2021 m 07 d 14 bijlage Rapportage Woningmarktcijfers Companen.pdf
Tekst van het document
Gemeente Midden-Delfland
Woningmarktcijfers 2015
5 februari 2016
DATUM
5 februari 2016
TITEL
Woningmarktcijfers 2015
ONDERTITEL
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER
Gemeente Midden-Delfland
info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Diana Boertien
PROJECTNUMMER
1842.102/G
Inhoud 1
Inleiding
1
2
Richtingen voor beleid
2
3
Overzicht bouwstenen voor beleid 3.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling 3.2 Leefbaarheid bepalend voor aantrekkingskracht dorpen 3.3 Verandering woonvoorkeuren 3.4 Woonvoorkeuren specifieke doelgroepen
4 4 7 9 13
Bijlage 1: Onderzoeksverantwoording
17
Bijlage 2: Factsheets per dorp
19
A. Den Hoorn A.1 Demografische ontwikkeling: terugblik A.2 Samenstelling huidige woningvoorraad A.3 Blik in de toekomst A.4 Woonwensen van senioren
19 19 21 23 26
B.
Maasland B.1 Demografische ontwikkeling: terugblik B.2 Samenstelling huidige woningvoorraad B.3 Blik in de toekomst B.4 Woonwensen van senioren
27 27 30 33 35
C.
Schipluiden C.1 Demografische ontwikkeling: terugblik C.2 Samenstelling huidige woningvoorraad C.3 Blik in de toekomst C.4 Woonwensen van senioren
36 36 38 41 44
1 Inleiding De gemeente Midden-Delfland werkt aan haar woonagenda, waarin zij haar woonvisie concretiseert. Voor die woonagenda zoekt de gemeente actuele onderbouwing rond te maken keuzes. Companen heeft in opdracht van de gemeente deze onderbouwingen verzorgd. De gemeente wilde daarbij in het bijzonder zicht op de volgende punten: • Allereerst wil de gemeente een beeld hebben van de bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling per dorp; kwantitatief en kwalitatief. • Ten tweede wil de gemeente aandacht besteden aan de woonvoorkeuren van senioren.
Aanpak Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van bestaande lokale en regionale woningmarktonderzoeken en monitors, zoals de gegevens rond woonruimteverdeling. Deze onderzoeken zijn aangevuld met lokaal specifieke verhuis- en verhuur- en verkoopcijfers. Deze zijn afkomstig uit de gemeentelijke GBA- en BAGregistraties en analyse van CBS-gegevens ten aanzien van verhuizingen. Hiermee kan een actueel beeld geschetst worden. De statistische gegevens zijn aangevuld met inzichten vanuit makelaars en woningcorporatie. Bovendien zijn tijdens drie informatieavonden voor senioren in de dorpen interviews gehouden met inwoners van de dorpen. Hoe wonen zij nu? En welke wensen hebben zij voor de toekomst? Tot slot is tijdens workshops met ambtenaren, woningcorporatie en Stichting Welzijn betekenis gegeven aan de resultaten. Wat betekent dit voor het wonen in de drie dorpen?
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
1
2 Richtingen voor beleid In dit hoofdstuk gaan we in op de hoofdpunten uit de woningmarktanalyses. Dit vertalen we naar enkele adviezen / conclusies voor het te voeren woonbeleid.
Benut de periode 2015 - 2025 om de geambieerde ontwikkeling te realiseren De bevolking van Midden-Delfland is de afgelopen jaren gegroeid door eigen aanwas (geboorte minus sterfte) en per saldo door vestiging van nieuwe inwoners. De komende 10 jaar groeit de bevolking met nog zo’n 300 inwoners. Met name Den Hoorn kent een bevolkingsgroei. Als gevolg van de gezinsverdunning groeit in alle dorpen tot 2025 de woningbehoefte; met circa 150 woningen in Schipluiden, 180 woningen in Maasland en 300 woningen in Den Hoorn. Op de lange termijn neemt de groei af of slaat om in een afname van de behoefte; het eerst in Schipluiden en Maasland. Hierbij is nog geen rekening gehouden met vestiging van buiten de gemeente. De gemeente heeft potentie om extra woningbehoefte op te vangen. Ook is nog geen rekening gehouden met de opvangtaak voor statushouders. De komende tien jaar groeit de woningbehoefte nog. Hiermee blijft de woningmarkt in beweging. In die situatie zijn er mogelijkheden om in te spelen op de veranderende vraag. Zaak dus om in deze fase ervoor te zorgen dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten, en om ervoor te zorgen dat ambities ten aanzien van de gewenste ontwikkeling van de gemeente verwezenlijkt worden.
Maak onderscheid per dorp De drie dorpen van de gemeente hebben onderling weinig relaties. Circa 50% van de verhuizingen vindt plaats binnen het dorp, de andere 50% gaat naar buiten de gemeente: in Den Hoorn richting Delft, in Maasland richting Maassluis. Tussen de dorpen is weinig uitwisseling. Dit betekent dat vraagstukken in het ene dorp niet kunnen worden opgelost in een ander dorp. Veel beleid gaat uit van een evenredige verdeling van nieuwbouw, sociale huur, woonzorgopgave (nivelleren van lusten en lasten). Risico is dan dat onvoldoende ingespeeld wordt op de specifieke maatschappelijke opgaven in een bepaald dorp.
Neem ambities ten aanzien van leefbare dorpen als uitgangspunt van het woonbeleid Op basis van de verandering in bevolkingssamenstelling komt met name in Schipluiden en Maasland een aantal voorzieningen onder druk. Er is minder schoolgaande jeugd en jongeren die naar (sport)verenigingen gaan. Bovendien houdt in alle dorpen de bevolkingsgroei de gewenste economische schaalvergroting bij commerciële voorzieningen niet bij; er is onvoldoende groei van klandizie. Risico is een verschraling in het voorzieningenaanbod, en daarmee een mindere woonaantrekkelijkheid. Dat zou de groei van de dorpen verder onder druk zetten. Behoud van de woonaantrekkelijkheid is essentieel voor wonen in de toekomst. Woonbeleid moet daarom vooral ingaan op behoud van voorzieningen en woonaantrekkelijkheid; dus meer vestiging van gezinnen met kinderen, een groep die graag in MiddenDelfland komt wonen.
Woningbouwprogramma: meer dan woningaanbod alleen Per dorp verschilt de samenstelling van de woningbehoefte. In Den Hoorn is er aanvullend behoefte aan eengezinshuur- en -koopwoningen. In Schipluiden aan appartementen. In Maasland koopwoningen, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. Nieuwbouw in deze segmenten ondersteunt de lokale behoefte.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
2
Wil echter Midden-Delfland gezinnen met kinderen aantrekken dan is voor deze groep nieuwbouw nodig, of moeten door doorstroming woningen voor gezinnen beschikbaar komen. In het laatste geval moet woningbouw erop gericht zijn om die doorstroming te faciliteren: dan gaat het om doorstroming van ouderen (75+), empty-nesters (waar kinderen net het huis uit zijn) en opstromers (gezinnen die wooncarrière willen maken). Met name in Maasland zijn er mogelijkheden om doorstroming te bevorderen. Bevorderen van doorstroming lukt niet alleen door nieuwbouwaanbod. Dit kan gericht ondersteund worden door inzet van verhuiscoaches (actief begeleiden bij verhuizing), inzet van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO, samen bouwen en daarmee optimaal invulling kunnen geven aan de woonwens), inzet van startersleningen (waardoor vrijkomende woningen makkelijker gekocht kunnen worden), etc. Dus: het woningbouwprogramma ondersteunen met diverse instrumenten die geld kosten.
Woonbeleid voor senioren houdt rekening met diversiteit binnen deze groep Het aantal senioren dat zelfstandig woont groeit door de bevolkingsontwikkeling en extramuralisering. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit gezinswoningen. In de gesprekken met senioren blijkt dat veel mensen deze woning ook al passend zien en er graag blijven wonen. Er zijn echter ook mensen die juist wel willen verhuizen naar een toegankelijke woning; soms een huurwoning, soms een woning in de directe nabijheid van zorg, soms ook expliciet niet. De groep senioren is divers en dat blijkt ook uit de woonvoorkeuren. Woonbeleid moet ruimte bieden voor de verschillende keuzes die deze groep maakt, dus ook voor aanpassing / geschikt maken van de huidige woningen.
