Woonvisie nieuw Midden-Groningen 2019-2028

Financieringsmogelijkheden verbeteren We haken aan bij landelijke experimenten die momenteel ontwikkeld worden om gebouw-gebonden financieringen te bieden voor lagere inkomensgroepen, waaronder niet-financierbare huishoudens.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

47

6: DUURZAAM EN GASLOOS WONEN 3: KOPLOPERS ONDERSTEUNEN Onderdeel van het plan vormen tevens particuliere huiseigenaren. Zij worden binnen het project op basis van de hiervoor besproken opties ondersteund om eveneens aangesloten te raken op het warmtenet. We juichen investeringen van individuele huiseigenaren of collectieven (waaronder hele

dorpen) toe. Binnen buurten en dorpen is er verschil de mogelijkheid en bereidheid om stappen te zetten naar duurzaam wonen. Overal treffen we koplopers aan, maar ook mensen die het tempo niet kunnen of willen bijbenen. Sommige bewoners zien grote kansen, andere maken zich zorgen over de gevolgen. We willen alle groepen bijstaan. Actueel zijn er koplopers te vinden in bijvoorbeeld Steendam, dat in enkele jaren een

energieneutraal / zelfvoorzienend dorp wil worden. Dit dorp heeft zich georganiseerd in een coöperatie en werkt samen met onder meer de provincie Groningen, de Natuur- en Milieufederatie Groningen, de vereniging Groninger Dorpen. We helpen hen bij hun initiatieven, mits zij met een gedragen en daadwerkelijk duurzaam initiatief komen voor hun straat, dorp of wijk. Dat doen we door één contactpersoon aan te bieden die initiatiefnemers ondersteunt en helpt bij procedures. Die contactpersoon bewaakt een ‘ja

mits’ mentaliteit binnen de gemeente: zoeken naar oplossingen om iets mogelijk te maken.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

48

ACHTERGROND ENERGIEGEBRUIK EN INKOMEN IN DE GEMEENTE: DRIE VOORBEELDEN

De kaart toont in rood en oranje gebieden waar een relatief hoog aandeel huishoudens een hoge energielast hebben én een laag inkomen. Daar is de urgentie het hoogst om te investeren in verduurzaming voor lagere maandlasten, waarbij corporaties een rol hebben, maar ook de gemeente in het mogelijk maken van zulke investeringen onder huiseigenaren met een laag inkomen. Bij deze woonvisie hoort een kaart waarop deze gegevens voor de hele gemeente zichtbaar zijn (zie de website van de gemeente Midden-Groningen).

49

7

Zorgzame wijken en dorpen

50

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN 1. LANGER ZELFREDZAAM WONEN We werken aan samenleving waar iedereen gewoon goed kan wonen. Dit sluit aan op

inclusief zorg aan te bieden, in de vorm van ‘beschermd’ wonen (of soortgelijke definities

het VN verdrag 2016: als je een beperking hebt, heb je het recht zelfstandig aan de

van kleinschalig woonvormen).

samenleving deel te nemen. Net als ieder ander. Denk aan de toegankelijkheid van bijvoorbeeld de openbare ruimte en websites, het recht op onderwijs, ergens kunnen

Zulke woonvormen vormen een uitvalsbasis voor levering in direct omliggende

werken en zelfstandig wonen.

woongebieden, aan zelfstandige huishoudens met een zorgvraag. Het vormt bovendien

een plek waar aanverwante diensten te leveren zijn: ontmoeting, kleinschalige Daarbij is de wens van bewoners zelf leidend, en helpen wij als gemeente om dat

voorzieningen, mogelijk ook eerste of anderhalvelijns zorg, ‘reuring’ tussen de mensen.

mogelijk te maken. Goed wonen met een zorgvraag kan gaan om ouderdoms-

Dit vraagt een bijzondere en blijvende inspanning: zulke samenwerking tussen

gerelateerde zorg, maar net zo goed voorkomen bij jongere groepen. Omgekeerd zijn

zorgpartijen is niet vanzelfsprekend en het vraagt om slim combineren en goed rekenen

vele ouderen juist vitaal en zelfredzaam. En goed wonen gaat meestal om méér dan

om dergelijke vormen van samenwerking ook financieel mogelijk te maken.

alleen de woning. Belangrijker is vaak: hoe zijn welzijn en zorg georganiseerd, is de plek

waar de woningen staan geschikt, draagt de omgeving bij aan zelfredzaamheid?

Door parallel daaraan de bereikbaarheid tussen voorzieningen en omliggende woonplekken te waarborgen (regulier OV aanvullen met lokale diensten) kunnen ook

Door samenwerking tussen zorgaanbieders kan de schaalgrootte van woonzorgvormen

zorgvragers uit omliggende dorpen en wijken daar terecht. Dit vergroot enerzijds het

omlaag. Het grootste deel van de zorg is niet-specialistisch en kan door elke zorgpartij

draagvlak onder de voorziening, anderzijds biedt het ook de verder gelegen wijken en

geleverd worden. Groepen met een verschillende zorgvraag kunnen prima samen wonen

dorpen de mogelijkheid om mensen lang in eigen huis te laten wonen. Eventueel zijn

als zorgaanbieders bereid zijn om samen te werken en expertise te delen. Deze verlaging

zelfs zeer kleinschalige woonvormen voor zorgvragers mogelijk of het bieden van een

in schaalgrootte draagt bij aan de kansen om ook in grotere dorpen blijvend wonen

tweede kansen aan bestaande verouderde seniorenwoningen.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

51

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN 2. EEN ZORGZAME WOONOMGEVING Achtergrond Een zorggeschikte woning is een basisvoorwaarde, maar ook de woonomgeving speelt

verantwoordelijkheid te nemen voor elkaar en de woonomgeving; -

In buurten waar weinig mogelijkheid is tot sociaal contact, helpen we om dit

daarin een grote rol. Wanneer de woonomgeving uitnodigt om zelfstandig activiteiten te

mogelijk te maken. Bijvoorbeeld door samen met bewoners te bedenken of hiervoor

ondernemen, draagt dat bij aan het welzijn én aan beperking van de zorgvraag:

een plek nodig is (bijvoorbeeld een gemeentelijk pand, een woning van de corporatie

-

als huiskamer voor de buurt, etc.) en of er meer dan alleen een plek nodig is.

Een omgeving die schoon, heel, veilig en comfortabel is, te voet maar ook steeds

vaker op de fiets en met de auto; -

Bereikbare voorzieningen en ontmoetingsplekken, door nabijheid of door goede bereikbaarheid (openbaar vervoer, vrijwilligersvervoer);

-

Mensen wegwijs maken met digitale oplossingen als alternatief;

-

Hulp en ondersteuning nabij;

-

Een goede balans tussen professionele zorg en informele hulp of mantelzorg.

