2021 m 07 d 14 bijlage Rapportage Woningmarktcijfers Companen.pdf
Tekst van het document
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
25
•
De koopsector tussen de € 180.000 en € 250.000 ontbreekt echter in Den Hoorn, dit is een kansrijke markt.
Doorstroompotentieel Wij brengen in beeld wat de mogelijkheden zijn om doorstroming in het voor gezinnen met kinderen aantrekkelijke marktsegment van eengezinswoningen tussen € 150.000 en € 230.000 te realiseren (met Nationale Hypotheek Garantie te kopen). We zien drie kansrijke groepen om te verleiden om door te stromen uit deze woningen. Dat zijn opstromers (gezinnen tussen 30 en 45 jaar die wooncarrière willen maken), empty-nesters (tussen 55 en 75 jaar, waar kinderen het huis uit zijn en die op zoek zijn naar comfort passend bij de nieuwe levensfase) en senioren (vanaf 75 jaar, vaak een zorggerelateerde vraag). Deze groepen zijn in Den Hoorn als volgt aanwezig: Tabel A.17:
Gemeente Midden-Delfland. Potentieel kansrijke doorstromers in Den Hoorn Eengezinswoning Opstromers 120 Empty-nesters 110 Senioren 70 Totaal kansrijk 300
Appartement 100 90 60 100
Bron: gemeente Midden-Delfland.
In Den Hoorn zijn er vooral kansen om doorstroming te bevorderen door in te spelen op de woonwensen van opstromende gezinnen.
A.4 Woonwensen van senioren Woonmarkt senioren Op dinsdag 13 oktober 2015 is in Den Hoorn een woonmarkt voor senioren georganiseerd, waar in het bijzonder is ingegaan op het langer zelfstandig thuiswonen van oudere inwoners. Daarnaast is het ook belangrijk om rekening te houden met de toekomstige woonwensen van oudere groepen. Om hier inzicht in te krijgen zijn tijdens de woonmarkten korte interviews gehouden met de bezoekers. Hieronder wordt kort samengevat welke zaken de ‘senioren’ zelf belangrijk vonden. De meeste inwoners van Den Hoorn die op de desbetreffende avond geïnterviewd zijn, hebben niet de behoefte om op korte termijn (binnen 5 jaar) te verhuizen, wellicht later of helemaal niet. Er zit in ieder geval geen haast bij. Het moment waarop men eventueel zou verhuizen is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de gezondheid en de mate van het aanbod van woningen; daarnaast is de huidige woning en tuin te groot of vergt teveel onderhoud. Wat voor woningen zoekt men dan? Veel geven toch wel de wens aan om gelijkvloers te willen wonen, zodat traplopen dan tot het verleden behoort, het liefst iets van een appartement of grondgebonden seniorenwoning. Een belangrijk kenmerk voor de nieuwe woning is de aanwezigheid van een buitenruimte (ruim balkon of tuin) en bij voorkeur minstens twee slaapkamers zodat de (klein)kinderen eventueel kunnen logeren.
Daarnaast heerst toch wel de wens om te gaan huren, weliswaar tegen een goede prijs / kwaliteitverhouding en het liefst in de sociale huur (onder de liberalisatiegrens). Door het gebrek aan aanbod en het hebben van een hoog inkomen en / of in combinatie met veel vermogen is men bang hier niet voor in aanmerking te komen. Wat betreft de leefomgeving geven de meeste senioren aan dat men zeker in Den Hoorn wil blijven, het dorpsgevoel van Den Hoorn vinden ze prettig, terwijl het tegelijkertijd dichtbij Delft zit voor eventuele extra voorzieningen. Op deze manier kan men toch optimaal genieten van ‘dorps’ wonen, maar toch
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
26
dicht bij de stad. Er is dus een sterke binding met Den Hoorn, deels doordat een aanzienlijk deel in deze buurt geboren en getogen is en deels doordat een groot deel van het sociale netwerk (zowel familie als kennissen) in Den Hoorn woont. Men vindt het belangrijk om dichtbij de voorzieningen te zitten, in een prettige buurt en met parkeerruimte in de buurt. Deze wens om dichtbij het sociale netwerk te blijven is belangrijk voor eventuele toekomstige zorgbehoefte. Dit sociale netwerk kan tot op zekere hoogte mantelzorg leveren indien er een zorgbehoefte bij komt.
Wonen met zorg Wij hebben de behoefte aan verzorgd wonen en zorg aan huis berekend op basis van landelijke trends van extramuralisering enerzijds en de lokale bevolkingsontwikkeling anderzijds. Figuur A.16: Gemeente Midden-Delfland. Verwachte behoefte ouderen extramuraal tussen 2015 en 2030 in Den Hoorn 250 200 150 100 50 0
2015
2020
2025
2030
Zorg aan huis individueel
50
80
100
110
Verzorgd wonen complexgewijs
40
65
80
90
Bron: WBR Zuid-Holland, CIZ-getallen Midden Delfland 2015, bewerking Companen.
De behoefte aan vormen van wonen met zorg groeit met name tot 2020. Erna is de behoeftegroei redelijk gelijkmatig.
B. Maasland De woningmarkt van Maasland is sterk gelinkt aan die van Maassluis. Ook in de woonwensen is dit duidelijk. Men geeft aan eventueel nog wel naar Maassluis te willen verhuizen indien in Maasland geen aanbod is, maar Schipluiden of Den Hoorn worden zeer zelden genoemd. Wat betreft woningaanbod zijn er in Maasland meer appartementen dan in Schipluiden, maar minder dan in Den Hoorn. Er zijn meer vrijstaande woningen dan in Den Hoorn, maar minder dan in Schipluiden.