Maak in verband met passend toewijzen afspraken over huurprijsopbouw sociale voorraad De behoefte aan sociale huurwoningen groeit op korte termijn nog, door enerzijds de naweeën van de economische crisis en anderzijds de komst van statushouders. Op langere termijn is een afname van de behoefte waarschijnlijk. Per dorp verschilt dit beeld. In Maasland is het grootste aandeel huurwoningen. Hier is per saldo geen toevoeging van sociale huurwoningen gewenst. In Schipluiden zou tot 2025 een extra aanbod van 60 sociale huurwoningen gewenst zijn, in Den Hoorn 200 sociale huurwoningen. Binnen de sociale huursector is door passend toewijzen de huurprijsopbouw essentieel. Dit betekent dat mensen met recht op huurtoeslag enkel nog een woning tot € 576 (voor kleine huishoudens) en € 618 (voor grote huishoudens) mogen betrekken. Van de woningzoekenden die reageerden op huurwoning in Midden-Delfland had 2/3 deel een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Zij zijn dus aangewezen op toewijzing van betaalbare huurwoningen tot € 618. Wonen Midden-Delfland heeft in 2015 60% van de vrijkomende huurwoningen onder deze grens toegewezen. Die woningen zijn dus beschikbaar voor passend toewijzen. Aanbod is daarmee verhoudingsgewijs kleiner dan de vraag.
Dit onderwerp vraagt nog eens extra aandacht omdat ook een deel van de huishoudens uit de doelgroep met een net iets hoger inkomen ook geen huurwoning van meer dan € 600 kan betalen. En zij krijgen geen huurtoeslag ter compensatie van hogere huren. Dit vergroot de vraag, en daarmee de krapte, aan betaalbare huurwoningen (tot € 618). Een meer gelijke verdeling van slaagkansen van verschillende inkomensgroepen vraagt aanpassing van het huurprijsbeleid, waarbij meer woningen beschikbaar komen onder € 618: minimaal 10% extra aanbod moet onder deze grens gebracht worden.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
3
3 Overzicht bouwstenen voor beleid 3.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Bevolking van Midden-Delfland Midden-Delfland telde in 2015 ruim 18.709 inwoners: 7.714 in Den Hoorn, 6.504 in Maasland en 4.491 in Schipluiden. Midden-Delfland groeide in de periode 2006 tot 2015 met 1.274 inwoners; een groei van 7%. Den Hoorn heeft de sterkste groei gekend met 19%, terwijl de andere twee dorpen weinig groeiden of iets krompen (Maasland +2%, Schipluiden -2%). In Den Hoorn zijn in deze periode ook verhoudingsgewijs veel woningen toegevoegd, wat de groei verklaart. Figuur 3.1:
Gemeente Midden-Delfland: Bevolkingssamenstelling per dorp 2015
Den Hoorn
20%
12%
11%
23%
20%
8%
6%
0-14 15 - 24 25-35
Maasland
16%
13%
9%
19%
23%
11%
9%
35-55 55-65
Schipluiden
16%
15%
9%
18%
25%
10%
8%
65-75 75+
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland.
Maasland is relatief gezien het meest vergrijsde dorp van de gemeente. Het aandeel 65-plussers ligt er met 20% boven dat van Den Hoorn (14%) en Schipluiden (18%). In Den Hoorn wonen de meeste kinderen en mensen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar. In Schipluiden wonen verhoudingsgewijs veel jonge senioren (55-65 jaar).
Eén gemeente, drie dorpen Verhuisbewegingen geven een beeld van de woningmarktfunctie van de dorpen. Hieruit blijkt dat de dorpen onderling weinig relaties hebben. Circa de helft van de verhuizingen vindt binnen het dorp plaats, de andere helft gaat naar buiten de gemeente. Tussen de dorpen zijn nauwelijks verhuisbewegingen.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
4
Figuur 3.2:
Gemeente Midden-Delfland: Verhuisbewegingen per dorp
Maasland
47%
Den Hoorn
4%
42%
Schipluiden
9%
33%
Gemeente 10%
49%
17% 42%
0%
49%
20%
50% 9%
30%
Binnen eigen kern
40%
49% 50%
Binnen eigen gemeente
60%
70%
80%
90%
100%
Vertrokken uit gemeente
Bron: CBS Microdata, 2015.
Maasland heeft de sterkste binding met het dorp, bijna de helft van de verhuisbewegingen vindt plaatst binnen het dorp. In Den Hoorn is dit 42%, in Schipluiden 33%. Dit laat zien dat de dorpen behoorlijk op zich staan. Een woningmarktopgave in het ene dorp zal dan ook niet snel in een ander dorp opgelost kunnen worden. Beleidskeuzes zullen per dorp gemaakt moeten worden.
In trek bij gezinnen met kinderen Over de afgelopen 10 jaar vestigden zich meer mensen in Midden-Delfland dan dat er vertrokken. Vestigers zijn voornamelijk in de leeftijd van 25 tot 50 jaar (en onder 15 jaar), dit is een indicatie dat Midden-Delfland vooral een aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met kinderen biedt. Vertrekkers zijn voornamelijk 15- tot 24-jarigen. Zij vertrekken (net als in vergelijkbare gemeenten) naar grotere steden voor werk of studie. Figuur 3.3:
Gemeente Midden-Delfland. Migratie naar leeftijd
400 300 200
65+
100
50-64
0
25-49 15-24
-100
0-14
-200 -300 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: CBS, 2015.
Gekeken naar de huishoudenssamenstelling van de vestigers in de verschillende dorpen, trok Den Hoorn de afgelopen jaren voornamelijk gezinnen met kinderen aan, en in mindere mate ouderen. Maasland trok naast gezinnen ook ouderen aan. Schipluiden had in vergelijking met de andere twee dorpen de minste aantrekkingskracht op gezinnen. Een verklaring hiervoor is dat gezinnen met kinderen weliswaar landelijk willen wonen, maar wel in de directe nabijheid van de stedelijke voorzieningen en levenssfeer. Die vinden zij het meest in Maasland (nabij Maassluis) en Den Hoorn (nabij Delft).
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
5
Den Hoorn snelste groeier Op basis van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteraming voorzien we voor de komende jaren nog een groei van het aantal inwoners in Midden-Delfland. Gekeken naar de trends op de lange termijn tot 2035 stagneert de autonome groei als gevolg van geboortes en sterfte. Tabel 3.1: Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose per dorp, op basis van geboorte minus sterfte (migratiesaldo = 0) 2015 2020 2025 2030 2035 2015-2035 % Schipluiden 4.491 4.440 4.520 4.600 4.590 +100 +2% Maasland 6.504 6.480 6.460 6.460 6.410 -95 -1% Den Hoorn 7.714 7.920 8.030 8.050 7.990 +280 +4% Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking Companen.
Schipluiden en Den Hoorn groeien de komende jaren nog; Den Hoorn het sterkst, samenhangend met de gemiddeld jongere leeftijdsopbouw. Beide dorpen bereiken hun maximale omvang in 2030. Het inwonertal van Maasland daalt alle jaren. Maasland kent gemiddeld een oudere bevolking, waardoor minder kinderen geboren worden en meer mensen overlijden. De ontwikkeling van huishoudens (die uiteindelijk de woningvraag bepalen) is een afgeleide van de bevolkingsontwikkeling. Dit betekent niet dat beide ontwikkelingen gelijke tred houden. De komende jaren stijgt het aantal huishoudens sterker dan het aantal inwoners. Dit is het gevolg van de huishoudensverdunning: het aantal bewoners per huis neemt af door meer 1- en 2-persoonshuishoudens. Tabel 3.2: Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose per dorp, op basis van geboorte minus sterfte (migratiesaldo = 0) 2015 2020 2025 2030 2035 2015-2035 % Schipluiden 1.753 1.860 1.890 1.880 1.850 +100 +6% Maasland 2.696 2.850 2.880 2.820 2.760 +65 +2% Den Hoorn 2.992 3.210 3.300 3.290 3.290 +300 +10% Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking Companen.
