Woonvisie nieuw Midden-Groningen 2019-2028
Tekst van het document
Nieuw Midden Groningen WOONVISIE 2019-2028
September – Daniel20 Depenbrock – Dik Breunis Concept voor2018 bespreking, november 2018
VERSIE 23 JANUARI 2019
versie 4
INHOUD VAN DEZE WOONVISIE 1: Inleiding 1. Aanleiding voor deze woonvisie 2. Hoe de visie tot stand kwam 3. Regionale samenwerking 4. Dorpen en wijken
4 6 7 9
5: De dorpen 1.Netwerken van goed wonen 2.Blijven vernieuwen 3.Integrale dorpsplannen maken
38 40 42
2: De koers Drie gebiedsperspectieven Een programma voor de komende jaren
11 14
6: Duurzaam en gasloos wonen 1. Koplopers ondersteunen 2. Huiseigenaren helpen 3. Wijkenergieplannen maken
45 46 48
3: Nieuwe woonmilieus 1. Regionale vraag bedienen aan de westzijde van Midden-Groningen 2. Excellent wonen 3. Unieke kleinschalige woonproducten 4. Meerwaarde
20 21 22 24
7: Zorgzame wijken en dorpen 1. Langer zelfredzaam wonen 2. Een zorgzame woonomgeving 3. Zelfstandig wonen 4. Beschermd wonen en intramuraal wonen
51 52 53 55
4: Stedelijk gebied 1. Vernieuwen, verdichten en verdunnen 2. Stadshart 3. Vosholen en IJsbaanlocatie 4. Noorderpark en Margrietpark 5. Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep 6. Foxhol 7. Andere bestaande stadswijken 8. Schoon, heel en veilig in bestaande wijken en buurten 9. Rotte kiezen vragen om maatwerk
26 27 29 30 31 32 33 35 36
8: Passende sociale huur in sterke wijken 1. Voldoende beschikbare sociale huurwoningen 2. Betaalbaarheid in de sociale huur 3. Andere onderwerpen
58 59 60
9: Vraaggericht ontwikkelen 1. Een vraaggericht programma voor woningbouw per deelgebied 2. Passende product-markt combinaties ontwikkelen 3. Heroverwegen van plannen en omgang met nieuwe initiatieven 4. Anticiperen op lokale overschotten 5. Bijzondere vormen van wonen
64 67 69 74 75
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
`
2
1
Inleiding
3
1: INLEIDING 1. AANLEIDING VOOR DEZE WOONVISIE Nieuwe gemeente, nieuwe kansen
worden deze wel aangekondigd in een uitvoeringsprogramma. De precieze uitwerking
De gemeente Midden-Groningen is op 1 januari 2018 ontstaan uit de voormalige
volgt na vaststelling van de woonvisie, op basis van een jaarlijks te actualiseren
gemeenten Menterwolde, Hoogezand-Sappemeer en Slochteren. Meer dan zestigduizend
uitvoeringsagenda (zie hoofdstuk 2 voor de belangrijkste agendapunten voor 2019).
inwoners wonen in heel verschillende woongebieden: centrum-stedelijk, stadswijken, grote en kleine dorpen en vrij op het platteland. De komende jaren werken we aan het
Verbanden met andere onderwerpen
vergroten van de woonkwaliteit, met nieuwe woonmilieus en door bestaande
Goed wonen gaat om meer dan huizen: ook over de omgeving, sociale kwaliteit, thema’s
woongebieden te vernieuwen.
als zorg en duurzaamheid. De inhoud van deze woonvisie is dan ook verweven met andere plannen en documenten binnen de gemeente Midden-Groningen. Daarbij kan in
Koers op hoofdlijnen, beginpunt voor goede plannen
deze woonvisie een uitspraak staan, waarvan de verdere uitwerking of de oorsprong
Met deze woonvisie leggen we onze koers voor het wonen en de woonomgeving vast. De
terug te vinden is in een ander document, zoals de omgevingsvisie, prestatieafspraken
keuzes in dit document zijn op hoofdlijnen en vormen het startpunt voor verdere
met woningcorporaties, beleidsplannen voor zorg, groen of verkeer. Wanneer dat aan de
uitwerking. Met welke nieuwe woonmilieus, op welke plekken, kunnen we mensen van
orde is, geven we dat aan.
binnen en buiten de gemeente verrassen en bedienen? Waar is vernieuwing het eerst en het meest nodig? Hoe komen alle inwoners, met of zonder hulp, goed aan bod op de woningmarkt? Hoe zorgen we voor goed wonen met een zorgvraag, voor energiezuinige woningen? Hoe geven we ruimte aan initiatieven van ondernemers of van dorpsbewoners? In een woonvisie staan geen precieze plannen of projecten, maar ze
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
4
1: INLEIDING 1. AANLEIDING VOOR DEZE WOONVISIE Startpunt om ruimte te bieden aan vraaggerichte bouwplannen
corporaties van de gemeente mogen verwachten en wat de gemeente van corporaties
Ook vormt deze visie de basis voor een heroverweging van onze bouwplannen: passen
vraagt. Die hoofdlijnen werken we samen met de corporaties en hun
ze nog bij de vraag? Hoe creëren we ruimte voor woonmilieus die iets nieuws en goeds
huurdersorganisaties jaarlijks uit in prestatieafspraken.
toevoegen aan de gemeente? Hoe zorgen we er voor dat bestaande woningplannen die niet haalbaar of gewenst zijn, weer uit bestemmingsplannen worden gehaald? De
Geldigheid en actualisering
woonvisie legitimeert ‘voorzienbaarheid’. Dat betekent voor initiatiefnemers dat gebrek
De hoofdlijn van deze woonvisie geldt voor een periode van tien jaar. Als bijlage bij deze
aan voortgang of vraag, kan leiden tot intrekken van een woonbestemming.
woonvisie is er een uitvoeringsagenda. Deze is bedoeld om projecten in gang te zetten die bijdragen aan het lange termijn doel. Jaarlijks actualiseren we de uitvoeringsagenda
Woonvisie en Omgevingsvisie
en overwegen we ook of er aanleiding is om (delen van) de woonvisie te heroverwegen.
De gemeente stelt ook een nieuwe Omgevingsvisie op. Voor het onderdeel wonen levert
Dat kan nodig zijn als gevolg van nieuwe onderzoeksuitkomsten, nieuwe wetgeving of
deze woonvisie daarvoor de basis. De woonvisie is met intensieve inbreng van bewoners
bijzondere maatschappelijke ontwikkelingen.
en organisaties gemaakt, wat past binnen de richtlijnen voor het opstellen van omgevingsvisies. Basis voor prestatieafspraken Een woonvisie is de wettelijke basis onder prestatieafspraken, zoals wordt voorgeschreven in de Woningwet uit 2015. De woonvisie legt op hoofdlijnen vast wat
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
5
1: INLEIDING 2. HOE DE WOONVISIE TOT STAND KWAM Met hulp van bewoners en organisaties
7.
