Resultaten initiatieffase Weth Trompersstraat incl bijlagen

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg 3 december 2020

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

1

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Inleiding .................................................................................................................................................. 3 Stappenplan ............................................................................................................................................. 3 Stedenbouwkundig verkavelingsplan ...................................................................................................... 4 Planologische haalbaarheid ................................................................................................................... 6 Financiële haalbaarheid ......................................................................................................................... 6 Maatschappelijke haalbaarheid .............................................................................................................. 8 Fasering en aanpak vervolgtraject.......................................................................................................... 9 Kosten ..................................................................................................................................................... 9 Planning ................................................................................................................................................

10 Conclusie en advies ........................................................................................................................... 10 Bijlagen ............................................................................................................................................. 10

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

2

Figuur 1: Ontwikkellocatie Wethouder Trompersstraat Langeweg

1.

Inleiding

-

Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad het startdocument Woningbouw Wethouder Trompersstraat vastgesteld (bijlage 1). Het doel van het project is om te komen tot de ontwikkeling van duurzame en levensloopbestendige woningbouw met maximaal 20 woningen die inspeelt op de aanwezige woningbehoefte; Wooninvesteringsfonds (voormalig bezit van Volksbelang) had vroeger een aanbod in Langeweg van een 18-tal sociale huurwoningen met de primaire voorzieningen (zoals bad- en slaapkamer) op de begane grond. Deze woningen zijn overgenomen door een belegger, die bij mutatie de woningen verkoopt. Het is Woonkwartier destijds niet gelukt deze woningen over te nemen ten behoeve van het behoud van sociale huur. Woonkwartier heeft om deze reden interesse bij de realisatie van ongeveer 10 sociale huurwoningen op de locatie Wethouder Trompersstraat. Dit is ook opgenomen in de prestatieafspraken (jaarschijf 2019). Het doel van de initiatieffase van het project is om de haalbaarheid in beeld te brengen en de kaders te definiëren voor de ontwikkeling.

-

-

-

2.

Stappenplan

Het project valt uiteen in vijf projectfasen: intake-, initiatief-, ontwerp-, uitvoerings- en afrondingsfase. Elke fase wordt door een besluit van college en/of raad afgesloten. Nadat een fase is afgesloten, wordt de volgende fase gestart. In dit stadium is alleen de initiatieffase aan de orde. Bij gebleken haalbaarheid kan vervolgens de ontwerpfase worden gestart. Bij Woonkwartier geldt dat na de haalbaarheidsstudie door de directie over de investering wordt besloten en door haar Raad van Toezicht dit besluit wordt beoordeeld.

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

3

In de initiatieffase zijn de volgende stappen doorlopen: 1. 2.

3.

4. 5. 6. 7.

3.

Uitgaande van het functioneel en ruimtelijk programma zoals omschreven in het startdocument is een stedenbouwkundig verkavelingsplan vervaardigd; Onderzoek naar de invloed van de stedenbouwkundige invulling op de (maatschappelijke) basisvoorzieningen van de kern Langeweg, zoals het hondenuitloopterrein, de speel- en groenvoorzieningen of de verkeersafwikkeling; De stedenbouwkundige visie wordt vervolgens onderzocht op a) planologische, b) financiële en c) maatschappelijke haalbaarheid: a) De planologische haalbaarheid omvat aspecten die in de initiatieffase worden onderzocht om te komen tot een goede ruimtelijke onderbouwing voor de ruimtelijke procedure in de vervolgfase, waaronder in ieder geval cultuurhistorie, archeologie, landschappelijke en stedenbouwkundige aspecten, milieu, veiligheid, bodem, waterhuishouding, flora en fauna, verkeer en (ondergrondse) infrastructuur; b) De financiële haalbaarheid omvat een project(grond)exploitatie en risicoanalyse (incl. planschade); c) De maatschappelijke haalbaarheid omvat de resultante van de interactie met betrokkenen bij de totstandkoming van de plannen, en het inventariseren van draagvlak.

Fasering uitwerken voor de projectonderdelen; Besluit door het college over het stedenbouwkundig verkavelingsplan, het haalbaarheidsonderzoek en de fasering; Besluit door de gemeenteraad over het beschikbaar stellen van een krediet (voor de ambtelijke inzet) voor het vervolgtraject; Op basis van besluitvorming in de initiatieffase, komen tot het opstellen en sluiten van een koopovereenkomst met Woonkwartier en mogelijk een andere ontwikkelende partij.

Stedenbouwkundig verkavelingsplan

Bij het tot stand komen van het stedenbouwkundig ontwerp (bijlage 2) dat er nu ligt is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Deze uitgangspunten zijn: • Realisatie van tien levensloopbestendig sociale huurwoningen door Woonkwartier. In het recente verleden zijn diverse levensloopbestendige huurwoningen in Langeweg verkocht. Door dit plan willen we dit type huurwoningen juist weer toevoegen. • De plattegronden voor de levensloopbestendige woningen zijn in overleg met Woonkwartier opgesteld. Het gaat om woningen met een oppervlakte van 7.00 x 10,70 op de begane grond. De achtertuinen zijn 6 m diep. De voortuinen hebben een diepte van 3 meter. De breedte van het achterpad (2 m) is zodanig dat ook met een scootmobiel de achtertuinen bereikt kunnen worden. In de achtertuinen is een kleine schuur geprojecteerd. • De woningen dienen bij voorkeur met de voor- of zijgevel naar de N285 gericht te zijn vanwege het geluid. Langs de zijgevel van de meest noordelijke tuinen van de sociale huurwoningen zal een mee ontworpen en aangelegde tuinmuur worden gerealiseerd.

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

4

• • • •

De sociale huurwoningen zijn één laag en een kap, met een slaap- en badkamer op de begane grond. De woningen die niet naar de Wethouder Trompersstraat zijn gericht zijn ontsloten door middel van een breed trottoir (3,50 m). Dit mede in verband met de bereikbaarheid van hulpdiensten. De koopwoningen krijgen twee parkeerplaatsen op eigen terrein, aanvullend kan er op de straat worden geparkeerd. Qua parkeren is rekening gehouden met een norm van 2 parkeerplaatsen voor de sociale huurwoningen. Deze 20 parkeerplaatsen worden in het openbaar gebied gerealiseerd.

Door de ontwikkeling verdwijnt het hondenuitloopterrein in zijn huidige vorm. Momenteel kent dit veld een oppervlakte van maar liefst 2200m2. Het idee is om dit terrein te vervangen door een kleiner terrein in de omgeving van het plangebied. Dit terrein dient wel te voldoen aan de minimale oppervlakte van 500m2. De locatie zal in overleg met de Dorpstafel gezocht worden. De inrichting van dit terrein is meegenomen in de grondexploitatie van dit project. In het losloopterrein komt een looppoort en een bredere poort voor de toegang van groot materieel. Tevens komt er minimaal één zitbank op een verhard tegelplateau. De geplante bomen zullen zoveel mogelijk worden verplant. Aan de rand van het project bevindt zich reeds een speelvoorziening. In het project is rekening gehouden met een verbetering (of kleine uitbreiding) van deze speelplek.

Aanpassing N285 De Provincie is bezig met de voorbereiding van aanpassingen op de N285. De ontwerptekeningen hiervan sluiten goed aan op het plan. Daarnaast kan een deel van de groencompensatie hiervoor mogelijk aangrenzend aan het plan plaatsvinden. Afstemming woningbouwprojecten Voor woningbouwprojecten van meer dan 10 woningen geldt dat deze afgestemd dienen te worden in de regio West-Brabant West. Voor het project Trompersstraat heeft deze afstemming al plaatsgevonden en is door de regio groen licht gegeven voor deze ontwikkeling

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

5

4.