In alle dorpen groeit de komende jaren de woningbehoefte als gevolg van de huishoudensgroei. Deze groei is in Den Hoorn verhoudingsgewijs het grootst, in Maasland het kleinst. Let wel, vanwege de lokale oriëntatie zal de behoefte per dorp opgevangen moeten worden. Spreiding van nieuwbouw over de dorpen (voor een meer evenwichtige huishoudensontwikkeling) is dan weinig kansrijk. Overigens is in deze cijfers geen rekening gehouden met saldo instroom van vestigers van buiten de gemeente, uit de regio of erbuiten, waaronder statushouders. De afgelopen jaren heeft de gemeente per saldo vestigers weten aan te trekken, in het bijzonder in Den Hoorn en Maasland. Hiermee liggen er extra groeimogelijkheden per dorp. De samenstelling van de huishoudens is bepalend voor de samenstelling van de woningbehoefte. Vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening (minder jongeren) zijn hierbij de belangrijkste trends. Die doen zich in alle dorpen in vergelijkbare mate voor.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
6
Figuur 3.4:
Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose naar leeftijd per dorp
100%
100% 13%
14%
18%
23%
28%
80% 38% 60%
42%
41%
37%
31%
40% 28%
27%
20% 13%
16%
2015
2020
15-35 jr
80%
15% 2025
35-55 jr
40%
20%
24%
27%
40%
38%
33%
29%
32%
30%
11%
9%
2030
2035
55-75 jr
11%
37%
30%
27%
27%
12%
14%
13%
11%
9%
2015
2020
2025
2030
2035
20% 0%
75+
15-35 jr
35-55 jr
55-75 jr
75+
Maasland 100%
12%
15%
17%
20%
13%
14%
17%
21%
24%
35%
38%
39%
38%
34%
80% 30%
35%
60% 40%
37% 60%
Schipluiden 100%
16%
80%
40% 36%
0%
14%
44%
37%
39%
37%
40% 39%
36%
32%
32%
20% 0%
20% 15%
14%
12%
12%
11%
2015
2020
2025
2030
2035
0%
60%
15-35 jr
35-55 jr
55-75 jr
Den Hoorn
75+
40%
34%
30%
30%
31%
13%
14%
13%
12%
10%
2015
2020
2025
2030
2035
<35 Totaal
35-55
55-75
75+
Bron: WBR Zuid-Holland, bewerking Companen.
In alle dorpen groeit het aandeel huishoudens vanaf 75 jaar. In Schipluiden is dit ruim een verdubbeling. In de andere dorpen is dit iets minder dan een verdubbeling. De leeftijdsgroep 55 tot 75 jaar groeit op korte termijn nog iets (het meest in Den Hoorn). Maar na 2025 neemt deze groep in aandeel weer af. Het aandeel huishoudens tussen 35 en 55 jaar (verhoudingsgewijs veel gezinnen met kinderen) daalt in alle dorpen; verhoudingsgewijs het minst in Schipluiden. Op korte termijn groeit het aandeel jongerenhuishoudens (tot 35 jaar, beginnende gezinnen). Op langere termijn daalt hun aandeel.
3.2 Leefbaarheid bepalend voor aantrekkingskracht dorpen De demografische ontwikkeling heeft een belangrijke betekenis voor het wonen in de dorpen, meer dan alleen de samenstelling van de woningbehoefte. Ook de woon- en leefomgeving en leefbaarheid worden beïnvloed door de veranderende bevolkingssamenstelling. Een belangrijke ontwikkeling is er bij voorzieningen. Door minder jongeren en gezinnen met kinderen daalt het aantal kinderen op scholen en (sport)verenigingen. Hiermee komen voorzieningen onder druk te staan. In het uiterste geval kan dit tot vertrek leiden, wat het leefklimaat beïnvloedt. Nu hebben de drie dorpen een basisvoorzieningenniveau met primair onderwijs, verenigingsleven, winkel- en eerste-lijns-zorgvoorzieningen. Als elementen hieruit verdwijnen verliezen de dorpen een belangrijke factor in de woonaantrekkelijkheid, met risico van vertrek en minder vestiging van huishoudens die aan deze voorzieningen gehecht zijn. Meer ‘zachte’ sociale leefbaarheidsaspecten als sociale cohesie hebben we in het kader van dit onderzoek hier niet betrokken, maar ook die zijn essentieel voor de leefbaarheid.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
7
Voorzieningen voor jongeren onder druk Bij voorzieningen hebben we gekeken naar enkele indicatoren die een voorspelling doen over het (economisch) draagvlak voor winkels, (sport)verenigingen, basisonderwijs en zorg (huisarts, apotheek, etc). Hierbij geldt dat het bestaan en voortbestaan van voorzieningen zeker niet alleen afhankelijk is van demografische factoren, maar zeker ook door keuzes van de ‘exploitant’. Dat geldt voor zowel een winkeleigenaar als een schoolbestuur. De volgende indicatoren zijn in beeld gebracht: • Winkels: hier is gekeken naar het totaal aantal inwoners als potentiële klanten van de winkels. Daarbij geldt dat voor (vestiging van) een supermarkt rond 5.000 inwoners nodig zijn. Daarnaast hebben we gekeken naar het aantal gezinnen. Gezinshuishoudens hebben doorgaans een groter uitgavepatroon dan bijvoorbeeld ouderen. • Verenigingen: verenigingen zijn enerzijds afhankelijk van het aantal leden en anderzijds van bestuurders / vrijwilligers. Bijvoorbeeld muziekverenigingen recruteren leden uit verschillende lagen van de bevolking en zijn daardoor minder gevoelig voor demografische veranderingen. Bij sportverenigingen is dit wel het geval. Zij zijn afhankelijk van het aantal jeugdleden en het aantal ouders (begeleiders / vrijwilligers). Daarom nemen we als indicator voor het toekomstperspectief van verenigingen vooral deze leeftijdscategorieën.
• Primair onderwijs: het aantal kinderen in de basisschoolleeftijd bepaalt het potentiële aantal leerlingen op de scholen. 25 kinderen minder betekent ‘een schoolklas’ minder. Per school zou je uit mogen gaan van rond 200 kinderen. In de dorpen zijn scholen van verschillende denominaties. Ouders kunnen hieraan hechten. • Voorzieningen voor ouderen: het aantal 75-plussers groeit. Voorzieningen voor deze groep kunnen doorgaans groeien. Dan gaat het om zorgvoorzieningen, maar ook om verenigingen die zich juist meer op ouderen richten (bridge, koersbal, zangverenigingen). Per dorp geven we een overzicht van de relevante indicatoren. Tabel 3.3:
Gemeente Midden-Delfland. Prognoses naar 2025, gecategoriseerd naar voorzieningencategorieën
Den Hoorn
Maasland
Schipluiden
Inwoners Gezinnen
+300 (+4%) -50 (-4%)
-50 (-1%) -130 (-12%)
-30 (-1%) -90 (-12%)
Jeugd 10-20 jr Ouders 40-50 jr
-20 (-2%) -150 (-12%)
-270 (-28%) -280(-30%)
-180 (-28%) -170 (-30%)
Jeugd 5-12 jr
+0 (-)
-110 (-18%)
-60 (-16%)
Ouderen 75+
+260 (+53%)
+335 (+63%)
+150 (+42%)
Bron: WBR Zuid-Holland, bewerking Companen.
Bij een autonome lokale bevolkingsontwikkeling blijft het economisch draagvlak voor commerciële voorzieningen min of meer in stand. Daar staat tegenover dat bij commerciële voorzieningen doorgaans sprake is van noodzakelijke schaalvergroting; een groei van klandizie is dan noodzakelijk. Dat is in de dorpen nu niet voorzien, waardoor deze voorzieningen toch onder druk kunnen komen te staan; met name in Maasland en Schipluiden.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
8
Daarnaast staat het draagvlak voor verenigingen en primair onderwijs onder druk. Dit doet zich het meest voor in Maasland en Schipluiden. In Schipluiden gaat het om 2 à 3 klassen, in Maasland om ruim 4 klassen. Daar staat overigens tegenover dat Midden-Delfland vanuit het verleden wel potentie heeft om deze groepen aan te trekken. Voorzieningen voor ouderen komen door de vergrijzing in alle dorpen niet onder druk.
3.3 Verandering woonvoorkeuren In het vervolg gaan we in op de veranderende woonvoorkeuren, samenhangend met de demografische ontwikkeling en trends rond woonvoorkeuren. In deze paragraaf kijken we naar de verhoudingen tussen vraag en aanbod per dorp. Eerst gaan we in op de samenstelling van het aanbod, vervolgens gaan we in op de vraagontwikkeling. We zetten dit tegen elkaar af, zodat we zicht krijgen op match van vraag en aanbod.
Maasland meeste, Den Hoorn minste huur Op basis van de gemeentelijke BAG-registratie en gegevens van de woningcorporatie hebben we de opbouw van de huidige woningvoorraad in Midden-Delfland per dorp in beeld gebracht, uitgesplitst naar dorp, huur / koop en prijsklasse. Figuur 3.5:
Gemeente Midden-Delfland. Huidige woningvoorraad naar huur / koop en prijsklasse
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0% Den Hoorn
Maasland
Schipluiden
koop eengezins
koop meergezins
huur eengezins
huur meergezins
Den Hoorn
Maasland
Schipluiden
koop <180000
koop 180-250000
koop 250-400000
koop >400000
huur <403
huur 403-618
huur 618-711
huur >711
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
In alle dorpen is minimaal 75% van het aanbod een koopwoning; merendeels een eengezinswoning. In Maasland staan verhoudingsgewijs de meeste huurwoningen (25%). Wel zijn deze huurwoningen verhoudingsgewijs duurder dan in beide andere dorpen: 35% van de woningen is duurder dan € 618. Oorzaak is dat Maasland in vergelijking met de andere twee dorpen ook het grootste aandeel eengezinswoningen in de huursector heeft.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
9
Den Hoorn heeft het grootste aandeel appartementen in zowel de koop- als huursector. Er zijn wel meer koop- dan huurappartementen. Den Hoorn heeft ook relatief veel goedkope en dure koopwoningen (onder € 180.000 en tussen € 250.000 en € 400.000). Schipluiden is net als Den Hoorn voornamelijk een koopmarkt. De koopwoningen zijn voornamelijk eengezinswoningen. Gekeken naar de prijsklassen heeft Schipluiden een groot aandeel koopwoningen tussen € 180.000 en € 250.000.
