Bijlage 1 - Onderbouwing vestiging transportbedrijf Westgaag nabij nr 50 Maasland

Maasland

BOPA Kralingerhoek, Martson

GEMEENTE MIDDEN-DELFLAND 3 juni 2026

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 1 1.1 Aanleiding en doel .......................................................................................................................................... 1 1.2 Ligging projectgebied ..................................................................................................................................... 1 2 Planologisch kader ................................................................................................................................... 2 2.1 Omgevingsplan Midden-Delfland ................................................................................................................... 2 2.2 Procedure ....................................................................................................................................................... 4 3 Projectbeschrijving................................................................................................................................... 6 3.1 Totstandkoming ..............................................................................................................................................

6 3.2 Huidige en beoogde situatie ........................................................................................................................... 6 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Ruimtelijk beleidskader ........................................................................................................................... 9 Rijksbeleid ....................................................................................................................................................... 9 Provinciaal beleid ......................................................................................................................................... 10 Regionaal beleid ........................................................................................................................................... 14 Gemeentelijk beleid...................................................................................................................................... 15 Conclusie....................................................................................................................................................... 15

5 Aspecten van de fysieke leefomgeving ................................................................................................... 16 5.1 Milieueffectrapportage ................................................................................................................................ 16 5.2 Laddertoets................................................................................................................................................... 18 5.3 Mobiliteit ...................................................................................................................................................... 19 5.4 Bodemkwaliteit............................................................................................................................................. 20 5.5 Water en klimaatadaptatie ........................................................................................................................... 20 5.6 Milieuzonering (geluid en geur door activiteiten) ........................................................................................ 24 5.7 Geluid ...........................................................................................................................................................

26 5.8 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................................... 28 5.9 Natuur en ecologie ....................................................................................................................................... 29 5.10 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................... 30 5.12 Trillingen ....................................................................................................................................................... 30 5.13 Cultuurhistorie en archeologie ..................................................................................................................... 31 5.14 Duurzaamheid .............................................................................................................................................. 32 6 Maatschappelijke en financiële haalbaarheid ........................................................................................ 34 6.1 Financiële haalbaarheid ................................................................................................................................

34 6.2 Maatschappelijke haalbaarheid ................................................................................................................... 34 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties................................................................................... 35 7.1 Kader............................................................................................................................................................. 35 7.2 Afweging ....................................................................................................................................................... 35 Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Akoestisch onderzoek, AV-Consulting B.V., 31 maart 2026 Gecumuleerd geluid en gezamenlijk geluid, AV-Consulting B.V., 31 maart 2026 Trillingsprognose, AV-Consulting B.V., 2 december 2025 Stikstofdepositie-onderzoek, KuiperCompagnons, 9 december 2025

1

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel Op het bedrijventerrein Kralingerhoek te Maasland bevindt zich een transportbedrijf, Martson. Inmiddels is geconstateerd dat het bedrijf niet volledig past binnen de toegestane gebruiksactiviteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Midden-Delfland. Om het gebruik te ‘legaliseren’ kan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden verleend. Voorliggend document bevat de onderbouwing op welke manier voorgenomen ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging projectgebied De locatie ligt ten noorden van de kern Maasland, gemeente Midden-Delfland. Het gaat om het kadastrale perceel 2047, dat zich bevindt tussen de Kralingerhoek en de Westgaag. De ligging van het projectgebied is (globaal) afgebeeld op afbeelding 1.1.

Afbeelding 1.1: Ligging van het projectgebied. Het projectgebied is rood omkaderd (bron: Google Maps)

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

2

2

Planologisch kader

2.1

Omgevingsplan Midden-Delfland Ter plaatse van het projectgebied vigeert het bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’ (vastgesteld op 29 februari 2017) en het bestemmingsplan ‘Veeg- en parapluplan’ (vastgesteld op 28 februari 2017). Deze bestemmingsplannen zijn vanaf 1 januari 2024 automatisch onderdeel van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan (van rechtswege1) van de gemeente Midden-Delfland. Bestemmingsplan ‘Veeg en parapluplan’ Dit bestemmingsplan bestaat uit de combinatie van een veegplan voor een aantal locaties in de gemeente Midden-Delfland en een parapluplan voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Er is voor voorliggende locatie geen specifieke nieuwe regeling opgenomen. Wel gelden de nieuwe regels uit het parapluplan: In het parapluplan is een regeling voor standplaatsen geïntroduceerd. De geldende bestemmingsplannen in de gemeente Midden-Delfland maken thans nog geen standplaatsen mogelijk. Met het parapluplan komen de regelingen ten aanzien van parkeren die waren opgenomen in de geldende plannen te vervallen en worden die vervangen door de regels die zijn opgenomen in het voorliggende parapluplan. Voor de regels ten aanzien van wonen geldt dat de begrippen zoals die in de inleidende regels van de geldende plannen zijn opgenomen komen te vervallen en worden vervangen door de regels die zijn opgenomen in het parapluplan.

Daarnaast worden regels toegevoegd voor het uitsluiten van woningsplitsing, -samenvoeging en kamerverhuur.

-

Ten slotte bevat het voorliggende parapluplan een afwijkingsmogelijkheid voor het onder voorwaarden toestaan van bed & breakfast in de kernen Den Hoorn, Maasland, Schipluiden en Maaslandse Dam en 't Woudt.

Voor voorgenomen ontwikkeling zijn alleen de regels ten aanzien van parkeren relevant. In het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen, gronden en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Voor de toetsing aan ‘voldoende parkeergelegenheid’ worden de door het bevoegd gezag vastgestelde beleidsregels gebruikt. In dit geval is dat de ‘Nota Parkeernormen 2020’. De wijze waarop parkeren wordt opgelost binnen voorgenomen ontwikkeling is nader beschreven in paragraaf 5.3. De conclusie is dat kan worden voldaan aan de regels uit het parapluplan. Bestemmingsplan Kralingerhoek - Verboon Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’ kent het projectgebied de bestemmingen ‘Bedrijf – 2’, zie afbeelding 2.1. Daarnaast kent de locatie de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’.

