07 RO-BP-621.147.50-TL-VA01

TOELICHTING

Inhoud 1

2

3

Inleiding ............................................................................................................................................ 5 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 5

1.2

Ligging van het plangebied ....................................................................................................... 5

1.3

Vigerend bestemmingsplan ....................................................................................................... 6

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................ 7

Planbeschrijving ................................................................................................................................ 8 2.1

Bestaande situatie .................................................................................................................... 8

2.2

Toekomstige situatie ................................................................................................................. 9

2.3

Ruimtelijke kwaliteit ................................................................................................................ 11

Beleidskader ................................................................................................................................... 15 3.1

Nationaal beleid ...................................................................................................................... 15

3.2

Provinciaal en regionaal beleid ............................................................................................... 17

3.3

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 22

4

5

6

7

Milieu ......................................................................................................................................... 26 4.1

M.e.r.-beoordeling................................................................................................................... 26

4.2

Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................... 26

4.3

Geluid ..................................................................................................................................... 31

4.4

Luchtkwaliteit .......................................................................................................................... 32

4.5

Externe veiligheid ................................................................................................................... 34

4.6

Bodem .................................................................................................................................... 36

4.7

Archeologie ............................................................................................................................ 38

4.8

Natuur en ecologie.................................................................................................................. 42

4.9

Water ..................................................................................................................................... 46

4.10

Duurzaamheid ........................................................................................................................ 54

4.11

Verkeer en parkeren ............................................................................................................... 57

Juridische opzet .............................................................................................................................. 60 5.1

Inleiding .................................................................................................................................. 60

5.2

Toelichting op de regels .......................................................................................................... 60

5.2

Geometrische plaatsbepaling / verbeelding ............................................................................. 62

Overleg en inspraak ........................................................................................................................ 63 6.1

Vooraankondiging ................................................................................................................... 63

6.2

Inspraak ................................................................................................................................. 63

6.3

Vooroverleg ............................................................................................................................ 63

6.4

Ontwerpfase ........................................................................................................................... 63

6.5

Vaststellingsfase..................................................................................................................... 64

Uitvoerbaarheid............................................................................................................................... 64

7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................... 65

7.2

Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................. 65

7.3

Handhavingsaspecten ............................................................................................................ 65

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8:

Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14: Bijlage 15: Bijlage 16: Bijlage 17:

Wissing (15 juli 2020) Ladderonderbouwing Maaslandse Zoom | Bijlage: Wissing (20 juli 2020) Gebiedspaspoort Maaslandse Zoom KuiperCompagnons (28 juli 2022) Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling – Bestemmingsplan ‘Maaslandse Zoom’ KuiperCompagnons (17 februari 2023) Quickscan Bedrijven en Milieuzonering KuiperCompagnons (17 februari 2023) Akoestisch onderzoek Lentiz Maasland DGMR (28 juli 2022) Onderzoek naar geluid en lichthinder als gevolg van voetbalvereniging MVV ‘27 KuiperCompagnons (28 juni 2022) Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai – Bestemmingsplan ‘Maaslandse Zoom’ ABO-Milieuconsult (18 januari 2022) Verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 Maaslandse Zoom te Maasland Vestigia (15 februari 2022) Archeologisch vooronderzoek ten behoeve van de nieuwbouw van woningen binnen het plangebied Hofsingel te Maasland, gemeente Midden-Delfland [V21-4874] ABO-Milieuconsult (15 november 2021) Flora- en faunaonderzoek Maaslandse Zoom te Maasland KuiperCompagnons (17 februari 2023) Stikstofdepositie-onderzoek bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Waterfeit Adviseurs (8 november 2022) Maaslandse Zoom – Waterhuishoudkundig plan Mobycon (2 augustus 2022) Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom Kokon Architectuur & Stedenbouw (22 februari 2022) De Maaslandse Zoom [stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan] Vestigia (4 oktober 2022) Archeologisch vooronderzoek in het kader van de nieuwbouw van

woningen aan de Hofsingel te Maasland, gemeente Midden-Delfland [V22-5164] Green Archaeology (21 december 2022) Advies archeologie-duurzaam bouwen Maaslandse Zoom te Maasland, gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland (20 februari 2023) Nota van beantwoording reacties wettelijk vooroverleg – Voorontwerpbestemmingsplan ‘Maaslandse Zoom’ Gemeente Midden-Delfland (18 augustus 2023) Nota van beantwoording zienswijzen – Ontwerpbestemmingsplan ‘Maaslandse Zoom’

5

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Het voornemen bestaat om op een momenteel braakliggend perceel aan de noordkant van het dorp Maasland woningbouw te realiseren. Het perceel bevindt zich aan de Hofsingel, ten zuiden van de begraafplaats en mbo Lentiz en ten noorden van de Commanderij en sportvelden. Het betreft een langwerpige kavel, voorheen in gebruik als agrarische gronden. De wens is om hier maximaal 109 nieuwe woningen te ontwikkelen, met een gevarieerd programma van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Binnen het geldende bestemmingsplan ‘Kern Maasland’ is deze ontwikkeling niet mogelijk; de ter plaatse geldende bestemming ‘Agrarisch’ staat woningbouw niet toe. Om de voorgenomen ontwikkeling in juridisch-planologische zin mogelijk te maken is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied ligt globaal gezien aan de noordzijde van de kern Maasland, aan de Hofsingel. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de algemene begraafplaats en mbo Lentiz aan de Commandeurskade, aan de zuidkant door de Commanderij en sportvelden van MVV ’27. Aan beide zijden vormt de bestaande watergang een duidelijke afscheiding van de percelen. De westgrens van het plangebied wordt gevormd door de Hofsingel, aan de oostkant vormt een bestaande watergang ten oosten van het schoolterrein de plangrens. Afbeelding 1.1 toont de ligging van het plangebied in wijdere context, afbeelding 1.2 geeft het plangebied in de directe omgeving weer.

