1 Toelichting bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1

Toelichting Bestemmingsplan ‘Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1’

Toelichting Bestemmingsplan ‘Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1’

Identificatiecode: NL.IMRO.1978.BPKweldamweg1MLN-VG02 Datum: 22-02-2022 Planstatus: Gewijzigd vastgesteld

2

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding ....................................................................................................... 5 1.1

Inleiding .................................................................................................. 5

1.2

Kader ...................................................................................................... 8

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 9

1.4

Maatschappelijk draagvlak ......................................................................... 9

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid ............................... 10

1.6

Communicatie ........................................................................................ 10

1.7

Realisatie ............................................................................................... 10

1.8

Leeswijzer .............................................................................................. 10

Planbeschrijving ........................................................................................ 11 2.1

Bestaande situatie .................................................................................. 11

2.2

Nieuwe situatie ....................................................................................... 14

Beleidskader .............................................................................................. 18 3.1

Rijksbeleid ............................................................................................. 18

3.2

Provinciaal beleid .................................................................................... 23

3.3

Regionaal beleid ..................................................................................... 28

3.4

Gemeentelijk beleid ................................................................................. 29

3.5

Conclusie ............................................................................................... 30

Milieuaspecten ........................................................................................... 31 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) ................................................... 31

4.2

Watertoets ............................................................................................. 32

4.3

Geluid ................................................................................................... 36

4.4

Luchtkwaliteit ......................................................................................... 37

4.5

Bedrijven en milieuhinder ........................................................................ 38

4.6

Externe veiligheid ................................................................................... 40

4.7

Kabels en leidingen ................................................................................. 42

4.8

Ecologie ................................................................................................. 43

4.9

Bodem ................................................................................................... 45

4.10

Archeologie ............................................................................................ 46

4.11

Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 48

Juridische planbeschrijving ........................................................................ 49 5.1

Inleiding ................................................................................................ 49

5.2

Systematiek van de regels ....................................................................... 49

5.3

Bestemmingen ....................................................................................... 49

5.4

Aanduidingen ......................................................................................... 49

3

Bijlage 1 2 3

Omschrijving Landschappelijk inpassingsplan Digitale watertoets Voortoets stikstofdepositie

Auteur Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten Waterschap Rivierenland Van den Heuvel Milieuadvies

Referentie LTL20956

Datum 26-04-2021

20210319-925895 21020

19-03-2021 17-05-2021

4

1.

Inleiding

1.1

Inleiding

1.1.1 Aanleiding Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Veel agrarische bedrijven in de Alblasserwaard hebben zich door de jaren verbreed met agrarische nevenactiviteiten. Die verbreding heeft ook plaatsgevonden bij de melkveehouderij aan de Kweldamweg 1/1a. Sinds medio 1980 is op deze locatie de handel, revisie en bouw van zuivelmachines onderdeel geworden van de bedrijfsvoering. Het zuivelmachinebedrijf is door de jaren uitgegroeid tot een volwaardig en zelfstandig bedrijf. Op 27 november 2003 is een vergunning (kenmerk: 03/119/RV) verleend voor de bouw van de opslagloods voor het agrarisch bedrijf (waar het zuivelmachinebedrijf onderdeel van uit maakte). De opslagloods is nu bekend als Kweldamweg 1a. De opslagloods wordt gebruikt voor de opslag, revisie en bouw van zuivelmachines. De opslagloods is in het vigerende bestemmingsplan grotendeels buiten het bouwvlak gelegen. Hoewel al sinds 1995 sprake is van (buiten)opslag van zuivelmachines op deze locatie, en deze activiteit inherent verbonden is aan het zuivelmachinebedrijf, is buitenopslag niet expliciet genoemd in de vergunning. Omdat de eigenaren van de melkveehouderij inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd ruim zijn gepasseerd en er geen opvolging is binnen eigen kring is besloten de melkveehouderij te koop aan te bieden.

Het is niet gelukt het bedrijf te verkopen. Eén van de hoofdredenen hiervoor was dat de potentiële kopers vrij wilden zijn zelf te handelen en geen koppeling wilden met het zuivelmachinebedrijf (thans in het bestemmingsplan als nevenactiviteit gekoppeld aan het agrarisch bedrijf). Middels deze bestemmingsplanprocedure worden twee bedrijven juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd (waarbij beide bedrijven ook een afzonderlijk bouwvlak verkrijgen), wordt het bouwvlak van het zuivelmachinebedrijf gewijzigd (zodat de opslagloods volledig binnen het bouwvlak is gelegen) en wordt de buitenopslag bij het zuivelmachinebedrijf juridisch-planologisch vastgelegd. Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd. 1.1.2 Uitspraak Raad van State Op 25 juni 2019 heeft de gemeente Molenlanden besloten het bestemmingsplan 'Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1' vast te stellen (planidentificatienummer: NL.IMRO.1978.BPKweldamweg1MLN-VG01). Tegen dit bestemmingsplan is beroep ingesteld. In de uitspraak van 13 januari 2021 heeft de Raad van State (ABRS 13 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:63) het beroep gegrond verklaard en het bestemmingsplan vernietigd. In de uitspraak heeft de Raad van State onder meer het volgende overwogen: ‘Zoals onder 4.4.

is overwogen, is het hiervoor weergegeven uitgangspunt van de raad onjuist. Het bestemmingsplan maakt wel een uitbreiding van het gebruik op het perceel [locatie 1] voor het zuivelmachinebedrijf mogelijk, bestaande uit de legalisering van de buitenopslag tot een grootte van 5650 m² en de legalisering van het gebruik van de bebouwing buiten het bouwvlak voor dit bedrijf. Door dit niet te onderkennen, heeft de raad het bestemmingsplan niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en berust het bestemmingsplan niet op een deugdelijke motivering. Het besluit is in zoverre genomen in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb. 5

