Document · PDF

3. Toelichting VGBP Oud-Alblas, Noordzijde 25

Commissievergadering Wonen, Werken & Verkeer 5 april 2022, gemeente MolenlandenBij agendapunt: Bestemmingsplan Noordzijde 25, Oud-Alblas14.389 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Toelichting Bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’

Gemeente Molenlanden Toelichting Bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’

Identificatie

Planstatus

Identificatiecode: NL.IMRO.1978.BPnoordzijde25ABS-VG01

Datum: 16-12-2021

Status: Vaststelling

Inhoud 1.

Inleiding............................................................................................................ 5 1.1

Inleiding ..................................................................................................... 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 9

1.4

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 9

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid.............................. 9

1.6

Communicatie .......................................................................................... 10

1.7

Realisatie .................................................................................................. 10

1.8

Leeswijzer................................................................................................. 10

Planbeschrijving .............................................................................................. 11 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 11

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 13

Juridische planbeschrijving .............................................................................. 19 3.1

Inleiding ................................................................................................... 19

3.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 19

3.3

Bestemmingen .......................................................................................... 19

3.4

Aanduidingen ........................................................................................... 20

Verantwoording beleidskader .......................................................................... 21 4.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 21

4.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 23

4.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 30

4.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 32

4.5

Conclusie .................................................................................................. 35

Verantwoording sectorale aspecten ................................................................. 36 5.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 36

5.2

Watertoets ................................................................................................ 38

5.3

Geluid ....................................................................................................... 44

5.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 46

5.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 48

5.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 50

5.7

Kabels en leidingen................................................................................... 52

5.8

Ecologie .................................................................................................... 53

5.9

Bodem ...................................................................................................... 56

5.10

Archeologie ........................................................................................... 57

5.11

Duurzaamheid ....................................................................................... 61 3

Bijlage Omschrijving 1 Landschappelijk inpassingsplan 2 Digitale watertoets 3

Auteur Lagendijk Tuin- en Landschapsarchitecten Waterschap Rivierenland Voortman Ingenieurs

Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai Ecologisch onderzoek Stikstofdepositieonderzoek Verkennend bodemonderzoek Archeologisch onderzoek Nota Inspraak

Nota Zienswijzen

4a 4b 5 6

Kingfisher Natuurprojecten Van den Heuvel Milieuadvies Geonius Milieu B.V.

Referentie LTL21217-01 20190718-921023 R-JVO/1472 20190026 18135

ADC Arheoprojecten

MA190503.R 01.V1.0 4967

Gemeente Molenlanden

Datum 16-122021 18-072019 24-092019 22-072019 18-022020 13-092019 08-042020 24-092020 12-2021

Inleiding

1.1 Inleiding 1.1.1 Aanleiding Op het perceel Noordzijde 25 te Oud-Alblas is een bedrijfsbestemming gelegen en zijn een bedrijfswoning, bijgebouw en een bedrijfspand aanwezig. De bebouwing bevindt zich in een slechte bouwkundige staat en is verouderd. De bedrijfswoning is recent herbouwd en toekomstbestendig gemaakt. Op het perceel is jarenlang een aannemersbedrijf gevestigd geweest, welke de volwaardige bedrijfsactiviteiten heeft beëindigd. Het plan is alle bebouwing, met uitzondering van de recent herbouwde bedrijfswoning, te saneren en de buitenopslag op het perceel op te ruimen. Omdat de bedrijfsactiviteiten reeds zijn beëindigd is de initiatiefnemer tevens voornemens om de huidige bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming conform het huidige en gewenste gebruik. Ter compensatie voor het saneren van alle gebouwen en het wijzigen van de bedrijfsbestemming is het voornemen twee burgerwoningen met bijgebouwen te realiseren. De bedrijfswoning is inmiddels herbouwd conform de regels van het moederbestemmingsplan, waardoor deze niet herbouwd hoeft te worden maar enkel juridisch-planologisch wordt gewijzigd naar burgerwoning. Het perceel Noordzijde 25 te Oud-Alblas valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ en haar herzieningen. Het perceel heeft de bestemming ‘bedrijf’.

