Document · PDF

Bijl. 5 - Bijlagen bij Bestemmingsplan 'Buurtschappen Giessenburg'

Raadsvergadering 21 maart 2023, gemeente MolenlandenBij agendapunt: Bestemmingsplan Buurtschappen Giessenburg21.551 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof

projectnummer 0407026.00 definitief revisie 00 3 november 2016

Inhoudsopgave

Blz.

Inleiding

1.1 1.2 1.3

Algemeen Doel- en probleemstelling Methodiek

1 2 3

Startdocument

2.1 2.2

Uitgangspunten toekomstscenario’s Beoordelingskader

4 5

Toekomstscenario’s

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4

Toelichting op de scenario’s De Giessenburg Nulscenario De Giessenburg Tweedewoningenpark De Giessenburg Buurtschap De Giessenburg De Bilderhof Nulscenario De Bilderhof Tweedewoningenpark De Bilderhof Buurtschap De Bilderhof Conclusies scenariostudie

8 9 9 11 13 16 16 18 20 23

Toekomstvisie

4.1 4.2

Unieke buurtschappen Functieverruiming en gemeentefinanciën

25 26

Uitvoeringsstrategie

5.1 5.2 5.3

Strategie op hoofdlijnen Fase 1: Uitwerking toekomstvisie tot een plan Fase 2: Uitvoeringsplan vastleggen

27 28 28

Bijlage 1: Ontstaansgeschiedenis parken Bijlage 2: Advies veiligheidsregio brandveiligheid parken bij herbestemming Bijlage 3: Visie structureel beheer, onderhoud en investeringen De Bilderhof en De Giessenberg Bijlage 4: Advies ZKA over recreatieve potenties De Giessenburg en De Bilderhof

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Inleiding

1.1

Algemeen Ontstaan van de parken De Giessenburg en De Bilderhof zijn recreatieparken gelegen aan de oostelijke oever van de Wijde Giessen en ontsloten vanaf de Neerpolderseweg. Beide parken beschikken over een Vereniging van Eigenaren en worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. De parken zijn vijftig tot zestig jaar geleden ontstaan als kampeerterrein (De Giessenburg) en chaletpark (De Bilderhof). In bijlage 1 staat een omschrijving van de ontstaansgeschiedenis van de parken.

Plattegrond De Giessenburg (links) en De Bilderhof (rechts)

Situatie op dit moment Op De Giessenburg en De Bilderhof is sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. De permanente bewoning is in strijd met de bestemming “Recreatie - Verblijfsrecreatie”, die het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied Giessenlanden’ uit 1999 en het recente bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ uit 2013 aan beide parken geeft. De praktijk komt niet overeen met de planologie. De Giessenburg en De Bilderhof functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, commerciële verhuur is uitgesloten en de meeste eigenaren wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden. In 2003 heeft de toenmalige minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen. Vanuit het verleden en mede op basis van dit nieuwe beleidskader werden steeds meer recreatiewoningen op de beide parken permanent bewoond. Voor sommige vormen van permanente bewoning ontstonden door de gemeente gelegitimeerde gedoogsituaties. In andere situaties werden handhavingsacties ingezet. Tabel 1.1 toont het huidig gebruik van de recreatiewoningen op de beide parken (peildatum 24 februari 2016).

Hieruit blijkt dat circa 2/3 van de woningen op de parken permanent bewoond wordt (en mag worden). Op de peildatum staan in totaal zeven woningen te koop op de parken. Een deel van de niet permanent bewoonde woningen verkeert in slechte staat.

Blad 1 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Tabel 1.1: Huidig gebruik recreatiewoningen De Giessenburg en De Bilderhof (per 24 februari 2016) Gebruik recreatiewoning *** Aantal woningen Recreatief gebruik / geen beschikking Permanent bewoond met beschikking

Totaal 96 31 65

De Giessenburg 53 17 36

De Bilderhof 43 * 14 ** 29

* De Bilderhof bestaat uit 44 kavels, waarvan één kavel niet is bebouwd. ** Twee (recreatief gebruikte) woningen op de Bilderhof liggen in de gemeente Hardinxveld-Giessendam. *** T.o.v. het overzicht van juni 2015 is gekozen voor een tweedeling in woningen met beschikking (wonen) en zonder beschikking (recreatie); n.a.v. het raadsbesluit van 25 juni 2015 zijn extra beschikkingen afgegeven.

Heroriëntatie op beleid en aanpak Bij de behandeling van het bestemmingsplan buitengebied in 2013 heeft de gemeenteraad door het aannemen van een motie vastgesteld dat de gekozen aanpak het uiteindelijke doel (een toekomstbestendig recreatiepark) niet dichterbij zal brengen en kan leiden tot allerlei vormen van ongewenst gebruik van de woningen. Het college kreeg de vraag om met voorstellen over een herijking van dit beleid en de op basis daarvan op de beide parken ontstane situatie te komen. Dit leidde tot de notitie van 29 april 2015 “Heroriëntatie (permanente) bewoning recreatiewoningen op de parken de Giessenbrug en de Bilderhof in de gemeente Giessenlanden”. Op 25 juni 2015 besloot de gemeenteraad het college te vragen alle eerder ingezette handhavingsacties te beëindigen en een visie te ontwikkelen op de toekomst(bestendigheid) van de beide parken. Als gevolg van dit besluit heeft het college voor alle gevallen van permanente bewoning voor of op 21 mei 2008 (was 21 mei 2003) onder voorwaarden persoonsgebonden beschikkingen afgegeven.

1.2

Doel- en probleemstelling De uitgevoerde heroriëntatie laat zien dat de wereld rondom recreatieparken als De Giessenburg en De Bilderhof de laatste jaren enorm is veranderd. De slechte markt voor de verkoop van recreatiewoningen op dergelijke parken en het teruglopen van investeringsmogelijkheden leiden in heel Nederland tot situaties, waarin achterstallig onderhoud, verloedering en leegstand eerder regel dan uitzondering lijkt te worden. Een situatie die op tal van (vooral oudere) parken heeft geleid tot vormen van oneigenlijk en ongewenst gebruik. Deze omstandigheden kunnen ertoe leiden dat parken in een neerwaartse spiraal terecht komen. Zover is het op De Giessenburg en De Bilderhof nog niet. Maar voor wat oudere en relatief kleinschalige parken die niet bedrijfsmatig geëxploiteerd (kunnen) worden, zoals De Giessenburg en De Bilderhof, is het belangrijk om over dergelijke ontwikkelingen na te denken. Voorkomen moet worden dat continuering van het huidige beleid (“nulscenario”) leidt tot een verdergaande neerwaartse spiraal, zoals hierboven omschreven. De gemeente heeft gevraagd de toekomstbestendigheid van beide parken te onderzoeken in het licht van de vele, op dit moment spelende, ontwikkelingen. Er was behoefte aan een toekomstvisie met een strategie om de ingezette neerwaartse trend af te wenden en een toekomstbestendig perspectief voor de parken.

De visie moet beschrijven op welke wijze de parken op langere termijn leefbaar blijven, ofwel hun aantrekkelijkheid/waarde kunnen behouden en welke maatregelen en investeringen daarvoor nodig zijn. Het uitgangspunt van de visie bestaat niet alleen uit ruimtelijke en planologische kaders. Leefbaarheid, openbare orde en veiligheid zijn zeker zo belangrijk.