Zoals hiervoor onder 6.2 is overwogen, heeft de raad ten onrechte als uitgangspunt genomen dat het bestemmingsplan geen uitbreiding van het gebruik door het zuivelmachinebedrijf biedt. Het bestemmingsplan bevat niet slechts een juridischplanologische wijziging. De motivering van de raad kan daarom niet de conclusie dragen dat het bestemmingsplan verenigbaar is met de artikelen 2.1.1 en 2.2.2 van de Verordening. De Afdeling is van oordeel dat het bestemmingsplan ook in dit opzicht in strijd met artikel 3:46 van de Awb niet berust op een deugdelijke motivering.’ De uitspraak van de Raad van State bevestigt dat het zuivelmachinebedrijf ter plaatse legaal is gevestigd en dat een deel van de opslagloods en het buitenterrein voor het zuivelmachinebedrijf in gebruik zijn. In het onderhavige bestemmingsplan worden deze legale bedrijfsactiviteiten opnieuw positief bestemd met dien verstande dat de betreffende activiteiten in de vorm van een zelfstandig bedrijf mogen worden uitgeoefend. Op dit punt sluit de planologische regeling aan bij de bestaande situatie en heeft het nieuwe bestemmingsplan, zoals ook volgt uit de uitspraak van de Raad van State, geen andere ruimtelijke gevolgen dan de planregeling van het geldende bestemmingsplan. Voor het gebruik van de opslagloods voor zover de loods buiten het bouwvlak is gesitueerd en voor 5650 m2 van de buitenopslag is dat niet het geval.

Het geldende bestemmingsplan maakt deze bedrijfsactiviteiten niet mogelijk. Op onderstaande afbeelding zijn deze activiteiten aangeduid.

Afbeelding 1: Bedrijfsactiviteiten in strijd met vigerend bestemmingsplan 6

Uit de uitspraak van de Raad van State volgt dat beoordeeld dient te worden of deze planologisch nieuwe, maar feitelijk al jarenlang bestaande, bedrijfsactiviteiten in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening en het provinciaal beleid. In deze plantoelichting wordt onderbouwd dat dat het geval is. 1.1.3 Plangebied Het plangebied is gelegen in het ruilverkavelingslint langs de Kweldamweg in het buitengebied ten zuidoosten van de dorpskern Molenaarsgraaf. Het plangebied is op circa 125 meter van de Kweldamweg gelegen.

Afbeelding 2: Begrenzing plangebied 1.1.4 Belang Toekomstbestendige situatie agrarisch bedrijf en zuivelmachinebedrijf Middels deze bestemmingsplanprocedure worden beide bedrijven juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd (waarbij beide bedrijven ook een afzonderlijk bouwvlak verkrijgen). Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd. Maatschappelijke bijdrage Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Het zuivelmachinebedrijf is door de jaren uitgegroeid tot een volwaardig en zelfstandig bedrijf. Het zuivelmachinebedrijf en agrarisch bedrijf hebben circa 12 werknemers in dienst die hoofdzakelijk afkomstig zijn uit de gemeente Molenlanden. De bedrijven hebben een maatschappelijke functie in de vorm van werkgelegenheid, het aanbieden van stageplaatsen en sponsoring aan lokale verenigingen. Middels dit plan kunnen beide bedrijven op deze locatie worden voortgezet en wordt de lokale werkgelegenheid en maatschappelijke functie van de bedrijven gewaarborgd.

7

Zorgvuldige landschappelijk inpassing van het zuivelmachinebedrijf Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Sinds medio 1980 is de handel, revisie en bouw van zuivelmachines onderdeel geworden van de bedrijfsvoering. Sinds 1995 vindt buitenopslag van zuivelmachines plaats. Het bedrijf heeft veel geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van het bedrijf. Het bedrijf is voorzien van een groene omzoming, bestaande uit streekeigen beplanting, waarmee de bedrijfsactiviteiten aan het zicht worden onttrokken. De huidige afmetingen en oppervlakten van de bedrijfsbebouwing en de voor het bedrijf noodzakelijke buitenopslag worden in het bestemmingsplan vastgelegd, zodat een (verdere) uitbreiding van de bedrijfsbebouwing is uitgesloten.

1.2

Kader

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Het plangebied valt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ (vastgesteld op 25 januari 2010). Het plangebied heeft de enkelbestemming: • Agrarisch met waarden. De dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – constructiebedrijf’; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – weidevogelgebied’. Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’ Op 15 september 2015 is de 3de herziening van bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de 3de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ is toegevoegd. Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ Op 20 februari 2018 is een volgende herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, het bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de herziening zijn tevens regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid.

Voor het plangebied betekent dit de actualisatie van de regelgeving. De herziening heeft geen gevolgen voor de plankaart. Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 20020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’.

8

In paragraaf 2.2.2 is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. De regeling die is opgenomen in de ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden is overgenomen in dit bestemmingsplan. Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ De gemeente Molenlanden heeft een afwegingskader opgesteld in de vorm van de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten 2019 Molenlanden. In deze beleidsnotitie is bepaald wanneer ruimtelijke medewerking kan worden verleend voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Uit jurisprudentie is gebleken dat de beleidsregels niet kunnen worden toegepast, omdat de huisvesting van arbeidsmigranten niet in strijd is met de reguliere woonbestemmingen die in veel van de bestemmingsplannen van de gemeente Molenlanden zijn opgenomen. Huisvesting van meerdere huishoudens in een woning is 'gewoon' mogelijk op basis van de in de bestemmingsplannen opgenomen omschrijving. De gemeente had hierdoor geen instrument om regie uit te kunnen oefenen op de huisvesting van arbeidsmigranten in woningen. Teneinde deze ongewenste situaties te voorkomen, is het Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ opgesteld. Dit paraplubestemmingsplan, dat overkoepelend is voor een groot aantal geldende bestemmingsplannen in de gemeente, voorziet onder andere in een aanpassing van enkele begripsbepalingen in die plannen.