Op deze enkelbestemming is het niet toegestaan twee burgerwoningen te realiseren. Het plan is hiermee strijdig met het vigerende bestemmingsplan en dient hierdoor gewijzigd te worden. Op 5 december 2018 is een principeverzoek voor het onderhavige plan ingediend bij de voormalige gemeente Molenwaard. Op 19 juni 2019 heeft de gemeente Molenlanden in een schriftelijke reactie aangegeven in principe medewerking te verlenen middels een bestemmingsplanprocedure. 1.1.2 Plangebied Het plangebied betreft het perceel Noordzijde 25 te Oud-Alblas. Het plangebied wordt aan het noorden begrensd door de openbare weg de Noordzijde en in het zuiden door de rivier De Alblas. Ten oosten en ten westen zijn twee woonpercelen gelegen. Het plangebied is kadastraal opgedeeld in drie percelen; ABS02 – D – 552, 553 & 554.

Figuur 1: Uitsnede luchtfoto plangebied

1.1.3 Belang De gemeente Molenlanden geeft toestemming aan ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied wanneer sprake is van een aangetoonde verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de individuele, bedrijfs- en maatschappelijke belangen en overige belangen in de directe omgeving niet nadelig worden beïnvloed. Het onderhavige plan past binnen de beleidsuitgangspunten van de gemeente Molenlanden. Het plan heeft een verbetering van het woon- en leefklimaat tot gevolg. Volwaardige bedrijven binnen een (woon)lint zijn niet passend. Middels het plan wordt een volwaardige bedrijfsbestemming uit het cultuurhistorische lint verwijderd, waarmee nieuwvestiging van een volwaardig bedrijf in de toekomst op deze locatie wordt uitgesloten. Middels het plan worden twee vrijstaande burgerwoningen met een landelijke uitstraling gerealiseerd welke qua situering en opzet aansluiten bij de overige woningen in het cultuurhistorisch lint langs de Noordzijde. In combinatie met de sanering van verouderde en vervallen bedrijfsbebouwing voorziet het plan in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Middels een landschappelijk inpassingsplan van een landschapsarchitect wordt er in een optimale kwaliteitsverbetering voorzien door het plangebied op een verantwoorde manier in te richten.

Tevens wordt met de sloop van de verouderde bebouwing en het opruimen van het perceel verdere verpaupering, verrommeling en daarmee aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. Verder is het onderhavige plan met de realisatie van twee woningen in overeenstemming met het woonbeleid van de gemeente. Het plan is gelegen binnen de bebouwde ruimte en in het cultuurhistorische lint, waarmee het plangebied een kansrijke locatie is voor woningbouw. Omliggende bedrijven worden tenslotte niet (verder) in hun bedrijfsvoering beperkt. Het plan is hiermee een passende ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

1.2 Kader Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Het perceel Noordzijde 25 Oud-Alblas valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, vastgesteld op 25 januari 2010 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Graafstroom. Het perceel heeft hierin de bestemmingen: • Bedrijf; • Water. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie; • Waterstaat – Waterbergingsgebied; • Waterstaat – Waterkering. De aanduidingen: • Gebiedsaanduiding: wro-zone – aanlegvergunning overgangsgebied; • Gebiedsaanduiding: wro-zone – wijzigingsgebied dorpslint; • Bouwvlak; • Functieaanduiding: specifieke vorm van bedrijf – aannemersbedrijf.

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom’

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’ Op 15 september 2015 is de 3e herziening van bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de derde herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat de toevoeging van de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2 en 4’ en de wijziging van de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’.

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom 3 e herziening’

Bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ Op 20 februari 2018 is een volgende herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, het bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de herziening zijn tevens regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is gewijzigd en de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’ is toegevoegd.

Figuur 4: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’

1.3 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels het onderhavige bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om twee burgerwoningen te realiseren.

1.4 Maatschappelijk draagvlak Participatie In de voorgaande principeverzoekfase zijn de directe buren reeds persoonlijk geïnformeerd over het onderhavige plan. Vooroverleg ex. Art. 3.1.1 Bro Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. Gelijktijdig met de inspraakprocedure is het voorontwerpbestemmingsplan opgestuurd naar de overlegpartners. De provincie Zuid-Holland heeft geen reactie op het plan gegeven. Enkele kleine opmerkingen van het Waterschap Rivierenland zijn doorgevoerd in het bestemmingsplan. Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben gedurende zes weken ter inzage gelegen, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om inspraakreacties kenbaar te maken. Desgevraagd was het ook mogelijk een mondelinge inspraakreactie kenbaar te maken. Er is één inspraakreactie ingediend. In de Nota Inspraak in de bijlage is de inspraakreactie van beantwoording voorzien. Deze inspraakreactie heeft niet geleidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken zijn gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder in de gelegenheid is gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Desgevraagd was het ook mogelijk een mondelinge zienswijze kenbaar te maken.

