06 Regels en toelichting.pdf

T 085 401 05 67 E info@lodewijckgroep.nl W www.lodewijckgroep.nl

Ontwerpbestemmingsplan

Equestrum

Gemeente Midden-Delfland Identificatie NL.IMRO.1842.BPEquestrum-ON01

Equestrum

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Begrenzing bestemmingsplan 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Planproces en procedure 1.5 Leeswijzer

6 6 9 10 11 11

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Geschiedenis van het plangebied 2.2 Bestaande situatie 2.3 Toekomstige situatie 2.4 Beeldkwaliteitsparagraaf

12 12 13 14 17

Hoofdstuk 3 Relevante beleidskaders 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid 3.4 Woonvisie Midden-Delfland 2010 – 2025

26 26 32 34 35

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Natuur 4.3 Geluid 4.4 Bedrijven en milieuzonering 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Bodemkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Kabels en leidingen 4.9 Water 4.10 Verkeer en parkeren 4.11 Besluit milieueffectrapportage

36 36 39 41 43 45 48 50 52 53 58 61

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemene juridische opzet 5.2 Opbouw van de regels 5.3 Planregels 5.4 Overgangsrecht 5.5 Handhaafbaarheid

62 62 62 63 64 65

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

66 66 67

2

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Bijlagen bij toelichting

68

Bijlage 1

Visie buitenruimte Equestrum

69

Bijlage 2

Archeologisch onderzoek

70

Bijlage 3

Bouwhistorische verkenning

71

Bijlage 4

Quickscan flora & fauna

72

Bijlage 5

Nader ecologisch onderzoek

73

Bijlage 6

Aerius - berekening

74

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

75

Bijlage 8

Verkennend bodemonderzoek

76

Bijlage 9

Nader bodemonderzoek

77

Bijlage 10

Aanvullend onderzoek Hooischuur

78

Bijlage 11

Verkennend bodem- en asbest in grondonderzoek

79

Bijlage 12

Notitie externe veiligheid

80

Bijlage 13

Watersleutel

81

Bijlage 14

Notitie verkeersontsluiting

82

Bijlage 15

M.e.r. aanmeldnotitie Equestrum

Regels

83

84

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

85 85 89

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Gemengd Groen Verkeer Water Waarde - Archeologie 1 Waterstaat - waterkering

90 90 94 95 96 97 99

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

100 100 101 102 103 104

Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

105 105 106

Bijlagen bij regels

107

Bijlage 1

Staat van Horeca - activiteiten

108

Bijlage 2

Ontsluitingsplan Equestrum

109

(ontwerp)

3

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

4

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Toelichting

(ontwerp)

5

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van het gebied tussen de Ommedijk 3 en de Rijksweg A4 in Schipluiden in de gemeente Midden-Delfland. Binnen het plangebied is de Rijksmonumentale boerderij Ommedijker-hoeve met bijbehorende bouwwerken gelegen. De initiatiefnemer is voornemens een hippische kenniscampus te ontwikkelen. De Rijksmonumenten krijgen met voorliggend bestemmingsplan een nieuwe functie en zullen worden gerenoveerd. Bij de renovatie en de ontwikkeling van de hippische kenniscampus staat het behoud van waardevol erfgoed, dat door de ontwikkeling van de Rijksweg A4 en het bedrijventerrein Hooipolder in de verdrukking is gekomen centraal. In het plangebied, dat midden in Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH) is gelegen, komen in de toekomstige situatie verschillende functies samen. Gezamenlijk vormen deze functies de internationale hippische kenniscampus Equestrum. Deze ontwikkeling, die aansluit op de bestaande hippische as in Zuid-Holland, bestaat uit een kleinschalige campus waarbinnen verschillende functies worden gevestigd. De campus zal een belangrijke toegangspoort en trekker worden voor bezoekers van buiten Midden-Delfland.

Afbeelding 1.1 Schematisch weergave hippische as metropoolregio Rotterdam - Den Haag De toekomstige campus zal bestaan uit studentenstudio's, paardenstallen, een vestiging van de hippische opleiding van MBO Lentiz, een restaurant dienstig aan de campus en een woon-zorgboerderij met een (hippische) dagbesteding "aan huis" waarbij gedragstherapie met paarden wordt verleend. Tevens wordt er een laboratorium met testruimte gerealiseerd ten behoeve van hippisch onderzoek, flexplekken ten behoeve van (hippische) start-ups, een fieldlab en hippische sportfaciliteiten. Alle functies die binnen het plangebied worden gerealiseerd hangen samen met de hoofdfunctie: een hippische kenniscampus.

6

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Equestrum wordt een aanvulling op de bestaande hippische sport-as met onder andere de nabijgelegen manege Chardon. Equestrum en manege Chardon zijn een samenwerking aangegaan om de hippische sector in de regio van een impuls te voorzien. Het plangebied sluit naadloos aan op de hippische infrastructuur van Chardon, een grote speler in de hippische sector (wereldkampioenen) en "hoofdaannemer" van de MBO opleiding Equestrum/Lentiz. Bovendien zal er ter versterking van het recreatieve ruiterpadennetwerk in Midden-Delfland aansluiting gezocht worden op de in het gebied aanwezige recreatieve ruiterpaarden. Vanuit de recreatieve gedachte zou ook een thematische bed & breakfast denkbaar zijn als onderdeel van de campusbeleving. Kenniscampus Equestrum zal een connectie maken met de nabijgelegen Campus Delft, met name met TNO voor kennis- en innovatieuitwisseling. Tot slot vormt Equestrum ook een verbinding en cross-over naar de agri&food-sector en hecht het waarde aan de streekproducten van Midden-Delfland volgens de Citta slow gedachte. De gewenste ontwikkeling past niet binnen de vigerende bestemmingsplannen 'Hooipolder en Kerkpolder-Oost 2013' en 'Zuidhoornseweg'. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken. Afbeelding 1 en 2 geven de ligging van het plangebied globaal weer.

Afbeelding 1.2: Globale begrenzing plangebied (bron: PDOK viewer)

(ontwerp)

7

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 2: ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (bron: projectboek Equestrum)

8

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

1.2

Begrenzing bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is gelegen in het noordwestelijke buitengebied van Schipluiden, direct ten westen van Delft en Den Hoorn. Het plangebied wordt aan verschillende zijden omsloten door wegen. Ten oosten van het plangebied ligt de Ommedijk, een weg die bestemmingsverkeer van meerdere percelen aan de Ommedijk ontsluit. Ten noorden van het plangebied ligt de Zuidhoornseweg, onder andere aangelegd voor de mogelijke toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein Hooipolder. Het bedrijventerrein Hooipolder wordt ten oosten van het plangebied gerealiseerd. In zuidwestelijke richting wordt het plan omsloten door de Rijksweg A4. In de onderstaande afbeelding is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3: Begrenzing plangebied (rood kader)

(ontwerp)

9

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen twee vigerende bestemmingsplannen:  "Zuidhoornseweg" zoals vastgesteld 12 maart 2014. Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming 'Groen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'.  "Hooipolder en Kerkpolder-Oost 2013" zoals vastgesteld op 28 mei 2013 en per uitspraak van de Raad van State op 19 februari 2014 onherroepelijk geworden. Binnen het plangebied vigeren de enkelbestemmingen "Groen", "Wonen" en "Tuin". Tevens vigeren de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 1" en 'Waterstaat - Waterkering". Over een deel van het plangebied ligt een gebiedsaanduiding "veiligheidszone - magneetveldzone". Hieronder is een uitsnede van de vigerende bestemmingsplannen weergegeven.