Daarmee worden verdere ongewenste huisvestingsvormen in woningen voorkomen dan wel kunnen deze worden gereguleerd via de beleidsregels, zoals die in de beleidsnotitie zijn opgenomen. De regeling die is opgenomen in het paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ is overgenomen in dit bestemmingsplan.

1.3

Maatschappelijk resultaat

Middels deze bestemmingsplanprocedure worden beide bedrijven juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd (waarbij beide bedrijven ook een afzonderlijk bouwvlak verkrijgen), wordt het bouwvlak van het zuivelmachinebedrijf gewijzigd (zodat de opslagloods volledig binnen het bouwvlak is gelegen) en wordt de buitenopslag bij het zuivelmachinebedrijf juridisch-planologisch vastgelegd. Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd.

1.4

Maatschappelijk draagvlak

Op de voorbereiding van een ruimtelijke procedure is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de overlegpartners waaronder de Provincie Zuid-Holland en het Waterschap Rivierenland. Zienswijzen Het college van de voormalige gemeente Molenwaard heeft op 30 november 2018 bekend gemaakt (Staatscourant 2018, 68643) dat het ontwerpbestemmingsplan ‘Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1’ (imro-codering: NL.IMRO.1927.BPKweldamweg1OW01) vanaf 3 december 2018 voor zes weken ter inzage heeft gelegen, tot en met 14 januari 2019. Tijdens de terinzagelegging zijn er drie zienswijzen ingediend. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

9

Op 25 juni 2019 heeft de gemeente Molenlanden besloten het bestemmingsplan 'Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1' vast te stellen (planidentificatienummer NL.IMRO.1978.BPKweldamweg1MLN-VG01). Tegen dit bestemmingsplan is beroep ingesteld. In de uitspraak van 13 januari 2021 heeft de Raad van State (ABRS 13 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:63) het beroep gegrond verklaard en het bestemmingsplan vernietigd. Het college van Burgemeester en wethouders hebben vervolgens besloten het bestemmingsplan met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State aan te passen en aan te vullen. Het nieuwe besluit van de gemeenteraad van Molenlanden maakt niet meer mogelijk dan het vernietigde bestemmingsplan. Het gewijzigde bestemmingsplan voorziet niet in een dergelijke wijziging in aard en omvang dat er sprake is van een wezenlijk ander plan. Dat er een aanvullende motivering in het bestemmingsplan wordt opgenomen noopt niet tot de terinzagelegging van een nieuw ontwerp-bestemmingsplan. Derhalve wordt het gewijzigde bestemmingsplan direct ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid

Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6

Communicatie

Er is op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via Gemeenteblad (internet), het Kontakt en de Klaroen).

1.7

Realisatie

Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage (beroeps)termijn onherroepelijk. Het agrarisch bedrijf en het zuivelmachinebedrijf zijn vanaf dat moment zelfstandige bedrijven en de aan het zuivelmachinebedrijf verbonden buitenopslag is dan juridisch-planologisch vastgelegd. Hiermee wordt voor beide bedrijven een toekomstbestendige situatie gecreëerd.

1.8

Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van het onderhavige plan zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Milieuaspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

10

2.

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Molenaarsgraaf is ontstaan als lintbebouwing langs de Graafstroom. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het lintbebouwingsdorp, net zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. Vanuit de lintbebouwing is er een buurtschap ontstaan, van waaruit het een grote groei heeft gekend. Vanaf de Graafdijk-oost, ter hoogte van de Kerkweg naar Brandwijk, is bebouwing gerealiseerd richting het zuiden, de polder in. Het onderhavige plangebied is gelegen ten zuidoosten van de oorspronkelijke kern van Molenaarsgraaf. Het plan is gelegen in het ruilverkavelingslint langs de Kweldamweg. Langs deze ruilverkavelingsweg hebben zich grote agrarische bedrijven gevestigd. Kenmerkend voor de ruilverkavelingslinten is de grote openheid met één of meerdere bedrijfswoningen. Vanaf de ruilverkavelingslinten heeft men een uitgestrekt zicht op het slagenlandschap (lage bebouwingsdichtheid). 2.1.2 Huidige status/gebruik Op het perceel Kweldamweg 1 te Molenaarsgraaf is enerzijds een melkveehouderij gevestigd. Tot het bedrijf behoort ca. 78 hectare grond (incl. agrarisch bouwvlak).

Ter plaatse van het agrarisch bouwvlak bevinden zich twee bedrijfswoningen en de bedrijfsgebouwen bestaande uit een ligboxenstal (2600 m2) met een capaciteit van ca. 200 stuks melkvee en bijbehorend jongvee, een werktuigenberging/werkplaats (1000 m2), een ruwvoeropslag in sleufsilo’s, een graanopslagsilo, een mestopslag welke gedeeltelijk in een bovengrondse silo (met een inhoud van ca. 1300 m3) plaatsvindt en gedeeltelijk (inhoud ca. 2450 m3) onder de bedrijfsgebouwen. De geproduceerde melk wordt volledig traditioneel verwerkt tot boerenkaas in de eigen kaasmakerij welke is gevestigd aan de Graafdijk Oost 23 te Molenaarsgraaf. De tot het agrarisch bedrijf behorende bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn vergund. De overdekte mestopslag en de 2de bedrijfswoning is echter niet op de juiste wijze vastgelegd in het vigerend bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’. Middels dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld. Anderzijds is op het perceel Kweldamweg 1a een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Deze bedrijfsactiviteiten zijn als nevenactiviteit bij het agrarisch bedrijf gestart, maar zijn uitgegroeid tot een volwaardig en zelfstandig bedrijf. Het bedrijf levert zowel gebruikte, gereviseerde en nieuwe apparatuur voor de inrichting van een complete kaasproductielijn.

