Bijlage 1 en 2 - 2025-11-30 Woningbehoefteonderzoek Moerdijk en Kernenveloppen
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk 30 november 2025
2
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Inhoud 1 Inleiding................................................................................................ 3 2 Bevolking en huishoudens..................................................................... 4 2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren................................................4 2.2 Recente verhuisbewegingen. ...............................................................6 3 De woningvoorraad. ............................................................................ 11 3.1 Samenstelling van de woningvoorraad................................................11 3.2 Woningvoorraad ontwikkeling. ...........................................................13 3.3 Ontwikkeling druk in de koopsector....................................................13 3.4 Ontwikkeling druk in de sociale huur. .................................................17 4 Ontwikkeling woningbehoefte.............................................................. 21 4.1 Bevolkings- en huishoudensprognose. ...............................................21 4.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte. ......................................23 4.3 Kwalitatieve woningbehoefte.
............................................................24 4.4 Woningbehoefte in de kernen.............................................................26 5 Opgave wonen en zorg......................................................................... 29 Bijlage: Kernenveloppen. ....................................................................... 31 Zevenbergen...........................................................................................32 Klundert. ................................................................................................33 Fijnaart...................................................................................................34 Willemstad.............................................................................................35 Standdaarbuiten.....................................................................................36 Zevenbergschen Hoek.............................................................................37 Moerdijk. ................................................................................................38 Noordhoek.
............................................................................................39 Helwijk...................................................................................................40 Heijningen..............................................................................................41 Langeweg...............................................................................................42
Colofon OPDRACHTNEMER Companen, advies voor woningmarkt en leefomgeving www.companen.nl DATUM 30 november 2025 TITEL Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk OPDRACHTGEVER Gemeente Moerdijk & Woonkwartier AUTEUR(S) Teun van Schendel PROJECTNUMMER 1709.106 STATUS Definitief
3
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
1 Inleiding Aanleiding De aanstaande wet Versterking regie op de Volkshuisvesting vraagt van gemeenten dat ze een Volkshuisvestingsprogramma opstellen. Uitgangspunt is dat het grote woningtekort (zowel landelijk als lokaal) zo snel mogelijk wordt ingelopen tot een tekort van 2%. Bij een woningtekort van 2% spreekt men van een gezond evenwicht tussen het vinden van een passende woning en onnodig lange leegstand van woningen. De woningen die hierbij moeten worden opgeleverd, moeten met name in het betaalbare segment terecht komen. Daarnaast moeten gemeenten samen met andere betrokken partijen aan de slag om invulling te geven aan de woningvraag van diverse zorg- en aandachtsgroepen. Hoewel nog niet duidelijk is wanneer de wet in werking gaat treden (en welke inhoudelijke aanpassingen nog gaan volgen), wil de gemeente Moerdijk al wel van start met het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma. Hierbij moet onder andere aandacht zijn voor de nieuwbouwopgave (welke woningen moeten de komende jaren gebouwd worden, qua type, eigendom en prijsklasse), maar zeker ook voor de opgaven binnen de bestaande woningvoorraad. Daarbij moet aandacht zijn voor de verscheidenheid aan kernen die binnen de gemeente aanwezig zijn: van verstedelijkingskern Zevenbergen en voorzieningenkernen Klundert, Fijnaart en Willemstad tot kleine plattelandskernen.
Voordat het volkshuisvestingsprogramma opgesteld kan worden, moet er eerst een goede basis liggen. Uit nader onderzoek moet blijken hoe de volkshuisvestelijke opgaven er voor de gemeente exact uitzien, zowel qua woningbouwopgave als onderbouwing voor de inzet van verschillende instrumenten (zoals een huisvestingsverordening). De gemeente Moerdijk heeft samen met Woonkwartier Companen opdracht gegeven om het Volkshuisvestingsprogramma op te stellen bestaande uit drie onderdelen: een analysedeel, een beleidsdeel en een uitvoeringsdeel. Het analysedeel ligt voor u.
Vraagstelling De centrale onderzoeksvragen in dit analysedeel luiden als volgt: • Hoe ziet de huidige en toekomstige bevolkings- en huishoudenssamenstelling in de gemeente eruit? • Hoe ziet de woningmarkt in de gemeente er vandaag de dag uit? • Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich naar woningtype, eigendom en prijsklasse in de gemeente en in de kernen, in de periode tot en met 2030 en in de periode daarna tot 2040? Onderzoeksopzet Het onderzoek is gebaseerd op een statistische analyse van verschillende trends op de lokale woningmarkt; de bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zowel in het recente verleden als in de toekomst), migratiebewegingen en de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Hiervoor zijn de volgende bronnen gehanteerd: • De analyse van de bevolking en huishoudenssamenstelling is gebaseerd op CBSgegevens. • De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke Waardering Onroerende Zaken registratie (WOZ-registratie) en de registratie Verhuurbare Eenheden (VHE-registratie) van Woonkwartier. • Op basis van verhuurgegevens van Woonkwartier is de druk op de sociale huurmarkt in beeld gebracht. • Op basis van de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie NoordBrabant (2023) is de verwachte ontwikkeling van de bevolking, de huishoudens en de woningbehoefte in beeld gebracht.
• De verhuisbewegingen zijn in beeld gebracht met behulp van CBS-Microdata. Deze microdatabestanden geven inzicht in alle feitelijke verhuisbewegingen in de periode 2017 tot en met 2022. • Daarnaast is voor de kwalitatieve invulling van de woningvraag gebruik gemaakt van de uitkomsten van het WoON2024
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Binnen- en buitenlandse migratie bepalend voor groei Sinds 2019 is het aantal inwoners in de gemeente Moerdijk toegenomen met +1.140 tot 38.100 inwoners in 2024. Gemiddeld nam de bevolking in die periode toe met 219 inwoners per jaar. Het geboortesaldo is afgelopen jaren afgenomen en de laatste paar jaar negatief. Dit betekent dat het aantal sterften hoger is dan het aantal geboorten. Migratie speelt dan ook een belangrijke rol in de groei van de bevolking. Met name binnenlandse migratie laat een stijgende trend zien, buitenlandse migratie laat in 2019 en 2022 (opvang Oekraïners) een grote toename zien. In jaren met veel migratie groeide het aantal inwoners en in jaren met laag migratiesaldo (2015 en 2018) is er geen sprake van groei.
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
450
450
350
350
250
250
150
150
50
50
-50
-50
-150
-150
Binnenlands migratiesaldo
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren
2011-2024
Buitenlands migratiesaldo
450
450
350
350
250
250
150
150
50
50
-50
-50
-150
-150
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Moerdijk. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in Moerdijk en van de positie van de gemeente in de regio
Figuur 2.1: Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands- en buitenlands migratiesaldo,
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
2 Bevolking en huishoudens
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
4
Bron: CBS-Statline, 2025.
Bevolking- en huishoudensontwikkeling in de kernen Sinds 2019 is het aantal inwoners in de gemeente Moerdijk met 3% toegenomen. Deze groei in inwoneraantal komt grotendeels voor rekening van de grootste kern. Zevenbergen is in deze periode het sterkst gegroeid, terwijl andere kernen slechts beperkt zijn gegroeid of helemaal niet. Ook het aantal huishoudens in de gemeente is toegenomen: tussen 2019 en 2024 steeg dit met 5%. Daarmee groeit het aantal huishoudens sneller dan het aantal inwoners, wat wijst op een trend naar kleinere huishoudens.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
5
Tabel 2.1: Bevolking en huishoudens naar kernen, 2024
Figuur 2.2: Bevolking naar leeftijd per kern, 2024
Bevolking
Huishoudens Ontw.
2019
2024
Ontw.
Zevenbergen
15%
10%
50%
19%
Klundert
15%
12%
52%
16% 5%
Fijnaart
14%
10%
52%
17%
6%
14% 10%
51%
19%
6%
6%
Kern
2019
2024
Zevenbergen
14.330
15.245
6%
6.335
6.930
9%
Klundert
5.890
5.970
1%
2.500
2.600
4%
Fijnaart
5.635
5.760
2%
2.470
2.530
2%
Willemstad
Willemstad
2.505
2.475
-1%
1.090
1.125
3%
Standdaarbuiten
2.215
2.235
1%
930
945
2%
Standdaarbuiten
15%
10%
55%
16% 4%
Zevenbergschen Hoek
1.615
1.625
1%
690
705
2%
Zevenbergschen Hoek
14%
11%
54%
17% 4%
Moerdijk
1.090
1.085
0%
515
520
1%
Moerdijk
12% 11%
56%
16% 6%
Noordhoek
Noordhoek
15%
10%
54%
18% 3%
14% 10%
51%
1.090
1.070
-2%
435
435
0%
Helwijk
875
865
-1%
410
415
1%
Heijningen
850
890
5%
395
395
0%
Langeweg
865
880
2%
365
385
5%
Heijningen
13%
9%
60%
15% 3%
36.960
38.100
3%
16.135
16.985
5%
Langeweg
12%
14%
55%
16% 3%
Gemeente Moerdijk
14%
11%
52%
18%
Nederland
15%
12%
52%
15% 5%
Gemeente Moerdijk
Bron: CBS-Statline, 2025.