Blad 2 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

In opdracht van college en gemeenteraad heeft het nadenken over en “bouwen” aan een visie op de toekomstbestendigheid van De Giessenburg en De Bilderhof plaatsgevonden in nauwe samenspraak met de gebruikers/eigenaren van de beide parken. Vertegenwoordigers daarvan namen deel aan alle vergaderingen van de werkgroep en stuurgroep, die de visie hebben voorbereid. Zij zorgden voor een gedegen en actuele terugkoppeling richting de eigen achterban en vormden de verbinding tussen de ingerichte projectstructuur en belanghebbenden op de parken. Daarnaast is er een bewonersoverleg, waarin bewoners periodiek bijgepraat zijn over de stand van zaken. Deze toekomstvisie is het resultaat van dit interactieve proces.

1.3

Methodiek Het toekomstbestendig maken van de twee, voor een groot deel permanent bewoonde recreatieparken is een complexe opgave, waar markttechnische, sociaal-maatschappelijke, financiële, ruimtelijke, en juridische aspecten een rol spelen en elkaar wederzijds kunnen beïnvloeden. De uitdaging bij het opstellen van de visie was om de keuzes en hun consequenties zo transparant en herleidbaar mogelijk in beeld te brengen, zodat het mogelijk wordt een afgewogen besluit te nemen. We hebben gekozen voor een stapsgewijze aanpak met duidelijke tussenproducten die tussentijds door college en gemeenteraad beoordeeld kunnen worden. Het planproces bestond uit drie stappen: 1.

Startdocument en beoordelingskader Het gaat in dit document om het opzetten van de kaders van waaruit de visie ontwikkeld gaat worden. Het startdocument is vastgesteld door het college en met een Raadsinformatiebrief (RIB) ter kennis gebracht van de gemeenteraad. Het startdocument met de uitgangspunten en beoordelingscriteria vindt u in hoofdstuk 2.

Toekomstscenario’s Vanuit de twee meest voor de hand liggende functionele invalshoeken (recreatie en/of wonen) zijn verkenningen uitgevoerd naar de toekomstbestendigheid van de beide parken. De verkenningen vonden plaats vanuit het in stap 1 opgestelde beoordelingskader. De scenariostudie vormt de inhoudelijke basis voor het zoeken en vinden van “het” voorkeursscenario. De resultaten van de scenariostudie en de vraag welk voorkeursscenario daarbij past komt uitgebreid aan de orde in hoofdstuk 3.

Toekomstvisie en Uitvoeringsstrategie De uitkomsten van de scenariostudie en de uitwerking van het voorkeurscenario vormden de basis voor de uiteindelijk aan het college en gemeenteraad ter besluitvorming voor te leggen visie op de toekomstbestendigheid van De Giessenburg en De Bilderhof. Aan de toekomstvisie is een uitvoeringsstrategie toegevoegd. De toekomstvisie en uitvoeringsstrategie zijn beschreven in hoofdstuk 4 en 5.

Blad 3 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Startdocument

2.1

Uitgangspunten toekomstscenario’s Drie (lange termijn) uitgangspunten vormen de basis voor het ontwikkelen van de visie op de toekomstbestendigheid van de parken De Giessenburg en De Bilderhof. 1. Functionele invulling De toekomstscenario’s vertrekken, zoals vermeld, vanuit een functionele invalshoek uitgaande van recreatie en/of wonen; in essentie de kern van de discussie. Vanuit de functionele invalshoek worden de ruimtelijke mogelijkheden, beperkingen en de benodigde maatregelen verkend. We concentreren ons daarbij op de volgende drie toekomstscenario’s: 1. 2. 3.

het nulscenario dat uitgaat van voortzetting van het huidige beleid (vanuit de opdracht van het bestaande bestemmingsplan), waarin het publiekrechtelijk instrumentarium wordt ingezet om het recreatief gebruik van de recreatiewoningen af te dwingen; het tweede woningenpark, waarin gebouwd wordt aan een realistisch marktperspectief met kansen op de ontwikkeling van twee volwaardige recreatieparken; het buurtschap, oftewel een marktperspectief waarbij het gebruik van de recreatiewoningen als eerste woning wordt toegestaan.

2. De (ruimtelijke) uitwerking van de scenario’s De functionele scenario’s zijn ruimtelijk uitgewerkt aan de hand van drie aspecten: 1. beeldkwaliteit bebouwing en openbare ruimte 2. noodzakelijke ingrepen 3. ontwerpthema’s: parkeren, openbaar-privé, veiligheid, groen etc. 3. Behoud van economische waarde De toekomstbestendigheid van de parken wordt voor een belangrijk deel bepaald door de mogelijkheden en kansen, die de scenario’s bieden op het doen van investeringen in de aanwezige woningen/parken. Dit als antwoord op bijvoorbeeld achterstallig onderhoud en verloedering e.d. met alle gevolgen voor verkoopbaarheid en leegstand van dien. Toekomstbestendigheid hangt dus nauw samen met het behouden van de economische waarde van de parken op langere termijn. In de uit te werken scenario’s wordt verkend wat nodig is om de aantrekkelijkheid van de parken, en daarmee de verkoopbaarheid van de woningen op peil te houden.

Figuur 2.1: Probleemanalyse: doorbreken neerwaartse spiraal door parken toekomstbestendig te maken

Blad 4 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

2.2

Beoordelingskader Voor een transparante en gedragen vergelijking van de toekomstscenario’s is het essentieel vooraf zoveel mogelijk zicht te hebben op de beoordelingscriteria en de wijze waarop deze worden toegepast. Omdat de toekomstvisie voor De Giessenburg en De Bilderhof maximaal invulling moet geven aan de belangen van gemeente en bewoners binnen een marktconform toekomstperspectief zijn vijf belangen geformuleerd van waaruit een (eerste) beoordelingskader kan worden bepaald. 1. 2. 3. 4. 5.

leefbaarheid; openbare orde en veiligheid; economisch belang; ruimtelijk belang; bouwtechnische belang.

In de praktijk is er uiteraard een sterke relatie tussen de onderlinge belangen. Bijvoorbeeld: de economische waarde (verkoopbaarheid) heeft invloed op leegstand/oneigenlijk gebruik en daarmee weer op leefbaarheid, openbare orde en landschappelijke kwaliteit, wat vervolgens weer een effect heeft op de economische waarde van het park. Leefbaarheid De leefbaarheidsproblematiek is mede aanleiding voor het opstellen van de toekomstvisie. Het te verwachten effect op de leefbaarheid speelt een belangrijke rol in de afweging tussen de toekomstscenario’s. Het is tegelijkertijd een lastig te onderbouwen effect, omdat leefbaarheid niet enkel het gevolg is van functionele en/of ruimtelijke ingrepen, maar het resultaat van een complex van sociaal-maatschappelijke oorzaken. Voor de beoordeling van de scenario’s is leefbaarheid vertaald in twee onderdelen: 1. de risico’s veroorzaakt door leegstand en oneigenlijk gebruik in combinatie met de mogelijkheden tot het voorkomen van leegstand en oneigenlijk gebruik, omdat de probleemanalyse laat zien dat dit een belangrijke bedreiging van de leefbaarheid is; 2. de sociale cohesie en organisatie van de bewoners, omdat dit kan bijdragen aan het oplossen/voorkomen van leefbaarheidsproblemen. tabel 2.1 Beoordelingscriteria leefbaarheid Bouwstenen leefbaarheid

Beoordelingscriterium

Richtlijnen en referenties

Investeringen

Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

• Risico op leegstand, verpaupering en oneigenlijk gebruik • Mogelijkheden om leegstand en oneigenlijk gebruik te bestrijden

• Verordening ruimte 2014 • Parkreglement De Giessenburg • Huishoudelijk reglement De Bilderhof

Toezicht en sociale controle

• Mogelijkheden/ borging toezicht en sociale controle per scenario

• Expert judgement

• Saneren leegstaande bebouwing • Handhaven oneigenlijk gebruik • Maatregelen om ruimtelijke en sociale kwaliteit te verbeteren • n.v.t.