Analyse van wervende woonmilieus (MVRDV, 2018)
Deze woonvisie is gemaakt met hulp van vele betrokken partijen en bewoners in de
Deze onderzoeken zijn openbaar en te vinden op de website van de gemeente
gemeente. Met hen deelden wij uitkomsten van woningmarktonderzoeken en bespraken
(zoekterm: woonvisie).
we welke ontwikkelingen in de gemeente nodig zijn, op plekken in het bijzonder of in de gemeente als geheel. Ook bespraken we welke rol de gemeente en anderen daarbij
Bewonersavonden
hebben. Deze kennisdeling vond plaats tijdens gesprekken met de corporaties en
In drie bijeenkomsten haalden we kennis en ideeën op bij inwoners en organisaties uit
huurdersorganisaties, en tijdens dorpsavonden waar bewoners aan het woord waren en
de dorpen en wijken van Midden-Groningen:
organisaties en raadsleden toehoorden. De uitkomsten daarvan zijn vertaald in deze
-
Op 20 juni de zuidelijke dorpen (ten zuiden van de A7 en Noordbroek);
woonvisie.
-
Op 18 juli de wijken in Hoogezand-Sappemeer;
-
Op 19 september de noordelijke dorpen.
Onderzoek
Op 3 oktober bespraken we met alle deelnemers de belangrijkste uitkomsten en vroegen
Deze onderzoeken zijn gebruikt ter voorbereiding:
hen naar aanvullingen en om aan te geven wat het belangrijkste en meest urgente is. De
1.
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen (RIGO, 2017)
‘oogst’ van de dorpenronde is ook te vinden op de website van de gemeente (zoekterm:
2.
Woningmarktonderzoek Regio Groningen-Assen (KAW/Weusthuis, 2017)
woonvisie).
3.
Woningmarktonderzoek regio Oost-Groningen (Companen, 2017)
4.
Woningmarkt- en bewonersonderzoek aardbevingsgemeenten (KAW, 2018)
Naast inwoners hebben woningcorporaties en hun huurdersorganisaties actief inbreng
5.
Verdiepingsslag Midden-Groningen (KAW, 2018)
geleverd. Ook anderen hebben bijdragen geleverd zoals de Ouderenraad, Adviesraad
6.
Aanvullend onderzoek voor Wonen en zorg (HHM, 2018)
Sociaal Domein en makelaars die in dit gebied werkzaam zijn.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
6
1: INLEIDING 3. REGIONALE SAMENWERKING Midden-Groningen ligt binnen twee regio’s
woningen minder gebouwd dan waarvoor ruimte was. Oorzaken daarvoor zijn onder
Voormalig Slochteren (behalve het gebied rond Siddeburen) en Hoogezand-Sappemeer
meer de economische crisis maar vooral de dreiging van aardbevingen. Bewoners
zijn deel van de Regio Groningen-Assen (RGA). De voormalige gemeente Menterwolde
konden hun koopwoning niet verkopen en dus niet verhuizen, terwijl de marktwaarde
ligt in Regio Oost-Groningen. Midden-Groningen kiest nu niet voor een van beide regio’s.
van woningen daalde. De huidige situatie, anno 2018, laat zien dat er meer vertrouwen
Een reden is dat onze gemeente in het oostelijk deel onderdeel uitmaakt van de
ontstaat, woningen weer worden verkocht en nieuwe woningen worden gebouwd.
krimpregio (met budgetten om te blijven vernieuwen en de woon- en leefkwaliteit goed
Belangrijke opgaven voor de subregio ‘Oost’ (Slochteren en Hoogezand-Sappemeer) zijn:
te houden) en aan de westzijde kansen heeft om te groeien in relatie met de stadsregio.
-
ontwikkelingen in de bebouwde kom prioriteit geven en kansrijke plekken zoeken;
Voor beide regio’s zijn onderzoeken opgesteld en gelden afspraken over woningbouw:
-
bestaande uitbreidingslocaties kritisch volgen;
-
Regio Groningen Assen: het regionaal woondocument;
-
strategisch voorraadbeleid maken voor huur én koop;
-
Regio Oost-Groningen: de prestatiekader, als uitwerking van het Regionaal Woon- en
-
de particuliere voorraad een impuls geven;
Leefbaarheids Plan (ook wel: RWLP).
-
sturen op kwaliteit boven aantallen;
-
kansen voor inbreiding in beeld brengen’.
Regio Groningen Assen: het Regionaal Woondocument
Er zijn bestaande regionale afspraken waarin de regio rekening houdt met een groei van
Dit document is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van KAW-Weusthuis uit 2017
de woningvoorraad in ‘oost’ van 1.100 woningen (alle zachte en harde locaties opgeteld,
en bevat woningmarktafspraken tussen regiogemeenten. Tweemaal per jaar wordt de
nieuwbouw minus sloop). Binnen deze nieuwe gemeentelijke woonvisie houden we vast
Woningmarkt Monitor gepresenteerd met nieuwbouw, sloop en kavelverkoop. In de
aan die afspraak, maar zoeken we daarbinnen wel naar een herverdeling van plannen
periode 2012 – 2017 hebben voormalig Slochteren en Hoogezand-Sappemeer honderden
(zie ook hoofdstuk 9).
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
7
1: INLEIDING 3. REGIONALE SAMENWERKING Oost-Groningen: het prestatiekader bij het RWLP
Het onderzoek van Companen uit 2017 is de basis voor het regionale Prestatiekader.
