Document · PDF

Bijlage 5 - Taxatierapport bedrijfsinventaris

Raadsvergadering 11 september 2025, gemeente MoerdijkBij agendapunt: RV - Voortijdige beëindiging exploitatie De Parel en aanstelling tijdelijke exploitant14.385 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Externe taxateur: Een taxateur die geen materiële relatie heeft met de opdrachtgever en in zijn externe hoedanigheid optreedt namens de opdrachtgever (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Gecorrigeerde vervangingswaarde: De kostprijs om het gebouw te vervangen zodat het kan voldoen aan de functies waarvoor het wordt gebruikt na veroudering en slijtage (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Inkomstenbenadering: Een benaderingswijze waarbij bij een taxatie de kapitaalwaarde wordt verkregen door de geschatte toekomstige inkomsten uit het vastgoed te berekenen of te anticiperen, of die inkomsten nu bestaan uit huurpenningen of worden gegenereerd door de bedrijfsactiviteiten waarvoor het vastgoed wordt gebruikt (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Inspectie: De bezichtiging en (daarop gebaseerde) opname van het vastgoedobject ter plaatse (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Inspectiedatum: De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een Inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Jaarrekeningen: Schriftelijke verklaringen van de financiële positie van een natuurlijke rechtspersoon of rechtspersoon en officiële financiële gegevens met een voorgeschreven inhoud en vorm.

Deze verklaringen bieden publieke rekenschap binnen een toezichtskader van standaarden voor financiële verslaggeving en het recht (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Kamer: Een door de Centrale Raad vastgesteld onderdeel van het Register, waarin Vastgoedtaxateurs worden ingeschreven die zich bezighouden met taxaties van een specifiek segment van vastgoed of met taxaties op een specifiek deelterrein (zoals taxaties aan de hand van een (wettelijk) bepaalde definitie (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Kosten koper (verwervingskosten): De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld overdrachtsbelasting (bron: Taxatie Management Instituut, 2025).

notariskosten

Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020 en Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Markthuur: Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de feitelijke of veronderstelde huurovereenkomst in een zakelijke transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020) Markthuur op basis van vierkante meters: De markthuur op basis van vierkante meters is een methodiek waarbij de verschillende ruimten van een (horeca)bedrijfsruimte worden onderscheiden om hiervoor vervolgens een markthuur per vierkante meter te hanteren. Het totaal van deze huur betreft de markthuur conform de markthuur per vierkante meter (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025).

Materiële vaste activa: Materiële posten die worden aangehouden voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan anderen of voor bestuurlijke doeleinden en waarvan men verwacht dat ze gedurende langer dan één periode zullen worden gebruikt". (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik: Het gebruik dat tegelijkertijd fysiek mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is en de beste waarde voor het vastgoed oplevert. IFRS 13, 29 (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). NAR-methode (Netto Aanvangsrendementsmethodiek) Het Netto Aanvangsrendement (NAR-methode) is een complexere methodiek dan de BARmethodiek. Op basis van de bruto markthuur worden de exploitatielasten van het vastgoed in mindering gebracht (bestaande uit OZB-lasten, rioollasten, verzekering, onderhoud en beheerkosten). Hierdoor ontstaat de netto markthuur die vervolgens wordt gedeeld door een netto rendement (NAR). Vervolgens wordt er een correctie doorgevoerd voor kosten koper en eventuele overige kapitaalscorrecties (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025). NRVT: De Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, met zetel in de gemeente Rotterdam (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025).