B.1 Demografische ontwikkeling: terugblik In de figuur is de ontwikkeling en samenstelling van de bevolking in Maasland weergegeven.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
27
Figuur B.1: Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsontwikkeling 2006 - 2015 voor het dorp Maasland 6600 6500 6400 6300 6200 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
De bevolking in Maasland fluctueert over de jaren. Tussen 2007 en 2008 is te zien dat de bevolking redelijk afnam. Vanaf 2008 is echter een stijging te zien in de bevolkingsaantallen, van 6.355 inwoners in 2008 tot 6.504 inwoners in 2015. Tussen 2008 en 2010 was de groei van de bevolking 2%. De woningvoorraadontwikkeling in Maasland laat een stijgende lijn zien. In 2009 waren er 2.545 woningen in Maasland, in 2014 waren dat er 2.691, een groei van 5% in de woningvoorraad. Figuur B.2:
Gemeente Midden-Delfland. Ontwikkeling woningvoorraad in Maasland 2009 - 2014
2800 2700 2600 2500 2400 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Woningvoorraad Maasland Bron: CBS, 2015.
In de periode 2009 en 2010 is redelijk veel toegevoegd aan de woningvoorraad. In dezelfde periode is het bevolkingsaantal licht toegenomen. Het toevoegen van woningen leidt tot vestiging van buitenaf. Tegelijkertijd is een lichte daling van het aantal inwoners te zien wanneer er weinig woningen bij komen. Figuur B.3:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, Maasland 2015
Maasland
16%
13%
9%
Midden-Delfland
18%
13%
10%
0%
10%
20%
0-14 jr
15-24 jr
30% 25-34 jr
19%
23%
20% 40%
50%
34-49 jr
22% 60%
70%
80%
50-64 jr
65-74 jr
75+
11%
9%
9%
7%
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
De samenstelling naar leeftijd is redelijk gemiddeld in Maasland. In Maasland wonen relatief minder mensen met een leeftijd tot 35 jaar. Daarentegen heeft Maasland meer inwoners met een hogere leeftijd, in zowel de categorie 50 - 64 jaar, 65 - 75 jaar en 75 jaar en ouder. Ongeveer een vijfde van de bevolking in Maasland is ouder dan 65 jaar. Hoewel de iets oudere samenstelling en de locatie nabij Maassluis van invloed kan zijn op het voorzieningenniveau in de dorp, zal dit naar verwachting niet heel groot zijn gezien de geringe verschillen tussen Maasland en de gemeente als geheel.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
28
Migratie Verhuisbewegingen binnen de gemeente Figuur B.4:
Gemeente Midden-Delfland. Verhouding verhuisbewegingen in Maasland
Maasland
47%
Gemeente
4%
42% 0%
10%
20%
49%
9% 30%
Binnen eigen kern
40%
49% 50%
60%
Binnen eigen gemeente
70%
80%
90%
100%
Vertrokken uit gemeente
Bron: CBS Microdata, 2015.
In Maasland lijkt de binding met het dorp iets sterker te zijn. Bijna de helft van de verhuisbewegingen vonden plaats binnen Maasland. Daarnaast heeft maar een klein deel van de verhuisbewegingen plaatsgevonden tussen de dorpen Maasland, Den Hoorn en Schipluiden maar wel binnen de gemeente Midden-Delfland (4%).
Verhuisbewegingen naar huishoudenstype De onderstaande figuren illustreren de vertrekkers en vestigers naar samenstelling van het huishouden. Figuur B.5:
Gemeente Midden-Delfland. Vertrekkers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
Maasland
20%
Gemeente
23%
25% 0%
10%
1-2 phh 18-23 jaar
18%
23% 20%
30%
1-2 phh 24-29 jaar
10%
18%
40%
50%
1-2 phh 30-54 jaar
8%
8%
60%
70%
1-2 phh 55-74 jaar
23%
6%
20% 80%
90%
1-2 phh 75+ jaar
100% gezin
Bron: CBS Microdata, 2015. Figuur B.6:
Maasland
Gemeente Midden-Delfland. Vestigers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
3%
Gemeente
19%
13% 0%
10%
1-2 phh 18-23 jaar
22%
19% 20%
13%
21% 30%
1-2 phh 24-29 jaar
40%
50%
1-2 phh 30-54 jaar
12%
31%
10%
9%
60%
70%
1-2 phh 55-74 jaar
27% 80%
90%
1-2 phh 75+ jaar
100% gezin
Bron: CBS Microdata, 2015.