Planologische haalbaarheid

In het startdocument zijn de planologische uitgangspunten in beeld gebracht. Bekend is dat voor de ontwikkelingen een nieuw bestemmingsplan cq aanpassingsplan dient te worden opgesteld. In de initiatieffase zijn door de OMWB diverse onderzoeken naar de planologische en milieukundige haalbaarheid uitgevoerd. Het betreft de volgende onderzoeken: • Akoestisch onderzoek • Luchtkwaliteit • Stikstof • Bedrijven en milieuzonering • Externe veiligheid • Bodem (Agel in opdracht van OMWB) De resultaten van deze onderzoeken zijn als bijlage bij deze rapportage gevoegd. Er zijn geen onderwerpen die een eventuele ontwikkeling planologisch/milieutechnisch niet mogelijk zouden maken. Wel zijn er de volgende aandachtspunten: Geduid/Akoestiek Geluid is de belangrijkste beperkende randvoorwaarde voor wat betreft milieu. Momenteel zijn de geluidcontouren ten gevolge van de N285 globaal inzichtelijk gemaakt. Op de locatie van de woningen is een aanzienlijke geluidbelasting berekend vanwege de provinciale weg. Bouwen is hier onder voorwaarden mogelijk. In de vervolgfase zal de exacte gevelbelasting in beeld dienen te worden gebracht. Hier is in deze fase nog niet voor gekozen om dat de exacte locatie van de gevels nog niet vaststaat. Mochten er verschuivingen plaatsvinden dan zouden de berekeningen opnieuw uitgevoerd moeten worden.

Ten behoeve van de ontwikkeling zal dan voor de woningen zeer waarschijnlijk een hogere grenswaarde moeten worden vastgesteld. De daarvoor benodigde inhoudelijke en procedurele stappen zullen hiervoor gezet moeten worden. Bedrijven en milieuzonering Het onderdeel spuitzones vraagt nog nadere aandacht. Dit is echter geen belemmering voor de haalbaarheid van het plan. Ecologie Er is een ecologische Quick scan uitgevoerd door Buijs Eco Consult (22 augustus 2020). De belangrijkste conclusies daarvan zijn dat binnen het plangebied geen jaarrond beschermde vogels zijn waargenomen. Direct nabij het plangebied (er net buiten) zijn wel jaarrond beschermde vogelsoorten (huismus en gierzwaluw) waargenomen. Het functioneel leefgebied (m.n. huismus groen langs huidige bebouwing en gierzwaluw (vrije aanvliegroute) dient in stand te blijven. Daarnaast zijn ook nestkommen van huiszwaluw in de directe omgeving (buiten plangebied) waargenomen. Voor de overige onderwerpen: luchtkwaliteit, stikstof, externe veiligheid en bodem zijn er geen zaken aan het licht komen die ontwikkeling niet mogelijk zouden maken. Archeologie was reeds in het startdocument in beeld gebracht.

5.

Financiële haalbaarheid

Voor de ontwikkeling van het plan is een concept grondexploitatie opgesteld om de haalbaarheid te bepalen. Kosten De oppervlakte die in ontwikkeling wordt genomen is circa 3.000 m2. Er is geen boekwaarde aanwezig, de inbrengwaarde is derhave nul. Er is een raming gemaakt voor de te maken civieltechnische kosten voor aanpassing van de infrastructuur. Deze raming bedraagt € 320.000,- is opgesteld door Adcim BV (bijlage 13) en intern gecontroleerd en waar nodig aangevuld. Daarbij werd geconcludeerd dat een aantal zaken nog onduidelijk zijn (o.a. exacte hoeveelheden en daarbij behorende kwaliteit van de grond). Dit aspect heeft een grote invloed op de kosten. Vooralsnog is rekening gehouden met een totale kostenpost van € 365.000,- voor bouw- en woonrijpmaken. Er is in de exploitatie naast deze raming rekening gehouden

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

6

met de kosten van de verplaatsing van het hondenuitloopterrein van € 20.000,- en een aparte kostenpost voor een verbetering van de speellocatie (€ 15.000,-). Voor de interne kosten is een plankostenscan uitgevoerd. De verwachte interne kosten bedragen circa € 60.000,-. Er is door Overwater BV een risicoanalyse planschade uitgevoerd (bijlage 12). De verwachting is dat aanvragen tegemoetkoming in planschade afgewezen kunnen worden omdat er geen planschade is die voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Een viertal woningen ondervindt planologisch nadeel in de orde van 2% tot 4,5% van de woningwaarde. Deze blijft echter binnen de toe te passen aftrek Normaal Maatschappelijk Risico van 5%. Er zijn derhalve geen kosten voor planschade opgenomen. Opbrengsten Conform het gemeentelijke grondbeleid vindt grondverkoop plaats op basis van een onafhankelijk taxatie. Er is door Overwater BV een taxatie uitgevoerd van de grondwaarde cq opbrengsten van het plan (bijlage 11). Er is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: • Verkoop van bouwrijpe grond aan Woonkwartier voor de realisatie van 10 levensloopbestendige sociale huurwoningen (€ 185.000,-). • Realisatie van de 2 onder 1 kapwoningen via een (kleine) ontwikkelende bouwer/aannemer. • Losse verkoop van de kavel voor de vrijstaande woning door de gemeente. De opbrengsten worden geraamd op € 590.000,-.

Resultaat De exploitatie laat een neutraal resultaat zien, dat wil zeggen kosten en opbrengsten zijn in evenwicht. Er is geen sprake van een positiever resultaat door de relatieve lage grondopbrengst van sociale woningbouw. Er is daarbij wel rekening gehouden met een storting in het fonds reservering Bovenwijkse werken van € 64.000,- en een storting in het Fonds reservering Ruimtelijke ontwikkeling van € 12.000,- vanuit het project. Daarnaast is rekening gehouden met leges ten behoeve van het bestemmingsplan. Er wordt rekening gehouden met een looptijd van 4 jaar. Samenvatting concept Grex Langeweg tbv bepaling haalbaarheid Kosten

€

590.000

Boekwaarde

€

-

Verwerving

€

-

Onderzoeken

€

12.500

Sloopkosten

€

-

Bouwrijpmaken

€

240.000 incl VTU en onvoorzien

Woonrijpmaken

€

125.000 incl VTU en onvoorzien

Plankosten

€

20.000

Interne kosten (cf plankostenmonitor)

€

60.000

VTU

€

-

Kostenverhaal

€

88.000

Overige kosten

€

35.000

Onvoorzien

€

9.500 (buiten BRM en WRM)

Opbrengsten

€

590.000

Grondverkoop

€

590.000

Resultaat

€

-

Geconcludeerd kan worden dat kosten en opbrengsten naar verwachting in evenwicht zijn. In de volgende fase kan de concept exploitatie definitief worden gemaakt. Met name de kosten voor het openbaar gebied kunnen dan geconcretiseerd en waar nodig geoptimaliseerd worden.

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

7

6.