Objectrisico: Naast de branche-brede risicoprofielen zijn er voor een te taxeren object ook specifieke eigenschappen die worden beoordeeld in het objectrisico. Hier worden vijf grootheden beoordeeld naar orde van risico (locatie, grootte, courantheid, exploitatie en bereikbaarheid). De bandbreedte in risico per grootheid betreft zeer laag (0,10%) tot zeer hoog (1,50%). Op basis van deze mix wordt een object-risico vastgesteld (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025). OCF (Operational Cash Flow): De OCF of operational Cash Flow is een complexere variant van de rentabiliteitswaarde waarbij er op basis van een meerjarenbegroting van de verwachte omzet- en kostenstructuur (een beschouwingsperiode van bijvoorbeeld tien jaar) een indicatie wordt gegeven van de verwachte exploitatieresultaten. Deze meerjarige rentabiliteitswaardemethodiek (of variant op een OCF) geeft een indicatie/verwachting van taxateur over het verloop van omzetverwachtingen en kosten in de komende jaren en daarmee een toekomstvisie over de in het getaxeerde te voeren bedrijfsexploitatie. Gezien de beschouwingsperiode van tien jaar bevat deze methodiek echter een substantiële onzekerheidsmarge, waardoor dit slechts als indicatieve controlemiddel gehanteerd kan worden en geenszins als op zichzelf staande methodiek (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025).

Omgevingsplan: In het omgevingsplan zitten alle regels over de fysieke leefomgeving die de gemeente stelt binnen haar grondgebied. Per gemeente is er 1 omgevingsplan. Tot uiterlijk 31-12-2031 maken de nog geldende bestemmingsplannen, inpassingsplannen, wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen, beheersverordeningen, exploitatieplannen en voorbereidingsbesluiten deel uit van het omgevingsplan. Daarom dienen ook deze instrumenten geraadpleegd worden of ze op de betreffende locatie van toepassing zijn (Bron: omgevingswet.overheid.nl, 2025). Ontwikkelingsvastgoed: Vastgoed dat - als het grond betreft - voor een nieuwe bestemming geschikt wordt gemaakt door er gebouwen op te bouwen of - als het gebouwen betreft - deze geschikt te maken voor het benutten van andere door het gebouw geboden mogelijkheden (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Opdrachtgever: De natuurlijke persoon of rechtspersoon die aan een Register Taxateur of een Taxatiebedrijf opdracht geeft tot het verrichten van Dienstverlening (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Opdrachtvoorwaarden: Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden waaronder de Dienstverlening zal worden verricht (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Operationele lease: Een leaseovereenkomst waarbij nagenoeg alle met de eigendom samenhangende risico's en opbrengsten worden overgedragen.

IAS 17 (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Overdrachtsbelasting: De overdrachtsbelasting is een belasting die geldt bij de koop van een vastgoedobject. Het tarief van de overdrachtsbelasting is twee procent voor de woning waarin de koper zélf voor langere tijd gaat wonen (en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt) en acht procent voor alle andere onroerende zaken, zoals horeca, vakantiewoningen, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die niet gelijk met de woning wordt gekocht (bron: Belastingdienst 2025, bewerkt Van de Weerd Taxaties, 2025). Overmaat/ongebonden grond: Grond binnen het vastgoedobject die niet van essentieel belang is voor de operationele doeleinden van gebouwen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Prijs: Het voor een object gevraagde, geboden of betaalde bedrag (bron: Europese – EVS 2020).

Taxatiestandaarden

Reglement: Een met inachtneming van het bepaalde in de Statuten door de Centrale Raad vastgestelde, vast te stellen of te wijzigen reglement zoals dat van tijd tot tijd zal luiden en dat van toepassing is op de (uitoefening van het beroep van) Register-Taxateur en het leveren van Dienstverlening (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Rentabiliteitswaarde: Het begrip rentabiliteitswaarde staat voor het bedrag dat men volgens strikt economische maatstaven zou mogen investeren in een bedrijf, waarbij als uitgangspunt dient, dat men op basis van de bestaande bedrijfsgegevens, alsmede gegevens welke gebaseerd zijn op de jaarlijks door het Bedrijfschap Horeca- en catering gepubliceerde kengetallen en de marktsituatie ter plaatse, tot een bedrag komt dat ter beschikking staat voor rente en aflossing van het totaal geïnvesteerd vermogen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Risicovrije gedeelte: Het risicovrije gedeelte is gebaseerd op de rente van 10-jaars staatsleningen. De gemiddelde rente op Nederlandse 10-jaars staatsleningen fluctueert. Tot en met december 2021 betrof dit een negatieve rente en sindsdien is deze rente gestegen. Er wordt in de taxaties gewerkt met een realistisch geacht gecorrigeerd risicovrije gedeelte te hanteren met een opslag, afhankelijk van marktfactoren (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025).