Afbeelding 1.1: ligging plangebied in wijdere context (het plangebied is globaal rood omkaderd; bron: Google Maps). Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

6

Afbeelding 1.2: plangebied in directe omgeving (het plangebied is wit omkaderd; bron: Google Maps).

1.3

Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van voorliggend plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Kern Maasland 2008’, zoals vastgesteld op 19 mei 2009 door de gemeenteraad van Midden-Delfland. Afbeelding 1.3 toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan, ter plaatse van het voorliggende plangebied. Hierin is te zien dat de gronden van voorliggend plangebied vrijwel geheel bestemd zijn als ‘Agrarisch’. Hier omheen is grotendeels een bestemming ‘Water’ opgenomen. Omdat de agrarische bestemming niet geheel gelijk loopt met de kadastrale grenzen valt deze waterbestemming op enkele plekken gedeeltelijk binnen voorliggend plangebied. Aan de zuidwestkant omvat het plangebied een klein deel van de bestemming ‘Groen’ ter hoogte van de huidige ontsluiting van het perceel op de Hofsingel. Verder kent een klein strookje aan de uiterste westkant van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie (middelhoge waarde)’. Tot slot reikt aan de noordkant de aanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 400 m’ net tot binnen het plangebied.

De als ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van agrarische activiteiten en de verkoop van eigen producten (met uitzondering van intensieve veehouderijen, paardenfokkerijen en houderijen, bosbouw, sier- en fruitteelt), het in stand houden van gronden als veenweidegebied, en verschillende bijbehorende voorzieningen. Aan de westkant van het plangebied is één bouwvlak opgenomen, waar gebouwen mogen worden gebouwd, en met een aangeduide maximum goothoogte van 3 m. De voorgenomen ontwikkeling van woningen is binnen de agrarische bestemming niet toegestaan, en zodoende in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om een passend juridisch-planologisch kader te bieden is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

7

Afbeelding 1.3: uitsnede bestemmingsplan ‘Kern Maasland 2008’ (voorliggend plangebied is rood omkaderd).

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige en beoogde situatie van het plangebied. Ook wordt ingegaan op het aspect ruimtelijke kwaliteit in de toekomstige situatie. Vervolgens wordt de beoogde ontwikkeling in hoofdstuk 3 getoetst aan het beleid van het Rijk, provincie en de gemeente Midden-Delfland. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op diverse milieuaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een nadere toelichting op de juridische planopzet en wijze van bestemmen. In hoofdstuk 6 wordt de bestemmingsplanprocedure beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

8

2

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie In de huidige situatie bestaat het plangebied grotendeels uit grasland. Het betreft een (voormalig) agrarisch perceel met weidegrond, waar onder meer schapen hebben gelopen. Aan de westzijde grenzend aan de Hofsingel staat een kleine schuur; verder is het plangebied onbebouwd. Hier bevindt zich ook een toegangsweg afgesloten met een hek. Dit onverharde pad (karrespoor) sluit aan op de Hofsingel en loopt in oostelijke richting door tot buiten het plangebied. Het plangebied bestaat uit twee delen; een smaller westelijk deel tussen de begraafplaats en Commanderij en een bredere strook aan de oostkant ten zuiden van mbo Lentiz. Aan de noord-, oost- en zuidkant (en tussen het oostelijke en westelijke gedeelte) wordt het perceel begrensd door een watergang. Afbeelding 2.1 geeft zicht op de bestaande situatie van het plangebied op straatniveau, bezien vanaf de Hofsingel aan de westkant.

Afbeelding 2.1: zicht op het plangebied bezien vanaf de Hofsingel (bron: Google Maps).

In het kader van het gebiedspaspoort (waarop in paragraaf 2.2 nader wordt ingegaan) is ook een ruimtelijke analyse van het plangebied en de omgeving uitgevoerd. Een overzichtskaart van deze analyse is te zien in afbeelding 2.2. De aanwezige structuren zoals beschreven zijn hierop ook terug te zien. Een uitgebreidere beschrijving van de analyse, en hoe dit is verwerkt in spelregels voor de toekomstige situatie, is opgenomen in het gebiedspaspoort (zie hiervoor bijlage 1 bij deze toelichting).

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

9

Afbeelding 2.2: Ruimtelijke analyse van het plangebied en omgeving (bron: Gebiedspaspoort, juli 2020).

2.2

Toekomstige situatie Programma De initiatiefnemer heeft het voornemen om het perceel te ontwikkelen tot een woongebied. In totaal zijn daarbij maximaal 109 nieuwe woningen voorzien. Het gaat om een gevarieerd programma met zowel grondgebonden woningen – rij-, twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen – als appartementen. Zoals te zien in afbeelding 2.3 en 2.4, zijn de woningen in het plangebied verdeeld over verschillende deelgebieden. In het smallere deel aan de westzijde zijn 2 vrijstaande en 8 twee-onder-een-kapwoningen voorzien. Het middengedeelte bestaat uit twee blokken met appartementen aan de noordkant, en rijwoningen in het zuiden. Aan de zuidkant gaat het om twee rijtjes van elk 9 rijwoningen. Tenslotte zijn aan de oostelijke kop van het plangebied twee appartementengebouwen voorzien van elk vier bouwlagen. Voor de appartementen is een programma beoogd met een deel sociale huur, een deel middeldure koop of huur en een deel vrije sectorwoningen. Tabel 2.1 toont een samenvatting van het beoogde woningprogramma. Type woning Sociale huur (appartementen) Betaalbaar (appartementen) Vrije sector (appartementen) Vrije sector (grondgebonden) Totaal

Aandeel 30% 10% 30% 30% 100%

Tabel 2.1: Beoogd woningprogramma.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

10

Afbeelding 2.3: Situatietekening toekomstige situatie (bron: Kokon, juni 2022).