Blad 5 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Openbare orde en veiligheid Zorg voor de leefbaarheid hangt nauw samen met het zorgen voor (en zorgen over) de openbare orde en veiligheid, ook op langere termijn. Met de politie zijn de risico’s bij bijvoorbeeld het “nulscenario” (niets doen) met als mogelijk gevolg achterstallig onderhoud, verloedering en leegstand besproken en gewogen met de mate waarin deze (of andere) risico’s kunnen spelen bij de uitwerking van de andere scenario’s. Daarnaast zijn aspecten van brandveiligheid in samenspraak met de brandweer en de aspecten van waterveiligheid in samenspraak met het waterschap per scenario in kaart gebracht. Ook deze zijn ten opzichte van elkaar gewogen. tabel 2.2 Beoordelingscriteria veiligheid Bouwstenen veiligheid

Beoordelingscriterium

Richtlijnen en referenties

Investeringen

Openbare orde

• Risico’s op toename vormen van ongewenst gebruik • Toename politionele interventies • Risico’s of mogelijke extra kosten voor de handhaving van de openbare orde • Benodigde investeringen in bluswatervoorzieningen • Bereikbaarheid woningen voor hulpdiensten • Benodigde investeringen in waterveiligheid in relatie tot functie en/of marktwensen

• Politiekeurmerk • Parkreglement De Giessenburg • Huishoudelijk reglement De Bilderhof

• Eventueel fysieke maatregelen

• Handleiding Bluswatervoorzieningen • Toetsing brandweer/ veiligheidsregio • Eisen Rijk • Eisen waterschap

• Aanleg/verbetering voorzieningen • Verbetering bereikbaarheid voor hulpdiensten • Vergroten wateropvang, -berging en -afvoer of verhogen/ verstevigen dijklichamen

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Economisch belang Het economisch belang kent drie invalshoeken: de verwachte ontwikkeling van de vastgoedwaarde van de parken op langere termijn, het effect van het toekomstige gebruik op het regionale aanbod (wonen en recreatie) en de (bestedings)effecten in de lokale economie. Daarnaast vallen onder economisch belang de kosten voor het beheer & onderhoud van de parken en de rolverdeling tussen gemeente en VvE’s daarbij. tabel 2.3 Beoordelingscriteria economisch belang Bouwstenen economisch belang

Beoordelingscriterium

Richtlijnen en referenties

Investeringen

Waardebehoud woningen

• Inschatting ontwikkeling vastgoedwaarde woningen

• Expertanalyse

• Parkinvesteringen t.b.v. markttechnische haalbaarheid

Relatie met woonvisie

• Aansluiting bij regionale woningbouwprogrammering

• Regionale woonvisie

• Parkinvesteringen t.b.v. markttechnische haalbaarheid

Effecten lokale economie

• Impact ‘toekomstige’ gebruikers op bestedingen in de lokale economie

• Landelijk onderzoek op dit onderwerp

• n.v.t.

Kosten beheer & onderhoud

• Adequaat en efficiënt beheer van infrastructuur en voorzieningen

• Parkreglementen • Normen/richtlijnen gemeente Giessenlanden

• Overdracht infrastructuur/ voorzieningen en beheerskosten

Blad 6 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Ruimtelijk belang Het ruimtelijk belang heeft enerzijds betrekking op de consequenties van de beide functionele toekomstscenario’s voor de fysieke inrichting van de parken (de parkinfrastructuur en de aanwezige voorzieningen) en de landschappelijke impact van het scenario’s. Anderzijds gaat het om de planologische haalbaarheid van de scenario’s. tabel 2.4 Beoordelingscriteria ruimtelijk belang Bouwstenen ruimtelijk belang

Beoordelingscriterium

Richtlijnen en referenties

Investeringen

Landschappelijke kwaliteit

• Aanwezigheid structureel groen • Aanwezigheid groen op kavels • Effecten gebruik op omvang openbare ruimte • Passend (te maken) aan beleid hogere overheden • Voldoen aan wet- en regelgeving op relevante aspecten • Adequate infrastructuur passend bij het gebruik

• Gemeentelijk groenbeleid • Richtlijnen inrichting vanuit CROW/ Handboek Openbare Werken • Acceptatie bewoners en omgeving • Beleidskaders hogere overheden • Wet- en regelgeving omgevingsaspecten

• Investeringen, aanleg in groenvoorziening • Investering in kwaliteit infrastructuur

Planologische haalbaarheid

Inrichting infrastructuur

Inrichting voorzieningen

• Adequaat voorzieningenniveau passend bij het gebruik

• Richtlijnen inrichting vanuit CROW/ Duurzaam Veilig/ Handboek Openbare Werken • Richtlijnen Handboek Openbare Werken • Acceptatie of NIMBY-effect

• Aanpassen planologisch kader • Maatregelen t.b.v. planologische haalbaarheid • Aanpassen infrastructuur incl. extra ruimtebeslag

• Aanpassen voorzieningen incl. extra ruimtebeslag

Bouwtechnisch belang Het bouwtechnische belang gaat over de kwaliteit van de (recreatie)woningen. Het betreft de bouwtechnische kwaliteit enerzijds en de architectonische of beeldkwaliteit anderzijds. tabel 2.5 Beoordelingscriteria bouwtechnisch belang Bouwstenen bouwtechnisch belang

Beoordelingscriterium

Richtlijnen en referenties

Investeringen

Technische kwaliteit

• Voldoen woningen aan Bouwbesluit 2012 of kunnen ze voldoen met beperkte ingreep? • Stedenbouwkundige kwaliteit woningen, mogelijkheden uitbreiding op kavels • Ingrepen benodigd om situatie te laten voldoen • Richtlijnen voor kavel (parkeren, erfafscheidingen, bijgebouwen)

• Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw en logies

• Investeringen om te voldoen aan Bouwbesluit 2012

• Expert judgement • Criteria uit bestemmingsplan en parkreglementen

• Investeringen in uitstraling woningen • Investeringen in percelen (opritten, erfafscheidingen)

Beeldkwaliteit

Blad 7 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Toekomstscenario’s

3.1

Toelichting op de scenario’s Met een scenariostudie hebben we toegewerkt naar een voorkeursscenario. We hebben gewerkt met verkennende scenario’s, waarin vanuit functionele invalshoeken de mogelijke ingrepen en hun consequenties in beeld zijn gebracht. De verkenningen zijn op een globaal detailniveau en primair bedoeld als onderbouwing voor de keuze van een voorkeursscenario voor de beide parken. Drie scenario’s zijn uitgewerkt: het “nulscenario”, een recreatief tweede woningen scenario en een woonscenario. In tabel 3.1 zijn de uitgangspunten van de scenario’s benoemd. tabel 3.1: Uitgangspunten toekomstscenario's Nulscenario

Toekomstperspectief

Gedogen bestaande situatie met uitsterfbeleid

Maatregelen en Investeringen

Geen (fysieke) maatregelen

Gebruik

Gedogen wonen voor huidige bewoners

Doelgroep Bezetting

Bestaande mix gebruikers blijft Gemiddelde bezettingsgraad door mix van wonen, recreatie en leegstand

Recreatiescenario Herontwikkelen tot aantrekkelijk tweede woningenpark Investeringen in verbeteren verblijfsklimaat: comfort, esthetiek en ontzorgen Recreatief gebruik met gedogen wonen voor huidige bewoners Gebruikers met geld voor tweede woning Op piekmomenten (mooi weer, weekenden) hoge bezettingsgraad, verder laag