Sector/type: Binnen de horecabranche zijn diverse sectoren te onderscheiden die allen een eigen risicoprofiel hebben op basis van de waardering van vastgoed (afhankelijk van (onder andere) een algemeen marktbeeld, exploitatievooruitzichten, concurrentiepositie, etc.). Dit risicoprofiel varieert van de hotelsector waarbij een relatief laag risico wordt ingeschaald, tot cafetaria, restaurant en cafés (gemiddeld risico) tot zalencentra en discotheken (relatief hoog risico) (bron: Van de Weerd Taxaties, 2025).“ Specifiek overeengekomen werkzaamheden: Door een Register-Taxateur overeengekomen werkzaamheden, waarbij Schatting van de waarde van vastgoed een onderdeel is, niet zijnde een Professionele Taxatiedienst (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Subreglement Grootzakelijk Vastgoed De Register-Taxateur die een Professionele Taxatiedienst verricht die betrekking heeft op een Vastgoedobject dat valt onder het toepassingsbereik van het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed, dient te voldoen aan de vereisten van het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed (bron: Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT per 1 januari 2025). Taxatiemethode: De specifieke procedure, gebaseerd op een of meer taxatiebenaderingen, aan de hand waarvan de taxateur komt tot een beoordeling van de waarde. Taxatiemethodiek.

De manier waarop de taxateur tijdens het hele proces van een vastgoedtaxatie te werk gaat. Zodoende behelst een methodiek voor een gegeven situatie de keuze die de taxateur maakt ten aanzien van de toe te passen benaderingswijze(n) en van de methode(n) en het gebruik van analyseprocessen of -technieken om tot een interpretatie van de inputparameters voor de taxatie te komen en op basis daarvan tot een conclusie (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Taxatieopdracht: De opdracht tot het verrichten van een Professionele Taxatiedienst overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Taxatierapport: De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de Professionele Taxatiedienst, overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de Register-Taxateur (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Taxatiestandaard: De International Valuation Standards (‘IVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.isvc.org) of de European Valuation Standards (‘EVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org) (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025).

Uitgangspunt: Een veronderstelling waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze als waar kan worden aangemerkt en die derhalve niet nader behoeft te worden onderzocht (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025). Vastgoed voor eigen gebruik: Vastgoed dat wordt gebruikt door de persoon die tevens eigenaar is van dat Vastgoed (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Vastgoed/(vastgoed)object, eigendom, onroerend goed, onroerende zaak: Grond en gebouwen (opstallen) op, onder of boven de grond, met inbegrip van leidingen, kabels en andere installaties die met het vastgoed verbonden zijn (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Verwachtingswaarde: Een hoger bedrag dat de markt, op de waardepeildatum, bereid is te betalen omdat een waardeverhogend gebruik wordt verwacht of ontwikkelingsmogelijkheden als haalbaar worden gezien dan momenteel is toegestaan volgens de plannen voor ruimtelijke ontwikkelingen, bestaande infrastructurele beperkingen of andere op het moment geldende beperkingen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Waarde bij gedwongen verkoop: Een som die zou kunnen worden verkregen voor het vastgoed indien aan de verkoper om wat voor reden dan ook beperkingen zijn opgelegd als gevolg waarvan het vastgoed moet worden vervreemd (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Waardepeildatum: de datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald; Waardegrondslag: een beschrijving van de fundamentele grondslagen van een taxatie (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Wettelijke Taxatie: Professionele Taxatiedienst waarbij op basis van wet- en regelgeving en jurisprudentie afgeweken moet worden van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden (bron: Reglement Definities NRVT per 1 januari 2025).