Ambities -

In buurten waar veel mensen met een zorgvraag of beperking wonen, zoeken we naar oplossingen in de woonomgeving: straten en routes naar voorzieningen (lopen, fietsen, rustplekken, obstakels);

-

We ondersteunen bewonersinitiatieven om krachten te bundelen om zelf

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

52

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN 3. ZELFSTANDIG WONEN Achtergrond

Dit neemt overigens niet weg dat er óók een groeiende groep huiseigenaren is voor wie

Uit onderzoek van HHM (2018) blijkt dat er in aantal meer dan genoeg zorggeschikte

dit niet geldt. Die groep vraagt speciale aandacht (zie ambities).

huurwoningen in onze gemeente. Slechts in Siddeburen en Slochteren-Schildwolde is het aandeel te laag en in Sappemeer is de kans reëel dat zorgvragers te veel moeten

Ambities

‘concurreren’ met andere groepen om dezelfde woningen. Binnen de koopwoningen zijn

-

veel woningen (nog) niet aangepast. De meeste ouderen in de koop blijven wonen in hun huidige woning. Redenen:

De gemeente biedt huiseigenaren instrumenten voor langer zelfstandig thuis wonen,

bijvoorbeeld met inzet van SVN-middelen (blijverslening of variant daar op); -

Gemeente en corporaties zetten in op bewustwording en anticiperen van inwoners

-

De groep en zelfredzame ouderen groeit;

en woningzoekenden op wonen met een zorgvraag. Bewonersconsulenten en sociale

-

Zij hebben vaak een sterke binding aan de eigen woning, woonomgeving en hun

teams hebben hier aandacht voor. In 2019 onderzoeken we samen of een bredere

sociale netwerk;

aanpak (campagne) mogelijk is: aanpassen van woningen als kans om ook iets te

Er zijn voldoende mogelijkheden om de woning toegankelijk te maken: traplift,

doen aan de energetische kwaliteit (lasten, comfort);

-

beugels, weghalen van drempels, en in grotere woningen vaak goede mogelijkheden -

Bij inzet van de Wmo kijkt de gemeente altijd naar de persoonlijke situatie van de

om zonder grote ingrepen op de begane grond te wonen;

betreffende inwoner en treft daar waar nodig en mogelijk passende maatregelen

Mensen komen pas bij een intensieve zorgvraag in aanmerking voor intramuraal

(woning. Begeleiding);

wonen; -

-

-

De vaak beoogde stap naar huur (verzilveren woningwaarde, geen rompslomp meer) is vaak niet mogelijk vanwege te hoog inkomen voor sociale huur of het niet willen

Gemeente en corporaties maken nadere afspraken over Wmo-geld en aanpassing en van gemeenschappelijke ruimten en scootmobielstallingen;

-

Gemeente en corporaties maken afspraken over toewijzing bij aangepaste woningen.

betalen van hogere huurprijzen.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

53

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN ONDERZOEK NAAR DE BEHOEFTE EN DE GEVOLGEN VOOR HET STADSHART Onderzoek HHM: er zijn genoeg zorggeschikte woningen

Stadshart en de appartementenmarkt

Het onderzoek van HHM (2018) toont aan dat er op gemeentelijk niveau een overschot

Het plan Stadshart bevat een programma van ca. 300 nieuwe woningen, huur en koop

aan woningen is voor mensen met een zorgvraag. In ‘stenen’ uitgedrukt is er dus geen

(zie hoofdstuk 4.2). Woningcorporaties maken deel uit van de ontwikkelende partijen. Als

reden om aanpassingen in de woningvoorraad te doen. Het onderzoek legt al wel bloot

gemeente steunen we de plannen voor het Stadshart, met het oog op de doelgroep

dat er lokaal tekorten zijn: in Slochteren-Schildwolde en Siddeburen. In Sappemeer is er

ontwikkeling, de passendheid van deze plek voor die groep, onze ruimtelijke ambities en

mogelijk een tekort door grote concurrentie met andere groepen. In Hoogezand-Zuid is

de daarmee te maken kwaliteitsslag in het wonen.

juist een zeer ruim aanbod ten opzichte van de groep mensen met een zorgvraag.

Het onderzoek door HHM leert ons veel over huurders met een zorgvraag en het aanbod dat daar tegenover staat. Het onderzoek laat ook zien dat de markt voor appartementen

Nuance: het gaat om meer dan aantallen

breder is, ook voor mensen zonder zorgvraag. We gaan in overleg met de corporaties en

Waar het onderzoek zich niet op richtte, zijn de volgende vragen:

zorgpartijen om initiatieven onderling af te stemmen en preciezere uitspraken te kunnen

1.

doen over de programmering in Hoogezand-Sappemeer.

Prijs en kwaliteit van de woningen (verouderd bezit op sommige plekken, of juist te

veel te nieuw te duur); 2.

De behoefte in de koopmarkt;

3.

Woonplek: nabijheid voorzieningen en bereikbaarheid;

4.

Wooncultuur (liever grondgebonden?)

Voor een betere afstemming van de programmering van woningbouw is antwoord op ook deze vragen nodig. We stemmen af met partijen of aanvullend onderzoek nodig is.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

54

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN 4. BESCHERMD WONEN EN INTRAMURAAL WONEN Achtergrond De meeste ouderen blijven dan wel in eigen woning wonen, maar omdat de groep

Een specifiek aandachtspunt is de doorstroming van bijzondere groepen vanuit

gemiddeld steeds ouder wordt, neemt de vraag naar specifieke woonvormen voor

beschermde woonvormen naar zelfstandig wonen of proef-wonen. In 2017 bleek uit

ouderen evengoed toe. Daarnaast zullen ook jongere mensen met een zorgvraag steeds

regionaal onderzoek van KAW dat veel cliënten onbedoeld worden belemmerd op hun

vaker zelfstandig wonen. De groep die nu al onzelfstandig woont, blijft dat in veel

weg naar een zelfstandige woning. Zo zou 25% van de cliënten in Beschermd Wonen

gevallen zo doen. Met name nieuwe generaties blijven lang zelfstandig wonen. Daardoor

direct kunnen uitstromen, mits er genoeg geschikte woningen zijn. We hanteren dat

groeit langzaam de vraag naar zelfstandige, beschermde of verzorgde woonvormen.

onderzoek om daar met betrokken partijen betere afspraken over te maken.