De voormalige gemeente Menterwolde ligt in Regio Oost-Groningen. Oost-Groningen
Daarin staat dat de voormalige gemeente rekening mag houden met een groei van 110
heeft te maken met dalende aantallen huishoudens en wil zich daar goed op
woningen. Dit is in bestemmingsplannen opgenomen: locatie Tolweg in Muntendam,
voorbereiden. Het Rijk draagt bij met een ‘decentralisatie uitkering’ (de voormalige
locatie Burg. Venemastraat in Meeden en diverse kleine kavels. In de afgelopen periode
krimpgelden): de helft in het regiofonds en de helft rechtstreeks naar gemeenten.
is vooral op de locatie Tolweg gebouwd. Er is nog ruimte voor enkele tientallen
woningen. Binnen de regio Oost-Groningen werken de gemeenten en de provincie op het thema wonen intensief samen met hulp van een programmabureau. Daarbij is het Regionaal
Deze woonvisie kwam mede tot stand door dorpsbijeenkomsten. Uit de dorpen
Woon en Leefbaarheidsplan een leidend document. In 2016 is aanvullend een
Muntendam, Meeden, Zuidbroek en Noordbroek kwam naar voren dat bewoners liever
‘menukaart’ opgesteld, en in 2018 is het Prestatiekader RWLP ondertekend. Op de
inbreiden dan uitbreiden, dat zij liever het centrum van het dorp versterken door
menukaart staan diverse programma’s waaronder wonen, duurzaamheid, zorg en
leegkomende plekken op te vullen dan aan de randen van het dorp te bouwen. Ook
welzijn. De aangesloten gemeenten werken dat uit binnen hun eigen woonvisie. Met de
weten we op basis van analysekaarten waar kwetsbare gebieden zijn die aandacht nodig
vaststelling van deze gemeentelijke woonvisie door de Raad geeft de gemeente invulling
hebben. Verder werd duidelijk dat bewoners goede informatie en begeleiding vragen bij
aan het prestatiekader en daarmee voldoet de gemeente aan de eisen in de provinciale
het verduurzamen van woningen. Deze vragen zijn verder uitgewerkt in de hierna
omgevingsverordening.
volgende hoofdstukken van deze woonvisie, waarmee we als gemeente ook invulling geven aan de vereisten van het regionaal prestatiekader.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
8
1: INLEIDING 4. DORPEN EN WIJKEN Stedelijk gebied
Kleinere dorpen
Stadshart
Foxhol
Noorderpark-Margrietpark
Froombosch
Gorecht
Hellum
Woldwijck
Kiel-Windeweer
Sappemeer
Kolham
Andere bestaande wijken
Kropswolde
Vosholen
Lageland Luddeweer
Dorpen 1.000+ inwoners
Meerwijck
Harkstede
Overschild
Meeden
Scharmer
Muntendam
Steendam
Noordbroek
Tjuchem
Schildwolde
Tripscompagnie
Siddeburen
Westerbroek
Slochteren
Woudbloem
Zuidbroek
Tussenliggende linten Landelijk gebied
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
9
2
De koers
10
DE KOERS DRIE GEBIEDSPERSPECTIEVEN: NIEUWE WOONMILIEUS TOEVOEGEN 1. Nieuwe woonmilieus met name aan de westkant van de gemeente. We zoeken plekken voor groei om ook de vraag uit de stadsregio te bedienen. We bieden aanvullend ruimte op veel plekken voor kleinschalige, unieke
MARKTVRAAG
woonmilieus en woonproducten, gebruik makend van het
karakter van plekken: dit kan om producten in het buitengebied gaan maar ook in bestaande wijken of in een meer industriële omgeving.
Hogere dichtheid Landelijk wonen Unieke kleinschalige woonvormen
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
11
DE KOERS DRIE GEBIEDSPERSPECTIEVEN: HET STEDELIJKE GEBIED VERSTERKEN 2. Het stedelijke gebied van Hoogezand-Sappemeer. We voeren de plannen uit voor het Stadshart. Dit leidt tot verdichting in het centrum. We gaan verder met de vernieuwing van woningen en verdunning in de wijken rond het centrum. Na afronding van Gorecht-West gaan we
verder in Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep, NoorderparkMargrietpark inclusief de entree vanaf de A7, overig Gorecht, daarna Foxhol. Er is vraaggerichte woningbouw op De Vosholen en de IJsbaanlocatie. We werken aan behoud van kwaliteit in alle andere wijken. Ruimtelijke drager Verdichting stadshart Vernieuwing en verdunning Vraaggericht toevoegen Entree vanaf de A7
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
12
DE KOERS DRIE GEBIEDSPERSPECTIEVEN: NETWERKEN VAN STERKE DORPEN 3. De dorpen, als sterke zelfstandige netwerken van kleine en grote dorpen. Zij vormen samen een goed woonen leefklimaat, waar de belangrijkste voorzieningen zijn, goed onderling bereikbaar, waar altijd ruimte is voor woningbouw als dat inspeelt op een behoefte en het dorp
er beter van wordt. Hiervoor zijn integrale dorpsplannen nodig, die aandacht besteden aan de relatie met andere dorpen. Als gemeente nemen we in sommige gevallen het initiatief, maar nog sterker roepen we dorpen op om daar zelf mee te komen (zie ook hoofdstuk 5: de dorpen).
Netwerk van grote en kleine dorpen Relaties tussen dorpen
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
13
DE KOERS UITVOERINGSAGENDA 2019 Met deze woonvisie stelt de gemeente Midden-Groningen ook als bijlage de
3.
Een samenhangend plan voor belangrijke entrees. De entree A7 – Kerkstraat
uitvoeringsagenda bij de woonvisie vast 2019. Jaarlijks updaten we de agenda. In
is één van de belangrijkste entrees (zie ook plan Noorderpark-Margrietpark, bij 2).
de agenda staan grotere programma’s en projecten waar we als gemeente in dat jaar
Dit moet uitgroeien tot een visitekaartje van Hoogezand. Andere entrees volgen
mee starten of verder gaan. Voor 2019 zijn het de volgende tien:
daarna.
1.
Herziening van alle bouwplannen en omgang met initiatieven. Om ruimte te
4.
Voldoende en betaalbare sociale huurwoningen: Prestatieafspraken 2020.
bieden aan nieuwe woonmilieus heroverwegen we al onze bouwplannen en
Samen met de corporaties en huurdersorganisaties bewaken we dat er voor alle
locaties. Het gaat zowel om grotere locaties zoals Vosholen II als om vele kleine
groepen, in stedelijk gebied en in dorpen, voldoende beschikbare en betaalbare
locaties en individuele kavels. Dat dwingt op plekken ook tot intrekken van plannen.
sociale huurwoningen zijn. Hiervoor wordt een Monitor ontwikkeld binnen de
Ook maken we spelregels waarmee we beoordelen of nieuwe initiatieven
Prestatieafspraken 2020.
meerwaarde hebben.
5. 2.
Initiatief nemen voor enkele integrale dorpsplannen. De gemeente neemt
Coalities vormen voor integrale grootschalige vernieuwing. De vernieuwing
initiatief in Muntendam, Slochteren-Noord en in een aantal dorpen waar de
van stedelijk gebied vraagt om een krachtige coalitie met in elk geval Lefier,
aardbevingen een grote impact hebben en waar een samenhangend dorpsplan
Groninger Huis en Woonzorg Nederland en intensieve samenwerking met bewoners
dringend nodig is. Een dorpsplan moet in elk geval richting geven aan
en andere betrokkenen. We ronden Gorecht-West af en starten gelijktijdig met het
herbestemming of sloop, herinrichting van plekken, verduurzamen van woningen,
maken van een plan voor (1) Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep en (2) Noorderpark-
wonen met zorg, al dan niet in relatie tot de bevingsproblemen.
