06 Regels en toelichting.pdf

(ontwerp)

55

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 23: Uitsnede Legger Hoogheemraadschap van Delfland Wateroverlast Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Middel-Delfland. Het beschermingsniveau voor overstromingen is derhalve gelijk aan het gehele buitengebied. Daarom wordt uitgegaan van buien met een T=25, voor stedelijk gebieden is deze norm T=100. De T staat voor Toetsbui. Hoe lager de T-waarde, hoe groter de theoretische kans op overstromingen. Om wateroverlast te voorkomen kunnen maatregelen genomen worden, dit betreft ten alle tijden maatwerk. Normaliter adviseert het Hoogheemraadschap derhalve om bebouwing in het buitengebied verhoogd aan te leggen, vergelijkbaar met de vroegere terpen. Daarbij wordt dan geadviseerd uit te gaan van een droogleggingshoogte van ca. 1,25m1. Maatwerk is noodzakelijk voor deze specifieke, unieke locatie. Het ophogen van de bestaande bebouwing is niet mogelijk, het zijn immers beschermde Rijksmonumenten waar een ophoging niet gewenst dan wel bouwkundig mogelijk is. Voor de nieuwe bebouwing wordt gezocht naar een optimale situatie, hierbij moet rekening gehouden worden met de stedenbouwkundige relatie tot de Rijksmonumenten. Een te groot verschil in hoogteligging is bijvoorbeeld niet wenselijk, hierdoor kan de stedenbouwkundige en cultuurhistorische samenhang op het perceel uit balans raken.

Waterkwaliteit Voor de waterkwaliteit is het van belang dat er geen negatieve effecten door de ontwikkeling optreden. Binnen en rondom het plangebied zijn meerdere watergangen aanwezig, zowel primaire als secundaire. Omdat er sprake is van de realisatie van een manege dient rekening gehouden te worden met eventuele nutriënt rijke afspoeling van paardenontlasting in het oppervlakte- en grondwater. Om dit zoveel als mogelijk te voorkomen worden meerdere maatregelen getroffen. Binnen de bebouwing wordt voorzien in vloeistofdichte vloeren zodat de paardenontlasting niet uit kan spoelen in de bodem. Ter plaatse van de paardenpiste zal een drainagesysteem toegepast worden. Middels het drainagesysteem wordt het water afgevoerd richting een filter (naar verwachting een helofytenfilter), waarin nutriënten worden opgenomen. Het effluent wordt afgevoerd naar de nabijgelegen watergang. Tevens zal er voor de bebouwing en constructies gebruik worden gemaakt van niet uitlogende of schadelijke materialen, daarmee wordt eventuele vervuiling van het oppervlakte- en grondwater voorkomen.

56

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Beheer en onderhoud Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het belangrijk om vooraf na te denken over beheer en onderhoud van de aanwezige (en de te realiseren) watergangen. In en rondom het plangebied zijn zowel primaire als secundaire watergangen aanwezig. Op basis van de Legger (afbeelding X). kan nagegaan worden wie verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de watergangen. De primaire watergang aan de westzijde van het plangebied is en blijft in onderhoud van het Hoogheemraadschap. Het hoogheemraadschap heeft in de bestaande situatie al de mogelijkheid om het beheer vanaf de zijde van de A4 uit te voeren, dit blijft in de toekomstige situatie gehandhaafd. De secundaire watergangen zijn in beheer bij de aangelanden. Beheer en onderhoud wordt uitgevoerd door de eigenaren van de aangrenzende percelen. Zorg voor goed beheer en onderhoud van deze watergangen is geborgd in de keur van het Hoogheemraadschap, het bestemmingsplan heeft op dit punt geen aanvullende werking. Het plan voorziet daarnaast in de realisatie van bomen langs de watergangen, vanwege bladuitval kan de waterkwaliteit aangetast worden en is aanvullend onderhoud noodzakelijk. Er worden geen bomen aan de watergang toegepast waarvan het blad zuurhoudend is (bv Eik).

Om eventuele gevolgen van bladval op de waterkwaliteit te voorkomen worden de watergangen jaarlijks onderhouden, om bladeren en maaisel te verwijderen. Het Hoogheemraadschap en de verantwoordelijke aangelanden zullen daar gezamenlijk op toezien. Klimaatadaptatie (Convenant Klimaatadaptief bouwen) Het hoogheemraadschap heeft het Convenant Klimaatadaptief bouwen ondertekend in samenwerking met vele gemeentes. De gemeente Midden-Delfland heeft het Convenant ook ondertekend en heeft zich daarmee voor plannen waarvan zij zelf opdrachtgever is verbonden aan de afspraken. Het project wordt ontwikkeld op private gronden met een private initiatiefnemer. Formeel is een initiatiefnemer niet gebonden aan de afspraken uit het Convenant. Desondanks is het in de huidige tijd noodzakelijk om voldoende aandacht te besteden aan klimaatadaptief bouwen en ontwikkelen, op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan de landelijke doelen voor klimaatadaptatie. In het op te stellen integrale waterhuishoudkundig plan wordt aandacht besteed aan facetten wateroverlast, hittestress, droogt en bodemdaling. Middels het integrale waterhuishoudkundige plan zal in ieder geval zorg gedragen worden voor het behalen van de zogenaamde minimale eisen vanuit het convenant. Als minimale eis wordt het volgende aangehouden.