In de grootste dorpen is doorgaans voldoende vraag naar een beschermde woonvorm

Binnen de gemeente Midden-Groningen is een transformatie gaande naar nieuw

met (ca. 20 eenheden). Denk dan aan zelfstandige woningen, mogelijk ook plaatsen voor

vastgoed voor intramuraal wonen. Deze transformatie wordt versneld door de

tijdelijk verblijf of onzelfstandig wonen, meestal zorgaanbod ter plekke. Dit kan echter

aardbevingen. De groep die intramuraal woont bestaat steeds meer uit mensen met een

alleen als zorgaanbieders bereid en in staat zijn om mensen met verschillende

zeer intensieve, specialistische zorgvraag die op slechts enkele locaties in de gemeente

zorgachtergronden te bedienen met eenvoudige zorgtaken, en specialistische zorg ook

aangeboden kan worden. In reactie op deze schaalvergroting ontstaat behoefte aan

buiten grootschalige clusters in het gebied aan te bieden. In de visie op

beschermde woonvormen (zie hiervoor).

bevingsbestendige zorg staat dat in elk geval in Slochteren zo’n vorm passend is (ter vervanging van ‘t Olderloug). De dorpen en wijken in voormalig Menterwolde en Hoogezand-Sappemeer zijn hierin niet meegenomen.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

55

7: ZORGZAME WIJKEN EN DORPEN 4. BESCHERMD WONEN EN INTRAMURAAL WONEN Ambities

Een concrete vraag is er voor ‘t Olderloug in Slochteren. Dit voormalige verzorgingshuis

-

In samenspraak met corporaties, zorgpartijen, dorpen en andere vertegenwoordigers

staat al langer leeg. Het gebouw is niet aan te passen aan de eisen van vandaag en

werken we aan een kleinschalige structuur van beschermde woonvormen in zoveel

bovendien niet bevingsveilig. Tegelijkertijd heeft de directe omgeving duidelijk behoefte

mogelijk dorpen. Te beginnen met het vinden van een nieuwe toekomst voor de

aan een woon- en zorgaanbod en aanverwante diensten dichtbij. Ook inwoners uit

locatie ‘t Olderloug.

omliggende dorpen geven aan hieraan behoefte te hebben. De komende maanden

Samen met zorgaanbieders en corporaties zoeken naar betere doorstroming vanuit

onderzoeken we eerst voor deze locatie of er een nieuwe invulling mogelijk is.

-

beschermd wonen naar zelfstandig wonen. Daarbij benutten we de aanbevelingen in het onderzoeksrapport uit 2017.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

56

8

Passende sociale huur in sterke wijken

57

8: PASSENDE SOCIALE HUUR IN STERKE WIJKEN 1. VOLDOENDE BESCHIKBARE SOCIALE HUURWONINGEN Achtergrond

Ook aankoop van woningen is mogelijk, als dat een vernieuwing van een complex

Uit onderzoek van Rigo (zie 1.2) blijkt dat de behoefte aan sociale huurwoningen

mogelijk maakt.

afneemt, vooral na 2028, maar ook al voor 2028 met 130 woningen (economisch negatief) tot ca. 390 woningen (economisch positief), beginnend in Hoogezand, later in

Afspraken over sociale huurwoningen: richting geven met een goede monitor

de dorpen. Daarbinnen zijn er lastig voorspelbare factoren: de financierbaarheid van

Om te weten of er voldoende sociale huurwoningen zijn, zien we vooral waarde in een

koopwoningen (rente, aflossing), de mate van instroom van ouderen uit de koopsector,

monitor waarin de beschikbaarheid wordt gemeten. De corporaties doen in 2019 een

de effecten van de bevingen op koopgedrag op langere termijn, de taakstelling voor

voorstel en starten dan de monitor. De werkwijze leggen we samen vast in de

opvang van vergunninghouders, etc. De corporaties kiezen nu om te werken met het

prestatieafspraken. Bij voorkeur is de zoektijd daarin de belangrijkste maat: de tijd tussen

scenario ‘economie: basis – demografie: laag’ (figuur 4.10 in het Rigo rapport). Voor de

het moment van een eerste zoekactie tot het moment van aanvaarding van een woning.

corporaties betekent dit voor de totale voorraad sociale huurwoningen tussen 2017 en

We zien een bandbreedte van één tot twee jaar als acceptabel. De monitoring moet

2028:

aandacht besteden aan doelgroepen (starters <23 jaar, doorstromers, ouderen) en

-

Lefier: afname met ca. 200 woningen;

plekken (Hoogezand-Sappemeer, elk van de voorzieningendorpen zoals beschreven in

-

Groninger Huis: afname met enkele tientallen;

paragraaf 3.8). Aanvullend zijn indicatoren zoals weigeringen, oriëntatie van huurders,

-

Woonzorg Nederland verandert op korte termijn haar voorraad niet, maar werkt wel

kwalitatieve informatie vanuit gesprekken met bijvoorbeeld woonconsulenten denkbaar.

aan leefbaarheid en gemeenschapszin in haar complexen. Een bijzonderheid is het

Deze informatie is jaarlijks input om te komen tot een nieuw bod, met daarin uitspraken

project om ‘t Olderloug een nieuwe toekomst te geven.

over nieuwbouw, sloop, verkoop en huurbeleid op de hierboven benoemde segmenten

De totale voorraadafname is dan ca. 250. Deze afname wordt bereikt door vernieuwing

van doelgroepen en gebieden.

en verdunning: slopen van verouderd bezit en in aantal minder woningen terug bouwen.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

58

8: PASSENDE SOCIALE HUUR IN STERKE WIJKEN 2. BETAALBAARHEID IN DE SOCIALE HUUR Achtergrond

kwetsbare huishoudboekjes helpt. Dit geven we een plek in de gesprekken rond

Betaalbaar wonen is voor corporaties één van de speerpunten. Er zijn meerdere

prestatieafspraken. Het woonlastenonderzoek biedt inzicht in plekken waar dit

manieren om de woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep. -

-

2.

Het vasthouden aan een sociale grondprijs voor bouw van sociale huurwoningen.

instrument huurtoeslag wordt dan veelal ingezet.

3.

Realiseren van relatief kleine woningen, meebewegend met de groei van de groep

Verduurzamen van woningen leidt tot directe lastenverlaging of tot bescherming tegen verdere lastenstijging: afhankelijk van de gekozen ingrepen, de mate van

-

relevant is.

Lagere huren zijn noodzakelijk voor huurders die daarop zijn aangewezen. Het

kleine huishoudens; 4.

Aanhouden van een basisvoorraad zeer goedkope woningen (met een

doorberekening in de huurprijs en het gedrag van de huurder.

basiskwaliteit). Groninger Huis houdt 15% van de woningen beneden de

Het aanhouden van een laagwaardige, goedkopere woningen in plaats van

kwaliteitskortingsgrens (€417,- in 2018). We vragen alle corporaties hierover een

investeren in renovatie of vervanging leidt niet altijd tot duurzame lastenverlaging: onderhoudskosten en mutatiekosten lopen soms op en gaan ten koste van de

uitspraak te doen, wat zijn beslag krijgt in de prestatieafspraken van 2019. 5.

investeringsruimte van de corporatie.