Daarbij moet men denken aan kaasbakken, persen, pekelsystemen, centrifuges, bactofuges en kaasvaten. Daarnaast beschikt het bedrijf over een groot assortiment aan proces- en opslagtanks, pompen, melkfilters, pasteurs, homogenisatoren en installaties voor de productie van yoghurt, kefir, kwark, boter, smetana en room. Doordat ook gebruikte en gereviseerde apparatuur wordt geleverd beschikt het bedrijf over relatief grote voorraden. De materialen worden opgeslagen in de opslagloods (2400 m2) en op het buitenterrein. Op 27 november 2003 is een vergunning (kenmerk: 03/119/RV) verleend voor de bouw van de opslagloods voor het agrarisch bedrijf (waar het zuivelmachinebedrijf onderdeel van uit maakte). De opslagloods is al jarenlang in gebruik door het zuivelmachinebedrijf. Deze opslagloods is grotendeels buiten het bouwvlak gelegen. Middels dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld. Hoewel al sinds 1995 sprake is van (buiten)opslag van zuivelmachines op deze locatie, en deze activiteit inherent verbonden is aan het zuivelmachinebedrijf, is buitenopslag niet expliciet genoemd in de vergunning.

11

Afbeelding 3: Luchtfoto’s plangebied

12

Bedrijfswoningen

Ligboxenstal Melkveebedrijf Bulksilo’s

Sleufsilo’s Mestsilo

Graansilo

Werktuigenberging

Buitenopslag

Zuivelmachinebedrijf

Opslagloods

Afbeelding 4: Bestaande situatie

13

2.2

Nieuwe situatie

2.2.1 Plan Middels deze bestemmingsplanprocedure worden het agrarisch bedrijf en het zuivelmachinebedrijf juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd. Voor beide bedrijven wordt een afzonderlijk (agrarisch) bouwvlak opgenomen. Hierdoor worden het zuivelmachinebedrijf en de melkveehouderij twee volwaardig zelfstandige bedrijven. Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd. Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf wordt zodanig gesitueerd dat de bestaande mestsilo binnen het bouwvlak is gelegen. Tevens wordt de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden: 2’ opgenomen, waarmee beide bedrijfswoningen juridisch-planologisch in het bestemmingsplan zijn verankerd. Het bouwvlak van het zuivelmachinebedrijf wordt zodanig gesitueerd dat de bestaande opslagloods volledig binnen het bouwvlak is gelegen. Ter plaatse van het bouwvlak ten behoeve van het zuivelmachinebedrijf wordt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – handel en revisie van zuivelmachines’ opgenomen. Ter plaatse van de buitenopslag van het zuivelmachinebedrijf wordt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – buitenopslag’ opgenomen. Buitenopslag is uitsluitend ter plaatse van deze functieaanduiding toegestaan.

Het buitenopslagterrein heeft een omvang van maximaal 5650 m2. In de regels van het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat de bebouwde oppervlakte van het zuivelmachinebedrijf maximaal 2400 m2 mag bedragen (de huidige oppervlakte van de opslagloods) en de oppervlakte van buitenopslagterrein maximaal 5650 m2 mag bedragen. Bij het zuivelmachinebedrijf is het niet toegestaan om een bedrijfswoning te realiseren. Dit is juridisch-planologisch verankerd middels de functieaanduiding ‘bedrijfswoning – uitgesloten’. Bouwvlak agrarisch bedrijf

Buitenopslag (max. oppervlakte 5650 m2)

Bouwvlak zuivelmachinebedrijf (max. bebouwd oppervlak 2400 m2)

Afbeelding 5: Plankaart (nieuwe juridisch-planologische situatie)

14

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting De melkveehouderij en het zuivelmachinebedrijf hebben in de bestaande situatie een eigen ontsluiting op de Kweldamweg. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Verkeer Sinds 1995 vindt buitenopslag van zuivelmachines plaats. Deze activiteit is inherent verbonden aan het zuivelmachinebedrijf. Middels dit plan wordt de buitenopslag ook juridisch-planologisch vastgelegd. Juridisch gezien is hiermee sprake van een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten. Het plan voorziet niet in een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is gekeken naar de verkeersgeneratie van het zuivelmachinebedrijf. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voor de theoretische berekening van de verkeersgeneratie uitgegaan van de CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimaal tot een maximaal kengetal. In de berekening is uitgegaan van het maximaal kengetal (worst case-scenario), de stedelijkheidsgraad “weinig stedelijk gebied” en het gebiedstype “buitengebied”. Het zuivelmachinebedrijf kan worden geschaard in de categorie ‘arbeidsextensief/ bezoekersextensief’.