Margrietpark in samenwerking met 3: Een samenhangend plan voor de entrees.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
14
DE KOERS UITVOERINGSAGENDA 2019 6.
Visie op wonen en zorg. Speciale aandacht krijgt het wonen met een intensieve
mogelijkheden om verduurzaming te stimuleren. De gemeente biedt daarin zelf ook
zorgvraag in de dorpen, voor jong en oud. Dat moet ook daar zo lang mogelijk
mogelijkheden aan, met hulp van SVN. Parallel aan de woonvisie zijn drie nieuwe
kunnen. Goed wonen met een zorgvraag gaat om de samenhang tussen woning,
verordeningen met leenmogelijkheden vastgesteld door de Raad: (1) de
openbare ruimte, voorzieningen, bereikbaarheid, toegankelijkheid van zorg en
Starterslening, (2) de Verzilverlening, (3) een pakket Stimuleringsregeling met
sociaal contact. Een bijzonder en concreet voorbeeld is ‘t Olderloug, waarvan we
daarbinnen de Duurzaamheidslening, Blijverslening, Asbestverwijdering en
wensen dat het te herontwikkelen is tot een kleinschalige woonplek voor o.a.
Achterstallig onderhoud (particuliere woningverbetering).
ouderen met een zorgvraag. Na het haalbaarheidsonderzoek start planvorming in 2019.
9.
Pilot: Schoon heel en veilig. Met de wijk Woldwijck-Oost zoeken we naar afstemming in de investeringen van gemeente en corporaties, om er voor te zorgen
7.
Een plan voor verrassend wonen. Gericht op extra instroom van buiten de
dat wijken en dorpen die nu ruimtelijk goed zijn – of waar recent is geïnvesteerd –
gemeente en eigen inwoners, vooral aan de westzijde van de gemeente. In
hun kwaliteit behouden. Dit in overleg met bewoners en andere betrokkenen in de
locatiekeuze en woningprogramma gebruik maken van de kwaliteiten van Midden-
wijk.
Groningen (landschap, ruimte en prijs). 8.
Een sterker energieloket voor particuliere eigenaren. Dit wordt dé plek waar huiseigenaren terecht kunnen voor advies over hoe zij hun woning het beste kunnen verduurzamen. Ook is dit de plek waar zij wegwijs worden in de
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
15
ACHTERGROND: WERKING VAN DE REGIONALE WONINGMARKT
Windrichting, afstand tot de stad, voorzieningenniveau en een ‘plus’ Het onderzoek voor de gemeenten in de regio Groningen-Assen uit 2017 geeft inzicht in de werking van de regionale woningmarkt. Drie belangrijke factoren maken, op hoofdlijnen, meetbaar het verschil op de woningmarkt: 1. nabijheid van het centrum van de stad Groningen;
2. de windrichting/subregio; 3. het voorzieningenniveau; Aanvullend maken minder meetbare kenmerken nog verschil, zoals imago, sociale kwaliteit of uitstraling van de woningen en omgeving. De kaart hiernaast illustreert dit mechanisme op de woningmarkt. De kleuren
vertegenwoordigen de ‘vierkante meterwaarde’ van woningen. Een hoge ‘groene’ waarde is het resultaat van jarenlange marktdruk (meer vraag dan aanbod) waardoor mensen relatief veel (willen) betalen voor een vierkante meter woning. Een lagere ‘rode’ waarde betekent: veel huis voor je geld, een aanbod waar Midden-Groningen in regionaal verband in uitblinkt. Meerwijck, de recente uitbreiding van Hoogezand-Sappemeer en Harkstede vertonen hogere vierkantemeterwaarden, vergelijkbaar met de stad Groningen
of gewilde kernen als Zuidhorn. Deze verdeling kent structurele oorzaken, en het is verstandig daar bij het maken van woningbouwplannen rekening mee te houden.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
16
ACHTERGROND: DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELING
100, 300 of 600 woningen voor de eigen behoefte? Wij gaan voor 600.
1.100 woningen tot 2030 buigen we teveel aan plannen om, waarmee we ruimte creëren
Rigo berekent de woningbehoefte in relatie tot de plancapaciteit. Hoewel in aantal
voor deze nieuwe woonmilieus. Dit aanbod leidt tot instroom uit de stadsregio en
beperkt, ligt er nog een uitbreidingsopgave in Midden-Groningen. Tot 2028 moeten er
daarbuiten, waarmee we bijdragen aan een gevarieerde bevolkingssamenstelling. Daarbij
volgens de provinciale prognose netto ongeveer 100 woningen worden toegevoegd en
monitoren we of de plannen daadwerkelijk tot grotere binding en aantrekking leiden, of
volgens de positieve groeivariant 600 woningen. Wij houden rekening met een midden
dat ze een te grote wissel trekken op de bestaande voorraad woningen. Als gemeente
variant (300 woningen) en streven met goede woningen in aantrekkelijke dorpen naar
sturen we onze plannen bij als de behoefte groter, kleiner of anders is dan verwacht.
600. Op de meeste plekken betreft het tot 2030 de laatste netto toevoeging van woningen. Dit maakt dat het extra belangrijk is dat de netto uitbreiding goed aansluit op
Corporaties: via monitoring toetsen hoe de vraag zich ontwikkelt
de woningbehoefte. De netto uitbreiding is niet gelijk aan de totale nieuwbouw. Indien er
De corporaties houden rekening met het scenario “demografisch laag” en “economisch
meer gesloopt wordt, kunnen er ook meer (vervangende) woningen worden toegevoegd.
basis” uit het Rigo-rapport. Dit komt overeen met een huishoudensgroei van in totaal ongeveer 100 huishoudens op gemeenteniveau, waarbinnen het aantal sociale
Extra vraag: tot 500 woningen
huurwoningen met ruim 200 mag afnemen in de komende jaren. We spraken met de
In Midden-Groningen willen we de kans benutten om meer mensen aan te trekken en te
corporaties af dat zij de vraag nauwlettend volgen en daarop reageren met nieuwbouw,
binden. Met nieuwe woonmilieus, in aantallen vooral gericht op de westzijde van de
verkoop en sloop, zodat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen altijd op een
gemeente, kunnen we met Midden-Groningen regionaal onze rol pakken. We vangen de
acceptabel niveau blijft (zie ook hoofdstuk 8). De uitkomsten van die monitor geven
regionale overdruk deels op, en we komen met een uniek aanbod. De vraag zal bepalen
inzicht in de vraag of de verwachting van de corporaties (afname met 200 woningen)
om welke aantallen extra instroom het gaat. Binnen de totale programmaruimte van ca.