Hevige neerslag leidt niet tot schade aan infrastructuur, gebouw, eigendommen of groen in de bebouwde omgeving: 1. 50 mm van een korte hevige bui (70 mm 1/100 jaar) op privaat terrein moet worden opgevangen en in 24-48 uur vertraagd worden afgevoerd (of neerslaggestuurd worden geleegd). 2. In het plangebied treedt geen schade op aan bebouwing en voorzieningen bij extreem hevige neerslag (90 mm 1/250 jaar). Langdurige droogte leidt niet tot verdroging of schade aan de bebouwde omgeving: 1. De inrichting van het gebied is op de verwachte grondwaterstanden en de beschikbaarheid van zoetwater tijdens droogte afgestemd. 2. Er wordt naar gestreefd, dat 50% van de jaarlijks gemiddelde neerslag in het plangebied geïnfiltreerd wordt. Riolering Ten opzichte van de huidige situatie zal ook de riolering geüpdatet worden naar de huidige maatstaven en eisen. In de huidige situatie sluit het gebouw nog aan op septic tanks. De toekomstige nieuwbouw zal in overleg met gemeente op openbaar riool worden aangesloten volgens de gemeentelijke voorwaarden. Het hemelwater zal net als in de bestaande situatie worden afgevoerd op het oppervlakte water. Grondwater Als onderdeel van het op te stellen integrale waterhuishoudkundigeplan worden ook het grondwater en het grondwaterpeil nader onderzocht.

In de huidige situatie is het waterpeil niet optimaal voor de waterhuishouding binnen en rondom het plangebied. Beter inzicht in het grondwater is ook noodzakelijk voor de geplande nieuwbouw. Op basis van het onderzoek zal beoordeeld worden, in overleg met het Hoogheemraadschap, hoe het grondwaterpeil gereguleerd kan worden.

(ontwerp)

57

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

4.10

Verkeer en parkeren

4.10.1 Beleidskader Voor de herontwikkeling van de boerderij, stal, hooischuur en de wagenschuur en het oprichten van een zorgboerderij en stallen moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. De parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van het handboek Nota Parkeernormen Midden-Delfland 2012, behalve voor de functie manege, aangezien hier geen kencijfers voor opgenomen zijn in de Nota. De kencijfers van de manege zijn gebaseerd op de uitgave Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW (2013). Er zijn geen parkeercijfers opgenomen voor het restaurant, omdat er van uitgegaan wordt dat het restaurant wordt gebruikt door bezoekers die al aanwezig zijn op de locatie en niet voor externe bezoekers. Indien het restaurant toch een externe functie krijgt kunnen de verkeer- en parkeercijfers hierop aangepast worden.

4.10.2 Doorwerking planinitiatief 4.10.2.1

Parkeerbehoefte

Aan de hand van onderstaande parkeertabel is berekend hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd dienen te worden indien uit wordt gegaan van de huidige planvorm. Doel is om aan te tonen dat er binnen het plangebied voldoende ruimte is om te voorzien in de noodzakelijke, dagelijkse parkeerbehoefte. Indien het plan bij aanvraag omgevingsvergunning is gewijzigd zal nogmaals inzichtelijk gemaakt worden hoeveel parkeerplaatsen er minimaal gerealiseerd dienen te worden. Om het overzichtelijk te houden is de parkeerbehoefte per gebouw/functie berekend. Gebouw

Functie

Parkeernorm Eenheid

Aantal

Benodigd aantal parkeerplaatsen

Werkplekken

2

100 m2

174 m2

3,48

Studio's

0,8

woning

10

8

Horeca

11

100 m2

150 m2

16,5

Auditorium/Leslok 2,5 aal

leslokaal

1

2,5

Dagbesteding

2

100 m2

160 m2

3,2

Werkplekken

2

100 m2

216 m2

4,32

Zorgkamers

0,6

zorgkamer 24

14,4

Leslokalen

2,5

leslokaal

4

10

Bedrijfswoning

2,2

woning

2

2,2

Boerderij

Hooischuur

Koetshuis

Nieuwbouw ASVZ

Nieuwbouw Lentiz

Bedrijfswoning

Totaal (afgerond)

65

Tabel 3: parkeernormen plangebied

58

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum De parkeerbehoefte voor de dagelijkse gebruikers en bezoekers kan volledig binnen het plangebied opgevangen worden. Het plangebied biedt voldoende ruimte om te voorzien in deze 65 parkeerplaatsen, welke ingepast worden conform de visie Equestrum in bijlage 1. De transferia die buiten het plangebied gerealiseerd worden zijn alleen noodzakelijk in het geval van evenementen, één van deze transferia wordt bij Chardon gerealiseerd. Vanaf deze transferia kan het plangebied zowel per voet als bijvoorbeeld per paard en wagen bereikt worden. Op deze wijze kan op alle momenten voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit binnen en buiten het plangebied.