Afbeelding 4: uitsnede vigerende bestemmingsplannen "Zuidhoornseweg" (boven) en "Hooipolder en Kerkpolder-Oost 2013" (onder)

10

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

1.4

Planproces en procedure

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt dient de procedure te zijn doorlopen, zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerp bestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan het Rijk en de provincie voor zover het beleid van deze overheden in het geding is en aan het Hoogheemraadschap van Delfland. De binnengekomen reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan kan een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ook ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

1.5

Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van deze toelichting. De toelichting is als volgt opgezet:  In hoofdstuk 2 wordt ten eerste ingegaan op de bestaande situatie van het gebied. Daarna wordt ingegaan op de planontwikkeling en de richtlijnen uit de beeldkwaliteitsparagraaf.  In hoofdstuk 3 worden de relevante beleidskaders van zowel het rijk, de provincie als regio en gemeente beschreven.  In hoofdstuk 4 worden de planologische en milieutechnische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied behandeld.  Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische planopzet voor het bestemmingsplan beschreven. De uitgangspunten voor de bestemmingsregeling worden hier toegelicht.  Tot slot worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

(ontwerp)

11

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Geschiedenis van het plangebied

Op basis van een topografische kaart uit het verleden, de Cruquiuskaart, kan geconcludeerd worden dat de eerste bebouwing binnen het plangebied dateert van voor 1712. Het betrof ook een boerderij, maar deze boerderij is hedendaags niet meer aanwezig. Dat kan geconcludeerd worden op basis van het landelijke register Rijksmonumenten. Vanaf 1900 wordt het ontstaan van de huidige boerderij aan de Ommedijk goed zichtbaar, wat correspondeert met de datering van de Ommedijker-Hoeve. Op basis van het landelijke register Rijksmonumenten kan gesteld worden dat de huidige Rijksmonumenten binnen het plangebied (de boerderij, hooischuur, de wagenschuur en de toegangspoort) in 1902 zijn gesticht. In de Beeldkwaliteitsparagraaf en in de paragraaf over Archeologie en cultuurhistorie wordt nader ingegaan op de historie van het plangebied en de nabije omgeving.

Afbeelding 5: een uitsnede van een kaart uit 1877. De Ommedijker-Hoeve rood omcirkeld (Bron: Topotijdreis)

12

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

2.2

Bestaande situatie

In het plangebied bevinden zich momenteel vier Rijksmonumentale objecten: een voormalige boerderij, stal/hooischuur, wagenschuur en het toegangshek. Daarnaast bevonden er zich in het plangebied drie niet-monumentale schuren. De drie niet-monumentale schuren zijn inmiddels vanwege de aanwezigheid van asbest door een gecertificeerd bedrijf gesloopt. Deze niet-monumentale schuren hadden geen toegevoegde waarde voor de waardevolle cultuurhistorie op het erf. De Rijksmonumentale panden vormen samen met de waterstructuren het boerenerf de Ommedijker-Hoeve. In de onderstaande afbeelding is de bestaande situatie schematisch weergegeven (nog inclusief de voormalige niet-monumentale schuren).

Afbeelding 6: situatieschets van de bestaande situatie van het Rijksmonument met identificatienummer 521898 (bron: initiatiefnemer).

(ontwerp)

13

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

2.3

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt het plangebied ontwikkeld tot een hippische kenniscampus genaamd 'Equestrum'. Equestrum combineert onderwijs, onderzoek, gezondheidszorg, sport, recreatie en business (start-ups in een kleinschalige flexomgeving). Verschillende functies worden samengebracht tot een synergetische, multidisciplinaire campus, waarbij de paardensport de belangrijke leidraad is. Om tot de hippische kenniscampus te komen zijn de niet-monumentale objecten (de schuur, varkensschuur en biggenschuur) gesaneerd. Het perceel biedt ruimte voor de herontwikkeling van de monumentale boerderij, wagenschuur, stal/hooischuur, en de nieuwbouw van verschillende functies. De ontwikkelingen binnen het plangebied kunnen als volgt worden samengevat, waarbij geldt dat er een globale weergave gegeven wordt van de toekomstige situatie, de definitieve invulling van het plangebied kan afwijken om tot een optimalere situatie te komen. Herontwikkelingen Rijksmonumenten  



In de stal/hooischuur kunnen onderwijsruimtes, dagbesteding en een onderzoeksruimte worden ontwikkeld behorende bij de hippische sport. In de Rijksmonumentale boerderij kunnen naast stallen een restaurant/ontmoetingsruimte, studio's voor de studenten, vergaderruimten en een auditorium worden ontwikkeld. Het restaurant kan als dagbesteding/werkplek bemand gaan worden door de bewoners van de woon-zorgboerderij en zal kleinschalig zijn en voornamelijk ten dienste aan de campus zijn. In de wagenschuur kunnen flexwerkplekken gerealiseerd worden voor start-ups, betrokken bedrijven bij onderzoek op de campus en de beheerorganisatie van de campus. Direct ten zuiden van de wagenschuur zal de voormalige boomgaard in ere hersteld worden.

Nieuwe ontwikkelingen  Onderwijsruimtes: Er worden onderwijsruimtes binnen het plangebied gerealiseerd, zowel voor praktijk als theorielessen. Het onderwijs zal over het gehele plangebied plaatsvinden, zowel in bestaande bebouwing als nieuwe bebouwing. De onderwijsruimtes zullen gebruikt worden door scholengemeenschap Lentiz.  De zorgboerderij: de nieuwe zorgboerderij zal een 24/7 verblijfsmogelijkheid bieden voor circa 24 bewoners. De oppervlakte (footprint) van de zorgboerderij zal circa 750 tot 800 m 2 bedragen. Een groot deel van de dagbesteding van de toekomstige bewoners zal plaatsvinden binnen het plangebied.  Een athletic skills parcours & Equi habitat: Op het eventingterrein kunnen zelfstandig en in samenwerking met de nabij gelegen paardensport manege Chardon hippische trainingen worden voorzien. Tevens kunnen het eventingterrein en het Equi habitat gebruikt worden voor de dagelijkse onderwijsdoeleinden, waarbij studenten praktijkonderwijs krijgen in het daadwerkelijk organiseren van evenementen.  Buitenpiste: Er wordt een buitenpiste gerealiseerd met een oppervlakte van circa 1.500 m2 ten behoeve van de manege en de toekomstige activiteiten met de paarden. In eerste instantie wordt de buitenpiste niet overdenkt, dit zou in de toekomst nog wel mogelijk zijn.