Stedenbouwkundige opzet Uit afbeelding 2.3 blijkt dat de bestaande landschappelijke en verkavelingsstructuren zo veel mogelijk worden behouden. De langwerpige verkavelingsstructuur met een westelijk en oostelijk deel is ook in de toekomstige situatie herkenbaar. Ook de watergangen die het perceel begrenzen blijven intact. Daarnaast is in de verkaveling de bebouwing gesitueerd ten noorden en zuiden van een centrale groene as, waarmee de zichtlijn door het midden van het plangebied is gewaarborgd. De randen van het plangebied worden groen ingericht, en bestaande groenstructuren (in het bijzonder de bomen langs de Hofsingel) blijven behouden. Ontsluiting en parkeren Tussen de verschillende woonblokken bevinden zich parkeerterreinen, die als het ware als afscheiding fungeren en alle aansluiten op een gebiedsontsluitingsweg. Hier wordt het grootste deel van het parkeren voor de woningen opgelost, samen met een parkeergarage onder een appartementengebouw en langsparkeerplaatsen aan de interne weg. Deze toegangsweg zorgt voor de ontsluiting van het gebied op de Hofsingel aan de westkant, en vormt ter hoogte van het bredere oostelijke deel van het plangebied een lus die alle woonblokken verbindt. Bij het zuidwestelijke parkeerterrein is daarnaast een calamiteitenontsluiting voorzien richting het perceel ten zuiden van het plangebied.

Erfdienstbaarheid In het plangebied is een erfdienstbaarheid gevestigd om de percelen gesitueerd achter het plangebied vanaf de Hofsingel te kunnen bereiken met motorvoertuigen. Om de beoogde woningbouw te kunnen realiseren is deze erfdienstbaarheid in overleg met de betrokken belanghebbenden opgeheven. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

11

2.3

Ruimtelijke kwaliteit Voor de ontwikkeling van het gebied ‘Maaslandse Zoom’ is ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt. Expliciet komt dit voort uit de provinciale omgevingsverordening; hierin is het plangebied aangeduid als ‘beschermingscategorie 2 – groene buffer’. Daaruit volgt dat ruimtelijke ontwikkelingen die voorzien in transformatie hier alleen in bepaalde gevallen zijn toegestaan, onder voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling is gewaarborgd. Op de bepalingen uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland wordt in paragraaf 3.2 in meer detail ingegaan. Naar aanleiding hiervan is voor het gebied ‘Maaslandse Zoom’ een gebiedspaspoort opgesteld. Het volledige gebiedspaspoort is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting (als onderdeel van de ladderonderbouwing). Op basis van het gebiedspaspoort is vervolgens een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkeling opgesteld. Het gebiedspaspoort is opgesteld als een integraal kader voor de te ontwikkelen locatie, waarmee de woningen ruimtelijk en landschappelijk zorgvuldig kunnen worden ingepast in de omgeving en een krachtige woonbuurt met een eigen identiteit kan ontstaan. Het dient als leidraad voor de ontwikkelaar en als toetsingskader van bouwinitiatieven voor de gemeente.

Het gebiedspaspoort is tot stand gekomen in overleg met omwonenden, die zitting hebben gehad in een klankbordgroep en hun wensen en suggesties hebben ingebracht voor de inhoud ervan. Het gebiedspaspoort is geen blauwdruk of een in beton gegoten plan, maar een uitnodiging om met inachtneming van de spelregels een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan op te stellen. Op basis van het gebiedspaspoort is een (voorlopig) stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan uitgewerkt. Het beeldkwaliteitsplan bevat de belangrijkste uitgangspunten en richtlijnen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit van de architectuur en openbare ruimte. Daartoe zijn ook verschillende welstandscriteria geformuleerd. Het dient als inspirerende leidraad en als toetsingskader voor het uiteindelijke ontwerp van de bouwplannen. In deze hoedanigheid vormen het gebiedspaspoort en stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan ook de basis voor dit bestemmingsplan. Aan de hand van vijf thema’s gaan deze documenten ook nader in op de borging van de ruimtelijke kwaliteit in de toekomstige situatie van het plangebied. De belangrijkste elementen hiervan worden in deze paragraaf samengevat. Identiteit en ruimtelijke kwaliteit Het karakter van de nieuwe ontwikkeling wordt afgestemd op zowel het dorp als het landschap.

Zo wordt het nieuwe woongebied verbonden met het omliggende landschap door het behoud en toevoeging van doorlopende groen- en waterstructuren. De structuren zijn geënt op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon van het slagenlandschap. Doordat deze structuren ook als zichtlijn dienen en de woonbuurt een zichtrelatie heeft met het open landschap vormt het plangebied een verbinding tussen het dorp Maasland en het landelijk gebied. De belevingswaarde van het gebied wordt gekenmerkt door een uit het gebied voortkomende dorpse en landelijke identiteit. Daarbij krijgt het gebied een eigen identiteit door architectonische en stedenbouwkundige samenhang. Het nieuwe woongebied is onderverdeeld in verschillende ‘woonsferen’: “‘t Landje”, ”De Slagen” en “De Uitkijk”. Afbeelding 2.4 toont de ligging van deze deelgebieden binnen het plangebied. • “’t Landje”: een boerenerf aan de Hofsingel als landelijke/ agrarische entree van het plangebied (deelgebied A). • ”De Slagen”: in het middengebied wordt het slagenlandschap met de lange zichtlijnen benadrukt (deelgebieden B1 en B2). Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

12 •

“De Uitkijk”: de nieuwe dorpsrand aan het open landschap. Met de appartementengebouwen met uitzicht op het open landschap wordt een directe fysieke relatie gerealiseerd tussen de woonbuurt en het buitengebied (deelgebied C).

Afbeelding 2.4: Overzicht deelgebieden binnen het plangebied (bron: Gebiedspaspoort, juli 2020).

Binnen deze sferen worden het stedenbouwkundig plan en de architectuur van de woningen ontworpen. De nieuwe bebouwing krijgt een eigen architectuurstijl passend binnen het landelijke agrarische karakter van het gebied. De architectuur van de deelgebieden wordt op elkaar afgestemd, waardoor er één herkenbare buurt ontstaat. Elk deelgebied heeft daarbij onder meer zijn eigen passende dichtheid en goot- en nokhoogte. De richtlijnen en uitgangspunten hiervoor zijn in het beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt. Afbeelding 2.5 toont een schetsmatige 3D-impressie van de toekomstige bebouwing in het plangebied.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

13

Afbeelding 2.5: 3D-impressie toekomstige situatie plangebied (bron: Kokon, februari 2022).