4.10.2.2

Verkeerssituatie

De initiatiefnemer heeft gezamenlijk met een ruimtelijk adviesbureau gekeken naar zowel de ontsluitingsmogelijkheden voor de definitieve gebruikssituatie als de tijdelijke bouwroutes tijdens de realisatiefase. Vooropgesteld dient een bestemmingsplan hoofdzakelijk te voorzien in een ruimtelijke onderbouwing voor de toekomstige eindsituatie, derhalve dient de definitieve gebruikssituatie voor de ontsluiting planologisch geborgd te worden. Voorkeursvariant - aansluiting rotonde Zuidhoornseweg De voorkeursvariant bestaat uit het realiseren van een aansluiting op de rotonde van de Zuidhoornseweg, zoals op afbeelding 24 met gele lijn is weergegeven. Deze ontsluitingsroute zal ook gebruikt worden voor het bouwverkeer, hiermee wordt de Ommedijk zowel in de tijdelijke als definitieve situatie ontzien van zwaar verkeer. De ligging van de ontsluiting op de Zuidhoornseweg is vormgegeven conform de ruimtelijke uitgangspunten van de toekomstige Hooipolder. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet binnen de bestemmingen Verkeer en Water in de noodzakelijke ontsluiting, daarmee is de ontsluiting van het plangebied middels de voorkeursvariant planologisch geborgd.

Afbeelding 24: Voorkeursvariant ontsluiting Equestrum (bron: initiatiefnemer) Alternatieve oplossingen en ontsluitingsmogelijkheden De exacte ontwikkeling van het bedrijventerrein Hooipolder is nog onduidelijk, dit brengt een zekere onzekerheid met zich mee. In geval van nu onvoorziene omstandigheden zijn alternatieve ontsluitingsmogelijkheden onderzocht die kunnen voorzien in de ontsluiting van het plangebied. Er is na een uitgebreide analyse één alternatieve variant opgesteld, zoals weergegeven op afbeelding 25. In bijlage 14 is dit nader toegelicht. Een aantal onderzochte varianten is afgevallen wegens financiële en/of praktische reden, om verwarring te voorkomen worden deze varianten niet getoond in de toelichting en de bijlage.

(ontwerp)

59

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Deze tweede ontsluitingsvariant is in principe dus een alternatief, maar kan in geval van onvoorziene omstandigheden toch voorzien in een gedegen ontsluiting. In de regels van het bestemmingsplan is geborgd dat of de voorkeursvariant gerealiseerd moet zijn of de alternatieve ontsluiting moet voorzien in de ontsluiting van het plangebied. Deze regel is geformuleerd in de vorm van een voorwaardelijke verplichting in relatie tot het gebruik van de hippische kenniscampus. Ten slotte zal de Ommedijk (ook belangrijk als recreatieve fietsverbinding) in geringe mate bijdragen aan de ontsluiting van het plangebied. In de bestaande situatie kent het plangebied immers ook een verkeersgeneratie welke ontsloten wordt via de Ommedijk. Enkele vaste gebruikers van het plangebied (verzorgers, leraren etc.) kunnen eventueel gebruik maken van de Ommedijk om het plangebied te bereiken. Om het gebruik van de Ommedijk te kunnen reguleren tot een acceptabel gebruik kan gewerkt worden met het verlenen van ontheffingen, daarbij geldt dat het aantal verkeersbewegingen niet mag toenemen ten opzichte van de bestaande situatie. Vanwege de ligging van Equestrum nabij de Rijksweg A4 en een waterkering zijn de ontsluitingen besproken met Rijkswaterstaat en het Hoogheemraadschap van Delfland.

Afbeelding 25: Alternatieve ontsluitingsmogelijkheid Equestrum (bron: initiatiefnemer)

60

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

4.11

Besluit milieueffectrapportage

4.11.1 Beleidskader De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats geven. Dit is noodzakelijk in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland verwerkt in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk. Uit het Besluit m.e.r. volgt dat een m.e.r.-beoordeling verplicht is voor de vaststelling van een bestemmingsplan. Dit betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met een oppervlakte van 100 ha of meer en/of een aaneengesloten gebied van 2.000 woningen of meer en/of een bedrijfsvloeroppervlak van 200.000 m² of meer. Dit staat in de Besluit m.e.r., onderdeel D, categorie 11.2.