Per saldo vertrekken er meer 1-2-persoonshuishoudens tussen de 18 en 23 jaar dan dat ze naar Maasland toekomen. De doelgroep tussen de 25 en 30 jaar (de ‘echte’ starters) trekken per saldo ook weg uit Maasland. Wel trekt Maasland relatief veel gezinnen aan, maar ook vooral wat oudere huishoudens tussen de 30 en 55 jaar en huishoudens vanaf 55 jaar oud.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
29
B.2 Samenstelling huidige woningvoorraad De volgende grafieken geven een beeld van hoe de huidige woningvoorraad in Maasland eruit ziet. Figuur B.7:
Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling huidige woningvoorraad naar woningtype
Maasland
15%
16%
Gemeente Midden Delfland
13%
22%
0%
10% 2^1
20%
54%
16%
51% 30%
Appartement
40%
50%
Rij/Hoekwoning
14%
60%
70%
80%
90%
100%
Vrijstaand
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
In Maasland zijn er minder appartementen aanwezig. Ruim de helft van de woningen is een eengezinswoning, deze woningen hebben veelal een aantrekkingskracht op gezinnen. Dit is terug te zien in de verhuisbewegingen. Figuur B.8:
Gemeente Midden-Delfland. Woningvoorraad naar WOZ-klasse in Maasland Maasland
13%
Gemeente Midden Delfland
48%
11%
6% 5%
38%
15%
7%
20% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
6%
80%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
8% 8% 90%
7% 5% 100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Ook de samenstelling van de woningvoorraad naar WOZ-waarde laat zien dat Maasland niet een heel duur dorp is. Bijna de helft van de woningen heeft een WOZ-waarde tussen de € 180.000 en € 250.000. Wel zijn er in Maasland minder woningen die vallen onder ‘goedkope’ koopwoningen (tot € 180.000). Het wegblijven van starters met een leeftijd tot 30 jaar kan te maken hebben met een gebrek in aanbod van echt goedkope woningen in Maasland.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
30
Figuur B.9:
Gemeente Midden-Delfland. Woningtype naar WOZ-klasse in Maasland
2^1
4%
13%
14%
Appartement
19%
18%
35%
Rij/hoekwoning
Totaal
70% 7%
6%
8%
24%
13% 0%
6%
50%
13%
Vrijstaand 2% 5%
24%
20%
30%
5% 4%
12%
3%
38%
48%
10%
6%
11%
40%
50%
60%
11% 6%
70%
5%
8%
80%
7%
90%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Het grootste deel van de goedkope voorraad tot € 250.000 zit in de rijwoningen en appartementen. Het relatief grote aandeel rijwoning in Maasland zorgt er dan ook voor dat de gemiddelde WOZ-waarde daalt. Vooral de twee-onder-één-kapwoningen en de vrijstaande woningen zijn duur in Maasland. 70% van de tweekappers is duurder dan € 300.000, bij de vrijstaande woningen is dit 85%. Figuur B.10: Gemeente Midden-Delfland. Goedkope voorraad naar leeftijd bewoners in Maasland <€150.000
8%
€150.000-€200.000
33%
12%
€200.000-€250.000 3% Totaal
17% 34% 23%
5% 0%
25% 16%
26%
26% 10% <30
16% 21%
24%
20%
30%
30-45 jr
40% 45-55jr
20% 50%
55-65 jr
17%
60%
70%
65-75 jr
75+
13%
9%
15%
12%
14%
11%
80%
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Bijna 60% van de woningen met een WOZ-waarde onder de € 150.000 wordt bewoond door 45- tot 65jarigen. Een relatief oudere groep zit in de goedkope woningvoorraad. De meeste jongeren (onder de 30 jaar en tussen de 30 en 45 jaar) wonen in de woningen met een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 200.000. De meeste 75-plussers zitten in woningen met een WOZ-waarde tussen de € 200.000 en € 250.000 euro.
Huursector De huursector in Maasland bestaat voornamelijk uit sociale huur. Met 680 woningen bij de woningcorporatie bevindt het grootste deel van het bezit van de woningcorporatie zich in Maasland. De samenstelling van de sociale huurwoningen in Maasland ziet er als volgt uit.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
31
Figuur B.11: Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling sociale huurwoningen naar WOZ-klasse, Maasland
Maasland
14%
Gemeente
53%
27% 0%
10%
31%
52% 20%
<€150.000
30%
40%
€150.000 - €200.000
50%
20% 60%
70%
€200.000-€250.000
80%
90%
100%
€250.000-€300.000
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
Een relatief groot deel van de sociale voorraad van Maasland (vergeleken met het aandeel van de gemeente als geheel) heeft een WOZ-waarde tussen de € 200.000 en € 250.000. Tegelijkertijd is te zien dat slechts een beperkt aandeel een WOZ-waarde onder de € 150.000 heeft. Figuur B.12: Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling sociale voorraad naar huurprijsklasse, Maasland
Maasland
12%
Gemeente
11% 0%
41%
11%
48% 10%
25%
11%
20%
30%
40%
<€403
€403-€575
50% €576-€618
60% €618-€711
10%
20% 70%
80%
10% 90%
100%
>€711
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
Gekeken naar de huurprijzen in de sociale huursector valt op dat Maasland over het algemeen ook iets duurder is dan de rest van de gemeente, samenhangend met meer eengezinswoningen. Een kwart van de verhuurde woningen heeft een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens (€ 618) en de liberalisatiegrens (< € 711). Daarnaast heeft 10% een huurprijs boven de € 711.