Woonscenario Aanpassen tot buurtschap met woonfunctie Uniek karakter park handhaven, waar mogelijk aanpassen naar richtlijnen voor woongebieden Wonen toestaan voor alle bewoners Betaalbare kleine vrijstaande woning Piekmomenten in avonden en weekend zoals bij een woonwijk

Het “nulscenario” gaat uit van voortzetting van het huidige beleid (vanuit de opdracht van het bestaande bestemmingsplan), waarin het publiekrechtelijk instrumentarium wordt ingezet om het recreatief gebruik van de recreatiewoningen af te dwingen. Er worden geen fysieke, juridische of planologische maatregelen genomen om de leefbaarheidsproblematiek zoals beschreven in de notitie van 29 april 2015 te bestrijden. De termijn en snelheid waarop de omschakeling naar het beoogde gebruik zal plaatsvinden is afhankelijk van individuele verkoopbeslissingen en dus ongewis. In het recreatief scenario wordt verkend of en zo ja op welke wijze een realistisch marktperspectief voor beide parken gebouwd kan worden als tweedewoningenparken. Doel is te voldoen aan de eisen die de hedendaagse consument stelt aan een tweede woning en daarmee de verkoopbaarheid als tweede woning te verhogen. Dit vraagt om investeringen in woningen en park gericht op comfort, esthetiek en ontzorgen, door structuurversterking of kwaliteitsverhoging op parkniveau of (zelfs) herverkaveling. In het woonscenario wordt het gebruik als eerste woning toegestaan. Het scenario beschrijft een toekomstperspectief als buurtschap, met daarin een combinatie van behoud van het unieke karakter van de parken en in voldoende mate voldoen aan de eisen die gesteld worden aan een woongebied.

In ruimtelijke zin hebben de eisen primair betrekking op de toegankelijkheid voor hulpdiensten en voldoende parkeerruimte. Belangrijk uitgangspunt is dat de infrastructuur en gezamenlijke ruimtes in eigendom en beheer van de VvE’s blijven.

Blad 8 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Voor de beide parken beschrijven we per scenario mogelijke ruimtelijke ingrepen met als doel grip te krijgen op de benodigde investeringen en de bijbehorende kansen en risico’s. De ingrepen zijn voorzien van een globale kostenindicatie. In deze verkennende fase gaat het om globale ingrepen en dus om globale kostenindicaties, die tot doel hebben gevoel te krijgen bij de financiële haalbaarheid en om de scenario’s onderling te vergelijken. We hanteren een vierdeling in bandbreedtes (zie ook figuur 3.1): -

(0) = kostenneutrale ingreep (winstgevend of kleine investering) (+) = ingreep met lage kosten (circa € 0 - 15.000) (++) = ingreep met middelhoge kosten (circa € 10.000 - 60.000) (+++) = ingreep met structureel karakter en hoge kosten (> € 50.000)

figuur 3.1: Bandbreedte kostenindicatie fysieke ingrepen

3.2

De Giessenburg

3.2.1

Nulscenario De Giessenburg In het “nulscenario” vinden geen ingrepen plaats voor kwaliteitsverbetering of structuurversterking. Het kaartbeeld (zie figuur 3.2) laat een ruimtelijke analyse zien van de huidige situatie, waarin de zones aangegeven zijn die kwetsbaar zijn: a. b. c. d. e. f.

een deel van de bebouwing bestaat uit gedateerde stacaravans (indicatief aangeduid op de kaart) met een relatief laag onderhoudsniveau; een deel hiervan staat (lang) te koop met als gevolg verpaupering van percelen en gebouwen; een vanuit recreatief oogpunt minder aantrekkelijk entreegebied (geen bebouwing, snoeiafval, parkeren); rommelige uitstraling parkeerplaatsen, die (te) krap gedimensioneerd zijn; stalling van aanhangers in openbaar gebied; weinig aantrekkelijk recreatiemilieu middengebied (geen relatie water, slecht bereikbaar); gebruik “paardenweide” in middengebied (uitstraling).

Blad 9 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

figuur 3.2: Nulscenario De Giessenburg

Beoordeling Het voordeel van het nulscenario is tegelijkertijd het nadeel. Het scenario vereist geen fysieke en/of planologische ingrepen. Echter de problemen in de huidige situatie - de slechte verkoopbaarheid, de onduidelijkheid over de toekomst en het uitblijven van investeringen in de parken - blijven eveneens ongemoeid. Kern van het probleem is dat een poging wordt gedaan om het strijdige gebruik op de lange termijn geleidelijk aan terug te dringen, maar zich daarnaast geen wenkend perspectief aandient op realisatie van het recreatieve gebruik. De ingezette neerwaartse spiraal van slechte verkoopbaarheid, leegstand, oneigenlijk gebruik en verpaupering blijft intact en zal bij het verstrijken van de tijd alleen maar toenemen. tabel 3.2: Beoordeling nulscenario De Giessenburg Beoordelingscriteria Leefbaarheid

score

Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

Toezicht en sociale controle

Toelichting Groot risico op leegstand, omdat het huidig gebruik wordt afgebouwd, maar niet gewerkt wordt aan een beter marktperspectief voor het beoogde gebruik. Dit manifesteert zich al door verpaupering van enkele ongebruikte woningen/stacaravans. Problematisch, want de huidige bewoners in de VvE met sterke binding met het park zullen geleidelijk van het park verdwijnen, terwijl onduidelijk is wie hiervoor in de plaats zullen komen.

Veiligheid Openbare orde

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Risico op problemen door gebrek aan toekomstperspectief en verminderde sociale controle. Voldoet aan de criteria voor bereikbaarheid en voorziening voor de bestemming recreatie, maar niet aan de eisen voor het feitelijk gebruik als woning zoals beschreven in het advies van de brandweer (zie bijlage 2). Bestemming en inrichting blijft ongewijzigd, dus er zijn geen maatregelen of investeringen nodig.

Blad 10 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Economische belang Waardebehoud woningen

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Een versterking van de neerwaartse spiraal dreigt voor het park als geheel en daarmee waardevermindering voor de woningen. Geen direct (administratief) effect, op termijn ontstaat mogelijk een woningvraag elders in Giessenlanden door vertrekkende bewoners uit het park. Geleidelijke daling bezettingsgraad en risico op oneigenlijk gebruik hebben op termijn negatief effect op bestedingen de lokale economie. Geen ingrepen nodig, maar risico op vermindering van het draagvlak voor adequaat beheer vanuit VvE door leegstand en oneigenlijk gebruik.

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid Inrichting parkinfrastructuur

++ 0

Inrichting voorzieningen

Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen Beeldkwaliteit woningen

3.2.2

0 -

Er worden geen investeringen opgelegd en door onduidelijk toekomstperspectief is VvE niet geneigd tot investeren in infrastructuur en groen. Geen planologische wijziging nodig. Infrastructuur blijft ongewijzigd; passend bij bestemming en huidig gebruik. Geen nieuwe of verbeterde voorzieningen nodig. Voorzieningen passend bij bestemming en wensen huidige bewoners; geen grote investeringen te verwachten. Bouwtechnische kwaliteit voldoet voor logiesfunctie. Geen fysieke ingrepen, door ontbrekend wenkend marktperspectief blijven investeringen uit en is er groot risico op verdere verpaupering.

Tweedewoningenpark De Giessenburg De consument voor een tweede woning stelt hoge eisen aan de omgevingskwaliteit. Het recreatiescenario is gericht op kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en herstructurering van het middengebied. De volgende ingrepen kunnen hieraan bijdragen: a.

b. c.

d. e. f.