Maatschappelijke haalbaarheid

Dorpstafel De plannen zijn in de bijeenkomst van de dorpstafel van 3 maart 2020 besproken. Het verslag is opgenomen als bijlage 3. De dorpstafel was in het algemeen positief over de plannen voor woningbouw in de kern Langeweg. Wel waren er nog vragen over de type woningen, aantallen en de locatie. Er waren vanuit de dorpstafel vooral vragen hoe ervoor gezorgd kon worden dat de beoogde doelgroep die ook behoefte heeft aan een levensloopbestendigde woning ook hierin terecht zou komen. Woonkwartier heeft toegezegd te zoeken naar passende inschrijfvoorwaarden. Gedacht wordt aan een eventuele leeftijdsgrens of een vroege inschrijfperiode, hierdoor zullen alleen mensen inschrijven die ook bereid zijn langere tijd te wachten op deze woningen. Voor de koopwoningen was er een sterke voorkeur voor twee onder één kap woningen. Daarom is gekozen voor een variant met vier twee onder één kap woningen en een vrijstaande woning/kavel. Er is aangeboden om in werkgroepverband samen met de dorpstafel de plannen verder uit te werken. Hier was geen behoefte aan. Het verslag van de dorpstafel van 3 maart 2020 is bijgevoegd als bijlage. Omwonenden Aangezien tijdens deze dorpstafel weinig direct omwonenden van het plangebied aanwezig waren, is er voor gekozen de omwonenden apart te informeren. Het idee was om een aparte bijeenkomst voor direct omwonenden te organiseren.

Gelet op de maatregelen vanwege het coronavirus was dit helaas niet mogelijk. Om het proces niet te vertragen is besloten om de omwonenden via een brief te informeren en te raadplegen. Deze brief (bijlage 4) is op 15 mei verzonden. Via de brief werden omwonenden nadrukkelijk gevraagd hun vragen te stellen en/of te reageren op het voorstel. Dit kon per email, maar indien er behoefte was aan telefonisch contact was dit ook mogelijk. Er is een reactietijd aangehouden van circa 4 weken. Er zijn 23 brieven verzonden. Hierop zijn 6 reacties binnengekomen. Daarvan is eenmaal verzocht om telefonisch contact, dat ook heeft plaatsgevonden. Er waren 3 uitgesproken negatieve reacties inzake de ontwikkeling. De argumenten hiervoor zijn: • Waardevermindering van het huis; • Verlies van uitzicht en privacy; • Een bewoner kan leven met de koopwoningen maar vindt 10 sociale huurwoningen veel te veel, verzocht wordt een andere locatie te zoeken en het groen te sparen; • Waarom er geen andere delen (dichterbij de N265) van het groen zijn ingevuld; Er is aangegeven dat de reacties mee zullen worden genomen in de berichtgeving aan de gemeenteraad, De reacties zijn (samengevat) bijgevoegd als bijlage 5.

De reden voor de uitbreiding van de sociale huurwoningen is in de inleiding al gegeven: door het onttrekken van diverse woningen aan de sociale huur is er behoeft aan meer sociale huurwoningen in Langeweg. Qua uitzicht en privacy moet worden opgemerkt dat de sociale huurwoningen één laag en een kap betreft, dit heeft een beperktere invloed dan reguliere bouw van 2 lagen en een kap. De locaties dichterbij de weg (N285) zijn niet betrokken in verband met geluid, er is juist getracht zo veel mogelijk afstand te houden. De andere 3 reactie vroegen specifiek aandacht voor het verdwijnen van het groen/hondenuitloopterrein. Op basis van deze reacties is het een ontwerp aangevuld zodat het de hele onderzoeklocatie beslaat. Hierdoor is ook meer zicht op de aanpassingen in groen, hondenuitloopterrein en speelvoorzieningen. Het idee is om deze uitwerking in gezamenlijkheid met de dorpstafels vorm te geven. Er zijn kosten meegenomen in de concept-grondexploitatie zodat de aanpassing/aanvulling hiervan door het project kunnen worden gefinancierd.

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

8

Bewonersavond Naar aanleiding van de brief en de reactie van omwonenden is nog contact geweest met de dorpstafel over het doorlopen proces en de vervolgstappen. De dorpstafel is van mening dat alle inwoners van Langeweg een brief hadden moeten ontvangen. Gelet op de dorpstafel van 3 maart 2020 is er door de gemeente voor gekozen om alleen direct omwonende een brief te sturen. Vanwege de maatregelen rondom het Corona-virus was een fysieke bijeenkomst in die periode niet mogelijk. Om dit te ondervangen heeft de Dorpstafel op 11 november een informatieavond georganiseerd (in digitale vorm). Hierbij waren circa 40 bewoners aanwezig. Het verslag is als bijlage 6 bijgevoegd. De belangrijkste punten uit deze avond zijn: •

• •

Het belang van woningbouw voor Langeweg wordt breed onderschreven, met name voor instandhouding school, verenigingsleven, sociale voorzieningen e.d. Vanwege dit belang zou nieuwbouw niet beperkt moeten worden tot de huidige plannen voor op korte termijn, maar doorgetrokken moeten worden ook op langere termijn. Daarnaast kwam de locatiekeuze aan bod. Daarbij is gevraagd of er ook andere locaties zijn onderzocht. De locatie wordt vanwege diverse aspecten door bewoners niet als de meest gunstigste gezien. Tevens werd opgemerkt dat nieuwe ideeën en tegenvoorstellen het proces niet mogen stagneren: nu de gemeente zover is met plannen, moet het wel doorgaan op een of andere manier.

Conclusie Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er maatschappelijk draagvlak is voor woningbouw in Langeweg, maar dat de locatie niet direct als de meest gunstigste wordt ervaren. Daarnaast zijn enkele direct omwonenden kritisch op de plannen.

7.

Fasering en aanpak vervolgtraject

Na positieve besluitvorming door de gemeenteraad zal het project in de ontwerpfase komen. In deze fase wordt een bestemmingsplan voor de locatie opgesteld en wordt het stedenbouwkundige plan verder uitgewerkt. De gemeente is eigenaar van alle betrokken gronden. De voorgestelde aanpak voor het vervolgtraject is verkoop van bouwrijpe grond aan Woonkwartier voor de realisatie van 10 levensloopbestendige sociale huurwoningen. De (financiële) voorwaarden hiervoor zijn met Woonkwartier besproken. De definitieve besluitvorming over het project zal in januari 2021 binnen Woonkwartier plaatsvinden. Voor de koopwoningen wordt voorgesteld om de realisatie van de 2 onder 1 kapwoningen via een (kleine) ontwikkelende bouwer/aannemer te laten verlopen. Hiertoe dient een aanbesteding plaats te vinden. De kavel voor de vrijstaande woning wordt door gemeente verkocht aan een particulier voor realisatie van een woning. Hiertoe zal een inschrijfperiode worden gehanteerd, waarna bij meerdere inschrijvingen zal worden geloot. Bovenstaande zal plaatsvinden na vaststelling van het bestemmingsplan. 8.

Kosten initiatieffase

In de initiatieffase zijn kosten gemaakt voor het opstellen van een taxatie, een risicoanalyse planschade, raming van de civieltechnische kosten. Daarnaast zijn diverse onderzoeken uitgevoerd (die gebruikt kunnen worden in de bestemmingsplanprocedure, de kosten voor de vervolgfase zijn derhalve lager). De totale kosten bedroegen circa € 21.500,-. Een deel van deze kosten is uitgevoerd door de OMWB via het reguliere werkprogramma. Een ander deel is gedekt uit het budget externe adviseurs nieuwe plannen (5115004 / 43524). Dit is een bevoorschottingspost, uiteindelijk worden deze kosten betaald door de gemeente vanuit de gemeentelijke projectexploitatie die in de volgende fase (ontwerpfase) ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

9

De gemaakte kosten zijn hoger dan geraamd omdat de raming van civiele kosten niet intern is uitgevoerd maar extern. Daarnaast zijn enkele onderzoeken meteen zijn uitgevoerd zodat ze geschikt zijn voor de bestemmingsplanprocedure. Grootste kostenpost hierbij was het bodemonderzoek. In het startdocument is overeengekomen dat de kosten door beide partijen gedragen. Over de verdeling van de kosten hebben partijen nadere afspraken gemaakt met elkaar. De kosten zijn gedeeld met uitzondering van de kosten voor de risicoanalyse planschade en de raming van de civiele kosten. De bijdrage van Woonkwartier is € 9.222,50. De resterende kosten bedragen dan circa 12.500,- Deze kosten zijn opgenomen in de opgestelde concept grondexploitatie.

