Bijl. 5 - Bijlagen bij Bestemmingsplan 'Buurtschappen Giessenburg'

Blad 23 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

•

neerwaartse spiraal te zorgen voor negatieve landschappelijke effecten. Voor het scenario Buurtschap is een beleidswijziging of -afwijking vanuit de gemeente en de provincie nodig. Vanuit bouwtechnisch belang heeft het scenario Buurtschap de voorkeur, omdat in dit scenario eigenaren een duurzaam toekomstperspectief hebben binnen het huidige gebruik. Zij zullen geneigd zijn te investeren in hun woning. De gedateerde stacaravans zullen naar verwachting worden vervangen door woningen.

Samenvattend, het scenario buurtschap komt uit de vergelijking naar voren als het voorkeursscenario. Bij het “nulscenario” blijft de mismatch tussen bestemming en gebruik bestaan met grote risico’s op het doorzetten van de neerwaartse spiraal van slechte verkoopbaarheid, leegstand, oneigenlijk gebruik en verpaupering. Het recreatiescenario is vanuit ontwikkeloogpunt niet haalbaar, omdat de verhouding tussen benodigde investeringen en te verwachten opbrengsten niet in balans is. Bovendien vallen de opbrengsten uit de verkoop van woningen niet toe aan een eventuele externe investeerder. Het scenario Buurtschap biedt voor beide parken het beste en meest duurzame toekomstperspectief. Het sluit aan bij het huidig gebruik en beide parken zijn met relatief beperkte ingrepen passend te maken aan de richtlijnen die gesteld worden aan een (permanente) woonfunctie. De door de VvE’s voorgestelde verbeteringsmaatregelen dragen bovendien gericht bij aan het oplossen van actuele knelpunten en een verdere verbetering van de omgevingskwaliteit.

tabel 3.8: Overzichtsmatrix beoordeling toekomstscenario's Beoordelingscriteria Nul Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik Toezicht en sociale controle Veiligheid Openbare orde Brandveiligheid Waterveiligheid Economisch belang Waardebehoud woningen Relatie met woonvisie Effecten lokale economie Kosten beheer & onderhoud Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit Planologische haalbaarheid Inrichting parkinfrastructuur Inrichting voorzieningen Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen Beeldkwaliteit woningen

De Giessenburg Recreatie

Buurtschap

Nul

De Bilderhof Recreatie

Buurtschap

--

-

++

--

0/-

++

-

-

+

-

-

+

0 0

0 + +

++ + 0

0 0

0 0 +

++ 0 0

0 0

0 0

+ + +

0 0

0 0

+ + +

++ 0 0

0 + + +

0 + 0

++ 0 0

0 + + +

+ + 0

0

0

0

0

0

0

-

0

+

-

0

+

Blad 24 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

4

Toekomstvisie

4.1

Unieke buurtschappen Op basis van deze toekomstvisie kunnen beide parken zich ontwikkelen tot twee unieke buurtschappen in de gemeente Giessenlanden. Het kleinschalige en parkachtige karakter van de buurtschappen blijft conform de wens van de huidige gebruikers in tact; de woning behouden hun huidige omvang en karakteristiek. Het nieuwe bestemmingsplan en de statuten van de VvE’s zien hierop toe. Het unieke aan de buurtschappen is hun zelfredzaamheid. Zij hebben de openbare ruimte in gezamenlijk eigendom en zijn in grote mate zelf verantwoordelijk voor de voorzieningen in hun buurtschap. Via een VvE onderhouden zij zelf de wegen, de parkeerplaatsen, het groen, de riolering (rioolputten en pompen), de centrale nutsvoorzieningen/ leidingen en de afvalinzameling. Voor al deze taken doen zij geen beroep op de (gemeentelijke) overheid2. Een belangrijk aandachtspunt voor de gemeente is de borging van de beschikbaarheid, kwaliteit en veiligheid van de voorzieningen en het beheer daarvan. Hierover zullen gemeente en VvE’s afspraken maken. Naast het structureel adequaat beheren van de beide parken, bevat de toekomstvisie ook investeringen door de beide VvE’s in de parken om de omgevingskwaliteit structureel te verhogen. De VvE’s nemen hiermee een centrale op rol zich in de doorontwikkeling van de parken tot aantrekkelijke, kleinschalige en zelfredzame buurtschappen.

De fysieke maatregelen zullen door de VvE’s worden uitgewerkt en uitgevoerd in een investeringsplan voor de komende jaren. De beide VvE’s hebben de bereidheid aangegeven substantiële investeringen te doen in structuurversterking en kwaliteitsverbetering van de beide parken. De door hen voorziene maatregelen en de bijbehorende investeringen zijn opgenomen in investeringsplannen. Beide parken gaan nu uit van een investeringsbedrag van circa € 500.000 euro. In investeringsvisies hebben de VvE’s op hoofdlijnen beschreven welke maatregelen en investeringen zij willen gaan nemen. De investeringsvisies treft u in bijlage 3. Publiek- en privaatrechtelijke borging De ruimtelijke kaders, de te nemen maatregelen en de rol- en taakverdeling bij de uitvoering daarvan worden publiekrechtelijk (bestemmingsplan) en privaatrechtelijk (overeenkomst gemeente en VvE) geborgd. In het bestemmingsplan worden planregels opgenomen over de ruimtelijke randvoorwaarden, zoals bouwvlak, maximale oppervlakte en omvang (gebaseerd op huidige maten) en beeldkwaliteit van de woningen. In anterieure overeenkomsten tussen de gemeente en de beide VvE’s zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering, financiering en borging van het uitvoeringsplan, waaronder in ieder geval: •

afspraken over uitvoering en financiering van de in het investeringsplan opgenomen maatregelen op het park door de VvE;

2

In bijlage 3 vindt u een overzicht van de investeringen die de VvE’s doen in het structureel beheer en onderhoud van hun park.

Blad 25 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

• • • • •

4.2

borging van eisen en randvoorwaarden die gemeente stelt aan de uit te voeren maatregelen door de VvE; borging van de uitvoering van de maatregelen aan de woningen voortvloeiend uit de toetsing op het Bouwbesluit 2012; afspraken over het gebruik en structureel beheer van de openbare ruimte en voorzieningen door de VvE’s; kostenverhaal van de door de gemeente gemaakte (plan)kosten; afspraken over administratieve verwerking van het gebruik als woning in de gemeentelijke basisadministratie (GBA).

Functieverruiming en gemeentefinanciën Functieverruiming op de recreatieparken heeft financiële effecten voor de gemeente. De relevante inkomsten en uitgaven bestaan in hoofdlijnen uit de kosten voor beheer en onderhoud van infrastructuur en voorzieningen, belastinginkomsten en uitkeringen uit het gemeentefonds. De directe effecten hebben we getracht - ondanks alle onzekerheden en in afstemming met de afdeling financiën van de gemeente Giessenlanden - globaal te kwantificeren (orde van grootte) op basis van kengetallen en actuele tarieven. Herbestemming van De Giessenburg en De Bilderhof ten gunste van wonen levert voor gemeente extra inkomsten uit OZB en Gemeentefonds op (zie tabel 4.1). De kosten voor beheer en onderhoud blijven gelijk en beperkt; de VvE’s blijven hiervoor financieel verantwoordelijk. Onderstaande berekening is bedoeld om een gevoel te krijgen bij de mogelijke financiële gevolgen en nadrukkelijk niet als kosten-batenanalyse.