Er zijn twee zienswijzen ingediend. In de Nota Zienswijzen in de bijlage zijn de zienswijzen van beantwoording voorzien. Deze zienswijzen hebben geleidt tot aanpassingen/aanvullingen van de paragrafen 2.2, 4.2, 4.4 & 5.7 van onderhavige toelichting van het bestemmingsplan.

1.5 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is. 9

1.6 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via internet, De Staatscourant en het Kontakt).

1.7 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plan kan dan worden aangevraagd.

1.8 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; • Hoofdstuk 3: Juridische planbeschrijving; • Hoofdstuk 4: Verantwoording beleidskader; • Hoofdstuk 5: Verantwoording sectorale aspecten.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur De kern Oud-Alblas is vanaf 1 januari 2019 één van de kernen van de gemeente Molenlanden in de provincie Zuid-Holland. Het dorp Oud-Alblas is omstreeks 1100 ontstaan als lintdorp langs de rivier de Alblas. Vanuit de lintbebouwing is er rondom de kerk een buurtschap ontstaan. Het silhouet van Oud-Alblas, wordt beheerst door de uit 1400 daterende forse bakstenen kerktoren, waarvan het bovenste deel is versierd met nissen. In Oud-Alblas heeft in het verleden een veemarkt gekend welke uitermate belangrijk was voor de streek de Alblasserwaard. De veemarkt werd gehouden op het kerkplein ten noorden van de kerk. De veemarkt kon echter niet concurreren tegen de steden Rotterdam en Gorinchem, waardoor de veemarkt ophield te bestaan. Voorafgaand aan de Tweede Wereldoorlog kende Oud-Alblas een bloeiende middenstand. Na de tweede wereldoorlog heeft het lintbebouwingsdorp, zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. In de lintdorpen in de Alblasserwaard, waaronder Oud-Alblas, leefden de inwoners met name van de akkerbouw en griendcultuur. Langs de veenstromen werden boerderijen gerealiseerd. Door de ontwatering van het gebied was sprake van bodemdaling.

Op het moment dat de zeespiegel begon te stijgen zorgde dit voor wateroverlast. In 1277 werd de Alblasserwaard bedijkt, waarna het land verder daalde. Windmolens werden gebouwd om het water omhoog te pompen, omdat natuurlijke afwatering naar de riviertjes en de Lek niet meer mogelijk was. De bevolking teelde voornamelijk wilgenhout, vlas en hennep. Tussen de vijftiende en eerste helft van de negentiende eeuw hadden de dorpen regelmatig te kampen met zware overstromingen. Midden van de negentiende verdween de vraag naar hennep als gevolg van de opkomst van de stroomvaart. De bewoners van de dorpen stapten over op veeteelt en hooibouw. De dorpen hebben vandaag de nog aan agrarisch en landelijk karakter. De lintbebouwing in de directe omgeving van het plangebied, langs de Noordzijde, kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) klassieke boerderijen, later gebouwde vrijstaande woningen en (kleinere) voormalige arbeiders/knechtenhuisjes. De bebouwing is hoofdzakelijk tussen de rivier de Alblas en de Noordzijde gelegen (zuidzijde van de weg). De hoofdgebouwen zijn overwegend opgebouwd uit bakstenen gevels met een gebakken pan of riet als dakbedekking. De hoofdgebouwen hebben overwegend een rechthoekige opzet. Overwegend zijn er zadeldaken toegepast of een afgeleide hiervan (bijv. wolfseind.).

De hoofdgebouwen ten zuiden van de Noordzijde zijn zowel haaks als parallel op de weg gepositioneerd. Indien aanbouwen of bijgebouwen aanwezig zijn, hebben deze vaak een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw. De aanbouwen of bijgebouwen zijn overwegend opgetrokken uit baksteen of potdekselwerk en hebben doorgaans een donkerdere kleur dan de hoofdgebouwen. De bijgebouwen hebben een rechthoekige opbouw en zijn tevens zowel haaks als parallel aan de weg gepositioneerd. De bijgebouwen worden overwegend gekenmerkt door een heldere 11

of eenduidige kapvorm. Kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van de omgeving van het plangebied is dat de bebouwing op ruime afstand van de Noordzijde is gerealiseerd (op de Alblas georiënteerd). 2.1.2 Huidige status/gebruik Het perceel Noordzijde 25 te Oud-Alblas met de bedrijfswoning, een bijgebouw en het bedrijfspand is jarenlang in gebruik geweest als aannemersbedrijf. De bedrijfsactiviteiten zijn reeds beëindigd waardoor het perceel thans een woonfunctie heeft. De bijgebouwen staan grotendeels leeg en zijn verouderd. Op het perceel vond veel buitenopslag plaats waardoor het perceel verrommeld aandeed. De bedrijfswoning is inmiddels herbouwd en vernieuwd. Bijgebouw