Herinrichting parkeerplaatsen (++) De bestaande parkeerplaatsen worden heringericht opdat ze voldoen aan de hedendaagse afmetingen. Een extra parkeerplaats in de entree compenseert het verlies van parkeerplaatsen. De aanhangerparkeerplaatsen verdwijnen en de restruimten rondom de parkeerplaatsen krijgen een groene inrichting. Recreatiewoningen aan de wegen en/of de parkeerplaatsen krijgen de mogelijkheid voor het aanleggen van een oprit. Herverkaveling middengebied (incl. aanleg van aanlegplaatsen) (++) De zes kleinere kavels en de paardenweide in het middengebied worden omgezet in zes ruime boskavels. Investeringen worden deels gecompenseerd door extra ‘uitgeefbare’ grond Amoveren kavel (++) Er wordt een kavel geamoveerd bij de eerste parkeerplaats, de vrijkomende ruimte wordt gebruikt om de parkeerplaats te vergroten en enkele aanlegplaatsen te realiseren voor de kavels in het middengebied. Investeringen worden deels gecompenseerd door aantrekkelijk nieuw kavel bij entree. Aanleg speelterrein op locatie voormalige kasteel Giessenburg (+) Aanleg centraal ondergronds afvalinzamelingspunt bij de entree (+) Aanleg verkoopbare aanlegplaatsen (0) Bij de gemeenschappelijke aanlegplaats worden verkoopbare aanlegplaatsen aangelegd / gemarkeerd. De aanlegplaatsen kunnen verkocht worden bij kavels waar een aanlegplaats niet mogelijk is.

Blad 11 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Figuur 3.3: Tweedewoningenpark De Giessenburg

Beoordeling Het scenario vraagt om fysieke investeringen in het park, die voor een beperkt deel gecompenseerd kunnen worden door opbrengsten uit betere verkoopbaarheid (hogere prijzen) of nieuwe kavels. Beleidsmatig gezien lijkt dit een aantrekkelijke optie, want indien deze opzet slaagt, is het resultaat over de hele linie positief. Maar hier wringt de schoen: Wie gaat de benodigde investeringen doen? En is daar een verdienmodel aan te koppelen? De enige partij die dit kan doen zijn de gezamenlijke bewoners als eigenaar van de kavels en infrastructuur. Deze optie is niet reëel, omdat dit scenario inhoudt dat de meerderheid van de leden het park zal moeten verlaten. Voor een externe ontwikkelaar staat het opkopen van alle gronden en (een deel van) de woningen niet in verhouding tot de potentiële opbrengsten. De ontwikkelende partij zal de investeringen moeten doen, terwijl de opbrengsten (grond- en woningwaarde) primair bij de bestaande eigenaars terecht komen. Kortom, dit scenario is vanuit ontwikkeloogpunt niet uitvoerbaar. In bijlage 4 staat een uitgebreide analyse over toeristisch-recreatieve ontwikkelpotenties van de beide recreatieparken door het onafhankelijke adviesbureau ZKA Advies. tabel 3.3: Beoordeling scenario "Tweedewoningenpark De Giessenburg" Beoordelingscriteria Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

score

Toezicht en sociale controle

Toelichting Duidelijkheid wordt geboden, maar de verkoopbaarheid is onzeker; dit geeft risico’s op leegstand in het transformatieproces. Dit is een risico, want scenario vereist nieuwe bewoners met recreatief gebruik en is sterk afhankelijk van de bezettingsgraad van de parken.

Veiligheid Openbare orde

Risico op ongewenst gebruik bij slechte verkoopbaarheid en dus lage bezettingsgraad van de parken.

Blad 12 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen zijn door de brandweer getoetst op recreatiefunctie; deze functie wordt hersteld. Bestemming verandert niet, de beperkte herinrichting lijkt inpasbaar in normen waterschap; maatregelen nodig bij toename verharding.

Economisch belang Waardebehoud woningen

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Onzeker. De verwachting is dat de investeringen onvoldoende zullen voor een daadwerkelijke nieuwe impuls aan de verkoop als recreatiewoning. Het scenario leidt tot een woningvraag elders binnen of buiten de regio door vertrekkende bewoners van de parken Door extensiever gebruik van de woningen (geen permanente bewoning) zullen bestedingen afnemen. Investering in de parkstructuur kan een eenmalige impuls opleveren. Risico op kwaliteitsverlies; zijn recreatieve bewoners bereid eenzelfde investering te doen in het beheer van het park?

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid

Inrichting parkinfrastructuur

Inrichting voorzieningen

Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen Beeldkwaliteit woningen

3.2.3

Door de investeringen in de (groene) uitstraling van het park neemt de kwaliteit toe. Bij moeilijke verkoopbaarheid is er risico op leegstand en verpaupering. Voor het mogelijk maken van alle maatregelen in het scenario is een nieuw bestemmingsplan nodig; geen knelpunten verwacht op het gebied van wet- en regelgeving. Gerichte investeringen worden gedaan om de parkinfrastructuur en uitstraling daarvan beter aan te laten sluiten bij wensen consument. Gerichte investeringen worden gedaan in extra voorzieningen en de kwaliteit van de voorzieningen.

Bouwtechnische kwaliteit voldoet voor logiesfunctie.

Het effect op de beeldkwaliteit van de woningen is afhankelijk van het succes van het parkconcept. Bij stagnerende verkoop is er risico op verpaupering.

Buurtschap De Giessenburg Het uitgangspunt van het scenario buurtschap is om, analoog aan de wens van de bewoners, zo dicht mogelijk bij de huidige bebouwings- en kavelstructuur van het park te blijven. De fysieke ingrepen in dit scenario hebben betrekking op maatregelen, die nodig zijn vanwege wettelijke en beleidsmatige vereisten in het kader van een herbestemming tot wonen. Het scenario bestaat uit maatregelen om aan de richtlijnen te voldoen met behoud van de bestaande bebouwings- en kavelstructuur. Op het niveau van de woning zijn dat de vereisten die het Bouwbesluit bestaande bouw 2012 stelt. Voor een eventuele herbestemming van de woningen in een nieuw bestemmingsplan zullen alle woningen getoetst moeten worden aan het Bouwbesluit. De praktijk1 wijst uit dat de meeste recreatiewoningen, al dan niet met kleine ingrepen, voldoen aan het Bouwbesluit. Aandachtspunt bij de Bouwbesluittoetsing zijn de deels verpauperde stacaravans op De Giessenburg. Belangrijk aandachtspunt is dat de woningen naar aard en omvang hun kleinschalige karakter behouden. De maximale oppervlakte en/of volume wordt in het bestemmingsplan begrensd.

Antea Group heeft in de afgelopen jaren voor diverse te herbestemmen parken de woningen getoetst op het Bouwbesluit bestaande bouw. 1

Blad 13 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Op parkniveau gaat het om de inrichting van de infrastructuur, de brandveiligheidsvereisten en parkeerrichtlijnen: • Het scenario gaat er vanuit dat de parkinfrastructuur en gezamenlijke ruimtes in eigendom en beheer van de VvE blijven. Hierdoor is aanpassing naar de gemeentelijke normen en richtlijnen conform het Handboek Openbare Werken niet nodig. • De gemeente Giessenlanden hanteert, vanwege het relatief hoge autobezit in de gemeente, een richtlijn van 2,4 parkeerplaats per woning bij de inrichting van nieuwe woongebieden. Op De Giessenburg wordt deze norm niet gehaald; echter er is in de huidige situatie geen parkeerproblematiek. Er is voor de gemeente geen reden om de parkeernorm dwingend op te leggen. Het is voorstelbaar dat in de toekomst meer parkeerplaatsen nodig zijn (twee auto’s per huisje of meer huisjes die permanent bewoond worden). Het is de verantwoordelijkheid van de VvE hiervoor voldoende parkeerruimte op het park beschikbaar te hebben, zodat geen parkeeroverlast op de Neerpolderseweg ontstaat. Hiertoe zal een ruimtereservering voor extra parkeerplaatsen aangewezen worden en afspraken vastgelegd worden in welke situatie daar gebruik van gemaakt moet worden. De paardenweide lijkt de meest voor de hand liggende locatie als ruimtereservering voor extra parkeerplaatsen. De bereikbaarheid van de paardenweide is een aandachtspunt/ kostenpost.