Werk maken van werk: dé reden voor financiële problemen is het niet hebben van

werk. Als gemeente gaan we door met sociale teams en we onderzoeken of er

Er is dus niet één beste oplossing om woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep.

instrumenten passen die mensen laagdrempelig naar werk toeleiden (zie kader). 6.

Gedrag beïnvloeden in het totale huishoudboekje, waaronder energiegebruik,

Ambities

wegnemen van obstakels bij beschikbare middelen (toeslagen, kortingen). We

Uit het woonlastenonderzoek voor de regio’s Noord- en Midden-Groningen (KAW, 2017)

hanteren de Voorzieningenwijzer voor Midden-Groningen (zie het voorbeeld aan

blijkt dat deze interventies waardevol zijn:

het eind van dit hoofdstuk).

1.

De volgorde en aard van verduurzamen heroverwegen als dat de huishoudens met

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

59

8: PASSENDE SOCIALE HUUR IN STERKE WIJKEN 3. ANDERE ONDERWERPEN Achtergrond

eerstkomende jaren samenhangen met een lange termijn doel om gasloos en CO2-

Naast de onderwerpen beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn ook de onderwerpen

neutraal te worden. Zowel gemeente als corporaties werken waar mogelijk mee aan

duurzaamheid en kwaliteit, gebiedsgericht werken, wonen en zorg van belang voor de

lokale initiatieven om versneld gasloos te worden of te verduurzamen.

samenwerking tussen gemeente, huurdersorganisaties en corporaties. De manier waarop wij samenwerken is vastgelegd in de prestatieafspraken van 2019.

Verkoop van huurwoningen kan onder voorwaarden plaatsvinden. Nieuwe versnippering

(rijen of complexen van woningen waar niet alle woningen verkocht zijn) is alleen Ambities

acceptabel als er een reëel perspectief is in totale verkoop van een blok. Bovendien

Samen optrekken: We spreken af dat bij het opstarten van nieuwe beleidsstukken en

verwachten we dat de corporatie de woningen aanbiedt met gangbare schilisolatie

onderzoeken die een raakvlak hebben met sociale huurwoningen en/of de wijken waarin

(vloer, muren, glas, dak) óf dat het aannemelijk is dat ook lagere inkomensgroepen in

zij staan altijd eerst afstemming is tussen de gemeenten, de corporaties en

staat zijn gangbare schilisolatie uit te voeren (bijvoorbeeld met een kant-en-klaar

huurdersorganisaties. Ook bij alle plannen voor het aanpakken van woningen of de

financierbaar aanbod om te verduurzamen). Verkoop mag niet leiden tot onacceptabele

openbare ruimte leggen we dit contact. Op basis daarvan kiezen partijen overwegen de

zoektijden. We leggen als gemeente een verband tussen verkoop door en investeringen

partijen hun belang en rol.

van corporaties in nieuwbouw of kwaliteitsverbetering. Inkoop van (reeds verkochte) koopwoningen is een overweging als dat nodig is om een vernieuwing op gang te

Verduurzaming: De gemeente zet zich in voor huiseigenaren met lage inkomens (zie

krijgen. Corporaties met reeds versnipperd bezit kunnen in gesprek gaan met de

onder meer paragraaf 6.2), de corporaties voldoen minimaal aan de landelijke afspraken.

gemeente als planvorming vanwege de eigendomsmix lastig of onmogelijk is.

Corporaties geven jaarlijks bij de gemeente aan hoe investeringskeuzes voor de

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

60

8: PASSENDE SOCIALE HUUR IN STERKE WIJKEN 3. ANDERE ONDERWERPEN Om te voorkomen dat mensen in wijken overlast ervaren of in problemen komen (zowel

De Woningwet 2015 schrijft voor hoe gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties

kwetsbare personen zelf als omwonenden) willen we meer grip krijgen op de toewijzing

tot prestatieafspraken kunnen komen. Dit gebeurt met een gemeentelijke woonvisie als

aan huishoudens in kwetsbare buurten. We nemen initiatief om, binnen wettelijke

onderlegger. Jaarlijks brengen de corporaties een ‘bod’ uit, waarin zij laten zien wat hun

mogelijkheden, samen met corporaties en huurdersorganisaties tot een voorstel te

inzet is, welke investeringen zij doen om aan de ambities in de woonvisie te voldoen en

komen. We hechten waarde aan vernieuwing en voortgang bij in gang gezette

wat de wederkerigheid is aan gemeentezijde. Jaarlijks leidt dit tot nieuwe vaststelling van

processen. Stagnatie binnen herstructurering gaat ten koste van beschikbaarheid.

afspraken. Hiervoor is een precieze volgorde van werken en momenten vastgelegd. Als

Daarom hebben huishoudens die vanwege herstructurering moeten verhuizen voorrang

gemeente hechten we waarde aan deze werkwijze, maar nog meer aan een

boven alle andere groepen op de woningmarkt. Doel is een sterke sociale structuur en

constructieve, op vertrouwen gebaseerde samenwerkingsrelatie, waarin gemeente,

een mix van kwalitatief goede huur- en koopwoningen.

corporaties en huurdersorganisaties als bondgenoten opereren.

Preventie en oplossen van schulden: om schulden te voorkomen breiden we onze inspanning uit. Als gemeente werken we met de VoorzieningenWijzer. Van corporaties

vragen we om samen vast te leggen op welke wijze schulden voorkomen kunnen worden, zoals door huurbeleid, verduurzaming, passende toewijzing. Om schulden op te lossen blijven we werken met de gemeentelijke kredietbank. Ook hierin speelt de VoorzieningenWijzer een rol (zie het voorbeeld).

Prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties

Met de aangepaste Woningwet 2015 zijn nieuwe verhoudingen ontstaan tussen gemeente en woningcorporaties.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

61

8: PASSENDE SOCIALE HUUR IN STERKE WIJKEN VOORBEELDEN VAN OPLOSSINGEN De VoorzieningenWijzer

Het wijkbedrijf

Dit instrument helpt mensen bewust keuzes te maken en gebruik te maken van

Beschikbare budgetten bundelen op wijkniveau

beschikbare voorzieningen met persoonlijke, professionele ondersteuning. Een

Er zijn voorbeelden waar alle bestaande geldstromen van gemeente, corporaties en

consulent komt bij de mensen thuis, inventariseert de huidige financiële en

zorginstellingen in de wijk gebundeld worden, gericht op betere woonkwaliteit, lokale

gezondheidssituatie en verwerkt deze gegevens ter plekke. Dit resulteert in de best

voorzieningen en werk voor bewoners. Zorginstellingen kunnen bijvoorbeeld samen met

passende oplossingen, zoals beter gebruik maken van toeslagen, aanpassen van de

de wijk diensten opzetten. Woningcorporaties kunnen renovatie of beheer van woningen

zorgverzekering, het kiezen van een andere energieleverancier, slimmere aangifte van

bij bewoners neerleggen tegen korting of vergoeding. Bewoners komen in contact met

belastingen. Samen regelen zij de gewenste aanvraag of overstap.

mensen waaruit kansen voor werk kunnen komen, zij kunnen er laagdrempelig starten met kleine ondernemingen, en kunnen met behoud van uitkering iets bijverdienen.