Iets sterkere vergrijzing in Moerdijk In de gemeente Moerdijk is 23% van de inwoners 65 jaar of ouder en 14% is jonger dan 15 jaar. De leeftijdsverschillen tussen de kernen van Moerdijk zijn relatief beperkt. In Klundert en Langeweg wonen naar verhouding iets meer jongeren. In Zevenbergen, Willemstad en Helwijk naar verhouding iets meer ouderen. Gemeente Moerdijk heeft vergeleken met het landelijk gemiddelde iets minder jongeren en meer ouderen.
Helwijk
0%
20%
0-15
15-25
40% 25-65
19%
60% 65-80
80%
6%
5%
100%
80+
Bron: CBS-Statline, 2025.
Ook de verschillen tussen de kernen in huishoudenssamenstelling zijn relatief beperkt. In de kernen Moerdijk, Helwijk en Langeweg wonen relatief veel eenpersoonshuishoudens van 25-65 jaar. In Klundert, Standdaarbuiten en Noordhoek wonen naar verhouding de meeste gezinnen. De meeste 65+ huishoudens wonen naar verhouding in de vier grootste kernen, Zevenbergen, Klundert, Fijnaart en Willemstad.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
6
2.2 Recente verhuisbewegingen
Figuur 2.3: Huishoudenssamenstelling naar kernen, 2022
Zevenbergen
18%
16%
27%
Klundert
17%
17%
30%
7% 12%
14%
Fijnaart
16%
19%
28%
6% 13%
14%
Willemstad
20%
17%
26%
7% 11%
17%
Standdaarbuiten
16%
23%
32%
5% 11% 12%
Zevenbergschenhoek
16%
25%
29%
5% 10% 14%
23%
7% 11%
13%
34%
5% 8%
15%
22%
9% 10% 13%
29%
5% 10% 12%
Moerdijk Noordhoek
20%
25% 28%
10%
Helwijk
21%
23%
Heijningen
28%
15%
Langeweg
22%
Gemeente Moerdijk
18%
Nederland
< 25 jaar Gezinnen 2phh 65+ Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025.
30%
22% 16%
20%
40%
16%
25% 60%
1phh 25-65 Eenoudergezinnen
Instroom vanuit de Randstad in Moerdijk In de afgelopen jaren heeft de gemeente meer mensen aangetrokken dan er zijn vertrokken naar andere gemeenten. Moerdijk heeft met name een sterke verhuisrelatie met Breda, Rotterdam, Roosendaal, Halderberge en Dordrecht. Tussen Moerdijk en deze gemeenten vinden de meeste verhuisbewegingen plaats. In de periode 2018-2023 trekt Moerdijk per saldo vooral vestigers uit de Randstad (Rotterdam en Dordrecht) en vertrekken mensen juist naar omliggende Brabantse gemeenten (Roosendaal, Halderberge, Etten-Leur en Steenbergen).
Tabel 2.2: Verhuisde personen van en naar gemeente Moerdijk, 2018-2023 2018-2023
Vertrekkers
Saldo
1.239
1.215
+24
Rotterdam
740
431
+309
15%
Roosendaal
668
699
-31
Halderberge
531
663
-132
Dordrecht
491
231
+260
Etten Leur
353
398
-45
Drimmelen
328
264
+64
Steenbergen
239
324
-85
Bergen op Zoom
162
202
-40
7% 12% 12% 80% 2phh 25-65 1phh 65+
100%
Breda
Vestigers
5% 8% 10% 6% 13%
28%
19%
22% 0%
7% 14%
Tilburg
148
219
-71
Overig NL
4.029
3.293
+736
Totaal
8.928
7.939
+989
Bron: CBS-Statline, 2025.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
7
Het valt op dat vanaf 2022 steeds minder mensen zijn gevestigd in Moerdijk vanuit Rotterdam en Dordrecht. Tijdens de coronacrisis trok Moerdijk veel mensen uit de Randstad die ruimer of minder stedelijk wilden wonen. Na de coronacrisis lijkt dit effect weer af te nemen. Figuur 2.4: Herkomst vestigers en vertrekkers naar gemeente Moerdijk, 2018-2023
Figuur 2.5: Vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers Moerdijk, naar huishoudenstype, 2017-2022
Vestigers
29%
vertrekkers
100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100
Binnenverhuizers
18%
41% 26%
0% 20% 1-2 phh <35 jr Gezin
8% 14%
14%
8%
34% 6%
28% 33%
40% 60% 1-2 phh 35-55 jr 1-2 phh 65-75 jr
8% 4% 8% 3% 10% 8%
80% 100% 1-2 phh 55-65 jr 1-2 phh 75+ jr
2022
g bu r Til
m Zo o
op
Be 2021
rg en
be r
ge n
en St e
en
el
r eu
im m
Dr
+L
ht
Et te n
rd re c
ge
Do
be r
l
ld er
Ha
os en
da a
da m
Ro
tte r Ro
Br
ed a
Bron: CBS-Microdata, 2025.
2018
2019
2020
2023
Bron: CBS-Statline, 2025.
Jonge huishoudens vertrekken, gezinnen vestigen zich In het profiel van vestigers in de gemeente Moerdijk valt op dat de grootste groep gezinnen is. De vertrekkende huishoudens zijn voornamelijk huishoudens tot 35 jaar. Deze groep vertrekt over het algemeen vaak om elders te gaan werken of studeren, maar het kan ook dat jonge mensen Moerdijk verlaten omdat ze geen passende woning kunnen vinden. Bij de binnenverhuizers valt het aandeel ouderen op. Bijna 20% van de huishoudens die binnen Moerdijk verhuizen is 65 jaar of ouder.
In de verhuisbewegingen van, naar en binnen Moerdijk valt op dat vestigende huishoudens naar verhouding vaker een lager inkomen hebben dan huishoudens die vertrekken uit de gemeente of binnen de gemeente verhuizen. Met name de groep vestigers met een inkomen boven €75.000 is duidelijk kleiner dan bij de groep vertrekkers en binnenverhuizers. De relatief betaalbare woningvoorraad van Moerdijk ten opzichte van elders speelt hierin waarschijnlijk een rol.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
8
Figuur 2.6: Vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers Moerdijk naar inkomensklassen,
Figuur 2.7: Vestigers Moerdijk naar huishoudenstype, eigendomsvorm en woningtype,
2017-2022
2017-2022
Vestigers
19%
6% 4% 9%
13%
49%
Vertrekkers
13%
4%3% 8%
11%
61%
Binnenverhuizers
15%
5%3% 7%
11%
59%
0% 20% 40% 60% 80% Tot Huurtoeslag Huurtoeslag-40.024 40.024-44.655 44.655-57.000
57.000-75.000
1-2 phh <35 jr 1-2 phh 35-55 jr 1-2 phh 55-65 jr Gezinnen 1-2 phh 65-75 jr 1-2 phh 75+ jr Totaal 100%
>75.000
25%
11%
12% 4%
48%
25%
5%
18%
48%
21%
16%
27%
11% 5%
46%
12%
22%
58%
33%
21%
22%
29%
25% 0%
3%
9% 20%
50%
13% 4% 40%
22% 48%
60%
80%
100%
Huur sociaal ggb
Huur sociaal app
Huur particulier ggb
Huur particulier app
Koop ggb
Koop app
Bron: CBS-Microdata, 2025.
Bron: CBS-Microdata, 2025.
Waar richten vestigers zich op? Ruim de helft van de vestigers is in de periode 2017-2022 in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder komen wonen. Dit komt ook omdat de doorstroming in de huurvoorraad (en in het bijzonder particuliere huur) hoger ligt dan in de koopvoorraad. Huishoudens van 65 jaar of ouder vestigen zich naar verhouding vaak in de huursector. Bijna de helft van de vestigers in de gemeente Moerdijk is in de periode 2017-2022 terecht gekomen in een grondgebonden koopwoning. Vestigende gezinnen komen relatief het vaakst terecht in een grondgebonden koopwoning. De huishoudensgroepen tot 35 jaar, tussen 35-55 jaar en van 55 tot 65 jaar betrekken ongeveer even vaak een grondgebonden koopwoning. Oudere huishoudens die zich vestigen in Moerdijk betrekken in mindere mate koopwoningen en richten zich met name op de huursector.