Trends veranderen de woningvraag De woningvraag komt van starters, doorstromers en vestigers. Starters laten geen zelfstandige woning achter en komen meestal uit hun ouderlijk huis. Doorstromers laten binnen de gemeente een woning achter die weer verhuurd of gekocht kan worden. Vestigers komen van buiten de gemeente. In 2009 heeft de gemeente woningmarktonderzoek laten doen. Dit onderzoek bood op het niveau van de gemeente zicht op de woningmarktfricties. Inmiddels is de woningmarkt behoorlijk van kleur verschoten, door economische ontwikkelingen en veranderende regelgeving. Dan gaat het om de volgende trends die we verwerken bij de actualisatie van het onderzoek uit 2009: • Het is moeilijker om een hypotheek te krijgen. Vooral voor starters is dit van belang. Zij trekken meer naar de huursector. Door marktwerking (vraag en aanbod trekken naar elkaar toe) zijn prijzen van starters-koopwoningen gedaald; in Midden-Delfland met gemiddeld 15% tussen 2010 en 2015 bij zowel appartementen als tussenwoningen (bron: Woningmarktcijfers). • Inperken van de Nationale Hypotheek Garantie tot € 230.000, waardoor woningen onder die grens doorgaans een betere marktpositie hebben dan de woningen er net boven. • Achterblijvende inkomensontwikkelingen: De afgelopen jaren is de koopkrachtige vraag op de woningmarkt gedaald.
Hierdoor neemt het aantal lage inkomens toe en daarmee ook de vraag naar huurwoningen en goedkope koopwoningen. • Verkoopbaarheid van woningen staat onder druk: Mensen zijn voorzichtiger bij het zoeken van een woning (eerst verkopen dan pas kopen). Tevens hebben mensen te maken met het onder water staan van hun hypotheek (de woning is minder waard dan de hypotheek). Dit noodzaakt tot voorzichtigheid, wat tot uitdrukking komt in kleinere stappen die mensen zetten in hun wooncarrière. Het hoge segment (boven circa € 300.000) heeft hierdoor te maken met mindere verkoopbaarheid. Gevolg is ook dat starters hierdoor bijvoorbeeld meteen kiezen voor een volwaardige woning in plaats van een startersappartement. Bij het appartement is het immers de vraag of zij dit in de toekomst nog kunnen verkopen. Zij blijven daardoor langer thuis wonen (wachten / sparen tot zij die volwaardige woning kunnen vinden). • Uit gesprekken met makelaars blijkt dat er nauwelijks vraag is naar ‘echte’ starterswoningen. Jonge starters kiezen voor stedelijke woonmilieus en komen als gezin in de gemeente Midden-Delfland wonen. • In de huursector moeten corporaties woningen passend toewijzen (laagste inkomens mogen nagenoeg alleen nog in huurwoningen met een huurprijs tot circa € 629). Hierdoor groeit de vraag in de lage huursegmenten, ten koste van de vraag in de hogere huurprijssegmenten.
• Generatie-effect: nieuwe generaties ouderen hebben veelal een koopwoning en verhuizen niet of nauwelijks, zij blijven meer dan in het verleden in een koopwoning wonen. Hierdoor is verhoudingsgewijs de vraag naar huurwoningen voor senioren kleiner. Door de vergrijzing is er toch in zowel de huur- als koopsector een groeiende behoefte aan geschikte woningen voor senioren.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
10
Fricties tussen vraag en aanbod per dorp Op basis van deze actualisering van het onderzoek uit 2009, gecombineerd met verschillen tussen de dorpen naar bevolkingsopbouw en samenstelling van de woningvoorraad, hebben we per dorp vraag en aanbod in beeld gebracht. Hierbij gaan we uit van enerzijds de lokale bevolkingsontwikkeling en anderzijds dat iedereen zijn verhuizing realiseert. Als we dan vraag en aanbod tegenover elkaar zetten krijgen we inzicht in de match van vraag en aanbod; met potentiële overschotten per segment Figuur 3.6:
Gemeente Midden-Delfland. Vraag- en aanbodbalans, uitgesplitst naar woningtype, prijsklasse en dorp 2015 - 2025 Potentieel overschot / Potentieel tekort
Potentieel overschot / Potentieel tekort >711
meergezins huur
huur
618-711
403-618 eengezins <403
>400000 meergezins koop
koop
250-400000
180-250000 eengezins <180000 -300 -200 -100 Schipluiden
Maasland
0
100
200
Den Hoorn
300
-300 -200 -100 Schipluiden
Maasland
0
100
200
300
Den Hoorn
Bron: Gemeente Midden-Deflland, bewerking Companen.
•
•
• •
In Schipluiden en Maasland doet zich met name een potentieel tekort voor aan koopappartementen. Dit komt enerzijds door beperkte aanwezigheid van dit woningtype in beide dorpen en anderzijds door de vraag van senioren. In Schipluiden en Maasland is er behoefte aan toevoeging van koopwoningen tot € 180.000 en net boven € 250.000. In Den Hoorn is er vooral een tekort aan eengezinshuur- en koopwoningen. Met name is er behoefte aan meer huurwoningen. Het tekort in de koopsector bevindt zich in dit dorp vooral bij woningen tussen € 180.000 en € 250.000, vaak in trek bij startende gezinnen met kinderen. In alle dorpen is er een tekort aan huurwoningen tot € 618, de woningen die door passend toewijzen beschikbaar zijn voor de laagste inkomens. Naast tekorten zijn er ook woningen die door doorstromers potentieel voldoende aangeboden worden. Dan gaat het om koopappartementen in Den Hoorn, eengezinskoopwoningen in Schipluiden en eengezinshuurwoningen in Maasland. Door de huidige druk op de woningmarkt leidt dit niet tot leegstand. Door marktwerking wordt de prijs aangepast, waardoor woningen alsnog verkocht / verhuurd worden. Anderzijds is het een alternatief voor mensen die hun gewenste woning niet kunnen vinden. Wel gaat hierdoor de doorstroming minder snel, omdat woningen minder snel verkocht worden.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
11
Van ‘match’ naar maatregelen: doorstroming bevorderen De vraag-aanbodbalans geeft een indruk van de potentiële spanning op de woningmarkt van MiddenDelfland. Het gaat daarbij om marktontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn afhankelijk van (veranderende) woonwensen en mogelijkheden tot financiering / toewijzing. Partijen kunnen hieraan hun ambities verbinden en keuzes maken, wat betekent dat we de uitkomsten niet mathematisch moeten vertalen naar een woningbouwprogramma. Afwegingen hierbij kunnen betrekking hebben op financiën, grondpolitiek, ruimtelijke mogelijkheden, vraag die je met voorrang wilt bedienen (ook in het licht van leefbaarheid), etc. Daarnaast is niet alleen woningbouw een oplossing. Ook zijn er diverse flankerende maatregelen mogelijk om vraag en aanbod beter op elkaar te laten aansluiten; bijvoorbeeld het stimuleren van doorstroming. Gelet op het belang van gezinnen met kinderen voor leefbaarheid, is een keuze om de kansen voor deze doelgroep te vergroten legitiem. Dat kan op twee manieren: • In de eerste plaats door rechtstreeks ‘bouwen’ voor deze doelgroep vanuit de eigen bevolking en vestigers. Dan gaat het om woningen die met NHG bereikbaar zijn (tot € 230.000); bij voorkeur eengezinswoningen. In alle dorpen is er een tekort in dit segment van enkele tientallen woningen.