Klimaat en ruimtegebruik Met het oog op klimaatverandering wordt voor het plangebied ingezet op waterneutraal ontwikkelen. Zo blijft water langer in het gebied en wordt verdroging zoveel mogelijk voorkomen. Vanaf het dak van de woningen wordt regenwater eerst gebufferd (bijvoorbeeld door middel van regentonnen) en vervolgens langzaam afgevoerd naar waterbergende voorzieningen. Daarnaast wordt er energieneutraal gebouwd met toepassing van gezonde en duurzame materialen. Door de groene en waterrijke inrichting van het gebied wordt ook hittestress voorkomen. Groen, ecologie en water Het huidige slotenpatroon wordt behouden en versterkt tot een robuust watersysteem. Deze watergangen zijn van belang voor zowel de openheid en verkavelingsstructuur als de biodiversiteit van het gebied. Bestaande opgaande beplanting wordt zoveel mogelijk behouden, en de nu nog wat eenzijdige biodiversiteit van het gebied wordt versterkt met nieuwe natuurdoeltypes. Onder andere natuurvriendelijke oevers en natuurinclusieve voorzieningen in de bebouwing dragen hieraan bij. Wonen, welzijn en sociale verbondenheid De nieuwe woningen worden ingepast in het bestaande landschap. Het ontwerp van de verschillende ‘woonsferen’ wordt op elkaar afgestemd, waardoor er één herkenbare buurt ontstaat.

In het plan is daarnaast ruimte voor recreatie en ontmoeting door een groot centraal groen hof, en de paden in het plangebied sluiten aan op de bestaande recreatieve paden in de omgeving. Het plan nodigt uit voor ontmoeting, beweging en spelen voor alle leeftijden. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt aandacht besteed aan een veilige en inclusieve leefomgeving. Mobiliteit De ontsluitingsweg in het gebied wordt ingericht als een 30 km/uur-weg met een lus voor eenrichtingsverkeer, uitsluitend bestemd voor verkeer van en naar het plangebied. Het parkeren wordt zoveel mogelijk geconcentreerd en uit het zicht van de openbare ruimte georganiseerd, met parkeerterreinen tussen de woonblokken en een ondergrondse parkeergarage. Hierdoor krijgt het parkeren niet de overhand in het straatbeeld. Daarnaast wordt het ontwerp van de openbare ruimte toegesneden op voetgangers. Zo worden aansluitingen gecreëerd naar omliggende gebieden, aansluitend op bestaande wandelpaden in de omgeving. Zo worden recreatieve routes en verbindingen tussen het dorp en het buitengebied versterkt. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

14

Spelregels, uitgangspunten en criteria Aan de hand van deze vijf thema’s, zijn in het gebiedspaspoort ‘spelregels’ voor de ontwikkeling bepaald. Deze zijn samengevat op de kaart in afbeelding 2.6, en uitgebreider en per thema terug te vinden in bijlage 1. De spelregels vormen de basis voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, en de uitgangspunten wat betreft architectuur en openbare ruimte in het beeldkwaliteitsplan. Het ontwerp van het nieuwe woongebied wordt dan ook nadrukkelijk afgestemd op de vooraf geformuleerde spelregels, en getoetst aan de criteria uit het beeldkwaliteitsplan. De relevante aspecten zijn vervolgens ook juridisch vertaald in dit bestemmingsplan. Dit betreft onder meer de maximaal toegestane bouwhoogtes, het vastleggen van de groen- en waterstructuren en het vrijwaren van de zichtlijn.

Afbeelding 2.6: Kaart spelregels Maaslandse Zoom (de bestemmingsplangrens is globaal met de rode stippellijn aangeduid. Bron: Gebiedspaspoort, juli 2020).

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

15

3

Beleidskader

3.1

Nationaal beleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ook in de toekomst moet Nederland een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving bieden en economisch kunnen floreren. Daarom is het van belang om inzicht te hebben in de opgaven waar Nederland voor staat. De druk op de ruimte, de leefomgeving, vraagt voortdurend om afweging van verschillende belangen. Ook internationale ontwikkelingen, de invloed van technologie en de groeiende verschillen tussen regio's vragen om snellere, creatieve en integrale afwegingen. Het klimaat verandert en er moet zorgvuldiger worden omgaan met energiebronnen en grondstoffen. Ook daaruit vloeien nieuwe opgaven. In aanloop naar de Omgevingswet is op 11 september 2020 één rijksvisie op de leefomgeving vastgesteld: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is: - Een klimaatbestendige delta; - Duurzaam, concurrerend en circulair; - Kwaliteit van leven in stad en dorp; - Nabijheid en betrouwbare verbindingen; - Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden.

In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. Naar een duurzame en concurrerende economie; 2. Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; 3. Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; 4. Naar een waardevolle leefomgeving. Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Hierbij worden drie inrichtingsprincipes gehanteerd die helpen om in een specifieke casus of gebied bij botsende belangen een zorgvuldige weging tussen nationale belangen te maken. Die inrichtingsprincipes zijn: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen voorkomen. De komst van de Omgevingswet maakt het mogelijk om het beleid en aanpak rondom de gezonde leefomgeving steviger te verankeren, rekening houdend met de samenstelling van de wijk en de behoeften van inwoners.

