheid. Rond de kerk is van oudsher een concentratie aan bebouwing ontstaan. Anno 2017 is de kern door latere uitbreiding, daterend uit de 20ste eeuw, zowel aan de noord- als de zuidzijde omsloten. Ondanks de latere uitbreidingen wordt het dorpsbeeld grotendeels bepaald door met name monumentale boerderijen. Het dorp Noordeloos is daarmee een karakteristiek voorbeeld van een nederzettingsvorm die rechtstreeks is ontstaan uit de wijze van ontginnen in de Middeleeuwen in een groot deel van het HollandUtrechtse veengebied. De ruimtelijke structuur van de kern Noordeloos is in hoofdlijnen nagenoeg onveranderd gebleven. Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten zuidwesten van de kern Noordeloos, nabij de provinciale weg N214.

De Nieuwendijk betreft een cultuurhistorisch woonlint waar in de loop van de tijd meer bebouwing gerealiseerd is. Kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van het lint is de afwisseling van (grotere) klassieke (woon)boerderijen en vervangende (vrijstaande) nieuwbouwwoningen, met daartussen smalle landschappelijke doorzichten naar het achtergelegen open slagenlandschap. Ten noorden van de cultuurhistorische lintbebouwing kenmerkt het gebied zich door de langgerekte slagenverkaveling omringd door watergangen en weteringen. 2.1.2 Huidige status/gebruik Het perceel Nieuwendijk 11 te Noordeloos betreft een melkveehouderijbedrijf, voorzien van een bedrijfswoning (208 m²), enkele agrarische schuren (per saldo circa 808 m²), de landwinkel van Symbiose (171 m²) en de nodige verharding. In de landwinkel van Symbiose worden biologische producten verkocht van zes lokale agrariërs/telers, waaronder Gewoon Anderz. Op het perceel is tevens zorgboerderij De Hogt gevestigd, welke onderdeel uitmaakt van het melkveebedrijf. Langdurig werklozen, ouderen (met beginnende dementie) en jongeren, volwassenen en ouderen met een lichte verstandelijke of lichamelijke beperking of met psychische problemen helpen de agrariër met de verzorging van kalfjes en jongvee, het rapen van eieren en het knotten van wilgen. De bedrijfswoning betreft een karakteristieke boerderij.

13

Voormalige veestal (176 m²)

Voormalige veestal (632 m²)

Mestplaat en gierkelder (81 m²) Winkel Symbiose (171 m²) Woonboerderij (208 m²)

Afbeelding 4: Luchtfoto melkveehouderij en winkel Symbiose

Afbeelding 5: Aanzicht op de woonboerderij Nieuwendijk 11

14

Achterop het perceel Nieuwendijk 11 bevindt zich Gewoon Anderz als onderdeel van zorgboerderij De Hogt. Op deze locatie werkt Gewoon Anderz aan haar ideaal om het ‘gewone voedsel’ dicht bij de mensen te brengen. Daardoor heeft Gewoon Anderz hier een grote moestuin aangelegd en een kas gerealiseerd. In de moestuin worden onbespoten biologische producten geteeld en in de kas wordt dagbesteding aangeboden aan de zorgvragers. De zorgvragers kunnen onder begeleiding van Gewoon Anderz aan de slag in de tuin en werken in de kas. Op deze manier kunnen de zorgvragers op een ontspannen manier meedraaien in de maatschappij. De producten wordt verkocht in de winkel van Symbiose. Daarnaast verzorgt Gewoon Anderz cursussen/workshops in het gezond moestuinieren.

Afbeelding 6: Luchtfoto moestuin en kas Gewoon Anderz

Ter plaatse waar de kleinschalige woning wordt gerealiseerd is gelegen ten westen van het perceel Nieuwendijk 17. Het betreft een stuk grasland/weiland.