De totale oppervlakte van het plangebied blijft ruimschoots onder de 100 ha. Het plangebied en de geplande ontwikkelingen blijven daarmee onder de gestelde drempelwaardes uit het Besluit m.e.r. Op basis van deze constatering is er géén uitgebreide m.e.r.-beoordeling nodig. Wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden geldt in het kader van het bestemmingsplan een zogenaamde vorm-vrije m.e.r.-beoordelingsplicht. Op 7 juli 2017 is een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage inwerking getreden. De belangrijkste procedurele wijziging is dat een vormvrije m.e.r.beoordeling aangevraagd dient te worden in de vorm van een aanmeldnotitie. Dit is een nieuwe, extra en verplichte procedurele stap in de vormvrije m.e.r.beoordeling.

4.11.2 Doorwerking planinitiatief Deze ontwikkeling blijft ver onder de drempelwaardes bepaald in bijlage C en D.. Een uitgebreide m.e.r. procedure is niet noodzakelijk. De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.beoordeling is toegevoegd als bijlage 15 van de toelichting.

(ontwerp)

61

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemene juridische opzet

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische vertaling van de bestaande situatie en de nieuwe ontwikkelingen. De verbeelding en de regels zijn het juridische deel van een bestemmingsplan. De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden en bevatten bepalingen over de toegelaten bebouwingen. Daarnaast bevat het regelingen over het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels. Ook heeft het de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking. De toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan. Het heeft echter wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan. Ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Er is qua plansystematiek zoveel mogelijk aangesloten bij de reeds vastgestelde bestemmingsplannen van de gemeente Midden-Delfland. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is uitgegaan van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

5.2

Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:  Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1). Ook bevat het een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen dienen als referentiekader voor de overige regels.  Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven. Vervolgens worden de bouwregels gegeven. Dan volgen de gebruiksregels. Daarna de eventuele nadere eisen. Ook kunnen er eventuele mogelijkheden voor afwijking van de bouwregels en de gebruiksregels worden gegeven.  Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.  Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsbepalingen gaan over bouwwerken en het gebruik.

62

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

5.3

Planregels

In deze paragraaf worden de verschillende enkel- en dubbelbestemmingen nader toegelicht. 5.3.1 

Bestemmingsregels

Enkelbestemmingen

Artikel

3 Gemengd

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor de hippische kenniscampus en de daar beoogde mix aan activiteiten. De toegestane functie zijn o.a. wonen, met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, kantoren, een manege inclusief sportvoorzieningen, gezondheidszorg, zorg en welzijn, verenigingsleven en voorzieningen ten behoeve van educatie en onderzoek in relatie tot de hippische sector. Tevens is ondergeschikt aan de hoofdfunctie horeca tot maximaal categorie 1c zoals opgenomen in de Staat van Horeca-activiteiten in bijlage 1 bij deze regels toegestaan. De gronden zijn tevens bestemd voor de bescherming van cultuurhistorische waarden. De regels en de verbeelding voorzien in verschillende aanduidingen om de specifieke waarden vast te kunnen leggen in het bestemmingsplan. In het artikel zijn verschillende specifieke gebruiksregels opgenomen om de ontsluiting (zoals toegelicht in paragraaf 4.10.2.2), de verbondenheid met de hippische kenniscampus en de noodzakelijke waterberging te borgen. Ten slotte zijn de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groen en water toegestaan. Artikel

4 Groen

De gronden met de bestemming groen zijn bestemd voor beplantingen, plantsoenen, bermen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden, sociaal-culturele activiteiten, kleinschalige evenementen, parkeren en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen en water.

Artikel 5 Verkeer De Ommedijk is bestemd tot 'Verkeer' om de ontsluiting va het plangebied in combinatie met de functieaanduiding 'brug' binnen de bestemming 'Water' te kunnen borgen. Binnen de verkeersbestemming zijn tevens groenvoorzieningen, geluidswerende voorzieningen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan.

Artikel 6 Water De bestemming 'Water' is overgenomen uit het hiervoor geldende bestemmingsplan 'Hooipolder en Kerkpolder-Oost 2013', aangevuld met de mogelijkheid steigers te realiseren. Deze bestemming is bestemd voor structurele waterlopen die ook zodanig behouden dienen te blijven. De bestemming water kent de functieaanduiding 'brug' om de ontsluiting van het plangebied mogelijk te maken. Omdat op dit moment nog niet duidelijk is waar deze bruggen exact komen te liggen kent de gehele bestemming 'water' de functieaanduiding 'brug'. In de bouwregels is aanvullend vastgelegd dat er maximaal 2 bruggen gerealiseerd mogen worden, dit om te voorkomen dat er te veel bruggen gerealiseerd kunnen worden.

(ontwerp)

63

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum



Dubbelbestemmingen

Artikel

7 Waarde - Archeologie 1

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is een regeling opgenomen waarbij een omgevingsvergunning is vereist. Hierbij dient aangetoond te worden dat de archeologische waarden niet worden geschaad. Wanneer bodemverstorende ingrepen de aangegeven vrijstellingsgrenzen overschrijden, dient archeologisch onderzoek als voorwaarde te worden gesteld bij het verlenen van een omgevingsvergunning.