Verhuisbewegingen binnen Moerdijk vooral naar Zevenbergen We maken de verhuisbewegingen binnen de kernen, tussen de kernen en vertrek uit de gemeente inzichtelijk om verhuisrelaties tussen kernen te onderscheiden. In Zevenbergen wordt er naar verhouding het meest binnen de eigen kern verhuisd en minder naar andere kernen in de gemeente. Vanuit de andere kernen wordt er voornamelijk naar Zevenbergen verhuisd. Verhuisbewegingen binnen de gemeente zijn mede afhankelijk van waar veel nieuwe woningen worden gerealiseerd. Verhuisbewegingen tussen andere kernen hangen sterk samen met de ligging van de kernen. Zo is er van Helwijk naar Willemstad een verhuisrelatie zichtbaar, net als tussen Heiningen en Fijnaart. Vanuit Zevenbergen, Fijnaart, Klundert en Willemstad wordt er bij verhuizing vaker binnen de gemeente verhuisd dan vertrokken uit de gemeente. Bij de overige kernen ligt dit anders. Bij een verhuizing vertrekt men daar vaker uit de gemeente dan dat men binnen Moerdijk verhuist. In figuur 2.8 hebben we de meest opvallende verhuisbewegingen op kaart gezet.
9
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Figuur 2.8: Verhuisbewegingen tussen en binnen de kernen, 2017-2022
Bron: CBS-Microdata, bewerking Companen, 2025.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
10
Totaal
Vertrek uit de gemeente
Langeweg
Heijningen
Helwijk
Moerdijk
Zevenbergschen Hoek
Standdaarbuiten
Willemstad
Klundert
Fijnaart
Van
Zevenbergen
Naar
Noordhoek
Tabel 2.3: Verhuisbewegingen tussen de kernen en vertrek uit de gemeente, 2017-2022
Zevenbergen
51%
1%
3%
0%
1%
1%
1%
1%
0%
0%
1%
40%
100%
Fijnaart
4%
37%
3%
2%
2%
0%
0%
0%
1%
1%
0%
50%
100%
Klundert
12%
3%
37%
1%
1%
0%
1%
1%
0%
0%
1%
42%
100%
Willemstad
4%
4%
2%
37%
1%
0%
0%
0%
3%
1%
0%
48%
100%
Standdaarbuiten
8%
2%
2%
0%
25%
0%
0%
1%
0%
0%
0%
62%
100%
Zevenbergschen Hoek
14%
0%
1%
0%
0%
17%
2%
0%
0%
0%
2%
64%
100%
Moerdijk
15%
3%
3%
0%
0%
2%
35%
0%
0%
0%
0%
42%
100%
Noordhoek
12%
4%
5%
0%
2%
0%
0%
12%
0%
0%
0%
66%
100%
Helwijk
8%
6%
4%
13%
0%
0%
0%
0%
9%
4%
0%
58%
100%
Heijningen
5%
11%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
3%
11%
0%
65%
100%
Langeweg
33%
0%
0%
0%
0%
2%
0%
0%
0%
0%
12%
53%
100%
Gemeente Moerdijk
25%
7%
8%
4%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
47%
100%
Bron: CBS-Microdata, 2025.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
11
3 De woningvoorraad
Het grootste deel van de woningvoorraad in Moerdijk bestaat uit eengezinswoningen (87%), slechts 13% van alle woningen is een appartement. In Zevenbergen staan naar verhouding veel appartementen (20%). Standdaarbuiten, Noordhoek, Heiningen en Langeweg kenmerken zich door hun grote aandeel 2-1 kap en vrijstaande woningen. In Noordhoek is ruim 80% van de voorraad een 2-1 kap of vrijstaande woning.
3.1 Samenstelling van de woningvoorraad De woningvoorraad telt bijna 17.000 woningen. Hiervan is 67% een koopwoning en 34% een huurwoning. De huurvoorraad bestaat uit corporatiebezit (27%) en particuliere huur (7%). Woonkwartier heeft 4.181 woningen in bezit in Moerdijk. De overige woningcorporaties die actief zijn in Moerdijk bezitten gezamenlijk 338 woningen, dit zijn Alwel, Woonvizier, Mooiland en Hof Wonen.
Figuur 3.1: Woningvoorraad naar eigendom en kernen, 2024
Tabel 3.1: Samenstelling woningvoorraad naar eigendom, 2024 Aantal
Aandeel
Zevenbergen
65%
Fijnaart
66%
Klundert
61%
3% 5%
33%
71%
22%
7%
Standdaarbuiten
74%
21%
5%
Zevenbergschenhoek
72%
22%
6%
11.309
66%
Sociale huur
4.519
27%
waarvan bezit Woonkwartier
4.181
25%
Particuliere huur
1.161
7%
Moerdijk
Totaal
16.989
100%
Noordhoek
Woningvoorraad in de kernen In de kernen Fijnaart, Klundert, Moerdijk en Helwijk staan naar verhouding de meeste sociale huurwoningen. Ook in de kleinere kernen van de gemeente is sociale huur aanwezig, al is het aandeel daar minder groot. De overige kernen kenmerken zich juist door een hoog aandeel koopwoningen. In Zevenbergen en Langeweg springt het aandeel particuliere huurwoningen eruit, met 9% in Zevenbergen en 10% in Langeweg van de woningvoorraad.
31%
Willemstad
Koop
Bron: CBS-Statline, 2025.
9%
26%
12% 6%
82%
Helwijk
6%
30%
64%
2%
43%
54%
Heijningen
77%
16%
7%
Langeweg
75%
14%
10%
27%
7%
80%
100%
Gemeente Moerdijk
67% 0%
20%
Koop
Sociale huur
Bron: CBS-Statline, 2025.
40%
60% Particuliere huur
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
12
Figuur 3.2: Woningvoorraad naar type en kernen, 2025
Zevenbergen
51%
Fijnaart
13%
44%
16%
18%
20%
29%
10%
Klundert
54%
14%
21%
11%
Willemstad
51%
19%
22%
8%
Standdaarbuiten
23%
30%
Zevenbergschen Hoek
28%
14%
Moerdijk Noordhoek
47% 13%
Helwijk 21%
Langeweg
23%
Gemeente Moerdijk
20%
10% 29%
63%
15%
26%
5%
50% 16%
40%
60%
25% 80%
Rij-/hoekwoning
2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning
Appartement
13% 100%
Energetische kwaliteit Uit cijfers van TNO1 blijkt dat Moerdijk op energiearmoede beter scoort dan gemiddeld in Nederland en dat de energiearmoede gedaald is van 7,5% in 2019 tot 4,1% procent in 2022. Sinds 2022 is het aandeel huishoudens dat te maken heeft met energiearmoede in Moerdijk weer aan het toenemen. Van de huishoudens met een laag inkomen en een hoge energierekening óf een woning met een slecht energielabel woont 80% in een corporatiewoning, 15% in een particuliere huurwoning en 10% https://energiearmoede.tno.nl/
29%
6%
80%
100%
3%
Bron: WOZ-registratie gemeente Moerdijk, 2025.
1
65%
3%
64%
24%
20%
Figuur 3.3: Energetische kwaliteit woningvoorraad Woonkwartier, 2024
4%
25%
45% 0%
8%
48% 18%
46%
Heijningen
40%
in een koopwoning. Opvallend is dat zo’n groot deel van de mensen die mogelijk energiearmoede ervaren, in een corporatiewoning woont. Corporaties behoren tot de partijen in Nederland die al stevig werk maken van de verduurzamingsopgave. Zo heeft de grootste corporatie in Moerdijk, Woonkwartier, bij 65% van haar woningen een energielabel B of beter gerealiseerd. Bijna 30% heeft een C of D label en 6% van de woningvoorraad heeft nog een E/F/G label. De E/F/G labels moeten volgens de nationale prestatieafspraken na 2028 uitgefaseerd zijn.
0%
20%
40% A/B
60% C/D
Bron: Prestaties Woningcorporaties in Kaart, 2025.
E/F/G
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
13
3.2 Woningvoorraad ontwikkeling
3.3 Ontwikkeling druk in de koopsector
In de periode 2019 t/m 2024 is de woningvoorraad met 117 woningen per jaar gegroeid. Met als piekjaar 2023 waarin per saldo 212 woningen aan de woningvoorraad werden toegevoegd. De woningtoename bestaat voor gemiddeld 120 woningen per jaar uit nieuwbouw toevoegingen. De overige toevoeggingen, zoals splitsing of transformatie, bestaat uit ongeveer 23 woningen per jaar. Het aantal onttrekkingen bestaat uit ongeveer 26 woningen per jaar. De groei van de woningvoorraad in de gemeente Moerdijk komt daarmee op 3,6% in periode 20192024. Op 2021 na is er de afgelopen jaren sprake van een continue bouwstroom in de gemeente Moerdijk. Op basis van de huidige harde plannen neemt de gemiddelde woningbouwproductie in de periode vanaf 2025 sterk toe ten opzichte van de voorgaande jaren. De verwachting is dat in de periode 2025 t/m 2029 gemiddeld 188 woningen per jaar worden opgeleverd.