1 Elke gemeente heeft op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, automatisch een omgevingsplan: een omgevingsplan van

rechtswege. Dit betreffen inhoudelijk de nu geldende bestemmingsplannen samen met een aantal rijksregels die het Rijk als onderdeel van het Invoeringsbesluit Omgevingswet automatisch toevoegt aan elk omgevingsplan, beter bekend als de bruidsschat. Tijdens de overgangstermijn (die tot en met 2032 loopt) kan elke gemeente het tijdelijk deel stapsgewijs omvormen naar een volwaardig omgevingsplan. BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

3

Afbeelding 2.1: Uitsnede bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’ (bron: Omgevingsloket - Regels op de kaart – omgevingsdocumenten).

Strijdigheid Binnen de geldende bestemming ‘Bedrijf – 2’ zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de ‘Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten’ toegestaan. Deze ‘Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten’ zou onderdeel moeten uitmaken van het bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’, maar ontbreekt. Daarnaast zijn agrarisch aanverwante bedrijven, of daarmee gelijk te stellen bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1, toegestaan. Onder agrarisch aanverwant bedrijf wordt volgens de definities uit het bestemmingsplan verstaan: “een bedrijf dat uitsluitend of overwegend gericht is op het leveren van diensten aan agrarische bedrijven en groene en recreatieve functies in het buitengebied, zonodig met behulp van werktuigen en apparatuur of op het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud of reparatie van werktuigen of apparatuur. Kenmerkende werkzaamheden zijn cultuurtechnische werken en grondverzet, meststoffendistributie en agrarisch loonwerk.” Martson verricht de activiteit goederenvervoer over de weg, meer specifiek het vervoeren van agrarische producten. Martson vervoert onder andere substraat (bodemverbeteraar), compost (mest bestaande uit organische afvalstoffen), opgezakte potgrond, meststoffen en tomaten. Het staat echter niet vast dat Martson uitsluitend of overwegend gericht is op het vervoer van (agrarische) producten aan agrarische bedrijven.

Of Martson als ‘daarmee gelijk te stellen bedrijven uit ten hoogste categorie 3.1’ kan worden aangemerkt is lastig te beoordelen. Met de gelijkstelling aan een dergelijk bedrijf lijkt te worden gedoeld op een bedrijf dat uitsluitend of overwegend gericht is op het leveren van diensten aan agrarische bedrijven en groene en recreatieve functies in het buitengebied. Omdat de ‘Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten’, die gelet op de definities onderdeel moet uitmaken van de planregels, ontbreekt is echter niet met zekerheid te zeggen dat Martson tot deze categorie kan worden gerekend. Het bestemmingsplan bevat daarnaast een afwijkingsbevoegdheid voor het afwijken van gebruiksregels:

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

4 “Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 4.1 om andere bedrijfsactiviteiten toe te laten uit ten hoogste dezelfde bedrijfscategorie als conform de bestemmingsomschrijving is toegestaan, voor zover deze bedrijfsactiviteiten naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met de reeds gevestigde en toegestane bedrijfsactiviteiten op de betreffende locatie.” Het bestemmingsplan bevat hier een foutieve verwijzing naar lid 4.1, hier is 5.1 bedoeld. Zekerheidshalve is geconcludeerd dat het bedrijf (mede gelet op de onduidelijkheden uit het bestemmingsplan) niet volledig past binnen de geldende functieomschrijvingen uit het vigerende bestemmingsplan / omgevingsplan. Derhalve is er voor gekozen om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aan te vragen. Hiermee worden de specifieke activiteiten die Martson uitoefend, juridisch-planologisch ‘gelegaliseerd’ en vindt er geen discussie meer plaats of het bedrijf passend is binnen het vigerende bestemmingsplan. Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan (bruidsschat) Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn veel rijksregels die in onder meer het Activiteitenbesluit, Besluit omgevingsrecht, Bouwbesluit en Woningwet stonden, komen te vervallen.

Als deze vervallen regels toch nodig zijn om de evenwichtige toedeling van functies aan locaties te borgen, moeten gemeenten deze opnemen in het omgevingsplan. Zij hadden echter geen omgevingsplan vastgesteld op het moment dat de Omgevingswet in werking is getreden. Om ervoor te zorgen dat hierdoor geen regelhiaat zou ontstaan, zijn deze vervallen rijksregels van rechtswege als 'bruidsschat' aan het omgevingsplan van rechtswege toegevoegd. Deze bruidsschatregels zijn opgenomen in hoofdstuk 1 (begripsbepalingen) en hoofdstuk 22 (inhoudelijke regels) van het omgevingsplan. Hoewel deze bruidsschat onderdeel uitmaakt van het zogenoemde 'tijdelijke deel' van het omgevingsplan, blijft deze van kracht tot het moment dat de gemeente deze regels met een besluit tot wijzigen van het omgevingsplan wijzigt of laat vervallen. Bij de voorliggende BOPA wordt er van uit gegaan dat de gemeente Midden-Delfland de bruidsschat (vooralsnog) intact laat. Op de betreffende milieubelastende activiteiten blijven de regels uit hoofdstuk 22 van het omgevingsplan van toepassing en ook de vergunningplicht voor de (ruimtelijke) bouwactiviteit, en bijbehorende beoordelingsregels, blijft van toepassing.

2.2

Procedure De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Midden-Delfland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit betreft: een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het verboden is om deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met de bijbehorende beoordelingsregels in het omgevingsplan; of een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Het gaat dan dus om een activiteit die überhaupt niet toegelaten is op grond van het omgevingsplan, ook niet door het toepassen van de afwijkingsmogelijkheden in het omgevingsplan. Artikel 5.1, lid 1, onder a van de Omgevingswet bepaalt dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is daarom een omgevingsvergunning vereist. De Omgevingswet biedt op basis van artikel 12.27a van het Bkl om eerst een planologisch basisbesluit te nemen. Vervolgens kan de initiatiefnemer een vergunning voor het verrichten van de bouwactiviteit aanvragen.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