Voorbeeld: VoorzieningenWijzer.nl

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

Voorbeeld: Wijkbedrijf Selwerd Groningen

62

9

Vraaggericht ontwikkeling

63

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 1. EEN VRAAGGERICHT PROGRAMMA VOOR WONINGBOUW PER DEELGEBIED Tot 600 voor eigen behoefte, kansen voor 1.100

Overal in de gemeente moet vernieuwing van de voorraad mogelijk zijn,

Als gemeente houden we rekening met 300 extra woningen tot 2030 voor

krimpend of groeiend. We kunnen niet precies voorspellen hoeveel

het bedienen van de binnengemeentelijke woningvraag. We ambiëren om

woningen er per dorp nodig zijn in de komende tien jaar. Toch is er op

meer te binden dan in het verleden, met vraaggerichte woningbouwplannen

hoofdlijnen wel richting te geven. Dat biedt houvast aan de

en verbetering van de dorpen en wijken in brede zin. Bij die ambitie past

(her)overweging van plannen en initiatieven. De vraag per kern is niet naar

het demografische scenario ‘600 groei’ tot 2030. Daarmee willen we ook de

250

rato te verdelen: op sommige plekken is de vraag naar woningen relatief

achterstand inlopen van ca. 400 woningen die door de bevingseffecten de

groot, op andere beperkt.

laatste jaren is opgebouwd. Aanvullend werken we aan extra groei door de

Plus: overdruk stad Groningen

-

De driedeling in een groeiende westzijde, relatief lichte groei in

overdruk uit de stad een plek te geven aan de westzijde (verwachting: 250

Hoogezand-Sappemeer en een lokaal krimpend oosten;

extra huishoudens) en met een groot aantal zeer kleinschalige projecten

Het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid spelen daarin ook een

een uniek aanbod te creëren (kans: tot 250 extra huishoudens).

-

grot rol; -

Langdurige stagnatie in het verleden kan tot meer vraag leiden, een recente ontwikkelde locatie tot (tijdelijke) verzadiging;

-

En er zijn altijd bijzondere lokale redenen mogelijk waarom er meer of minder vraag is op een moment, plek of naar een type woningen.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

250 Kans: vele unieke kleinschalige niches

600 Herstel woningmarkt

2019-2030: tot 1.100 woningen

Woningbehoefte per gebied

64

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 1. EEN VRAAGGERICHT PROGRAMMA VOOR WONINGBOUW PER DEELGEBIED Bestaande afspraken: ruimte voor 850 woningen tot 2030

Assen, de gemeente Groningen en de Provincie Groningen maakten we een

Binnen de huidige afspraken over toevoeging van woningen is er ruimte voor 850

werkafspraak. Op korte termijn (tot 2022) is er ruimte om 650 woningen te realiseren.

woningen:

Voor die jaren geeft dat voldoende ruimte om ontwikkelingen in gang te zetten en te

-

Binnen de afspraken met de regio Groningen-Assen (zie 1.3) , waar voormalig

monitoren of de ambities ook haalbaar zijn. Bij succesvolle ontwikkeling is dat reden om

Hoogezand-Sappemeer en Slochteren deel van uitmaken (m.u.v. Siddeburen), kan

met elkaar in gesprek te gaan over verruiming van de programmaruimte.

Midden-Groningen tot netto 740 woningen groeien tot 2030. -

In Oost-Groningen (zie 1.4), waarvan de voormalige gemeente Menterwolde deel

Goede monitoring

uitmaakte, is afgesproken om de woningvoorraad regionaal niet te laten groeien.

Als blijkt dat de vraag hoger, lager of anders van aard is, passen wij onze plannen aan.

Uitzondering daarin was de prognose dat er in Menterwolde nog behoefte aan ca.

Dit doen we in samenspraak met de corporaties, om te waarborgen dat plannen voor

110 woningen bestaat.

vernieuwingen soms verdunning van de sociale huurvoorraad aansluiten bij plannen voor

Opgeteld is er ruimte voor 850 woningen tot 2030.

woningbouw in de particuliere voorraad.

Werkafspraak met regio en provincie: bij succes meer ruimte Met 850 woningen hebben we op voorhand nog niet genoeg programmaruimte om de lokale, herstellende vraag te bedienen (600 woningen), de overdruk uit de stad Groningen op te vangen (250 woningen) en volop ruimte te geven aan unieke niches in de markt (kans op nog eens 250 woningen), in totaal 1.100. Met de regio Groningen

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

65

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 1. EEN VRAAGGERICHT PROGRAMMA VOOR WONINGBOUW PER DEELGEBIED Huishoudens

Rekening houden met ‘scenario 300’

Ambitie ‘binden tot 600’ door plusfactoren

Hoogezand-Sappemeer en Foxhol

14290

150-175

Tot 350

Harkstede **

1250

10-20

Tot 50

Slochteren-Schildwolde, Scharmer, Hellum, Kolham, Froombosch

3090

30-40

Tot 50

Siddeburen

1400

10-20

Tot 25

Zuidbroek

1610

15-25

Tot 40

Muntendam

2190

20-30

Tot 40

Meeden

750

Tot 10

Tot 10

Noordbroek

805

Tot 10

Tot 10

Westerbroek, Waterhuizen, Kropswolde, Kiel-Windeweer, Tripscompagnie

1515

Tot 20

Tot 20

Tjuchem, Steendam, Woudbloem, Overschild, Luddeweer, Lageland

590

Tot 10

Tot 10

Clusters van kernen

Westkant (Harkstede, Meerwijck, andere plekken in dit deel van de gemeente)

* **

**

Ca. 250 woningen

Ontwikkelen van nieuwe woonmilieus * Totaal

Tot 500 extra door nieuwe woonmilieus

25 x 10 woningen = 250* 27490

300

600

Maximaal 1.100

Deze woonmilieus kunnen plek vinden in alle dorpen, waarbij de aantallen naar verwachting het hoogst zijn in de meer westelijk gelegen delen van de gemeente Overlap met ontwikkelen nieuwe woonmilieus westkant mogelijk

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

66

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 2. PASSENDE ‘PRODUCT-MARKT COMBINATIES’ ONTWIKKELEN Achtergrond

Ambitie

De doorstroming in Midden-Groningen ligt lager dan gemiddeld in Nederland en ook

We willen dat mensen zoveel mogelijk hun woonwensen kunnen waarmaken binnen de

lager dan gewenst. Vooral onder huiseigenaren zien we dit. Zij geven vaak aan wél een

gemeente Midden-Groningen. Hoe tevredener mensen wonen, hoe groter ook de binding

stap te willen zetten. Soms lukt dit niet doordat het gewenste aanbod er niet is, soms

aan dorp, wijk of gemeente. Doorstroming zorgt voor meer tevredenheid in het wonen.

doordat de huidige woning lastig te verkopen is (waarbij in met name de noordelijke

Het zorgt ook voor beter benutten van de bestaande woningvoorraad en voor

dorpen de bevingen een factor zijn). De komende vijftien jaar neemt het aanbod steeds

toekomstbestendiger ontwikkelen op locaties: dan worden slechts die woningen die niet

sneller toe en lokaal ontstaan overschotten.

via doorstroming te vinden zijn, nieuw gebouwd.