Nieuwbouw in dit segment beperkt bouwmogelijkheden in andere segmenten, bijvoorbeeld voor senioren. De bouwruimte is schaars. • In de tweede plaats kan dit door bevorderen van doorstroming uit dit marktsegment. Dan is minder nieuwbouw in dit segment nodig, maar juist in andere segmenten. Daartoe hebben we potentiële doorstromers uit koopwoningen tussen € 150.000 en € 230.000 in de drie dorpen in beeld gebracht: Tabel 3.4 Gemeente Midden-Delfland. Kansrijk doorstroompotentieel per dorp, naar soort doorstroming Den Hoorn Maasland Opstromende gezinnen (30 tot 45 jaar) 220 185 Empty-nest (55-75 jaar) 110 210 Senioren (75-plus) 70 60 Overige huishoudens: minder kansrijk als doorstromer 400 225 Totaal aanbod koopwoningen € 150 - € 230.000 (tussen 797 (50%) 680 (67%) haakjes, aandeel kansrijk voor doorstroming) Bron: Gemeente Midden-Delfland, bewerking Companen.
Schipluiden 110 150 40 170 468 (64%)
Waar liggen in dit scenario kansen? De opstromers zijn gezinnen met kinderen die een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten, waarbij de prijssprong niet te groot mag zijn (denk aan woningen tussen € 250.000 en € 280.000). Zij zoeken een woning met meer ruimte en comfort in de woning. De locatie van de woning ten opzichte van voorzieningen is minder belangrijk. De kansen zijn er vooral in Maasland (en in mindere mate ook Schipluiden), temeer daar hier beperkte doorstroomalternatieven in het bestaande aanbod zijn. In Den Hoorn is deze groep het grootst, maar daar zijn wel reeds relatief veel doorstroommogelijkheden. De tweede groep potentiële doorstromers zijn empty-nesters, huishoudens tussen 55 en 75 jaar waar kinderen net het huis uit zijn. Hun verhuiswens is ingegeven door de behoefte aan meer comfort. Naar prijs willen zij min of meer gelijk oversteken. De locatie van de woning is liefst wel enigszins in de buurt voorzieningen, maar niet noodzakelijkerwijs direct bij de voorzieningen. Zij zoeken geen specifieke seniorenwoning (liever niet), maar een luxe en ruime woning (vaak appartement). Deze groep is vooral aanwezig in Maasland en Schipluiden. In deze dorpen wonen emptynesters verhoudingsgewijs vaak in eengezinskoopwoningen; in Den Hoorn wonen zij vaker in een appartement.
Verhuizing vanuit een appartement is minder waarschijnlijk (men heeft de woonwens reeds gerealiseerd) en levert bovendien niet de gewenste doorstroming op.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
12
De laatste groep potentiële doorstromers zijn de ouderen (75+). Zij vragen een woning vooral vanuit gezondheids- of mobiliteitsredenen. Zij zoeken dan passend woningaanbod in het eigen dorp; bij voorkeur een beschutte woning met een goede buitenruimte. Ligging nabij centrumvoorzieningen is een belangrijke voorwaarde. Met name in Maasland liggen er kansen om doorstroming bij deze groep te bevorderen. Ook in Den Hoorn zijn er de nodige senioren in een woning in de gewenste prijsklasse (tot € 230.000).
3.4 Woonvoorkeuren specifieke doelgroepen De gemeente wil voor een paar doelgroepen extra inzicht in hun woningbehoefte. Enerzijds gaat het om senioren, anderzijds om de sociale doelgroepen.
Woonvoorkeuren senioren; kwaliteit bepaalt Om de woonvoorkeuren van senioren (vanaf 55 jaar) in beeld te brengen, zijn er enquêtes / interviews afgenomen onder bezoekers van de woonmarkten in de drie dorpen. In totaal zijn 80 mensen geïnterviewd over hun woonsituatie en woonvoorkeuren. Op dit moment wonen de meeste senioren in een koopwoning (70% in Schipluiden en Den Hoorn, zelfs 90% in Maasland). In alle dorpen geeft een groot deel van de respondenten aan dat men in de huidige woning zou kunnen blijven wonen indien hij / zij of zijn / haar partner zorgbehoevend zou worden. Soms vraagt dit aanpassingen aan de woning. Ongeveer een derde zegt op termijn te willen verhuizen. Vooral in Den Hoorn en Schipluiden geven senioren aan graag naar de huursector te willen verhuizen. Men is vooral op zoek naar appartementen. Ongeveer de helft wil een woning in de sociale huursector, de andere helft geeft aan in de particuliere huursector te zoeken. Wel is er een aantal belangrijke eisen aan de woning; veruit de meeste mensen willen dat er een behoorlijke buitenruimte (balkon / tuin, waar je een tuintafel met stoelen rondom kan plaatsen) aanwezig is. Mensen willen voldoende slaapkamers, meestal minstens twee en liever drie. Met betrekking tot de woonomgeving is het belangrijk dat het dichtbij voorzieningen is en dat er voldoende parkeergelegenheden zijn in de buurt.
Daarbij is de voorkeur sterk gericht op het eigen dorp.
Meer mensen met zorgvraag wonen thuis De behoefte aan vormen van wonen in combinatie met zorg is steeds diverser. Steeds meer mensen met een zorgbehoefte wonen in een normale woonsituatie. Dit komt vooral doordat de mogelijkheden van zorg aan huis in de afgelopen jaren zijn toegenomen; enerzijds door technologie, anderzijds vanuit thuiszorg en mantelzorg. Mensen zijn hierdoor steeds minder afhankelijk van een grootschalige woonzorglocatie. Toch zijn er ook de nodige mensen die wel willen verhuizen naar een meer geschikte woonvorm. Deels ook uit oogpunt van veiligheid en zekerheid. Nabijheid van (zorg)voorzieningen is dan van meerwaarde. Praktisch is daarbij een zekere clustering van deze woningen voor efficiënte zorglevering van meerwaarde. Wij hebben de behoefte aan verzorgd wonen en zorg aan huis berekend op basis van landelijke trends van extramuralisering enerzijds en de lokale bevolkingsontwikkeling anderzijds. Het gaat dan om huur en koop gezamenlijk. Let wel: het gaat hierbij om een normatieve berekening. In deze berekening is nog geen rekening gehouden met het aanwezig aanbod.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
13
Figuur 3.7: Gemeente Midden-Delfland. Verwachte behoefte ouderen extramuraal tussen 2015 en 2030 700 600 500 400 300 200 100 0
2015
2020
2025
2030
Zorg aan huis individueel
150
230
270
320
Verzorgd wonen complexgewijs
130
190
220
260
Bron: WBR Zuid-Holland, CIZ-getallen Midden Delfland 2015, bewerking Companen.
Op dit moment is er een behoefte aan ongeveer 290 woningen (verzorgd wonen + zorg aan huis). In 2030 zal dit ongeveer 580 woningen zijn. Concreet betekent dit dat in 2030 ongeveer 580 senioren-huishoudens in Midden-Delfland zelfstandig wonen met een zorgbehoefte. Zij zullen veelal in de eigen woning blijven wonen. Een deel verhuist naar een woning die beter geschikt is (zie voor wensen de uitkomsten uit de interviews).
Volkshuisvestingsbeleid als bouwstenen voor prestatieafspraken De gemeente en woningcorporatie delen de verantwoordelijkheid voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen voor de laagste inkomens. Dan gaat het om de Huurtoeslagdoelgroep (Hts, tot € 22.000 voor alleenstaanden, tot € 30.000 voor 2- en meerpersoonshuishoudens) die door ‘passend toewijzen’ voor minimaal 95% is aangewezen op huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen (€ 576 voor 1- en 2persoonshuishoudens, € 618 voor 3- en meerpersoonshuishoudens). Daarnaast gaat het om de EUdoelgroep tot € 34.911 aangemerkt als de primaire doelgroep van de woningcorporaties. Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten aan deze groep toegewezen worden. De Woningwet geeft aan dat de gemeente hierbij eerst haar beleid bepaalt, en dat de corporatie naar redelijkheid haar bijdrage levert aan dit beleid. Hiertoe hebben we de doelgroepen voor de sociale huursector in beeld gebracht en naar de toekomst bepaald hoe die zich bij verschillende economische scenario’s gaan ontwikkelen. Tabel 3.5:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose naar inkomensgroep 2025
2015 Huurtoeslagdoelgroep 1.665 Hts Tot € 34.911 (EU-doelgroep) 685 € 34.911 - € 38.950 315 € 38.950 - € 44.000 530 Vanaf € 44.000 4.245 Totaal 7.440 Bron: WBR-Zuid Holland, bewerking Companen.
0% scenario 1.800 740 345 575 4.580 8.070
+ 1,2% scenario 1.600 660 360 605 4.845 8.070
+1,5% scenario 1.550 635 370 615 4.900 8.070
De inkomensdoelgroepen ontwikkelen zich afhankelijk van het economische scenario. Bij ontbreken van economische groei, groeit de doelgroep met 200 huishoudens (huurtoeslag en tot € 34.911). Bij 1,2% groei blijft de EU-doelgroep ongeveer gelijk. Bij 1,5% daalt de EU-doelgroep met 165 huishoudens. Dit
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
14
heeft betekenis voor de noodzakelijke omvang van de sociale huursector in de gemeente. De economische ontwikkeling verschilt niet per dorp en is afhankelijk van (boven)regionale ontwikkelingen. Trends kunnen daarom op alle dorpen gelegd worden. In de vraag-aanbodbalansen zijn wel de verschillen op basis van aanwezige aanbod en woningbehoefte reeds in beeld gebracht.