Tabel 4.1: Eerste oriëntatie op financiële effecten van functieverruiming voor gemeente Jaarlijkse kosten- en opbrengsten voor de gemeente Kosten Beheer en onderhoud wegen Beheer en onderhoud verlichting Beheer en onderhoud groenvoorziening Beheer en onderhoud nutsvoorzieningen Opbrengsten Gemeentefonds: effect inwoners 1) Gemeentefonds: effect woningen 2) Onroerende Zaak Belasting 3) Forensenbelasting 4) Toeristenbelasting Saldo (extra opbrengsten – extra kosten) 1) 2) 3) 4)

Effect op gemeentelijke inkomsten + € 0,00 + € 0,00 + € 0,00 + € 0,00 + € 0,00 + € 11.000 + € 12.000 + € 1.500 -€0 n.v.t. + € 24.500 +/- € 24.500

Uitgaande van 50 extra inwoners Uitgaande van (administratief) 94 extra woningen Schatting uitgaande van gemiddeld 10% waardestijging en besef dat extra inkomsten OZB deels gecompenseerd door lagere uitkering Gemeentefonds Gemeente Giessenlanden kent geen forensenbelasting

Blad 26 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

5

Uitvoeringsstrategie

5.1

Strategie op hoofdlijnen Om de beoogde functieverruiming op De Giessenburg en De Bilderhof mogelijk te maken, zal de toekomstvisie nader uitgewerkt worden in concrete uitvoeringsplannen. Het verruimde planologische kader wordt vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan. De borging van de uitvoering en financiering van de beoogde maatregelen wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen de VvE’s en de gemeente. De uitvoeringstrategie bestaat hiermee uit drie fasen: 1. Van visie naar uitvoeringsplan; een fase van uitwerking en onderzoek 2. Vastleggen van uitvoeringsplan in bestemmingsplan en overeenkomst 3. Uitvoeren van de maatregelen conform het uitvoeringsplan Tabel 5.1 toont de uitvoeringsstrategie op hoofdlijnen, inclusief rolverdeling tussen gemeente en VvE en een planning op hoofdlijnen, uitgaande van een start op 1 januari 2017. De planning gaat uit van een nieuw vastgesteld bestemmingsplan voor beide parken medio 2018. Fase 1 en 2 lichten we hieronder nader toe. Tabel 5.1: Uitvoeringsstrategie herbestemming recreatieparken

Werkzaamheden

VvE

Gemeente

Planning

Fase 1 Uitwerking toekomstvisie Detaillering toekomstvisie per park Verdiepend omgevingsonderzoek (ecologie, milieu, water) Uitwerking maatregelen en bijbehorende kosten • Brandveiligheid • Verkeer en parkeren • Voorzieningen • Infrastructuur Toetsing op bouwbesluit Resultaten verwerken in uitvoeringsplan

Q1 2017 Q1-Q2 2017 Q1-Q2 2017 Q1-Q2 2017

Q2 2017 Q2 2017

Fase 2 Vastleggen uitvoeringsplan Vertaling visie in voorontwerpbestemmingsplan Inspraak en overleg Opstellen en sluiten anterieure overeenkomst Vaststellen ontwerp bestemmingsplan door College B&W Zienswijzen en overleg Vaststellen bestemmingsplan door gemeenteraad

Q3 2017 Q4 2017 Q2-Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018

Fase 3 Uitvoering maatregelen

>Q4 018

Afstemming met provincie Zuid-Holland Parallel aan deze uitvoeringsstrategie loopt het traject met de provincie. Voor de beoogde herbestemming tot buurtschap is nodig dat PS de locatie van de recreatieparken opneemt op de zogenaamde ‘3ha-kaart’ in de Verordening Ruimte. Een uitgangspunt en onderdeel van de uitvoeringsstrategie is dat PS in 2017 de Verordening Ruimte herziet en de locatie van de recreatieparken hierin opneemt.

Blad 27 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

5.2

Fase 1: Uitwerking toekomstvisie tot een plan Doel De vastgestelde toekomstvisie uitwerken en nader detailleren, zodat het de basis kan vormen voor een goede planologische regeling en afspraken over de uitvoering van benodigde maatregelen. Werkzaamheden • Detaillering toekomstvisie per park naar uitvoerings- en investeringsplan(nen) • Verdiepend omgevingsonderzoek (ecologie, milieu, water, etc.) in het kader van het bestemmingsplan) • Uitwerking maatregelen en bijbehorende kosten: o Brandveiligheid (ringleiding) o Verkeer en parkeren o Voorzieningen (spelen, afval, etc.) o Infrastructuur • Toetsing op Bouwbesluit 2012 (bestaande bouw) voor alle woningen • Toetsing uitvoeringsplan(nen) bij gemeente, verenigingen van eigenaren, bestuursorganen en overige belanghebbenden. Rol- en taakverdeling bij uitvoering De VvE’s zijn verantwoordelijk voor de detaillering en uitwerking van de toekomstvisie naar concrete maatregelen in een uitvoerings- en investeringsplan. Parallel start de gemeente de voorbereidingen op voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, onder meer door de uitvoering van het benodigde omgevingsonderzoek (kosten VvE’s). De VvE’s laten de woningen toetsen aan het Bouwbesluit en nemen eventueel benodigde maatregelen op in het uitvoeringsplan. Het uitvoeringsplan wordt voorgelegd aan de ALV’s van de VvE’s en het College van B&W.

5.3

Fase 2: Uitvoeringsplan vastleggen Doel Planologisch en juridisch verankeren van het uitvoeringsplan. Werkzaamheden • De toekomstvisie en het uitvoeringsplan vertalen in een (voor)ontwerp)bestemmingsplan • Afgesproken maatregelen en de uitvoering daarvan vertalen in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en beide VvE’s • Sluiten van de anterieure overeenkomst tussen VvE’s en het College van B&W • Doorlopen van de planologische procedure: o Vrijgave ontwerpbestemmingsplan voor inspraak door B&W o Zienswijze periode en overleg met adviesorganen o Vaststellen bestemmingsplan door de gemeenteraad Rol- en taakverdeling In deze fase voert de gemeente de regie over de bestemmingsplanprocedure. VvE’s en gemeente maken samen afspraken over de uitvoering van de maatregelen uit het uitvoeringsplan in de anterieure overeenkomst.

Blad 28 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 1: Ontstaansgeschiedenis parken

Blad 29 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 1: Ontstaansgeschiedenis parken De Giessenburg en De Bilderhof zijn recreatieparken gelegen aan de oostelijke oever van riviertje de Wijde Giessen en ontsloten vanaf de Neerpolderseweg. Beide parken zijn vijftig tot zestig jaar geleden ontstaan als kampeerterrein (De Giessenburg) en chaletpark (De Bilderhof). Geschiedenis ‘De Giessenburg’ In 1958 ziet de heer Meijwaard het terrein waarop later De Giessenburg gerealiseerd wordt en in 1960 wordt het park geopend. In de loop der jaren bouwt de heer Meijwaard houten recreatiewoningen en legt wegen en verlichting aan. In 1964 wordt een kantine gebouwd en geopend. In de jaren ’70 gaat het beheer van De Giessenburg over van de heer Meijwaard naar de heer Teeuw en worden overwegend bruine, houten stacaravans geplaatst. Het bos op De Giessenburg moet behouden blijven en het wordt verboden het park commercieel te exploiteren. In 1985 wordt een bewonersvereniging op De Giessenburg opgericht in reactie op het te koop aanbieden van het park door de toenmalige eigenaar. Datzelfde jaar koopt de heer Teeuw het park. De bewonersvereniging blijft bestaan om de gezamenlijke belangen van bewoners te behartigen. In 1995 koopt de bewonersvereniging park De Giessenburg. Op 1 april 1995 draagt de heer Teeuw het park over aan de eigenaren van de recreatiewoningen op De Giessenburg.

Geschiedenis De Bilderhof In 1967 pacht de heer Meijwaard voor de duur van 99 jaar de grond waarop later De Bilderhof ontwikkeld wordt. In september 1968 geeft de provincie Zuid-Holland een vergunning af voor de realisatie van het recreatiepark. Midden jaren ‘80 begonnen de eerste recreanten hun woning permanent te bewonen. In de loop der jaren zijn steeds meer recreatiewoningen permanent bewoond geraakt. In 1984 is de bewonersvereniging De Bilderhof opgericht.