De marktonderzoeken van de afgelopen jaren laten zien welke groepen op de

Het is dan belangrijk om de juiste product-markt combinaties te ontwikkelen: voor de

woningmarkt willen starten of doorstromen, welke woningen dan vrijkomen, en waar er

doelgroepen op de woningmarkt de juiste woning op de juiste plek. Uitbreiden dient om

een mismatch ontstaat tussen vraag en aanbod. Dat geldt voor de woningen zelf, maar

aan te bieden wat niet met inbreiding te bieden is, qua ruimtelijke mogelijkheden, maar

ook voor de plekken waar zij staan. Op hoofdlijnen in de koopsector geldt: binnen de

ook qua woonmilieuvoorkeur. Zeker als het aantal toe te voegen woningen beperkt is

koopsector ontstaan lokale overschotten in het grondgebonden segment tot €150.000.

door beperkte huishoudensgroei, is het extra belangrijk dat plekken en woningen

Daartegenover staat een behoefte aan woningen in het segment €250.000 - €400.000,

kwalitatief iets toevoegen én dat ze liefst bruikbaar zijn voor meerdere doelgroepen.

zowel grondgebonden als gestapeld, met nadruk op de onderkant van die bandbreedte. Bovendien is er een grote druk op de woningmarkt vanuit de stad Groningen, veelal gezinskoopwoningen in alle prijsklassen (zie de volgende pagina).

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

67

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 2. PASSENDE ‘PRODUCT-MARKT COMBINATIES’ ONTWIKKELEN Op hoofdlijnen verwachten we voor binnengemeentelijke vraag minder grote aantallen

mogelijk ook koopwoningen, verdunning en minder gestapeld, gericht op vooral de

gezinswoningen op uitbreidingslocaties nodig te hebben, met uitzondering van locaties

groep kleine huishoudens (jongeren en ouderen);

die de overdruk uit de stad Groningen. bedienen. Er is behoefte aan meer woningen voor

-

kleinere huishoudens (levensloopbestendig, voor jong en oud) op centraal gelegen,

naar kleinschalige, gevarieerde programma’s (naar woningtype en prijsklasse, huur

bereikbare plekken. Maar ook: meer variatie in het aanbod, voor gezinnen in bestaande

woonwijken, voor vitale ouderen mogelijkheden aan de randen van stad en dorp, in

en koop);

-

kavelgroottes binnen projecten, met meer vrijheid waar dat kan. Dit benaderen we tot op de schaal van de kleinste dorpen. Geen dorp gaat op slot, overal moet ruimte zijn voor

Locaties in de dorpen: overgang van (resterende) uitbreiding met gezinswoningen

Overdruk opvangen uit de stad Groningen met hoogwaardig suburbaan wonen (kavels en projectmatig, vooral eengezins maar ook andere producten denkbaar);

-

Ruimte bieden voor unieke producten op kleine schaal in kleine aantallen.

maatwerk nieuwbouw, bij vraag en draagvlak. Incourante huurwoningen komen leeg te staan, incourante koopwoningen zorgen voor Naar product – markt – combinatie (PMC) en locatie betekent dit:

stagnatie op de woningmarkt. Voor die woningen zoeken we naar oplossingen.

-

-

-

Suburbaan wonen op de locaties Vosholen en IJsbaan (kavels en projectmatig, vooral eengezins maar ook andere producten denkbaar);

woningen (zie paragraaf 6.2). Met corporaties maken we afspraken over vernieuwing

Stadshart: zowel gestapeld (kleine huishoudens) als grondgebonden (randen

(prestatieafspraken).

stadshart). Op andere locaties alleen gestapeld bouwen als er expliciet behoefte

-

Als gemeente helpen we huiseigenaren waar dat kan bij het courant houden van hun

-

Er zullen bij lokale krimp woningen overblijven. Corporaties kunnen hier op

blijkt uit een goed onderbouwde lokale marktanalyse voor dat product op die plek.

anticiperen, huiseigenaren niet. In regionaal verband zoeken we naar een krachtige

Dit sluit aan op de uitkomsten van het recente onderzoek naar wonen en zorg.

oplossing (fondsvorming bijvoorbeeld).

Bestaande wijken in stedelijk gebied: transformatie van verouderde huur- en

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

68

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 3. HEROVERWEGEN VAN PLANNEN EN OMGANG MET NIEUWE INITIATIEVEN Huidige gemeentelijke planlijst: plannen toetsen op meerwaarde Te veel plannen zijn al vastgelegd. Wat opvalt: er wordt veel van hetzelfde gebouwd. Deze huidige planlijst bevat harde plannen: lopende bouwprojecten, plannen die op korte termijn op stapel staan, maar ook zachte plannen: minder concreet, zoals zoekgebieden en juridische mogelijkheden tot bouwen door individuele grondeigenaren zonder dat

hiervoor een plan bestaat. Ambitie Door bestaande plannen kritisch te heroverwegen op hun toegevoegde waarde aan de woonvisie creëren we speelruimte om andere plannen mogelijk te maken. Daarmee willen we inspelen op:

-

De maatwerkbehoefte in alle dorpen en bij vrijkomende agrarische bebouwing;

-

De kans om in het westen van de gemeente een deel van de vraag uit de stad Groningen over te pakken.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

69

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 3. HEROVERWEGEN VAN PLANNEN EN OMGANG MET NIEUWE INITIATIEVEN Het volgende schema geeft op hoofdlijnen weer welke heroverweging we verwachten, op basis van de aantallen per kern en de huidige plannen. Deelgebied

Voorstel Product-markt-combinaties

Stadshart

Verdichting conform plannen, gestapeld en grondgebonden in huur en koop. Dit is een passende plek voor de groeigroep (ouderen). Monitoren of de plannen voldoende variatie bieden in product en prijs.