Omvang sociale huur: groei in Schipluiden en Den Hoorn Op basis van de ontwikkeling van de doelgroep maken we een inschatting van de gewenste omvang van de sociale huursector in Midden-Delfland. Wij gaan ervan uit dat de groei van de sociale doelgroep als gevolg van de vergrijzing enerzijds en minder mogelijkheden in de koopsector anderzijds vooral in de huursector terecht komt. De vraag-aanbodbalans laat de volgende verdeling van de groei voor de sociale huurbehoefte zien (zonder rekening te houden met economische groei): • Schipluiden: +60 • Maasland: -30 • Den Hoorn: +200 Bij een gunstiger ontwikkeling is de behoefte aan sociale huur beperkter. Bij een economische groei van 1,2% à 1,5% zouden in plaats van 230 woningen in totaal 60 tot 80 sociale huurwoningen extra nodig zijn. Daarbij moeten we er rekening mee houden dat een deel van de sociale huurwoningen door hogere inkomens wordt bewoond (scheefwoners; mensen met een inkomen boven € 44.000 die wonen in een corporatiewoning). Deze scheefheid bedraagt bij Wonen Midden-Delfland ongeveer 30%. Wij hebben hierbij drie varianten aangegeven om het effect van vermindering van scheefheid in beeld te brengen: tot respectievelijk 25% en 20% (door verhuizing van scheefwoners naar buiten de sociale voorraad, of aankoop van de sociale huurwoning). Een percentage onder 20% is praktisch niet realiseerbaar.
De tabel geeft weer hoe groot de sociale huurvoorraad in Midden-Delfland dan moet zijn. Tabel 3.6:
Gemeente Midden-Delfland. Omvang sociale voorraad rekening houdend met scheefheid Ontwikkeling doelgroep 3 scenario’s omvang > € 44.000 in Aantal woningen van Wonen in sociale huur 2015 corporatiewoning (% scheefheid) Midden Delfland in 2015 2025 afh.ec.scenario in 2025 (Huidig) 580 (30%) 1.675 +60 tot +230 485 (25%) 385 (20%) Bron: WBR-Zuid Holland, bewerking Companen.
Gewenste omvang sociale huurvoorraad 2025 1.735 tot 1.905 1.640 tot 1.810 1.540 tot 1.710
Wij adviseren voor de korte termijn uit te gaan van een beperkte economische groei, omdat de laagste inkomens nog maar voorzichtig de effecten van economisch herstel ervaren. Daarnaast zorgt ook de taakstelling voor statushouders voor extra behoefte aan sociale huurwoningen. Ook zou voor de korte termijn de huidige scheefheid als vertrekpunt genomen moeten worden: inhoudend een jaarlijkse behoeftegroei van tussen de 20 en 25 sociale huurwoningen. Voor de langere termijn is wel een positief effect van de economische groei te verwachten. Afhankelijk van scheefheidsbestrijding kan dan de groei beperkter zijn (rond 10 per jaar).
Laagste inkomens in de knel door passend toewijzen Naast de omvang van de sociale huurvoorraad is ook de samenstelling voor de doelgroep van belang. Door passend toewijzen zijn namelijk alleen nog huurwoningen tot € 618 bereikbaar voor de huurtoeslagdoelgroep. Door de inperking van de mogelijkheden groeit de concurrentie tussen woningzoekenden in dit marktsegment.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
15
Tabel 3.7: Gemeente Midden-Delfland. Verhuringen naar huurklasse, 2015 Huurklasse Verhuringen Aandeel verhuringen < € 403 6 6% < € 618 57 55% < € 711 39 38% > € 711 1 1% Bron: Wonen Midden Delfland 2015.
Weigeringen 2,8 4,9 5,3
Reacties 174 93 36 17
In de segmenten voor passend toewijzen was in 2015 het aantal verhuringen in totaliteit het grootst, maar is ook de concurrentie relatief groot (veel reacties, weinig weigeringen). De inkomensgegevens laten zien dat 2/3 deel van de doelgroep een inkomen heeft voor woningen tot € 618 (bron: aanbodrapportage Haaglanden). Het aanbod is echter minder bereikbaar: maximaal 60%. Dit wijst op het belang van nadere afspraken over passend toewijzen voor de laagste inkomens.
Middeninkomens te veel inkomen voor sociale huur, te weinig voor de koop Naast de sociale doelgroep is er ook de groei bij de inkomensgroep tussen € 34.911 en € 44.000. Zij hebben een te hoog inkomen voor de sociale huur en te laag voor een hypotheek. Zij zijn vooral aangewezen op dure huur (boven € 710) of goedkope koop (onder € 180.000). Deze groep is echter relatief beperkt (ruim 10% van alle huishoudens). Voorlopig kan een deel van deze groep op basis van wetgeving nog wel een huurwoning krijgen (overgangsregeling ten aanzien van meer vrije ruimte bij toewijzing aan middeninkomens). Ook zijn er beperkt dure huurwoningen en goedkope koopwoningen in de verschillende dorpen aanwezig. Daarmee is dit vraagstuk wel aanwezig, maar niet overspannen.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
16
Bijlage 1: Onderzoeksverantwoording Onderzoeksopzet Om de vragen van de gemeente Midden-Delfland te beantwoorden, hebben we zowel kwantitatief als kwalitatief onderzoek uitgevoerd. • Als eerste zijn de demografische kenmerken van de gemeente in beeld gebracht. Hierbij hebben we gekeken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar: bevolkingsgroei, migratiestromen en de relatie tot het bouwprogramma. Op basis van de provinciale Woningbehoefteraming (WBR) is de toekomstige behoefteontwikkeling geanalyseerd en vertaald naar de huisvestingsvraag per dorp. De samenstelling van de woningbehoefte is bepaald door analyse van verkoop- en verhuurgegevens in het recente verleden, bestaande woonwensonderzoeken en interviews met twee makelaars die de woningmarkt in Midden-Delfland goed kennen. • Als laatste is gekeken naar de woonwensen van de senioren. We berekenen normatief wat de behoefte aan specifieke woonvormen van senioren is. Om dit beeld te actualiseren zijn de drie woonmarkten van Stichting Welzijn in oktober benut om de uitkomsten verder lokaal in te kleuren. In het vervolg beschrijven we de gegevens en achtergronden die in bijlage 2 per dorp zijn uitgewerkt. Dit vormt als het ware de leeswijzer bij die bijlage.
Demografische ontwikkeling (en migratie) Onder demografische ontwikkelingen wordt per dorp gekeken naar de historische trends op het gebied van bevolking en de woningvoorraad. Ook is de samenstelling van de bevolking per dorp (naar leeftijd) in beeld gebracht. Om de verhuisbewegingen tussen de dorpen in Midden-Delfland weer te geven, is de CBS Microdata geanalyseerd. Hierin zijn alle verhuisbewegingen tussen 2006 en 2013 in meegenomen. Ook is er gekeken naar de huishoudenssamenstelling bij de verhuisbewegingen. Wat voor huishoudens trekken uit de verschillende dorpen weg? En welke huishoudens trekken naar de dorpen toe?
Samenstelling huidige voorraad Om de belangrijkste kenmerken van de woningmarkt van Den Hoorn in het bijzonder in beeld te brengen, maken we gebruik van al bestaande (transactie) gegevens op de koopmarkt; informatie van beschikbare bronnen als Funda, maar ook kwalitatieve input van de makelaars.
Blik in de toekomst Per dorp is er een figuur opgenomen die de vraag-en-aanbod-balans illustreert. Een negatief getal betekent in deze figuren dat er een groter aanbod is dan de verwachte vraag, waardoor het vanuit lokaal perspectief een kwetsbare markt is. Een positief getal is dan een kansrijke markt. Aanvullend op de bestaande gegevens die gebruikt kunnen worden, houden we ook rekening met praktijkervaring én langetermijntrends. Belangrijk hierbij zijn trends als veranderende oriëntatie van senioren (naoorlogse generatie), individualisering, verstedelijkingsdruk, instroom van vergunninghouders, etc. Al deze veranderingen hebben effect op de woningmarkt.