Koopsector Maasland heeft een grote hoeveelheid eengezinswoningen, dat wil zeggen, rij / hoekwoningen. Dit segment doet het over het algemeen goed. Het aantal transacties van zowel hoek- als tussenwoningen is sterk gestegen, en ook de verkoopprijzen zijn licht gestegen ten aanzien van een aantal jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs voor een tussenwoning is € 239.000 en voor een hoekwoning € 237.000. Woningen onder de € 220.000 staan veelal onder optie of zijn al verkocht. Woningen daarboven hebben een lange doorlooptijd en op dit moment staat nergens een optie tot verkoop. Dit duidt erop dat relatief goedkope woningen het in Maasland goed doen. Dit beeld werd bevestigd door de makelaars. Tweeonder-één-kapwoningen en hoekwoningen raken moeilijk verkocht. Maasland valt wat betreft woningmarktgebied meer in de buurt van Maassluis dan Schipluiden of Den Hoorn.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
32
B.3 Blik in de toekomst Tabel B.1:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose voor Maasland 2015 2020 2025 2030 Maasland 6.504 6.480 6.460 6.460 Gemeente 18.420 18.540 18.630 18.700 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
2035 6.410 18.600
2015-2025 -45 +210
2025-2035 -50 -30
In Maasland is een negatieve trend in inwoneraantallen te zien. Verwacht wordt dat tussen 2015 en 2025 het aantal inwoners zal dalen met ongeveer 50 inwoners, tussen 2025 en 2035 zal deze trend doorzetten met een daling van nog eens 50 inwoners. Figuur B.14: Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose naar leeftijdsklasse voor Maasland 100% 90%
8%
11%
13%
15%
17%
13%
14%
13%
23%
21%
17%
15%
19%
16%
16%
17%
19%
8%
9%
10%
10%
8%
13%
13%
11%
10%
10%
17%
15%
15%
17%
18%
2015
2020
2025
2030
2035
11%
13%
80% 70%
23%
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
0-14
15-24
25-34
35-49
50-64
65-74
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
Gekeken naar de samenstelling van de bevolking van Maasland over de komende decennia is te zien dat het aandeel ‘jongeren’ redelijk hetzelfde blijft over de jaren. Verwacht wordt dat de groep tot 50 jaar met ongeveer 200 inwoners zal afnemen. De groep 75+ zal naar alle waarschijnlijkheid sterk gaan toenemen van 8% in 2015 naar 17% in 2035. Daarnaast zal er een groei van 10% (van 742 inwoners in 2015 naar 819 in 2035) zijn in de leeftijd tussen 65 en 75 jaar. Een sterke afname van 34% wordt verwacht in de groep 50- tot 65-jarigen van ongeveer 1.490 inwoners in 2015 naar 990 inwoners in 2035. Tabel B.2:
Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose voor Maasland 2015 2020 2025 2030 Maasland 2.696 2.850 2.880 2.820 Gemeente 7.440 7.920 8.070 7.990 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
2035 2.760 7.900
2015-2025 +180 +630
2025-2035 -120 -170
Ondanks dat het aantal inwoners volgens de prognose zal afnemen, is de verwachting dat het aantal huishoudens licht toeneemt. Voor de komende 10 jaar wordt verwacht dat dit met ongeveer 200 huishoudens zal stijgen. Een verklaring voor deze tegenstrijdigheid in bevolkings- en huishoudensprognose is de huishoudensverdunning, wat hand in hand gaat met de toename van het aandeel ouderen in Maasland. Tussen 2025 en 2035 zal het aantal huishoudens weer afnemen met 120.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
33
Figuur B.14: Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose naar leeftijdsklasse voor Maasland 100% 90% 80%
14%
16%
17%
18%
70% 60%
20%
20%
19%
22%
50%
20%
24%
27%
20%
19%
17%
14%
40% 30%
37%
31%
27%
27%
30%
10% 4%
10% 3% 2025
10% 1% 2030
9% 1% 2035
20% 10% 0%
9% 3% 2015
2020 15 - 24 jr
25-35 jr
35-55 jr
55-65 jr
65-75 jr
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
Wat betreft de samenstelling van deze huishoudens is over de jaren heen goed te zien dat het aandeel oudere huishoudens steeds bepalender zal zijn. In 2015 is ongeveer 30% van de huishoudens ouder dan 65 jaar, in 2035 zal dit bijna 50% van de huishoudens zijn.
Frictie tussen vraag en aanbod Figuur B.15: Gemeente Midden-Delfland. Frictie in de vraag- en aanbodbalans naar soort woning en prijsklasse voor Maasland
>711 618-711
huur
huur
meergezins
403-618
eengezins
<403 >400000 koop
koop
meergezins
eengezins
250-400000 180-250000 <180000
-200 -100
0
100 200
Maasland
-200-100 0 100 200 300 Maasland
1) De gepresenteerde getallen dienen als indicatief te worden gezien. Bron: Gemeente Midden-Delfland, bewerking Companen.
• • •
Maasland heeft veel sociale huur, zowel eengezinswoningen als appartementen. Voor de eengezinswoningen wordt geen tekort verwacht, bij de appartementen is een beperkte marktkans te zien. Wat betreft de huurprijzen is er vooral een tekort aan huurwoningen tussen de € 403 en € 618 per maand. Wat betreft de koopsector heeft Maasland het laagste aandeel goedkope koopwoningen (< € 150.000), waardoor dit een erg kansrijke markt is. Daarnaast is er in de koopsector een tekort aan zowel appartementen als eengezinswoningen. Beide vormen een kansrijke markt.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
34
Doorstroompotentieel Wij brengen in beeld wat de mogelijkheden zijn om doorstroming in het voor gezinnen met kinderen aantrekkelijke marktsegment van eengezinswoningen tussen € 150.000 en € 230.000 te realiseren (met Nationale Hypotheek Garantie te kopen). We zien drie kansrijke groepen om te verleiden om door te stromen uit deze woningen. Dat zijn opstromers (gezinnen tussen 30 en 45 jaar die wooncarrière willen maken), empty-nesters (tussen 55 en 75 jaar, waar kinderen het huis uit zijn en die op zoek zijn naar comfort passend bij de nieuwe levensfase) en senioren (vanaf 75 jaar, vaak een zorggerelateerde vraag). Deze groepen zijn in Maasland als volgt aanwezig: Tabel B.17:
Gemeente Midden-Delfland. Potentieel kansrijke doorstromers in Maasland Eengezinswoning Opstromers 145 Empty-nesters 210 Senioren 60 Totaal kansrijk 475
Appartement 40 25 15 40
Bron: Gemeente Midden-Delfland.
In Maasland zijn er veel kansen om doorstroming te bevorderen. Met name inspelen op de vraag van empty-nesters biedt in dit dorp de nodige mogelijkheden. Daarnaast zijn er mogelijkheden om opstromers te verleiden om te verhuizen.