Gemeenten krijgen onder de Omgevingswet namelijk meer ruimte voor lokaal maatwerk doordat taken worden gedecentraliseerd. Volgens het Rijk is een gezonde leefomgeving een omgeving waar inwoners zich prettig voelen, die uitnodigt tot gezond gedrag en zo min mogelijk negatieve invloed heeft op de gezondheid. Voor gemeenten is onder andere de 'Handreiking Gezonde Gemeente' door het

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

16

Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport opgesteld om te ondersteunen bij het sturen op een gezonde fysieke en sociale leefomgeving. De NOVI is zelfbindend voor het Rijk. De rijksoverheid zet er wel op in dat provincies en gemeenten bij het vaststellen van hun eigen omgevingsvisies rekening houden met wat er in de NOVI staat. Voorliggend plangebied wordt niet specifiek in de NOVI benoemd. Wel wordt in meer algemene termen met de ontwikkeling een toekomstbestendige en bereikbare woonomgeving toegevoegd. Met behulp van het gebiedspaspoort is aandacht besteed aan thema’s als ruimtelijke kwaliteit maar ook kwaliteit van leven in het dorp, klimaatbestendigheid, duurzaamheid en een veilige en gezonde leefomgeving. Zodoende sluit de ontwikkeling aan bij het toekomstperspectief en de prioriteiten zoals benoemd in de NOVI. Ladder voor Duurzame Verstedelijking (3.1.6 Bro) Op 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden. De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd, de drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid twee en drie) dienen plannen, waarin nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden, getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Toetsing aan de Ladder houdt in dat een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 109 nieuwe woningen. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling kan daarom worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor een ladderonderbouwing benodigd is. Daarnaast ligt het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied, zoals aangeduid in de provinciale omgevingsvisie. Het plangebied ligt in (voormalig) agrarisch gebied als open stuk weiland, hoewel direct grenzend aan de dorpskern van Maasland en aan drie zijden ingeklemd door bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing.

Zodoende dient de laddertoets te worden doorlopen, waarbij zowel de woningbehoefte als de ligging buiten bestaand stedelijk gebied moet worden onderbouwd. In dit kader is door Wissing voor de beoogde ontwikkeling van ‘Maaslandse Zoom’ een ladderonderbouwing opgesteld. De aparte notitie met de volledige onderbouwing is opgenomen in bijlage 1. De conclusies worden hieronder beknopt samengevat. Behoefte Binnen de regio Haaglanden is een duidelijk aanwijsbare behoefte aan duurdere koopwoningen in een landelijk woonmilieu. Dat blijkt uit de regionale woonvisie en het regionale woningbouwprogramma. De ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve behoefte aan woningen in dit woonmilieu. Daarnaast voorziet het plan op gemeentelijk niveau in de kwalitatieve behoefte aan grondgebonden woningen en appartementen voor ‘empty nesters’ en opstromende gezinnen in Maasland, zoals blijkt uit onder meer het woningmarktonderzoek van Companen en de woonagenda. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

17

Er is regionaal en gemeentelijk gezien behoefte aan nieuwe woningen. Deze woningbehoefte is nog niet geheel ingevuld. Uit de analyse van het gemeentelijk beleid volgt dat de woningbehoefte afhankelijk is van het dorp en daarom ook alleen opgevangen kan worden in het betreffende dorp. In de ladderonderbouwing concludeert Wissing dat de woningvraag in Maasland groter is dan het woningaanbod. De beoogde nieuwbouw voorziet in de kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen op regionaal, gemeentelijk en dorpsniveau. Locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied Zoals benoemd is het noodzakelijk om de woningbehoefte voor elk dorp ook per dorp op te lossen. Daarom is alleen gekeken naar de beschikbare ruimte binnen Maasland. Geconcludeerd wordt dat binnen de grenzen van Maasland geen fysieke ruimte meer aanwezig is om het beoogde en benodigde woningbouwprogramma toe te voegen. De realisatie van een kleiner woningbouwprogramma wordt niet reëel geacht omdat dit onvoldoende voorziet in de invulling van de woningbehoefte in onder andere Maasland. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen woningbouw kan dit niet worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Het stedelijk gebied is niet geschikt om wonen in een landelijk woonmilieu te realiseren omdat het ontbreekt aan dit type woonmilieu in het bestaand stedelijk gebied.

Daarnaast is toegelicht dat het ruimtelijk en functioneel logisch is om op deze locatie een stedelijke functie te realiseren. Daarmee wordt een duidelijke en doorlopende dorpsrand gecreëerd. 3.2

Provinciaal en regionaal beleid Omgevingsbeleid Zuid-Holland Oorspronkelijk op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland haar ‘Omgevingsbeleid’ vastgesteld. Het omgevingsbeleid omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving in Zuid-Holland. Het bestaat uit drie hoofdinstrumenten: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en de omgevingsverordening. De omgevingsvisie schetst de beleidskaders; de strategische ambities, beleidsdoelen en -keuzes voor de toekomst van de fysieke leefomgeving van Zuid-Holland. In het omgevingsprogramma zijn deze nader uitgewerkt in maatregelen die de provincie treft. De omgevingsverordening stelt de juridische kaders; instructieregels voor andere overheden en direct werkende regels voor burgers en bedrijven. De provincie wijzigt de verschillende onderdelen wanneer daartoe aanleiding is; de laatste herziening is op 2 december 2022 geconsolideerd in werking getreden. Omgevingsvisie Zuid-Holland De omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid voor de gehele fysieke leefomgeving van de provincie ZuidHolland.

Ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland, schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid‐Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid‐Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid‐Holland. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

18

5. Versterken natuur in Zuid‐Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid‐Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in 18 beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. Ruimtelijke hoofdstructuur De essentie en samenhang van de verschillende ruimtelijke keuzes uit de omgevingsvisie, is gevat in de ruimtelijke hoofdstructuur. Opgebouwd uit verschillende kaartbeelden, vormt de ruimtelijke hoofdstructuur een integraal kaartbeeld dat inzichtelijk maakt hoe de strategische beleidskeuzes van de provincie ruimtelijk samenkomen. Afbeelding 3.1 geeft de ruimtelijke hoofdstructuur van Zuid-Holland weer.

Afbeelding 3.1: Omgevingsvisie Zuid-Holland – ruimtelijke hoofdstructuur.

Uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving Bij het vormgeven en uitvoeren van de ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving: - Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; - Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen, waarin is beschreven welke kwaliteiten in welke gebieden de provincie nastreeft; - Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling, om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie Zuid-Holland geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. Uitgangspunt van het kwaliteitsbeleid is een ‘ja, mits’-beleid: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

19

kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengebracht in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten, gebiedsprofielen en enkele bepalingen in de omgevingsverordening. De kwaliteitskaart toont de kwaliteitsambities van de provincie. De belangrijke gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland zijn weergegeven in vier lagen: de laag van de ondergrond, laag van de cultuuren natuurlandschappen, laag van de stedelijke occupatie en laag van de beleving. De integrale kwaliteitskaart vat de vier lagen in één kaartbeeld samen. Met behulp van de kwaliteitskaart houden betrokken partijen bij ruimtelijke ingrepen rekening met de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van een gebied. De kwaliteitskaart biedt randvoorwaarden voor het maken van integrale afwegingen, die nader zijn geconcretiseerd in richtpunten. De richtpunten beschrijven de bestaande kenmerken en waarden, en de wijze waarop ruimtelijke ontwikkelingen daarmee rekening kunnen houden. De kwaliteitskaart en bijbehorende richtpunten zijn regionaal vertaald in verschillende gebiedsprofielen. Deze gebiedsprofielen fungeren niet als toetsingskader maar als handreiking voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang.

In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. In dit kader maakt de provincie onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Doorwerking in het plangebied Het voorliggende plangebied valt binnen het gebiedsprofiel Midden-Delfland.

Voor het gebied ‘Maaslandse Zoom’ is een gebiedspaspoort opgesteld, om de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen. Het vormt een integraal kader dat zorgt voor een zorgvuldige ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de woningen in de omgeving. Daarin zijn ook de relevante richtpunten van de provinciale Kwaliteitskaart verwerkt. Zodoende wordt voldaan aan het ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de provincie ZuidHolland. Op de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling wordt ingegaan in paragraaf 2.3, het volledige gebiedspaspoort is opgenomen in bijlage 1. Omgevingsverordening Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. Deze regels hebben een directe doorwerking in bestemmingsplannen. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende regels van belang. Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

20

voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit (lid 1): a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en 2.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Daarbij zijn in de omgevingsverordening gebieden aangewezen met specifieke beschermingscategorieën, die hierop een uitzondering vormen. Het voorliggende plangebied ligt binnen het gebied dat is aangeduid als beschermingscategorie 2 (groene buffer). In artikel 6.9 lid 2 is hiervoor bepaald: a. een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden. Het plangebied is als gezegd aangeduid als ‘groene buffer’ met beschermingscategorie 2, zoals bedoeld in lid 2 onder a. Bij transformatie als bedoeld in lid 1 onder c gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw.

Het voorliggende plan voor ‘Maaslandse Zoom’ kan worden aangemerkt als transformatie, omdat de woningbouwontwikkeling zorgt voor een nieuwe gebiedsidentiteit (woongebied). Zodoende is de beoogde ruimtelijke ontwikkeling alleen mogelijk als het gaat om een genoemde uitzondering en kan worden voldaan aan de voorwaarden met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit. In dit kader is door Wissing voorafgaand aan een laddertoets (waarop hieronder nader wordt ingegaan), daarom allereerst een onderbouwing opgesteld met het oog op de ontwikkeling binnen beschermingscategorie 2 en ruimtelijke kwaliteit. Deze is geïntegreerd in de ladderonderbouwing die is opgenomen in bijlage 1. Hierin wordt geconcludeerd dat op de kaart van het programma Ruimte het plangebied ligt binnen een regio (Haaglanden) met een aanvaarde woonvisie. In het programma Ruimte is opgenomen dat de regionale woonvisie het kwalitatieve en kwantitatieve kader vormt voor en de onderbouwing van het op te stellen regionale woningbouwprogramma en de beoordeling daarvan door de provincie. Het opgestelde regionaal Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

21

woningbouwprogramma (woningmarktregio Haaglanden) is aangeboden aan de provincie tezamen met een projectenlijst. In deze lijst is ook het plan ‘Maaslandse Zoom’ opgenomen. Het regionale woningbouwprogramma is aanvaard door Gedeputeerde Staten waarmee goedkeuring is verleend voor de realisatie van dit programma. Hiermee wordt gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk is op grond van het programma Ruimte. Daarnaast is het project ook van zwaarwegend belang omdat er een grote woningbouwopgave ligt in zowel de regio als de gemeente. De regionale en gemeentelijke (harde) plancapaciteit is nog niet toereikend om te voorzien in deze opgave. Daarom dient de plancapaciteit te worden uitgebreid. De noodzaak voor de realisatie van meer woningen wordt op regionaal en gemeentelijk niveau onderschreven. Nieuwe woningbouwprojecten zijn van groot belang. De realisatie van het plan Maaslandse Zoom is daarmee van zwaarwegend belang voor de toevoeging van voldoende woningen de komende jaren. Hierop wordt in de Ladderonderbouwing nader ingegaan. Het voorliggende plan valt zodoende onder de uitzonderingsituaties waar wel een ruimtelijke ontwikkeling die voorziet in transformatie mogelijk is. Daarvoor geldt wel als voorwaarde dat moet worden onderbouwd dat de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Hieraan is invulling gegeven door het opstellen van een gebiedspaspoort voor ‘Maaslandse Zoom’. Daarmee is de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling is gewaarborgd. Het gebiedspaspoort is opgenomen in bijlage 1. In paragraaf 2.3 zijn de belangrijkste elementen met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit besproken. Stedelijke ontwikkelingen In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening (Stedelijke ontwikkelingen) voldoet een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. In de omgevingsverordening is zodoende bepaald dat toepassing moet worden gegeven aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform het Bro. Daaraan is het aspect van regionale afstemming toegevoegd. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een aparte ladderonderbouwing opgesteld, opgenomen in bijlage 1. Hierop is in het kader van de Ladder als onderdeel van het rijksbeleid nader ingegaan in paragraaf 3.1. Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 De Reconstructiewet Midden-Delfland is per 1 juli 2010 vervallen. Om die reden hebben de gemeenten Delft, Vlaardingen, Schiedam, Maassluis en Midden-Delfland, de voormalige deelgemeente Overschie en het Hoogheemraadschap van Delfland als vervolg op de gebiedsvisie Midden-Delfland samen het intergemeentelijk Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP) Midden-Delfland 2025 opgesteld. De gemeenteraad van Midden-Delfland heeft op 8 december 2009 het LOP vastgesteld. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