Locatie naast Nieuwendijk 17

Afbeelding 7: Aanzicht op de kavel naast het perceel Nieuwendijk 17

15

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Op het perceel Nieuwendijk 11 te Noordeloos is een melkveebedrijf en zorgboerderij De Hogt gevestigd. De zorgboerderij maakt onderdeel uit van het melkveebedrijf. Langdurig werklozen, ouderen (met beginnende dementie) en jongeren, volwassenen en ouderen met een lichte verstandelijke of lichamelijke beperking of met psychische problemen helpen de agrariër met de verzorging van kalfjes en jongvee, het rapen van eieren en het knotten van wilgen. Achterop het perceel bevindt zich een moestuin en een kas van Gewoon Anderz, die tevens plaats biedt aan zorgvragers waar zij onder begeleiding aan de slag kunnen en zo meedraaien in de maatschappij. Daarnaast verzorgt Gewoon Anderz cursussen/workshops in het gezond (moes)tuinieren. De producten die geoogst worden uit de biologische moestuin van Gewoon Anderz worden, samen met de producten van vijf andere lokale agrariërs/telers verkocht in de landwinkel van Symbiose. Deze winkel is tevens gevestigd op het perceel Nieuwendijk 11. Vanwege veranderende wet- en regelgeving, schaalvergroting in de agrarische sector en er geen concrete zicht is in opvolging van het bedrijf is de agrariër van het melkveebedrijf genoodzaakt om de agrarische bedrijfsactiviteiten te staken. Het plan voorziet in het slopen van de twee stallen/schuren die gebruikt worden door het melkveebedrijf.

Deze twee gebouwen hebben een gezamenlijk oppervlak van ca. 808 m². Verder worden de mestplaat en gierkelder (81 m²) verwijderd. Daarnaast wordt de nodige verharding opgeruimd. In de agrarische bestemming worden uitsluitend de beoogde activiteiten toegestaan, zodat een eventuele nieuwvestiging van een volwaardig agrarisch bedrijf op deze locatie juridisch-planologisch is uitgesloten. Ter compensatie wordt op het perceel naast Nieuwendijk 17 te Noordeloos een kleine burgerwoning gerealiseerd met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale inhoud van 650 m³, inclusief aan-, uit- en bijgebouwen. De loods waarin de landwinkel van Symbiose is gevestigd blijft behouden en wordt betrokken bij de woonboerderij. De landwinkel wordt verplaatst naar de nieuw te realiseren ontvangstkas. Ook de karakteristieke woonboerderij blijft behouden. De woonboerderij wordt gesplitst in twee burgerwoningen, zodat de kosten voor het onderhoud aan de karakteristieke woonboerderij gedeeld kunnen worden en er op deze manier meer draagvlak ontstaat voor het onderhoud. Instandhouding van het karakteristieke gebouw is daarmee verzekerd. Verder voorziet het plan in het uitbreiden van de volle grond teelt, het aanleggen van een boomgaard en voedselbos en het realiseren van een 300 m² grote ontvangstkas met landwinkel (Symbiosewinkel) en kantine voor de zorgtuin.

Op deze manier kan Gewoon Anderz haar werkzaamheden uitbreiden en daardoor de zorgfunctie van de wegvallende zorgboerderij De Hogt volledig overnemen. Hierdoor kan de bestaande sociaal-maatschappelijke zorgfunctie behouden blijven. De verkoop van streekeigen en biologische producten van lokale agrariërs/telers uit Noordeloos en Goudriaan wordt gecontinueerd en zal zich ook in de ontvangstkas bevinden. Verder wordt via de inrit van het naastgelegen voetbalcomplex van S.V. Noordeloos een ingang gerealiseerd. Hierdoor kunnen bezoekers van de voetbalvereniging het voedselbos en teelt bezoeken, meedoen aan educatieve activiteiten of streekeigen producten in de landwinkel kopen. Daarnaast gaat Gewoon Anderz een samenwerking aan met S.V. Noordeloos door reclame/promotiemateriaal aan te bieden alsook het aanbieden van fruit in de kantine. Dit 16

zal het eten van gezonde producten in de sportkantine bevorderen. Daarnaast wil Gewoon Anderz in de toekomst gaan samenwerken met het Wellant College in Ottoland. De Nieuwendijklocatie kan dan dienen als praktijklocatie voor scholieren van het Wellant College.