B.4 Woonwensen van senioren Woonmarkt senioren Op dit moment hebben de meeste mensen uit deze doelgroep een koopwoning. Een groot deel geeft daarnaast aan dat men eventueel in de woning zou kunnen blijven indien iemand (zijzelf / de partner) zorgbehoevend zou worden. Ongeveer de helft van de aanwezigen gaf aan (misschien) te willen verhuizen binnen nu en vijf jaar. Redenen hiervoor zijn vooral dat de woning en tuin op dit moment te groot is, en in verband met mogelijke gezondheidsproblemen heeft men wellicht geen keus. Overigens geven een aantal inwoners aan alleen naar het Singelhof te gaan indien het echt niet anders kan. Men denkt alvast na over de toekomst, dat wil zeggen, als toekomstige woning wil men graag een gelijkvloerse woning. Overigens is de wens koop versus huur evenredig verdeeld. Wel is het beide in het betaalbare segment, dus koop tot € 250.000 en huur in de sociale sector. De wens is veelal een appartement, daarnaast wil men graag dichtbij voorzieningen zijn, beschikking hebben over een buitenruimte, een ruime woning met minstens 2 slaapkamers. Hoewel veel mensen aangeven liever in Maasland te willen blijven in plaats van te verhuizen naar een andere dorp, hebben ze geen probleem met uitwijken naar Maassluis, Vlaardingen of andere locaties in de omgeving.
Opmerkelijk was de nadrukkelijke wens van twee inwoners om gebruik te kunnen maken van gezamenlijke voorzieningen of het wonen in een groepswoning.
Wonen met zorg Wij hebben de behoefte aan verzorgd wonen en zorg aan huis berekend op basis van landelijke trends van extramuralisering enerzijds en de lokale bevolkingsontwikkeling anderzijds.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
35
Figuur B.16: Gemeente Midden-Delfland. Verwachte behoefte ouderen extramuraal tussen 2015 en 2030 in Maasland 250 200 150 100 50 0
2015
2020
2025
2030
Zorg aan huis individueel
60
85
100
120
Verzorgd wonen complexgewijs
50
75
80
100
Bron: WBR Zuid-Holland, CIZ-getallen Midden Delfland 2015, bewerking Companen.
De behoefte aan vormen van wonen met zorg groeit met name tot 2020. Tot 2025 is de groei beperkt. Hierna volgt nog enige groei. De behoefte is in Maasland verhoudingsgewijs groot (bijna de helft van de gemeentelijke behoefte).
C.
Schipluiden
Schipluiden ligt ruimtelijk meer als zelfstandig dorp. Delft, Maassluis en Den Haag zijn dichtbij, maar wel op enige afstand. De aantrekkingskracht op vestigers uit deze dorpen is daardoor iets minder groot dan in Den Hoorn of Maassluis. Bovendien is Schipluiden kleiner, wat ook terug komt in een iets minder voorzieningenaanbod.
C.1 Demografische ontwikkeling: terugblik Figuur C.1:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsontwikkeling 2006 - 2015 voor het dorp Schipluiden
4700 4600 4500 4400 4300 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Schipluiden fluctueert sterk in inwoneraantallen over de jaren heen. Over het algemeen is het inwoneraantal tussen 2006 en 2015 met ongeveer 3% gekrompen. Echter is er in 2009 / 2010 en 2014 / 2015 een lichte stijging te zien in inwoneraantal. In de periode van 2009 tot en met 2014 is de woningvoorraad in Schipluiden toegenomen met 7% van 1.680 woningen in 2009 tot 1.800 woningen in 2014.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
36
Figuur C.2:
Gemeente Midden-Delfland. Ontwikkeling woningvoorraad 2009 - 2014
1850 1800 1750 1700 1650 1600 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Woningvoorraad Schipluiden Bron: CBS, 2015.
Hoewel het aandeel woningen toeneemt, neemt juist het aantal inwoners af (gevolg van de gezinsverdunning die in dit dorp vooruit loopt). Figuur C.3:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingssamenstelling naar leeftijdsklassen, Schipluiden 2015
Schipluiden
16%
15%
9%
Midden-Delfland
18%
13%
10%
0%
10%
20%
30%
0-14 jr
15-24 jr
18%
25%
20% 40%
25-34 jr
50%
34-49 jr
22% 60%
70%
80%
50-64 jr
65-74 jr
75+
10%
8%
9%
7%
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Ongeveer een kwart van de inwoners in Schipluiden heeft de leeftijd van 50 tot en met 64 jaar. Van de drie dorpen in Midden-Delfland is dit percentage in Schipluiden het hoogst. Het aandeel jongeren tot 15 jaar is laag in Schipluiden, daar staat echter tegenover dat er meer 15- tot 24-jarigen in Schipluiden zijn. Er wonen in Schipluiden vooral gezinnen met oudere kinderen.
Migratie Verhuisbewegingen binnen de gemeente Figuur C.4:
Gemeente Midden-Delfland. Verhouding verhuisbewegingen in Schipluiden
Schipluiden
33%
Gemeente
17%
42% 0%
10%
20%
Binnen eigen kern
50%
9% 30%
40%
49% 50%
Binnen eigen gemeente
60%
70%
80%
90%
100%
Vertrokken uit gemeente
Bron: CBS Microdata, 2015.
Gekeken naar het aandeel verhuisbewegingen is de binding met het dorp Schipluiden het laagst van de 3 dorpen, en vertrekt een relatief groot deel uit de gemeente, of zoekt een woning in een ander dorp binnen Midden-Delfland. Oorzaak kan zijn dat er onvoldoende aanbod is, of dat de dorpen Maasland en Den Hoorn het meest nabije alternatief zijn (in de andere dorpen ligt dit nabije alternatief buiten de gemeentegrens.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
37
Verhuisbewegingen naar huishoudenstype De onderstaande figuren illustreren de vertrekkers en vestigers naar samenstelling van het huishouden. Figuur C.5:
Gemeente Midden-Delfland. Vertrekkers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
Schipluiden
33%
Gemeente
27%
25% 0%
23%
10%
20%
1-2 phh 18-23 jaar
30%
18%
40%
1-2 phh 24-29 jaar
15%
50%
1-2 phh 30-54 jaar
7%
8%
60%
4%
6%
70%
20%
80%
1-2 phh 55-74 jaar
14%
90%
100%
1-2 phh 75+ jaar
gezin
Bron: CBS Microdata, 2015. Figuur C.6:
Gemeente Midden-Delfland. Vestigers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
Schipluiden
25%
Gemeente
15%
13% 0%
19%
10%
1-2 phh 18-23 jaar
19%
20%
21% 30%
40%
1-2 phh 24-29 jaar
50%
1-2 phh 30-54 jaar
8%
17%
10%
9%
60%
70%
17% 27% 80%
1-2 phh 55-74 jaar
90%
100%
1-2 phh 75+ jaar
gezin
Bron: CBS Microdata, 2015.