Deze buitenpiste is kleinschalig in de opzet omdat deze in combinatie met het naastgelegen terrein van manege Chardon kan worden gebruikt. Hierdoor ontstaat efficiënt ruimte gebruik en worden er niet onnodig veel buitenpistes gerealiseerd.  Gemeenschappelijke buitenruimte: In het midden en noorden van het plangebied wordt een gemeenschappelijke buitenruimte gerealiseerd met onder andere een terras, een orangerie en een moestuin. Hier komt het Citta slow principe tot uiting, gecombineerd met de hippische activiteiten. Ook wordt de mogelijkheid gecreëerd parallel aan de A4 een galloppeerbaan te realiseren als onderdeel van de hippische kenniscampus.  Bedrijfswoning: Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid een bedrijfswoning te realiseren.

14

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum De functies die samenkomen binnen het kenniscentrum Equestrum zijn synergetisch en ondersteunen elkaar. De landelijke en hippische uitstraling die de campus met zich meebrengt, voorziet de bewoners van de zorgboerderij van de rust en ruimte die voor hen gewenst is. Op een kleinschalige wijze wordt er zorg verleend aan drie groepen van acht cliënten door een zorgverlener. Het eventingterrein en de Equi garden wordt gebruikt voor hippische evenementen, maar ook voor de dagelijkse onderwijs- en onderzoeksdoeleinden. De paarden op het terrein worden gebruikt voor onderwijs- en zorgdoeleinden, maar tegelijkertijd biedt de campus ook ruimte voor onderzoek en innovatie in de hippische sector. De aanwezige horeca en flexplekken zijn ondergeschikte functies ten dienste van met name de medewerkers, gerelateerde hippische bedrijven en studenten van Equestrum. In de horecagelegenheid worden ook de producten die zelf gekweekt worden in het kader van de Citta slow gedachte aangeboden. De toekomstige ontsluiting van het plangebied wordt vormgegeven door zowel tijdelijke als definitieve oplossingen te bieden. In nader overleg tussen de gemeente Midden-Delfland en de initiatiefnemer zijn hier afspraken over gemaakt. Met de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein Hooipolder wordt overwogen om een gezamenlijke ontsluiting te realiseren.

Omdat het bedrijventerrein nog niet gerealiseerd is worden eerst ook tijdelijke oplossingen bedacht, oplossingen die bij het niet realiseren van het bedrijventerrein ook afdoende zijn als definitieve ontsluiting. Mogelijke oplossingen zijn het realiseren van parkeertransferia buiten het plangebied bij paardensport Chardon en ten noordoosten van het plangebied. Deze transferia zullen alleen gebruikt worden bij evenementen, de dagelijkse parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied gerealiseerd. Vanaf deze transferia kan het plangebied zowel per voet als bijvoorbeeld per paard en wagen en/of elektrische golfkarretjes bereikt worden. Ook kan gedacht worden aan een oplossing naast het onderhoudspad van Tennet dat vanaf de kruising Rijksstraatweg/Ommedijk naast het grondgebied van Chardon tot het plangebied loopt. De Ommedijk zelf zal gebruikt worden voor de dagelijkse bezoekers zoals de zorgverleners en onderwijzers, dit zijn beperkte verkeersbewegingen die passend zijn op de bestaande Ommedijk en het historische gebruik. in paragraaf 4.10 wordt het aspect parkeren en verkeer nader toegelicht en onderbouwd. Ook spelen de herplanting van extra bomen en de realisatie van groen en water belangrijke rollen in de ontwikkeling van Equestrum, met als doel om het plangebied te verrijken.

Dit wordt gerealiseerd mede middels de verbinding te zoeken met de bosschages aan de zuid- en noordkant van het plangebied en langs de Rijksweg A4. In onderstaande afbeeldingen is een impressie gegeven van de toekomstige situatie binnen het plangebied. De definitieve indeling van het plangebied zal bij de aanvraag omgevingsvergunning duidelijk zijn. Voorliggend bestemmingsplan biedt genoeg flexibiliteit om binnen de nieuwe planologische kaders de optimale indeling van het plangebied te realiseren. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Voor de onderbouwing van voorliggend bestemmingsplan wordt de indeling van het plangebied zoals weergegeven op afbeeldingen 7 aangehouden, op basis hiervan zullen de maximale planologisch kaders vastgesteld worden.

(ontwerp)

15

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 7: Schematische situatietekening toekomstige situatie, nog aan verandering onderhevig. (bron: Projectboek Equestrum) Evenementen Het organiseren van evenementen en het houden van wedstrijden is onlosmakelijk verbonden met de hippische sport. Het plangebied zal in de toekomstige situatie geschikt zijn om evenementen te organiseren en gasten te verwelkomen. Het organiseren van evenementen kan leiden tot een parkeerbehoefte en verkeersgeneratie, doorgaans dient onderzocht te worden dat dit opgevangen kan worden binnen het bestaande infrastructurele netwerk. Het plangebied is gelegen aan de Ommedijk, een weg met een beperkte capaciteit en bovendien een belangrijk onderdeel van het recreatieve fietsnetwerk. Om te voorkomen dat overlast ontstaat worden er verschillende maatregelen getroffen welke nader toegelicht worden in paragraaf 4.10. Ten aanzien van evenementen is de volgende oplossing bedacht om het verkeersnetwerk te ontlasten. Nabij het plangebied is (zoals gesteld) de bestaande manege Chardon gelegen. Voor toekomstige evenementen binnen het plangebied zal vanuit de context van de Hippische as altijd samen kunnen worden gewerkt met Chardon. Chardon heeft bestaande rechten en vergunningen voor het organiseren van evenementen, dit aantal zal met de komst van Equestrum niet uitgebreid worden.