Nieuwe ingang vanaf het voetbalcomplex

Verwijderen/slopen

Verwijderen/slopen

Indicatie nieuwe kas (300 m²) met landwinkel

Betrekken bij woonboerderij Splitsen in twee burgerwoningen

Afbeelding 8: Planvoornemen Nieuwendijk 11

17

Afbeelding 9: Overzicht functies Nieuwendijk 11

Nieuwe burgerwoning

Afbeelding 10: Schets nieuwe situatie naast Nieuwendijk 17

Op een deel van het plangebied zijn nog geen activiteiten beoogd. Het betreft het middelste strook weiland waar nog geen concrete voor plannen zijn. Gewoon Anderz is voornemens om op deze strook ondergeschikte nevenactiviteiten te ontplooien in de vorm van een theetuin, bloementuin, een boomgaard en/of het geven van workshops gerelateerd aan de biologische teelt. Deze activiteiten zijn derhalve ook opgenomen in de agrarische bestemming als ondergeschikte nevenactiviteiten.

18

Stuk weiland voor overige activiteiten

Afbeelding 11: Weiland voor overige activiteiten

19

Verder loopt er een wandelpad over het perceel naar de agrariër op de locatie Gorissenweg 1 te Noordeloos. Dit pad loopt door naar andere agrariërs en maakt onderdeel uit van een wandelroute. Het wandelpad over het perceel van Gewoon Anderz blijft toegankelijk, zodat men nog steeds deze wandelroute kan lopen en zo het agrarisch cultuurlandschap kan beleven.

Nieuwendijk 11

Afbeelding 12: Recreatieve wandelroute waar het plangebied onderdeel van uitmaakt

20

Met betrekking tot de ontvangstkas wil de initiatiefnemer een verwarmingssysteem aanbrengen (Ground to Air Heat Transfer systeem). Daarbij zal de bestaande gierkelder behouden blijven en onderdeel uitmaken van dit verwarmingssyteem. Met het systeem kan de kas verwarmd en de winkel en kantine gekoeld worden middels natuurlijke en duurzame energie. Daardoor wordt de productie per vierkante meter verhoogd en kan langer geteeld worden.

Afbeelding 13: Ground to Air Heat Transfer systeem

21

2.2.2 Landschappelijke inpassing Nieuwendijk 11 Het perceel Nieuwendijk 11 wordt landschappelijk ingepast. Om tot een goede landschappelijke inpassing te komen is door een landschapsarchitect een landschappelijk inrichtingsschets opgesteld. Het landschappelijk inrichtingsschets is vergroot toegevoegd in de bijlage van de toelichting.

Afbeelding 14: Landschappelijk inrichtingsschets Nieuwendijk 11

De landschappelijke inrichting voorziet in het aanbrengen van elzen aan de noordzijde, zodat de afscherming van het voedselbos en volle grondteelt een gebiedseigen uitstraling krijgt. Daarmee wordt aangesloten bij de bestaande elzenbosschages ten noorden van het voetbalveld, die dezelfde afschermende werking hebben. Aan de westzijde wordt de bestaande watergang geaccentueerd middels het aanbrengen van knotwilgen en elzen, welke tevens zorgen voor een 22

groene afscherming. Verder zijn in de inrichtingsschets enkele watergangen doorgetrokken, hetgeen bijdraagt aan het herstel van de slagenverkaveling en stimulering van een goede doorstroming en waterkwaliteit. Langs de watergangen kunnen natuurvriendelijke oevers gecreëerd worden, hetgeen de lokale biodiversiteit versterkt. Om de watergangen te accentueren worden langs de sloten knotwilgenrijen aangebracht. Het parkeren wordt achter de bebouwing gerealiseerd, waardoor deze aan het zicht vanaf de Nieuwendijk worden onttrokken. De knotwilgen langs het water op het voorerf blijven behouden, alsook de bestaande erfboom achter de woonboerderij. De inrichtingsschets is opgenomen als voorwaardelijke verplichting, waardoor juridisch is verzekerd dat deze locatie landschappelijk goed ingepast wordt. Naast Nieuwendijk 17 Op het perceel naast Nieuwendijk 17 wordt een deel van het water gedempt en wordt er aan de achterzijde een nieuwe watergang gegraven. Langs de watergang wordt een rij knotwilgen aangebracht. Zodoende ontstaat er een duidelijke begrenzing tussen het woonperceel en het achtergelegen open slagenlandschap. Aan de oostzijde worden streekeigen struiken aangebracht, waarin ook het parkeren wordt gerealiseerd. Op deze manier wordt het parkeren geïntegreerd in het tuinontwerp en zodoende zoveel als mogelijk aan het zicht onttrokken.