Een relatief klein deel van de vertrekkers uit Schipluiden bestaat uit gezinnen, en vervolgens is dit ook een kleine stroom van de gehele instroom. Ook voor 1-2-persoonshuishoudens onder de 30 jaar is er een relatief sterke uitstroom (60% van de vertrekbewegingen, maar slechts 40% van de instroom). Daarentegen verlaten relatief weinig 75+-ers het dorp Schipluiden, terwijl deze groep een groot percentage van de instroom vertegenwoordigt, al helemaal vergeleken met het gemeentelijk gemiddelde. Oudere huishoudens vestigen zich dus graag in Schipluiden.
C.2 Samenstelling huidige woningvoorraad Allereerst gaan we bekijken hoe de huidige woningvoorraad in Schipluiden eruit ziet. Daarnaast kijken we ook naar de samenstelling van de woningvoorraad in de sociale huur, en de huidige verhuur- en verkoopgegevens. Figuur C.7:
Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling van de voorraad in Schipluiden naar woningtype Schipluiden
9%
Gemeente Midden Delfland
13%
13% 0%
10% 2^1
60% 22% 20%
19% 51%
30%
Appartement
40%
50%
Rij/Hoekwoning
60%
14% 70%
80%
90%
100%
Vrijstaand
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
38
Van de drie dorpen in Midden-Delfland heeft Schipluiden het laagste percentage twee-onder-éénkapwoningen. Daar staat tegenover dat Schipluiden wel veruit het grootste aandeel rij / hoekwoningen heeft; 60% van de huidige voorraad bestaat uit rij- en hoekwoningen. Daarnaast heeft Schipluiden van de drie dorpen ook het grootste aanbod vrijstaande woningen. Figuur C.8:
Gemeente Midden-Delfland. Woningvoorraad naar WOZ-klasse in Schipluiden Schipluiden
16%
Gemeente Midden Delfland
46%
20% 0%
10%
12%
38% 20%
30%
15%
40%
50%
60%
6% 6%
7%
6%
7%
8%
5%
70%
6%
80%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Ondanks het grote aandeel vrijstaande woningen in Schipluiden, lijkt dit niet een hele grote invloed te hebben op de WOZ-klassen. Over het algemeen is Schipluiden iets goedkoper dan de gemeente gemiddeld, met ruim 60% van de woningen onder de € 250.000 euro. Wel is er een lager aandeel woningen met een WOZ-klasse onder de € 180.000. Hierdoor zal de echte starter in Schipluiden wellicht problemen krijgen met betrekking tot het rondkrijgen van de financiering, gezien het lage aandeel goedkope koop. Figuur C.9:
Gemeente Midden-Delfland. Woningtype naar WOZ-klasse voor Schipluiden
2^1
4%
10%
16%
18%
Appartement
23%
14%
13%
77%
Rij/hoekwoning
7%
69%
Vrijstaand 3%
12%
Totaal
15% 0%
16%
10%
9%
9%
15%
12%
21%
30%
40%
12% 50%
3%
25%
46% 20%
5%
60%
70%
6%
3%
9% 6%
80%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
7% 90%
6% 100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Het kleine aandeel goedkope koop (< € 180.000) hangt samen met het beperkte aanbod appartementen. In de sector tussen € 180.000 en € 250.000 zijn er voornamelijk de rij / hoekwoningen. Aangezien dit segment het grootste aandeel van de woningvoorraad in Schipluiden betreft, zijn de woningen relatief goedkoop. Van de vrijstaande woningen heeft ruim 75% van de woningen een WOZwaarde boven de € 300.000, en een kwart een WOZ-waarde tussen de € 500.000 en € 750.000.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
39
Figuur C.10: Gemeente Midden-Delfland. Goedkope voorraad naar leeftijd bewoners in Schipluiden <€150.000
11%
€150.000-€200.000
12%
17%
17%
11%
25%
44%
16%
17%
16%
14%
€200.000-€250.000
4%
21%
30%
26%
12%
7%
Totaal
5%
22%
28%
24%
13%
8%
0%
10%
20% <30
30%
30-45 jr
40% 45-55jr
50% 55-65 jr
60%
70%
65-75 jr
75+
80%
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Bijna de helft van de goedkope voorraad in Schipluiden wordt bewoond door huishoudens tussen 65 en 75 jaar. Deze groep is over het algemeen niet heel verhuisgeneigd. Dit kan betekenen dat de goedkope voorraad in Schipluiden niet snel beschikbaar komt voor jongeren. De inwoners met een leeftijd van 45 tot 65 jaar zitten veelal in de woningen tussen de € 200.000 en € 250.000.