Het CROW-beleid stelt voor de categorie ‘arbeidsextensief/ bezoekersextensief, in het ‘buitengebied’ van een ‘weinig stedelijk gebied’ een maximaal kengetal van 7,6 voertuigbewegingen per 100 m2 BVO (brutovloeroppervlak) per werkdagetmaal (5,7 vermenigvuldigt met 1,33). De opslagloods heeft een brutovloeroppervlak van ca. 4920 m2 (incl. kelder). Dit betekent een verkeersgeneratie van: 49,2 * 7,6 = afgerond 373 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Het brutovloeroppervlak (BVO) is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek van een ruimte. Conform het CROW-beleid hoeft de oppervlakte van buitensopslagterrein formeel niet te worden meegeteld in de berekening van de verkeersgeneratie. Gezien het zuivelmachinebedrijf een specifiek bedrijf betreft. De buitenopslag is inherent verbonden aan het zuivelmachinebedrijf en het berekende theoretisch aantal motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal totaal niet overeenkomt met de huidige en toekomstige bedrijfssituatie, is gekeken naar de praktijksituatie. In de huidige en de toekomstige situatie vinden de volgende verkeersbewegingen van en naar het zuivelmachinebedrijf plaats: • • • •

Maximaal 2 vrachtwagenverkeersbewegingen per week; Maximaal 5 pakketdiensten per werkdag; Maximaal 4 auto’s (personeel) per werkdag; Maximaal 2 auto’s (klanten) per werkdag.

Middels dit bestemmingsplan wordt de buitenopslag, die feitelijk al jarenlang aanwezig is op de locatie, juridisch-planologisch vastgelegd. De feitelijk bestaande situatie toont aan dat de verkeersbewegingen prima kunnen worden afgewikkeld via de bestaande infrastructuur.

15

Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad – in zijn geheel - in de categorie ‘niet stedelijk’. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘buitengebied’. Het zuivelmachinebedrijf kan worden geschaard in de categorie ‘arbeidsextensief/ bezoekersextensief’. Het CROW-beleid stelt voor de categorie ‘arbeidsextensief/ bezoekersextensief, in het ‘buitengebied’ van een ‘weinig stedelijk gebied’ een parkeernorm van 1,1 parkeerplaats per 100 m2 BVO (brutovloeroppervlak). De opslagloods heeft een brutovloeroppervlak van ca. 4920 m 2 (incl. kelder). Dit betekent een parkeerbehoefte van: 49,2 * 1,1 = afgerond 55 parkeerplaatsen. Het brutovloeroppervlak (BVO) betekent conform het gemeentelijk parkeerbeleid: per verdieping de vierkante meters van de omtrek van het gebouw. Conform het gemeentelijk beleid hoeft de oppervlakte van buitensopslagterrein formeel niet te worden meegeteld in de parkeerberekening. Gezien het zuivelmachinebedrijf een specifiek bedrijf betreft.

De buitenopslag is inherent verbonden aan het zuivelmachinebedrijf en het berekende theoretisch aantal parkeerplaatsen totaal niet overeenkomt met de huidige en toekomstige bedrijfssituatie, is gekeken naar de praktijksituatie. In de huidige en de toekomstige situatie heeft het zuivelmachinebedrijf de volgende parkeerbehoefte: • • • •

Maximaal 2 vrachtwagens per week; Maximaal 5 pakketdiensten per werkdag; Maximaal 4 auto’s (personeel) per werkdag (het bedrijf heeft 9 mensen in dienst, waarvan 4 mensen met de auto naar het werk komen); Maximaal 2 auto’s (klanten) per werkdag.

Totaal: 2 vrachtwagenparkeerplaatsen en 11 overige parkeerplaatsen In de bestaande situatie is rondom de opslagloods ruim voldoende parkeergelegenheid. De volledige parkeerbehoefte wordt daarmee op 'eigen terrein' opgevangen.

Afbeelding 6: Parkeren (rondom opslagloods, oppervlakte ruim 3.000 m2) 16

2.2.3 Landschappelijke inpassing Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Het bedrijf heeft veel geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van het bedrijf. Er is een landschapsarchitect benaderd om aan de hand van het stappenplan in het ‘Molenwaards Kookboek’ een landschappelijk inpassingsplan op te stellen. Het landschappelijk inpassingsplan is toegevoegd in de bijlage van dit bestemmingsplan. De landschappelijke inpassing is vooruitlopend op deze bestemmingsplanprocedure al verwezenlijkt. Zekerheidshalve is de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing juridisch-planologisch verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Het bedrijf is voorzien van een groene omzoming, bestaande uit streekeigen beplanting, waarmee de bedrijfsactiviteiten aan het zicht worden onttrokken. De groene omzoming is tevens juridisch-planologisch vastgelegd op de verbeelding van het bestemmingsplan middels de bestemming ‘Groen’.

Afbeelding 7: Voormalige situatie

Afbeelding 8: Huidige situatie (groene omzoming) 17

3.

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

18

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling te beschrijven. Bij deze behoefte gaat het, blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling, niet alleen om de kwantitatieve behoefte. Het kan ook gaan om de kwalitatieve behoefte, zijnde de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling (AbRS 11 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3444 (Rozendaal)). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

Volgens de overzichtsuitspraak van de Raad van State is de Laddertoets geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt deze dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk in de ruimtelijke onderbouwing gemotiveerd en afgewogen moet worden in het licht van de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Een Laddertoets schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Middels deze bestemmingsplanprocedure worden twee bestaande bedrijven (agrarischen zuivelmachinebedrijf) juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd (waarbij beide bedrijven ook een afzonderlijk bouwvlak verkrijgen), wordt het bouwvlak van het zuivelmachinebedrijf gewijzigd (zodat de opslagloods volledig binnen het bouwvlak is gelegen) en wordt de buitenopslag bij het zuivelmachinebedrijf juridischplanologisch vastgelegd. Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd. Op 27 november 2003 is een vergunning (kenmerk: 03/119/RV) verleend voor de bouw van de opslagloods voor het agrarisch bedrijf (waar het zuivelmachinebedrijf onderdeel van uit maakte). De opslagloods is nu bekend als Kweldamweg 1a. De opslagloods is al jarenlang in gebruik door het zuivelmachinebedrijf. Deze opslagloods is grotendeels buiten het bouwvlak gelegen. Middels dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld. De bouwmogelijkheden worden niet verruimd.