• De Handleiding Bluswatervoorzieningen van de Nederlandse Vereniging voor Brandweerzorg en Rampenbestrijding (NVBR) bevat richtlijnen voor bluswatervoorzieningen en de toegankelijkheid voor hulpdiensten. Strikte toepassing van de richtlijnen leidt tot een ingrijpende reconstructie van het park om toegankelijkheid voor hulpdiensten te garanderen. Met de Veiligheidsregio en regionale brandweer is besproken in hoeverre lokaal maatwerk mogelijk is. De veiligheidsregio heeft op 8 juli 2016 haar advies uitgebracht (zie bijlage 2). Zij adviseert het aanleggen van een ringleiding/ droge blusleiding naar de woningen aan de zuid- en westzijde van Giessenburg, waarbij de afstand tot de weg de brandweernormen overschrijdt. In combinatie met vier opstelplaatsen kan het vereiste veiligheidsniveau worden bereikt. Het scenario bestaat uit de volgende ingrepen: a. Aanleggen ringleiding voor bluswater (4x) Conform het advies van de Veiligheidsregio en de lokale brandweer, wordt een ringleiding aangelegd, zodat de woningen op grotere afstand van de wegen bereikbaar zijn voor bluswatervoorzieningen. De definitieve uitvoering van de voorziening zal in nader overleg worden bepaald. Aandachtspunt is dat de ruimte tussen de woningen vrij moet zijn van materialen die brandoverslag bevorderen. b.

Aanleggen opstelplaatsen voor de brandweer (4x) Ter plaatse van de drie parkeerplaatsen en langs de hoofdroute ter hoogte van het voetbal bij de paardenweide worden opstelplaatsen voor brandweerauto’s ingericht. c. Aanleg centraal ondergronds afvalinzamelingspunt bij de entree (+) d. Reserveringsruimte voor parkeren ter plaatse van de paardenweide (0) Deze optie kan op termijn in beeld komen, indien uit de praktijk blijkt dat het autobezit in de parken door herbestemming toeneemt en parkeeroverlast ontstaat.

Blad 14 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

figuur 3.4: Buurtschap De Giessenburg

Beoordeling Het scenario Buurtschap is een kansrijk toekomstperspectief. Immers bij een woonfunctie kunnen de bestaande bewoners op het park blijven wonen en nemen de verkoopwaarde en mogelijkheden van de woningen toe. Investeringen zijn noodzakelijk om te voldoen aan de eisen vanuit brandveiligheid en parkeren. Uit overleg met brandweer en verkeerskundige blijken deze ingrepen relatief beperkt van aard te kunnen zijn. De VvE zal deze kosten op zich nemen, aangezien ze onderdeel uitmaken van een toekomstperspectief voor henzelf op het park. Voor het toekomstperspectief is wijziging of afwijking van het vigerende beleid noodzakelijk. tabel 3.4: Beoordeling scenario Buurtschap De Giessenburg Beoordelingscriteria Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

Score

Toezicht en sociale controle

Veiligheid Openbare orde

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Economisch belang Waardebehoud woningen

Toelichting

Verruiming gebruiksmogelijkheden geeft huidige bewoners zekerheid en verhoogt de verkoopbaarheid; daarmee wordt het risico op leegstand sterk beperkt. Bestaande bewoners verenigd in de VvE mogen blijven en zullen gemotiveerd zijn de kwaliteit te bewaken. Positief effect door verhoging bezettingsgraad en duidelijkheid functie. Met het realiseren van extra opstelplaatsen en een ringleiding naar de moeilijk bereikbare woningen neemt de brandveiligheid toe, zodat voldaan wordt aan de veiligheidsvereisten voor wonen. Waterveiligheid vormt geen obstakel voor bestemmingswijziging; bij extra verharding mogelijk maatregelen nodig. Wijziging bestemming naar wonen geeft stimulans aan waarde van de woningen.

Blad 15 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid

Inrichting parkinfrastructuur Inrichting voorzieningen Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen

+ 0

Beeldkwaliteit woningen

Woningen met woonbestemming én recreatief gebruik lijkt ten koste te gaan van het totale aantal woningen dat binnen de regio mag worden gebouwd; kleinere woningen op vrije kavel lijkt een aanvullend marktsegment. Toename bestedingen door hogere bezettingsgraad en duidelijkheid over toekomst. Dat is geborgd, door VvE (en huidige leden daarvan) verantwoordelijk blijven en door waardeontwikkeling woningen meer financiële armslag hebben. Park behoudt zijn huidige structuur en karakter. Geen onoverkomelijke knelpunten verwacht qua wet- en regelgeving lijkt het mogelijk. Strijdigheid met provinciaal beleid kan blokkade opleveren. Parkinfrastructuur aangepast t.b.v. functionele eisen. Voorzieningen voldoen aan wensen huidige bewoners Woningen moeten voldoen aan Bouwbesluit bestaande bouw 2012; praktijk wijst uit dat dit meestal zo is of met beperkte ingrepen kan worden bereikt. Duidelijkheid over de toekomst kan bewoners bewegen te investeren in hun woningen.

3.3

De Bilderhof

3.3.1

Nulscenario De Bilderhof In het “nulscenario” vinden geen ingrepen plaats voor kwaliteitsverbetering of structuurversterking. Het kaartbeeld (zie figuur 3.5) toont een ruimtelijke analyse van de huidige situatie, waarin daarin de zones zijn aangegeven die kwetsbaar zijn: a. de lege percelen aan de zuidzijde van het entreegebied; b. afvalinzameling op prominente plek in het entreegebied; c. de stenige openbare ruimte van entreegebied. Beoordeling Het voordeel van het nulscenario is tegelijkertijd het nadeel. Het scenario vereist geen fysieke en/of planologische ingrepen. Echter de problemen in de huidige situatie - de slechte verkoopbaarheid, de onduidelijkheid over de toekomst en het uitblijven van investeringen in de parken - blijven eveneens ongemoeid. Kern van het probleem is dat een poging wordt gedaan om het strijdige gebruik op de lange termijn geleidelijk aan terug te dringen maar zich daarnaast geen wenkend perspectief aandient op realisatie van het recreatieve gebruik. De ingezette neerwaartse spiraal van slechte verkoopbaarheid, leegstand, oneigenlijk gebruik en verpaupering blijft intact en zal bij het verstrijken van de tijd alleen maar toenemen.

Blad 16 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

figuur 3.5: Nulscenario De Bilderhof tabel 3.5: Beoordeling nulscenario De Bilderhof Beoordelingscriteria Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

score

Toezicht en sociale controle

Toelichting Groot risico op leegstand, omdat het huidig gebruik wordt afgebouwd, maar niet gewerkt wordt aan een beter marktperspectief voor het beoogde gebruik. Problematisch, want de huidige bewoners in de VvE met sterke binding met het park zullen geleidelijk van het park verdwijnen, terwijl onduidelijk is wie hiervoor in de plaats zullen komen.

Veiligheid Openbare orde

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Risico op problemen door gebrek aan toekomstperspectief en verminderde sociale controle. Voldoet aan de criteria voor bereikbaarheid en voorzieningen voor de bestemming recreatie. Uit brandweeradvies blijkt dit ook voor wonen te gelden. Bestemming en inrichting blijft ongewijzigd, dus er zijn geen maatregelen of investeringen nodig.