Huursector In Schipluiden staan 330 van alle 1.545 sociale huurwoningen in de gehele gemeente. Figuur C.11: Gemeente Midden-Delfland. Sociale huurwoningvoorraad in Schipluiden naar WOZ-klasse
Schipluiden
38%
Gemeente
46%
27% 0%
10%
16%
52% 20%
<€150.000
30%
40%
€150.000 - €200.000
50%
20% 60%
70%
€200.000-€250.000
80%
90%
100%
€250.000-€300.000
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
Van de 330 woningen van Wonen Midden-Delfland in Schipluiden, heeft ongeveer 38% een WOZwaarde onder de € 150.000. Dit is een stuk goedkoper in vergelijking met de 27% van de gehele gemeente. Daarnaast heeft bijna de helft van de sociale huurwoningen in Schipluiden een WOZ-waarde tussen de € 150.000 en € 200.000. De sociale voorraad is relatief goedkoop. Figuur C.12: Gemeente Midden-Delfland. Sociale huurwoningvoorraad in Schipluiden naar huurprijsklasse
Schipluiden
9%
54%
Gemeente
11%
48%
0%
10%
20%
30%
<€403
€403-€575
11%
11% 40%
50%
€576-€618
60% €618-€711
19%
7%
20% 70%
80%
10% 90%
100%
>€711
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
Van de sociale huurwoningen heeft 63% een huurprijs onder de onderste aftoppingsgrens. Hierdoor is ook huren in Schipluiden iets goedkoper in verhouding met de rest van de gemeente. Daarnaast heeft
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
40
Schipluiden het laagste aandeel woningen tussen de bovenste aftoppingsgrens en boven de liberalisatiegrens. In de aanbodrapportage van 2014 komt naar voren dat de verhuurde woningen voornamelijk een huurprijs tussen de hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens hadden.
Koopsector Schipluiden heeft een groot aandeel rij / hoekwoningen en vrijstaande woningen. Het aantal transacties bij rij / hoekwoningen stijgt. Bij de vrijstaande woningen zien we dat het aantal transacties minimaal stijgt; vergeleken met 2008 is er nog geen verandering. Dit beeld is terug te vinden bij te koop staande woningen. Op dit moment staan er 30 woningen te koop in Schipluiden. Hiervan staat één woning te koop met een prijs onder de € 180.000. Daarna is de volgende verkoopprijs rond de € 215.000, en hierna lopen de verkoopprijzen al snel op naar € 300.000. Van de 30 woningen zijn er drie onder voorbehoud verkocht, deze hebben een vraagprijs van € 240.000 tot € 300.000. In het afgelopen jaar zijn er daarnaast 38 woningen verkocht in Schipluiden; hiervan hadden 30 woningen een verkoopprijs onder de € 250.000. Dit beeld wordt herkend door de makelaars. Goedkope woningen doen het nog wel goed, maar de echte dure markt heeft weinig tot geen doorstroming. Daarnaast heeft Schipluiden wel veel karakter, maar ligt het meer afgelegen dan Maasland of Den Hoorn, met een relatief slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer, waardoor het moeilijker wordt deze huizen te verkopen.
C.3 Blik in de toekomst Tabel C.1:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose voor Schipluiden 2015 2020 2025 2030 Schipluiden 4.491 4.440 4.520 4.600 Gemeente 18.420 18.540 18.630 18.700 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
2035 4.590 18.600
2015-2025 +30 +210
2025-2035 +70 -30
Op de korte termijn (tot 2025) zal het inwoneraantal in Schipluiden licht toenemen. Echter, tussen 2025 en 2035 neemt de groei toe, 2% tussen 2025 en 2035 waar de andere dorpen een krimp ervaren. Figuur C.13: Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose naar leeftijdsklasse voor Schipluiden 100% 90%
8%
9%
10%
13%
80% 70%
25%
12% 14%
17%
14%
13%
25%
20%
16%
13%
18%
15%
15%
18%
21%
8%
11%
12%
9%
16%
13%
11%
9%
7% 9%
16%
14%
16%
19%
20%
2015
2020
2025
2030
2035
60% 50%
14%
40% 30% 20% 10% 0%
0-14 jr
15-24 jr
25-34 jr
35-49 jr
50-64 jr
65-74 jr
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
41
Gekeken naar de samenstelling van de bevolking naar de toekomst toe, valt vooral op dat veel leeftijdscategorieën ongeveer een even groot aandeel zullen behouden. De verwachting is dat alleen het aandeel 50- tot 65-jarige zal afnemen van 25% in 2015 naar 13% in 2035. Het aandeel 75-plussers groeit daarentegen. Het aandeel 35- tot 50-jarigen en het aandeel jongeren tot 15 jaar neem toe; de gezinnen met kinderen. Op dit moment heeft Schipluiden twee basisscholen; De Ark en de Sint Jozef. In 2015 geven deze twee scholen les aan ongeveer 350 leerlingen, naar verwachting zal dit afnemen naar 260 leerlingen in 2030, een daling van 25%. Tot 2025 wordt een groei verwacht van ongeveer 140 huishoudens (groei van 8%), om vervolgens tussen de 2025 en 2035 een krimp te krijgen van 2% met een afname van 40 huishoudens. Tabel C.2:
Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose voor Schipluiden 2015 2020 2025 2030 Schipluiden 1.750 1.860 1.890 1.880 Gemeente 7.440 7.920 8.070 7.990 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
2035 1.850 7.900
2015-2025 +140 +630
2025-2035 -40 -170
Op de lange termijn wordt een groei verwacht van het aantal inwoners, maar een daling van het aantal huishoudens in Schipluiden. Waar in de andere dorpen de landelijke trend van huishoudensverdunning plaatsvindt, zal dit in Schipluiden een minder belangrijke rol spelen op de lange termijn. Door het grote aandeel 50-plussers in het dorp, is de gemiddelde huishoudensgrootte al relatief beperkt. Figuur C.14: Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose naar leeftijdsklasse voor Schipluiden 100% 90% 80%
13%
14%
15%
18%
17%
27%
21%
70% 60%
23%
21% 23%
24%
21%
50%
20%
16%
13%
40% 30%
37%
29%
25%
28%
32%
8% 3%
11% 4%
2015
2020
13% 3% 2025
10% 1% 2030
8% 1% 2035
20% 10% 0%
15 - 24 jr
25-35 jr
35-55 jr
55-65 jr
65-75 jr
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
De samenstelling van de huishoudens in Schipluiden komt sterk overeen met die in Maasland. Ook hier is goed te zien dat in relatieve zin, het aandeel oudere huishoudens zal toenemen. Sterker nog, het aantal oudere huishoudens van 65+ zal toenemen met 76%.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
42
Frictie tussen vraag en aanbod Figuur C.15: Gemeente Midden-Delfland. Frictie in de vraag- en aanbodbalans1) naar soort woning en prijsklasse voor Schipluiden
>711 huur
huur
meergezins
eengezins
618-711 403-618 <403 >400000
koop
koop
meergezins
eengezins
250-400000 180-250000 <180000
-200-100 0 100 200 300
-200 -100
Schipluiden
Schipluiden
0
100 200
1) De gepresenteerde getallen dienen als indicatief te worden beschouwd. Bron: Gemeente Midden-Delfland, bewerking Companen.