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

In 1991 verwierven de eigenaren van recreatiewoningen het eigendom over het park. Opstallen en ondergronden werden eigendom van de eigenaren van recreatiewoningen. De overige gronden, een gedeelte van het parkeerterrein, de paden op De Bilderhof, etc. werden eigendom van de bewonersvereniging. Nadat De Bilderhof in eigendom van de eigenaren van recreatiewoningen en de bewonersvereniging was gekomen, bleek dat het tracé van de Betuwelijn het park zou doorsnijden. Om de aanleg van de Betuwelijn onder het park mogelijk te maken werden de bewonersvereniging De Bilderhof en zeven individuele woningeigenaren onteigend. Om de tunnel voor de Betuwelijn onder De Bilderhof te graven en te realiseren, werd het park in tweeën gedeeld. Na realisatie van de tunnel heeft de NS mede zorggedragen voor herinrichten van de gronden van de bewonersvereniging, de herinrichting van infrastructuur op De Bilderhof, de aanleg van een nieuw parkeerterrein en het aanbrengen van nieuwe nutsvoorzieningen. Ook konden vijf van de zeven onteigende woningen opnieuw gebouwd worden. Voor twee woningen was definitief geen plek meer. De herinrichting is in 2003 voltooid en in 2015 zijn de laatste gronden notarieel overgedragen van de NS naar de bewonersvereniging.

Momenteel beschikt De Bilderhof over 43 woningen op 44 kavels, nog één kavel behorend bij de Bilderhof is na aanleg van de Betuwelijntunnel onbebouwd en zonder eigenaar gebleven. Met alle veranderingen door de aanleg van de Betuwelijn is de horecagelegenheid die het park bezat (kantine en een restaurant met bowlingbaan) verloren gegaan en niet meer teruggekomen. Net voor aanleg van de Betuwelijntunnel werd het elektriciteitsnetwerk gemoderniseerd. Eerder was de riolering van De Bilderhof al aangepakt, daarbij werden de septische putten vervangen door een persleidingen en pompputten. Dit rioolstelsel is aangesloten op het gemeentelijke stelsel.

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 2: Advies veiligheidsregio brandveiligheid parken bij herbestemming

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 2: Advies veiligheidsregio brandveiligheid parken bij herbestemming

enk

erk

sew

eg

61

Gezien

100.0000

64

Bov

40

66 A

Datum: 7-6-2016 Naam : P.J.C. Gruijthuijsen

Zie bijbehorende correspondentie

63

39

41 42

De

Gie

en

44

43

70

38

ss

45 46

63

53

72A

48

35

29 31

50

33

39

49

24

51 67

23

22

21

26

45

19

30

43

25

1

71

20

18

47

27

69

36

52

32

17

72b

Recreatiepark

2

16

14

3

51 13

53

10 55

15 12

9

8

57

B

A66 66

11

4

7

59

orf

A

37

70

34

47

sse

n

71

lder rpo

Gie

Nee

69

67

De

76

70

65 63

school

74

5

sew

eg

61

6

7B

Giessen

7C

44

12

43

Bin

nen

dam

sew

eg

100.0000

96

9

41

11

100

42

10

0

35

4

9

11

3

9 104 A

8

38

34

36

106

7

37

bos

bos

33

6 1

32 5

31

106A

4

30

2

bos

15

81

17

26 25

27

29

108A H023 22

28

24

Recreatiepark

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 3: Visie structureel beheer, onderhoud en investeringen De Bilderhof en De Giessenberg

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 3: Visie structureel beheer, onderhoud en investeringen De Bilderhof en De Giessenberg

Structureel beheer, onderhoud en investeringen voor Bewonersvereniging de Bilderhof en Vereniging van eigenaren de Giessenburg

Samenstelling Vereniging De Bewonersvereniging de Bilderhof (hierna te noemen de Bilderhof) bestaat uit 44 leden en Vereniging van eigenaren de Giessenburg (hierna te noemen de Giessenburg) bestaat uit 53 leden die ieder hun eigen perceel bezitten en onderhouden. Alle hierna te noemen zaken gelden voor beide verenigingen, tenzij anders vermeld. De paden, parkeerplaatsen en overige grond en daarop staande bebouwing is in eigendom van de vereniging, die daar voor het onderhoud zorg draagt. Reglementair is vastgelegd dat eigenaren hun tuinen ordentelijk dienen te onderhouden zodat geen overlast en/of gevaar voor anderen kan ontstaan. Bij verwaarlozing kan de vereniging ingrijpen en onderhoud op kosten van de eigenaar laten plaatsvinden.

Voorzieningen De voorzieningen waarvoor de vereniging verantwoordelijk is, zijn • • • • • • •

Wegen , paden , parkeerplaatsen en overige grond en bruggen in eigendom van de vereniging van eigenaren . Bomen, planten en overig begroeiing Diverse leidingen, zoals water, elektra, gas en riool. Rioolputten en pompen. Bebouwingen zoals een postruimte en overige bergingen. Beschoeiingen AED

Organisatie voorzieningen •

•

• •

•

De Vereniging is contractpartner bij de levering van gas, water en licht en bij de afvalverwerking; alle woningen beschikken over eigen meters waarbij op basis van eigen verbruik jaarlijks wordt doorberekend. De vereniging heeft voor Post NL één postadres. Een lid van de vereniging van eigenaren verzorgt de verdere verspreiding. Daarvoor beschikken alle eigenaren over een afsluitbare postbus in de postruimte. Er is een groendepot waarin iedereen zijn tuinafval kwijt kan. Er is een AED, waaraan een oproepsysteem gekoppeld is. Opgeleide bewoners worden verwittigd als hun hulp gevraagd is. Uiteraard wordt de opleiding up to date gehouden. De AED zelf wordt jaarlijks nagekeken en gebruiksklaar gehouden. Op de Giessenburg wordt 3 a 4 maal per jaar een grote vuilcontainer geplaatst waarin bewoners hun grof vuil kwijt kunnen.

•

•

•

•

Op de Giessenburg wordt met de hovenier telkens een 3 jaren plan voor het onderhoud van bomen en struiken gemaakt. Aandacht wordt daarbij gegeven aan de vervanging door duurzame begroeiing. Het jaarlijkse onderhoud van het overig groen wordt uitbesteed. Op de Bilderhof is in 2012 is een bomenplan opgesteld door een extern bedrijf. In dit plan zijn alle soorten bomen op de Bilderhof benoemd, ook is hierin aangegeven wanneer er onderhoud wordt uitgevoerd zoals jaarlijks snoeiwerk en het kappen en herplanten van bomen. Op de Bilderhof is een commissie voor het onderhoud van het groen langs de paden, ieder lid heeft een gedeelte wat door hem of haar wordt onderhouden. Op de Giessenburg is een commissie die het lopende onderhoud en storingen aan infrastructuur voor zijn rekening neemt. Veel handwerk wordt met behulp van bewoners tot stand gebracht.

Financieel Alle voorzieningen en onderhoud worden betaald door middel van contributie cq servicekosten van de leden. Op de Bilderhof geschiedt dit op basis van een 5 jaarlijkse begroting. De jaarlijkse servicekosten op de Bilderhof bedragen thans € 1.000,-- dit zal de komende jaren oplopen naar € 1.200,-Totaal is dit een bedrag van ca € 50.000,-- wat jaarlijks voor ruim 90% wordt geïnvesteerd in beheer, onderhoud en investeringen cq reserveringen op de Bilderhof.

Op de Giessenburg wordt de contributie voor een deel gebruikt voor de jaarlijkse onderhouds- en herstelkosten en voor de aanschaf van nieuwe voorzieningen. Daarnaast wordt een deel gereserveerd voor vervanging van voorzieningen op lange termijn. Met deze reservering is reeds in 2003 een aanvang gemaakt. De jaarlijkse contributie bedraagt thans € 815,Voor de jaarlijkse kosten en aanschaf nieuwe zaken is ca € 30.000,-- beschikbaar. Daarnaast wordt jaarlijks ca € 14.000,-- aan het reserveringsfonds toegevoegd. Om een indruk te geven van hetgeen financieel in beide verenigingen omgaat treft u hieronder een opgave van recente aanschaffingen en investeringen aan.

Recente aanschaffingen en investeringen de Bilderhof: • Onderhoud leidingwerk gas, elektra, water en riolering Gemiddeld wordt hiervoor jaarlijks € 5.000,-- begroot. In 2015 zijn over 2 grote lengtes nieuwe gasleidingen aangebracht met een grotere diameter, investering € 29.075,--. Bij de aanleg van nieuwe leidingen worden er ook mantelbuizen geplaatst waardoor vervanging in de toekomst voordeliger kunnen worden uitgevoerd. Voor het onderhoud van de pompputten is een jaarlijks schema. • Onderhoud paden Gemiddeld wordt hiervoor jaarlijks € 1.500,-- begroot. In 2009 zijn de oude betonpaden verwijderd en vervangen door asfalt paden.