In de regels van het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat de bebouwd oppervlakte van het zuivelmachinebedrijf maximaal 2400 m2 mag bedragen (de huidige oppervlakte van de opslagloods). Hoewel al sinds 1995 sprake is van (buiten)opslag van zuivelmachines op deze locatie, en deze activiteit inherent verbonden is aan het zuivelmachinebedrijf, is buitenopslag niet expliciet genoemd in de vergunning. 19

De uitspraak van de Raad van State (ABRS 13 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:63) bevestigt dat het zuivelmachinebedrijf ter plaatse legaal is gevestigd en dat een deel van de opslagloods en het buitenterrein voor het zuivelmachinebedrijf in gebruik zijn. In het onderhavige bestemmingsplan worden deze legale bedrijfsactiviteiten opnieuw positief bestemd met dien verstande dat de betreffende activiteiten in de vorm van een zelfstandig bedrijf mogen worden uitgeoefend. Op dit punt sluit de planologische regeling aan bij de bestaande situatie en heeft het nieuwe bestemmingsplan, zoals ook volgt uit de uitspraak van de Raad van State, geen andere ruimtelijke gevolgen dan de planregeling van het geldende bestemmingsplan. Voor het gebruik van de opslagloods voor zover de loods buiten het bouwvlak is gesitueerd en voor 5650 m2 van de buitenopslag is dat niet het geval (zie afbeelding 1). Het geldende bestemmingsplan maakt deze bedrijfsactiviteiten niet mogelijk. Uitsluitend de activiteiten die aangeduid zijn op afbeelding 1 moeten worden aangemerkt als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ zoals bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Voor deze activiteiten is een toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ noodzakelijk.

Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking Behoefte Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Veel agrarische bedrijven in de Alblasserwaard hebben zich door de jaren verbreed met agrarische nevenactiviteiten. Die verbreding heeft ook plaatsgevonden bij de melkveehouderij aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf. Sinds medio 1980 is op deze locatie de handel, revisie en bouw van zuivelmachines onderdeel geworden van de bedrijfsvoering. Het zuivelmachinebedrijf is door de jaren uitgegroeid tot een volwaardig en zelfstandig bedrijf. Het bedrijf heeft echter nog altijd een relatie met het agrarisch bedrijf en de kaasmakerij. De geproduceerde melk wordt volledig traditioneel verwerkt tot boerenkaas in de eigen kaasmakerij welke is gevestigd aan de Graafdijk Oost 23 te Molenaarsgraaf. Het zuivelmachinebedrijf is gerelateerd aan de agrarische sector. Veel van de klanten van het zuivelmachinebedrijf bevinden zich in deze sector. Voor het zuivelmachinebedrijf is het van groot belang dat hun klanten de boerderij en de kaasmakerij kunnen bezoeken. Daarnaast vinden er ook trainingen van klanten van het zuivelmachinebedrijf plaats in de kaasboerderij. De samenwerking tussen de bedrijven is van groot belang voor de bedrijfsvoering, de toekomstbestendigheid en het imago van het zuivelmachinebedrijf.

Het zuivelmachinebedrijf en het agrarisch bedrijf hebben circa 12 werknemers in dienst die hoofdzakelijk afkomstig zijn uit de gemeente Molenlanden. De bedrijven hebben een maatschappelijke functie in de vorm van werkgelegenheid, het aanbieden van stageplaatsen en sponsoring aan lokale verenigingen. Middels dit plan kunnen beide bedrijven op deze locatie worden voortgezet en is de lokale werkgelegenheid en maatschappelijke functie van de bedrijven gewaarborgd. De buitenopslagcapaciteiten, al sinds 1995 aanwezig op deze locatie, zijn inherent verbonden en daarmee noodzakelijk voor een goede en efficiënte bedrijfsvoering. Het bedrijf levert zowel gebruikte, gereviseerde en nieuwe apparatuur voor de inrichting van een complete kaasproductielijn. Daarbij moet men denken aan kaasbakken, persen, pekelsystemen, centrifuges, bactofuges en kaasvaten. Daarnaast beschikt het bedrijf over een groot assortiment aan proces- en opslagtanks, pompen, melkfilters, pasteurs, homogenisatoren en installaties voor de productie van yoghurt, kefir, kwark, boter, smetana en room. Het zuivelmachinebedrijf koopt in op massa (bijvoorbeeld bij een faillissement). Hiermee is sprake van sterk fluctuerende voorraden van gebruikte en gereviseerde apparatuur. Deze handel in gebruikte en gereviseerde apparatuur is een belangrijk onderdeel van dit bedrijf.

Gezien de omvang van bepaalde materialen/ apparatuur is het simpelweg niet mogelijk om bepaalde apparatuur in de opslagloods op te slaan. Op basis hiervan is sprake van een concrete behoefte aan buitenopslagcapaciteiten. 20

De behoefte van het zuivelmachinebedrijf is in hoofdzaak kwalitatief van aard. Het bestaande zuivelmachinebedrijf is in de loop van de tijd gegroeid en heeft buitenopslagruimte nodig. Voor de bestaande opslagloods geldt dat deze met bouwvergunning is gebouwd en daarom legaal aanwezig is. Het zuivelmachinebedrijf heeft deze opslagloods al vanaf de oplevering in gebruik. Door een omissie is bij de eerder vastgestelde bestemmingsplannen niet de gehele loods binnen het bouwvlak getrokken. In dit bestemmingsplan wordt deze omissie hersteld. Het zuivelmachinebedrijf wil de gehele loods voor haar bedrijfsactiviteiten blijven gebruiken. Aangezien zij het grootste deel van de loods al in gebruik heeft, ligt het voor de hand dat zij ook de rest van de loods voor haar bedrijfsactiviteiten kan blijven gebruiken. Er zijn geen andere gebruikers voor de loods in beeld. Zou het zuivelmachinebedrijf haar bedrijfsactiviteiten staken, dan zou het betreffende deel van de loods (blijvend) leeg komen te staan. Dat zou een volstrekt ongewenste kapitaalsvernietiging met zich brengen. Het zuivelmachinebedrijf heeft buitenopslagruimte nodig. Het zuivelmachinebedrijf wil deze buitenopslagruimte zo dicht mogelijk bij de bestaande bedrijfsactiviteiten hebben. Dat voorkomt transportbewegingen. De installaties die zij in- en verkoopt worden samengesteld uit diverse onderdelen.