Voormalige bedrijfswoning

Bedrijfspand

Figuur 5: Huidige situatie plangebied (1)

Figuur 6: Huidige situatie plangebied (2)

Figuur 7: Huidige situatie plangebied (3)

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het plan is de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Daarbij zal tevens de bedrijfsbebouwing worden gesaneerd. Ter compensatie worden twee vrijstaande burgerwoningen met bijbehorende bijgebouwen gerealiseerd. De bedrijfswoning is inmiddels herbouwd en zal juridisch-planologisch worden gewijzigd in een van de burgerwoningen. De woningen worden op een passende wijze en met een landelijke uitstraling gerealiseerd en het perceel wordt op een verantwoorde wijze landschappelijk ingepast middels onder andere het aanbrengen van streekeigen beplanting en het parkeren aan het zicht vanaf de Noordzijde te onttrekken (zie paragraaf 2.2.3). Het perceel Noordzijde 25 wordt middels het onderhavige plan in een representatieve staat teruggebracht. Voor wat betreft de regels van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij het vigerend bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’.

Figuur 8: Nieuwe situatie

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel Noordzijde 25 te Oud-Alblas wordt thans ontsloten middels een enkele in- en uitrit aan de Noordzijde welke zich over bijna de gehele breedte van het perceel uitstrekt (zie figuur 7). In de nieuwe situatie krijgt elke woning een eigen inen uitrit op de Noordzijde. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad – in zijn geheel - in de categorie ‘niet stedelijk’. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘Buitengebied’. In de nieuwe situatie is er sprake van twee vrijstaande woningen, daarmee een parkeerbehoefte van twee keer 2,4 parkeerplaatsen. Deze benodigde parkeerbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgelost. Op elke woonkavel is ruim voldoende ruimte voor het manoeuvreren en parkeren van 3 auto’s. Hiermee kan worden voldaan aan de gestelde parkeernorm.

Ontsluiting

Ruimte voor parkeren van 3 auto’s (tevens inpandig) Figuur 9: Voldoende ruimte voor parkeren in de nieuwe situatie

2.2.3 Landschappelijk inrichting/Molenwaards Kookboek Om in een optimale kwaliteitsverbetering te voorzien is de initiatiefnemer voornemens het perceel en de woningen op een verantwoorde wijze landschappelijk in te passen. Bij uitwerking van de landschappelijke inpassing is rekening gehouden met het ruimtelijk kwaliteitskader van de gemeente, het ‘Molenwaards Kookboek’. De stappen van het Molenwaards Kookboek hebben geleid tot een aantal ontwerpuitgangspunten en zijn hieronder uiteengezet. Geschiedenis In 1900 is de Noordzijde enkel aan de zuidzijde bebouwd, tussen de weg en het water. Aan de andere kant van het water is hetzelfde patroon zichtbaar. Ten opzichte van 1900 is vijftig jaar later het patroon nog hetzelfde, maar is er meer bebouwing gerealiseerd tussen de Noordzijde en het water. Ook zijn ten noorden van het weg enkele gebouwen gerealiseerd. Het open landelijke karakter blijft. Ten opzichte van 1950 is in 2000 de bebouwing toegenomen en zijn kavels samengevoegd en verbreed. Ten noorden van het plangebied heeft zich aan de andere kant van de weg een agrarische bedrijf gevestigd. Hierdoor is er in het open polderlandschap gebouwd, maar blijven er wel brede doorzichten aanwezig. Ten opzichte van 2000 is te zien dat 17 jaar later de bebouwing nog verder is toegenomen en het agrarische bedrijf ten noorden van het plangebied is uitgebreid.

Ook ten zuiden van het water is de bebouwingsdichtheid in de loop der tijd toegenomen.