Door de wortelgroei van de grote bomen op de Bilderhof hebben de paden enorm te lijden. Met regelmaat wordt paden opnieuw geëgaliseerd en voorzien van nieuw asfalt. In 2014 investering van € 17.303,--, in de begroting van 2017 is hiervoor € 25.000,-- opgenomen. • Onderhoud beschoeiing Over een lengte van ruim één kilometer is er beschoeiing aanwezig. In de meerjaren begroting is de vervanging hiervan opgenomen, in 2010 is er € 20.000,-- en in 2011 € 43.127,-- geïnvesteerd. Voor de jaren 2018 en 2019 staat hiervoor € 25.000,-- in de begroting opgenomen. • Onderhoud groen Gemiddeld wordt hiervoor jaarlijks € 6.000,-- begroot. • Aanschaf AED In 2014 is een AED aangekocht voor ruim € 2.000,-• Afval beheer In 2016 is geïnvesteerd in ondergrondse afvalcontainers, afvalscheiding van papier, glas, plastic en overige afval. Investering € 14.500,--. Groenafval vindt plaats in een bovengrondse container. Deze staat op het parkeerterrein. Om de beeldkwaliteit van de entree op de Bilderhof te verfraaien is deze voorzien hederaschermen.

Recente aanschaffingen en investeringen de Giessenburg: • • • • • • •

Aankoop, plaatsing van een nieuwe elektrakoof met daarin geheel nieuwe groepenkast. ( 2010, €13.000,-) Aanschaf en aanleg van diverse zware elektrakabels ter verzwaring van ons elektranet ( 2011 en 2013; € 6.225,-; dit betreft alleen kabel en aansluiting; aanleg in eigen beheer) Aanleg van een nieuwe put voor een grotere watermeter. ( 2012:€ 1.000,-, alleen materiaal; aanleg in eigen beheer) Herstel en verbetering van ( een deel van) beschoeiing ( 2014; € 1.000,-, alleen materiaal; aanleg in eigen beheer) Digitale elektrameters in iedere woning ( 2011;€ 2.000,-) Aanschaf AED ( 2011; € 2.300,-) Bewegwijzering op advies brandweer en ambulancediensten ( € 3.600,-; alleen materiaal, plaatsing in eigen beheer)

Toekomstige aanschaffingen en investeringen: • •

Aanleg van vier ondergrondse vuilcontainers waardoor papier, glas , plastic en restafval gescheiden kunnen worden verwerkt. Kosten ca 14 a 15.000 Aanleg glasvezelkabel (Bilderhof en de Giessenburg)

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 4: Advies ZKA over recreatieve potenties De Giessenburg en De Bilderhof

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Bijlage 4: Advies ZKA over recreatieve potenties De Giessenburg en De Bilderhof

De Giessenburg en De Bilderhof Quickscan haalbaarheid recreatieve exploitatie

Rapportage in opdracht van Gemeente Giessenlanden

Oktober 2016 Projectnummer 16.096 ZKA Consultants Biesbosweg 16c 5145 PZ Waalwijk Tel. 088-2100250 e-mail: info@zka.nl www.zka.nl

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING

2

1.1. 1.2. 1.3.

Aanleiding: gebruik niet meer in overeenstemming met bestemming Vraagstelling: is er een weg terug (recreatieve exploitatie) mogelijk? Aanpak: quickscan van huidige situatie en potenties

2 2 3

2.

VITALITEITSSCAN DE BILDERHOF EN DE GIESSENBURG

4

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Huisjes vaak op orde, maar de toeristisch-recreatieve kwaliteit is zwak De toeristische perspectieven zijn ronduit slecht Positie parken: in rode kwadrant Duiding voor bedrijven/parken in het rode kwadrant Standaardadvies voor deze categorie: transitie moet ernstig worden overwogen

4 5 5 6 7

3.

VERBETERMOGELIJKHEDEN

8

3.1. 3.2. 3.3.

Toeristisch potentieel zwak Ontwikkelingsvoorwaarden te hoogdrempelig Concept niet marktconform

8 8 9

4.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

11

4.1. 4.2.

Conclusie: toeristisch-recreatief gebruik uitgesloten Advies: transitie met veel ruimtelijke kwaliteit

11 11

Bijlage 1. HET VITALITEITSMODEL

12

Bijlage 2: DE VRAGENLIJST

15

1

ZKA Consultants & Planners

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding: gebruik niet meer in overeenstemming met bestemming

De Giessenburg en De Bilderhof zijn recreatieparken gelegen aan de oostelijke oever van de Wijde Giessen in de gemeente Giessenlanden. Beide parken beschikken over een Vereniging van Eigenaren, maar worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. De parken zijn vijftig tot zestig jaar geleden ontstaan als kampeerterrein (De Giessenburg) en chaletpark (De Bilderhof). Op De Giessenburg en De Bilderhof is sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. De permanente bewoning is in strijd met de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie”, die het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied Giessenlanden’ uit 1999 en het recente bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ uit 2013 aan beide parken geeft. De praktijk komt, met andere woorden, niet overeen met het planologisch beleid. De Giessenburg en De Bilderhof functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, commerciële verhuur is uitgesloten en de meeste mensen wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden. In 2003 heeft toenmalig minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen.

Vanuit het verleden en mede op basis van dit nieuwe beleidskader werden steeds meer recreatiewoningen op de beide parken permanent bewoond. Voor sommige vormen van permanente bewoning ontstonden door de gemeente gelegitimeerde gedoogsituaties.

1.2.

Vraagstelling: is er een weg terug (recreatieve exploitatie) mogelijk?

Naar aanleiding van de feitelijk ontstane situatie overweegt de gemeente Giessenlanden de recreatieve bestemming om te zetten in een woonbestemming. Er zouden twee buurtschappen, vergelijkbaar met reguliere woonwijken, ontstaan. De gemeente wil echter vooraf wel zeker weten of in plaats daarvan het behouden van de recreatieve bestemming ook een haalbare optie is. Daarom stelt men zich de vraag of en hoe De Giessenburg en De Bilderhof zouden kunnen worden getransformeerd naar vakantieparken en/of regulier geëxploiteerde kampeerterreinen/chaletparken danwel complexen van tweede woningen voor recreatief gebruik. ZKA is daarom verzocht te onderzoeken of de locaties en de opzet van de parken mogelijkheden bieden voor investeerders en exploitanten in de recreatiebranche.

2

ZKA Consultants & Planners

1.3.

Aanpak: quickscan van huidige situatie en potenties

Er is al veel onderzocht en veel geschreven over de parken. Het gaat om relatief kleine complexen en de termijn is kort. Om deze redenen is gekozen voor een quickscan aanpak. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een elders beproefde methode, ‘de vitaliteitsscan verblijfsrecreatie’. Deze methode is gebaseerd op een analyse die inzicht biedt in de kwaliteits- en perspectievenscore van bedrijven en parken in de verblijfsrecreatie. In bijlage 1 staat de methode nader toegelicht. Voor het toepassen van de scan wordt gebruik gemaakt van een universele vragenlijst (zie bijlage 2), welke wordt ingevuld door de adviseur van ZKA tijdens een locatiebezoek. Dit bezoek en de invulling van de vragenlijst heeft plaatsgevonden op vrijdag 23 september. De adviseur was Han Verheijden en de begeleiders waren de heren Henry Blokland en Jan Lock. Daarnaast is nog een doorkijk gemaakt naar de marktontwikkeling en de potentie van de regio in die context. Een kleine doorrekening van een omzetting is eveneens toegevoegd. Ten slotte zijn op basis van deze analyses en verkenningen conclusies en aanbevelingen geformuleerd.

3

ZKA Consultants & Planners

2.

VITALITEITSSCAN DE BILDERHOF EN DE GIESSENBURG

2.1.