Moerdijk is relatief betaalbaar De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen in de gemeente Moerdijk, net als in veel gemeenten in Nederland, sterk gestegen. Sinds 2019 steeg de gemiddelde transactieprijs van een koopwoning in de gemeente Moerdijk met ruim € 100.000. De prijzen in Moerdijk zijn in deze periode met 41% toegenomen, dat is minder dan in Noord-Brabant (47%) en Nederland (46%). De gemiddelde verkoopprijs ligt in Moerdijk in 2024 ruim € 70.000 lager dan in Noord-Brabant en Nederland. Moerdijk heeft dus naar verhouding een betaalbare woningvoorraad. Tegelijkertijd betekent de forse prijsstijging van ruim een ton in vijf jaar dat het voor koopstarters lastiger is geworden om een woning te kopen, terwijl het prijsniveau ten opzichte van de rest van Noord-Brabant juist nog steeds gunstiger is, wat hun kansen in relatieve zin weer vergroot.
Figuur 3.4: Ontwikkeling woningvoorraad en harde plannen woningbouwprogrammering
Figuur 3.5: Prijsontwikkeling Moerdijk vergeleken met Noord-Brabant en Nederland
300
€ 500.000
250
€ 450.000
200
€ 456.420
€ 400.000
150
€ 385.071
€ 350.000
100
€ 300.000
50 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Nieuwbouw
Overige toevoeging
Groei voorraad
woningbouwprogramma
Bron: CBS-Statline, Gemeente Moerdijk, 2025.
€ 250.000 € 200.000 2019
2020
Nederland Bron: CBS-Statline, 2025.
2021
2022
Noord-Brabant (PV)
2023 Moerdijk
2024
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
14
Prijsniveau koopvoorraad De gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning bedraagt in de gemeente Moerdijk € 370.000. Ongeveer 60% van de woningen heeft een WOZ-waarde tot de betaalbaarheidsgrens van € 405.000. Tussen de woningtypen zijn duidelijke verschillen. Een kwart van de rij-/hoekwoningen en de appartementen heeft een waarde tot € 285.000. Slechts 9% van de rij-/hoekwoningen heeft een waarde boven € 405.000. Binnen de vrijstaande woningen heeft het grootste deel (78%) een waarde van € 405.000 of meer.
Figuur 3.7: koopvoorraad naar prijsklasse en kernen, 2025
Zevenbergen
12%
47%
41%
Fijnaart
15%
45%
40%
Klundert Willemstad 5% Standdaarbuiten
Figuur 3.6: Koopvoorraad naar type en WOZ-waarde, 2025
Rij-/hoekwoning 2-onder-1-kap woning
25%
66%
10%
46%
Vrijstaande woning 4%
18%
Appartement
25%
Totaal
9%
41%
tot € 285.000
44% 20%
40%
€ 285.000 - € 405.000
42% 60%
Moerdijk
80%
100%
> €405.000
Bron: WOZ-registratie gemeente Moerdijk, 2025.
De waarde van de koopvoorraad in de kernen hangt sterk samen met de samenstelling van de woningvoorraad in de kernen. Tussen de kernen zitten grote verschillen in de waarde van de koopvoorraad. Zo heeft in Zevenbergen, Fijnaart, Klundert, Moerdijk en Helwijk 60% of meer van de koopwoningen een WOZ-waarde tot €405.000. In andere kernen zoals Willemstad en Noordhoek heeft een groot deel van de koopvoorraad een waarde boven de €405.000. De kansen voor koopstarters verschillen dus flink per kern. Er is overigens een verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopwaarde van woningen. De WOZ-waarde is gebaseerd op de taxatiewaarde en de feitelijke verkoopwaarde kan hoger liggen.
49%
33%
17%
22%
44%
34%
62%
34%
Helwijk 34%
48%
43%
Noordhoek 4%
78%
14% 0%
44%
56%
39%
9%
Zevenbergschen Hoek
35%
43%
22%
29%
44%
27%
Heijningen
18%
34%
48%
Langeweg
15%
36%
49%
Gemeente moerdijk
14% 0%
tot € 285.000
42%
44% 20%
40%
€ 285.000 - € 405.000
Bron: WOZ-registratie gemeente Moerdijk, 2025.
60%
80% > €405.000
100%
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
15
Ontwikkeling transacties Het aantal transacties is door de jaren heen relatief stabiel gebleven, met gemiddeld 73 transacties per jaar in de periode van 2022 tot en met het eerste kwartaal van 2025. Sinds begin 2024 daalt het aantal transacties licht. De gemiddelde transactieprijzen stegen niet voor alle woningtypen evenveel. De prijs van appartementen is tussen 2022 en 2025 met +42% het meest toegenomen. De gemiddelde prijs van een hoekwoning (+23%) en een 2-1 kapwoningen (+24%) ongeveer evenveel toe. De gemiddelde prijs van een tussenwoning nam slechts toe met 6%, vrijstaande woningen zijn, als we begin 2022 vergelijken met begin 2025, niet toegenomen in prijs en zelfs 2% gedaald.
Figuur 3.8: Ontwikkeling aantal transacties, 2022-2025
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1
2
3
2022 Bron: NVM, 2025.
4
1
2
3
2023
4
1
2
3
2024
4
1 2025
Tabel 3.2: Ontwikkeling mediane transactieprijs per woningtype, 2022-2025 1e kw. 2022
1e kw. 2023
1e kw. 2024
1e kw. 2025
Tussenwoning
€ 322.676
€ 283.157
€ 313.001
€ 341.610
2022-2025 +6%
Hoekwoning
€ 320.254
€ 328.927
€ 347.500
€ 395.234
+23%
2-1-kap
€ 341.623
€ 364.286
€ 421.811
€ 423.125
+24%
Vrijstaand
€ 572.585
€ 487.063
€ 603.905
€ 560.114
-2%
Appartement
€ 270.000
€ 377.000
€ 405.833
€ 382.167
+42%
Bron: NVM, 2025.
Krapte in de koopsector Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Hoe hoger de waarde in de krapte-indicator, hoe minder krapte er is. Volgens de NVM moet voor een gezonde woningmarkt de krapteindicator ergens rond de 6 à 7 uitkomen. De volgende figuur laat de krapte-indicator van alle woningtypen samen zien. In het eerste kwartaal van 2022 lag de krapteindicator rond de 2. Vanaf eind 2022 nam de krapte-indicator toe van 2 naar 3 eind 2023. Het afgelopen jaar lag de krapte-indicator weer rond de 2 met een opleving in 2025 naar 3. De woningmarkt is dus structureel ongezond in Moerdijk waarbij potentiële kopers tussen ongeveer 2 of 3 woningen kunnen kiezen door de jaren heen. In de regio is een vergelijkbaar beeld te zien, met als uitzondering een opleving eind 2022, begin 2023 waarbij de krapte-indicator toenam naar 3,5. In het eerste kwartaal van 2025 was de krapte in Moerdijk net iets minder groot dan in de regio.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
16
Figuur 3.9: Krapte-indicator Moerdijk en regio West-Noord-Brabant, 2022-2025
Figuur 3.10: Betrokken koopwoning naar prijsklasse door binnenverhuizers en vestigers, 2017-2022
4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1
2
3
4
2022
1
2
3
2023 Moerdijk
4
1
2
3
2024
4
Binnenverhuizers
54%
27%
19%
Vestigers
57%
24%
19%
1 0%
2025
Regio West-Noord-Brabant
Bron: NVM, 2025.
Verhuisbewegingen in de koopsector Uit onderstaande figuren valt op te maken dat vestigers relatief iets vaker goedkope koopwoningen kopen dan de binnenverhuizers. De binnenverhuizers kopen relatief gezien vaker middeldure koopwoningen (€285.000 - €405.000). De verhouding binnenverhuizers – vestigers is redelijk in balans in het betaalbare koopsegment, lokale woningzoekenden worden hierbij niet verdrongen door vestigers van buiten de gemeente. Er is dus geen sprake van verdringing in de betaalbare koopsector en daarmee geen aanleiding om in een huisvestingsverordening vast te leggen dat bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen voorrang wordt gegeven aan kopers met lokale binding.