Het enige verschil is dat de evenementen over de twee locaties verdeeld kunnen worden, waarbij de intentie is zoveel mogelijk evenementen gezamenlijk te organiseren. Om de recreatieve functie van de Ommedijk niet nadelig te beïnvloeden wordt gewerkt met transferia en langzaam verkeer verbindingen tussen beide locaties. In paragraaf 4.10 wordt hier nader op ingegaan, ook wordt toegelicht op welke wijze dit geborgd is in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

16

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

2.4

Beeldkwaliteitsparagraaf

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid eenvoudiger, transparanter en toegankelijker gemaakt voor initiatiefnemers in Zuid-Holland. Het beleid kan nu modulair worden aangepast en daarmee kan het Omgevingsbeleid doorontwikkeld worden richting inwerkingtreding van de Omgevingswet. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie Zuid-Holland zet in op ruimtelijke kwaliteit. De kwaliteitskaart laat zien hoe de provincie hier invulling aan geeft. Bij de kaart zijn richtpunten geformuleerd die aangeven hoe de provincie met waarden en kenmerken wil omgaan. Aan gemeenten de opgave om een motivering op te stellen als het bestemmingsplan een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bij voorkeur vastgelegd in een beeldkwaliteitsparagraaf zoals deze. Het opstellen van een beeldkwaliteitsparagraaf is nodig als de ontwikkeling raakt aan één van de richtpunten uit de kwaliteitskaart of in een bijzonder of kwetsbaar gebied ligt. Uit deze motivering moet blijken dat de ruimtelijke kwaliteit tenminste gelijk blijft. Deze beeldkwaliteitsparagraaf is opgesteld op basis van de 'Handleiding opstellen beeldkwaliteitsparagraaf' van de provincie Zuid–Holland zoals gepubliceerd in maart 2016.

Aanvullend op deze beeldkwaliteitsparagraaf heeft de initiatiefnemer een visie op de buitenruimte van Equestrum opgesteld waarvan delen terugkomen in deze beeldkwaliteitsparagraaf. De gehele visie is toegevoegd als bijlage 1. Voorliggende beeldkwaliteitsparagraaf bevat de volgende onderdelen, waarbij steeds verder wordt ingezoomd op het landschap tot de toekomstige bebouwing, met de kwaliteitskaart als belangrijk richtpunt:  Het landschap;  Landschappelijke en stedelijke structuren;  De kavel(s);  De gebouwen. Het plangebied aan de Ommedijk 3 valt op de kwaliteitskaart alleen binnen de 'Laag van de ondergrond' en 'Laag van stedelijke occupatie'. De doelstelling die de provincie binnen deze lagen nastreeft zal terugkomen in de ruimtelijke ontwikkeling die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt. 1. Het landschap De ontstaansgeschiedenis van het landschap staat in deze subparagraaf centraal. Indien aanwezig kan aan de hand van historische kaarten en foto's inzicht gegeven worden in het verhaal van het landschap, hiermee kan het huidige landschap verklaard worden. In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de belangrijkste waarden van het landschap en wordt besproken wat behouden, hersteld of versterkt moet worden.

(ontwerp)

17

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 8: Ontstaansgeschiedenis plangebied (Bron: Topotijdreis) Op basis van de bouwhistorische verkenning (zie Bijlage 3) dateert de eerste bebouwing (het erf) binnen het plangebied van voor 1712. Op basis van de Cruquiuskaart kan geconcludeerd worden dat de eerste bebouwing binnen het plangebied dateert van voor 1712. Het betrof ook een boerderij, maar deze boerderij is hedendaags niet meer aanwezig. De huidige boerderij, hooischuur, de wagenschuur en de toegangspoort (de Ommedijkerhoeve) zijn in 1902 door de Fundatie van Renswoude gesticht. Tot circa 1960 zijn er weinig tot geen veranderingen zichtbaar binnen en/of nabij het plangebied. In 1968 is voor het eerst manege Chardon zichtbaar op de topografische kaarten. De hippische sport deed hiermee zijn intrede in het buitengebied van Schipluiden/Den Hoorn en nabij het plangebied. De manege van Chardon werd gedurende de volgende decennia verder uitgebreid en kreeg een steeds belangrijkere functie en invloed op de omgeving. Binnen het plangebied is niet of nauwelijks verandering te zien op de kaarten, de boerderij functioneerde zelfstandig en werd ruimtelijke niet of nauwelijks van buitenaf beïnvloed. Verder zijn geen ontwikkelingen aan het lint 'Ommedijk' waarneembaar. De kwalitatieve waarde van de Ommedijk 3 bleef tot 1992 vrijwel hetzelfde.

Alhoewel Den Hoorn zich steeds verder ontwikkelde, bleef de afstand van bebouwing tot de Ommedijk 3 nog altijd aanzienlijk. In 1993 werd de Rijksweg A4 aangelegd en de ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied aanzienlijk aangetast. In de huidige situatie ligt de doorgaande Rijksweg A4 op circa 100 – 120 meter afstand van het plangebied, de afrit ligt op een afstand van 70 meter nog dichterbij. Het ontstaan van knooppunt 'Den Hoorn', alhoewel belangrijk voor de bereikbaarheid van Den Hoorn en omgeving, heeft een grote (negatieve) impact gehad op de kwalitatieve waarde binnen het plangebied. Ten oosten van het plangebied is nog een grote open vlakte gelegen, belangrijk voor de zichtlijnen op en vanaf het plangebied. In het bestemmingsplan 'Hooipolder en Kerkpolder – Oost' geldt ter plaatse de enkelbestemming 'Bedrijf – Uit te werken' waardoor het planologisch mogelijk is geworden middels een uitwerkingsplan een modern bedrijventerrein te ontwikkelen. De unieke ligging van de Ommedijk 3 zou bij een eventuele ontwikkeling van het bedrijventerrein nog meer ingesloten komen te liggen. Op basis van de geschiedenis kan geconcludeerd worden dat de Ommedijk 3 steeds verder in het nauw gekomen is en (planologisch) aan alle zijden omringd en beïnvloed wordt door het intensiveren van de ruimte.

De ruimtelijke kwaliteit is hierdoor ook steeds verder in het geding gekomen binnen het plangebied. De Rijksmonumentale boerderij aan de Ommedijk 3 is door de ontwikkelingen in de omgeving steeds geïsoleerder komen te liggen. Derhalve is het noodzakelijk dat de Rijksmonumentale Ommerdijker-Hoeve nu een eigen ontwikkeling kan doormaken. De ontwikkeling zal niet alleen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, maar versterkt de specifieke cultuurhistorische kwaliteiten die door de jaren heen steeds verder verloren zijn gegaan. De ontwikkeling zal ervoor zorgen dat de Ommedijk 3 duurzaam behouden kan blijven en niet volledig zal verdwijnen door de omliggende ruimtelijke ontwikkelingen.

18

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

2. Landschappelijke en stedelijke structuren De verbanden tussen de verschillende structuren in het landschap staan in deze subparagraaf centraal. De verschillende onderdelen die samen de dynamiek in en rondom het plangebied verklaren. Belangrijke aspecten zijn grondgebruik van het gebied, kwaliteiten en knelpunten van het landschap, belangrijke zichtlijnen, de opbouw van een lint, recreatieve functie en verkeersfunctie. In deze subparagraaf is de link met de 'laag van de ondergrond' van de kwaliteitskaart van belang. Het plangebied ligt grotendeels binnen de aanduiding 'Bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen'. De richtpunten binnen deze aanduiding:  Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand;  Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De voorgestelde ontwikkeling vindt deels plaats in bestaande bebouwing en deels in nieuwbouw. De ontwikkeling tast de bestaande patronen in het landschap niet aan. Ter plaatse van de nieuwe paardenpiste wordt geen bestaand waardevol reliëf aangetast. De nieuwe gebouwen worden gerealiseerd in lijn met de reeds gesloopte en bestaande gebouwen, hierdoor worden er geen bestaande zichtlijnen dichtgezet.

In onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in relatie tot het omliggende landschap weergegeven, daarbij zijn ook de belangrijke zichtlijnen weergegeven.

Afbeelding 9: Schematische weergave omliggende landschappen. Plangebied is met rood weergegeven. (Bron: Visie buitenruimte Equestrum) Ook zal de ontwikkeling financieel draagvlak creëren waarmee de binnen het plangebied aanwezige Rijksmonumenten duurzaam ontwikkeld en onderhouden kunnen worden met behoud van een landelijke opzet. De ligging van Rijksmonumenten zijn een goede indicatie over de situering van bebouwing in het vroegere landschap. Duurzaam behoud van deze Rijksmonumenten draagt bij aan het behoud en herkenbaar houden van de ontstaansgeschiedenis van het omliggende landschap van Den Hoorn.

(ontwerp)

19

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Kwaliteiten en knelpunten De Rijksmonumenten binnen het plangebied voegen veel kwaliteit toe aan de omgeving van het plangebied. Zoals onder subparagraaf 1 reeds aangegeven is het plangebied steeds verder in het nauw geraakt door verschillende ruimtelijke ontwikkelingen. De Ommedijk 3 en manege Chardon vormen de enige bebouwing aan het zuidelijke gedeelte van het lint 'Ommedijk'. Behoud en versterking van de Ommedijk 3 zijn noodzakelijk om de ruimtelijke kwaliteit en de relatie met het verleden te behouden. Belangrijke zichtlijnen Met de realisatie van de Rijksweg A4 in1992 zijn de zichtlijnen richting de achterliggende 'Klaas Engelbrechtspolder' aangetast. De Ommedijk 3 ligt direct naast het knooppunt alwaar de ruimtelijke impact van de Rijksweg A4 veruit het grootste is ten aanzien van de zichtlijnen. De ontwikkeling zal geen nieuwe zichtlijnen mogelijk maken, bij de inrichting van het plangebied zal wel rekening gehouden worden met de bestaande zichtlijnen zoals weergegeven op afbeelding 9. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat van volledig vrije zichtlijnen door de aanwezigheid van de A4, het talud, de geluidsschermen en bestaande bomen geen sprake is. Opbouw van het lint Het lint 'Ommedijk' wordt door de (nieuwe) Zuidhoornseweg gesplitst in een noordelijk en zuidelijk gedeelte.

Het noordelijke gedeelte is aanzienlijk korter, de aanwezige bebouwing wordt volledig omsloten met verschillende wegen behorende bij het knooppunt. Het zuidelijke gedeelte wordt gekenmerkt door de boerderij aan de Ommedijk 3 en manege Chardon. Met de gewenste ruimtelijke ontwikkeling blijft de bebouwing geconcentreerd op de historisch gezien bekende locatie. Recreatieve functie en verkeersfunctie Het plangebied heeft zelf geen relevante verkeersfunctie in de bestaande situatie anders dan een ontsluitingsfunctie voor de aanwezige percelen. Wel is duidelijk te zien dat de belangen van mobiliteit en de verkeersfunctie een grote impact hebben gehad op de ruimtelijke kwaliteit. In paragraaf 4.10 en bijlage 14 is nader ingegaan op de verkeerssituatie in en rondom het plangebied, daarbij wordt ook het wegprofiel van de Ommedijk in de toekomstige situatie besproken. In het kader van een goede belangenafweging zijn ook overige opties tegen elkaar afgewogen, ook deze zijn besproken. Het plangebied zal in de toekomst een bijdrage leveren aan de recreatieve beleving van het buitengebied van de gemeente Midden-Delfland. Equestrum zal bijvoorbeeld voor fietsers en wandelaars de beleving van het buitengebied versterken, tevens zal aansluiting gezocht worden bij de bestaande recreatieve ruiterpaden in de omgeving.

De Ommedijk maakt al onderdeel uit van de fietsroute Schiedam - Den haag Wateringse Veld. 3. De kavel(s) In deze subparagraaf wordt de opbouw en de schaal van de kavel weergegeven. De toekomstige uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit en de aard en positie van de te realiseren gebouwen staan centraal. Ten aanzien van de kwaliteitskaart is de 'laag van stedelijke occupatie' van belang om de ruimtelijke ontwikkeling juist op deze kavel(s) te motiveren. Het plangebied heeft de aanduiding 'Stads- en dorpsranden'. Richtpunt binnen deze aanduiding:  Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). De ontwikkeling van een hippische kenniscampus past binnen een stads- en dorpsrand. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen. Vele in de randen tussen stedelijk en landelijk gebied gelegen boerderijcomplexen worden bestemd naar woon-zorgboerderijen. De ontwikkeling van een hippische kenniscampus met o.a. een sportfunctie en maatschappelijke functie is passend binnen onderhavig plangebied.

Ten oosten van het plangebied ligt een groot bestemmingsvlak met de bestemming 'Bedrijf – Uit te werken', een hippische kenniscampus (inclusief manege) met een agrarische uitstraling vormt de gewenste overgang tussen (toekomstig) stedelijk en landelijk gebied aan de dorpsrand van Den Hoorn. Indien het bedrijventerrein Hooipolder niet gerealiseerd wordt, is Equestrum nog steeds een passende invulling om de overgang tussen het landelijk gebied en de A4 te verzachten.

20

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Uitgangspunten ruimtelijke ontwikkeling

Afbeelding 10: Gewenste toekomstige situatie (schetsvariant, definitieve ontwerp kan nog wijzigen) In de uitwerking van het plangebied is het hoofddoel om het agrarische karakter van de locatie te versterken. De huidige agrarische functie springt door de omliggende functies (snelweg en toekomstig bedrijventerrein) minder in het oog, daarmee is de bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit niet optimaal. Wel is het toekomstige ensemble van Equestrum zichtbaar vanaf het viaduct over de Rijksweg A4 richting de Zuidhoornseweg. De hoofdopzet van de kavel en de gebouwen zal aansluiten bij de bestaande Rijksmonumentale panden en bouwwerken, het ruimtelijke concept betreft hoofdzakelijk kloeke volumes (schuren) rondom en aansluitend aan het historische erf. De nieuwe gebouwen zullen dezelfde oriëntatie hebben als de monumentale gebouwen, deze oriëntatie volgt uit het omliggende slotenpatroon van de polder haaks op de Ommedijk. Groene inrichting Het plangebied zal een groene invulling krijgen, waarbij aansluiting gezocht wordt bij de bestaande groenstructuren en de bestaande gebiedseigen vegetatie en beschoeiing. De gebiedsvisie Equestrum (bijlage 1) geeft ook een kader voor de groenvoorzieningen binnen het plangebied. De gebiedsvisie zal bij de definitieve uitwerking van het landschapinrichtingsplan als kader dienen.