Huisjes vaak op orde, maar de toeristisch-recreatieve kwaliteit is zwak

Op basis van het bedrijfsbezoek en de uitwerking van de ingevulde vragenlijst zijn alle relevante data in het vitaliteitsmodel ingebracht. Het model kent twee assen, ‘kwaliteit’ en ‘perspectief’, waarop een score mogelijk is van -5 tot en met +5. De beide parken scoren als volgt op ‘kwaliteit’ en op ‘perspectief’: Score De Giessenburg: Kwaliteit: -0,6 Perspectief: -4,5 Score De Bilderhof: Kwaliteit: -1,1 Perspectief: -4,5 De kwaliteit van beide parken is middelmatig te noemen. Dit komt met name doordat de parken weinig voorzieningen hebben die bij een recreatief belevingsconcept passen en niet erg toeristisch toegankelijk zijn. Er is op beide parken ook geen (toeristische) informatie aanwezig. Verder gebeuren er geen activiteiten om de gasten te vermaken. Sterker nog: er zijn geen verblijfsgasten, want verhuur is niet toegestaan! De kwaliteit van de woningen is zeer verdeeld. Er zijn heel mooie huizen met prachtige tuinen (vaak ook aan het water), maar er zijn daarnaast eveneens verouderde en verwaarloosde caravans of chalets, die niet meer in onze tijd passen.

Kwaliteit op Giessenburg varieert sterk

De infrastructuur en landscaping is over het algemeen goed op orde. Al met al kennen beide parken een bijna gelijk kwaliteitsniveau. Bij De Bilderhof is de privacy en landscaping iets minder goed dan op De Giessenburg. Echter, alle huizen bij De Bilderhof hebben een eigen ligplaats.

4

ZKA Consultants & Planners

Op De Bilderhof heeft iedere woning een ligplaats

2.2.

De toeristische perspectieven zijn ronduit slecht

Het toeristische perspectief van de beide parken is zeer slecht te noemen. Dat zit enerzijds in het feit dat er al veel permanente bewoning is, wat het niet aantrekkelijk maakt voor toeristen om te komen. Anderzijds komt dit door het ontbreken van dagrecreatieve voorzieningen en andere inkomstenbronnen voor de exploitant.

Verscholen brievenbussen ‘verraden’ permanent gebruik

De parken zijn bovendien kleinschalig en er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden. Daardoor ontbreekt er draagvlak voor het dekken van algemene kosten. De toeristische bezetting is slecht omdat er vrijwel alleen permanent gewoond wordt. Er is in de huidige situatie volgens het vitaliteitsmodel weinig tot geen toeristisch perspectief voor deze parken.

2.3.

Positie parken: in rode kwadrant

Beide parken komen binnen ons model uit in het rode kwadrant. Bedrijven of parken in het rode kwadrant komen in heel Nederland voor en zijn te kenschetsen als bedrijven op zwakke locaties met weinig toeristisch recreatieve ontwikkelingsruimte en (heel) slecht recreatief ondernemerschap. Bedrijven in het rode kwadrant presteren op alle fronten onder de productiviteitsnorm. In dit kwadrant zijn de meeste bedrijven kleinschalig (zoals De Bilderhof en De Giessenburg), maar ook grotere bedrijven

5

ZKA Consultants & Planners

met lage prijzen, lage bezetting, lage investeringen en weinig winstgevendheid. Ondernemers of beheerders zijn over het algemeen iets ouder. Figuur 1 Positie De Giessenburg in het vitaliteitsmodel

Figuur 2 Positie De Bilderhof in het vitaliteitsmodel

2.4.

Duiding voor bedrijven/parken in het rode kwadrant

ZKA en Verheijden Concepten hebben op meerdere locaties in Nederland vitaliteitsonderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken geven aan dat tussen de 25% en 30% van de verblijfsrecreatieve parken in het rode kwadrant uitkomen.

6

ZKA Consultants & Planners

Omdat de twee parken in Giessenlanden qua perspectief extra laag scoren, behoren deze tot de 5% tot 10% verblijfsrecreatieve zwakst (zowel actueel als potentieel) presterende bedrijven van Nederland.

2.5.

Standaardadvies voor deze categorie: transitie moet ernstig worden overwogen

Om het op de korte termijn vol te houden en met oog op eventuele verkoopbaarheid van het bedrijf moeten daar waar mogelijk kwaliteitsverbeteringen worden aangebracht. Maar op de lange termijn zijn structurele keuzes noodzakelijk vanwege het gebrek aan toeristisch recreatief perspectief. Beëindiging van het bedrijf of transformatie naar een andere functie, zoals permanente bewoning, zijn mogelijkheden die serieus overwogen moeten worden.

7

ZKA Consultants & Planners

3.

VERBETERMOGELIJKHEDEN

3.1.

Toeristisch potentieel zwak

De parken liggen in een prachtige streek, maar de regio is geen toeristengebied. Dat heeft te maken met het landschap, dat erg open is en daardoor in de wintermaanden onbeschut en soms onaangenaam. Voor echte watersport is het vaarareaal te klein en te weinig gevarieerd (vergelijk de Friese Meren of De Delta). Stranden zijn er ook niet, evenmin als grote attracties (zoals Midden-Brabant of Oostelijk ZuidLimburg) of de ligging van heel bijzondere toeristische concentratiegebieden, zoals Amsterdam of Maastricht. De culturele achtergrond van de regio leent zich ook minder voor toerisme en recreatie. Er zijn maar weinig bedrijven in de gastvrijheidssector, zoals speeltuinen, pannenkoekenrestaurants, pleintjes met terrassen etc. Op zondag zijn veel horecabedrijven gesloten. Ook is de capaciteit van de bestaande, recreatieve voorzieningen (fietspaden, vaarroutes) heel beperkt, als gevolg van het kleinschalige landschap, de smalle (vaar)wegen en de dominantie van de landbouw.

Landschap veelal onbeschut en landbouw domineert

Met andere woorden, er is maar heel weinig of eigenlijk geen ruimte voor een vakantiepark (noch voor lange, noch voor korte verblijven). Dat zie je ook terug in de bestaande toeristisch-recreatieve sector. Deze bestaat voornamelijk uit bed & breakfasts of mini-campings.

3.2.

Ontwikkelingsvoorwaarden te hoogdrempelig

Los van het potentieel van landschap en cultuur zullen ook de locaties en de eigendomsverhoudingen een mogelijke transitie naar vakantie- of recreatiepark (met tijdelijke gebruikers) ernstig bemoeilijken. Een investeerder zou in theorie nu eerst alle 96 eigenaren moeten uitkopen om vervolgens een nieuw concept te ontwikkelen. En ook als dat concept een complex van tweede woningen is, zal het park voor nieuwe kopers/gebruikers geschikt moeten worden gemaakt. De huidige huizen voldoen niet aan die eis en de sfeer op het park

8

ZKA Consultants & Planners

Toekomstige investeringen Bilderhof bij omzetting naar buurtschap

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Bilderhof bij omzetting naar buurtschap bestaande situatie

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Bilderhof bij omzetting naar buurtschap nieuwe situatie

5 5

3

4

1

2

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Bilderhof bij omzetting naar buurtschap Het doel van deze investeringen is een verbeterslag van het entreegebied en een kwaliteitsverbetering op het toekomstige buurtschap de Bilderhof. De toekomstige investeringen zijn onder te verdelen in de volgende clusters:

Totaal

Kosten* afgerond 11.500,00 430.500,00 6.500,00 8.000,00 15.500,00 30.000,00 + ----------------€ 502.000,00 € € € € € € €

Omschrijving Kwaliteitsslag bestaand parkeerterrein Ruimte aan zuidzijde parkeerterrein benutten Verbeteren omgeving post-unit Verbeteren uitstraling vanaf de Neerpolderse weg Upgraden centrale groene zone Aanvullende maatregelen Achterstallig onderhoud

Nr. 1 2 3 4 5 6 7

7 Inventarisatie achterstallig onderhoud woningen (niet ingetekend op kaart): a. er is een inventarisatie gemaakt waar er sprake is van achterstallig onderhoud van woningen; b. deze eigenaren zijn benaderd en gevraagd naar hun plannen met de woning indien de status veranderd; c. het merendeel heeft de intentie om de woning op te knappen of te herbouwen, enkele woningen staan in de verkoop en deze wordt doorgezet.

5 Upgraden centrale groene zone: a. uitbreiden van de bestrating rondom de jeu de boules baan (ca. 15 m2) en voorzien van twee weersbestendige banken; b. de bestaande ontmoetingsplaats een kwaliteitsslag geven door bestrating (ca. 20 m2) en het creëren van speelruimte.