Artikel

8 Waterstaat - waterkering

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de instandhouding van de waterkering en bijbehorende beschermingszone. Op of in de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Bestaande bebouwing is toegestaan maar mag niet worden uitgebreid. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om deze bestaande bebouwing aan te passen en/of uit te breiden.

5.4

Overgangsrecht

Het overgangsrecht heeft tot doel de rechtszekerheid te verzekeren ten aanzien van bouwwerken, die op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan gebouwd zijn of op grond van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven bouwvergunning, gebouwd mogen worden en afwijken van de bouwregels in dit plan. Zij mogen blijven staan of, als een bouwvergunning of omgevingsvergunning is verleend, gebouwd worden zolang de bestaande afwijking maar niet vergroot wordt en het bouwwerk niet (grotendeels) wordt vernieuwd of veranderd. Ook het gebruik van gronden en daarop staande opstallen dat – op het tijdstip dat het bestemmingsplan rechtsgeldig wordt – afwijkt van de gegeven bestemming is in het overgangsrecht geregeld. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang de afwijking van het bestemmingsplan maar niet vergroot wordt. In het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is de tekst van de in een bestemmingsplan op te nemen regels voor het 'overgangsrecht gebruik' opgenomen. In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

64

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

5.5

Handhaafbaarheid

Inleidend Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving ligt bij de gemeente. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet. Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder omgevingsvergunning voor het bouwen, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en voor werkzaamheden (de vroegere aanlegvergunning) en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een afwijking. Er zijn twee vormen handhaving te onderscheiden: preventieve en repressieve handhaving. Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen en regelmatige gebiedscontroles.

Vervolgens worden in het kader van preventieve handhaving duidelijke en maatschappelijk geaccepteerde regels opgesteld en aandacht besteed aan communicatie en voorlichting. Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang. Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijk actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Repressieve handhaving heeft als primaire doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de Woningwet. De handhaafbaarheid van een bestemmingsplan is met name afhankelijk van het draagvlak van de regels onder de burgers en van de duidelijkheid van de regels.

(ontwerp)

65

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het vereiste van economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan dwingt tot economische planvorming: bij de ontwikkeling van het ruimtelijk plan dienen voortdurend de lasten die zijn verbonden aan het realiseren van de doelstellingen van het plan te worden afgezet tegen de baten daarvan. Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden, waarop de verwezenlijking van een bouwplan als genoemd in artikel 6.2.1 Bro is voorgenomen. Met deze dwingende wettelijke regeling heeft de wetgever beoogd een transparante en rechtvaardige regeling vast te leggen op basis waarvan door de gemeente gemaakte grondexploitatiekosten op de particuliere grondeigenaren binnen het te exploiteren gebied kunnen worden verhaald. Het voorliggende bestemmingsplan 'Equestrum' beoogt een juridisch-planologische regeling vast te leggen, die het verwezenlijken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De vaststelling van een exploitatieplan is zoals gezegd voor de in het Bro genoemde gevallen dwingend voorgeschreven. De gemeenteraad kan echter bij het besluit tot de vaststelling van een bestemmingsplan tevens besluiten van de gelijktijdige vaststelling van een exploitatieplan af te zien, indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in dat bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen anderszins is verzekerd.

Onder 'anderszins verzekerd zijn' kan in het bijzonder worden verstaan verhaal van deze grondexploitatiekosten via het privaatrechtelijke spoor, zoals door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer / grondeigenaar.

66

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld. Dit bestemmingsplan is tot stand gekomen met de betrokkenheid van andere partijen. Er is overleg gepleegd met betrokken overheden en partijen in het kader van artikel 3.1.1 van de Bro. De resultaten van dit overleg worden in dit hoofdstuk toegelicht. Ook volgt in dit hoofdstuk een overzicht van eventuele zienswijzen. Daarnaast worden de ambtshalve wijzigingen toegelicht.

6.2.1

Overleg met betrokken overheden en andere partijen

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij een ontwerpbestemmingsplan voert de gemeente onderzoek uit naar de bestaande toestand. Ook kijkt het naar mogelijke en wenselijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Het (voor)ontwerpbestemmingsplan wordt besproken met relevante partijen en/of het wordt gestuurd naar deze partijen. Dit is bepaald in artikel 3.1.1 van het Bro. In een latere fase wordt het resultaat van het overleg in het bestemmingsplan opgenomen. De gemeente heeft het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan haar vooroverlegpartners. Er is alleen een reactie ontvangen van het Hoogheemraadschap van Delfland. De vooroverlegreactie is in een gezamenlijk overleg tussen de gemeente, het Hoogheemraadschap van Delfland en de initiatiefnemer besproken. Voorafgaand aan de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan zijn de aangepaste waterparagraaf en de opgenomen voorwaardelijke verplichtingen akkoord bevonden door het Hoogheemraadschap van Delfland. De vooroverlegreactie van het Hoogheemraadschap van Delfland is hiermee correct verwerkt in het definitieve ontwerpbestemmingsplan.