5 Voorliggend document bevat de onderbouwing bij het planologisch basisbesluit, waarin wordt toegelicht op welke manier de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor een BOPA-vergunning geldt meestal de reguliere voorbereidingsprocedure en soms de uitgebreide procedure. De beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken, met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is er bezwaar en beroep mogelijk. Deze BOPA-vergunningaanvraag zal middels de reguliere procedure worden behandeld. Een omgevingsvergunning die is voorbereid met de reguliere procedure, treedt in werking met ingang van de dag ná de dag waarop het bevoegd gezag het besluit bekend heeft gemaakt. De gemeente Midden-Delfland heeft in de beleidsregel ‘Lijst verplichte participatie Omgevingswet MiddenDelfland 2025’ vastgelegd dat voor het buiten de bebouwde kom nieuw vestigen van een (agrarisch) bedrijf participatie van en overleg met derden verplicht is. De wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden is beschreven in paragraaf 6.2. Ook is de ontwikkeling aangewezen als een geval waarvoor een bindend adviesrecht van de raad vereist is. Voordat de vergunning wordt verleend zal het initiatief daarom worden behandeld in de gemeenteraad.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

6

3

Projectbeschrijving

3.1

Totstandkoming In 2015 is voor het gebied het bestemmingsplan “Kralingerhoek” vastgesteld, welke voorzag in de uitbreiding van de bedrijven Welvreugd en Kroes. In het bestemmingsplan ‘Kralingerhoek’ is een deel van de nieuwe bedrijfspercelen bestemd voor een derde – nader te bepalen - bedrijf. De nieuwvestiging van een derde bedrijf is echter uitsluitend toegestaan op voorwaarde dat er elders in het buitengebied van de gemeente MiddenDelfland een bedrijf wordt gesaneerd. In 2017 deed deze mogelijkheid zich voor, het aannemersbedrijf Verboon Maasland BV was voornemens te verhuizen naar de locatie Kralingerhoek. Voor de verplaatsing van Verboon was het noodzakelijk om een aantal aanpassingen door te voeren in het bestemmingsplan, waarna in 2017 het bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’ is vastgesteld.

Afbeelding 2.1 Locatie Martson ten opzichte van de andere bedrijvigheid op het terrein (bron: Böhtlingk architectuur)

In juli 2022 zijn er onderhandelingen geweest tussen de betrokken partijen met als doelstelling: verplaatsing van Verboon naar de Westgaag 4aa en vestiging Martson op Westgaag 50 (Kralingerhoek). Martson was voorheen BVB Logistics: een onderdeel van BVB Substrates. Het belang van de gemeente was het vrijspelen van de locatie waarop Verboon destijds gevestigd was, in verband met de vergroening van het buitengebied. Die onderhandelingen zijn succesvol afgerond en de gemeente stond ook positief tegenover de vestiging van Martson op het bedrijventerrein. Vanwege een verzoek tot handhaving is de vestiging van Martson in relatie tot het toegestane gebruik uit het bestemmingsplan opnieuw beoordeeld. Zoals beschreven in paragraaf 2.1 is zekerheidshalve geconcludeerd dat het bedrijf niet volledig past binnen de geldende functieomschrijvingen uit het vigerende bestemmingsplan / omgevingsplan.

3.2

Huidige en beoogde situatie Martson is een logistiek dienstverlener met uiteenlopende specialisaties, met name gericht op de tuinbouw en de bloemen- en plantenteelt. Tot 2020 maakte het bedrijf deel uit van het voormalige moederbedrijf BVB Substrates. Het kantoor van Martson bevindt zich momenteel aan de Coldenhovelaan in De Lier, op circa drie minuten rijafstand van bedrijventerrein Kralingerhoek. Oorspronkelijk is Martson een Maaslands bedrijf. Door de gemeentelijke herindeling in 2004 is het kantoorpand in de gemeente Westland komen te liggen. De afnemers van het bedrijf bevinden zich eveneens hoofdzakelijk in de directe omgeving, wat het lokale karakter van de bedrijfsvoering onderstreept.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

7 Het noordelijke deel van het terrein aan de Westgaag 50 wordt gebruikt als parkeerplaats voor de eigen vrachtwagens, met een capaciteit van circa 50 voertuigen. Het zuidwestelijke deel van het terrein is ingericht als parkeerplaats voor personenauto’s van personeel en bezoekers. Daarnaast is Martson voornemens het terrein verder te optimaliseren door middel van het aanvragen van een vergunning voor het verharden van het terrein, het plaatsen van een lichtmast en de realisatie van een wasstraat. Op het middendeel van het terrein zal op termijn een nieuw bedrijfspand worden gerealiseerd, bestaande uit een werkplaats, een volledig inpandig laaddock, opslagruimte en een kantoorgedeelte. Deze ontwikkelingen vallen echter buiten de reikwijdte van de voorliggende BOPA-vergunning, die uitsluitend ziet op het toestaan van het gebruik. Er wordt met deze vergunning dan ook geen verruiming van de bouwmogelijkheden beoogd. Het terrein wordt ontsloten via Kralingerhoek. Aan de oostzijde bevindt zich een inrit voor aankomend verkeer, terwijl aan de noordzijde een uitrit is gesitueerd voor vertrekkende voertuigen. Aan de zuidzijde is eveneens een ontsluiting aanwezig, die uitsluitend in de dagperiode en alleen door personenauto’s zal worden gebruikt. Martson staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven als bedrijf dat goederenvervoer over de weg verzorgd.

Hierbij wordt specifiek de activiteit ‘het vervoeren van agrarische producten’ genoemd. De in het bestemmingsplan ‘Kralingerhoek – Verboon’ opgenomen definitie van ‘agrarisch aanverwant bedrijf’ (zie paragraaf 2.1) is destijds sterk toegespitst op specifieke bedrijfsprofielen en sluit daardoor niet volledig aan bij de huidige aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten van Martson. De vestiging van Martson dient te worden bezien in het kader van de gebiedsontwikkeling Kralingerhoek. Deze ontwikkeling had als doel om twee lokale bedrijven (Kroes en Welvreugd) beperkte uitbreidingsmogelijkheden te bieden, gecombineerd met een kwaliteitsimpuls bestaande uit: • de realisatie van een nieuwe ontsluitingsweg over de Burgerweg; • de verbetering van de landschappelijke inpassing van het historische lint langs de Westgaag; • een kwaliteitsverbetering van het Bijzonder Provinciaal Landschap door verplaatsing van het bedrijf Verboon van de Molenweg naar Kralingerhoek. Hoewel het bedrijf Verboon uiteindelijk niet naar Kralingerhoek is verplaatst maar naar de Westgaag 4a-a, is in plaats daarvan Martson op Kralingerhoek gevestigd. Met deze invulling wordt nog steeds voldaan aan de oorspronkelijke doelstellingen van de gebiedsontwikkeling. Er wordt immers een lokaal bedrijf gefaciliteerd, terwijl de beoogde ruimtelijke en landschappelijke kwaliteitsverbeteringen behouden blijven.