* Op de bestaande parkeerplaats komen 3 parkeerplaatsen te vervallen als gevolg van de ingrepen.

4 Verbeteren uitstraling vanaf de Neerpolderseweg: a. plaatsen van bomen in bestaande haag (6 stuks); b. parkeerruimte voor bezoekers (aan de weg) opnieuw bestraten (betonklinkers, ca. 110 m2).

6 Aanvullende maatregelen voor gehele park (niet ingetekend op kaart): a. met de brandweer is overleg geweest over het risico van brandoverslag, aan de hand van deze inventarisatie wordt al het materiaal dat brandoverslag kan veroorzaken verwijderd; b. de verlichting van de paden (huidige hoogte ongeveer 1,50 m) wordt vervangen door hoge evt. duurzame straatverlichting.

2 Ruimte aan zuidzijde parkeerterrein benutten*: a. één van de percelen aan de zuidzijde kan verworven worden door de Bilderhof ten behoeve van extra ruimte in het entreegebied; b. bouwen van 11 garageboxen (afmeting van 3,0 x 7,0 m) voor bewoners van de Bilderhof; c. het plaatsen van zonnepanelen op de garageboxen ten behoeve van energieopwekking voor het algemene stroomverbruik op het park (verlichting, slagbomen, post-unit etc.), maximaal ca. 230 m2; d. nieuwe locatie voor de groencontainer; e. aanplanten van afschermend groen naar kavel en parkeerterrein (200 m2) en het plaatsen van bomen (10 stuks); f. extra parkeren (11 PP) inzetten als reserve naar de toekomst en in huidige situatie als overloopparkeren piekmomenten. g. bestraten van de ruimte rond de garages, de extra parkeerplaatsen en groencontainer (asfalt, 475 m2);

3 Verbeteren omgeving Post-unit: a. opknappen van de buitenruimte rondom de post-unit; b. plaatsen van een bord met parkplattegrond voor een duidelijke bewegwijzering; c. verbeteren van de toegankelijkheid voor fietsers.

1 Kwaliteitsslag bestaande parkeerterrein: a. ondergrondse afvalcontainers (4 stuks), recentelijk gerealiseerd; b. verplaatsen groencontainer ten behoeve van de uitstraling van het entreegebied, vrijkomende deel (ca. 70 m2) omzetten naar parkeerplaatsen (+4 PP) en groen; c. waarborgen open centrale zone (boven Betuwelijn); d. opnieuw inrichten van de zone rond de botenhelling (ca. 120 m2).

* Alle kosten zijn exclusief vastgoedkosten, engineeringskosten en b.t.w., maar inclusief een reservering voor bijkomende kosten en een risicoreservering.

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Bilderhof bij omzetting naar buurtschap bestaande situatie

nieuwe situatie

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Giessenburg bij omzetting naar buurtschap

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Giessenburg bij omzetting naar buurtschap bestaande situatie

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Giessenburg bij omzetting naar buurtschap nieuwe situatie

4 1

3 2

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Giessenburg bij omzetting naar buurtschap Het doel van deze investeringen is een verbeterslag van het entreegebied en een kwaliteitsverbetering op het toekomstige buurtschap Giessenburg De toekomstige investeringen zijn onder te verdelen in de volgende clusters:

4 Invulling van de paardenwei met parkeren: a. De parkeerplaatsen uitvoeren als ‘carports’ met een dak van zonnepanelen; b. Bestaande entree (noordzijde) verbreden, daarvoor dient grond (ca. 30 m2) verworven te worden en de bruggen verbreed (ca. 1,0 m) te worden (huidige bruggen kunnen een tractor dragen, verzwaring hoogstwaarschijnlijk niet nodig); c. Aantal parkeerplaatsen is 16 stuks, aanleg verharding is 600 m2; d. Dan maximaal ca. 270 m2 zonnepanelen (6,5 m x 42 m), inclusief ruimte voor techniek (omvormer etc.); e. varianten zijn het alleen invullen met parkeren of alleen zonnepanelen, aan de andere kant van de parkeerstraat is ruimte voor maximaal 20 parkeerplaatsen (reserve naar toekomst)

5 Aanvullende maatregelen verhogen brandveiligheid voor gehele park (niet ingetekend op kaart): a. Aanleggen blusleidingen ten behoeve van de brandweer, inclusief brandput en brandkraan. 6 Inventarisatie achterstallig onderhoud woningen (niet ingetekend op kaart): a. er wordt een inventarisatie gemaakt waar er sprake is van achterstallig onderhoud van caravans / woningen; b. deze eigenaren worden benaderd en gevraagd naar hun plannen met de woning indien de status veranderd.

Kosten* afgerond 3.500,00 107.000,00 74.000,00 228.000,00 61.000,00 + ----------------€ 473.500,00

Totaal

€ € € € € €

Omschrijving Kwaliteitsslag entreegebied Afvalinzameling Invullen met groen en water Invulling paardewei met parkeren Aanvullende maatregelen voor het gehele park Achterstallig onderhoud

Nr. 1 2 3 4 5 6

2 Afvalinzameling efficiënter organiseren bij entree: a. Het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers (4 stuks) aan Neerpolderseweg, lossen vanaf strook langs weg; b. De bestaande groeninzameling gaan organiseren middels een groencontainer (formaat nader bepalen, voorkeur 40m3), af- en aanvoer groencontainer via bestaande oprit aan Neerpolderseweg; c. Materialenhok (4,0 x 6,0 m) voor gemeenschappelijk onderhoudsgereedschap en -materialen voor onderhoud park; d. Ruimte afvalinzameling (a, b en c) verharden (ca. 210 m2). e. Ruimte voor stallen van aanhangers op de zuidelijke punt (onder bomendak), toegankelijk via oprit container (toepassen halfverharding, ca. 110 m2); f. De toegang vanaf de Neerpolderseweg middels een nieuwe dichte poort (breder ten behoeve van indraaien vrachtwagen, hout) en een lage dichte muur (hout) om de containers af te schermen (straatbeeld, ter voorkoming gebruik anderen). g. Een haag (hoogte 2,0 m, lengte 20 m) plaatsen ter afscherming van gebied met aanhangers (gezien vanaf Neerpolderseweg) en een haag (hoogte 2,0 m, lengte 25 m) als afscherming naar weg op terrein en vrijkomende deel aan de westzijde; h. Herbestraten (ca. 95 m2) deel tussen weg en haag, ruimte voor twee parkeerplaatsen en ruimte om containers leeg te maken (markeren met Niet Parkeren).

3 De vrijkomende ruimte op kwalitatieve en functionele wijze invullen groen en water: a. In de vorm van parkgroen en / of een gemeenschappelijke tuin; b. Een eiland maken door het aanleggen van een ringsloot (lengte 50 m, breedte 2,0 m); c. het vervaardigen van een verblijfsgebied maken door het plaatsen van een theehuis (ca. 20 m2), terras (ca. 50 m2) en tuin (ca. 250 m2).

1 Kwaliteitsslag entreegebied: a. Bestaande afvalinzameling en parkeren aanhangers efficiënter en fraaier organiseren; b. Beeldbepalende bomen (platanenlaan, platanen aan Neerpolderseweg) handhaven, andere bomen zoveel als mogelijk handhaven; c. Vrijkomende ruimte (ca. 410 m2) op kwalitatieve en functionele wijze invullen; d. Afvalinzameling terugbrengen tot voorste deel entreezone.

* Alle kosten zijn exclusief engineeringskosten en b.t.w., maar inclusief een reservering voor bijkomende kosten en een risicoreservering.

29 september 2016 ind01-0257026-03b

Toekomstige investeringen Giessenburg bij omzetting naar buurtschap bestaande situatie

nieuwe situatie

29 september 2016 ind01-0257026-03b

De Giessenburg en De Bilderhof Quickscan haalbaarheid recreatieve exploitatie

Rapportage in opdracht van Gemeente Giessenlanden

Oktober 2016 Projectnummer 16.096 ZKA Consultants Biesbosweg 16c 5145 PZ Waalwijk Tel. 088-2100250 e-mail: info@zka.nl www.zka.nl

INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING

2

1.1. 1.2. 1.3.