1900

1950

2000

2017

Figuur 10: Geschiedenis in beeld

Kenmerken omgeving Het plangebied is gelegen in het cultuurhistorische lint langs de Noordzijde en de rivier De Alblas. Het lint heeft zich door de tijd ontwikkeld tot een lint met afwisselend (agrarische) bedrijven, boerderijen en kleinere arbeiderswoningen. Ten noorden van het plangebied zijn grote (agrarische) bedrijven gelegen met daarachter het open polderlandschap. Ten zuiden is de rivier De Alblas gelegen en ten oosten en westen van het plangebied is bebouwing ten behoeve van wonen gelegen. Richting het noorden zijn brede landschappelijke doorzichten naar het polderlandschap aanwezig. Voor verdere uitwerking van de stedenbouwkundige structuur zie paragraaf 2.1.1.

Figuur 11: Kenmerken lint (rood: nokrichting hoofdgebouw; geel: nokrichting bijgebouw; groen: doorzichten)

Kenmerken plangebied Het plangebied Noordzijde 25 te Oud-Alblas wordt aan het noorden begrensd door de openbare weg de Noordzijde en in het zuiden door de rivier De Alblas. Ten oosten en ten westen zijn twee woonpercelen gelegen. Op het perceel zijn een bedrijfswoning, een bijgebouw en een bedrijfspand gelegen. Ten noorden het plangebied is achter de bebouwing het polderlandschap aanwezig. Ontwerpuitgangspunten • Aansluiten op het dorpse en landelijke karakter in het cultuurhistorische lint; • Aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur van naastgelegen percelen; • Behouden/versterken streekeigen beplanting; • Behouden/versterken huidige wateren; • Behouden/versterken landschappelijk doorzicht naar het open slagenlandschap; • Nieuwbouw heeft een rechthoekige opzet en is haaks op de weg gepositioneerd; • Parkeren op eigen terrein; • Aansluiten qua kleur, materiaal, vorm en detaillering in het lint. Landschappelijke inpassing Door uitvoering te geven aan het landschappelijke inpassingsplan wordt het perceel op een verantwoorde manier landschappelijk ingepast. In de huidige situatie is geen tot weinig groen aanwezig op het perceel, middels het onderhavige plan wordt het groen versterkt middels streekeigen beplanting. De bestaande wateren blijven gehandhaafd.

Het onderhavige plan sluit aan op de stedenbouwkundige structuur van de naastgelegen percelen, waarbij de woningen aan het water wordt gerealiseerd en het bijgebouw tussen de woning en de weg. De woningen worden in dezelfde lijn als de naastgelegen woningen gepositioneerd. Hiermee sluit het onderhavig plan aan bij het karakter van de directe omgeving. De bijgebouwen krijgen een ondergeschikte 17

en schuurachtige uitstraling ten opzichte van de hoofdgebouwen (bijvoorbeeld: zwart potdeksel gelijk het westelijke buurperceel). Op het voorerf tussen de weg en de bijgebouwen zal waar mogelijk streekeigen haag- en beplanting worden aangelegd, zodat de bijgebouwen aan het zicht kunnen worden onttrokken vanaf de weg. Tussen beide percelen in het plangebied en het perceel met het ten oosten gelegen buurperceel worden voornemens ook enkele bomen en struiken gerealiseerd. De perceelscheiding op het plangebied zal ongeveer op het midden van het perceel worden geplaatst en bestaan uit een streekeigen haag. Beide woningen krijgen een eigen ontsluiting en voldoende ruimte voor parkeren en manoeuvreren van auto’s op eigen erf. Door het aanbrengen van groen op het voorerf kunnen naast de bijgebouwen ook de auto’s op het erf aan het zicht worden onttrokken. Zeker ook omdat de auto’s achter de bijgebouwen kunnen worden geparkeerd. Het onderhavige plan voorziet hiermee in een optimale ruimtelijke kwaliteitsverbetering, waardoor het plan passend is voor de gemeente Molenlanden.

Figuur 12: Landschappelijk inpassingsplan

Juridische planbeschrijving

3.1 Inleiding Het bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’ bestaat uit drie delen de verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en regels. In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven. De systematiek van het bestemmingsplan sluit aan bij de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het voorliggende bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’ is conform de landelijke ROstandaarden (2012) opgesteld. Het plan voldoet daarmee aan de digitale verplichting.