6.2.2

Zienswijzen

In een latere fase van de procedure wordt het resultaat van de zienswijzen in het bestemmingsplan opgenomen.

6.2.3

Ambtshalve wijzigingen

Na de zienswijzentermijn kan er reden zijn om ambtelijke wijzigingen aan te brengen. Indien van toepassing wordt er in deze paragraaf naar verwezen. De ambtelijke wijzigingen worden daarbij opgenomen in een aparte bijlage.

(ontwerp)

67

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlagen bij toelichting

68

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 1

(ontwerp)

Visie buitenruimte Equestrum

69

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 2

70

Archeologisch onderzoek

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 3

(ontwerp)

Bouwhistorische verkenning

71

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 4

72

Quickscan flora & fauna

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 5

(ontwerp)

Nader ecologisch onderzoek

73

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 6

74

Aerius - berekening

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 7

(ontwerp)

Akoestisch onderzoek

75

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 8

76

Verkennend bodemonderzoek

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 9

(ontwerp)

Nader bodemonderzoek

77

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 10

78

Aanvullend onderzoek Hooischuur

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 11

(ontwerp)

Verkennend bodem- en asbest in grondonderzoek

79

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 12

80

Notitie externe veiligheid

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 13

(ontwerp)

Watersleutel

81

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 14

82

Notitie verkeersontsluiting

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlage 15

(ontwerp)

M.e.r. aanmeldnotitie Equestrum

83

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Regels

84

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan "Equestrum" van de gemeente Midden-Delfland met identificatienummer NL.IMRO.1842.BPEquestrum-ON01 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1842.BPEquestrum-ON01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.6

bedrijfs- of dienstwoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

1.7

bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

1.8

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.9

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.10

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

(ontwerp)

85

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 1.11

bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.12

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van kelderlagen, onderbouw en kapverdiepingen.

1.13

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.14

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.15

bijgebouw

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.16

detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps of bedrijfsactiviteit.

1.17

erf

die gedeelten van het bouwperceel, niet zijnde het bouwvlak, waarbinnen volgens dit plan bij de bestemming behorende bebouwing is toegestaan.

1.18

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.19

hippische kenniscampus

Een kenniscampus waar verschillende functies gerelateerd aan de hippische sector samenkomen en elkaar onderling versterken. Op de kenniscampus zijn functies als wonen, zorg, educatie, onderzoek, sport, recreatie en bedrijvigheid ruimtelijk aanvaardbaar met als gemeenschappelijke noemer de hippische sector.

86

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

1.20

hippische sport

Sportactiviteiten met paarden zoals dressuur, springen en mennen.

1.21

hoofdgebouw

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.22

horecabedrijf

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken

1.23

internetverkoop

een specifieke vorm van detailhandel zonder uitstalling, verkoop en afhaal van goederen ter plaatse, waarbij de goederen via internet worden aangeboden en overwegend per post worden geleverd.

1.24

kantoor

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

1.25

manege

Voorzieningen gericht op het houden van paarden en/of pony's, ten behoeve van onderwijs, zorg en/of recreatie, in combinatie met hiermee samenhangende activiteiten, bouwwerken en objecten.

1.26

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie valt hier niet onder.

1.27

ondergeschikte activiteit

een activiteit van zeer beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang zodat de functie waaraan zij wordt toegevoegd, qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft.

1.28

overkapping

een bouwwerk op het van een gebouw of standplaats, dat strekt tot vergroting van het woongenot van het gebouw of de standplaats en dat, voor zover gebouwd vóór (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, geen tot de constructie zelf behorende wanden heeft en, voor zover gebouwd achter (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, maximaal drie wanden heeft waarvan maximaal twee tot de constructie behoren.

(ontwerp)

87

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 1.29

peil

a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg; b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan. 1.30

seksuele dienstverlening

het bedrijfsmatig-of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomst- gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuin, verrichten van seksuele handelingen.

1.31

voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.32

voorgevelrooilijn

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

1.33

webwinkel

een specifieke vorm van detailhandel met eventuele uitstalling, waarbij de goederen via internet worden aangeboden en zowel per post worden geleverd als ter plaatse afgehaald worden.

1.34

wonen

gehuisvest zijn in een woning met dien verstande dat één woning door één huishouden bewoond mag worden

1.35

woning

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten. Met inbegrip van woningen voor mindervaliden.

1.36

zorgboerderij

agrarisch of hippisch bedrijf waar mensen met een verstandelijke of geestelijke beperking, psychiatrische cliënten of zorgbehoevende ouderen met een zorg- of hulpvraag wonen en terechtkunnen voor dagbesteding, dagopvang of arbeidstraining.