Aanleiding: gebruik niet meer in overeenstemming met bestemming Vraagstelling: is er een weg terug (recreatieve exploitatie) mogelijk? Aanpak: quickscan van huidige situatie en potenties

2 2 3

2.

VITALITEITSSCAN DE BILDERHOF EN DE GIESSENBURG

4

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Huisjes vaak op orde, maar de toeristisch-recreatieve kwaliteit is zwak De toeristische perspectieven zijn ronduit slecht Positie parken: in rode kwadrant Duiding voor bedrijven/parken in het rode kwadrant Standaardadvies voor deze categorie: transitie moet ernstig worden overwogen

4 5 5 6 7

3.

VERBETERMOGELIJKHEDEN

8

3.1. 3.2. 3.3.

Toeristisch potentieel zwak Ontwikkelingsvoorwaarden te hoogdrempelig Concept niet marktconform

8 8 9

4.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

11

4.1. 4.2.

Conclusie: toeristisch-recreatief gebruik uitgesloten Advies: transitie met veel ruimtelijke kwaliteit

11 11

Bijlage 1. HET VITALITEITSMODEL

12

Bijlage 2: DE VRAGENLIJST

15

1

ZKA Consultants & Planners

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding: gebruik niet meer in overeenstemming met bestemming

De Giessenburg en De Bilderhof zijn recreatieparken gelegen aan de oostelijke oever van de Wijde Giessen in de gemeente Giessenlanden. Beide parken beschikken over een Vereniging van Eigenaren, maar worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. De parken zijn vijftig tot zestig jaar geleden ontstaan als kampeerterrein (De Giessenburg) en chaletpark (De Bilderhof). Op De Giessenburg en De Bilderhof is sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. De permanente bewoning is in strijd met de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie”, die het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied Giessenlanden’ uit 1999 en het recente bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ uit 2013 aan beide parken geeft. De praktijk komt, met andere woorden, niet overeen met het planologisch beleid. De Giessenburg en De Bilderhof functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, commerciële verhuur is uitgesloten en de meeste mensen wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden. In 2003 heeft toenmalig minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen.

Vanuit het verleden en mede op basis van dit nieuwe beleidskader werden steeds meer recreatiewoningen op de beide parken permanent bewoond. Voor sommige vormen van permanente bewoning ontstonden door de gemeente gelegitimeerde gedoogsituaties.

1.2.

Vraagstelling: is er een weg terug (recreatieve exploitatie) mogelijk?

Naar aanleiding van de feitelijk ontstane situatie overweegt de gemeente Giessenlanden de recreatieve bestemming om te zetten in een woonbestemming. Er zouden twee buurtschappen, vergelijkbaar met reguliere woonwijken, ontstaan. De gemeente wil echter vooraf wel zeker weten of in plaats daarvan het behouden van de recreatieve bestemming ook een haalbare optie is. Daarom stelt men zich de vraag of en hoe De Giessenburg en De Bilderhof zouden kunnen worden getransformeerd naar vakantieparken en/of regulier geëxploiteerde kampeerterreinen/chaletparken danwel complexen van tweede woningen voor recreatief gebruik. ZKA is daarom verzocht te onderzoeken of de locaties en de opzet van de parken mogelijkheden bieden voor investeerders en exploitanten in de recreatiebranche.

2

ZKA Consultants & Planners

1.3.

Aanpak: quickscan van huidige situatie en potenties

Er is al veel onderzocht en veel geschreven over de parken. Het gaat om relatief kleine complexen en de termijn is kort. Om deze redenen is gekozen voor een quickscan aanpak. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een elders beproefde methode, ‘de vitaliteitsscan verblijfsrecreatie’. Deze methode is gebaseerd op een analyse die inzicht biedt in de kwaliteits- en perspectievenscore van bedrijven en parken in de verblijfsrecreatie. In bijlage 1 staat de methode nader toegelicht. Voor het toepassen van de scan wordt gebruik gemaakt van een universele vragenlijst (zie bijlage 2), welke wordt ingevuld door de adviseur van ZKA tijdens een locatiebezoek. Dit bezoek en de invulling van de vragenlijst heeft plaatsgevonden op vrijdag 23 september. De adviseur was Han Verheijden en de begeleiders waren de heren Henry Blokland en Jan Lock. Daarnaast is nog een doorkijk gemaakt naar de marktontwikkeling en de potentie van de regio in die context. Een kleine doorrekening van een omzetting is eveneens toegevoegd. Ten slotte zijn op basis van deze analyses en verkenningen conclusies en aanbevelingen geformuleerd.

3

ZKA Consultants & Planners

2.

VITALITEITSSCAN DE BILDERHOF EN DE GIESSENBURG

2.1.

Huisjes vaak op orde, maar de toeristisch-recreatieve kwaliteit is zwak

Op basis van het bedrijfsbezoek en de uitwerking van de ingevulde vragenlijst zijn alle relevante data in het vitaliteitsmodel ingebracht. Het model kent twee assen, ‘kwaliteit’ en ‘perspectief’, waarop een score mogelijk is van -5 tot en met +5. De beide parken scoren als volgt op ‘kwaliteit’ en op ‘perspectief’: Score De Giessenburg: Kwaliteit: -0,6 Perspectief: -4,5 Score De Bilderhof: Kwaliteit: -1,1 Perspectief: -4,5 De kwaliteit van beide parken is middelmatig te noemen. Dit komt met name doordat de parken weinig voorzieningen hebben die bij een recreatief belevingsconcept passen en niet erg toeristisch toegankelijk zijn. Er is op beide parken ook geen (toeristische) informatie aanwezig. Verder gebeuren er geen activiteiten om de gasten te vermaken. Sterker nog: er zijn geen verblijfsgasten, want verhuur is niet toegestaan! De kwaliteit van de woningen is zeer verdeeld. Er zijn heel mooie huizen met prachtige tuinen (vaak ook aan het water), maar er zijn daarnaast eveneens verouderde en verwaarloosde caravans of chalets, die niet meer in onze tijd passen.

Kwaliteit op Giessenburg varieert sterk

De infrastructuur en landscaping is over het algemeen goed op orde. Al met al kennen beide parken een bijna gelijk kwaliteitsniveau. Bij De Bilderhof is de privacy en landscaping iets minder goed dan op De Giessenburg. Echter, alle huizen bij De Bilderhof hebben een eigen ligplaats.

4

ZKA Consultants & Planners

Op De Bilderhof heeft iedere woning een ligplaats

2.2.

De toeristische perspectieven zijn ronduit slecht

Het toeristische perspectief van de beide parken is zeer slecht te noemen. Dat zit enerzijds in het feit dat er al veel permanente bewoning is, wat het niet aantrekkelijk maakt voor toeristen om te komen. Anderzijds komt dit door het ontbreken van dagrecreatieve voorzieningen en andere inkomstenbronnen voor de exploitant.

Verscholen brievenbussen ‘verraden’ permanent gebruik

De parken zijn bovendien kleinschalig en er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden. Daardoor ontbreekt er draagvlak voor het dekken van algemene kosten. De toeristische bezetting is slecht omdat er vrijwel alleen permanent gewoond wordt. Er is in de huidige situatie volgens het vitaliteitsmodel weinig tot geen toeristisch perspectief voor deze parken.

2.3.

Positie parken: in rode kwadrant

Beide parken komen binnen ons model uit in het rode kwadrant. Bedrijven of parken in het rode kwadrant komen in heel Nederland voor en zijn te kenschetsen als bedrijven op zwakke locaties met weinig toeristisch recreatieve ontwikkelingsruimte en (heel) slecht recreatief ondernemerschap. Bedrijven in het rode kwadrant presteren op alle fronten onder de productiviteitsnorm. In dit kwadrant zijn de meeste bedrijven kleinschalig (zoals De Bilderhof en De Giessenburg), maar ook grotere bedrijven

5

ZKA Consultants & Planners

met lage prijzen, lage bezetting, lage investeringen en weinig winstgevendheid. Ondernemers of beheerders zijn over het algemeen iets ouder. Figuur 1 Positie De Giessenburg in het vitaliteitsmodel

Figuur 2 Positie De Bilderhof in het vitaliteitsmodel

2.4.