Deelgebied

Voorstel Product-markt-combinaties

Siddeburen, Slochteren, Zuidbroek, Muntendam

Werken aan een passende mix van aantrekkelijke inbreidingslocaties en enige mogelijkheid tot uitbreiding aan de rand. Zoeken naar een kleinschalige mix van grondgebonden en gestapeld, huur en koop, goedkoop en duur.

Noorderpark en Margrietpark, Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep, Foxhol

Maken van plannen voor verbetering en verdunning, als vervolg op Gorecht-West. Zo ruimte maken in de wijken. Vernieuwing van de sociale huurvoorraad én koopvoorraad.

Vosholen

Zoeken naar een optimum: er is altijd een vragersgroep die specifiek zoekt naar een stedelijke uitleglocatie die niet op inbreidingslocaties past. Kwaliteit boven aantallen woningen stellen.

Harkstede / Meerwijck – Kropswolde / Westerbroek

Aanvullend op bovenstaande dorpen: zoekgebied naar nieuwe locaties, gericht op verrassend gewild wonen, ook voor mensen van buiten.

Investeren in behoud van goede wijken, incidentele inbreidingen en verbeterprojecten.

Kleine dorpen

Door herziening van plannen hier én elders ruimte creëren van maatwerk in deze dorpen. Geen enkel dorp op slot zetten. Altijd enkele kavels voorhanden hebben, flexibel in maatvoering, voor het kunnen bedienen van lokale behoefte. Altijd oog voor draagvlak in het dorp.

Andere wijken

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

70

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 3. HEROVERWEGEN VAN PLANNEN EN OMGANG MET NIEUWE INITIATIEVEN een bestemming na verloop van tijd te wijzigen in een andere bestemming;

Achtergrond Vele initiatiefnemers komen bij de gemeente met plannen voor het realiseren van

-

Initiatiefnemers krijgen altijd een redelijke kans om tot ontwikkeling te komen. De

woningen. Als gevolg van de opleving op de woningmarkt en de overdruk op de

gemeente kan daarover afspraken maken met een termijn. Als initiatiefnemers

stadsregio Groningen, zijn dat er meer dan enkele jaren geleden. Dit leidt tot versnelde

binnen die termijn niet tot ontwikkeling komen, kan een (woon)bestemming wijzigen in een andere bestemming. De gemeente schrijft initiatiefnemers dan tijdig aan.

ontwikkeling van locaties en tot herbestemmen van bestaand vastgoed, zoals

bedrijfspanden of voormalige boerderijen. De initiatieven lopen uiteen van reguliere

-

heroverweging en criteria voor nieuwe initiatieven) bieden wij als gemeente de

woningbouw tot huisvesting van studenten of zorgvragers met een persoonsgebonden

eerste stap qua voorzienbaarheid richting huidige en nieuwe initiatiefnemers.

budget. Niet alle locaties en gebouwen lenen zich even goed voor wonen. Daar komt bij dat de gemeente Midden-Groningen haar resterende programma voor wonen in moet

Met de uitspraken over programmering in deze woonvisie (aantallen, verwachte

-

Nieuwe initiatieven blijven welkom en de gemeente zal deze beoordelen aan de hand

zetten op plekken waar dit tot meerwaarde voor woningmarkt en gebied leidt. Om goede

van een aantal criteria (zie hierna). Een afweging op deze criteria maakt het mogelijk

nieuwe initiatieven volop ruimte te geven, is het soms nodig om van andere initiatieven

om al dan niet mee te werken aan een initiatief. Het kan ook reden zijn om een

afscheid te nemen. Op basis van geldende wetgeving en actuele jurisprudentie zijn er

andere bestaand initiatief terug te trekken, afhankelijk van de status en toegevoegde waarde daarvan.

mogelijkheden om plannen weg te bestemmen. -

Bij nieuwe plannen en herziening besteden we extra aandacht aan de onzekerheid op

Ambitie

langere termijn. Plannen moeten flexibel blijven en ook een goed eindresultaat

-

Gemeenten hebben wettelijk – als onderdeel van de WRO – de mogelijkheid om

bieden als het getalsmatig pas halverwege is. Hier houden we in stedenbouwkundige

wijzigingsbevoegdheid op te nemen in een bestemmingsplan: de bevoegdheid om

en procedurele uitgangspunten rekening mee.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

71

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 3. HEROVERWEGEN VAN PLANNEN EN OMGANG MET NIEUWE INITIATIEVEN Criteria op hoofdlijnen:

functie wonen is de enige geschikte vorm om een (dreigend) ruimtelijk probleem op

Naarmate een initiatief aan meer van deze criteria voldoet, is medewerking kansrijker:

te lossen;

1.

Er is nog voldoende programma-ruimte in het dorp (zie de bandbreedte in de

8.

Het initiatief leidt tot instroom van nieuwe doelgroepen van buiten de gemeente;

woonvisie) en bij dorpen met een beperkte woningbehoefte: het initiatief springt

9.

Een inschatting van de toekomstwaarde: het initiatief bedient ook op langere

zuinig om met programma-ruimte in dat dorp;

termijn een vraag, is financieel en kwalitatief solide.

2.

Het initiatief past binnen de uitgangspunten van deze woonvisie;

Ieder verzoek beoordelen we in elk geval op deze criteria. De beoordeling is in veel

3.

Het initiatief voldoet aan landelijke, provinciale en gemeentelijke bepalingen en

gevallen een oordeel van professionals binnen de gemeente of via inhuur van externe

richtlijnen zoals milieuzonering;

expertise. We toetsen altijd op toegevoegde waarde van het initiatief zelf, maar ook in

Er is in het dorp of wijk draagvlak voor de ontwikkeling. Bij twijfel is het aan te

vergelijk met andere initiatieven in een dorp of in de gemeente. Periodiek kunnen we de

raden een peiling onder omwonenden en dorpsvertegenwoordigers te doen;

beoordelingsregels bijstellen. Deze worden dan openbaar gemaakt.

4. 5.

Het initiatief bedient in een dorp of wijk een doelgroep waarvoor in de bestaande

voorraad onvoldoende beschikbaarheid is en waarvoor geen andere concrete plannen zijn; 6.

Het plan betreft een vernieuwend, kwalitatief hoogwaardig woonconcept of woonvorm voor zorgvragers of andere bijzondere groepen;

7.