Gelet op de aard van de bedrijfsactiviteiten van Martson zijn milieuaspecten, met name geluid, nader onderzocht. Uit deze onderzoeken blijkt dat er geen belemmeringen zijn. De Omgevingsdienst Haaglanden heeft over de bijbehorende rapporten positieve adviezen uitgebracht. Met de voorliggende BOPA-vergunning wordt beoogd het specifieke gebruik van de locatie als transportbedrijf planologisch toe te staan. De realisatie van het bedrijfsgebouw en eventuele andere (toekomstige) bouwaanvragen maken geen onderdeel uit van deze aanvraag. Het gebruik van het terrein door Martson past binnen de oorspronkelijke uitgangspunten van de bestemmingsplannen Kralingerhoek en KralingerhoekVerboon, waarin het terrein is bedoeld voor lokale bedrijvigheid. Martson kan, gezien zijn Maaslandse oorsprong en regionale binding, als zodanig worden aangemerkt. Het verlenen van de vergunning draagt daarmee bij aan het behoud van lokale bedrijven binnen de gemeente Midden-Delfland.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

8

Afbeelding 2.2 Impressies toekomstige situatie (ontwerp 2024) (bron: Böhtlingk architectuur)

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

9

4

Ruimtelijk beleidskader

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Omgevingswet De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder andere om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: • Omgevingsbesluit: hierin staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en uitvoering evenals over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). • Besluit activiteiten leefomgeving (Bal): hierin stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Algemene rijksregels die gelden voor diverse activiteiten zijn in dit besluit opgenomen. Het Bal is direct gericht op burgers en bedrijven. • Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): dit besluit bevat regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor gemeenten, provincies en waterschappen voor het vaststellen van onder meer omgevingsplannen en verordeningen. • Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): dit besluit bevat met name regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Daarnaast bevat het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk en over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Het Bbl is vooral gericht op burgers of bedrijven. Toetsing In de navolgende paragrafen wordt ingegaan op de inhoud van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nagegaan wordt welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn voor voorgenomen ontwikkeling. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bal. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bkl. De toetsing aan de verschillende milieuthema’s is verder uitgewerkt in Hoofdstuk 5 van deze onderbouwing. Uit de toetsing aan deze milieuthema’s blijkt dat wordt voldaan aan de instructieregels uit het Bkl. Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) De regels uit het Bbl komen veelal overeen met regels uit het Bouwbesluit 2012. Voorliggende aanvraag voorziet niet in de aanvraag voor een (technische) bouwactiviteit. Toekomstige bouwplannen zullen moeten voldoen aan de regels uit het Bbl. 4.1.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren.

Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, de leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Ook internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio's vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

10

energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet is er één rijksvisie op de leefomgeving opgesteld: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De eerste Nationale Omgevingsvisie is in september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt op nationaal niveau de Structuurvisie infrastructuur en ruimte (SVIR) en de strategische ruimtelijke delen van het verkeers- en vervoerplan, het nationale waterplan, de natuurvisie en het milieubeleidsplan. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt de NOVI als nationale visie onder de Omgevingswet. Toetsing Voorliggende aanvraag raakt geen belangen op nationaal niveau zoals beschreven in de NOVI en is daarmee niet in strijd dan wel in lijn met de uitgangspunten van de NOVI. 4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Algemeen Het omgevingsbeleid omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving in Zuid-Holland. Het bestaat uit drie hoofdinstrumenten: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en de omgevingsverordening. De omgevingsvisie schetst de beleidskaders; de strategische ambities, beleidsdoelen en -keuzes op de lange termijn voor de fysieke leefomgeving van Zuid-Holland. In het omgevingsprogramma zijn deze nader uitgewerkt in maatregelen die de provincie treft. De omgevingsverordening stelt de juridische kaders; instructieregels voor andere overheden en direct werkende regels voor burgers en bedrijven. De provincie wijzigt de verschillende omgevingswetdocumenten wanneer daartoe aanleiding is. 4.2.2 Omgevingsvisie Zuid-Holland Ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland, schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid‐Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid‐Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid‐Holland. 5.

Versterken natuur in Zuid‐Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid‐Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in 15 beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. Ruimtelijke hoofdstructuur De essentie en samenhang van de verschillende ruimtelijke keuzes uit de omgevingsvisie, is gevat in de ruimtelijke hoofdstructuur. Opgebouwd uit verschillende kaartbeelden, vormt de ruimtelijke hoofdstructuur een integraal kaartbeeld dat inzichtelijk maakt hoe de strategische beleidskeuzes van de provincie ruimtelijk samenkomen. Afbeelding 3.1 geeft de ruimtelijke hoofdstructuur van Zuid-Holland weer.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

11

Afbeelding 3.1: Omgevingsvisie Zuid-Holland – ruimtelijke hoofdstructuur. Bron: provincie Zuid-Holland

Uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving Bij het vormgeven en uitvoeren van de ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving: 0. Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; 1. Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen, waarin is beschreven welke kwaliteiten in welke gebieden de provincie nastreeft; 2. Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling, om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie Zuid-Holland geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. Uitgangspunt van het kwaliteitsbeleid is een ‘ja, mits’-beleid: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland bestaat uit een integrale kwaliteitskaart, bijbehorende gebiedsprofielen en enkele bepalingen in de omgevingsverordening. De kwaliteitskaart toont de kwaliteitsambities van de provincie. De belangrijke gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland zijn weergegeven in vier lagen: 1. de laag van de ondergrond; 2. de laag van de cultuur- en natuurlandschappen; 3. de laag van de stedelijke occupatie; en 4. de laag van de beleving.