9.

Planning

Voor de gehele looptijd van het project is een planning opgesteld die is weergegeven in het startdocument, deze planning is 1 kwartaal doorgeschoven. De aangepaste planning is dan als volgt: Fase Intake Initiatief

Ontwerp

Uitvoering

Afronding

Activiteit Startdocument project Stedenbouwkundige visie Grondexploitatie Haalbaarheidsonderzoek incl onderzoeken Besluitvorming haalbaarheid Aanvullende onderzoeken Voorontwerp bestemmingsplan Ontwerp bestemmingsplan Vaststelling bestemmingsplan Bouwkundig en civiel ontwerp Vergunningen Bouwrijp maken Bouw Woonrijp maken Evaluatie

Besluit Raad College

Gereed dec-19

Raad College College Raad

College

Q1 2021

Q1 2022 Q2 2022 2022 2022 2022 Na oplevering Na oplevering

10. Conclusie en advies Geconcludeerd kan worden dat er overwegend geen grote maatschappelijke, financiële of planologische belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van voorliggend plan. Daarbij moet wel in acht worden genomen dat de locatie niet direct als de meest gunstigste wordt ervaren door de bewoners van Langeweg. Daarnaast zijn enkele direct omwonenden kritisch zijn op de plannen. Voorgesteld wordt om het gebied in ontwikkeling te nemen en de afspraken met Woonkwartier voor de realisatie van 10 levensloopbestendige woningen nader vast te leggen. Voorgesteld wordt daarnaast om samen met dorpstafels en bewoners te kijken naar de meest geschikte locatie voor een hondenlosloopterrein. Daarnaast om gezamenlijk wensen voor aanpassingen rondom het plangebied in beeld te brengen (met name groeninrichting).

11. Bijlagen Bij dit document behoren de volgende bijlagen: 1. Startdocument 2. Stedenbouwkundig plan 3. Verslag dorpstafel Langeweg 3 maart 2020 4. Brief gemeente omwonenden 15 mei 2020 5. Ingekomen reacties bewoners nav brief gemeente 6. Verslag bijeenkomst Langeweg 11 november 2020 7. Advies geluid (OMWB)

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

10

8. 9. 10. 11. 12. 13.

Milieuparagraaf (OMWB) Verkennend bodemonderzoek (Agel) Ecologische quickscan (BEC) Taxatierapport (Overwater) Advies Planschade Risicoanalyse (Overwater) Kredietraming (Adcim)

Resultaten initiatieffase 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

11

Startdocument 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg 10 oktober 2019

Inhoudsopgave 1. Doel ........................................................................................................................................... 4 2. Rol gemeente ............................................................................................................................ 4 3. Stappenplan .............................................................................................................................. 4 4. Organisatie ................................................................................................................................ 5 5. Kosten ....................................................................................................................................... 6 6. Planning .................................................................................................................................... 7 7. Beleidskaders............................................................................................................................ 7 8. Communicatie ........................................................................................................................... 8 9. Kansen en risico’s ..................................................................................................................... 9 10.

Overdracht rechten en verplichtingen ................................................................................... 9 11. Looptijd Startdocument ......................................................................................................... 9 12. Beëindiging Startdocument ................................................................................................. 10 13. Algemene voorwaarden ...................................................................................................... 10 14. Wijziging van het Startdocument ......................................................................................... 10 15. Slotbepaling ......................................................................................................................... 10 16. Bijlagen ................................................................................................................................ 10 BIJLAGEN............................................................................................................................................. 11 Bijlage I – Toelichting fasering projectmatig werken ...................................................................... 11 Bijlage II – Kaders ..........................................................................................................................

13 Bijlage III – Kaart bezit Woonkwartier ............................................................................................ 31

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

2

Partij(en): 1. De gemeente Moerdijk, zetelende in Zevenbergen, aan de Pastoor van Kessellaan 15, ter uitvoering van artikel 160 lid 1 sub e en artikel 171 Gemeentewet, krachtens volmacht d.d. <datum>. rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar wethouder, mevrouw D.J. Brummans, hierna te noemen ‘gemeente’ en 2. Stichting Woonkwartier, gevestigd en kantoorhoudende te Zevenbergen, aan de Kristallaan 1, ingevolge de inschrijving in de kamer van koophandel onder nummer 20050013 rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur, de heer R.A.J. van den Boom, hierna te noemen ‘Woonkwartier’ Hierna gezamenlijk te noemen ‘partijen’

Het navolgende in aanmerking nemende: 1. dat volgens de structuurvisie Moerdijk 2030 woningbouw binnen Langeweg is gericht op de herstructureringsopgave en verdunning en vergroening. De focus is vooral op kleinschalige inbreiding en versterking van de dorpse structuur; 2. er van onder andere de dorpstafel en blijkend uit het WBO behoefte is om nieuwbouw in Langeweg te realiseren; 3. een onderdeel van de te realiseren woningen bestaat uit sociale huurwoningen. In de prestatieafspraken met Woonkwartier is deze ontwikkellocatie opgenomen en Woonkwartier is in overleg met gemeente om op deze locatie circa 10 sociale huurwoningen te realiseren; 4. Woonkwartier in de directe omgeving sociale huurwoningen in haar bezit heeft (zie bijlage III); 5. dat de gemeente hier een grondpositie heeft; 6. de gemeente ambieert om duurzame, levensloopbestendige en veilige woningen te realiseren, die aansluiten bij de behoefte die er onder andere in de kern Langeweg zelf leeft; 7. het college op 9 oktober 2018 in haar periodieke prioriteitenafweging van kansrijke initiatieven besloten heeft om de ontwikkeling van maximaal 20 woningen in de Wethouder Trompersstraat als project op te pakken. Hiervan worden circa 10 woningen ontwikkeld door Woonkwartier. De gemeente heeft een faciliterende rol. De overige 10 woningen wordt een planologische mogelijkheid geboden om deze te realiseren; 8.

partijen wensen de wijze waarop invulling wordt gegeven aan hun samenwerking vast te leggen in deze startovereenkomst

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

3

Figuur 1: Ontwikkellocaties Wethouder Trompersstraat Langeweg

1.

Doel

-

-

Het doel van het project is om te komen tot de ontwikkeling van duurzame en levensloopbestendige woningbouw met maximaal 20 woningen die inspeelt op de in aanwezige woningbehoefte; Wooninvesteringsfonds (voormalig bezit van Volksbelang) had vroeger een aanbod in Langeweg van een 18-tal sociale huurwoningen met de primaire voorzieningen (zoals bad- en slaapkamer) op de begane grond. Deze woningen zijn overgenomen door een belegger, die bij mutatie de woningen verkoopt. Het is Woonkwartier destijds niet gelukt deze woningen over te nemen ten behoeve van het behoud van sociale huur. Woonkwartier heeft om deze reden interesse bij de realisatie van ongeveer 10 sociale huurwoningen op de locatie Wethouder Trompersstraat. Dit is ook opgenomen in de prestatieafspraken (jaarschijf 2019). Het doel van de initiatieffase van het project is om de kaders te definiëren voor de ontwikkeling.