Verder wordt op een deel van het perceel vaste planten en enkele (streekeigen) bomen aangebracht.

Afbeelding 15: Schets indicatie nieuwe situatie naast Nieuwendijk 17

23

2.2.3 Ontsluiting en parkeren Ontsluiting Het perceel Nieuwendijk 11 wordt thans ontsloten middels een verharde in- en uitrit op de Nieuwendijk. De woningen in de woonboerderij blijven ontsloten via deze inen uitrit. Voor Gewoon Anderz wordt een nieuwe ontsluiting gerealiseerd. Deze ontsluiting vindt plaats via de in- en uitrit van het naastgelegen sportcomplex. De kavel naast Nieuwendijk 17 wordt thans ontsloten middels een onverharde in- en uitrit. Het onderhavige plan voorziet in het verharden van deze in- en uitrit, zodat het nieuwe woonperceel goed ontsloten wordt op de Nieuwendijk. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernorm is gebruik gemaakt van de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020. Hierbij is uitgegaan dat het plangebied valt binnen het ‘buitengebied’ van een ‘niet stedelijk’ gebied. Nieuwendijk 11 Burgerwoningen Voor de gesplitste woonboerderij wordt uitgegaan van de categorie ‘koop, tweeonder-een-kap’. De Nota stelt voor dergelijke woningen een parkeerbehoefte van respectievelijk 2,2 parkeerplaatsen per woning. De parkeerbehoefte komt daarmee per saldo uit op 4,4 parkeerplaatsen. Dagbesteding In de Nota Parkeernormen zijn tevens geen parkeernormen opgenomen voor een dagbesteding voor zorgvragers. Voor wat betreft de (zorg)dagbesteding is uitgegaan van de categorie ‘verpleeg- en verzorgingstehuis’.

De Nota berekent de parkeerbehoefte op basis van het aantal wooneenheden in een verpleeg- en verzorgingstehuis. Voor het onderhavige plan is dit vertaald naar het aantal zorgvragers. Gewoon Anderz biedt plaats aan maximaal 10 zorgvragers, waardoor de parkeerbehoefte uitkomt op 6 parkeerplaatsen. Landwinkel In de Nota is zijn tevens geen parkeernormen opgenomen voor een landwinkel. Voor de landwinkel is aangesloten bij de categorie ‘buurt- en dorpscentrum’. Hiervoor heeft de gemeente een parkeernorm van 4,1 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo binnen de (rest) bebouwde kom (de Nota heeft geen parkeernormen voor het buitengebied). Van deze parkeernorm is het aandeel bezoekers 72%, ofwel 3,0 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Omdat men bij de landwinkel werkt met een zelfservice systeem, waarbij dus geen personeel aanwezig is en alleen mensen toegang hebben die een sleutel hebben van de landwinkel, zal de parkeerbehoefte niet groter zijn dan 3,0 parkeerplaatsen per 100 m2.

24

Tabel 1: Parkeerbehoefte Nieuwendijk 11 Functie Parkeernorm Eenheid Woningen 2,2 Per woning Dagbesteding 0,6 Per zorgvrager Landwinkel 3,0 Per 100 m² bvo

Aantal Parkeerbehoefte 2 4,4 parkeerplaatsen 6 6,0 parkeerplaatsen 150 m² 4,5 parkeerplaatsen Totaal 14,9 parkeerplaatsen

De parkeerbehoefte komt uit op 14,4 parkeerplaatsen. De 5 parkeerplaatsen voor de woningen worden logischerwijs gerealiseerd op het woonerf. Daarvoor is ruim voldoende ruimte. De parkeerplaatsen voor de dagbesteding en de landwinkel worden op het achtererf gerealiseerd, ten noorden van de nieuwe ontvangstkas. Conform de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 kan bij ontwikkelingen van meerdere verschillende functies voor de berekening van de parkeerplaatsopgave aanwezigheidspercentages gebruikt worden. Bij meerdere functies kan namelijk sprake zijn van een verschillend patroon van tijden waarop gebruikers (bewoners, bezoekers, werknemers) aanwezig zijn en een parkeerbehoefte hebben. Dit biedt mogelijkheden om andere functies deze parkeerruimte te laten benutten. Zo kan dubbelgebruik van parkeerplaatsen worden toegepast. In de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 zijn de aanwezigheidspercentages voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen aangegeven. Met betrekking tot de dagbesteding wordt aangesloten bij de functie ‘sociaal medisch’ en voor de landwinkel wordt aangesloten bij de functie ‘detailhandel’.