88

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.2

dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.3

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.5

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6

ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, balkons, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,0 m wordt overschreden.

(ontwerp)

89

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Gemengd

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een hippische kenniscampus; met daarbij behorend: b. wonen; c. een bedrijfswoning, met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; d. een manege; e. voorzieningen ten behoeve van de hippische sport beoefening; f. kantoren; g. gezondheidszorg in de vorm van een zorgboerderij; h. voorzieningen ten behoeve van educatie, onderzoek en verzorging in relatie tot de hippische sector; i. ten dienste van en aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca tot maximaal categorie 1c zoals opgenomen in de Staat van Horeca-activiteiten in bijlage 1 bij deze regels; j. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groen en water. mede bestemd voor: k. het herstel, behoud en de instandhouding van aanwezige cultuurhistorische waarden; l. ter plaatse van de bouwaanduiding 'karakteristiek' voor Rijksmonumenten. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; b. per bouwvlak geldt het maximale bebouwingspercentage zoals op de verbeelding is aangegeven; c. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding “maximale goot- en bouwhoogte (m)” aangegeven goot- en bouwhoogte; d. de goothoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer dan 3 m bedragen; e. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer dan 7 m bedragen; f. balkons en dakterrassen op aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn niet toegestaan. 3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van terrein- of erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m

90

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 3.2.3

Aanvullende bouwregels

In aanvulling en/of afwijking op artikel 3.2.1 en 3.2.2 gelden de volgende aanvullende bouwregels: a. ter plaatse van de bouwaanduiding 'karakteristiek' geldt een minimale afstand van 5 meter tot nieuw op te richten bebouwing; b. ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwing uitgesloten' is bebouwing in elke vorm uitgesloten; c. ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nokrichting' geldt dat de oriëntatie en nokrichting van nieuw op te richten bebouwing overeen dient te komen met die van de bestaande monumentale bebouwing ter plaatse van de bouwaanduiding 'karakteristiek'. 3.2.4

Voorwaardelijke verplichting watercompensatie

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken, zoals benoemd in artikel 3.2, wordt alleen verleend indien: a. Aan de watercompenserende eisen van het Hoogheemraadschap van Delfland, die gelden op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning, voldaan wordt; b. Middels een waterhuishoudkundig plan wordt aangetoond dat sprake is van voldoende watercompensatie zoals bedoeld in sub a. 3.3

Afwijken van de bouwregels

3.3.1

Afwijken ten behoeve van dakterrassen op aan- en uitbouwen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.1 onder f om dakterrassen mogelijk te maken, met dien verstande dat het gebruik van het dakterras niet mag leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op de privacy in belendende woningen als gevolg van inkijk.

3.3.2

Afwijken nokrichting nieuwe bebouwing

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2.3 onder c en nieuwe bebouwing met een afwijkende oriëntatie en nokrichting toestaan, met dien verstand dat toepassing geven aan de afwijking niet mag leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de cultuurhistorische waarden.

3.3.3

Afwijken voorwaardelijke verplichting watercompensatie

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning toestemming geven voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.4 lid a, indien op een andere manier in voldoende watercompensatie wordt voorzien. De alternatieve watercompensatie moet instemming hebben van het Hoogheemraadschap van Delfland.

(ontwerp)

91

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Algemeen

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m op onbebouwde gronden is niet toegestaan; b. het gebruik ten behoeve van seksuele dienstverlening is niet toegestaan; c. opslag van consumentenvuurwerk is niet toegestaan; d. voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gelden de volgende regels: 1. het aan-huis-gebonden beroep of de kleinschalige bedrijfsmatige activiteit wordt door de bewoner van het desbetreffende pand uitgeoefend; 2. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 40 m²; 3. ten behoeve van de aan-huis-gebonden beroepen en de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt in voldoende parkeergelegenheid voorzien; 4. de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten hebben geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en niet gepaard gaan met horeca en detailhandel, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van de betrokken kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; 5. het gebruik ten behoeve van internetverkoop geen webwinkel zijnde is toegestaan. 3.4.2

Relatie tot de hippische kenniscampus

Op de gronden met de bestemming Gemengd geldt dat de onder artikel 3.1 genoemde functies en bedrijven alleen zijn toegestaan als ze een directe relatie hebben tot de hippische kenniscampus. Bedrijven die zich binnen de hippische kenniscampus willen vestigen dienen een economische relatie te hebben met de hippische sector in de vorm van toelevering, educatie, onderzoek en dergelijke zoals bijvoorbeeld een veearts, wagenmaker en/of verkooppunt van paardensportartikelen.

3.4.3

Voorwaardelijke verplichting ontsluiting

Het bevoegd gezag verleend pas een omgevingsvergunning voor het bouwen of het gebruik van gronden als er één (al dan niet tijdelijke) ontsluiting voor autoverkeer is gerealiseerd en in stand wordt gehouden conform één van de varianten zoals weergegeven in bijlage 2 van deze regels.