BIJLAGE IV

TAXATIEVOORWAARDEN VAN DE WEERD TAXATIES

Bij de taxatie wordt rekening gehouden met de volgende veronderstellingen en omstandigheden: · ·

· · ·

· ·

De taxateur verklaart dat hij niet betrokken is c.q. is geweest bij een transactie die ten grondslag zou kunnen liggen aan deze taxatie. De waardering is gedeeltelijk gebaseerd op door de opdrachtgever verstrekte gegevens. De door de opdrachtgever verstrekte gegevens zijn door de taxateur steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens. Bij deze taxatie wordt er van uitgegaan dat het vastgoed vrij is van hypotheken en beslagen. Er is geen rekening gehouden met wellicht het verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies, of overheidsbijdragen in welke vorm dan of hoe ook genaamd. Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever c.q. dienst aangestelde adviseur. Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende aanvaardt bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van de taxateur. Niets uit deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd ander dan na schriftelijke toestemming van de taxateur. Op deze taxatie zijn, tenzij anders vermeld of overeengekomen de voorwaarden NVM 2023 van toepassing. De beoordeling van het onderhoud van de gebouwde vastgoed en de gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en is uitsluitend gedaan in het kader van het waardeoordeel.

Het beoogt niet te zijn een bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid wat betreft de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. De onderhoudstoestand van het dak is (tenzij anders vermeld) vanaf de begane grond beoordeelt. De taxateur heeft geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten anders dan de opgegeven zouden blijken. Huurwaardevaststelling op basis van de wettelijke bepalingen voor de vaststelling van de huurprijs van (on) zelfstandige woonruimte heeft, tenzij vermeld, uitdrukkelijk niet plaatsgevonden. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste waardeonderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, tenzij deze bij de waardevaststelling in hoofdstuk 8 nader zijn toegelicht en als afzonderlijke eenheden zijn omschreven. De taxateur heeft het object niet volgens SCOPE 10, NEN 1010 en NEN 3140 beoordeeld, en is er van uitgegaan dat het getaxeerde aan de gestelde eisen voldoet. De gestelde eisen van de aanwezigheid van ventilatie zoals in regelgeving opgenomen en nader omschreven zijn niet nader gecontroleerd. Er is tijdens de inspectie hierop geen nadere controle uitgevoerd. Ook zijn aanvullende eisen ten aanzien van rook en ventilatie niet nader gecontroleerd.

De brandveiligheid is gecontroleerd op basis van visuele inspectie en op basis van informatie zoals door opdrachtgever / huurder / eigenaar / cliënt verstrekt. Als uitgangspunt van de inspectie is uitgegaan van de geldende normen en veiligheidseisen, er is echter geen volledige inspectie op basis van deze normen uitgevoerd. De waarde is mede vastgesteld op basis van oppervlakte berekeningen zoals omschreven in NEN 2580. Deze norm bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. Er is in dit rapport uitgegaan van het gebruiksoppervlakte van een gebouw. De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij deze bepaling wordt niet meegenomen: de oppervlakten van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1.5m; met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.; een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m²; een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m, en een dragende wand

Indien de executiewaarde wordt benoemd in de rapportage, is dit uitdrukkelijk door opdrachtgever verzocht. Dit betreft een opinie van de executiewaarde, gebaseerd op een gedwongen verkoop ex artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek (executoriale verkoop). De term executiewaarde is niet toegestaan voor taxateurs die conform de taxatierichtlijnen van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) taxeren. Een taxatie ten behoeve van zekerheidstelling van leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de IVCS (Valuation Application 2 (IVA 2)). Volgens deze standaarden, mag de executiewaarde niet als marktbegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaardebasis ontzegt. Bij de executiewaarde is namelijk geen sprake van een bereidwillige verkoper, geen sprake van een goed geïnformeerde koper en geen sprake van een behoorlijke marketing. Het begrip executiewaarde maakt onderdeel uit van lokale gebruiken in Nederland en banken zijn gewend met de executiewaarde te werken wanneer financieringen worden verstrekt. Gezien het bovenstaande kunnen wij slechts een opinie geven over de verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop. Wij benadrukken dat hierbij dus geen waarde wordt bepaald. Deze opinie van de verwachte verkoopopbrengst bij gedwongen verkoop is slechts van toepassing op de taxatiedatum.