Statushouders Actueel is de komst van meer asielzoekers en statushouders. Gemeenten hebben te maken met een belangrijke opvangtaak voor deze groep. Deze opvangtaak is niet verwerkt in de provinciale prognose, en leidt tot een extra woningbehoefte. Hoe groot de instroom in de komende tijd is is moeilijk te voorspellen. Aanvankelijk hebben statushouders geen of een laag inkomen. Dit betekent dat deze gezinnen gehuisvest moet worden in huurwoningen met een huurprijs onder de € 618.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
17
Wonen en zorg De gemeente is nadrukkelijk geïnteresseerd in de woonwensen van senioren op de woningmarkt, en zaken waar in de toekomst rekening mee moet worden gehouden. Om dit in beeld te brengen hebben we interviews gehouden tijdens de woonmarkten per dorp. De komende jaren zal het aanbod van woonvormen met zorg sterk veranderen. Het rijksbeleid is er op gericht om mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Mensen met een lichte zorgbehoefte (bijvoorbeeld mensen met een somatische aandoening of licht dementerende mensen) komen minder snel in aanmerking voor intramurale huisvesting. De zorg voor deze mensen zal dan thuis moeten worden geleverd. De vraag naar zelfstandige woonvormen met aanvullende zorg aan huis neemt daardoor toe. Wij onderscheiden twee verschillende woonvormen: Verzorgd wonen (in een complex): dit is een woonvorm met geschikte woningen waarin zorg aan huis geleverd kan worden. Zorg is op afroep beschikbaar. Denk hierbij aan de vergelijking met de voormalige aanleunwoningen. Zorg aan huis individueel: dit betreft woningen die geschikt zijn voor ouderen, en waar men zorg aan huis kan ontvangen. Zorg is op afroep beschikbaar. Veel mensen zullen in hun eigen woning blijven wonen en ‘hopen’ dat ze daar eventueel zorg kunnen ontvangen.
Mensen die nog bewust een verhuisbeweging willen maken, verhuizen bij voorkeur in een woning waarin basisaanpassingen voor ouderen al zijn gedaan (zonder drempels en dergelijke) en waarbij de basisfuncties (woonkamer, toilet, badkamer en hoofdslaapkamer) op één verdieping liggen.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
18
Bijlage 2: Factsheets per dorp A. Den Hoorn De woningmarkt in Den Hoorn typeert zich sterk door de nabijheid van Delft. De woningmarkt is er relatief divers met een goed voorzieningenniveau doordat dit het grootste dorp is. Voor eventuele extra voorzieningen die niet in Den Hoorn aanwezig zijn, kan men makkelijk uitwijken naar Delft. Dit heeft een gunstige waarde voor Den Hoorn; het heeft een ‘dorps’ en ‘landelijk’ karakter, maar daarnaast ben je in korte tijd in Delft. Hierdoor is het voor zowel jong en oud een aantrekkelijke locatie om te vestigen. Hierdoor ontstaat ook juist het risico dat Den Hoorn steeds meer als ‘buitenwijk van Delft’ wordt gezien, en minder als een dorp van gemeente Midden-Delfland.
A.1 Demografische ontwikkeling: terugblik De onderstaande figuren geven de ontwikkeling en samenstelling van de bevolking in het dorp Den Hoorn weer. Figuur A.1:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsontwikkeling 2006 - 2015 voor het dorp Den Hoorn
8000 7500 7000 6500 6000 5500 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bevolkingsontwikkeling Den Hoorn Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
In de periode 2006 tot 2015 is de bevolking in Den Hoorn flink toegenomen van ongeveer 6.473 inwoners in 2006 naar 7.714 inwoners in 2015. Vooral in 2010 / 2011 is een sterke stijging van het aantal inwoners met een groeipercentage van 4%. De groei loopt parallel met een toename in de woningvoorraad tussen 2009 en 2011 (van 2.580 woningen in 2009 naar 2.765 woning in 2011. Bron: CBS). Figuur A.2:
Gemeente Midden-Delfland. Ontwikkeling van de woningvoorraad in Den Hoorn, 2009 - 2014
3000 2800 2600 2400 2200 2009
2010
2011
2012
2013
2014
Woningvoorraad Den Hoorn Bron: CBS, 2015.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
19
Naast de ontwikkeling in de tijd is het ook goed om te weten hoe de huidige bevolking van Den Hoorn is samengesteld naar leeftijd. Figuur A.3:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingssamenstelling naar leeftijdsklassen, Den Hoorn 2015
Den Hoorn
20%
Midden-Delfland
18% 0%
12%
11%
13%
10%
20%
0-14 jr
15-24 jr
23%
10% 30%
20%
20% 40%
25-34 jr
22%
50%
34-49 jr
8%
9%
60%
70%
80%
50-64 jr
65-74 jr
75+
90%
6%
7% 100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
Den Hoorn heeft een relatief grotere groep 34 tot 49 jarigen vergeleken met het gemeentelijk gemiddelde. Daarnaast wonen in Den Hoorn relatief veel kinderen tot de leeftijd van 14 jaar. Dit duidt erop dat Den Hoorn aantrekkelijk is voor (jonge) gezinnen.
Migratie Verhuisbewegingen binnen de gemeente Figuur A.4:
Gemeente Midden-Delfland. Verhouding verhuisbewegingen in Den Hoorn
Den Hoorn
42%
9%
49%
Gemeente
42%
9%
49%
0%
10%
20%
30%
Binnen eigen kern
40%
50%
60%
Binnen eigen gemeente
70%
80%
90%
100%
Vertrokken uit gemeente
Bron: CBS Microdata, 2015.
De binding met het dorp in Den Hoorn is gemiddeld. Ongeveer de helft van de verhuisbewegingen vindt plaats binnen de gemeente / binnen het eigen dorp en een deel vertrekt.
Verhuisbewegingen naar huishoudenstype De onderstaande figuren illustreren de vertrekkers en vestigers naar samenstelling van het huishouden. Figuur A.5:
Gemeente Midden-Delfland. Vertrekkers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
Den Hoorn
23%
Gemeente
25% 0%
10%
1-2 phh 18-23 jaar
21%
22%
23% 20%
30%
1-2 phh 24-29 jaar
40%
7%
18% 50%
1-2 phh 30-54 jaar
60%
8% 70%
1-2 phh 55-74 jaar
5%
23%
6%
20% 80%
90%
1-2 phh 75+ jaar
100% gezin
Bron: CBS Microdata, 2015.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
20
Figuur A.6:
Gemeente Midden-Delfland. Vestigers (binnen en tussen gemeente) naar huishoudenstype
Den Hoorn
14%
Gemeente
13% 0%
21%
19%
10%
1-2 phh 18-23 jaar
22%
10%
21%
20%
30%
40%
1-2 phh 24-29 jaar
50%
1-2 phh 30-54 jaar
3%
30%
10%
9%
27%
60%
70%
80%
1-2 phh 55-74 jaar
90%
100%
1-2 phh 75+ jaar
gezin
Bron: CBS Microdata, 2015.
Er is een relatief grote vertrekstroom van 1-2-persoonshuishoudens tot 24 jaar; daarentegen vormen gezinnen een belangrijke instroom. Het aandeel 75-plussers dat naar Den Hoorn trekt is behoorlijk lager dan het gemeentelijk gemiddelde.
A.2 Samenstelling huidige woningvoorraad De onderstaande grafieken geven een beeld van hoe de huidige woningvoorraad in Den Hoorn eruit ziet. Daarnaast gaan we ook in op de huidige verkoop en verhuurgegevens. Figuur A.7:
Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling van de huidige woningvoorraad naar woningtype
Den Hoorn
14%
Gemeente Midden Delfland
13% 0%
32%
44%
22%
10% 2^1
20%
10%
51% 30%
Appartement
40%
50%
Rij/Hoekwoning
14%
60%
70%
80%
90%
100%
Vrijstaand
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
In vergelijking met gemeente Midden Delfland valt het op dat er een relatief groot aandeel appartementen is in Den Hoorn, en relatief minder vrijstaande woningen. Dit valt samen met de indruk die de makelaar uit Den Hoorn gaf, dat Den Hoorn iets meer gefocust is op Delft, en van alle dorpen het meest een ‘stadse’ aanblik heeft. Figuur A.8:
Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling woningvoorraad in Den Hoorn naar WOZ-klasse Den Hoorn
27%
Gemeente Midden Delfland
26%
20% 0%
10%
20%
38% 20%
30%
40%
9%
15% 50%
60%
7% 70%
7% 6%
80%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
8% 4% 8% 90%
5% 100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
21
Gekeken naar de WOZ-klassering heeft Den Hoorn het grootste aandeel woningen met een WOZwaarde onder de € 180.000, een klein deel woningen met een WOZ-waarde tussen de € 180.000 en € 250.000 en een relatief groot aandeel woningen tussen de € 250.000 en € 300.000. Daarnaast is gemiddeld de WOZ-waarde in Den Hoorn hoger dan in de andere dorpen. Figuur A.9:
Gemeente Midden-Delfland. Woningtype naar WOZ-klasse in Den Hoorn 2^1
3%
18%
18%
Appartement
27%
31%
70%
Rij/hoekwoning
10%
Totaal
8%
35%
8%
20%
30%
20%
40%
4%
35%
26%
10%
4% 12%
32%
27% 0%
25%
38%
Vrijstaand 3% 5% 5%
2%
50%
9%
60%
70%
7%
80%
< €180.000
€180.000-€250.000
€250.000-€300.000
€300.000-€350.000
€350.000-€400.000
€400.000-€500.000
€500.000-€750.000
>€750.0000
8% 90%
4% 100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
De figuur illustreert dat de goedkope koop in Den Hoorn voornamelijk in appartementen zit. Een tweede relatief goedkope sector zijn de rij- en hoekwoningen. Ongeveer de helft van deze woningen heeft een WOZ-waarde tot € 250.000. Figuur A.10: Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling goedkope (koop)voorraad in Den Hoorn naar leeftijdsklasse <€150.000
23%
€150.000-€200.000
31%
9%
26%
€200.000-€250.000
21%
30%
Totaal
7% 0%
23%
28% 10%
20% <30
22% 30%
30-45 jr
40% 45-55jr
50% 55-65 jr
16%
14%
11%
14%
12%
18%
17%
9%
19%
15%
11%
17%
60%
70%
65-75 jr
75+
80%
90%
5%
100%
Bron: Gemeente Midden-Delfland, 2015.