Economisch belang Waardebehoud woningen

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Een versterking van de neerwaartse spiraal dreigt voor het park en daarmee waardevermindering voor de woningen. Geen direct (administratief) effect, op termijn ontstaat mogelijk een woningvraag door vertrekkende bewoners uit de parken. Geleidelijke daling bezettingsgraad en risico op oneigenlijk gebruik hebben op termijn negatief effect op bestedingen de lokale economie. Geen ingrepen nodig, maar risico op vermindering van het draagvlak voor adequaat beheer vanuit VvE door leegstand en oneigenlijk gebruik.

Blad 17 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid Inrichting parkinfrastructuur

++ 0

Inrichting voorzieningen

Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen Beeldkwaliteit woningen

3.3.2

Geen investeringen in de parken. Door onduidelijk toekomstperspectief, blijven investeringen in infrastructuur en groen uit. Geen planologische wijziging nodig. Infrastructuur blijft ongewijzigd; passend bij bestemming en huidig gebruik. Geen nieuwe of verbeterde voorzieningen nodig. Voorzieningen passend bij bestemming en wensen huidige bewoners; geen grote investeringen te verwachten.

Bouwtechnische kwaliteit voldoet voor logiesfunctie.

Geen fysieke ingrepen, door ontbrekend wenkend marktperspectief blijven investeringen uit en groot risico op verpaupering.

Tweedewoningenpark De Bilderhof De consument voor een tweede woning stelt hoge eisen aan de omgevingskwaliteit. In het scenario wordt ingezet op een verbeterslag van het entreegebied en het benutten van ‘lege’ plekken op het park. Het scenario omvat de volgende ingrepen: a.

Herstructurering entreegebied (parkeren, afvalinzameling) (++) Het entreegebied wordt geherstructureerd, dit gaat ten koste van de lege percelen aan de zuidrand. De afvalinzameling wordt verplaatst naar de zuidrand en ingepast met groen. Daardoor ontstaat er meer ruimte voor de aanleg van een parkeerplaatsen, het huidige aantal wordt uitgebreid van 60 naar circa 75 parkeerplaatsen (gemiddeld 1,75 pp / wo). Extra kavel aan de dijk (0) Bij het entreegebied wordt een extra kavel voor een recreatiewoning (incl. oprit) gemaakt met oriëntatie op en ontsluiting vanaf de dijk. De opbrengst is naar verwachting groter dan de benodigde investeringen. Versterken open middengebied (+) De centrale open zone in het park (deel boven Betuwelijn) is een belangrijke kwaliteit. Het gebied wordt ruimtelijk en functioneel versterkt door de openheid te waarborgen, zichtlijnen naar buiten te creëren en het realiseren van extra aanlegplekken (verhuur of grote boten die niet bij alle huisjes kunnen komen), speeltuin, ontmoetingsplek etc. Ontwikkelplekken benutten / kavels samenvoegen (0) De lege plekken met ontwikkelpotentie op het park, zoals een open plek aan de buitenrand en het eilandje, kunnen worden benut voor nieuwe recreatiewoningen. Het betreft bouwtitels die vrij komen door herinrichting van het entreegebied of door het samenvoegen van minder courante percelen.

De kavels aan de noordoostkant zijn de minst courante kavels vanwege de geringe omvang en de ingesloten richting. Hier kunnen kavels eruit gehaald worden om buurkavels te vergroten. Deze investeringen kunnen naar verwachting kostenneutraal of met netto opbrengst uitgevoerd worden.

Blad 18 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Figuur 3.6: Tweedewoningenpark De Bilderhof

Beoordeling Het scenario vraagt om fysieke investeringen in het park, die deels gecompenseerd moeten worden door opbrengsten uit betere verkoopbaarheid (hogere prijzen) of nieuwe kavels. Beleidsmatig gezien lijkt dit een aantrekkelijke optie, want indien deze opzet slaagt, is het resultaat over de hele linie positief. Maar hier wringt de schoen: Wie gaat de benodigde investeringen doen? En is daar een verdienmodel aan te koppelen? De enige partij die dit kan doen zijn de gezamenlijke bewoners als eigenaar van de kavels en infrastructuur. Deze optie is niet reëel, omdat dit scenario inhoudt dat de meerderheid van de leden het park zal moeten verlaten. Voor een externe ontwikkelaar staat het opkopen van alle gronden en (deel van) de woningen niet in verhouding tot de potentiële opbrengsten. De ontwikkelende partij zal de investeringen moeten doen, terwijl de opbrengsten (grond- en woningwaarde) primair bij de bestaande eigenaars terecht komen. Kortom, dit scenario is vanuit ontwikkeloogpunt niet haalbaar. In bijlage 4 staat een uitgebreide analyse over toeristisch-recreatieve ontwikkelpotenties van de beide recreatieparken door het onafhankelijke adviesbureau ZKA Advies.

Blad 19 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

tabel 3.6: Beoordeling scenario "Tweedewoningenpark De Bilderhof" Beoordelingscriteria Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

score

Toezicht en sociale controle

Toelichting Duidelijkheid wordt geboden, maar de verkoopbaarheid is onzeker; dit geeft risico’s op leegstand in het transformatieproces. Risico, want scenario vereist groot deel nieuwe bewoners met recreatief gebruik en is sterk afhankelijk van de bezettingsgraad van de parken.

Veiligheid Openbare orde

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Risico op ongewenst gebruik bij slechte verkoopbaarheid en dus lage bezettingsgraad van de parken. Bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen zijn door de brandweer getoetst op recreatiefunctie; deze functie wordt hersteld. Bestemming verandert niet, de beperkte herinrichting lijkt inpasbaar in normen waterschap; maatregelen nodig bij toename verharding.

Economisch belang Waardebehoud woningen

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid

Inrichting parkinfrastructuur

Inrichting voorzieningen

Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen Beeldkwaliteit woningen

3.3.3

Door de investeringen in de (groene) uitstraling van het park neemt de kwaliteit toe. Bij moeilijke verkoopbaarheid risico op leegstand en verpaupering. Voor het mogelijk maken van alle maatregelen in het scenario is een nieuw bestemmingsplan nodig; geen knelpunten verwacht op het gebied van wet- en regelgeving. Gerichte investeringen worden gedaan om de parkinfrastructuur en uitstraling daarvan beter aan te laten sluiten bij wensen consument. Gerichte investeringen worden gedaan in extra voorzieningen en de kwaliteit van de voorzieningen.

Bouwtechnische kwaliteit voldoet voor logiesfunctie.

Het effect op de beeldkwaliteit van de woningen is afhankelijk van het succes van het parkconcept. Bij stagnerende verkoop is er risico op verpaupering.