In het geval van een mogelijk gedwongen verkoop in de toekomst, kan in geen geval door de opdrachtgever aanspraak gemaakt worden op de gegeven opinie omdat zowel marktomstandigheden als individuele verkoopomstandigheden en -proces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld op de taxatiedatum. Bij een executoriale verkoop wordt (ten minste) uitgegaan van de volgende voorwaarden: Een executoriale verkoop is gebaseerd op een gedwongen verkoop ex. Artikel 3:268BW: De verkoop/veiling geschiedt in het openbaar en naar de plaatselijke gewoonten c.q. gebruikelijke voorwaarden, daarnaast geschiedt het ten overstaan van een notaris, eerst per opbod en vervolgens bij mijning; Alle kosten en risico’s die gepaard gaan met het verkoopproces komen voor rekening van koper, hieronder vallen onder andere (niet uitputtend): veilingkosten, overdrachtsbelasting, plokpenning of strijkgeld, ontruimingskosten, achterstallige erfpachtcanon, (verhoogd) notaristarief, aanschrijven en royementskosten; Er is geen sprake van een bereidwillige verkoper; Er is sprake van een beperkte periode qua marketing- en verkoop (3 maanden); De beschikbare informatie voor mogelijke kopers is beperkt tot openbare informatie en de in het kader van de taxatie benoemde informatie(bronnen).

Bijlage 7 Definitielijst begrippen

OMSCHRIJVING WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Afschrijving: De systematische toewijzing van het afschrijfbaar bedrag van een actief gedurende de gebruiksduur ervan. IAS 16 (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). BAR (Bruto Aanvangsrendementmethodiek): Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) wordt bepaald door de jaarlijkse bruto aanvangshuur van het vastgoed te delen door een bruto rendement (BAR), waarbij er geen rekening gehouden wordt met de betreffende exploitatielasten. Vervolgens wordt er een correctie doorgevoerd voor kosten koper en eventuele overige kapitaalscorrecties (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). Bedrijfseconomische markthuur: Een op basis van kengetallen gehanteerde verhouding tussen omzet en verwachte huur naar aanleiding van type omzet en type (horeca)bedrijf (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). Bedrijfsexploitatie: De bedrijfsexploitatie van een (horeca)bedrijf bestaat uit de bedrijfsinrichting en -inventaris, de goodwill en de handelsnaam (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). Bestemmingsplan: In een bestemmingsplan is vastgelegd welke regels er gelden voor een bepaald grondgebied van de betreffende gemeente.

Een bestemmingsplan bevat altijd deze planonderdelen: toelichting, regels (voorschriften), kaart (plankaart of verbeelding) (bron: Ruimtelijkeplannen.nl, 2021) Bijzonder uitgangspunt: Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de Waardepeildatum (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Europese taxatiestandaarden (EVS): Een serie door TEGoVA opgestelde technische documenten, die regelmatig met het oog op de actualiteit worden herzien, met alle TEGoVA-standaarden, alsmede overeengekomen richtlijnen, informatiebrochures, codes en specificaties (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Exploitatielasten: De exploitatielasten worden bepaald in een BAR/NAR-berekening en bestaan uit de componenten: - OZB belasting: De Onroerende Zaak Belasting is gelijk aan het voor desbetreffende gemeente geldende OZB-tarief maal de WOZ -waarde van de woningen primo jaar in bezit. - Watersysteemheffing: De Watersysteemheffing is gelijk aan het door de desbetreffende waterschap vastgestelde percentage van de WOZ-waarde van de woningen primo jaar in bezit.