De integrale kwaliteitskaart vat de vier lagen in één kaartbeeld samen. Met behulp van de kwaliteitskaart houden betrokken partijen bij ruimtelijke ingrepen rekening met de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van een gebied. De kwaliteitskaart biedt randvoorwaarden voor het maken van integrale afwegingen, die nader zijn geconcretiseerd in richtpunten. De richtpunten beschrijven de bestaande kenmerken en waarden, en de wijze waarop ruimtelijke ontwikkelingen daarmee rekening kunnen houden. De kwaliteitskaart en bijbehorende richtpunten zijn regionaal vertaald in verschillende gebiedsprofielen. Deze gebiedsprofielen fungeren niet als toetsingskader maar als handreiking voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

12 Passende ruimtelijke ontwikkeling Het uitgangspunt is dat de aard en schaal van een ontwikkeling in een bepaald gebied in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. In dit kader maakt de provincie onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. - wanneer een ontwikkeling aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing; - wanneer een ontwikkeling aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau wijzigingen voorziet, is sprake van een aanpassing; en - wanneer een ontwikkeling, vanwege haar aard en omgeving, zorgt voor een verandering van de gebiedsidentiteit, is sprake van een transformatie. Doorwerking in het projectgebied De voorgenomen ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, veroorzaakt geen wijzigingen op structuurniveau en past bij de aard en schaal van het gebied. Daarom is er sprake van inpassen. Het voorliggende projectgebied valt niet binnen een van de gebiedsprofielen.

Wel is het (deels) aangeduid op drie van de vier kwaliteitskaarten. Ondergrond In de laag van de ondergrond is het projectgebied aangeduid als ‘Rivierdeltacomplex – Jonge zeeklei’. Richtpunt is dat ontwikkelingen bijdragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoetzoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Voorliggende aanvraag voorziet niet in ingrepen in de natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Stedelijke occupatie In de laag van de stedelijk occupatie is het projectgebied aangeduid als ‘Bedrijventerrein’. Relevante richtpunten zijn hieronder beknopt weergegeven: - Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. - Bij (her)inrichting van bedrijventerreinen zit kwaliteitsverbetering ook in het meer toekomstbestendig en klimaatadaptief bouwen daarbij moet gedacht worden aan vergroenen en ontharden van het terrein, multifunctioneel gebruik en verhogen van de verblijfskwaliteit in het algemeen. Op die manier wordt het een aantrekkelijke plek voor verschillende gebruikers. Voorgenomen aanvraag voorziet niet in een herinrichting van het bedrijventerrein. Toekomstige inrichtingsplannen zullen moeten aansluiten bij bovengenoemde richtpunten.

Cultuur- en natuurlandschappen Het gebied is aangeduid als ‘Graslandschap’. Hiervoor gelden geen specifieke richtpunten. 4.2.3 Omgevingsverordening Zuid-Holland De Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) is geldig vanaf 1 januari 2024. De instructieregels voor gemeenten uit de omgevingsverordening, afdeling 7.3, hebben een doorwerking in omgevingsplanwijzigingen en BOPA-vergunningaanvragen. Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de volgende instructieregels relevant:

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

13 - over ‘bedrijventerreinen’ (§ 7.3.11 Bedrijven) Verder is het ‘peilbesluitgebied’ op basis van de waterschapsverordening relevant. Zie hiervoor paragraaf 5.5. 7.3.11 Bedrijven In de omgevingsverordening zijn de volgende instructieregels opgenomen voor bedrijven op een bedrijventerrein: 1. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein laat bedrijven toe met de grootst mogelijke gebruiksruimte voor geluid en geur per bedrijf, vastgelegd in een hoogst mogelijke geluidruimte zone en geurruimte zone of vergelijkbare milieuzonering, passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen die zijn opgenomen in een onherroepelijk omgevingsplan of ontwikkelingen als bedoeld in artikel 7.47. 2. Voor zover het omgevingsplan, bedoeld in het eerste lid, betrekking heeft op een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein waar ruimte kan worden geboden aan bedrijven die passen binnen geluidruimte zone 2 of geurruimte zone 2 of milieucategorie 3 en hoger, wordt het toelaten van bedrijven uitgesloten die passen in geluidruimte zone 1 en geurruimte zone 1 of milieucategorie 1 en 2. 3. In afwijking van het tweede lid kunnen bedrijven die passen in geluidruimte zone 1 en geurruimte zone 1 of milieucategorie 1 en 2, worden toegelaten als dat nodig is voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 4.

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein kan functiemenging mogelijk maken, door in beperkte mate te voorzien in bedrijfswoningen, tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en andere functies die ondersteunend zijn aan het profiel van het bedrijventerrein, voor zover dit niet in strijd is met het eerste lid en de aanwezige bedrijven niet worden beperkt in hun bedrijfsvoering. 5. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein kan gedeeltelijke functiewijziging mogelijk maken door andere activiteiten dan bedrijven toe te laten, voor zover: a. het gaat om een bedrijventerrein waar volgens het geldende omgevingsplan alleen bedrijven worden toegelaten die passen in geluidruimtezone 1 en geurruimtezone 1 of milieucategorie 1 en b. de beschikbare ruimte voor bedrijven per saldo gelijk blijft door meervoudig ruimtegebruik; e c. de activiteiten bij voorkeur bijdragen aan de opgaven energietransitie, circulaire economie of klimaatadaptatie. 6. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein kan bij uitzondering een andere ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken indien sprake is van een zwaarwegend algemeen belang, er geen reële andere mogelijkheid is en compensatie van de toegedeelde functies van het bedrijventerrein is verzekerd.

Toetsing Met voorliggende aanvraag voorziet niet in het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein, het toestaan van lagere milieucategorieën of het mogelijk maken van andere functies dan bedrijven. De huidige vestiging van Martson op het bedrijventerrein wordt gelegaliseerd. Zoals reeds beschreven in paragraaf 2.1 is geconcludeerd dat het bedrijf niet volledig past binnen de geldende functieomschrijvingen uit het vigerende bestemmingsplan / omgevingsplan. Omdat de ‘Standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten’ ontbreekt is niet met zekerheid te zeggen of Martson past binnen de toegestane categorieën zoals toegestaan in het vigerende bestemmingsplan. In eerdere onderzoeken is echter geconcludeerd dat Martson als agrarisch transportbedrijf past binnen categorie 3.1 of 3.2. Hiermee wordt de grootst mogelijke milieuruimte uit het bestemmingsplan benut. Daarnaast is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te beoordelen of de geluidsituatie aanvaardbaar is, zie paragraaf 5.6. Gelet hierop wordt de aanvraag passend geacht binnen de provinciale instructieregels. 4.3.3 Ruimtelijk Economische Visie 2025-2050 De Ruimtelijk Economische Visie van de provincie Zuid-Holland schetst een ruimtelijk-economisch toekomstperspectief voor Zuid-Holland, waarin de ambities en uitgangspunten van de provincie worden beschreven.