3.2 Systematiek van de regels Voor wat betreft de regels van het onderhavige bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’ is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’, vastgesteld op 20 februari 2018. De regels van het bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, Noordzijde 25’ bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

3.3 Bestemmingen Wonen De bestemming ‘bedrijf’ op het plangebied wordt gewijzigd naar ‘wonen’ met een bouwvlak en een maatvoering maximum aantal wooneenheden van 2. Water Ten behoeve van de rivier De Alblas wordt de bestemming ‘water’ overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Waterstaat – Waterkering Ter bescherming van de waterkering wordt ter plaatse van de kernzone van de waterkering de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ opgenomen. Waterstaat – Waterbergingsgebied Ter bescherming van de waterberging krijgt het perceel de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterbergingsgebied’.

Waarde – Archeologie 2 & 4 De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waarde – Archeologie 4’ zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in de bodem.

3.4 Aanduidingen • • • •

Bouwvlak; Gebiedsaanduiding: vrijwaringszone – dijk; Maatvoering: maximum aantal wooneenheden: 2; Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding - 1.

Verantwoording beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuwe strategisch beleid. De grote en complexe opgave zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio’s; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal zowel de boven- als de ondergrond. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmings- plannen aan moeten voldoen. Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. van de Bro op een aantal punten gewijzigd. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’.

Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Inmiddels biedt jurisprudentie een beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt. In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3929). De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRvS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013:2471).

Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL: RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van twee woningen, na sanering van het bedrijfsperceel met één bedrijfswoning. Per saldo wordt daarmee één wooneenheid toegevoegd. Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing van het plan aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kader stellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie ZuidHolland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen BSD gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op BSD of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) opgenomen. Het plangebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD), maar binnen de bebouwde ruimte en het bebouwingslint. Binnen het gebied ‘bebouwde ruimte’ (systeem van kernen en linten) streeft de provincie Zuid-Holland naar het 23

beter benutten van deze ruimte voor een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied door het stimuleren en faciliteren van verdichting, herstructurering en transformatie. Middels het onderhavige plan wordt de bedrijfsbebouwing verwijderd en het perceel opgeruimd. Ter vervanging worden twee woningen gerealiseerd, hetgeen conform de verstedelijkingsopgave en het provinciaal beleid. Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Het onderhavige plan zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Volwaardige bedrijven in cultuurhistorische lintbebouwing zijn niet wenselijk. Middels het plan wordt de bedrijfsbestemming en -bebouwing op het perceel verwijderd. Nieuwvestiging van een volwaardig bedrijf in het lint langs de Noordzijde wordt daarmee op deze locatie uitgesloten, hetgeen een verbetering van het woon- en leefklimaat tot gevolg heeft. Tevens wordt bedrijfsbebouwing welke stedenbouwkundig niet passend is in het lint verwijderd en worden twee stedenbouwkundige passende woningen gerealiseerd. Hiermee wordt gelijktijdig verdere veroudering, verpaupering, eventuele leegstand en daarmee aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. Om te voorzien in een optimale kwaliteitsverbetering is door een landschapsarchitect een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (paragraaf 2.2.3). Middels het inpassingsplan wordt het perceel op een verantwoorde wijze gerealiseerd. Kwaliteitskaart De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De provincie heeft de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen vastgelegd op de kwaliteitskaart. Laag van de ondergrond Het onderhavige plangebied is gelegen in het gebied ‘rivierklei en veen’.

De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/ drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Voor ontwikkelingen in het gebied ‘rivierklei en veen’ heeft de provincie de volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. 24

Plangebied

Figuur 13: Uitsnede laag van ondergrond

Het plan voorziet niet in ontwikkelingen die niet voldoen aan deze richtpunten. Laag van cultuur- en natuurlandschappen Het plangebied is gelegen in het ‘veenweidelandschap’ en in het ‘lint’. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen.

Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar.

Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Plangebied

Figuur 14: Uitsnede laag van cultuur- en natuurlandschappen

Het plan draagt bij aan het behoud van de cultuurhistorische karakteristieken van het lint. Het plan is in overeenstemming met de richtpunten uit de laag van cultuuren natuurlandschappen. Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied van stedelijke occupatie. Laag van beleving Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied van beleving. Conclusie Kwaliteitskaart Het onderhavige plan sluit aan bij de kwaliteitskaart en de richtpunten. Voor de landschappelijke inpassing van het plangebied is door een landschapsarchitect een

landschappelijk inpassingsplan opgesteld welke deze richtpunten volgt (paragraaf 2.2.3). 4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9).