Tabel 2: Parkeerbehoefte met dubbelgebruik dagbesteding en landwinkel Werkdag KoopZaterdag Zondag Ochtend Middag Avond Nacht avond Middag Avond Middag Dagbesteding 100% 75% 10% 0% 10% 10% 10% 10% * 6,0 4,5 0,6 0,0 0,6 0,6 0,6 0,6 Landwinkel 30% 60% 10% 0% 75% 100% 0% 0% ** 1,4 2,7 0,5 0,0 3,4 4,5 0,0 0,0 Totaal

7,4

7,2

1,1

0,0

4,0

5,1

0,6

0,6***

De parkeerbehoefte voor de dagbesteding en landwinkel komt gecombineerd uit op 8 parkeerplaatsen. Ten noorden van de ontvangstkas is ruimte voor het realiseren van 8 parkeerplaatsen.

25

Afbeelding 16: Indicatie mogelijke parkeeroplossing

De initiatiefnemers willen het parkeerterrein op zaterdag ook beschikbaar maken voor de naastgelegen voetbalvereniging. Op de zaterdag is er vanwege de dagbesteding en landwinkel parkeerbehoefte naar 6 parkeerplaatsen. Derhalve zal op zaterdag minimaal 6 parkeerplaats gereserveerd worden voor de dagbesteding en landwinkel. De andere 2 parkeerplaatsen kunnen op de zaterdag gebruikt worden door de voetbalvereniging. De daadwerkelijke posities van de parkeerplaatsen worden tijdens de omgevingsvergunningsfase inzichtelijk gemaakt. In de regels van dit plan is een regeling opgenomen waarbij tijdens een omgevingsvergunning aangetoond moet worden dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarmee is het oplossen van de parkeerbehoefte juridisch-planologisch geborgd. 26

Naast Nieuwendijk 17 Voor de vrijstaande woning wordt uitgegaan van de categorie ‘koop, vrijstaand’. De Nota stelt voor dergelijke woningen een parkeerbehoefte van respectievelijk 2,4 parkeerplaatsen per woning. Op het nieuwe woonperceel is ruim voldoende ruimte voor het parkeren van minimaal 3 auto’s.

Afbeelding 17: Indicatie oplossing parkeerbehoefte naast Nieuwendijk 176

27

3.

Verantwoording beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

28

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. van de Bro op een aantal punten gewijzigd. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’.

Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Een specifiekere definitie van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ geeft de wetgever niet. Inmiddels biedt jurisprudentie wel een beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt. ‘De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471).

Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). De uitbreiding van een winkel met circa 400 m² betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 3 december 2014; ECLI:NL:RVS:2014: 4409). Uitbreiding van een bedrijfsgebouw met 400 m² is ook geen nieuwe stedelijke ontwikkeling ((ABRvS 23 april 2014; ECLI:NL:RVS:2014:1442).’ Toetsing aan ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ In het onderhavige plan worden per saldo twee wooneenheden toegevoegd. Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Verder voorziet het bestemmingsplan in de uitbreiding van een moestuin/grondteelt, de aanleg van een voedselbos en boomgaard en het 29

toevoegen van een welkomstkas (300 m²). (Moes)tuinen, grondteelt, voedselbossen en boomgaarden kunnen niet gezien worden als verstedelijking of als een stedelijke ontwikkeling. Omdat het plan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, kan toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ achterwege blijven.