De provincie Zuid-Holland kiest voor brede welvaart boven maximale economische groei. Omdat

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

14 ruimte, energie, water, natuur en arbeidskrachten schaars zijn, wil de provincie gerichter kiezen welke economische activiteiten ruimte krijgen. De visie draait om drie prioriteiten: • Duurzaam: richting een circulaire, klimaatneutrale economie met zuinig gebruik van ruimte, energie en water. • Innovatief: versterken van kennisclusters, innovatie-ecosystemen en de technologische maakindustrie. • Inclusief: zorgen dat inwoners toegang houden tot werk en betaalbare ruimte voor voorzieningen en lokale bedrijvigheid. Bij de verdeling van schaarse ruimte geeft Zuid-Holland voorrang aan: 1. de basis-economie (voorzieningen, nutsfuncties, logistiek en strategische sectoren), 2. activiteiten die bijdragen aan de circulaire en klimaatneutrale transitie, 3. sterke kennis- en innovatieclusters, 4. de innovatieve maakindustrie. Toetsing Het plangebied is door de provincie reeds aangewezen als bedrijventerrein. De legalisatie van de vestiging van Martson past bij de ambitie van de provincie wat betreft het beter benutten en herstructureren van bestaande locaties. Met de legalisatie wordt bestaand economisch ruimtegebruik bestendigd en wordt invulling gegeven aan het provinciale streven naar zorgvuldig ruimtegebruik en optimaal benutten van bestaande werklocaties. 4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Visie Economisch Vestigingsklimaat (VEV) MRDH De Visie Economisch Vestigingsklimaat van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) richt zich op het versterken van de economische kracht, veerkracht en internationale concurrentiepositie van de regio. Het doel is een veelzijdige en veerkrachtige economie realiseren die bijdraagt aan hogere productiviteit en een efficiëntere benutting van arbeidsmarkten en infrastructuur. De visie zet de koers van de Strategische Agenda 2023-2026 en de bedrijventerreinstrategie MRDH 2023-2030 door. Het biedt een vernieuwend en wenkend strategisch perspectief op het economisch profiel van de regio. De visie maakt drie hoofdkeuzes: 1. Meer ruimte voor werken o Bedrijventerreinen en andere werklocaties beter benutten en beschermen. o Schaarse ruimte strategisch inzetten voor economische functies. 2. Vol inzetten op innovatie en technologie o Versterken van economische clusters en innovatie-ecosystemen. o Focus op sectoren waarin de regio internationaal sterk is. 3. Toekomstbestendig arbeidspotentieel o Betere aansluiting tussen onderwijs, arbeidsmarkt en bedrijfsleven. o Meer aandacht voor talentontwikkeling en productiviteit. De MRDH ziet vijf economische speerpunten: • Duurzaam Maritiem & Haven • Hightech Horticulture • Innovatieve Maakindustrie • Digitale Technologie & Veiligheid • Overheid, Vrede & Recht

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

15 Toetsing Voorliggende aanvraag voorziet in de planologische legalisatie van een bestaand bedrijf op een bestaand bedrijventerrein. Daarmee wordt bestaand economisch ruimtegebruik bestendigd en wordt invulling gegeven aan de MRDH-visie waarin het versterken van ruimte voor werken en het optimaal benutten van bestaande werklocaties als strategische keuzes zijn benoemd. 4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland De gemeenteraad van Midden-Delfland heeft op 26 oktober 2021 de Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland vastgesteld. Deze omgevingsvisie biedt een vooruitblik op de fysieke leefomgeving tot het jaar 2040. De visie is opgesteld vanuit een integraal perspectief. Dat wil zeggen dat het niet alleen om ruimtelijke vraagstukken gaat, maar ook over sociale en economische vraagstukken en ontwikkelingen. Alle verschillende onderdelen zijn vertaald naar de fysieke leefomgeving van de toekomst. Met het opstellen van deze omgevingsvisie geeft de gemeente richting, inspireert en motiveert zij Midden-Delflanders, haar ondernemers en maatschappelijke organisaties. De gemeente ziet deze omgevingsvisie als een omgevingsvisie 1.0. Het is een volwaardige visie die gebaseerd is op bestaand beleid en bestaande beleidsvisies, aangevuld met een aantal grote ontwikkelingen die op ons afkomen en opgaven waar we voor staan. Daarbij valt te denken aan energietransitie, klimaatadaptatie, woningbouwplannen, ambities uit de visie Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland en infrastructurele projecten. Afzonderlijke kernkwaliteiten, trends, ontwikkelingen en opgaven leiden tot integrale ambities.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen algemene, abstractere ambities voor de hele gemeente (in de regio) en hoe die ambities concreter landen in afzonderlijke deelgebieden. De gemeentebrede ambities zijn onderverdeeld in vier thema’s: Omgevingskwaliteit en leefbaarheid, Duurzaamheid, Gebruikswaarde en Cultureel erfgoed. Daarnaast worden er drie deelgebieden onderscheiden: het buitengebied, de dorpen en de Harnaschpolder. Toetsing In de omgevingsvisie worden geen specifieke uitspraken gedaan voor voorliggend gebied. Wel geeft de gemeente aan bij uitbreiding van bestaande bedrijven op hun huidige locatie belang te hechten aan lokaal maatwerk en hanteert de gemeente als voorwaarde dat dit gepaard gaat met een verbetering van de omgevingskwaliteit van de bedrijfslocatie, zijn omgeving en/of een ander gebied in Midden-Delfland. Voorliggende aanvraag voorziet niet in een herinrichting van het perceel, slechts in legalisatie van de gebruiksactiviteit. Bij toekomstige ontwikkelingen, zoals de bouw van een nieuw bedrijfspand, zal rekening moeten worden gehouden met het verbeteren van de omgevingskwaliteit. 4.5