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: • Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en • Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Het onderhavige plan kan geschaard worden binnen de categorie ‘inpassen’. Het onderhavige plan is qua schaal en aard passend in dit gebied, zorgt voor een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en sluit aan op de richtpunten van de kwaliteitskaart. Er wordt niet voorzien in wijzigingen op structuurniveau en het plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Middels het onderhavige plan wordt een bedrijfsbestemming en -bebouwing uit het cultuurhistorische lint onttrokken en wordt nieuwvestiging van een bedrijf op het perceel in de toekomst uitgesloten. De te realiseren woningen wordt op een verantwoorde wijze landschappelijk ingepast,

waardoor wordt voorzien in een verbetering van de stedenbouwkundige structuur aangezien woningen passender zijn binnen het lint dan een bedrijfspand. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a) De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b) Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van twee woningen, na sanering van het bedrijfsperceel met één bedrijfswoning. Per saldo wordt daarmee één wooneenheid toegevoegd. Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing van het plan aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk (zie paragraaf 4.1.3).

4.2.3 Gebiedsprofiel Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Als uitwerking van de kwaliteitskaart zijn in het buitengebied van Zuid-Holland voor 17 gebieden een gebiedsprofiel opgesteld. Voor de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden is tevens een gebiedsprofiel opgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van de karakteristieken, de ontwikkelingen, de kwaliteiten en de ambities in het gebied. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om kwaliteit van de plannen en ontwikkelingen te stimuleren. De acht belangrijkste ambities waar het gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden op richt zijn: 1. Het veiligstellen van de oostwest oriëntatie van de open ruimte in de Alblasserwaard; 2. Het veiligstellen en waar mogelijk versterken van het lommerrijke karakter van de Alblasserwaard als contrast met Vijfheerenlanden; 3. Het behoud van de kamerstructuur, door het herkenbaar houden van de middeleeuwse polderkaden en de linten; 4. Het herkenbaar houden en versterken van de differentiatie tussen en binnen de linten; 5. Het herkenbaar houden en versterken van het hoofdwatersysteem; 6. Het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardige dorpsranden bij het bouwen aan de dorpskernen; 7. Het bij de stedenband middels aantrekkelijke routes naar het landelijk gebied kwalitatief versterken van de stad-landrelaties; 8.

Het behouden en versterken van het contact met de rivier in de stedenband, met name bij herstructureringen en dijkverbeteringen. Het onderhavige plan sluit aan bij bovenstaande ambities uit het gebiedsprofiel.

Plangebied

Figuur 15: Gebiedsprofiel Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. In het kader van de regionale centrale visie, de vorming van een vitale regio, is het authentieke karakter van de regio waar bewoners zich thuis voelen een streven. Bedrijven zijn in de cultuurhistorische lintbebouwing niet wenselijk.

Middels het plan wordt de bedrijfsbestemming op het perceel verwijderd, waarmee een volwaardig bedrijf op het perceel en daarmee in de lintbebouwing langs de Noordzijde uitgesloten wordt. Met de uitsluiting van een bedrijf wordt daarnaast het woon- en leefklimaat verbeterd ter plaatse. Ter compensatie wordt één extra wooneenheid toegevoegd. Middels het plan kan met het aanbod worden ingespeeld op de concrete woningbehoefte in Oud-Alblas en regio. Hiermee draagt het bij aan het behoud van de leefbaarheid in het dorp. De te realiseren woningen worden op een passende wijze gerealiseerd en het perceel op een verantwoorde manier landschappelijk ingepast, waardoor wordt voorzien in een optimale ruimtelijke kwaliteitsverbetering en het overwegend open, rustige en authentieke karakter van het landschap wordt versterkt. 4.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen.

Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen.