Duiding voor bedrijven/parken in het rode kwadrant

ZKA en Verheijden Concepten hebben op meerdere locaties in Nederland vitaliteitsonderzoeken uitgevoerd. Deze onderzoeken geven aan dat tussen de 25% en 30% van de verblijfsrecreatieve parken in het rode kwadrant uitkomen.

6

ZKA Consultants & Planners

Omdat de twee parken in Giessenlanden qua perspectief extra laag scoren, behoren deze tot de 5% tot 10% verblijfsrecreatieve zwakst (zowel actueel als potentieel) presterende bedrijven van Nederland.

2.5.

Standaardadvies voor deze categorie: transitie moet ernstig worden overwogen

Om het op de korte termijn vol te houden en met oog op eventuele verkoopbaarheid van het bedrijf moeten daar waar mogelijk kwaliteitsverbeteringen worden aangebracht. Maar op de lange termijn zijn structurele keuzes noodzakelijk vanwege het gebrek aan toeristisch recreatief perspectief. Beëindiging van het bedrijf of transformatie naar een andere functie, zoals permanente bewoning, zijn mogelijkheden die serieus overwogen moeten worden.

7

ZKA Consultants & Planners

3.

VERBETERMOGELIJKHEDEN

3.1.

Toeristisch potentieel zwak

De parken liggen in een prachtige streek, maar de regio is geen toeristengebied. Dat heeft te maken met het landschap, dat erg open is en daardoor in de wintermaanden onbeschut en soms onaangenaam. Voor echte watersport is het vaarareaal te klein en te weinig gevarieerd (vergelijk de Friese Meren of De Delta). Stranden zijn er ook niet, evenmin als grote attracties (zoals Midden-Brabant of Oostelijk ZuidLimburg) of de ligging van heel bijzondere toeristische concentratiegebieden, zoals Amsterdam of Maastricht. De culturele achtergrond van de regio leent zich ook minder voor toerisme en recreatie. Er zijn maar weinig bedrijven in de gastvrijheidssector, zoals speeltuinen, pannenkoekenrestaurants, pleintjes met terrassen etc. Op zondag zijn veel horecabedrijven gesloten. Ook is de capaciteit van de bestaande, recreatieve voorzieningen (fietspaden, vaarroutes) heel beperkt, als gevolg van het kleinschalige landschap, de smalle (vaar)wegen en de dominantie van de landbouw.

Landschap veelal onbeschut en landbouw domineert

Met andere woorden, er is maar heel weinig of eigenlijk geen ruimte voor een vakantiepark (noch voor lange, noch voor korte verblijven). Dat zie je ook terug in de bestaande toeristisch-recreatieve sector. Deze bestaat voornamelijk uit bed & breakfasts of mini-campings.

3.2.

Ontwikkelingsvoorwaarden te hoogdrempelig

Los van het potentieel van landschap en cultuur zullen ook de locaties en de eigendomsverhoudingen een mogelijke transitie naar vakantie- of recreatiepark (met tijdelijke gebruikers) ernstig bemoeilijken. Een investeerder zou in theorie nu eerst alle 96 eigenaren moeten uitkopen om vervolgens een nieuw concept te ontwikkelen. En ook als dat concept een complex van tweede woningen is, zal het park voor nieuwe kopers/gebruikers geschikt moeten worden gemaakt. De huidige huizen voldoen niet aan die eis en de sfeer op het park

8

ZKA Consultants & Planners

verdraagt zich niet met de eisen van de kopers van tweede woningen. Het merendeel hiervan wil immers zo’n woning (kunnen) verhuren (beleggingsmotief) en daarvoor is het park niet geschikt. Het is niet voor niets dat -ook fraai ogende woningen tegen prijzen van minder dan 150.000 euro- nu geen recreatieve kopers hebben. Derhalve zou voor het aanpassen van het complex tenminste een groot deel (65 van de 96) van de eigenaren moeten worden uitgekocht, omdat hun woningen met beschikking (gedoogd) permanent bewoond zijn. Een gemiddelde koopsom van de woningen is niet bekend, maar gezien de vraagprijzen (op Funda zo’n € 2.500,- tot € 3.000,- per m2 BVO) en de WOZ-waarden, schatten wij in dat de permanent bewoonde huizen gemiddeld tenminste zo’n € 150.000,- per woning/kavel zouden gaan kosten en dan wordt geen rekening gehouden met een prijsopdrijvend effect als gevolg van de komst van een belangstellende ‘opkoper’. Een en ander zou betekenen dat een investeerder voor beide parken samen al een kleine € 10,0 miljoen kwijt is aan opkopen van woningen/kavels, uitgaande van de 65 ‘gedoogde’ eenheden. Bij de aankoop van alle eenheden zou dat zelfs ruim € 14,0 miljoen bedragen. Voor de landscaping en infrastructuur zal gebruik gemaakt kunnen worden van bestaande structuren, maar aanpassingen en vernieuwingen zouden al gauw € 5.000,- per kavel kosten.

Dit verhoogt de basisinvestering met nog eens circa € 0,5 miljoen. Veel woningen zien er wel aardig uit, maar zijn soms al wat ouder en niet geschikt voor recreatief gebruik of vakantiemarkten. Dat vraagt immers een bepaalde standaardisatie, inrichting en aankleding (inclusief sanitair). Daarnaast zijn verschillende woningen niet meer bewoonbaar en zouden voor een nieuwe formule moeten worden afgebroken en herbouwd. Wij ramen de kosten van verbouwingen en renovaties op gemiddeld circa € 1.200,- per m2. Dat zou bij een gemiddeld woonoppervlak van 65m2 (en dat is in de huidige recreatiemarkt bij vrijstaande eenheden wel een minimumeis) duiden op een bedrag voor alle verbouwkosten van € 7,5 miljoen. Alle ontwikkelingskosten zijn daarmee te ramen op ruim € 22,0 miljoen. Dat is per woning gemiddeld bijna € 230.000,-. Per park zou dat iets kunnen variëren, maar de marges zijn klein.

3.3.

Concept niet marktconform

Al eerder zagen we dat een toeristisch gebruik van De Bilderhof en De Giessenburg niet mogelijk is vanwege het ontbreken van een toeristisch potentieel en de te kleine schaal van de parken. Theoretisch is het denkbaar om een complex van tweede woningen te realiseren, maar dan zou -gezien de ontwikkelingskosten- moeten worden uitgegaan van minimumprijzen van € 275.000,- tot € 300.000,-. Immers, naast de ontwikkelingskosten in het fysieke traject, moet ook gerekend worden met marketingkosten, engineering, rentelasten en een redelijke marge voor winst, risico en algemene kosten. Zulke bedragen voor recreatiewoningen zijn wellicht haalbaar aan de kust of in zuidelijke landen, maar zeker niet in Giessenlanden. Zelfs op de beste locaties in het Groene Hart, zoals aan de Reeuwijkse Plassen komen nieuwe, aan het water gelegen vrijstaande recreatiewoningen niet boven de € 235.000,als vraagprijs en zien we nergens dat in de vraagprijs de € 3.000,- per m2 BVO wordt overschreden.

9

ZKA Consultants & Planners

Dat beeld sluit ook aan bij de feitelijke situatie in de parken van Giessenlanden, waar bestaande recreatiewoningen tegen veel lagere vraagprijzen toch bijna niet worden verkocht.

Reeuwijkse plassen: een nieuwe recreatiewoning van 135 m2 voor € 235.000,-.

Met andere woorden: het concept ‘recreatiewoning aan het water voor eigen gebruik’ is hier niet meer erg gewild of inmiddels veel te duur geworden. Een herontwikkeling zou de kwaliteit weliswaar verbeteren, maar de huizen nog veel duurder maken. De mogelijke doelgroep voor het gebruik van recreatiewoningen of chalets in deze regio bestaat uit verblijfsrecreanten uit de stedelijke gebieden binnen een straal van 50 kilometer. Normaliter huren deze gebruikers kavels van recreatieondernemers en kopen zij caravans of chalets tegen maximaal € 50.000,tot € 75.000,-. Ook nu nog kunnen zij binnen deze condities op veel plekken uitstekend terecht en er is voor hen geen reden en ook geen (financiële) mogelijkheid om te gaan voor een duurder alternatief.