reëel is.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
17
ACHTERGROND: OMGAAN MET BEVINGEN EN PLANNEN
Achtergrond: het afwachten voorbij
Ambitie
Het onderzoek naar woningmarkt, leefbaarheid en bevingen bevestigde de signalen dat
We zien de opgave voor Overschild (ca. 80% sloop-nieuwbouw) als uniek. Onderdelen
de bevingen niet alleen leiden tot frustratie en onvrede, maar ook tot achterblijvende
uit de aanpak voor Overschild (zoals de samenwerking gemeente en dorp) zijn bruikbaar
doorstroming en achterblijvende investeringen op de woningmarkt. De laatste jaren is
voor andere dorpen. Als gemeente bieden we ondersteuning aan nieuwe dorpen die te
door organisaties én bewoners veel energie gestoken in het vinden van oplossingen,
maken krijgen met aardbevingsproblematiek, zoals de omgeving van Steendam, Tjuchem
soms afgehandeld, vaak ook nog niet, vaak ook onzeker qua uitkomst. Hoewel veel
en Siddeburen. Voor deze dorpen en het buitengebied is een Lokaal Plan van Aanpak in
oplossingen op zich laten wachten, en er nog steeds veranderingen zijn in de
de maak. De versterkingsopgave die daarin naar voren komt wordt waar mogelijk
versterkingsopgave, ontstaat op steeds meer plekken de behoefte om weer vooruit te
gekoppeld aan de woonvisie. Te denken valt aan woningverbetering, verduurzaming en
kijken. Mensen en organisaties willen door, met hun woning, hun dorp of wijk.
woningaanpassingen, zodat bewoners langer in hun eigen huis kunnen blijven wonen.
Het dorp Overschild pioniert hierin, door een integraal plan te maken voor het dorp,
Als gemeente laten we ambities voor de dorpen en buurten leidend zijn boven de
waarin staat wat het dorp zelf wil bereiken. Als de gevolgen van de bevingen voor
versterkingsopgave. Een eventuele versterkingsopgave mag de ambities niet in de weg
vertraging of obstakels zorgen, dan vraagt dat om een oplossing. In die volgorde van
staan. Uitgangspunt is dat de versterkingsopgave bijdraagt aan de uitvoering van de
denken neemt het dorp het heft weer meer in eigen hand. Ook individuele keuzes vallen
woonvisie.
mogelijk anders uit als bekend is wat andere dorpsbewoners nastreven en waar het dorp naar toe wil bewegen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
18
3
Nieuwe woonmilieus
19
3: NIEUWE WOONMILIEUS 1. REGIONALE VRAAG BEDIENEN AAN DE WESTZIJDE VAN MIDDEN-GRONINGEN Midden-Groningen biedt met Harkstede een compleet dorp naast de stad. Deze combinatie is gewild in de hele regio en we werken aan locaties om een substantiële bijdrage te leveren aan het invullen van deze regionale vraag. Op kleinere schaal zien we ook mogelijkheden in Westerbroek.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
20
3: NIEUWE WOONMILIEUS 2. EXCELLENT WONEN Met Meerwijck biedt Midden-Groningen al één “excellent woonmilieu”. Ook aan dit type woonmilieu is regionaal een grote behoefte en de ruimte is beperkt. We onderzoeken of we een tweede excellente woonmilieu kunnen ontwikkelen voor het bedienen van de regionale vraag.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
21
3: NIEUWE WOONMILIEUS 3. UNIEKE KLEINSCHALIGE WOONPRODUCTEN We maken gebruik van unieke elementen in onze gemeente om daar op kleine schaal unieke woonproducten te kunnen bieden. Unieke elementen herkennen we in de oude linten, de natuurgebieden en uitgestrekte landschappen, kleine buurtschappen, oude borgen en boerderijen, industriële plekken en vaarwegen. Ook zien we kansen om leegstaande gebouwen of ‘overgebleven plekken’ een nieuwe toekomst te geven. Niet
met een aanbod dat we al kennen, maar juist door de vrijheid te geven aan geheel nieuwe woonvormen. De studie van MVRDV (2018) bevat een reeks voorbeelden. Hiermee geven we ook antwoord op het regionale woningmarktonderzoek Regio Groningen Assen, dat oproept om regionaal meer onderscheidend te zijn in het woningaanbod. Ontwikkelingen moeten
plek en omgeving beter maken: uitstraling en toegankelijkheid. Bij de woonvisie is de ‘Inspiratiekaart’ toegevoegd, die nieuwe woonmilieus laat zien en waar deze ambities een plek kunnen krijgen. Deze kaart heeft geen status, er kunnen geen rechten aan worden ontleend en de kaart maakt geen onderdeel uit van de besluitvorming. Uiteraard houden we nadrukkelijk rekening met landschappelijke- en natuurwaarden.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
22
3: NIEUWE WOONMILIEUS 3. UNIEKE KLEINSCHALIGE WOONPRODUCTEN Het is op voorhand niet te voorspellen
particulier opdrachtgeverschap
hoe de nieuwe, kleinschalige
(CPO);
woonmilieus er uit komen te zien. Als
-
gemeente willen we ruimte bieden aan onze eigen inwoners en nieuwe
houses; -
instroom. Mensen die een bijzondere woonwensen hebben, waarvan nu
-
Samenvoegen van kleinere
woningen tot kluswoningen; -
weinig of geen concrete voorbeelden in de regio zijn, zoals:
Minimalistisch wonen, zoals in tiny
Vrijheid nemen om geheel naar eigen inzicht te bouwen
-
Uitschrijven van een prijsvraag om
Bouwen in lage dichtheden, in
tot architectonische hoogstandjes te
landelijk gebied en bij natuur;
komen;
-
Wonen op het water;
-
Wonen en werken met hergebruik
waarbij we als gemeente
van een karakteristiek industrieel
uitnodigend zijn om met iets nieuws
gebouw;
te komen.