- Rioolbelasting: De rioolbelasting is gelijk aan het door het waterschap vastgestelde bedrag per jaar. Berekend over de woningen primo jaar in bezit. - Verzekering: Kosten t.b.v. verzekeringspremies betrekking hebbend op het object. Voorzieningen voor eigen risico worden niet als kosten beschouwd. De verzekeringskosten worden berekend als een percentage van de herbouwwaarde inclusief btw en de assurantiebelasting. De herbouwwaarde is opgebouwd uit het aantal m2 BVO maal de herbouwkosten per m2 BVO. + Geïndexeerd met de kosten index. - Onderhoud: De doorlopende correctieve en vervangingsonderhoudskosten weergegevens als euro per object per jaar. - Beheerkosten: De (directe) beheerkosten van het object (alleen): commercieel, administratief en technisch. (bron: Taxatie Management Instituut, 2021).

Externe taxateur: Een taxateur die geen materiële relatie heeft met de opdrachtgever en in zijn externe hoedanigheid optreedt namens de opdrachtgever (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Gecorrigeerde vervangingswaarde: De kostprijs om het gebouw te vervangen zodat het kan voldoen aan de functies waarvoor het wordt gebruikt na veroudering en slijtage (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Inkomstenbenadering: Een benaderingswijze waarbij bij een taxatie de kapitaalwaarde wordt verkregen door de geschatte toekomstige inkomsten uit het vastgoed te berekenen of te anticiperen, of die inkomsten nu bestaan uit huurpenningen of worden gegenereerd door de bedrijfsactiviteiten waarvoor het vastgoed wordt gebruikt (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Inspectiedatum/opnamedatum: De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een Inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Jaarrekeningen: Schriftelijke verklaringen van de financiële positie van een natuurlijke rechtspersoon of rechtspersoon en officiële financiële gegevens met een voorgeschreven inhoud en vorm. Deze verklaringen bieden publieke rekenschap binnen een toezichtskader van standaarden voor financiële verslaggeving en het recht (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Kosten koper (verwervingskosten): De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld overdrachtsbelasting (bron: Taxatie Management Instituut, 2021).

notariskosten

Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Markthuur: Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de feitelijke of veronderstelde huurovereenkomst in een zakelijke transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020) Markthuur op basis van vierkante meters: De markthuur op basis van vierkante meters is een methodiek waarbij de verschillende ruimten van een (horeca)bedrijfsruimte worden onderscheiden om hiervoor vervolgens een markthuur per vierkante meter te hanteren. Het totaal van deze huur betreft de markthuur conform de markthuur per vierkante meter (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022).

Meest doeltreffende en meest doelmatige gebruik: Het gebruik dat tegelijkertijd fysiek mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is en de beste waarde voor het vastgoed oplevert. IFRS 13, 29 (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). NAR-methode (Netto Aanvangsrendementsmethodiek): Het Netto Aanvangsrendement (NAR-methode) is een complexere methodiek dan de BARmethodiek. Op basis van de bruto markthuur worden de exploitatielasten van het vastgoed in mindering gebracht (bestaande uit OZB-lasten, rioollasten, verzekering, onderhoud en beheerkosten). Hierdoor ontstaat de netto markthuur die vervolgens wordt gedeeld door een netto rendement (NAR). Vervolgens wordt er een correctie doorgevoerd voor kosten koper en eventuele overige kapitaalscorrecties (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). NRVT: De Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, met zetel in de gemeente Rotterdam (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Objectrisico: Naast de branche-brede risicoprofielen zijn er voor een te taxeren object ook specifieke eigenschappen die worden beoordeeld in het objectrisico. Hier worden vijf grootheden beoordeeld naar orde van risico (locatie, grootte, courantheid, exploitatie en bereikbaarheid). De bandbreedte in risico per grootheid betreft zeer laag (0,10%) tot zeer hoog (1,50%).