Het overige gedeelte van het plangebied zal zo groen mogelijk worden ingericht om de landelijke uitstraling te waarborgen. De groenvoorzieningen zullen over de gehele kavel(s) verdeeld worden, op deze wijze wordt de toevoeging van kloeke bouwwerken ook binnen het plangebied gecompenseerd. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit op het erf ten goede, maar versterkt ook de relatie met het omliggende gebied. Specifieke voorbeelden van groen op het erf is bijvoorbeeld de historische moestuin, de herontwikkeling biedt ruimte om deze te laten herleven. Afbeelding 10 geeft een impressie van de beoogde toekomstige situatie binnen het plangebied. De nieuwe situatie laat tevens de groene verbinding zien tussen de zuidelijke en noordelijke bosschages. Binnen de groene inrichting zal tevens de herplantplicht, die voortkomt het kappen van enkele bomen op het zuidelijk perceel, worden gerealiseerd. De definitieve invulling van het plangebied dient de landschappelijk kwaliteiten van het plangebied uit te dragen.

(ontwerp)

21

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

4. De gebouwen Deze subparagraaf gaat over de specifieke eigenschappen van de huidige en toekomstige gebouwen binnen het plangebied. Belangrijke aspecten zijn de kap – en goothoogte, materiaalgebruik en de algemene uitstraling. In deze subparagraaf zal aan de hand van verschillende impressies een beeld van de toekomstige situatie geschetst worden. Globaal bestemmingsplan Het bouwplan zal op detailniveau gedurende de bestemmingsplanprocedure nog in ontwikkeling blijven. Het is de wens van zowel de gemeente als de initiatiefnemer dat er nog enige flexibiliteit binnen het plangebied mogelijk is. De flexibiliteit zit met name in de positionering van de nieuwe bouwwerken en functies, de materialisering en typologie zal niet wijzigen. Desondanks biedt de voorliggende beeldkwaliteitsparagraaf een goed kader voor de ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied. Behoud en versterken van de Rijksmonumenten is van belang om de gewenste ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied te behalen. De Rijksmonumenten zijn in de huidige situatie niet in optimale staat, het verval van de Rijksmonumenten heeft een negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit zowel binnen het plangebied als de nabije omgeving. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van de huidige situatie in het plangebied en de staat van de Rijksmonumenten (d.d.

2020, de niet monumentale schuurtjes ten westen van de rijksmonumenten zijn inmiddels gesaneerd).

Afbeelding 11: Overzicht huidige situatie

22

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 12: Huidige situatie Rijksmonumenten 'Ommedijk 3' (bron: foto's initiatiefnemer)

Het plangebied zal een menging van functies mogelijk maken, verbonden aan de hippische kenniscampus. In de verschillende bouwwerken binnen het plangebied wordt ruimte geboden aan een hippische MBO opleiding met toegewezen practoraat, studio's voor studenten, kantoorruimtes/flexplekken, recreatieve functies, een zorgboerderij, een restaurant, (onderwijs)stallen, een laboratorium voor veterinair onderzoek en een hippisch onderzoekscentrum. Daarnaast zullen er sportfaciliteiten aanwezig zijn ten behoeve van de paardensport. Deze functies zullen worden ondergebracht in de bestaande Rijksmonumenten en in nieuwe bebouwing. De Rijksmonumenten Het agrarisch erfgoed krijgt extra aandacht bij de herontwikkeling van de bebouwing. Door de nieuwe functies toe te staan, en de exploitatie hiervan, wordt behoud van het erfgoed mogelijk. De ontwikkelingen binnen de Rijksmonumenten zullen afgestemd worden met de Rijksdienst voor cultureel Erfgoed (RCE). Het doel is om zoveel mogelijk de huidige situatie te behouden, aanpassingen zullen alleen gedaan worden als een bijdrage geleverd wordt aan het behoud en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarde. Een voorbeeld hiervan is de realisatie van een oude karnemolen als bouwwerk waarin alle technische- en facilitaire voorzieningen kunnen worden ondergebracht.

Bij de Rijksmonumentale bouwwerken zal niks wijzigen in de kap- en goothoogte, alleen een toevoeging van dak-koekoeken en/of dakkapellen ten behoeve van enkele studio's op de verdieping is mogelijk. De exacte positionering hiervan zal in samenspraak met de gemeente en de RCE moeten worden bepaald. Om tot een functionele mix van functies te komen zullen alle rijksmonumenten (behoudens de entreepoort) gebruikt worden voor de mogelijke functies in relatie tot de hippische kenniscampus.

(ontwerp)

23

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Nieuwe gebouwen De gebouwen zijn opgezet op basis van een erf concept, hiermee wordt de boerderij typologie aan de Ommedijk doorgezet. Door aansluiting te zoeken met de bestaande bebouwing wordt de historische functie binnen het plangebied verduidelijkt. Dit draagt bij aan het behoud van de specifieke waarden die de Ommedijk 3 vertegenwoordigt. Zorgboerderij De ontwikkeling van de zorgboerderij zal samen met een zorgpartij worden uitgewerkt. De impressie in afbeelding 13 geeft een voorlopige weergave van de toekomstige zorgboerderij. Het ruimtelijke concept van de gebouwen kan gekarakteriseerd worden als 'agrarisch – industrieel'. Uitgangspunten voor de zorgboerderij zijn kloeke volumes met een kap, een functioneel agrarische uitstraling en een geheel dat zich onderscheid door een zorgvuldige detaillering en bijzonder materiaal gebruik.

Afbeelding 13: Impressie toekomstige zorgboerderij (bron: Projectboek Equestrum)

Onderwijs en dagbesteding Net als de zorgboerderij is ook het onderwijsgebouw nog in ontwikkeling. Ook voor deze gebouwen wordt aansluiting gezocht bij de boerderijtypologie en kan het ruimtelijke concept van de gebouwen gekarakteriseerd worden als 'agrarisch – industrieel'. Uitgangspunt voor het onderwijsgebouw is wederom een kloek volume met een kap, een functioneel agrarische uitstraling, zorgvuldige detaillering en materiaal gebruik. Naast de aansluiting op de bestaande bebouwing is deze typologie ook passend bij de toekomstige functie. De locatie van de piste en paddocks (voor de paarden) wordt op basis van de definitieve posities van de gebouwen bepaald. Uitgangspunt is dat ze een bijdrage leveren aan het realiseren en versterken van het agrarische karakter van het plangebied.