Conclusie Zoals uit het voorgaande blijkt, past de aanvraag binnen het rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

16

5

Aspecten van de fysieke leefomgeving

5.1

Milieueffectrapportage

5.1.1 Kader In Europees verband is afgesproken dat projecten die aanzienlijke milieueffecten hebben of kunnen hebben, worden onderzocht op hun gevolgen voor het milieu. Een milieueffectrapportage (mer) brengt de milieugevolgen van een project in beeld voordat er een besluit over is genomen en onderzoekt verschillende alternatieve oplossingen en maatregelen met het oog op het beperken van effecten op de leefomgeving. Hiermee draagt de milieueffectrapportage ook bij aan de onderbouwing en transparantie van de effecten van een besluit en kan het als hulpmiddel worden gebruikt bij de participatie van omwonenden bij de totstandkoming van het besluit. Voor een reeks van projecten is bepaald dat een milieueffectrapport moet worden gemaakt, voordat toestemming wordt gegeven het project uit te voeren. Voor een andere reeks van projecten moet worden onderzocht of een milieueffectrapport moet worden gemaakt. In Nederland is de mer-richtlijn geïmplementeerd in paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit. Of een besluit over een project mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is, is af te leiden uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In dit geval wordt er eerst een mer-beoordeling uitgevoerd. Bij deze beoordeling dient rekening te worden gehouden met de criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn.

De mer-beoordeling dient te voldoen aan de inhoudelijke eisen in artikel 11.10 en 11.11 van het Omgevingsbesluit. 5.1.2 Kenmerken van het plan De ontwikkeling ziet toe op de legalisatie van een bestaand bedrijfsperceel. Hierbij wordt enkel afgeweken van de toegestane gebruiksactiviteiten. In onderdeel J10 van bijlage V, in kolom 3, is de ‘aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein’ geregeld. In kolom 4 is aangegeven dat deze verplichting geldt bij het (besluit over het) omgevingsplan. Bij de voorliggende ontwikkeling wordt vastgelegd dat, in afwijking van het omgevingsplan, ter plaatse een transportbedrijf is toegestaan. Ook al is deze activiteit feitelijk al aanwezig, formeel gezien wordt dit pas met deze omgevingsvergunning gewijzigd. Daarom geldt, worst-case redenerend, een project-mer-beoordelingsplicht. Voor de beoogde ontwikkeling zijn in het kader van het de in voorbereiding planologische procedure reeds meerdere omgevingsaspecten beoordeeld en/of onderzocht. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten en overige haalbaarheidsaspecten die van belang zijn. Hieronder worden de belangrijkste resultaten samengevat. Bodem Het gebruik van het perceel als agrarisch transportbedrijf vormt geen bodembedreigende functie. De toekomstige bedrijfsactiviteiten moeten daarnaast voldoen aan de wettelijke regels.

Er wordt dus geen verslechtering van de bodemkwaliteit verwacht. Geluid De geluidsbelasting van het bedrijventerrein op bestaande woningen is onderzocht. Vanuit geluid zijn geen negatieve effecten die verplichten tot een m.e.r-beoordeling. Geur In het projectgebied worden geen nieuwe geurbronnen toegevoegd. Vanuit geur zijn er dan ook geen negatieve effecten te verwachten die leiden tot een m.e.r.-plicht. BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

17 Externe veiligheid Er worden geen risicobronnen gerealiseerd en de bedrijfsactiviteiten leiden niet tot externe veiligheidsrisico’s ter plaatse van omliggende gevoelige activiteiten. Luchtkwaliteit Het project kan worden aangemerkt als een standaardgeval dat ‘niet in betekenende mate (NIBM)’ bijdraagt aan de verhoging van de concentratie van stikstofdioxide en fijnstof. Van deze standaardgevallen staat vast dat de verhoging maximaal 1,2 µg/m3 bedraagt. De realisatie van het project is daarom nauwelijks van invloed op de kwaliteit van de buitenlucht. Archeologie Er vinden geen bouw- of graafwerkzaamheden plaats waardoor mogelijk aanwezige archeologische waarden kunnen worden geschaad. Natuur en ecologie De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op beschermde soorten of Natura 2000-gebied. Er is geen sprake van een gevoelig gebied en er geen sprake is van significante effecten, dus behoeft geen m.e.r.-beoordeling gemaakt te worden. Trillingen Uit een uitgevoerde trillingsprognose blijkt dat de kans op trillingshinder of -schade ter plaatse van de woningen rondom het projectgebied verwaarloosbaar klein is. De ODH heeft op 31 maart 2026 ingestemd met de inhoud van het rapport.

5.1.3 Kenmerken van de effecten Cumulatie met andere projecten In de directe omgeving van het projectgebied vinden verder geen gebiedsontwikkelingen plaats, waardoor dan ook geen cumulatie wordt verwacht met andere ontwikkelingen in de directe nabijheid. Gebruik van natuurlijke hulpbronnen Onder natuurlijke hulpbronnen worden onder andere niet-vernieuwbare bronnen, zoals fossiele brandstoffen verstaan, maar ook hernieuwbare bronnen, zoals hout, zon, rubber, drinkwater en zuurstof. Ten behoeve van realisatie en onderhoud van de gebouwde omgeving worden reguliere materialen en hulpbronnen gebruikt. Er worden daarnaast geen activiteiten mogelijk gemaakt waarbij intensief en/of grootschalig gebruik wordt gemaakt van natuurlijke hulpbronnen. De effecten van de voorgenomen effecten zijn daarnaast naar verwachting niet van grotere aard dan de industriële activiteiten die reeds zijn toegestaan op het bedrijventerrein. Daarmee vormt de aard en omvang van het gebruik van natuurlijke hulpbronnen geen aanleiding voor het opstellen van een milieueffectrapportage. Productie van afvalstoffen Er treden geen significante veranderingen in effecten op. Effecten op gebieden De effecten die optreden zijn lokaal en beperkt van aard. De ontwikkeling heeft geen significant negatieve invloed op de natuurlijke kenmerken en kwetsbaarheid van het gebied of omliggend gebieden.