Op basis van deze mix wordt een object-risico vastgesteld (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). OCF (Operational Cash Flow): De OCF of operational Cash Flow is een complexere variant van de rentabiliteitswaarde waarbij er op basis van een meerjarenbegroting van de verwachte omzet- en kostenstructuur (een beschouwingsperiode van bijvoorbeeld tien jaar) een indicatie wordt gegeven van de verwachte exploitatieresultaten. Deze meerjarige rentabiliteitswaardemethodiek (of variant op een OCF) geeft een indicatie/verwachting van taxateur over het verloop van omzetverwachtingen en kosten in de komende jaren en daarmee een toekomstvisie over de in het getaxeerde te voeren bedrijfsexploitatie. Gezien de beschouwingsperiode van tien jaar bevat deze methodiek echter een substantiële onzekerheidsmarge, waardoor dit slechts als indicatieve controlemiddel gehanteerd kan worden en geenszins als op zichzelf staande methodiek (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). Ontwikkelingsvastgoed: Vastgoed dat - als het grond betreft - voor een nieuwe bestemming geschikt wordt gemaakt door er gebouwen op te bouwen of - als het gebouwen betreft - deze geschikt te maken voor het benutten van andere door het gebouw geboden mogelijkheden (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Opdrachtgever: De natuurlijke persoon of rechtspersoon die aan een Register Taxateur of een Taxatiebedrijf opdracht geeft tot het verrichten van Dienstverlening (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Opdrachtvoorwaarden: De specifieke voorwaarden die in het contract tussen de taxateur of taxatiefirma en de opdrachtgever zijn overeengekomen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Operationele lease: Een leaseovereenkomst waarbij nagenoeg alle met de eigendom samenhangende risico's en opbrengsten worden overgedragen. IAS 17 (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Overdrachtsbelasting: De overdrachtsbelasting is een belasting die geldt bij de koop van een vastgoedobject. Het tarief van de overdrachtsbelasting is twee procent voor de woning waarin de koper zélf voor langere tijd gaat wonen (en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt) en acht procent voor alle andere onroerende zaken, zoals horeca, vakantiewoningen, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die niet gelijk met de woning wordt gekocht (bron: Belastingdienst 2021, bewerkt Van de Weerd Taxaties, 2022). Overmaat/ongebonden grond: Grond binnen het vastgoedobject die niet van essentieel belang is voor de operationele doeleinden van gebouwen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Prijs: Het voor een object gevraagde, geboden of betaalde bedrag (bron: Europese – EVS 2020).

Taxatiestandaarden

Professionele Taxatiedienst (eventueel afgekort tot ‘PTD’): Het door een Register-Taxateur Schatten van en rapporteren over de waarde van een vastgoedobject, aan welke Schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Rapportdatum: De datum waarop de Register-Taxateur het Taxatierapport ondertekent (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Register: Het openbaar register zoals gehouden door NRVT waarin Vastgoedtaxateurs worden ingeschreven; het Register kan bestaan uit verschillende Kamers (bron: Reglement Definities NRVT 2020). Register-Taxateur: De Vastgoedtaxateur die in het Register is ingeschreven en uit hoofde van die inschrijving gerechtigd is de titel RT (Register-Taxateur) te voeren (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Rentabiliteitswaarde: Het begrip rentabiliteitswaarde staat voor het bedrag dat men volgens strikt economische maatstaven zou mogen investeren in een bedrijf, waarbij als uitgangspunt dient, dat men op basis van de bestaande bedrijfsgegevens, alsmede gegevens welke gebaseerd zijn op de jaarlijks door Vastgoeddata gepubliceerde kengetallen en de marktsituatie ter plaatse, tot een bedrag komt dat ter beschikking staat voor rente en aflossing van het totaal geïnvesteerd vermogen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Risicovrije gedeelte: Het risicovrije gedeelte is gebaseerd op de rente van 10-jaars staatsleningen. De huidige rente op Nederlandse 10-jaars staatsleningen is echter negatief (circa -/- 0,25%). Deze basis wordt voor de waarderingen van vastgoed niet als realistisch geacht, waardoor er is gekozen om een gecorrigeerd risicovrije gedeelte te hanteren met een opslag van 0,75% (derhalve 0,50% als basis voor het risicovrije gedeelte) (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022). Sector/type: Binnen de horecabranche zijn diverse sectoren te onderscheiden die allen een eigen risicoprofiel hebben op basis van de waardering van vastgoed (afhankelijk van (onder andere) een algemeen marktbeeld, exploitatievooruitzichten, concurrentiepositie, etc.). Dit risicoprofiel varieert van de hotelsector waarbij een relatief laag risico wordt ingeschaald, tot cafetaria, restaurant en cafés (gemiddeld risico) tot zalencentra en discotheken (relatief hoog risico) (bron: Van de Weerd Taxaties, 2022).