De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar. Oud-Alblas is aangeduid als woondorp. Deze dorpen hebben verspreide huizen en kleine kernen met weinig of geen voorzieningen en zijn voor voorzieningen (grotendeels) afhankelijk van omliggende dorpen of steden. De dorpen hebben een hechte gemeenschap en maken gebruik van een sterk lokaal sociaal netwerk. In het dorp is er sprake van een concrete woningbehoefte. Het onderhavige plan sluit hierop aan en betreft per saldo een toevoeging van één wooneenheid. Dit is gemeld in het regionaal overleg en wordt meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2020-2030. Het plan is in overeenstemming met het regionaal beleid.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Toekomstvisie Molenlanden 2030 De Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ houdt de gemeente op koers tot 2030 door dialoog, nabijheid en ambitie. In de visie beschrijft de gemeente zes onderwerpen en de wensen van de gemeente daaromtrent: • Inclusieve samenleving: in onze samenleving staat gezondheid voorop en zijn alle inwoners even belangrijk; • Leefomgeving: de omgeving waarin we wonen voelt veilig en is zo ingericht dat we grote gevolgen van klimaat op kunnen vangen. Er staan genoeg woningen in onze gemeente waar vraag naar is; • Economie: Molenlanden is een gemeente waar innovatie een belangrijke plek heeft en ondernemen vanzelfsprekend is; • Recreatie en Toerisme: het toerisme in Molenlanden is in balans; • Klimaat en energie: we werken samen aan een circulair, energieneutraal, klimaatbestendig en schoon Molenlanden met aandacht voor een eerlijke voedselketen waarin afval wordt gezien als grondstof; • Bereikbaarheid: Inwoners van Molenlanden ervaren met verschillende vervoersmiddelen dat onze dorpen, de vestingstad en de regio veilig en goed bereikbaar zijn. Het onderhavige plan heeft voornamelijk betrekking op het onderwerp leefomgeving. Het onderhavige plan is een kleinschalig plan in het lint langs de Noordzijde te Oud-Alblas.

Het plan voorziet in een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad van het dorp en de gemeente Molenlanden. Middels de sanering van een bedrijfsperceel en het realiseren van twee woningen (toevoeging van één wooneenheid) is het plan in overeenstemming met de toekomstvisie. 4.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2040 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. • Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos.

• Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor

•

klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

In Oud-Alblas is er woningbehoefte en naar de woningen in het onderhavige plan is er een concrete vraag. Een bedrijfswoning welke niet meer bewoonbaar is wordt gesaneerd en er worden twee woningen gerealiseerd. Middels het onderhavige plan wordt één extra woning toegevoegd. Dit maakt het mogelijk voor mensen uit OudAlblas in het dorp te blijven wonen, mensen die binding hebben met de gemeente en het dorp. Het onderhavige plan is conform de regionale woonvisie (paragraaf 4.3.2). 4.4.3 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Het perceel Noordzijde 25 valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, vastgesteld op 25 januari 2010 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Graafstroom. Het perceel heeft hierin de bestemming: • Bedrijf; • Water. De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie; • Waterstaat – Waterbergingsgebied; • Waterstaat – Waterkering; De aanduidingen: • Gebiedsaanduiding: wro-zone – aanlegvergunning overgangsgebied; • Gebiedsaanduiding: wro-zone – wijzigingsgebied dorpslint; • Bouwvlak; • Functieaanduiding: specifieke vorm van bedrijf – aannemersbedrijf.

Figuur 16: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom’

Figuur 17: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’

aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is gewijzigd en de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’ is toegevoegd.

Figuur 18: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’

Het voorgenomen plan is strijdig met het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ en haar herzieningen. Het perceel betreft de enkelbestemming ‘Bedrijf’, op deze gronden is het juridisch-planologisch niet toegestaan twee burgerwoningen te realiseren.

4.5 Conclusie Op basis van het beleidskaders kan worden geconcludeerd dat: • In het onderhavige plan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is daarmee niet van toepassing; • Het onderhavige plan zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; • De extra wooneenheid is gemeld in het regionaal overleg en wordt meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor AlblasserwaardVijfheerenlanden 2020-2030; • Het onderhavige plan past binnen de rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders; • Het onderhavige plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan.

Verantwoording sectorale aspecten

5.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) Beleidskader In de Wet Milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D activiteiten). Tot slot is voor activiteiten die wel genoemd zijn bij bijlage D, maar die niet voldoen aan de gestelde drempelwaarde, de verplichting tot het vaststellen op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling of sprake is van geen m.e.r.-beoordelingsplicht in het ruimtelijk plan. Onderzoek De activiteit, het realiseren van een woning, wordt genoemd in de bijlage onderdeel D 11.2 van het besluit m.e.r. Het plan betreft een kleinschalige woningbouw ontwikkeling bestaande uit de functiewijziging van een bedrijfspand naar een burgerwoning. Er is daarmee geen directe m.e.r-plicht voor het opstellen van milieueffectrapportage of m.e.r.-beoordeling. Bij dit aantal woningen, onder de grenswaarde van 2.000 woningen waarvoor een direct m.e.r-plicht geldt, geldt wel de vergewisplicht. Voor de vergewisplicht dient voor de voorgenomen activiteit te worden beoordeeld of er vanwege de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Molenlanden&id=a0814518-0149-4722-af91-73225ca735c4