-
-
En vele andere mogelijkheden,
Geheel zelfvoorzienend en circulair bouwen;
-
Samen bouwen, zoals collectief
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
23
3: NIEUWE WOONMILIEUS 4. MEERWAARDE Met deze nieuwe woonmilieus verbetert het imago van Midden-Groningen Deze nieuwe woonmilieus maken van Midden-Groningen een gemeente waar unieke mogelijkheden zijn. Daarmee schudden we ons imago af van aardbevingsgemeente, werkgemeente, waar je vooral veel huis voor je geld krijgt. Daarmee willen we de achterstand die demografisch is opgelopen door de bevingen deels goed maken. Van de
beving bij Huizinge in 2012 tot 2017 zijn honderden woningen die volgens afspraak met de RGA gebouwd konden worden, niet gebouwd. We zien dat we deze achterstand gaan inlopen. Het zorgt voor meer balans in de sociaal economische samenstelling van de bevolking in de gemeente Midden-Groningen. Een plus op de demografische prognose
Demografische prognoses gaan uit van een groei met 100 tot 600 huishoudens totdat het maximum ergens in de komende tien jaar bereikt is. Deze nieuwe woonmilieus, staan grotendeels los van deze prognose. Het leidt tot extra toestroom en minder uitstroom. Herziening van onze plannen maakt het mogelijk om binnen bestaande regionale afspraken over planruimte deze vraag te bedienen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
24
4
Stedelijk gebied
25
4: STEDELIJK GEBIED 1. VERNIEUWEN, VERDICHTEN EN VERDUNNEN Stedelijk gebied met meer profiel
samen komt en mensen ontmoet, met winkels, horeca en cultuur en waar activiteiten
Het stedelijk gebied van Hoogezand-Sappemeer maakt de komende tien jaar een
plaatsvinden. Behalve de ontwikkelingen in het stadshart zelf werken we aan de entrees
transformatie door. Enerzijds is er urgentie om een aantal bestaande wijken fors te
er naar toe.
vernieuwen, anderzijds zijn er plekken waar juist woningen toegevoegd worden. Entree A7 - Kerkstraat
Vernieuwen en verdunnen in bestaande wijken
Voor één van de belangrijke entrees van Hoogezand, van de A7 – Kerkstraat, wordt een
De vernieuwing van Gorecht-West is volop in uitvoering. Het laat zien hoe in
plan ontwikkeld. Hier ontstaat een relatie met de wijkvernieuwing van Noorderpark –
samenspraak met bewoners een wijk qua wonen en omgeving een grote stap kan
Margrietpark. De noordzijde van deze woonwijk bestaat uit een strook met (soms
maken. Daarmee is Hoogezand-Sappemeer allesbehalve klaar. De komende jaren is
verouderde) bedrijfsgebouwen, waaronder de eigen gemeentewerf en
vernieuwing nodig van allereerst de buurt Spoorstraat-Kieldiep (als onderdeel van een
brandweerkazerne. Deze bedrijvenzone ligt aan het Winschoterdiep, is een zichtlocatie
groter plan voor heel Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep), Noorderpark-Margrietpark en op
vanaf de A7 en heeft potenties voor een boulevard waar o.a. wonen kan plaatsvinden.
termijn Foxhol. Hier is verbetering en vervanging van woningen nodig, zowel in huur als in koop, en verdunning van het aantal woningen waarmee kansen ontstaan voor
Toevoegen op Vosholen en de IJsbaanlocatie, plus kleinschalige plannen
verbetering van de woonomgeving. Er zijn coalities van partijen nodig om deze grote
Op de locaties Vosholen (in aanbouw) en de IJsbaan locatie is ruimte voor grootschalige
verbeterslag aan te kunnen. Daarnaast zijn kleinere vernieuwingsprojecten mogelijk.
toevoeging van suburbaan wonen. Op deze locaties zoeken we naar een invulling die enerzijds voldoende aantallen woningen biedt om de vraag naar dit type wonen op te
Verdichten in het centrum
vangen, anderzijds naar mogelijkheden om voldoende openbare ruimte te behouden en
De komende jaren worden in het Stadshart van Hoogezand honderden woningen
ruimte voor spontane initiatieven. Naast deze twee grotere locaties zijn er diverse
gebouwd. Dit is onderdeel van een groter plan om het centrum het visitekaartje van
kleinere ontwikkelingen in de wijken van Hoogezand-Sappemeer.
Hoogezand-Sappemeer te laten. Het Stadshart is de plek waar je wilt wonen, waar je
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
26
4: STEDELIJK GEBIED 2. STADSHART Achtergrond
Ambitie
Het centrum van Hoogezand heeft een regionale functie met voorzieningen zoals zorg,
Om het vernieuwde centrum meer onderdeel te laten zijn van Hoogezand als geheel, en
onderwijs, detailhandel, overheidsdiensten, horeca en cultuur. Het project Stadshart
om ook de positieve uitstraling ervan te vergroten, werken we als gemeente een
Noord is een passende en kwalitatief hoogwaardige aanvulling op de woningmarkt in
overkoepelend plan uit om juist de entrees en de randen van het centrum te verbeteren,
gemeente Midden-Groningen. Stadshart Noord is een inbreidingslocatie, met
zowel het vastgoed als de omgeving. Daaronder valt een deel van het centrum maar het
functiewijziging, het centrumgebied van Midden-Groningen. Het plangebied bestond
betreft ook de historische oost-west-entree Meint Veningastraat, Hoofdstraat,
vroeger uit verschillende bedrijfspanden en enkele woningen. Dit project is een goed
Noorderstraat en de huidige noord-zuid-invalsweg vanaf de A7: de Kerkstraat. Dit zijn de
voorbeeld van functiewijziging en transformatie. Na sloop van bedrijfspanden wordt nu
ruimtelijke dragers en verkeersaders die al sinds decennia beeldbepalend zijn voor een
een mix gebouwd van ca. 300 woningen: zowel appartementen als grondgebonden en
kennismaking met Hoogezand en Sappemeer. Voor de uitwerking vormen we een
zowel huur als koop. De woningen liggen naast alle belangrijke stedelijke voorzieningen,
denktank met direct en indirect belanghebbenden uit heel Midden-Groningen, aangezien
zoals supermarkten, winkelcentrum, scholen, bioscoop en treinstation. Met deze
deze plekken een bovenwijkse rol spelen. Bijvoorbeeld met bewoners in het gebied zelf,
inbreidingslocatie wordt het stedelijk gebied versterkt. Deze ontwikkeling past binnen de
bewoners van elders die het gebied dagelijks benutten, vastgoedeigenaren en
kaders van de door het rijk ingestelde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.
ondernemers.
De groei van deze woningvoorraad houdt verband met de verdunning van de woningvoorraad in wijkvernieuwingswijken (Gorecht, Hoogezand Noord en later ook Foxhol).
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
27
4: STEDELIJK GEBIED 2. STADSHART Kaartbeelden: Hoogezand-Sappemeer ontwikkelde zich langst oost-west gelegen verkeersassen. Pas in latere jaren ontstond een aaneengesloten kern, ook noord-zuid gericht.