3.4.4

Voorwaardelijke verplichting watercompensatie

De gronden en bouwwerken zoals benoemd in artikel 3.1 mogen alleen gebruikt worden indien de watercompenserende maatregelen, conform de eisen van het Hoogheemraadschap van Delfland op het moment van aanvraag omgevingsvergunning, gerealiseerd zijn en in stand worden gehouden.

3.4.5

Voorwaardelijke verplichting goed woon- en leefklimaat

Het gebruik van een geluidsgevoelig gebouw is uitsluitend toegestaan indien: a. middels akoestisch onderzoek naar de benodigde gevelgeluidwering aangetoond is dat de geluidsbelasting vanwege wegverkeer in alle geluidgevoelige ruimten voldoet aan de maximale binnenwaarde van 33 dB, en/of, b. daar waar noodzakelijk is voorzien in een dove gevel zoals bepaald in de Wet Geluidshinder.

92

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1

Afwijken ontsluitingsplan

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 3.4.3 voor wat betreft de ontsluiting van het plangebied indien dit vanuit verkeerskundig en landschappelijke-ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden ter plaatse.

3.5.2

Advies

Alvorens toepassing te geven aan de afwijkingsmogelijkheid in artikel 3.5.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij een verkeerskundige, landschapsdeskundige en een deskundige op het gebied van cultuurhistorie.

(ontwerp)

93

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 4 4.1

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor a. groenvoorzieningen, parken, plantsoenen; b. agrarisch medegebruik ten behoeve van het beweiden van dieren; c. waterlopen, waterpartijen en oeverstroken; d. voorzieningen ten behoeve van de hippische sector en/of een manege; e. voet- en fietspaden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen; f. bij deze functies behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste: 1. 1 m voor terreinafscheidingen; 2. 4 m voor speeltoestellen en terreinafscheidingen bij speelvoorzieningen; 3. 3 m voor voorzieningen ten behoeve van de hippische sector zoals springbalken en daarmee gelijkgestelde voorzieningen; 4. 3 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

94

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 5 5.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen met ten hoogste twee rijstroken, bruggen, viaducten, opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden; b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, abri's en water. 5.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. in afwijking van het bepaalde onder a. zijn abri's toegestaan; c. de bouwhoogte van abri's bedraagt ten hoogste 3 m; d. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste: 1. 15 m voor licht- en andere masten, informatieborden, verkeerstekens en -regelinstallaties; 2. 3 m voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

(ontwerp)

95

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 6 6.1

Water

Bestemmingsomschrijving

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. waterlopen, waterpartijen en oeverstroken; b. verkeer te water; c. ter plaatse van de aanduiding 'brug': tevens voor bruggen; d. vlonders en steigers; e. natuurvriendelijke oevers; f. water ten behoeve van de waterhuishouding; g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals keerwanden, taluds, beschoeiingen en nutsvoorzieningen. 6.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, steigers, duikers en beschoeiingen, bedraagt ten hoogste 3 m; b. ter plaatse van de aanduiding 'brug' zijn maximaal 2 bruggen toegestaan.

96

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 7 7.1

Waarde - Archeologie 1

Bestemmingsomschrijving

De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

7.2

Bouwregels

Aanvullend op het bepaalde in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende bouwregels: a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter; b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels- uitsluitend worden gebouwd, indien: 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een Inventariserend Veldonderzoek middels grondboringen (IVO-O) heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige; c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken: 1.

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 50 m²; 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst 7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.3.1

Uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte of hoogte dan 40 cm, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen, saneren en aanleggen van drainage; b. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen; c. het verlagen of verhogen van het waterpeil; d. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; e. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

(ontwerp)

97

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

7.3.2

Uitzondering op uitvoeringsverbod

Het verbod als bedoeld in lid 7.3.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die: a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 7.2 in acht is genomen; b. een oppervlakte beslaan van ten hoogste 50 m²; c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan; d. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. 7.3.3

Voorwaarden voor een omgevingsvergunning

De werken en werkzaamheden, zoals in lid 7.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien: a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de activiteiten door een archeologische deskundige. 7.4

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde Archeologie 1' ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden meer te verwachten zijn.

98

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Artikel 8 8.1

Waterstaat - waterkering

Bestemmingsomschrijving

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor: a. de waterhuishouding, wateraanvoer en -afvoer; b. instandhouding van waterkeringen en bijbehorende beschermingszone(s); c. bij deze functies behorende waterstaatkundige voorzieningen. 8.2

Bouwregels

Ten aanzien van de in lid 8.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels: a. gebouwen zijn niet toegestaan; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 4 m. c. ten behoeve van de andere voor deze gronden geldende bestemming(en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels- uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering 8.3

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde 8.2 onder c in indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning winnen burgemeester en wethouders advies in bij de waterbeheerder.

(ontwerp)

99