20%
Koop tot 285
40%
60%
Koop 285-405
80%
100%
Koop 405+
Bron: CBS-microdata, 2025.
Figuur 3.11: Betrokken woning naar prijsklasse door binnenverhuizers en vestigers, 2017-2022
Koop tot 285
49%
51%
Koop 285-405
53%
47%
Koop 405+
51%
49%
0%
20%
40%
Binnenverhuizers Bron: CBS-microdata, 2025.
60% Vestigers
80%
100%
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
17
3.4 Ontwikkeling druk in de sociale huur Voor het in beeld brengen van de druk in de sociale huursector is alleen gekeken naar gegevens van woningcorporatie Woonkwartier. De overige corporaties hebben slechts een beperkt bezit in de gemeente (<5%). In de periode 2020 t/m 2024 verhuurde Woonkwartier gemiddeld 200 woningen per jaar (exclusief bemiddeling). De druk op de sociale huurvoorraad is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit zien we terug in de toename van het gemiddeld aantal reacties en de gemiddelde zoektijd. Het gemiddeld aantal reacties is verdubbeld van 254 in 2020 naar 507 in 2024. De gemiddelde zoektijd lag in 2024 op ruim 2,5 jaar, maar lag lager dan gemiddeld in de regio. De mutatiegraad is de afgelopen jaren licht afgenomen waar deze in de regio stabiel bleef.
Gemiddeld aantal reacties per woning Eengezinswoningen en appartementen zonder lift krijgen gemiddeld genomen de meeste reacties. In 2024 kreeg elke geadverteerde eengezinswoning gemiddeld 738 reacties en een appartement zonder lift gemiddeld 699. In datzelfde jaar kreeg een appartement met lift gemiddeld 139 reacties. Dat het aantal reacties op appartementen met lift gemiddeld lager is komt doordat een deel van deze woningen alleen wordt aangebonden aan mensen van 55 jaar of ouder. Voor alle woningtypen geldt overigens dat het gemiddeld aantal reacties in de afgelopen jaren is toegenomen. Figuur 3.12: Gemiddeld aantal reacties per woningtype Woonkwartier, 2020-2024
800 600
Tabel 3.3: Ontwikkeling aantal verhuringen (excl. bemiddeling) Woonkwartier, 2020-2024
400 2020
2021
2022
2023
2024
Aantal verhuringen
201
223
192
205
179
Gemiddeld aantal reacties
254
367
434
335
507
Gem. zoektijd (jaren)
1,88
2,07
2,15
2,94
2,55
Gem. zoektijd KvW-gebied
2,02
2,25
2,57
2,65
2,90
Mutatiegraad Moerdijk
6%
6%
5%
7%
5%
Mutatiegraad KvW-gebied
6%
6%
6%
6%
6%
Bron: KlikvoorWonen, 2025.
200 0
App. met lift
App. zonder lift
2020
Beganegrondwoning
2021
2022
2023
Eengezins
Totaal
2024
Bron: KlikvoorWonen, 2025.
Bij alle woningtypen zien we de trend dat de gemiddelde actieve zoektijd is toegenomen sinds 2020. De actieve zoektijd is bij eengezinswoningen het hoogst, gemiddeld bijna 3 jaar in 2024. Mogelijk omdat er veel jonge mensen reageren op deze woningen en dit is de groep met een relatief korte inschrijfduur. De gemiddelde actieve zoektijd bij appartementen (met lift) ligt ongeveer rond de 2 jaar.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
18
Figuur 3.13: Gemiddelde actieve zoektijd per woningtype Woonkwartier, 2020-2024
6,0 4,0 2,0 0,0
Figuur 3.14: Actiefwoningzoekenden naar huishoudensgrootte en inkomensgroep, 2024
1 pers.
44%
2 pers.
44%
3+ pers. App. zonder lift
2020
2021
Beganegrondwoning
2022
2023
Eengezins
Totaal
2024
Bron: KlikvoorWonen, 2025.
22%
51%
Totaal App. met lift
44%
0%
20%
8%
18%
8%
13%
9%
34%
4% 8%
9%
60%
80%
20%
45% 40%
2% 9%
Primaire inkomens
Secundaire inkomens
Hogere inkomens
Onbekend
7%
100%
Middeninkomens
Bron: Woonkwartier, 2025.
Woningzoekenden in de sociale huur Actief woningzoekenden in de gemeente Moerdijk bestaan voornamelijk uit éénpersoonshuishoudens. In 2024 bestond bijna 60% van de actief woningzoekenden uit éénpersoonshuishoudens. 20% bestond uit tweepersoonshuishoudens en nog eens 20% uit huishoudens van 3 personen of meer. Van de actief woningzoekenden heeft de groep huishoudens met 3 of meer personen naar verhouding het vaakst een inkomen dat tot de primaire doelgroep behoort. Onder de actief woningzoekenden is de groep met een secundair inkomens het sterkst vertegenwoordigd bij de eenpersoonshuishoudens. In totaal heeft bijna 80% van de actief woningzoekende huishoudens een inkomen dat hoort bij de primaire of de secundaire inkomens, 4% heeft een middeninkomen en 8% een hoger inkomen.
Slaagkansen nemen af De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal unieke reacties. In de afgelopen jaren zijn de slaagkansen van woningzoekenden afgenomen. De slaagkansen naar huurprijsklasse zijn in vrijwel alle segmenten afgenomen, opvallend is de toename in slaagkans voor de woningzoekenden in de huurprijsklasse tot de liberalisatiegrens.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
19
In 2024 werd ongeveer een derde van de woningen toegewezen aan inwoners buiten Moerdijk maar wel uit de regio, 30% ging naar mensen van buiten de regio. Een nuancering hierbij is dat slechts 8% van de actief woningzoekenden in de sociale huursector uit Moerdijk zelf komt. Moerdijkers hebben dus een hogere slaagkans dan mensen van buiten de gemeente, 8% van de woningzoekenden betrekt 38% van de woningen (2024). Uit de cijfers blijkt dat de vraag van Moerdijkers, meer dan 1.000 woningzoekenden in 2024, het aanbod, 179 verhuringen, ruim overstijgt. Moerdijkers hebben te maken met zó veel concurrentie van elders dat het grootste deel van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar vestigers gaat. We kunnen daarom stellen dat er sprake is van verdringing van lokale woningzoekenden in de sociale huursector.
Figuur 3.15: Ontwikkeling slaagkansen naar huurprijsklasse, 2020-2024
2,0%
1,0%
0,0% 2020
2021
2022
2023
2024
tot Kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Totaal
Bron: KlikvoorWonen, 2025.
Toewijzingen naar herkomst woningzoekenden Er worden relatief veel sociale huurwoningen verhuurd aan woningzoekenden van buiten de gemeente Moerdijk. Jaarlijks wordt ongeveer 35%-40% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan inwoners van Moerdijk. De overige 65%-60% van de woningen wordt betrokken door vestigers van buiten de gemeente. In de regio zien we een ander beeld, daar wordt jaarlijks ongeveer 60% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan woningzoekenden uit de eigen gemeente (figuur 3.16). In figuur 3.17 wordt duidelijk hoe de toewijzing naar herkomst in 2024 verschilde per gemeente. In de meeste gemeenten werd ruim 50% van de vrijgekomen woningen in 2024 toegewezen aan inwoners uit de eigen gemeente. In 2024 werd alleen in Moerdijk, Halderberge, Steenbergen en Alphen Chaam minder dan 50% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan inwoners uit de eigen gemeente.
Figuur 3.16: Toewijzingen naar herkomst woningzoekenden gemeente Moerdijk Woonkwartier, 2020-2024
2020
39%
2021
34%
46%
20%
2022
35%
44%
20%
2023
35%
42%
23%
2024
38%
32%
0%
20% Moerdijk
Bron: KlikvoorWonen, 2025.
16%
45%
40%
60%
West-Brabant (excl. Moerdijk)
30% 80% Buiten de regio
100%
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
20
Figuur 3.17: Toewijzingen naar herkomst woningzoekenden KlikvoorWonen-gebied, 2020-2024
Figuur 3.18: Toewijzingen naar herkomst woningzoekenden per gemeente, 2024 100%
2020
63%
24%
13%
2021
61%
25%
14%
80% 70%
2022
60%
24%
16%
2023
60%
24%
16%
2024
61%
21%
18%
0%
20%
40%
Eigen gemeente
60%
West-Brabant
80% Buiten de regio
15%
90%
19%
20%
17%
15%
10%
14%
20%
22%
28%
13%
17%
18%
19%
28%
45%
27%
28%
30%
60%
45%
34%
50%
86%
40%
100%
67%
30%
66%
64%
63%
36%
62%
59%
54%
20%
53%
39%
36%
10%
19%
Eigen gemeente
Bron: Jaarverslag KlikvoorWonen, 2024.