30

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie ZuidHolland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Het plan voorziet qua woningbouw in het splitsen van een karakteristieke woonboerderij en het realiseren van een vrijstaande woning. Het plangebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied, maar maakt wel deel uit van de lintbebouwing langs de Nieuwendijk en daarmee binnen het bestaand bebouwd gebied. Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan

31

binnenstedelijk wonen en werken en benut bestaande infrastructuur en voorzieningen. Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling die passend is in het gebied. Met de splitsing van de karakteristieke woonboerderij in twee burgerwoningen worden de onderhoudskosten gedeeld en ontstaat daarmee een groter draagvlak voor het onderhoud en daarmee instandhouding van de karakteristieke woonboerderij. Ter compensatie voor de sloop van agrarische stallen wordt op de locatie naast Nieuwendijk 17 een vrijstaande woning gerealiseerd met een maximale inhoud van 650 m3, inclusief aan-, uit- en bijgebouwen. De woning wordt in het verlengde van het bestaande bebouwingslint langs de Nieuwendijk gerealiseerd, waardoor de woning stedenbouwkundig passend is. Gezien de kleinschaligheid van het plan is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie paragraaf 3.1.3) en is toetsing van het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet vereist.

Woonperceel woning naast Nieuwendijk 17

Woonperceel woningen Nieuwendijk 11 Afbeelding 18: Locatie vrijstaande woning als onderdeel van bestaande lintbebouwing

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Middels het onderhavige plan worden voormalige agrarische schuren gesloopt en overbodige erfverharding en buitenopslag opgeruimd. Het agrarisch bouwvlak wordt 32

verwijderd, zodat nieuwvestiging van een nieuw volwaardig agrarisch bedrijf midden in het woonlint langs de Nieuwendijk uitgesloten word, hetgeen bijdraagt aan een beter woon- en leefklimaat. Verder wordt de woonboerderij gesplitst in twee burgerwoningen. Hiermee worden de kosten voor het onderhoud aan de karakteristieke woonboerderij gedeeld en ontstaat er een groter draagvlak om de woonboerderij te blijven onderhouden. Hierdoor is instandhouding van de cultuurhistorische woonboerderij verzekerd en draagt het plan daarmee bij aan het behouden van de belevingswaarde langs het woonlint van de Nieuwendijk. Ter compensatie van de sloop van de agrarische schuren en het opruimen van de verharding en buitenopslag wordt ten westen van het perceel Nieuwendijk 17 een burgerwoning gerealiseerd. De woning krijgt een maximale inhoud van 650 m3, inclusief aan-, uit- en bijgebouwen. Daarmee wordt een kleinere woning gerealiseerd in het verlengde van het bestaande woonlint. De woning wordt in een landelijke stijl gerealiseerd en is daarmee in harmonie met het omliggende landschap en sluit stedenbouwkundig aan bij de bestaande woningen langs de Nieuwendijk. Verder wordt achterop het perceel de moestuin/grondteelt uitgebreid en wordt een voedselbos en boomgaard aangelegd. Het geheel wordt landschappelijk ingepast (zie paragraaf 2.2.2). De teelt en oogst gebeurt op een biologische manier.

De producten worden verkocht in de nieuwe landwinkel. Fietsers en wandelaars kunnen vrijblijvend gebruikmaken van het bestaande wandelroute welke gehandhaafd blijft. Het pad is te betreden vanaf de Nieuwendijk en loopt door tot voorbij de Nieuwe Wetering. Recreanten kunnen daardoor het voedselbos en het open slagenlandschap goed beleven. Daarmee blijft het landschap als kwaliteit in de omgeving beleefbaar. Al met al voorziet het plan in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Tenslotte wordt met de sloop van de voormalige agrarische schuren eventuele leegstand, verpaupering en daarmee aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen.

Volle grond teelt

Voedselbos

Pad blijft toegankelijk voor recreanten

Akker

Afbeelding 19: Landschap blijft beleefbaar door behoud pad

33

Kwaliteitskaart De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. In de Omgevingsvisie heeft de provincie de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen vastgelegd op de kwaliteitskaart. De kwaliteitskaart bestaat uit vier kaartlagen: • Laag van de ondergrond; • Laag van de cultuur- en natuurlandschappen; • Laag van de stedelijke occupatie; • Laag van de beleving. Laag van de ondergrond

Rivierklei en veen

Afbeelding 20: Uitsnede Kwaliteitskaart - Laag van de ondergrond

Het plangebied is in deze laag gelegen in het ‘rivierklei en veen’. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor ontwikkelingen in het ‘rivierklei en veen’ heeft de provincie het volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Het plan zorgt er niet voor dat de komgronden en oeverwallen niet meer herkenbaar zullen zijn.