Voor 1910
Voor 1950
Voor 1990
Voor 1930
Voor 1970
2018
Bron: Kadaster & ESRI, topotijdreis.nl
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
28
4: STEDELIJK GEBIED 3. VOSHOLEN EN IJSBAANLOCATIE Achtergrond
bovenstaande doelen en het genereren van voldoende opbrengsten als middel om ook
In het vorige decennium is gestart met de bouw van de locaties Vosholen en de
bestaan de wijken te kunnen verbeteren.
IJsbaanlocatie. Deze locaties worden de komende jaren afgerond. Ambitie
We werken aan een meer vraaggericht plan voor afronding van deze locaties. Op beide locaties werken we aan een vraaggerichte afronding door: -
Het koesteren van ruimte voor spontane ontwikkelingen;
-
Het aanbieden van een aantrekkelijke openbare ruimte;
-
Verkleining van het resterende bouwprogramma;
-
Meer variatie in kavelgrootte en soort zodat meerdere doelgroepen zich er kunnen
vestigen (zoals: ouderen met een zelfbouwwens); -
Een stedenbouwkundig plan dat maximaal klimaatadaptief is.
Niet alleen bindt de locatie zo mensen uit eigen gemeente beter, maar is ook de kans op meer instroom uit de stadsregio of Noord- en Oost-Groningen groter. Dit krijgt zijn beslag in de uitwerking van de laatste fase van Vosholen. Daarbij zoeken we een balans tussen
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
29
4: STEDELIJK GEBIED 4. NOORDERPARK EN MARGRIETPARK Achtergrond
Ambitie
Het grootste deel van Hoogezand ten noorden van de
We willen een overkoepelend plan maken voor integrale
Hoofdstraat - Noorderstraat stamt uit de jaren ‘50 en ‘60 van de
vernieuwing van Noord. Renovatie of vervanging van honderden
vorige eeuw: de buurten Noorderpark en Margrietpark. Zowel de
woningen moet samengaan met een verdunning van het aantal
woningen als de omgeving zijn na zo’n vijftig jaar aan grondige
woningen en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, waarin
vernieuwing toe. De afgelopen jaren zijn al veel woningen
groen, water en langzaam verkeer volop aandacht krijgen.
vervangen of grondig gerenoveerd door de corporaties en op
Onderdelen die samen komen, zijn:
meerdere plekken is ook de openbare ruimte vernieuwd of
-
verbeterd. Het resterende deel van het corporatiebezit vraagt de komende jaren om verdere vernieuwing, door renovatie of
Hoe corporaties hun deel van de woningvoorraad willen aanpakken;
-
vervanging. Een aandachtspunt is het particuliere woningbezit in
deze wijken. Deze (vaak voormalige huur)woningen zijn ook
Hoe de gemeente particulieren stimuleert en helpt bij vernieuwen en verduurzamen;
-
Hoe de gemeente daarmee samenhangend de
verouderd, en veel van de huiseigenaren zijn onvoldoende in
woonomgeving aanpakt, zorgt voor nieuw groen en nieuwe
staat om te vernieuwen en te verduurzamen. De corporaties
routes;
hebben plannen voor vernieuwing van specifieke complexen. Bij
Kaartbeelden: de wijken Noorderpark en Margrietpark liggen tussen de grote verkeersaders.
-
Met blijvende betaalbaarheid als aandachtspunt.
vervanging verdunnen zij hun voorraad in deze wijken. Langs de noordrand van de wijk ligt een bedrijventerrein dat de wijk
Hier ontstaat een koppeling met het verbeteren van de entree
scheidt van het water.
van de A7 – Kerkstraat.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
30
4: STEDELIJK GEBIED 5. GORECHT EN SPOORSTRAAT-KIELDIEP Achtergrond
levensloopbestendigheid. We zoeken hier naar oplossingen
De wijken Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep zijn in de jaren ‘60 en
voor huishoudens die door energiearmoede en beperkte
‘70 ontstaan rondom een vooroorlogs bebouwingslint, met een mix van laag- en hoogbouw. In Gorecht-West is behoefte aan
investeringskracht onvoldoende (kunnen) investeren; 2.
betere woningen en een betere woonomgeving maar er zijn ook
sociale en economische achterstanden. Het vernieuwingsplan voor
Het plan voor Spoorstraat-Kieldiep is een eerste stap in een integraal vernieuwingsplan voor de hele wijk.
3.
West is in een tweede fase beland waarbij de sociale huurvoorraad grotendeels vervangen is in samenspraak met
Kaartbeelden: de wijk Gorecht ontstond rondom een vooroorlogse uitvalsweg
We zoeken financiële instrumenten om ook huiseigenaren te kunnen laten vernieuwen;
4.
Ondertussen maken we een deelplan voor een
bewoners. Maar in het gehele naoorlogse deel van de wijk is
woonzorgzone, aansluitend op het nieuwe
integrale vernieuwing van voorraad (ook koop) en soms ook
gezondheidscentrum en het Stadshart, waarin in elk geval de
woonomgeving nodig.
hoogbouw een rol heeft. De woningen voldoen vaak al qua
plattegrond en toegankelijkheid, maar er zijn afspraken nodig Ambitie
tussen partijen over toewijzing, zorg, en er is een plan nodig
1.
Voor de buurt Gorecht en Spoorstraat-Kieldiep vormen we
voor het vriendelijker en kleinschaliger inrichten van de
een coalitie voor vernieuwing met de aanwezige corporaties.
omgeving;
We maken een gebiedsontwikkelingsplan samen met
5.
We blijven proberen om de aansluiting op restwarmte (ESKA)
huurders en huiseigenaren en andere betrokkenen, voor
te realiseren, in elk geval in Gorecht Noord en mogelijk ook
verbetering van in elk geval de woningen: technisch,
in andere (grootschalige) gebouwen in de wijk Gorecht als
uitstraling, duurzaamheid / blijvende betaalbaarheid,
geheel.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
31
4: STEDELIJK GEBIED
Kaartbeelden: Foxhol en Hoogezand groeiden naar elkaar toe, met bedrijvigheid als verbindende schakel
6. FOXHOL Achtergrond
Ambitie
Foxhol ontstond als lintdorp aan het water. In de
Binnen de reikwijdte van deze woonvisie willen we ook voor
vroegnaoorlogse decennia zijn er veel betaalbare woningen
Foxhol een samenhangend plan ontwikkelen met hulp van
gebouwd om de werknemers van de vele bedrijven aan het
bewoners, vastgoedeigenaren en andere lokale betrokkenen.