Taxatiemethode: De specifieke procedure, gebaseerd op een of meer taxatiebenaderingen, aan de hand waarvan de taxateur komt tot een beoordeling van de waarde. Taxatiemethodiek. De manier waarop de taxateur tijdens het hele proces van een vastgoedtaxatie te werk gaat. Zodoende behelst een methodiek voor een gegeven situatie de keuze die de taxateur maakt ten aanzien van de toe te passen benaderingswijze(n) en van de methode(n) en het gebruik van analyseprocessen of -technieken om tot een interpretatie van de inputparameters voor de taxatie te komen en op basis daarvan tot een conclusive (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Taxatieopdracht: De opdracht tot het verrichten van een Professionele Taxatiedienst overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Taxatierapport: De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de Professionele Taxatiedienst, overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de Register-Taxateur (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Taxatiestandaard: De International Valuation Standards (‘IVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.isvc.org) of de European Valuation Standards (‘EVS’; Nederlandse vertaling), die zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org) (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Uitgangspunt: Een veronderstelling waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze als waar kan worden aangemerkt en die derhalve niet nader behoeft te worden onderzocht (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Vastgoed voor eigen gebruik: Vastgoed dat wordt gebruikt door de persoon die tevens eigenaar is van dat Vastgoed (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Vastgoed/(vastgoed)object, eigendom, onroerend goed, onroerende zaak: Grond en gebouwen (opstallen) op, onder of boven de grond, met inbegrip van leidingen, kabels en andere installaties die met het vastgoed verbonden zijn (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Verwachtingswaarde: Een hoger bedrag dat de markt, op de waardepeildatum, bereid is te betalen omdat een waardeverhogend gebruik wordt verwacht of ontwikkelingsmogelijkheden als haalbaar worden gezien dan momenteel is toegestaan volgens de plannen voor ruimtelijke ontwikkelingen, bestaande infrastructurele beperkingen of andere op het moment geldende beperkingen (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020). Waarde bij gedwongen verkoop: Een som die zou kunnen worden verkregen voor het vastgoed indien aan de verkoper om wat voor reden dan ook beperkingen zijn opgelegd als gevolg waarvan het vastgoed moet worden vervreemd (bron: Europese Taxatiestandaarden – EVS 2020).

Bijlage 8 Plausibiliteitsverklaring

PLAUSIBILITEITSVERKLARING Ondergetekende, Wouter Toes RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en Grootzakelijk Vastgoed, registratienummer RT753979541, als Register-Taxateur verbonden aan Van de Weerd Taxaties B.V. (gevestigd aan de Maliebaan 80A te 3581 CW Utrecht) en lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM, sectie BOG, onder nummer 22.200, verder te noemen “taxateur”, verklaart: -

Taxateur heeft het taxatierapport van de bedrijfsinventaris, -interieur en huurdersbelang van ‘Zalencentrum De Parel’ zoals zich bevindt in het vastgoed staande en gelegen te (4793 CB) Fijnaart aan de Prinses Margrietstraat 15, gewaardeerd door R. Rijers, verbonden aan Van de Weerd Taxaties B.V. beoordeeld op plausibiliteit van de waarde én de onderbouwing van de waarde; Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 18 juli 2025 beoordeeld; Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan; Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen; Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is;

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te Utrecht, de achttiende juli 2025

W. Toes RT NVM Taxateur Register-Taxateur

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Moerdijk&id=d1adb16a-d8fe-4c45-86cd-ee7599e22899