• • •
•
Schipluiden heeft relatief minder huurwoningen, vandaar dat hier een kansrijke markt ligt, vooral in eengezinswoningen. Ook in Schipluiden is dit tekort vooral in de sector met een huurprijs tussen de € 403 en € 618. In de koopsector is een tekort aan appartementen. Dit doordat er relatief weinig appartementen staan in Schipluiden. Daarentegen heeft Schipluiden een groot aanbod eengezinskoopwoningen waardoor dit juist een kwetsbaar segment wordt. Veel van de woningen in Schipluiden hebben een WOZ-waarde tussen de € 180.000 en € 250.000, en de vraag hiernaar wordt kleiner. Dit maakt het een kwetsbare markt. Juist de goedkope woningen zijn er niet voldoende in Schipluiden. Deze markt is dan ook een kansrijk segment.
Doorstroompotentieel Wij brengen in beeld wat de mogelijkheden zijn om doorstroming in het voor gezinnen met kinderen aantrekkelijke marktsegment van eengezinswoningen tussen € 150.000 en € 230.000 te realiseren (met Nationale Hypotheek Garantie te kopen). We zien drie kansrijke groepen om te verleiden om door te stromen uit deze woningen. Dat zijn opstromers (gezinnen tussen 30 en 45 jaar die wooncarrière willen maken), empty-nesters (tussen 55 en 75 jaar waar kinderen het huis uit zijn en die op zoek zijn naar comfort passend bij de nieuwe levensfase) en senioren (vanaf 75 jaar, vaak een zorggerelateerde vraag). Deze groepen zijn in Schipluiden als volgt aanwezig: Tabel C.18:
Gemeente Midden-Delfland. Potentieel kansrijke doorstromers in Schipluiden Eengezinswoning Opstromers 110 Empty-nesters 150 Senioren 40 Totaal kansrijk 300
Appartement 0 5 0 0
Bron: gemeente Midden-Delfland.
In Schipluiden zijn er vooral kansen om doorstroming te bevorderen door in te spelen op de woonwensen van empty-nesters.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
43
C.4 Woonwensen van senioren Woonmarkt senioren De meeste senioren in Schipluiden hebben ook hier een koopwoning. Hoewel deze vaak op dit moment nog niet geschikt is indien men zorgbehoevend wordt, geeft een groot deel aan dat met aanpassingen aan de woning dit wel gerealiseerd kan worden. Als men al wil verhuizen, hebben ze hier nog niet echt een termijn voor. Sommigen kijken over 10 jaar wel een keertje, anderen wachten tot de gezondheid het niet meer toe laat. Wel geeft een aantal mensen aan dat de gezondheid nu al een beetje achteruit gaat, en dat de tuin en woning al te groot zijn. De meeste mensen willen huren, maar toch geeft een deel nog aan een koopwoning te willen of geen voorkeur te hebben voor koop of huur. Degenen die willen huren zoeken naar een woning in de sociale huursector. Het kwam echter sterk naar voren dat veel mensen niet zo goed weten wat ze kunnen verwachten op de huurmarkt aan prijs / kwaliteit verhouding en gemiddelde huurprijzen waardoor men veelal veel eisen heeft, voor een klein huurbudget. De grootste wens is een gelijkvloerse woning, in dit geval een appartement of een parterre met tuintje. Daarnaast is de aanwezigheid van een balkon of tuintje door de meesten genoemd als een belangrijk aspect en zijn twee slaapkamers een vereiste. Daarnaast vindt men de nabijheid van voorzieningen en familie / vrienden belangrijk.
Wel komt een sterke binding met Schipluiden naar voren uit de interviews. De meeste senioren zijn geboren en getogen in Schipluiden en willen dan ook absoluut niet uit Schipluiden vertrekken.
Wonen met zorg Wij hebben de behoefte aan verzorgd wonen en zorg aan huis berekend op basis van landelijke trends van extramuralisering enerzijds en de lokale bevolkingsontwikkeling anderzijds. Figuur C.16: Gemeente Midden-Delfland. Verwachte behoefte ouderen extramuraal tussen 2015 en 2030 in Schipluiden 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2015
2020
2025
2030
Zorg aan huis individueel
40
65
75
85
Verzorgd wonen complexgewijs
40
50
55
75
Bron: WBR Zuid-Holland, CIZ-getallen Midden-Delfland 2015, bewerking Companen.
Met name na 2025 groeit de behoefte aan vormen van verzorgd wonen in Schipluiden relatief snel.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
44