De grafiek laat zien dat bijna een kwart van de goedkope koopwoningen in Den Hoorn bewoond wordt door jongeren (jonger dan 30 jaar) en ruim de helft is jonger dan 45 jaar.
Huursector De huursector in Den Hoorn is voornamelijk sociale huur. De samenstelling van de sociale huurwoningen in Den Hoorn ziet er als volgt uit.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
22
Figuur A.11: Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling sociale huurwoningen naar WOZ-waarde, Den Hoorn
Den Hoorn
37%
Gemeente
53%
27% 0%
10%
8%
52% 20%
<€150.000
30%
40%
€150.000 - €200.000
50%
20% 60%
70%
€200.000-€250.000
80%
90%
100%
€250.000-€300.000
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
In heel Midden Delfland zijn er geen woningen van Wonen Midden Delfland met een waarde boven de € 300.000. Meer dan 90% van de sociale voorraad in Den Hoorn heeft een WOZ-waarde onder de € 200.000. Figuur A.12: Gemeente Midden-Delfland. Samenstelling sociale voorraad naar huurprijsklasse, Den Hoorn
Den Hoorn
10%
Gemeente
11% 0%
54%
10%
48% 10%
11%
20%
30%
40%
<€403
€403-€575
50% €576-€618
60% €618-€711
15%
10%
20% 70%
80%
10% 90%
100%
>€711
Bron: Wonen Midden-Delfland, 2015.
Ruim de helft van de sociale huurwoningen worden verhuurd met een prijs tussen de kwaliteitskortingsgrens (€ 403) en de eerste aftoppingsgrens (€ 576). Van alle woningen (535 woningen) wordt 10% verhuurd met een huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens.
Koopsector Den Hoorn kenmerkt zich als uitvalsbasis voor Delft. Den Hoorn trekt daarnaast een relatief groot aandeel hoogopgeleide mensen uit Delft aan, die door het hogere inkomen ook gelijk een duurder huis betrekken. Den Hoorn heeft een relatief groot aandeel appartementen indien dit vergeleken wordt met het gemeentelijke gemiddelde en het aandeel van de andere dorpen. Het aantal verkopen van appartementen stijgt de laatste jaren licht. De gemiddelde verkoopprijs voor appartementen in Den Hoorn blijft wel onder de € 200.000. Appartementen worden redelijk snel verkocht, mits voor een scherpe prijs aangeboden. Appartementen onder de € 180.000 hebben een doorlooptijd van ongeveer zes weken, terwijl veel andere woningen al langer dan 6 maanden wordt aangeboden.
A.3 Blik in de toekomst Tabel A.1:
Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose voor Den Hoorn 2015 2020 2025 2030 Den Hoorn 7.714 7.920 8.030 8.050 Gemeente 18.420 18.540 18.630 18.700 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
2035 7.990 18.600
2015-2025 +315 +210
2025-2035 -40 -30
23
Wat betreft inwoneraantallen heeft Den Hoorn te maken met een groei van 300 inwoners (4% tegenover 1% in de gehele gemeente). Deze stijging is sterker dan de toename van inwoners in de gemeente. De trend zet zich niet door in de toekomst, tussen 2025 en 2035 zal het inwoneraantal in zowel Den Hoorn als de hele gemeente afnemen. Figuur A.13: Gemeente Midden-Delfland. Bevolkingsprognose naar leeftijdsklasse voor Den Hoorn 100% 90% 80%
6% 8% 20%
8%
9%
11%
13%
9%
10%
12%
12%
21%
20%
19%
20%
19%
18%
22%
70% 60% 50% 40% 30%
23%
21%
11%
9%
9%
9%
8%
12%
13%
12%
12%
13%
20%
19%
18%
18%
16%
2015
2020
2025
2030
2035
20% 10% 0%
0-14 jr
15-24 jr
25-34 jr
35-49 jr
50-64 jr
65-74 jr
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
Als we kijken naar de samenstelling van bevolkingsprognose naar leeftijdsklasse valt het op dat het aandeel ouderen aardig zal toenemen. Het aandeel 75+ zal in 20 jaar tijd toenemen van ongeveer 490 inwoners (6%) naar 1.010 (13%) inwoners in 2035. Daarnaast zal het aandeel jongeren (tot 50 jaar) afnemen van ongeveer 5.000 inwoners in 2015 (65%) naar ongeveer 4.360 inwoners in 2035 55%. Tabel A.12:
Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose voor Den Hoorn 2015 2020 2025 2030 Den Hoorn 2.992 3.210 3.300 3.290 Gemeente 7.440 7.920 8.070 7.990 Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
2035 3.290 7.900
2015-2025 +310 +630
2025-2035 -10 -170
De huishoudensprognose laat eenzelfde beeld zien als de bevolkingsprognose. Tot 2025 zal het aantal huishoudens toenemen, en tussen 2025 en 2035 zal dit weer licht gaan dalen. Het aantal huishoudens in Den Hoorn stijgt sneller dan het aantal inwoners. De verklaring hiervoor is huishoudensverdunning.
1842.102/G | Woningmarktcijfers 2015
24
Figuur A.14: Gemeente Midden-Delfland. Huishoudensprognose naar leeftijdsklasse voor Den Hoorn 100% 90% 80% 70%
11%
13%
13%
14%
18%
15% 16%
20%
60%
18% 18%
21%
43%
39%
30%
18%
20%
18%
36%
33%
32%
9% 3% 2025
10% 2% 2030
9% 2% 2035
50% 40%
21%
20% 10% 0%
13% 2% 2015
10% 4% 2020 15 - 24 jr
25-35 jr
35-55 jr
55-65 jr
65-75 jr
75+
Bron: WBR provincie Zuid-Holland 2015, bewerking Companen.
In deze verdeling is de vergrijzing van de samenleving goed te zien. Het aandeel huishoudens van 35 tot 55 jaar neemt af van 1.280 huishoudens (43%) in 2015 naar 1.070 huishoudens (32%) in 2035. Daarnaast neemt het aandeel oudere huishoudens (55+) sterk toe, van ongeveer 1.250 huishoudens (40%) in 2015 naar bijna 1.880 (60%) in 2035.
Frictie in het vraag en aanbod profiel Figuur A.15: Gemeente Midden-Delfland. Frictie tussen vraag en aanbod 1) in Den hoorn naar soort woning en prijsklasse
>711 huur
huur
meergezins
eengezins
618-711 403-618 <403 >400000
koop
koop
meergezins
eengezins
250-400000 180-250000 <180000
-200
0
200
400
Den Hoorn
-400 -200
0
200 400
Den Hoorn
1) De hierboven getoonde getallen dienen als indicatief beschouwd te worden. Bron: Gemeente Midden-Delfland, bewerking Companen.
• •
•
Belangrijke kansrijke markten voor Den Hoorn: eengezinswoningen, zowel in de huur- als koopsector. In de huursector is het vooral de middeldure huursector (tussen de € 403 en € 618) waar op dit moment tekorten in kunnen ontstaan omdat Den Hoorn relatief duur in de huur is, door recente bouwjaren. Den Hoorn heeft in de koopsector veel woningen tussen de € 250.000 en € 400.000, hier zijn geen toevoegingen nodig.