KvW-gebied
14%
Ch aa m
en
er ge n
Al ph
nb
rg e
Buiten de regio
St ee
er be
rd ijk
Ha ld
er t
M oe
r
Zu
nd
Le u
t
n-
ho u
Et te
te r
en
Oo s
ph
n
Ru c
el e m
rg be
Dr im
da
id en
Br e Ge e
rtr u
nd se Ro o
Bron: Jaarverslag KlikvoorWonen, 2024.
aa l
0%
21
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
4 Ontwikkeling woningbehoefte
Tabel 4.1: Vergelijking uitgangspunten feitelijke ontwikkeling en prognose (aantallen zijn jaarlijks gemiddelde voor betreffende periode)
4.1 Bevolkings- en huishoudensprognose Prognoses als basis voor beleid Om ruimtelijk beleid te kunnen maken is inzicht in de verwachte ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens nodig. Bevolkings- en huishoudensprognoses worden berekend op basis van de laatste demografische inzichten en verwachtingen ten aanzien van geboorte, sterfte, het binnenlands- en buitenlandsmigratiesaldo. De praktijk leert dat met name verhuisstromen niet eenvoudig te voorspellen zijn. Deze zijn afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan economische ontwikkelingen, politieke beslissingen (waar worden woningen gebouwd?) en veranderingen op wereldschaal (wel of geen instroom vluchtelingen). De ontwikkeling van het aantal geboorten en sterften zijn doorgaans met meer zekerheid te voorspellen. We gebruiken de prognoses van de provincie Noord-Brabant, deze zijn voor het laatst geactualiseerd in 2023. Uitgangspunten provinciale prognose In de prognose van de provincie Noord-Brabant zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd t.a.v. het geboorte- en migratiesaldo (tabel 4.1). Als we dit vergelijken met de feitelijke situatie de afgelopen jaren dan valt op dat het migratiesaldo de afgelopen jaren hoger lag dan in de uitgangspunten van de provinciale prognose.
2018 – 2024 (CBS)
2020 – 2024 (CBS)
2025 t/m 2030
2031 tot 2040
Geboortesaldo
-68
-69
-27
-53
Binnenlands mig.saldo
176
230
*
*
Buitenlands mig.saldo
79
69
*
*
Mig.saldo totaal
255
298
141
116
Bevolkingsontwikkeling
187
229
118
66
Bron: CBS, Bevolkingsprognose Noord-Brabant, 2023. *cijfers niet bekend
Scenario’s woningbehoefte Omdat het migratiesaldo grote invloed heeft op de bevolkingsontwikkeling – en daarmee de woningbehoefte – is een aanvullend scenario doorgerekend: Scenario migratievariant: In dit scenario ligt het migratiesaldo in lijn met het gemiddelde migratiesaldo van in de afgelopen jaren (2018-2024). Voor de periode 2025 t/m 2030 is gerekend met een extra jaarlijkse instroom van +70 personen. In de periode vanaf 2031 wordt uitgegaan van een instroom van +66 personen per jaar (conform de provinciale prognose). De uitkomsten van de provinciale prognose beschouwen we als de minimale behoefteontwikkeling in de komende jaren. De migratievariant geeft de behoefte weer als de migratietrend van de afgelopen jaren zich voortzet. Dit is mede afhankelijk van de druk op de woningmarkt elders in de regio, buiten de regio en de instroom van mensen uit het buitenland. In de prognose is buitenlandse migratie meegenomen. Een deel van de mensen die zich vanuit het buitenland vestigen in de gemeente Moerdijk zijn arbeidsmigranten. In de woningbehoefteprognose wordt geen rekening gehouden met arbeidsmigranten die voor een relatief korte periode in Nederland wonen (short- en midstay). Pas als arbeidsmigranten zich definitief vestigen worden ze meegerekend in de reguliere woningbehoefte.
22
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Scenario Powerport: Er spelen rondom de uitbreiding van het industriegebied Powerport diverse ontwikkelingen die mogelijk aanzienlijke gevolgen hebben voor de gemeente Moerdijk. In een scenario-studie met medewerkers van de gemeente zijn twee kwalitatieve scenario’s uitgewerkt: • Sociale basis versterken – extreme groei: In dit scenario van extreme groei wordt fors ingezet op woningbouw, met de gemeente in een sturende rol die bepaalt wat waar gebouwd wordt. Naast veel bouwen ligt de nadruk op het toevoegen van levensloopbestendige en zorggeschikte woningen, zodat ouderen eerder kunnen doorstromen en de woningmarkt beter functioneert. Om basisvoorzieningen overal in stand te houden, wordt verspreid gebouwd: ook in dorpen en kleinere kernen, zelfs waar de bevolkingsgroei beperkt is. Dit leidt tot een verruimd woningbouwprogramma, maar zet de ruimte flink onder druk. De grote ruimtevraag van wonen komt in conflict met landbouw, natuur en leefomgeving, waardoor scherpe keuzes en slimme combinaties, zoals natuurinclusief bouwen, onvermijdelijk worden. • Sociale basis onder druk – extreme groei: In dit scenario leidt extreme groei tot druk op de sociale samenhang in dorpen en wijken. De woningbouwopgave is groot, maar vraagt om scherpe keuzes: de focus ligt op het versterken van hoofd- en vitale kernen, terwijl kleinere kernen mogelijk hun voorzieningen verliezen.
Tegelijkertijd zijn er maatregelen nodig om jongeren te behouden en veerkrachtige, betrokken inwoners aan te trekken. De ruimtelijke keuzes in dit scenario zijn ingrijpend, niet alle kernen blijven mogelijk vitaal. Deze kwalitatieve scenario’s zijn nog niet te kwantificeren vanwege de onzekerheid rondom de beslissingen over Powerport. Deze scenario’s dienen als verkenning van factoren bij de woningbouwopgave.
Ontwikkeling bevolking De bevolking van Moerdijk groeit in de periode tot en met 2030 met minimaal 650 personen. In de migratievariant is de groei geraamd op +1.040. Ook in de periode daarna is de verwachting dat de bevolking verder toeneemt. De prognose van de provincie gaat uit van een toename van +1.150 personen tot 2040. De migratievariant zit daar fors boven met een verwachte toename van +1.975 personen tot 2040. Tabel 4.2: Bevolkingsontwikkeling basis en migratievariant, 2025-2040 Bevolking
2025
2031
2040
2025 t/m 2030
2025 tot 2040
Prognose - basis
38.274
38.924
39.424
+650
+1.150
Prognose - migratievariant
38.274
39.314
40.249
+1.040
+1.975
Bron: Bevolkingsprognose Noord-Brabant 2023, bewerking Companen.
Ontwikkeling huishoudens Het aantal huishoudens neemt in de periode tot en met 2030 met ongeveer +760 huishoudens toe. In de migratievariant gaat het om een groei van +940 huishoudens. In de periode tot 2040 is de groei geraamd op +1.320 tot +1.705 huishoudens afhankelijk van de prognose. Tabel 4.3: Huishoudensontwikkeling basis en migratievariant, 2025-2040 Huishoudens
2025
2031
2040
2025 t/m 2030
2025 tot 2040
Prognose – basis
17.075
17.835
18.395
+760
+1.320
Prognose - migratievariant
17.075
18.015
18.780
+940
+1.705
Bron: Huishoudensprognose Noord-Brabant 2023, bewerking Companen.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
23
De komende jaren zal de huishoudenssamenstelling in de gemeente Moerdijk veranderen. Het aantal jonge huishoudens zal iets afnemen en het aantal ouderen huishoudens, met name 75 jaar en ouder, neemt sterk toe. Het aantal gezinnen zal redelijk stabiel blijven de komende jaren.
In de periode 2025 t/m 2030 is de minimale woningbehoefte geraamd op +1.165 woningen en in de periode 2025-2040 gaat het minimaal om +1.725 woningen. In het woningbehoefte scenario ‘migratievariant’ is de behoefte in de periode 2025 t/m 2030 geraamd op +1.345 woningen en in de periode 2025-2040 gaat het om +2.110 woningen.
Figuur 4.1: Gemeente Moerdijk. Huishoudensontwikkeling naar type en leeftijd, 2025-2040
In het woningbehoefte onderzoek uitgevoerd door Companen in 2020 is de kwantitatieve woningbehoefte voor nieuwe werknemers door uitbreiding van Logistiek Park Moerdijk (LPM) vastgesteld. De behoefte is geraamd op +1.000 woningen. Deze behoefte is in onderstaande tabel nog niet opgenomen en komt hier dus nog bovenop. De verwachting is dat deze behoefte met name zal landen in de periode na 2030.