2.

Rol gemeente

-

De gemeente is eigenaar van de grond. De op te starten initiatieffase van het project wordt door de gemeente en Woonkwartier gedragen. Onderdeel van de initiatieffase vormt het onderzoek naar de verdere rol van de gemeente en Woonkwartier in de ontwerpfase en de uitvoeringsfase. Woonkwartier zal hierbij een ontwikkelende rol vervullen voor de ontwikkeling van circa 10 sociale huurwoningen. De Rol van de gemeente is faciliterend.

3.

Stappenplan

Het project valt uiteen in vijf projectfasen: intake-, initiatief-, ontwerp-, uitvoerings- en afrondingsfase. Elke fase wordt door een besluit van college en/of raad afgesloten. Nadat een fase is afgesloten, wordt de volgende fase gestart. Een toelichting hierop is te vinden in bijlage I. In dit stadium is alleen de initiatieffase aan de orde. Bij gebleken haalbaarheid kan vervolgens de ontwerpfase worden gestart. Bij Woonkwartier geldt dat na de haalbaarheidsstudie door de directie over de investering wordt besloten en door haar Raad van Toezicht het besluit wordt beoordeeld. Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

4

In de initiatieffase worden specifiek de volgende stappen doorlopen: 1.

2.

3.

4. 5. 6. 7.

4.

Uitgaande van het functioneel en ruimtelijk programma zoals omschreven in dit startdocument wordt een stedenbouwkundig verkavelingsplan voor ontwikkellocatie I & II (zie afbeelding pag.3) vervaardigd; Onderzoek naar de invloed van de stedenbouwkundige invulling op de (maatschappelijke) basisvoorzieningen van de kern Langeweg, zoals het hondenuitlaatveld, de speel- en groenvoorzieningen of de verkeersafwikkeling; De stedenbouwkundige visie wordt vervolgens onderzocht op a) planologische, b) financiële en c) maatschappelijke haalbaarheid: a) De planologische haalbaarheid omvat aspecten die in de initiatieffase worden onderzocht om te komen tot een goede ruimtelijke onderbouwing voor de ruimtelijke procedure in de vervolgfase, waaronder in ieder geval cultuurhistorie, archeologie, landschappelijke en stedenbouwkundige aspecten, milieu, veiligheid, bodem, waterhuishouding, flora en fauna, verkeer en (ondergrondse) infrastructuur; b) De financiële haalbaarheid omvat een project(grond)exploitatie en risicoanalyse (incl. planschade) die voldoen aan de randvoorwaarden zoals omschreven in dit startdocument. Tevens wordt een inschatting gemaakt van structurele (beheers-)kosten; c) De maatschappelijke haalbaarheid omvat de resultante van de interactie met betrokkenen bij de totstandkoming van de plannen, en het inventariseren van draagvlak tijdens een te houden openbare bijeenkomst.

Fasering uitwerken voor de projectonderdelen; Besluit door het college over het stedenbouwkundig verkavelingsplan, het haalbaarheidsonderzoek en de fasering; Besluit door de gemeenteraad over het beschikbaar stellen van een krediet (voor de ambtelijke inzet) voor het vervolgtraject; Op basis van besluitvorming in de initiatieffase, komen tot het opstellen en sluiten van een locatieontwikkelingsovereenkomst met Woonkwartier en mogelijk een andere ontwikkelende partij.

Organisatie

De gemeenteraad is bestuurlijk opdrachtgever voor het initiatief. Het initiatief zal als een project worden opgepakt binnen de afdeling Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling. Binnen de gemeentelijke organisatie is wethouder D. Brummans projectbestuurder. De (ambtelijk) projectleider is mevrouw E. de Rooij. De projectleider is eindverantwoordelijk voor alle gemeentelijke activiteiten binnen beide projectdelen en de samenhang tussen beide projectdelen. Zij draagt zorg en is verantwoordelijk voor de interne communicatie en het rapporteren aan het bestuur. Ze is tevens de voorzitter van de projectgroep. De projectgroep kan desgewenst, na wederzijds overleg, uitgebreid worden met de agendaleden.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

5

De projectgroep is als volgt samengesteld: Vaste leden: REO REO REO REO REO

Mevr. E. de Rooij Dhr. B. Oudhuis Dhr. E. Gruijters Dhr. F. Boomaars Dhr. E. Vinken

REO Infra WV VTH

(projectleider) (beleidsadviseur wonen) (adviseur ruimtelijke ontwikkeling) (senior adviseur grondzaken) (senior project adviseur/stedenbouwkundige) Dhr. J. Rijnberg (projectondersteuning) Dhr. H. van Merrienboer (adviseur wonen en vastgoed) Dhr. S. Eland (adviseur leefomgeving) Dhr. M. Roks (vergunningsverlener)

Agendaleden: Veiligheidsstaf FJZ PCS FJZ OMWB

Dhr. J. van Venrooij Mevr. I. Kocken Mevr. M. Maarsen Mevr. S. Mollema Dhr. M. van der Wielen

(stafadviseur veiligheid) (financieel adviseur) (communicatieadviseur) (juridisch adviseur) (adviseur RO)

Raming personele capaciteit De benodigde personele capaciteit om de initiatieffase te doorlopen is als volgt becijferd. Fase

REO

VTH

Infra, W &V

BEDR.V

STAF

Totaal

Initiatieffase

140

16

16

8

4

184

Formatief knelpunt

nee

nee

nee

nee

nee

Inhuur externen

nee

nee

nee

nee

nee

Aangezien er in de initiatieffase veel zaken moeten worden uitgezocht en bepaald die van invloed zijn op het urenbeslag in de vervolgfasen van het project, is de raming van uren vanaf de ontwerpfase nu nog niet te maken.

5.

Kosten

Behoudens ambtelijke uren worden de kosten in de initiatieffase geraamd op € 10.000 en hebben betrekking op de inzet van de integraal milieudeskundige vanuit de Omgevingsdienst Midden en West-Brabant (OMWB), alsmede de kosten van haalbaarheidsonderzoeken die niet door de Omgevingsdienst worden opgesteld (zoals een planschade-risicoanalyse). De kosten worden door beide partijen gedragen. Over de verdeling van de kosten zullen partijen nadere afspraken maken met elkaar. Gemeentelijk kunnen de kosten worden gedekt uit het budget externe adviseurs nieuwe plannen (5115004 / 43524). Dit is een bevoorschottingspost, want uiteindelijk worden deze kosten of: overgeheveld aan derde(n) als onderdeel van de locatieontwikkelingsovereenkomst; betaald door de gemeente vanuit de gemeentelijke projectexploitatie die naar afloop van de initiatieffase ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd. In de initiatiefase zal een projectexploitatie opgesteld worden op basis van de beschikbare gegevens (procedureel, fasering, programma). Deze projectexploitatie fungeert gedurende de initiatieffase als werkdocument (afstemming tussen ‘het rekenen en het tekenen’).

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

6

6.

Planning

Voor de gehele looptijd van het project is een planning opgesteld. Voor het overzicht geldt dat de planning vanaf de ontwerpfase indicatief is. Fase Intake Initiatief

Ontwerp

Uitvoering

Afronding

7.