24

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 14: Impressie mogelijk toekomstige uitbreiding Equestrum

(ontwerp)

25

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Hoofdstuk 3

Relevante beleidskaders

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al deze opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen maken. De NOVI wordt opgesteld als voorbereiding op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Doorwerking planinitiatief De NOVI kent, net als de voorheen geldende SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte), een hoog abstractie niveau waardoor er weinig directe opgave op het voorliggend bestemmingsplan van toepassing zijn. Onderhavig planinitiatief betreft de herontwikkeling van een (voormalig) agrarisch perceel, inclusief de aanwezige rijksmonumenten, tot een hippische kenniscampus. Het planinitiatief draagt bij aan de ambitie duurzaam economisch groeipotentieel te realiseren, in dit geval specifiek voor de hippische sector. Kenniscampus Equestrum is geënt in een stichting met bestuursleden uit het bedrijfsleven en onderwijs en maakt deel uit van een netwerk waarin de partners de ambitie hebben om de kansen die er liggen voor de hippische sector in deze regio de komende jaren waar te maken.

Equestrum is daarbij als aanjager en katalysator voor cross-overs naar de sport, de internationale handel & business, vrijetijdsbeleving & welbevinden en hippische kennisontwikkeling essentieel. Voorliggend planinitiatief draagt bij aan een vergroting van de economische potentie van de hippische sector. De NOVI vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoer van voorliggend bestemmingsplan.

26

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de Ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte. De Ladder streeft een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten na. In de praktijk werd de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking als lastig ervaren. Daarom is op 1 juli 2017 het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De derde trede is geschrapt en de eerste twee treden zijn samengevoegd. Hiermee is de 3-trapsstructuur losgelaten. Ook zijn de termen 'actueel' en 'regionaal' geschrapt die waren opgenomen in de voormalige eerste trede. De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat nu uit twee onderdelen. Het tweede lid van artikel 3.1.6.

Bro omvat de Ladder voor duurzame verstedelijking en luidt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is gespecificeerd in het Bro als: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Blijkens de Nota van Toelichting (2017) worden onder "andere stedelijke voorzieningen" als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, Bro, verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoorsport en leisure. De Afdeling hecht er aan de volgende uitgangspunten te noemen, die zij hanteert voor de beoordeling of een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen gelden.

Relevant voor onderhavig ontwikkeling zijn:  Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.  Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.  Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m2, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.  Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m2, dient deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt.

(ontwerp)

27

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Doorwerking planinitiatief Nu is vastgesteld dat onderhavige ontwikkeling bestempeld moet worden als stedelijke ontwikkeling is het noodzakelijk de Ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen. Om de Ladder succesvol te doorlopen dient zowel de behoefte als de (mogelijke) noodzaak tot bouwen buiten bestaand stedelijk gebied onderbouwd te worden. Binnen het plangebied worden verschillende functies mogelijk gemaakt dus dient de behoefte aan deze functies aangetoond te worden. 

Behoefte aan de ontwikkeling

De hippische sector in Nederland heeft een omzet tussen de 1,5 en 2 miljard euro. De economische waarde van de export van paarden alleen al bedraagt 276 miljoen euro. In Nederland zijn daarbij 1,2 miljoen paardensportvolgers en 400.000 actieve ruiters. Er zijn in Nederland 450.000 paarden en 200.000 mensen lid van de Koninklijke Nederlandse Hippische Sportfederatie (KNHS). Daarvan hebben 135.000 leden één of meerdere eigen paarden. Totaal zijn er 10.000 paarden(sport)bedrijven en 3.000 ruitersportcentra en -verenigingen. Daarnaast is Nederland grootleverancier van bondscoaches, trainers en chef d’equipes over de hele wereld. Nederlandse ruiters en hun kennis zijn een zeer gerespecteerd ‘A-merk’ in de wereld. Ruiters van over de hele wereld reizen veelvuldig naar Nederland om hier paarden te kopen. Er is grote vraag naar in Nederland gefokte sportpaarden. In de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH) zijn er alleen al 140 hippische bedrijven. Hier zijn 500 mensen werkzaam. Er zijn 10.000 paardensporters. Daarbij is een kwart van de Nederlandse maneges gevestigd in deze metropoolregio waaronder 20 topbedrijven. De locatie in de gemeente Midden-Delfland is centraal gelegen in de regio en is daarom een gunstige locatie om netwerken, expertise, kwalificaties en economische bedrijvigheid te verbinden. In de regio zijn deze kwaliteiten reeds aanwezig.

Equestrum is niet één van de vele hippische bedrijven, het vormt de toekomstige verbinding tussen alle facetten van de hippische sector, zowel nationaal en internationaal. Equestrum is nodig om onze internationale positie in de hippische wereld te behouden en door te ontwikkelen, dat is van groot belang voor de werkgelegenheid, de topsport en alle lokale economieën die (mede) afhankelijk zijn van de economie die de hippische sport brengt. Het CHIO, een evenement op wereldformaat, vindt bijvoorbeeld plaats in de regio en zorgt daarmee voor een groot internationaal netwerk. Tevens wordt de regio gekenmerkt door vele maneges en stallen. De expertise is daarmee aanwezig en door binnen Equestrum ruimte te bieden aan een hippische mbo-opleiding wordt hier ook een kwalificatie aan verbonden. Tevens worden de MRDH en de provincie Zuid-Holland gekenmerkt door een hoge mate van economische bedrijvigheid. Deze kwaliteiten worden verbonden door het oprichten van een hippische kenniscampus centraal gelegen in de regio. De realisatie van een zorgboerderij draagt bij aan de doelstellingen van de gemeente Midden–Delfland. In haar woonvisie (2011-2025) geeft de gemeente Midden-Delfland aan te willen inspelen op een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn. De gemeente voelt zich als overheid medeverantwoordelijk voor het huisvesten van deze kwetsbare groepen.

De ontwikkeling van een zorgboerderij past binnen deze doelstellingen. Bovendien dragen de specifieke functionele en landelijke kwaliteiten van het plangebied bij aan de eisen van de beoogde zorginstelling en zorgbehoevenden. De campus biedt vanwege de ligging voldoende ruimte en rust, bovendien kan de dagbesteding plaatsvinden binnen het plangebied. De locatie en de opzet van de hippische campus biedt de unieke mogelijkheid om de huisvesting en de dagbesteding met elkaar te combineren. Hierbij dient gedacht te worden aan dagbesteding in de vorm van paardenverzorging, onderhoud- en hovenierswerkzaamheden hovenierswerk- en cateringwerkzaamheden. Equestrum werkt samen met scholengemeenschap Lentiz voor de huisvesting van studenten die interesse hebben in een carrière binnen de hippische sector. Zo krijgen studenten die van ver moeten komen de mogelijkheid om (kortstondig) dichtbij de opleiding te wonen. Daarbij is het voor het beheer van de campus van belang dat de campus behuisd wordt door mensen met hippische kennis. In samenwerking met het nabijgelegen manege bedrijf Chardon zullen stageplekken gecreëerd worden voor de studenten. Bovendien zullen de leerlingen les krijgen op de kenniscampus, zo wordt praktijk en theorie op een ideale manier gecombineerd.