Het initiatief draagt positief bij aan de ruimtelijke kwaliteit (vorm, materiaal, landschappelijke en stedenbouwkundige effecten, verkeerskundige situatie) en de

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

72

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 3. HEROVERWEGEN VAN PLANNEN EN OMGANG MET NIEUWE INITIATIEVEN Ook bestaande plannen heroverwegen

Splitsing van wooneenheden: in principe geen medewerking

We heroverwegen ook de bestaande plannen in 2019. Daarmee creëren we ruimte voor

Gebruik van nieuwbouwruimte door splitsing van panden in meerdere nieuwe

vraaggerichte ontwikkelingen. Van initiatiefnemers verwachten we dat zij binnen

woningen/appartementen is in beginsel niet toegestaan. Alleen in bijzondere gevallen

redelijke termijn gebruik maken van de toegekende nieuwbouwruimte. Wanneer er

zoals bij mantelzorg, zorg of bij hergebruik (zoals agrarische bebouwing of

binnen een termijn van 2 jaar geen gebruik wordt gemaakt van de geboden

karakteristieke panden), kan de gemeente toestemming verlenen waarbij een kleiner

planologische ruimte, kan de gemeente actie ondernemen om de nieuwbouwruimte

aantal de voorkeur geniet boven een groot aantal. Bij dringende grote ruimtelijke

terug te nemen en de bestemming aan te passen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van

vraagstukken van herbestemming (waarbij de gemeente de regie voert) zijn grotere

een wijzigingsbevoegdheid. Initiatiefnemer zal op meerdere momenten hierop worden

aantallen mogelijk (bijvoorbeeld bij het ‘t Olderloug in Slochteren).

gewezen in het kader van voorzienbaarheid.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

73

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 4. ANTICIPEREN OP LOKALE OVERSCHOTTEN Achtergrond

onderzoeken of labeling voor oplossen van overschotten binnen het bestaande

Er is nu nog groei in Midden-Groningen, maar op langere termijn is afname van het

fonds mogelijk is, of dat dit op een andere manier georganiseerd moet worden;

aantal huishoudens zeer waarschijnlijk. Op lokaal niveau is dit al zichtbaar. Corporaties

4.

Het gaat ook om bewustwording: woningen zijn geen beleggingsobject. Op plekken

verdunnen hun voorraad daar waar vraaguitval structureel is. Bij particulieren ligt dat

waar meer aanbod dan vraag is, is prijsstijging geen vanzelfsprekendheid.

ingewikkeld. Het leidt vooralsnog tot incidentele problemen (verkrotting) maar het zal

Afschrijving is dan realistischer en huiseigenaren doen er – zeker dan - goed aan

richting 2030 om steeds meer woningen gaan op steeds meer plekken. Hiervoor zijn

om af te lossen. Als gemeente steken we energie in deze bewustwording;

geen kant-en-klare oplossingen. Het is wel mogelijk om er op te anticiperen. Andere ambities in deze woonvisie, in het bijzonder de herziening van plannen en Ambitie

omgang met nieuwe initiatieven, het bevorderen van doorstroming en investeren in

We willen nu al maatregelen nemen om straks overschotten op de woningmarkt goed

bestaande woningen, dragen bij aan het opnieuw benutten van panden en plekken,

het hoofd te kunnen bieden.

waarmee onnodige overschotten worden voorkomen.

1.

We maken steeds nieuwe afspraken met corporaties over vervanging en verdunning. De huidige praktijk is daarin het koesteren waard;

De regio Oost-Groningen bereidt zich voor om overschotten aan woningen aan te

2.

We zetten het beleid rond rotte kiezen voort;

pakken. Dat zijn naar verwachting vooral rijwoningen uit de jaren ‘50. Samen met

3.

Nu al dragen grotere initiatiefnemers bij aan een fonds voor ‘bovenwijkse kosten’.

andere krimpregio’s in Nederland wordt een lobby opgebouwd om met het Ministerie van

Het is wenselijk dat dit wordt uitgebreid tot alle initiatiefnemers. Overschotten op de

Binnenlandse Zaken aan dit vraagstuk te werken. We nemen deel in de regio Oost-

woningmarkt zijn ook een vorm van bovenwijkse kosten: tegenover nieuwbouw

Groningen en onderzoeken welke methodiek en financieel instrument mogelijk is.

staat de opgave om overtollig vastgoed in de gemeente op te lossen. We

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

74

9. VRAAGGERICHT ONTWIKKELEN 5. BIJZONDERE VORMEN VAN WONEN De woonvisie is verweven met andere programma’s, plannen en documenten binnen de

Ligplaatsen van woonschepen

gemeente Midden-Groningen. Hier een aantal voorbeelden van thema’s die raken aan de

In het kader van de ligplaatsenverordening en B&L zoeken we naar wenselijke

woonvisie maar parallel daaraan elders worden uitgewerkt.

alternatieven voor huidige uitgegeven ligplaatsen. Woonschepen en drijvende woningen zien we als een niche en staan in 3.7 als nieuw woonmilieu beschreven.

Bedrijvig en Leefbaar Hoogezand-Sappemeer

De uitvoeringsagenda Bedrijvig en Leefbaar Hoogezand-Sappemeer is in 2015

Ruimte voor ruimte regeling

vastgesteld. Doel is: een duurzaam perspectief voor bewoners en bedrijven. Wonen en

De Ruimte voor Ruimteregeling binnen de Provinciale Omgevingsverordening biedt bij de

leven enerzijds en werken en produceren anderzijds moeten goed gescheiden worden.

mogelijkheid om niet alleen woningen te vervangen maar ook om een extra woning te

Bestemmingsplannen en vergunningen moeten dit borgen. Woningen die nu op

bouwen, mits dit past in een woonvisie. Dit mag bij onttrekking van minimaal 2.000m2

industrieterreinen liggen maar geen binding hadden en hebben met die industrie moeten

bebouwing. Precieze voorwaarden staan in artikel 2.13.4 van de omgevingsverordening.

een woonbestemming krijgen. Deze woningen met hoge geluidsbelasting worden waar

Als gemeente omarmen we deze regeling, waarbij we plannen aanvullend toetsen aan

nodig voorzien van geluidsisolatie voor een aanvaardbaar leefklimaat binnen.

de criteria zoals beschreven in paragraaf 6.5.

Recreatiewoningen

Standplaatsen woonwagens

Dit betreft woningen die als vakantie- en weekendhuis zijn gebouwd. In veel gemeenten

Binnen onze gemeente komen geen standplaatsen voor. Er wordt geen beleid

in Nederland speelt het vraagstuk omtrent al dan niet permanente bewoning van

ontwikkeld.

dergelijke panden. In Midden-Groningen zijn meerdere recreatieparken. Ook in Midden-

Groningen speelt derhalve dit vraagstuk. Hier wordt momenteel aan gewerkt.

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

75

PROJECTNAAM Woonvisie Midden-Groningen OPDRACHTGEVER Gemeente Midden-Groningen PROJECTTEAM Gemeente Dik Breunis (pl), Susanne Molenkamp, Alex Glazenborg, Joyce van der Waal, Coen van Atten, Rudolf Kramer KAW Daniel Depenbrock, Emiel Heuff, Bram Veneman STATUS Contouren concept woonvisie DATUM Januari 2019

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl +31 88 529 0000 l info@kaw.nl

Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028

76