Zogenaamde gevoelige gebieden, zoals gedefinieerd in bijlage III van de EU-Richtlijn, komen niet voor in de directe nabijheid van het projectgebied.

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

18 Gelet op de aard en omvang van het plan zijn er daarnaast geen bijzondere effecten te verwachten wat betreft het risico op zware ongevallen en/of rampen (waaronder rampen door klimaatverandering) of risico’s voor de menselijke gezondheid. 5.1.4 Conclusie Bovenstaande effecten zijn weloverwogen beoordeeld. Waar mogelijk worden maatregelen genomen om deze effecten te beperken. Er kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van de ontwikkeling die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen negatieve effecten verwacht hoeven te worden. Er kan worden geconstateerd dat de nadelige effecten te reguleren zijn en dat een uitgebreide m.e.r.-beoordeling of het opstellen van een MER in deze niet zinvol en/of noodzakelijk is.

5.2

Laddertoets

5.2.1 Kader Onder de Omgevingswet is in het Besluit kwaliteit leefomgeving de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In artikel 5.129g van het Bkl wordt de Ladder als volgt omschreven: 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 5.2.2 Onderzoek en conclusie Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is sprake van een stedelijke ontwikkeling waarvan de behoefte moet worden beschreven. Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied, maar is in de provinciale omgevingsverordening wel aangewezen als ‘Bedrijventerrein’. Onderhavige ontwikkeling voorziet slechts in een afwijking van de toegestane gebruiksactiviteiten op een bestaand bedrijventerrein, waarmee de locatiekeuze als

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

19 passend wordt geacht. Zoals reeds beschreven in paragraaf 3.2 groeit het bedrijf daarnaast uit zijn huidige locatie, waardoor er een concrete behoefte is aan verplaatsing. Martson past daarnaast binnen de wens om lokale bedrijvigheid te behouden in de omgeving. Er kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

5.3

Mobiliteit

5.3.1 Kader Op basis van de Omgevingswet dient de aanvaardbaarheid van het effect van nieuwe ontwikkelingen op de verkeersafwikkeling, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid te worden onderbouwd. 5.3.2 Onderzoek Zoals reeds beschreven in paragraaf 3.2 wordt het noordelijke deel van het terrein gebruikt als parkeerplaats voor de eigen vrachtwagens. Er is plaats voor circa 50 vrachtwagens. Het zuidwestelijke deel van het terrein is in gebruik als parkeerplaats voor personenwagens van bezoekers en personeel. Het terrein wordt ontsloten via de Kralingerhoek. Er is een inrit aan de oostzijde voor de aankomende voertuigen en een uitrit aan de noordzijde voor de vertrekkende voertuigen. Aan de zuidzijde bevindt zich ook een ontsluiting, maar deze zal slechts beperkt gebruikt worden, namelijk alleen in de dagperiode worden en alleen door personenwagens. Verkeersgeneratie In het akoestisch onderzoek (bijlage 1 bij deze onderbouwing) is de representatieve bedrijfssituatie inzichtelijk gemaakt. Ook het aantal voertuigbewegingen is hierin inzichtelijk gemaakt, zie tabel 1. Deze aantallen voertuigbewegingen zijn gebaseerd op een telling van het daadwerkelijke aantal ritten die gedurende circa 2 weken bij het terrein aan de Westgaag 50 optraden.

Tabel 1: Overzicht van het aantal verwachte voertuigbewegingen

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de verkeersgeneratie 166 verkeersbewegingen per etmaal bedraagt. Uit het verkeersmodel (bron: MRDH) blijkt dat de Westgaag en de Burgerweg ruim 1.900 verkeersbewegingen per weekdag kennen. Op basis van de kengetallen uit de ‘CROW richtlijnen conform ASVV2004, publicatie 216’ en het ‘Handboek Wegontwerp’ varieert de capaciteit van de beide 60 km-wegen van 5.000 tot 6.000 motorvoertuigen per dag. Dit aantal verkeersbewegingen is daarom acceptabel ten opzichte van de bestaande verkeersintensiteit op de omliggende wegen rondom het projectgebied. De verkeersproductie leidt niet tot belemmeringen. Parkeren Wat betreft parkeren dient er te worden voldaan aan de ‘Nota Parkeernormen 2020’ van de gemeente MiddenDelfland. Qua functie kan het beste worden aangesloten bij ‘magazijn/distributiecentrum’. Hiervoor geldt in het buitengebied een parkeernorm van 1,1 per 100 m2 bvo. Zoals eerder beschreven zal er op termijn een nieuw

BOPA Kralingerhoek, Martson – Maasland 3 juni 2026

20 bedrijfspand worden gerealiseerd, voorzien van een werkplaats, geheel inpandig laaddock, opslagruimte en een kantoorgedeelte. Afhankelijk van de exacte bvo’s zal er aan de parkeernorm moeten worden voldaan. Het zuidwestelijke deel van het terrein is reeds in gebruik als parkeerplaats voor personenwagens van bezoekers en personeel. In de toekomst zal dit zo blijven. In het reeds ingediende principeverzoek voor het bedrijfsgebouw is plek voor 50 parkeerplaatsen voor personeel en 20 parkeerplaatsen voor bezoekers. Naar verwachting kan hiermee ruimschoots aan de geldende parkeernorm worden voldaan. 5.3.5 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is wat betreft mobiliteit niet evident onuitvoerbaar en heeft geen negatieve invloed op het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

5.4

Bodemkwaliteit

5.4.1

Kader Op grond van de instructieregels uit paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) moeten in het gemeentelijk omgevingsplan regels worden opgenomen die eisen stellen aan de kwaliteit van de bodem waaraan moet worden voldaan om bouwactiviteiten op een bodemgevoelige locatie toe te kunnen staan. In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het projectgebied in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.4.2 Onderzoek en conclusie Met voorgenomen aanvraag wijzigt het gebruik van het gebied niet naar gevoeliger gebruik. Met deze BOPAvergunning worden ook geen grondwerkzaamheden aangevraagd. Er kan worden aangenomen dat de bodemkwaliteit voldoende geschikt is voor de beoogde bedrijfsfunctie. De voorgenomen ontwikkeling is wat betreft bodemkwaliteit niet evident onuitvoerbaar en heeft geen negatieve invloed op het realiseren van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

5.5

Water en klimaatadaptatie