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 h ph 2 1-
5 <3
hh 2p 1
4 -5 35
hh 2p 1
2025
n ne iz n Ge
4 -6 55
2031
2035
hh 2p 1
65
4 -7
hh 2p 1
+ 75
2040
Bron: Huishoudensprognose Noord-Brabant, 2023.
Tabel 4.4: Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte inclusief inlopen tekort en migratievariant, 2025-2040
Woningbehoefte - basis Inlopen woningtekort Woningbehoefte (incl. tekort) Woningbehoefte-migratievariant
4.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Woningbehoefte tot en met 2030: +1.165 / +1.345 woningen De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 4,3% nu naar 2% in 2030. Het woningtekort maakt dat huishoudens minder mogelijkheden hebben om te verhuizen als zij dat willen, dat huizenprijzen stijgen en dat jongeren die willen starten dit moeten uitstellen. Bij het inlopen van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort rond de 2% is gebruikelijk. Dit wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd.
Inlopen woningtekort Woningbehoefte-migratievariant (incl. tekort)
2025 t/m 2030
2031 t/m 2040
2025 t/m 2040
+760
+560
+1.320
+1.165
+560
+1.725
+940
+765
+2.110
+765
+2.110
+405
+405 +1.345
Bron: Huishoudensprognose Noord-Brabant 2023, bewerking Companen.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
24
Meer harde plannen vereist Om te voorzien in de woningbehoefte is er voldoende plancapaciteit nodig. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet wordt gerealiseerd. Daarom is extra plancapaciteit noodzakelijk om dit op te kunnen vangen. De ervaring leert dat een overcapaciteit van minimaal 30% gewenst is. Op basis van huidige harde én zachte plannen is er voldoende overcapaciteit voor de woningbehoefte uit het basisscenario. Uitgaande van de woningbehoefte van het migratiescenario zitten er nog net onvoldoende plannen in de programmering om aan 30% overcapaciteit te voldoen. Wanneer we de behoefte vanuit LPM optellen bij de totale behoefte en die vergelijken met de plannen, blijkt dat er nog onvoldoende plancapaciteit is. Hoewel er op het eerste gezicht genoeg plannen in de woningbouwprogrammering staan, is het belangrijk dat veel van de zachte plannen op korte termijn worden omgezet in harde plannen om de woningbouwopgave daadwerkelijk te kunnen realiseren. Tabel 4.5: Plancapaciteit gemeente Moerdijk, hard en zacht, 2025-2040 2025 t/m 2029
2029 t/m 2034
Waar richten verschillende doelgroepen zich op? Bij de behoefte bepaling houden we rekening met de doorstroming van verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Er is een aantal groepen op de woningmarkt die de woningbehoefte in sterke mate beïnvloeden. We lichten er drie groepen uit: Jonge huishoudens als ‘motor’ van de woningmarkt, gezinnen en de sterk toenemende groep ouderen die nu veelal in grote eengezinswoningen woont.
2025 t/m 2034
Harde plannen
940
13
953
Zachte plannen
760
925
1.685
1.700
938
2.638
Totaal
Met behulp van het woningmarktmodel van Companen is een doorrekening gemaakt van de verwachte ontwikkeling van de woningvraag. Hierin wordt rekening gehouden met doorstroming op de woningmarkt. Het vrijkomende aanbod ontstaat door verhuizingen, ouderen die naar een intramurale woonvorm gaan en door overlijden. De toekomstige bevolking bestaat daarnaast steeds meer uit kleine huishoudens (groeiend aantal alleenstaanden) en meer ouderen. Vooral de duurdere koopwoningen komen door verhuizing van gezinnen vrij, maar ook door verhuizen of overlijden van ouderen. Ook in de huursector zien we vrijkomend aanbod door verhuizing van jonge huishoudens, verhuizing naar intramurale zorg, naar een geschikte woning en door overlijden van ouderen. Door de toekomstige vraag en het potentiële aanbod met elkaar te vergelijken ontstaat inzicht in de opgave in de komende jaren.
Bron: Woningbouwprogrammering gemeente Moerdijk, 2025.
4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Wij brengen de kwalitatieve woningbehoefte enerzijds op basis van feitelijk verhuisgedrag (CBS-Microdata) en anderzijds op basis van de woonwensen (WoON) in beeld. Zo maken we inzichtelijk welke woningzoekenden feitelijk een woning betrekken, aangevuld met mogelijk onvervulde woonwensen. Door feitelijk verhuisgedrag te combineren met verhuiswensen krijgen we een robuust beeld van de gewenste woonsituatie voor verschillende groepen in de gemeente.
Voor starters/jonge huishoudens is de betaalbaarheid van de woning primair van belang voor de woningkeuze. Zij zoeken een eengezinswoning of in mindere mate een appartement in de sociale huursector of richten zich waar mogelijk op grondgebonden koopwoningen tot € 285.000, veelal maximaal € 300.000 te financieren. De middenhuur wordt gezien als tijdelijke uitweg als jongeren op basis van het inkomen geen toegang hebben tot de corporatiesector en ook de toegang tot de koopsector beperkt is vanwege de prijzen. Particuliere huur krijgt niet de voorkeur en is financieel vaak lastig te betalen. Voor jonge stellen is ook de betaalbaarheid een prioriteit. Deze groep is in de gemeente Moerdijk sterk gericht op de koopsector. De wens gaat hierbij vaak uit naar een grondgebonden rij/2-1 kap woning.
25
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Gezinnen geven de voorkeur grondgebonden koopwoningen. De jonge gezinnen zoeken nog wat vaker een middeldure koopwoning. Door de gestegen woningprijzen is er naar deze woningen meer vraag vanuit jonge gezinnen die een eerste stap op de woningmarkt willen maken dan beschikbaar aanbod. De vraag van gezinnen in het dure koopsegment gaat uit naar woningen met nieuwbouwkwaliteit vanwege de trend naar verduurzaming. Eenoudergezinnen doen vaak een beroep op de sociale huursector of de (noodgedwongen) vrije sector huur gezien een beperkter inkomen. Bij ouderen verschillen verhuiswensen en de mate van verhuizen per leeftijdsgroep. De groep in de leeftijd van 55 tot 75 jaar verhuist beperkt, maar wil wel naar een toegankelijkere woning. De babyboomgeneratie is veelal mobieler dan de generatie die voor de oorlog is geboren. De nieuwere generaties ouderen zoeken steeds vaker comfort in de woning. Zij willen hun veelal ruime woning met grote tuin inruilen voor minder onderhoud aan de woning (meer comfort). Zij zijn op zoek naar een toegankelijke woning met en tuintje of een fatsoenlijk balkon. Dan gaat het om appartementen of toegankelijke grondgebonden woning met een tuintje zowel in de huursector als in de koopsector. Het liefst in de eigen wijk of buurt en nabij voorzieningen. De babyboomgeneratie kiest ook op latere leeftijd vaker voor een koopwoning.
Doordat ouderen bij verhuizing vaak meer kwijt zijn aan woonlasten wordt door veel ouderen de verhuizing naar een toegankelijke woning uitgesteld. Er zijn ook ouderen die bij voorkeur nog een reguliere woning kopen, rij- /hoekwoning, tweekapper of vrijstaand. Het gaat vooral om een maatje kleiner wonen en het gaat minder om een volledig toegankelijke woning. Ouderen van 75 jaar of ouderen verhuizen vrijwel alleen nog bij acuut fysieke of geestelijke belemmeringen. Deze groep is bijna volledig georiënteerd op (sociale) huur.
De belangrijkste accenten in de ontwikkelrichtingen zijn: • Tot en met 2030 is er behoefte aan 345 sociale huurwoningen (netto toevoeging), waarvan voornamelijk appartementen en/of levensloopgeschikte woningen. In de vrije sector huur (zowel middenhuur als dure huur) ligt de vraag ook met name in de appartmentensfeer. • Er is een sterke behoefte aan grondgebonden koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens van € 405.000. De vraag naar deze woningen komt vanuit jonge huishoudens en gezinnen. • Er is ook behoefte aan koopappartementen/levensloopgeschikte woningen. De vraag ligt hier deels in de periode t/m 2030 maar met name in de periode daarna (2030-2040) wanneer de vergrijzing doorzet. Vooral ouderen die een toegankelijke woning willen betrekken hebben behoefte aan woningen in dit segment. Daarnaast komt de vraag naar deze woningen vanuit de groeiende groep kleine huishoudens. In de praktijk kan een vergelijkbare woning zowel geschikt zijn voor jonge als oudere kleine huishoudens. • Ook na 2030 zet de vergrijzing door en ligt de behoefte met name sterk bij de appartementen, zowel in de (sociale) huur als koopsector.