Activiteit Startdocument project Stedenbouwkundige visie Grondexploitatie Haalbaarheidsonderzoek incl onderzoeken Besluitvorming haalbaarheid Aanvullende onderzoeken Voorontwerp omgevingsplan Ontwerp omgevingsplan Vaststelling omgevingsplan Bouwkundig en civiel ontwerp Vergunningen Bouwrijp maken Bouw Woonrijp maken Evaluatie

Besluit Raad College

Raad College College Raad

College

Gereed dec-19

Q4 2020

Q4 2021 Q1 2021 2022

Na oplevering Na oplevering

Beleidskaders

Het onderzoek naar de haalbaarheid van de projectdoelstelling wordt uitgevoerd met inachtneming van een aantal uitgangspunten. Deze komen voort uit de huidige situatie, alsmede vanuit verscheidene beleidsinvalshoeken. Het volledige overzicht hiervan is weergegeven in bijlage II, echter zijn de meest opvallende hier op een rijtje gezet: Wonen en omgeving (Paraplunota Maatschappij) Bouwen naar behoefte, dat wil zeggen maximaal 20 woningen, waaronder circa 10 sociale huurwoningen. Deze zijn levensloopbestendig (conform Woonkeur basispakket A&B) en voor zien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (incl. certificaat) in een woonmilieu dat past bij de kern Langeweg. Duurzaamheid (Paraplunota Leefomgeving en Prestatieafspraken) Ook duurzaamheid staat hoog in het vaandel bij ontwikkeling van de nieuwe woningen. Energieneutraal is de norm, evenals het tot een minimum beperken van CO-2 uitstoot bij de productie en gebruik van de woningen. De sociale huurwoningen dienen Nul-Op-de-Meter (NOM) te zijn. Koppelkansen worden onderzocht, echter als belangrijke kanttekening hierbij moet gezegd worden dat een voorspoedige realisatie van de woningen voorgaat op eventuele meekoppelkansen. Het stimuleren van elektrisch vervoer is een wens. Gemeenten en Woonkwartier presteren bij nieuwbouw in 2018 boven de wettelijke norm.

Afspraken uit het regionaal Convenant Duurzaam Bouwen worden voor 2018 voort gezet, met als voorwaarde een GPR-score van een 7,5 op de thema’s gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en een gemiddelde 7,7 op het thema’s energie en milieu bij nieuwbouwprojecten. Beleidskader hogere waarde wet geluidshinder Gemeente Moerdijk 2008 (Paraplunota Leefomgeving) De ontwikkellocatie ligt nabij de N285, waardoor onderzoek naar geluidshinder en luchtkwaliteit erg belangrijk zijn.. Bij de initiatieffase dient bij de stedenbouwkundige visie rekening gehouden te worden met bestaande milieucirkels en zoneringen, indien aanwezig.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

7

Nota Grondbeleid 2013 – 2016 Op 3 november 2011 heeft de gemeenteraad de hoogte van de financiële bijdrage vastgelegd in de Nota kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt uiteindelijk vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal van de gemeente Moerdijk wordt onderverdeeld in twee hoofdstromen: - Bijdragen buiten het plangebied (Reserves ‘Bovenwijks’ en ‘Ruimtelijke Ontwikkeling’) - Bijdragen binnen het plangebied (Plankosten, binnenplanse kosten) Afhankelijk van de ontwikkeling dient op basis van een vastgestelde toerekeningsystematiek bijgedragen te worden aan het gemeentelijk kostenverhaal.

8.

Communicatie

Kader: Regie op communicatie in projecten en R.O-dossiers Doelgroepen De doelstelling van de initiatieffase is om binnen de gestelde kaders, te komen tot een ruimtelijk, maatschappelijk en financieel haalbaar plan. De bijdrage van het instrument communicatie aan het bereiken van de doelstelling, is het creëren van maatschappelijk draagvlak (en hierdoor het bereiken van maatschappelijke haalbaarheid). De volgende doelgroepen zijn hierbij relevant: Omwonenden Belang: Behoud privacy, woongenot. Invloed: Kunnen planologisch traject stagneren door middel van het maken van bezwaar en het aantekenen van beroep. Rol: Informeren (LP/HI) Strategie: Participatie, mate van invloed: Informeren bij mijlpalen in het project en raadplegen bij de producten Stedenbouwkundige visie / verkavelingsplan. Dit product vormt de basis voor de in de ontwerpfase te voeren planologische procedure. Op deze manier wordt gepoogd tegemoet te komen aan potentiële bezwaren en draagvlak te creëren. Middelen: Informeren tijdens de periodieke bijeenkomsten, mogelijk keukentafelgesprekken. Dorpstafel Langeweg Belang: Zorgen voor leefbaarheid en voldoende woningen in Langeweg. Onder het thema ‘Leefbaar Langeweg’ is een werkgroep bezig met o.a. woningbouwontwikkeling. Op deze locatie is woningbouw gewenst en mogelijk.

Invloed: De participanten aan de dorpstafel zijn betrokken bij de kern en zitten in het sociale netwerk van het dorp, dus dragen bij aan een breed draagvlak. Rol: Informeren (LP/HI) Als de dorpstafel achter de ontwikkeling staat kan zij anderen enthousiasmeren. Strategie: Participatie, mate van invloed: informeren & spiegelen. Middelen: Informeren tijdens de periodieke dorpstafel bijeenkomsten, mogelijk gecombineerd met omwonenden. En bij tijd en wijle spiegelen van genomen stappen. Woonkwartier Belang: Ontwikkeling en afname van circa 10 woningen binnen het plangebied. Invloed: Woonkwartier is als partner betrokken bij de ontwikkeling van circa 10 sociale huurwoningen binnen het projectgebied. Rol: Partners (LP/HI) Woonkwartier is als partner betrokken bij de ontwikkeling en afname van circa 10 sociale huurwoningen. Strategie: Participatie, mate van invloed: coproduceren Middelen: Afstemming in periodieke afstemoverleggen. Mede ondertekenen van locatieontwikkelingsovereenkomst en dit startdocument. Interne communicatie De interne communicatie vindt plaats binnen de projectorganisatie. De projectbestuurders wordt over de voortgang en ontwikkelingen binnen het project, op de hoogte gehouden door de projectleider.

De projectbestuurders, de projectleider en de communicatieadviseur dragen gezamenlijk zorg voor de communicatie richting college, raadscommissie en gemeenteraad, eventueel met ondersteuning van

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

8

de vakafdelingen. De gemeenteraad wordt via de bestuursrapportages geïnformeerd over de voortgang. De door of in opdracht van gemeente opgestelde rapportages en/of persberichten worden in overleg tussen projectbestuurders, projectleider en communicatieadviseur voor externe communicatie beschikbaar gesteld. Informatie Van alle vergaderingen van de projectgroep wordt een schriftelijk verslag gemaakt, dat in de eerstvolgende vergadering wordt vastgesteld. De notulen in de projectgroep worden verzorgd door de gemeente. Ieder projectgroeplid zorgt voor de terugkoppeling binnen zijn/haar afdeling. Maandelijks wordt de laatste stand van zaken bijgewerkt in de projectenmodule. Deze is via intranet te raadplegen via ´organisatie´ en vervolgens ´projecten REO´. De projectbestuurders wordt daarnaast periodiek op de hoogte gehouden door de projectleider.

9.