Om deze aan potentiële klanten te kunnen laten zien, is het van belang dat de onderdelen op één locatie kunnen worden getoond. Ook voor het transport heeft het grote voordelen dat de onderdelen op één locatie opgeslagen zijn. Daarmee zijn er voldoende kwalitatieve redenen om de benodigde buitenopslag aansluitend op de bestaande opslagloods mogelijk te maken. Alternatieven binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) In het kader van artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder b, van het Bro bestaat binnen bestaand stedelijk gebied elders mogelijk ruimte voor de voorziene bedrijfsactiviteiten. Echter, is verplaatsing van het zuivelmachinebedrijf naar elders om meerdere redenen niet mogelijk. Het zuivelmachinebedrijf heeft nog altijd een samenwerking met het agrarisch bedrijf en de kaasmakerij in Molenaarsgraaf. De samenwerking met deze bedrijven is van groot belang voor de bedrijfsvoering, de toekomstbestendigheid en het imago van het zuivelmachinebedrijf. Het zuivelmachinebedrijf is gerelateerd aan de agrarische sector. Veel van de klanten van het zuivelmachinebedrijf bevinden zich in deze sector. Het zuivelmachinebedrijf hanteert een bedrijfsfilosofie, waarbij de producten van het zuivelmachinebedrijf zijn gekoppeld aan de andere bedrijven / de agrarische praktijk. De positie in de markt, de andere bedrijven en de locatie vormen dan ook een onlosmakelijk geheel van entiteiten.

Voor het zuivelmachinebedrijf is het van groot belang dat hun klanten de boerderij en de kaasmakerij kunnen bezoeken. Een verplaatsing naar een bedrijventerrein elders past niet bij het noodzakelijke behoud van de ‘agrarische’ bedrijfsomgeving. Juist de landelijke uitstraling op de huidige locatie aan de Kweldamweg is van groot belang voor het zuivelmachinebedrijf. Verplaatsing naar een bedrijventerrein zou dit teniet doen. Bedrijfsverplaatsing is ten tweede vanuit financieel-economisch oogpunt niet mogelijk. Een bedrijfsverplaatsing betreft een enorme kapitaalvernietiging. Het bedrijf heeft in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in onder andere de opslagloods en de landschappelijke inpassing van het bedrijfsterrein. De huidige locatie is volledig naar de wensen van het bedrijf ingericht. In de huidige situatie vertegenwoordigt de opslagloods met de daarin en daaraan aangebrachte voorzieningen, ondergrond en bijbehorend buitenterrein een waarde van € 1.028.000,-. Wanneer verplaatsing naar een bedrijventerrein in de regio zou worden overwogen dient voor een dergelijke loods met een oppervlakte van 2400 m2 een oppervlakte bedrijventerrein te worden aangekocht van ten minste 5000 m2.

Dit vergt een investering tussen de € 500.000,- en € 750.000,- Het realiseren van een nieuwe loods in de bestaande uitvoering en met de aanwezige voorzieningen vergt minimaal een investering tussen € 1.500.000,- en € 2.000.000,-. Een totaalinvestering dus die ligt tussen de € 2.000.000,- en € 2.750.000,-. Het zuivelmachinebedrijf betreft 21

een relatief kleinschalig bedrijf met een omzet met lage omloopsnelheid. Voor het zuivelmachinebedrijf is een rendabele exploitatie in een dergelijke nieuwe situatie niet haalbaar. Daarbij dient opgemerkt te worden dat door bedrijfsverplaatsing een bijkomend probleem ontstaat. Indien het bedrijf zal worden verplaatst is er voor de vertreklocatie, vanwege de grootte en specifieke inrichting van het terrein, niet zomaar een nieuwe bestemming gevonden. Het slopen (en opnieuw opbouwen) van het zuivelmachinebedrijf elders zal een dermate kapitaalvernietiging zijn dat dit het plan direct onuitvoerbaar maakt. Wanneer de loods terug moet vallen onder enkel agrarisch gebruik zal er een aanzienlijke waardedaling optreden. De waarde van de loods met ondergrond en bijbehorend terrein zal dan uitkomen op een bedrag tussen € 150.000,- en € 250.000,-. Samengevat, zal er met de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van het zuivelmachinebedrijf naar elders sprake zijn van een aanzienlijke kapitaalvernietiging. Bedrijfsverplaatsing is ten derde vanuit maatschappelijk oogpunt niet wenselijk. Het zuivelmachinebedrijf is van oudsher op de locatie aan de Kweldamweg gevestigd. Het bedrijf heeft een sterke binding met de gemeente/regio. Het zuivelmachinebedrijf en het agrarisch bedrijf hebben circa 12 werknemers in dienst die hoofdzakelijk afkomstig zijn uit de gemeente Molenlanden.