Buurtschap De Bilderhof Het uitgangspunt van het scenario buurtschap is om, analoog aan de wens van de bewoners, zo dicht mogelijk bij de huidige bebouwings- en kavelstructuur van het park te blijven. De fysieke ingrepen in dit scenario hebben betrekking op maatregelen, die nodig zijn vanwege wettelijke en beleidsmatige vereisten in het kader van een herbestemming tot wonen. Het scenario bestaat uit maatregelen om aan de richtlijnen te voldoen met behoud van de bestaande bebouwings- en kavelstructuur. Op het niveau van de woning zijn dat de vereisten die het Bouwbesluit bestaande bouw 2012 stelt. Voor een eventuele herbestemming van de woningen in een nieuw bestemmingsplan zullen alle woningen getoetst moeten worden aan het Bouwbesluit. Belangrijk aandachtspunt is dat de

Blad 20 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

woningen naar aard en omvang hun kleinschalige karakter behouden. De maximale oppervlakte en/of volume wordt in het bestemmingsplan begrensd. Op parkniveau gaat het om de inrichting van de infrastructuur, de brandveiligheidsvereisten en parkeerrichtlijnen: • Het scenario gaat er vanuit dat de parkinfrastructuur en gezamenlijke ruimtes in eigendom en beheer van de VvE blijven. Hierdoor is aanpassing naar de gemeentelijke normen en richtlijnen conform het Handboek Openbare Werken niet nodig. • De gemeente Giessenlanden hanteert, vanwege het relatief hoge autobezit in de gemeente, een richtlijn van 2,4 parkeerplaats per woning bij de inrichting van nieuwe woongebieden. Op De Bilderhof wordt deze norm niet gehaald; echter er is in de huidige situatie geen parkeerproblematiek. Het is voorstelbaar dat in de toekomst meer parkeerplaatsen nodig zijn (twee auto’s per huisje of meer huisjes die permanent bewoond worden). Het is de verantwoordelijkheid van de VvE hiervoor voldoende parkeerruimte op het park beschikbaar te hebben, zodat geen parkeeroverlast op de Neerpolderseweg ontstaat. Hiertoe zal een ruimtereservering voor extra parkeerplaatsen aangewezen worden en afspraken vastgelegd worden in welke situatie daar gebruik van gemaakt moet worden.

De braakliggende kavels aansluitend aan het parkeerterrein lijken de meest voor de hand liggende locatie om aan te wijzen als ruimtereservering voor extra parkeerplaatsen. • De Handleiding Bluswatervoorzieningen van de NVBR bevat richtlijnen omtrent bluswatervoorzieningen en de toegankelijkheid voor hulpdiensten. Door de unieke opzet van het park is de aanbevolen afstand van opstelplaats brandweerauto tot de woningen te groot. Het is onmogelijk wegen aan te leggen die voldoen aan de brandweerrichtlijnen zonder het unieke karakter van het park De Bilderhof aan te tasten. Uit het advies van de Veiligheidsregio d.d. 8 juli 2016 (zie bijlage 2) blijkt dat de huidige situatie met een ringleiding ook bij een herbestemming een adequaat veiligheidsniveau garandeert. De brandweer adviseert aandacht te besteden aan de inrichting van het park. De ruimte tussen de verschillende huizen moet vrij zijn van materialen die brandoverslag bevorderen. Het scenario bestaat hiermee uit de volgende ingrepen: •

•

Herstructurering entreegebied (parkeren, afvalinzameling) (++) Het entreegebied wordt geherstructureerd vergelijkbaar met de wijze waarop dit in het recreatiescenario is weergegeven. Door herstructurering van het parken en aandacht voor groen en beeldkwaliteit wordt de aanblik van het park vanaf de Neerpolderseweg sterk verbeterd. Hierbij zal aandacht zijn voor de zichtlijnen naar riviertje de Giessen. Bewaken (brand)veiligheidsniveau (0) Structurele voorlichting over het voorkomen van brandoverslag d.m.v. afstanden tussen aanbouwtjes, geen grote coniferen tussen gebouwen, etc.

Blad 21 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

figuur 3.7: Buurtschap De Bilderhof

Beoordeling Het scenario Buurtschap is een kansrijk toekomstperspectief. Immers bij een woonfunctie kunnen de bestaande bewoners op het park blijven wonen en nemen de verkoopwaarde en mogelijkheden van de woningen toe. Investeringen zijn noodzakelijk om te voldoen aan de eisen vanuit toegankelijkheid, brandveiligheid en parkeren. Uit overleg met brandweer en verkeerskundig blijken deze ingrepen relatief beperkt van aard te kunnen zijn. De VvE zal deze kosten op zich nemen, aangezien ze onderdeel uitmaken van een toekomstperspectief voor henzelf op het park. Voor het toekomstperspectief is wijziging of afwijking van het vigerende beleid noodzakelijk. tabel 3.7: Beoordeling scenario Buurtschap De Bilderhof Beoordelingscriteria

Score

Toelichting

Leefbaarheid Voorkomen leegstand en oneigenlijk gebruik

Toezicht en sociale controle

Blad 22 van 29

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof projectnummer 0407026.00 3 november 2016 revisie 00 Gemeente Giessenlanden

Veiligheid Openbare orde

Brandveiligheid

Waterveiligheid

Positief door verhoging bezettingsgraad en duidelijkheid functie. Brandweer geeft aan dat huidige veiligheidsniveau ook volstaat bij herbestemming tot wonen. Waterveiligheid vormt geen obstakel voor bestemmingswijziging; bij extra verharding mogelijk maatregelen nodig.

Economisch belang Waardebehoud woningen

Relatie met woonvisie

Effecten lokale economie

Kosten beheer & onderhoud

Ruimtelijk belang Landschappelijke kwaliteit

Planologische haalbaarheid

Inrichting parkinfrastructuur Inrichting voorzieningen Bouwtechnisch belang Bouwtechnische kwaliteit woningen

+ 0

Beeldkwaliteit woningen

3.4

Wijziging bestemming naar wonen geeft stimulans aan waarde van de woningen. Woningen met woonbestemming én recreatief gebruik lijkt ten koste te gaan van het totale aantal woningen dat binnen de regio mag worden gebouwd; kleinere woningen op vrije kavel lijkt een aanvullend marktsegment. Toename bestedingen door hogere bezettingsgraad en duidelijkheid over toekomst Dat is geborgd, door VvE (en huidige leden daarvan) verantwoordelijk blijven en door waardeontwikkeling woningen meer financiële armslag hebben Investeringen in groen en parkeren verbeteren uitstraling van het park Geen onoverkomelijke knelpunten verwacht qua wet- en regelgeving lijkt het mogelijk. Strijdigheid met provinciaal beleid kan blokkade opleveren. Geen herinrichting noodzakelijk. Kwaliteitsslag entreegebied. Voorzieningen voldoen aan wensen huidige bewoners Woningen moeten voldoen aan Bouwbesluit bestaande bouw 2012; praktijk wijst uit dat dit meestal zo is of met beperkte ingrepen kan worden bereikt. Duidelijkheid over de toekomst kan bewoners bewegen te investeren in hun woningen.

Conclusies scenariostudie In tabel 3.8 zijn de beoordelingen van de scenario’s op de door de gemeente formuleerde deelbelangen samengevoegd. Dit leidt per deelbelang tot de volgende conclusies: •

•

Vanuit het deelbelang leefbaarheid heeft het scenario Buurtschap een duidelijke voorkeur, omdat het een aantrekkelijk toekomstperspectief biedt voor de huidige eigenaren, die nauw bij het park zijn betrokken. Het nulscenario en het scenario tweedewoningenpark geven risico’s op leegstand en oneigenlijk gebruik met alle negatieve effecten voor de leefbaarheid van dien. In het verlengde hiervan scoort het scenario Buurtschap ook vanuit het aspect openbare orde het beste vanwege het toekomstperspectief voor de huidige, betrokken bewoners. Vanuit het deelbelang veiligheid voldoen alle scenario’s op de aspecten brand- en waterveiligheid. Hiertoe zijn voor het scenario buurtschap op De Giessenburg beperkte ingrepen nodig die zorgen voor betere brandveiligheid. Vanuit het economisch belang is het scenario Buurtschap het aantrekkelijkst, omdat het zorgt voor een goede bezetting, waardebehoud van de woningen en behoud van huidige beheerstructuur. Bij de andere toekomstscenario’s is het toekomstbeeld onduidelijker en met risico’s omgeven. Ruimtelijk-planologisch bezien sluit het scenario tweedewoningenpark het beste aan bij de beleidsambities vanuit de overheid. In het nulscenario dreigt voortzetting van de

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Molenlanden&id=4254decc-d28a-4696-9104-43aedfa3ff59