28

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum Het restaurant en de ontmoetingsplek die ter plaatse gerealiseerd worden dienen grotendeels voor de gebruikers van de kenniscampus zelf. De kantoorruimtes worden alleen gebruikt door medewerkers en gebruikers van de hippische kenniscampus, of betrokken bedrijven bij de campus, bij voorkeur start-ups vanuit hippische innovatie. De wens is om vanuit Equestrum innovatie en onderzoek te ondersteunen op gebieden als gezondheid, voeding, welbevinden en cultuur. Unieke kracht Equestrum In bovenstaande uiteenzetting zijn de verschillende onderdelen van Equestrum toegelicht zoals wonen, zorg, educatie, economie en de hippische sport. Het unieke aan Equestrum is dat al deze zaken verbonden worden op één locatie, dit zorgt voor een synergie die elders niet behaald kan worden. Equestrum kan als centraal gelegen kenniscampus de aanjager zijn die de regio en de hippische economie versterken en daarmee de leidende rol van Nederland in de internationale hippische wereld bevestigen.  Buiten bestaand stedelijk gebied? Het plangebied wordt op de provinciale kwaliteitskaart aangemerkt als stads- en/of dorpsrand. Het perceel is in de huidige situatie reeds bebouwd en heeft het deels de bestemming wonen. Ook op de enkelbestemming 'tuin' is in de huidige situatie reeds bebouwing toegestaan en ook aanwezig.

De indeling van het perceel zal veranderen en de totale oppervlakte aan bebouwing zal (ook na sloop enkele bestaande gebouwen) toenemen. Het perceel ligt ingesloten tussen de A4 en een locatie van enkele hectares met de enkelbestemming 'Bedrijf – uit te werken'. Formeel gezien ligt het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied, maar met de realisatie van de Rijksweg A4 en de (mogelijk toekomstige) ontwikkeling van het ten oosten gelegen bedrijventerrein is van een puur landelijk gebied geen sprake meer. Ondanks dat het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen, wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd. De monumentale status van de bestaande boerderij wordt in ere hersteld, waarbij er gepoogd wordt het plangebied zo landelijk mogelijk in te vullen. Dit is nader toegelicht in de Beeldkwaliteitsparagraaf. Daarbij leent een hippisch kenniscentrum zich beter voor een buitenstedelijke locatie dan een binnenstedelijke locatie, gezien de aard van de beoogde activiteiten. Specifiek voorziet de campus in een zorgfunctie voor mindervaliden. Vanuit deze doelgroep is er behoefte aan een landelijke omgeving die rust en ruimte met zich meebrengt. Om deze reden is het juist gewenst dat de hippische campus aan de rand van het buitengebied wordt gesitueerd, en niet binnen de drukte van het binnenstedelijk gebied.

Door alleen gebruikers toe te staan die verbonden zijn aan de hippische kenniscampus kan het gebruik van deze gronden voor bijvoorbeeld kantoren en (startende) bedrijvigheid onderbouwd worden. Door de onderlinge samenhang van de verschillende functies wordt waarde gecreëerd die op bestaande locaties (in bestaand stedelijk gebied) niet mogelijk is. Bedrijven die niet verbonden zijn aan de hippische kenniscampus zijn niet toegestaan, daarmee wordt leegstand op bestaande locaties voorkomen. De verplichting tot verbondenheid aan de hippische kenniscampus is ook vastgelegd in de regels. Op de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland is het plangebied aangeduid als ''Stads- en dorpsranden'. Ontwikkelingen aan de stads- en/of dorpsrand dienen bij te dragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. De ontwikkeling van een hippische kenniscampus is passend binnen een stads- en dorpsrand. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het Bro geen belemmering vormt voor voorliggend bestemmingsplan.

(ontwerp)

29

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum 3.1.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden, waarvan de geconsolideerde versie op 1 januari 2017 beschikbaar is gesteld. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen die genoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (inmiddels het NOVI). De 14 nationale belangen in de Barro zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. mainportontwikkeling Rotterdam; 3. kustfundament; 4. grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. defensie; 7. hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. elektriciteitsvoorziening; 9. buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. ecologische hoofdstructuur; 11. primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. 14. Ruimtereservering parallel Kaagbaan. Het Barro geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen.

Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking planinitiatief Een klein deel van het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied valt binnen het nationale belang 'elektriciteitsvoorziening'. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het nationale belang en de daarvoor aangewezen gronden weer. Planologisch is dit belang in het (voorheen) vigerende bestemmingsplan 'Hooipolder en Kerkpolder - Oost 2013' verankerd middels de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - magneetveldzone'. Om de huidige en toekomstige elektriciteitsvoorziening te kunnen garanderen, zonder dat de gezondheid van mensen in het geding komt, is deze gebiedsaanduiding opgenomen. Ten aanzien van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - magneetveldzone' geldt dat: a. geen gevoelige bestemming is toegestaan en niet ten behoeve van een gevoelige bestemming mag worden gebouwd. De gebiedsaanduiding zal in voorliggend bestemmingsplan één op één worden overgenomen om zowel de toekomstige elektriciteitsvoorziening als de gezondheid van de toekomstige bewoners/gebruikers van het plangebied te kunnen garanderen.

30

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

Afbeelding 15: Ligging plangebied binnen het Barro, belang 8 'elektriciteitsvoorziening' (bron: ruimtelijke plannen) Het Barro kent voor het overige geen kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op de voorliggend initiatief van toepassing zijn. Het planinitiatief draagt niet bij aan de overige nationale belangen en doelen gesteld in het Barro, maar vormt ook geen belemmering.

(ontwerp)

31

Ontwerpbestemmingsplan Equestrum

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie op 1 april 2019 vastgesteld door de provincie Zuid-Holland is opgesteld in het kader van de Omgevingswet die in 2022 in werking treedt. Het beleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. De provincie vat de visie, ambities en opgaven voor de provincie samen in de omgevingsvisie. Het omvat 6 richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving:  Naar een klimaatbestendige delta;  Naar een nieuwe economie: the next level;  Naar een levendige meerkernige metropool;  Energievernieuwing;  Best bereikbare provincie;  Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Naast de 6 ambities benoemt de provincie 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' in de Omgevingsvisie die vanuit provinciaal belang worden ontwikkeld. De provincie werkt bij deze opgaven samen met andere overheden en maatschappelijke partners. De 12 provinciale 'Opgaven Omgevingskwaliteit' zijn als volgt:  Landschap en cultuurhistorie;  Gezondheid en veiligheid;  Natuur en recreatie;  Ruimte en verstedelijking;  Wonen;  Bodem en ondergrond;  Cultuurparticipatie en bibliotheken;  Klimaatadaptie;  Zoetwater en drinkwater;  Bereikbaarheid;  Regionale economie;  Energievoorziening. Naast de inleiding zijn het 'Programma Ruimte' en de 'Kwaliteitskaart' onderdeel van de Omgevingsvisie.