Kansen en risico’s

Kansen De locatie is gelegen naast de N285. Bij de ontwikkeling dien rekening gehouden te worden met de (geluids)zoneringen van deze provinciale weg. Met akoestisch onderzoek kan het geluid onderzocht worden. Onderzocht zal worden of er haalbare maatregelen zijn om de ontwikkeling optimaal in te kunnen passen en tevens positieve milieueffecten voor de omliggende woningen bereikt worden. Het is een optie om te onderzoeken of een mogelijke geluidswal of geluidsscherm haalbaar is en de kwaliteit en leefbaarheid verhoogt. Er is een grote wens voor woningbouwontwikkeling in Langeweg vanuit de dorpstafel. Er zijn momenteel geen andere lopende projectmatige woningbouwprojecten in de kern. Het onderzoek in de haalbaarheidsfase van deze ontwikkeling kan aansluiten bij de geplande inventarisatie en invulling voor speelvoorzieningen in Langeweg in 2020. De gronden van de ontwikkelingslocatie zijn in eigendom van de gemeente. In de initiatieffase wordt de financiële haalbaarheid van het plan onderzocht, waarmee met een projectexploitatie inzicht kan worden gekregen in mogelijke opbrengsten vanuit grondverkoop. Langeweg is één van de kernen langs de A16 waar middelen beschikbaar komen uit het Energietransitiefonds Wind A16. Dit fonds kan ingezet worden voor collectieve energietransitieversnellende maatregelen.

Koppelkansen kunnen verder worden onderzocht met STEM (beheerder van het fonds) en de werkgroep Energie van de dorpstafel, die samen werken aan een Lokale Energie Agenda. Risico’s Er zijn geen externe ruimtelijke risico’s te verwachten.

10. Overdracht rechten en verplichtingen Alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst zijn persoonlijk en zonder schriftelijke toestemming van de andere partij niet overdraagbaar.

11. Looptijd Startdocument De looptijd van het Startdocument is gekoppeld aan het go / no go-besluit van de gemeenteraad bij de afronding van de initiatieffase.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

9

12. Beëindiging Startdocument Deze overeenkomst kan door beide partijen schriftelijk worden beëindigd, indien ondanks de redelijkerwijs over en weer te verwachten inspanningen: 1. Geen goedkeuring van het college en/of de gemeenteraad van de gemeente wordt verkregen op het haalbaarheidsonderzoek, en/of; 2. Geen definitieve overeenstemming wordt bereikt over de inhoud van de locatieontwikkelingsovereenkomst dan wel deze overeenkomst niet door het college en/of gemeenteraad van de gemeente wordt goedgekeurd, en/of; 3. Tijdens de looptijd van deze overeenkomst zodanige tegenstellingen blijken dat een verdere vruchtbare samenwerking onmogelijk is.

13. Algemene voorwaarden Door partijen gebezigde algemene voorwaarden (onder welke naam ook) zijn op deze overeenkomst en op de uit deze overeenkomst voortvloeiende overeenkomst(en) niet van toepassing, tenzij uit deze overeenkomst of de uit deze overeenkomst voortvloeiende overeenkomst(en) anders mocht blijken.

14. Wijziging van het Startdocument Een wijziging van dit Startdocument is slechts van kracht indien deze schriftelijk is overeengekomen en /of de gemeenteraad daartoe beslist.

15. Slotbepaling Na het raadsbesluit ligt deze startovereenkomst 4 weken ter ondertekening aan samenwerkingspartner voor. Indien de overeenkomst binnen die termijn niet ondertekend is, kunnen aan het raadsbesluit geen rechten meer ontleend worden en komt de startovereenkomst te vervallen.

16. Bijlagen 1.

Bij dit Startdocument behoren de volgende bijlagen: I. Toelichting fasering projectmatig werken II. Kaders III. Kaart bezit Woonkwartier

2.

Indien de tekst en/of inhoud van de bijlagen afwijkt van dit Startdocument, prevaleert de tekst en de inhoud van het hoofddocument.

Aldus overeengekomen te, Zevenbergen op _____________ 2019

Zevenbergen op _____________ 2019

Gemeente,

Woonkwartier,

__________________ D.J. Brummans

__________________ R.A.J. van den Boom

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg

10

Bijlagen Bijlage I – Toelichting fasering projectmatig werken

I. Intakefase Nieuwe initiatieven worden naar aanleiding van een intake ambtelijk beoordeeld en gescoord. Initiatieven die kansrijk worden geacht komen in de zogenaamde ‘ballenbak’ terecht. Eens per kwartaal weegt het college de verschillende kansrijke initiatieven tegen elkaar af, in relatie tot de beschikbare ambtelijke capaciteit. Van de initiatieven die worden gehonoreerd, wordt een startdocument vervaardigd. In het startdocument worden de relevante beleidsmatige, organisatorische en financiële aspecten die betrekking hebben op het project beschreven. De projectdoelstelling en opdracht voor de bestuurlijke en ambtelijke organisatie worden hiermee ingekaderd. In de startovereenkomst worden alle fasen van het project op hoofdlijnen beschreven. Met vaststelling van het startdocument door de gemeenteraad wordt een project geformaliseerd. II. Initiatieffase De initiatieffase behelst de totstandkoming van een stedenbouwkundige visie èn het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek, op grond waarvan geconcludeerd kan worden of het haalbaar is de visie te realiseren. De initiatieffase wordt afgerond door een besluit van de raad, waarbij de haalbaarheidsstudie wordt vastgesteld alsmede een projectexploitatie met de financiële weerslag van het verdere verloop van het project.

Ook wordt indien mogelijk een inschatting gemaakt van de uiteindelijke beheerskosten, met name als deze naar verwachting van een dusdanig omvang zijn dat zij een wezenlijk onderdeel zouden moeten vormen van de afweging door uw raad omtrent het wel of niet doorgaan met het project. In de meeste gevallen wordt er ook een locatieontwikkelingsovereenkomst (LOO) aangeboden, of de uitgangspunten hiervoor. Dit is het privaatrechtelijk kader tussen gemeente en één of meerdere derden, waarin de afspraken zijn vastgelegd over wie wat doet in het kader van de uitvoering van het project, wie wat betaalt en wie waarvoor risico loopt. Naar gelang de rol van de gemeente in het project, kan het ook zijn dat de LOO / uitgangspunten voor de LOO in de loop van de ontwerpfase aan de raad worden aangeboden ter vaststelling. III. Ontwerpfase In de ontwerpfase worden per projectonderdeel de volgende werkstappen doorlopen: 1. Uitvoeren van nadere aanvullende onderzoeken als onderdeel van het inhoudelijk ruimtelijke afwegingskader voor de bestemmingsplanherziening/ opstellen omgevingsplan; 2. Uitwerken van een ontwerp (stedenbouwkundig, beeldkwaliteit, landschappelijk, civieltechnisch en bouwkundig); 3. Mogelijke verwerving van gronden; Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

11

4.

Herziening van het bestemmingsplan / omgevingsplan met het voeren van planologische procedures & straatnaamgeving.