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
26
Figuur 4.2: Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte, 2025-2040
Verwachte huishoudensgroei per kern Zoals eerder in dit hoofdstuk aangegeven hangt de ontwikkeling van de bevolking en de woningbehoefte af van verwachtingen ten aanzien van het geboortesaldo en het migratiesaldo. Daarnaast speelt het woningbouwbeleid (o.a. hoogte van de ambitie) en de beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties een belangrijke rol. Maar ook de ambitie om in te spelen op de woningvraag vanuit de regio. Bij de uitwerking op kernniveau worden bovenstaande onzekerheden steeds groter. Om inzicht te geven in de kwantitatieve opgave per kern is de huishoudensprognose uitgewerkt op kernniveau.
Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Huur grondgebonden vrije sector Huur appartement vrije sector Koop grondgebonden tot 285 Koop grondgebonden 285-405 Koop grondgebonden 405+ Koop appartement/levensloopgeschikt tot 285 Koop appartement/levensloopgeschikt 285-405 Koop appartement/levensloopgeschikt 405+
-200 -100 2025-2031
4.4 Woningbehoefte in de kernen
0
100 200 300 400 500 600
2031-2040
Bron: Woningbehoeftemodel Companen, 2025.
Substitutiegedrag Woningzoekenden nemen in hun keuze voor een woning verschillende factoren mee in hun overweging. Het beschikbare aanbod, het budget dat men kan uitgeven en de urgentie spelen hierin een belangrijke rol. Als men niet de gewenste woning kan vinden stelt men vaak de wensen bij. Dit noemen we ook wel substitutiegedrag. Met name betaalbare koopwoningen en vrije sectorhuur hebben een sterke relatie met elkaar. Veel (jonge) huishoudens zijn aangewezen op de vrije sectorhuur omdat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een koopwoning te kunnen kopen. Als er voldoende betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd neemt de vraag naar vrije sectorhuur af. Als dit niet het geval is, en de prijzen blijven stijgen, dan zal de vraag naar vrije sectorhuur toenemen.
Op basis van de gemeentelijke prognose is een doorrekening gemaakt van de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in de verschillende kernen. Hierbij is uitgegaan van eenzelfde ontwikkeling (groeifactor) van de bevolking als op gemeenteniveau. Deze ontwikkeling is afgezet tegen de huidige bevolkingsopbouw van de verschillende kernen. Op deze manier doen we recht aan de huidige bevolkingssamenstelling en houden we rekening met de effecten van vergrijzing en ontgroening op kernniveau. De bevolkingsprognose is vertaald naar een huishoudensprognose op basis van de verwachte ontwikkeling van het aantal personen per huishouden. In feite geeft de huishoudensontwikkeling een beeld van de verwachte woningbehoefte. Het migratiescenario werken we uit volgens de huidige uitgangspunten van het woonbeleid in Moerdijk. Zevenbergen heeft daarin een schaalsprongopgave waar gebouwd wordt voor extra instroom van vestigers. In de voorzieningenkernen Klundert, Fijnaart en Willemstad worden ook extra woningen toegevoegd. In de overige kernen wordt gebouwd voor lokale behoefte.
27
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Tabel 4.6: Indicatie kwantitatieve woningbehoefte per kern, 2025-2030 2025 t/m 2030
Prognose – basis
Tabel 4.7: Plancapaciteit naar kernen, hard en zacht, en 130% van behoefte 2025-2029 Prognose - migratie
Zevenbergen
470 - 490
590 - 610
Klundert
230 - 250
250 - 270
Fijnaart
140 - 150
160 - 170
Willemstad
40 - 50
60 - 70
Standdaarbuiten
65 - 75
65 - 75
Zevenbergschen Hoek
30 - 40
30 - 40
Moerdijk
40 - 50
40 - 50
Helwijk
10 - 20
10 - 20
Noordhoek
25 - 35
25 - 35
Heijningen
20 - 30
20 - 30
Langeweg
25 - 35
25 - 35
Totaal
1.165
1.345
2025 t/m 2029
Harde plannen
Zachte plannen
Totaal
130% behoefte (migratiescenario)
Zevenbergen
694
233
927
790
Klundert
35
257
292
350
Fijnaart
57
15
72
220
Willemstad
0
87
87
90
Standdaarbuiten
44
74
118
100
Zevenbergschen Hoek
43
0
43
50
Moerdijk
52
28
80
65
Helwijk
0
40
40
25
Noordhoek
0
12
12
45
Heijningen
0
0
0
40
Langeweg
15
14
29
45
Totaal
940
760
1.700
1.748
Bron: huishoudensprognose Noord-Brabant 2023, bewerking Companen.
Bron: huishoudensprognose Noord-Brabant 2023, bewerking Companen.
Plancapaciteit in de kernen Als we de verwachte woningbehoefte van het basisscenario in de kernen vergelijken met de huidige plancapaciteit (zowel harde als zachte plannen), dan valt op dat er in de meeste kernen voldoende plannen zijn om aan de behoefte te voldoen. Daarvoor is het wel noodzakelijk dat de zachte plannen worden omgezet in harde plannen en tot uitvoering worden gebracht. Landelijk wordt in de planvorming de norm van 130% gehanteerd als buffer tegen planuitval.
In de kernen Fijnaart, Noordhoek en Heiningen is de plancapaciteit nog onvoldoende om aan de verwachte woningbehoefte van het basisscenario te voldoen. Op basis van de prognoses lijkt de behoefte daar hoger te liggen dan waar in de huidige plannen van wordt uitgegaan. In de kernen Klundert, Zevenbergschen Hoek en Langeweg is op dit moment onvoldoende plancapaciteit om te voorzien de in de behoefte van het migratiescenario waarbij rekening wordt gehouden met planuitval (130% plancapaciteit).
Als we de behoefte uit de migratievariant en 130% als uitgangspunt nemen, is de huidige plancapaciteit in de helft van de kernen niet meer toereikend.
28
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
Kwalitatieve behoefte per kern De al eerder beschreven kwantitatieve behoefte en achtergronden zoals de mate van vergrijzing/verjonging, de huishoudenssamenstelling, migratie-patronen en de samenstelling van de huidige woningvoorraad in de kernen vormen de basis voor de raming van de kwalitatieve behoefte per kern. Zevenbergen. In Zevenbergen is er behoefte in alle segmenten. In de sociale huursector ligt de nadruk op appartementen en levensloopgeschikte woningen. Daarnaast is er vraag naar middenhuurwoningen, met name vanuit een kleine groep jonge huishoudens als tussenstap en vanuit ouderen die willen doorstromen naar een passende woning. Deze behoefte concentreert zich eveneens op appartementen. In de koopsector is de vraag het grootst naar grondgebonden eengezinswoningen, met name betaalbare koopwoningen. Er is sprake van een vraag naar koopappartementen en levensloopgeschikte woningen onder ouderen die ook op latere leeftijd nog willen kopen. Klundert, Fijnaart en Willemstad. Ook in deze voorzieningenkernen is sprake van woningbehoefte in alle segmenten. Binnen de sociale huursector is de vraag naar appartementen en levensloopgeschikte woningen groot, met name in Willemstad. De vraag naar particuliere huurwoningen is beperkt. In de koopsector is vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen tot € 405.000.
De vraag naar koopappartementen is kleiner dan in Zevenbergen, maar wel aanwezig. Overige kernen. De behoefte aan sociale huur verschilt per kern, met name in Heiningen en Langeweg zien we een extra aanvullende behoefte. In de andere kernen is de aanvullende behoefte beperkt. Er is met name vraag naar appartementen/ levensloopgeschikte woningen, maar we zien ook een beperkte vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen. In de koopsector is de grootste vraag naar grondgebonden woningen. In de koopsector is vooral behoefte aan grondgebonden woningen. De behoefte aan appartementen en levensloopgeschikte woningen is kleiner, maar aanwezig vanuit (aanstaande) ouderen die binnen hun sociale netwerk willen doorstromen en gewend zijn om te kopen.
29
Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk
5 Opgave wonen en zorg Springco heeft in 2024 een regionale woonzorganalyse uitgevoerd waarin ook voor Moerdijk de opgave op het gebied van wonen met zorg in is geraamd. De resultaten van de woonzorganalyse worden hier kort samengevat om een compleet beeld te geven van de huisvestingsopgave in de gemeente. Opgave ouderenhuisvesting In de periode tot en met 2040 is volgens Springco behoefte aan totaal 1.045 extra woonvormen geschikt voor ouderen. Het grootste deel van deze woningen zou moeten bestaan uit nultredenwoningen (680). De behoefte aan zorggeschikte woningen is geraamd op +300 en de behoefte aan geclusterde woningen op slechts +65.