34

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Veen(weide)landschap

Afbeelding 21: Uitsnede Kwaliteitskaart - Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied is in deze laag gelegen in het ‘veenweidelandschap’. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer.

Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Het plan voorziet in de sanering van een volwaardig agrarisch bedrijf en bijbehorende stallen. Ter plaatse van de grote stal wordt een kas gerealiseerd. De kas is smaller dan de stal, waardoor er meer doorzicht ontstaat naar het achtergelegen open slagenlandschap vanaf de Nieuwendijk. De nieuwe vrijstaande woning wordt gerealiseerd in de structuur van de lintbebouwing langs de Nieuwendijk. Met de realisatie van een biologisch voedselbos en boomgaard met het wandelpad kunnen recreanten (en andere dagrecreanten) het biologische voedselbos en boomgaard aandoen en beleven. Daarnaast kan op deze manier ook het open slagenlandschap beleefd worden. Hierdoor wordt ingespeeld op de aanwezige 35

kwaliteiten in de omgeving. Tenslotte geldt dat in de omgeving tevens boomgaarden aanwezig zijn in het open polderlandschap, waardoor de ontwikkeling niet gebiedsvreemd maar passend is in het landschap. De boomgaard en voedselbos wordt daarnaast landschappelijk ingepast (zie paragraaf 2.2.2).

Beoogde locatie biologische voedselbos/boomgaard

Afbeelding 22: Luchtfoto bestaande boomgaarden in de omgeving

Laag van de stedelijke occupatie

Stads- en dorpsranden

Afbeelding 23: Uitsnede Kwaliteitskaart - Laag van de stedelijke occupatie

Het plangebied is in deze laag gelegen in de ‘stads- en dorpsranden’. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat 36

hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit: 1. De kwaliteit van het front (contrast) Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. 2. Contactkwaliteit Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. 3. De kwaliteit in de overlap (‘contract’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over.

Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Voor ontwikkelingen in het ‘stads- en dorpsranden’ heeft de provincie het volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Het plan sluit aan bij het richtpunt voor ‘stads- en dorpsranden’. De nieuwe woning wordt gerealiseerd in het verlengde van het bestaande woonlint en sluit daarmee aan bij de omgevingskwaliteit ‘contactkwaliteit’. De nieuwe boomgaard, voedselbos en volle grondteelt sluit aan bij de omgevingskwaliteit ‘overlap’. De boomgaard, voedselbos en volle grondteelt heeft niet uitsluitend een agrarische functie, maar tevens een sociaal-maatschappelijke functie in de vorm van dagbesteding en een (dag)recreatieve functie door de instandhouding van de wandel- en fietsroute en het aanbieden van rondleidingen, educatie en dergelijke. De landschappelijke waarde van het voedselbos, boomgaard en volle grondteelt wijkt af van de landschappelijke waarde van het omliggende veenweidelandschap. Door een landschapsarchitect is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie paragraaf 2.2.2 van deze toelichting), waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap.

Verder kunnen recreanten het open slagenlandschap en het agrarisch gebruik van het gebied beleven en ervaren door gebruik te maken van de bestaande wandelroute langs verschillende agrariërs. Een deel van de route loopt door het plangebied. Deze route blijft toegankelijk voor recreanten. Laag van de beleving Het plangebied is niet opgenomen in de laag van de beleving.

37

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9).

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

De realisatie van de nieuwe vrijstaande woning, splitsing van de woonboerderij, sanering van voormalige agrarische schuren en de bouw van een (ontvangst)kas kunnen worden geschaard binnen de categorie ‘inpassen’. De ontwikkeling is gebiedseigen en passend bij de schaal en aard van het gebied. Het achterste gedeelte van het perceel Nieuwendijk 11 wordt gebruikt als voedselbos, boomgaard en volle grondteelt. Omdat dit een overwegend agrarische functie heeft en in de omgeving meer boomgaarden aanwezig zijn, past deze ontwikkeling binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet het wel op wijzigingen op structuurniveau. De aanleg van het voedselbos, boomgaard en volle grondteelt kan daarmee geschaard worden binnen de categorie ‘aanpassen’. De ontwikkeling voldoet echter wel aan de Kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland en er is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (zie paragraaf 3.2.1 van deze toelichting). Tevens wordt met de sloop van voormalige agrarische schuren 38