IV. Uitvoeringsfase Nadat de ontwerpfase is afgerond kan worden gestart met de voorbereiding van de realisatie en de uitvoering: 1. Totstandkoming van de uitwerking van het ontwerp in bescheiden die kunnen worden aanbesteed; 2. Aanbestedingsprocessen; 3. Aanvraag en verlening van vergunningen; 4. Sloop van eventueel aanwezige opstallen; 5. Bouwrijp en woonrijp maken van gronden; 6. Aanleg van openbare voorzieningen en realiseren bebouwing; 7. Toezicht op de uit te voeren werken. V. Evaluatiefase Wanneer alle projectonderdelen zijn uitgevoerd, wordt een eindevaluatie opgesteld. In de eindevaluatie aan het college ligt de nadruk op het toetsen van de oorspronkelijke doelstelling, planning en financiën aan de realiteit. In de eindevaluatie aan de domeintafel ligt de nadruk op het benoemen van verbeterpunten in het kader van het projectmatig werken in de gemeente. Na de vaststelling van de eindevaluatie door domeintafel en college wordt het project afgesloten.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

12

Bijlage II – Kaders Onderzoeksgebied

Figuur 2: Onderzoeksgebied Wethouder Trompersstraat Langeweg

Het onderzoeksgebied wordt begrensd door de N285, de grens van de huidige woonwijk, en de ringweg. Het onderzoeksgebied omvat de ontwikkellocatie en omliggende gronden. Binnen het onderzoeksgebied wordt gekeken naar de ontwikkeling en of binnen de omgeving koppelkansen gerealiseerd kunnen worden op het gebied van bijvoorbeeld milieu en infrastructuur. Aan het eind van de initiatieffase moet er duidelijkheid zijn over de exacte afbakening van het onderzoeksgebied, dat vanaf de ontwerpfase als plangebied wordt aangeduid. Binnen de ontwikkellocatie in het onderzoeksgebied is het de bedoeling tot woningbouwontwikkeling van maximaal 20 woningen te komen waarvan circa 10 sociale huurwoningen. Het onderzoeksgebied van de Wethouder Trompersstraat bedraagt ongeveer 2 hectare. Een stedenbouwkundig verkavelingsplan zal moeten uitwijzen hoe het gebied zo optimaal mogelijk ingericht kan worden. Omdat dit inbreidingsgebied één van de weinige openbare groenzones in Langeweg is, is het van belang om hier bij het onderzoek en ontwerp rekening mee te houden. Denk hierbij aan een groene leefomgeving, waar genoeg ruimte wordt gemaakt voor kwaliteit van de woonomgeving en water en groen. De gronden zijn momenteel in gebruik als hondenlosloopterrein en een braakliggend stuk groen / trapveldje. Binnen het onderzoeksgebied liggen een speelvoorziening en parkeerterrein.

Het plangebied grenst aan de N285, wat voor het geluid- en luchtonderzoek van belang is. Het is zaak om te onderzoeken in hoeverre en wat voor mate er overlast wordt ervaren van de ligging van de ligging aan de N285. Verder hebben we te maken met een inbreidingslocatie, waardoor je aan de alle randen van het onderzoeksgebied te maken hebt met bestaande woningen. Hier dient bij het ontwerp en proces ten alle tijden rekening mee te worden gehouden.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

13

Eigendommen De grondposities in het ontwikkelgebied worden ingenomen door de gemeente Moerdijk zelf.

Figuur 3: Grondbezit

De grond van de ontwikkellocaties is volledig in eigendom van de Gemeente Moerdijk. Het betreft kadastrale percelen: ZVB 00 H 1579 en ZVB 00 H 1537.

Figuur 4: Kadastrale gegevens

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

14

Figuur 5: Vogelvlucht ontwikkellocatie

Ten behoeve van de ontwikkeling zal in de initiatieffase in het kader van de projectexploitatie een afweging gemaakt worden wanneer de percelen verkocht worden aan Woonkwartier en/of ontwikkelaar(s).

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

15

Planologie Inleiding De percelen liggen binnen het Bestemmingsplan Langeweg, vastgesteld op 3 juli 2014. Perceel ZVB 00 H 1579 heeft de bestemming ‘Agrarisch’ waarbij het gebied ten westen van de Wethouder Trompersstraat de specifieke aanduiding ‘hondenlosloopgebied’ heeft. Perceel ZVB 00 H 1537 heeft de bestemming ‘Groen’. Ondanks het verschil in bestemmingen zijn de gronden nagenoeg hetzelfde ingericht. De percelen zijn begroeid met gras en enkele bomen. De bomen staan met name op het perceel met de ‘Groen’ bestemming. De agrarische grond ten westen van de Wethouder Trompersstraat wordt gebruikt als hondenuitlaat veld. De weg is bestemd als Verkeer-Verblijfsgebied. Conclusie: Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een planologische procedure noodzakelijk.

Figuur 6: Uitsnede bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen)

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant In de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant hebben de gronden een aantal van belang zijnde aanduidingen, namelijk: • Landelijk gebied • Gemengd landelijk gebied • Gebied afweging duurzame verstedelijking De aanduiding ‘Gebied afweging duurzame verstedelijking’ maakt de gewenste ontwikkeling, nieuw vestiging van stedelijke ontwikkeling, mogelijk. In Artikel 33 uit de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant wordt dit beschreven. In het kader van dit artikel moet de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ worden doorlopen. Hierbij moet onder andere onderbouwd worden waarom deze woningbouwontwikkeling niet binnen de bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Ook moet de ontwikkeling een stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting krijgen die aansluit op de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied en de omgeving. Conclusie: De gewenste ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

Startdocument: 190. Woningbouwontwikkeling Wethouder Trompersstraat Langeweg Paraaf gemeente: Paraaf Woonkwartier:

16

Rijke ondergrond  FASE 2 Document: Paraplunota Leefomgeving Inhoud:

Hierbij gaat het in eerste instantie over de instandhouding van een schone bodem dan wel het verbeteren ervan. Verder dient sprake te zijn van effectief ruimtegebruik door afstemming van bodemeigenschappen en functie.

Analyse:

Er gelden geen bovenwettelijke vereisten. De bodem(kwaliteit) wordt in de volgende fase geanalyseerd. Hierbij wordt ook de waarde van PFAS onderzocht.

Helder water (stedelijk water) (Programma: Samen aan de slag voor het klimaat in Moerdijk, thema Klimaatadaptatie) Document: Paraplunota Leefomgeving Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) Inhoud:

-

-

De gemeente Moerdijk streeft naar een duurzame en doelmatige invulling van de rioleringszorg Door klimaatverandering neemt de kans op wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen toe. De kern van de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. Overheden gaan ervoor zorgen dat schade door hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen zo min mogelijk toeneemt en letten daarop bij de aanleg van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen, het opknappen van bestaande bebouwing, vervanging van rioleringen en wegonderhoud etc. Het huidige functioneren van het watersysteem mag niet verslechteren, zowel kwantitatief als kwalitatief; Het principe geldt van het niet afwentelen, de eigen broek ophouden en het probleem in eigen beheer oplossen; Toepassing van duurzame en niet-uitlogende materialen is verplicht; 100% gescheiden afvoer van afval- en regenwater; Circa 10% (0,2 hectare) van het te ontwikkelen gebied reserveren voor water; Water wordt bij voorkeur bovengronds geborgen en afgevoerd. Pas als dit niet kan worden ondergrondse systemen toegepast; Toepassing van de trits vasthouden - bergen - afvoeren; Uitgangspunt bij de uitbreiding van verhard oppervlak is dat dit hydrologisch neutraal gebeurt.

Op basis van artikel 3.6 van de keur van het waterschap (Brabant Keur) geldt voor het afvoeren van hemelwater via toename verhard oppervlak of door afkoppelen van verhard oppervlak naar een oppervlaktewaterlichaam, het volgende:  bij een toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m2 geen compenserende maatregelen verplicht;  bij een toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m2 en 10.000 m2 dienen compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale compensatie conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m) De voorziening voldoet aan de volgende eisen:  De bodem van de voorziening boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG);  De afvoer uit de voorziening vindt plaats via een functionele bodempassage naar het grondwater en/of via een functionele afvoerconstructie naar het oppervlaktewater. Indien een afvoerconstructie wordt toegepast, dient deze een diameter van 4 cm te hebben;  Daarnaast moet er altijd een overloopconstructie zijn, om beschadiging van het oppervlaktewaterlichaam te voorkomen.  wanneer er sprake is van een toename van verhard oppervlak groter dan 10.000 m2 of het afkoppelen van verhard oppervlak groter dan 10.000 m2 is de Beleidsregel van toepassing.