De bedrijven hebben een maatschappelijke functie in de vorm van werkgelegenheid, het aanbieden van stageplaatsen en sponsoring aan lokale verenigingen. Een bedrijfsverplaatsing naar een locatie elders resulteert in extra kosten voor het bedrijf (reiskosten) en extra verkeersbewegingen. Middels dit plan kunnen beide bedrijven op deze locatie worden voortgezet en is de lokale werkgelegenheid en maatschappelijke functie van de bedrijven gewaarborgd. Samengevat leidt een verplaatsing van het zuivelmachinebedrijf naar een andere locatie tot een aanzienlijke kapitaalvernietiging en heeft onevenredige bedrijfseconomische gevolgen voor het zuivelmachinebedrijf. Hierbij is het van groot belang dat het hier gaat om een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten van een bestaand bedrijf dat reeds van oudsher op deze locatie gevestigd is. Met het verplaatsen van het zuivelmachinebedrijf naar een andere locatie wordt de grondslag van het bedrijf verlaten en hiermee wordt de oorsprong en de bedrijfsfilosofie teniet gedaan. Het voortbestaan van het zuivelmachinebedrijf op het perceel aan de Kweldamweg is eveneens van groot belang voor de betrokken lokale bedrijven en de werkgelegenheid in de gemeente Molenlanden Conclusie Het plan voldoet aan ‘de Ladder voor duurzame verstedelijking’. Het plan voldoet dan ook aan het gestelde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.

Er is dan ook geen sprake van strijd met het rijksbeleid.

22

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Op 10 oktober 2020 is een herziening van de Omgevingsvisie Zuid-Holland Koers 2020 gepubliceerd (ontwerp-Omgevingsvisie Zuid-Holland - Koers 2020). De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5.

Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet.

23

Het plangebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Middels deze bestemmingsplanprocedure worden twee bedrijven juridisch-planologisch van elkaar losgekoppeld en afzonderlijk bestemd (waarbij beide bedrijven ook een afzonderlijk bouwvlak verkrijgen), wordt het bouwvlak van het zuivelmachinebedrijf gewijzigd (zodat de opslagloods volledig binnen het bouwvlak is gelegen) en wordt de buitenopslag bij het zuivelmachinebedrijf juridisch-planologisch vastgelegd. Hiermee wordt voor beide bedrijven, die al jarenlang gevestigd zijn aan de Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf, een toekomstbestendige situatie gecreëerd. Met het juridisch-planologisch vastleggen van de buitenopslag en de wijziging van het bouwvlak is juridisch-planologisch gezien sprake van een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten en daarmee een ‘stedelijke ontwikkeling’, waardoor toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ noodzakelijk is. Het opslagterrein is kleiner dan 3 hectare (maximaal 5650 m2). Het plan voldoet aan ‘de Ladder voor duurzame verstedelijking’ (zie par. 3.1.3). Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit : een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde.

Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Op het perceel Kweldamweg 1/1a te Molenaarsgraaf is al jarenlang een melkveehouderij met een zuivelmachinebedrijf gevestigd. Het bedrijf heeft veel geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van het bedrijf en duurzaamheid. De opslagloods is voorzien van zonnepanelen. Er is een landschapsarchitect benaderd om een landschappelijk inpassingsplan op te stellen, waarbij instandhouding van de kernkwaliteiten van het landschap als één van de uitgangspunten is genomen. De landschappelijke inpassing is vooruitlopend op deze bestemmingsplanprocedure al verwezenlijkt.

Zekerheidshalve is de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing juridisch-planologisch verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Het bedrijf is voorzien van een groene omzoming, bestaande uit streekeigen beplanting, waarmee de bedrijfsactiviteiten aan het zicht worden onttrokken. De groene omzoming is tevens juridisch-planologisch vastgelegd middels de bestemming ‘Groen’. Middels het voorliggende bestemmingsplan is de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. Het plangebied is gelegen in het ‘veenweidelandschap’. 24

Veenweidegebied De ruimtelijke structuur in het veen(weide)gebied wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Haaks hierop staan de verkavelingspatronen. Kenmerkend voor het veen(weide)landschap is de openheid van het gebied met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels omringd door sloten. Voor ontwikkelingen in het veen(weide)landschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. De buitenopslag is reeds aanwezig op de locatie. Het bedrijf heeft veel geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van het bedrijf. Het bedrijf is voorzien van een groene omzoming conform het landschappelijk inpassingsplan (zie par.

2.2.3), bestaande uit streekeigen beplanting, waarmee de bedrijfsactiviteiten aan het zicht worden onttrokken. De groene omzoming is tevens juridisch-planologisch vastgelegd middels de bestemming ‘Groen’. Middels het voorliggende bestemmingsplan is de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Op 10 oktober 2020 is een herziening van de Omgevingsverordening gepubliceerd (ontwerp-Omgevingsverordening Zuid-Holland - Koers 2020). Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient te worden voldaan aan de relevante instructieregels uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Bestaand en nieuw Het feit dat het hier juridisch gezien gaat om een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten moet het plan worden getoetst aan het omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland als zijnde een nieuwe ontwikkeling (conform artikel 6.8 van de Omgevingsverordening).

Voor de bouw van de loods geldt echter dat in 2003 een omgevingsvergunning is verleend en nadien onherroepelijk is geworden. In artikel 6.8b van de Omgevingsverordening worden onder bestaand gebruik of bestaande bebouwing ook bebouwing of gebruik van grond geschaard waarvoor rechtmatig een omgevingsvergunning is verleend. De omgevingsvergunning (ook al valt een deel van de opslagloods buiten het bouwvlak) heeft formele rechtskracht. Dit gedeelte van het plan kan worden beschouwd als bestaand. Dit betekent dat de opslagloods niet aan de Omgevingsverordening hoeft te worden getoetst. Voor de buitenopslag ligt dat anders, dit was geen onderdeel van de omgevingsvergunning. De buitenopslag dient dus als “nieuw” te worden beoordeeld.