22

Met het LOP wordt de gezamenlijke koers uitgezet voor de ontwikkeling van het gebied Midden-Delfland tot 2025. Het brengt de huidige kwaliteiten in beeld en geeft de gewenste economische, ruimtelijke en recreatieve ontwikkelingen voor Midden-Delfland aan. Daarbij is de visie uitgewerkt in een concreet ruimtelijk ontwikkelingsplan, dat vervolgens vertaald is naar ontwikkelingsrichtingen voor alle 19 polders in het gebied. Het LOP vormt daarmee een belangrijk (toetsing)kader voor het initiëren, beoordelen, afwegen en vaststellen van nieuwe ruimtelijke plannen (zoals bestemmingsplannen) en projecten. Het plangebied ligt aan de rand van de Commandeurspolder, grenzend aan het bebouwd gebied van Maasland. Op de ruimtelijke kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als ‘weiland’, met daarnaast de zichtlijn vanuit het bebouwd gebied in oostelijke richting naar het open landschap. Deze zichtlijn blijft met de voorgenomen ontwikkeling behouden. Dit is geborgd middels de verkavelingsopzet, in dit bestemmingsplan vertaald in de bestemmingen én een specifieke aanduiding ‘zichtlijn’ als vrijwaringszone. Op de kaart met ontwikkelrichtingen is het plangebied aangemerkt als ‘ontwikkelingsgebied’, waarbij het specifiek als ‘zoekgebied nieuw landgoed’ is aangewezen. In plaats van een landgoed is voor de locatie het plan voor woningbouw ontwikkeld.

Daarmee wordt voorzien in een grote woningbehoefte, zoals beschreven in de ladderonderbouwing in paragraaf 3.1. Omdat de ontwikkeling zorgt voor transformatie van de locatie (buiten bestaand stedelijk gebied), is daarnaast een gebiedspaspoort opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de beoogde ontwikkeling te waarborgen. Het biedt een integraal kader om te zorgen voor een zorgvuldige ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de ontwikkeling in de omgeving. Op basis van een ruimtelijke analyse en de geformuleerde ambities voor het gebied zijn hierin spelregels voor de ontwikkeling opgenomen, die zijn vertaald in het stedenbouwkundig plan. 3.3

Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland De gemeenteraad van Midden-Delfland heeft op 26 oktober 2021 de Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland vastgesteld. Deze omgevingsvisie biedt een vooruitblik op de fysieke leefomgeving tot het jaar 2040. De visie is opgesteld vanuit een integraal perspectief. Dat wil zeggen dat het niet alleen om ruimtelijke vraagstukken gaat, maar ook over sociale en economische vraagstukken en ontwikkelingen. Alle verschillende onderdelen zijn vertaald naar de fysieke leefomgeving van de toekomst. Met het opstellen van deze omgevingsvisie geeft de gemeente richting, inspireert en motiveert zij Midden-Delflanders, haar ondernemers en maatschappelijke organisaties. De gemeente ziet deze omgevingsvisie als een omgevingsvisie 1.0. Het is een volwaardige visie die gebaseerd is op bestaand beleid en bestaande beleidsvisies, aangevuld met een aantal grote ontwikkelingen die op ons afkomen en opgaven waar we voor staan. Daarbij valt te denken aan energietransitie, klimaatadaptatie, woningbouwplannen, ambities uit de visie Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland en infrastructurele projecten. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt de Omgevingsvisie 1.0 als structuurvisie in de zin van de Wet ruimtelijke ordening. De omgevingsvisie vervangt de structuurvisie Midden-Delfland 2025 uit 2011.

Met de vaststelling van de omgevingsvisie is deze structuurvisie ingetrokken. Afzonderlijke kernkwaliteiten, trends, ontwikkelingen en opgaven leiden tot integrale ambities. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen algemene, abstractere ambities voor de hele gemeente (in de regio) en hoe die ambities concreter landen in afzonderlijke deelgebieden. De gemeentebrede ambities zijn onderverdeeld in vier thema’s: Omgevingskwaliteit en leefbaarheid, Duurzaamheid, Gebruikswaarde en Cultureel erfgoed. Daarnaast worden er drie deelgebieden onderscheiden: het buitengebied, onze dorpen en de Harnaschpolder.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

23

Op de visiekaart voor het dorp Maasland (zie afbeelding 3.2) is het plangebied opgenomen als onderdeel van het bebouwd gebied van de dorpskern. Direct ten zuiden van de locatie is de aanduiding ‘binnenstedelijk verdichten, passend bij kleinschalig karakter’ opgenomen.

Afbeelding 3.2: Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland, visiekaart Maasland (het plangebied is globaal aangegeven met rode stippellijn).

Met betrekking tot binnenstedelijk verdichten wordt in de omgevingsvisie beschreven dat ruimte voor grootschalige uitbreidingslocaties er niet is, om het buitengebied open te houden. Dit betekent niet dat er helemaal geen uitbreiding plaats kan vinden. Eventuele uitbreiding van de dorpen vindt wel altijd plaats via maatwerk. Daarbij streeft de gemeente primair naar een stedenbouwkundig en landschappelijk passende aansluiting op de bestaande context van de dorpsranden en het open landschap. Hierop worden vervolgens de omvang en proportionaliteit van eventuele uitbreidingen afgestemd. Voor nieuwe woningen zoekt de gemeente vooral binnenstedelijke locaties om te verdichten, waarbij specifiek de Maaslandse Zoom in Maasland als voorbeeld wordt benoemd. De kleine schaal en menselijke maat die de dorpen kenmerken blijven daarbij het uitgangspunt. Ook hier geldt dat dit altijd maatwerk is en dat de bebouwing wat betreft situering, hoogte, korrelgrootte en bouwmassa passend aan moet sluiten op de bestaande lokale context. Dit betekent dat er afhankelijk van die context best ruimte kan zijn voor gestapelde bebouwing. Nieuwe bebouwing hoger dan vier bouwlagen, lange aaneengesloten bebouwingswanden of stedelijke gesloten bouwblokken vindt de gemeente echter niet passend. Als specifieke aandachtspunten bij binnenstedelijk verdichten worden verder klimaatadaptatie en bodemkwaliteit benoemd.

Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

24

Met de voorgenomen ontwikkeling van woningbouw wordt voorzien in een binnenstedelijke verdichting, zoals benoemd in de gemeentelijke omgevingsvisie. Daarbij wordt in de visie het gebied ‘Maaslandse Zoom’ al expliciet als locatie hiervoor benoemd. Om te zorgen voor een goede ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldige ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de ontwikkeling in de omgeving, is een gebiedspaspoort opgesteld. Hierin komen de verschillende aspecten van ruimtelijke kwaliteit aan bod, waaronder ook klimaatadaptatie en milieuaspecten (op de bodemkwaliteit wordt in paragraaf 4.6 nader ingegaan). Het gebiedspaspoort met de daarin geformuleerde spelregels vormt de basis voor de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, en is vervolgens doorvertaald in dit bestemmingsplan. Het volledige gebiedspaspoort is te vinden in bijlage 1. Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 In juni 2010 is de Woonvisie 'sturen op diversiteit' van de gemeente Midden-Delfland vastgesteld voor de periode 2010-2025. In de visie wordt voortgebouwd op de keuzes en uitspraken in de Gebiedsvisie MiddenDelfland en de Toekomstvisie. De basis voor de Woonvisie wordt gevormd door de woningmarktanalyse Midden-Delfland 2009-2025. Het beleid zet zich in op het versterken van de diversiteit van de bevolking. Dit vraagt met name om het vergroten van de kansen voor starters en jonge (potentiële) gezinnen.

Om dit te bereiken is een gevarieerd woningaanbod nodig, met name in de 'start- ' en 'tussensegmenten'. Daarnaast speelt de visie ook in op de vergrijzing, door een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn en wordt de verantwoordelijkheid genomen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. Het beleid op hoofdlijnen samengevat: • De gemeente zet in op de diversiteit van de bevolking vanuit het streven naar Vitale Dorpen. • Dit vraagt met name om het vergroten van de kansen voor starters en jonge (potentiële) gezinnen. • Hiervoor is een gevarieerd woonaanbod nodig, met name meer betaalbare woningen in de ‘start- en tussensegmenten’. • De gemeente wil ook inspelen op de vergrijzing door een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn. • De gemeente vraagt aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing op het gebied van wonen en bouwen. • De gemeente neemt verantwoordelijkheid voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. De gemeente wil met name bij grotere nieuwbouwprojecten bepaalde doelstellingen bereiken op het gebied van duurzaam bouwen en de technische en woonkwaliteit die verder gaan dan de wettelijke eisen (zoals Bouwbesluit). De gemeente wil de uitgangspunten en doelstellingen vastleggen in contracten en convenanten met ontwikkelaars.

De gemeente zet in op creëren van aanbod van ‘alternatieve’ woonvormen door ontwikkelaars te stimuleren om met vernieuwende ideeën te komen en ‘alternatieve’ woonvormen te realiseren. Daarbij ligt de voorkeur voor woonvormen of concepten die duurzaam kunnen worden ontwikkeld. Dergelijke woonvormen zullen niet in grote aantallen gerealiseerd moeten worden. De gemeente ziet dit als een nichemarkt en een manier om net die extra keuzevrijheid te bieden aan de bewoners die dat willen. De woonvisie is nader uitgewerkt in een woonagenda. Woonagenda In maart 2017 is de woonagenda Midden-Delfland voor de periode 2016-2020 door de gemeente vastgesteld. Met deze woonagenda geeft de gemeente nadere invulling aan de in de woonvisie 2010- 2025 geformuleerde doelstellingen. De woonagenda voorziet in de behoefte aan aanscherping en concreter maken van de woonvisie, vooral ten aanzien van de drie dorpen. Bestemmingsplan “Maaslandse Zoom” Toelichting Vaststelling – 23 augustus 2023

25

In Maasland vergrijst de bevolking de komende jaren het sterkst. Wanneer er geen woningen aan de woningmarkt worden toegevoegd, kan de vitaliteit van het dorp onder druk komen te staan. De gemeente wil de komende jaren in Maasland daarom maximaal inzetten op het aantrekken van gezinnen. Zij doet dit door het realiseren van nieuwbouw voor specifieke doelgroepen, in combinatie met het bevorderen van doorstroming. Behalve dat ze de lokale behoeften wil faciliteren, wil de gemeente ook gezinnen van buiten aantrekken. Voor de vitaliteit van Maasland is het noodzakelijk om eengezinswoningen in de koopsector toe te voegen. Dit zijn woningen in diverse prijsklassen, zowel voor startende als voor ‘opstromende’ gezinnen. In Maasland zijn er van de drie dorpen de meeste eengezinswoningen in de sociale huur. Daarom wil de gemeente bij bouwmogelijkheden inzetten op de koopsector. Naast de inzet op gezinnen wil de gemeente in Maasland ook de behoeften van lokale empty-nesters en senioren zo goed mogelijk faciliteren. Voor senioren en ‘empty-nesters’ is behoefte aan gelijkvloerse woningen, zowel in de sociale huur, de vrije sector huur als in de koopsector. Met het toevoegen van woningen voor deze doelgroepen kunnen ook woningen beschikbaar gemaakt worden voor gezinnen. Bij bouwmogelijkheden in Maasland worden de volgende prioritaire doelgroepen aangehouden: A.