Winschoterdiep te huisvesten. Een deel van het dorp heeft door
We schatten op voorhand in dat Foxhol er bij gebaat is als
die snelle groei karaktereigenschappen die we ook herkennen in
vervanging van verouderde woningen gepaard gaat met
de wijken van Hoogezand uit diezelfde periode. Dat houdt in dat
verdunning van het aantal woningen (minder hoge dichtheid)
er een soortgelijke investeringsvraag is: veel woningen zijn
en een groene, dorpse herontwikkeling van de omgeving.
verouderd. Maar ook zijn er enkele straten die ruimtelijk gezien aandacht vragen. Daar komt bij dat plek van werken en wonen
Van oudsher liggen in het industriedorp de functies industrie en
niet meer zoals voorheen hetzelfde hoeven te zijn. Dat maakt
wonen pal naast elkaar. De werknemers woonden naast de
dat de stedelijke trekken van Foxhol als werknemersdorp niet
fabrieken. Vanwege die functies naast elkaar liggen veel
per definitie zo hoeven te blijven. Het afgelopen decennium is al
woningen in de milieuzone van een fabriek. We werken aan het
vastgoed vervangen en op die plek staat nu het nieuwe
programma ‘Bedrijvig en Leefbaar Hoogezand-Sappemeer’, waar
dorpshuis.
Foxhol onderdeel van is. Zie verder paragraaf 6.9. We onderzoeken of in het waterrijke Foxhol ruimte is voor een
haven voor woonschepen of drijvende woningen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
32
4: STEDELIJK GEBIED 7. ANDERE BESTAANDE STADSWIJKEN Achtergrond
Foto: De Dreven
Ook in andere wijken zijn soms investeringen nodig in de woningen en in de woonomgeving. In de meest recente wijken is die noodzaak doorgaans het kleinst en zijn de overwegend particuliere eigenaren zelf het beste daartoe in staat. We zien deze wijken als stabiel. Wel geven veel inwoners aan dat er meer aandacht nodig is voor het
‘schoon, heel en veilig’ houden van de woonomgeving. En ook in deze wijken krijgen bewoners te maken met vraagstukken rond verduurzaming en vergrijzing (oud worden in eigen huis). Ambitie We maken geen plannen op wijkniveau in deze wijken. Dit sluit niet uit dat er gerichte
projecten worden bedacht en uitgevoerd. Verduurzaming en het ‘schoon, heel en veilig’ houden van wijken krijgt speciale aandacht in hoofdstuk 4.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
33
Deze poster geeft de ideeën weer die wij deelden met bewoners tijdens de bewonersavond op 20 juli. De uitkomsten
van de gesprekken over onder andere deze poster vertaalden we naar de voorgaande paragrafen.
34
4: STEDELIJK GEBIED 8. SCHOON, HEEL EN VEILIG IN BESTAANDE WIJKEN EN BUURTEN Opgaven en ontwikkelingen
1.
Gemeente en corporaties investeren de komende jaren stevig in buurten en woningen die
organisaties die actief zijn in de wijk, waarbij we zoeken naar het beter op elkaar
dat dringend nodig hebben. Bewoners van andere wijken, waar zo’n investering niet nodig is of al is afgerond, vragen aandacht voor het behoud van kwaliteit. Een belangrijk
afstemmen van bestaande budgetten; 2.
onderdeel daarvan is: schoon, heel en veilig. Dit heeft een zelfversterkend effect: als een
buurt netjes is, houden mensen die buurt ook netter.
Een wijkbeheerplan maken, samen met eigenaren, huurders, corporaties, en
Werken aan meer sociale samenhang in de wijk met daarin een hoofdrol voor bewoners, en de gemeente als partij die hen daar bij helpt;
3.
Stimuleren van woningverbetering door particulieren (zie paragraaf 6.2, verbeteren van particuliere woningen).
Ambitie
Ook andere wijken of buurten kunnen hierin begeleid worden als zij daartoe het initiatief
We willen onze gemeentelijke inspanning voor onderhoud van de openbare ruimte op
nemen of als wij zelf de noodzaak daarvan zien.
een aantal plekken vergroten. We zoeken daarin altijd afstemming met de corporatie om zo onze investeringsagenda’s op elkaar af te stemmen. De gemeente legt dat onder meer
vast in een Groenbeleidsplan. We nemen zelf het initiatief in Woldwijck-Oost (Hoogezand): bewoners vragen daar concreet om. Er is al eerder door corporaties geïnvesteerd in de woningen (verbetering, verdunning) maar er dreigt de situatie dat de wijk achteruit gaat, zowel de woonomgeving als huur- als koopwoningen. We zetten in op een combinatie van:
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
35
4: STEDELIJK GEBIED 9. ROTTE KIEZEN VRAGEN OM EEN MAATWERKAANPAK Opgaven en ontwikkelingen
Ambitie
Op meerdere percelen is sprake van verloederde,
Per geval bekijkt de gemeente of ingrijpen gerechtvaardigd is
verpauperde bebouwing of inrichting (verzamelwoede en
en zo ja, met welk maatwerk. Dit is een combinatie van de
vervuiling) en regelmatig zwaar verwaarloosde tuinen. Vaak
harde (bestuursdwang) en zachte hand, al dan niet met inzet
is sprake van een geleidelijk proces. Het leidt soms ook tot
van een klein gemeentelijk budget voor laagdrempelige
problemen bij aanpalende panden, tot ongedierte,
ingrepen. Hiervoor is er een gemeentelijk kernteam met
onveiligheid, risico’s voor de volksgezondheid en overlast
gebiedsregisseurs, beleidsmedewerkers (sociaal, wonen),
voor omwonenden. Achter de voordeur van het verpauperde
casemanagers en een jurist. Het kernteam koppelt o.a. de
pand gaan vaak sociale problemen schuil, soms enkelvoudig
toezichthouders en handhavers, de collega’s van het sociaal
maar vaker meerdere tegelijk. Soms zijn eigenaren niet meer
team en team belastingen aan een geval.
aan te spreken, soms is de eigenaar onvindbaar of is de
verpaupering het resultaat van erfenis die uitmondde in een
Er is een lijst van ca. 60 panden waaraan gewerkt wordt. Een
conflict.
aantal panden in voormalig Menterwolde maken onderdeel uit van de aanpak binnen het RWLP (zie paragraaf 1.3). In de woonvisie is aanpak van particuliere woningen een belangrijk onderdeel. Met deze aanpak willen we voorkomen dat nieuwe gevallen van ‘rotte kiezen’ ontstaan.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
36
5
De dorpen
37
5: DE DORPEN 1. NETWERKEN VAN GOED WONEN Dragende dorpen
Netwerken als antwoord op schaalvergroting
De afgelopen decennia zijn mensen mobieler geworden. Dit ging hand in hand met
We willen dat alle inwoners op redelijke afstand of op een goed bereikbare manier
concentratie en schaalvergroting van werk en voorzieningen. Het wonen volgde die
kunnen wonen, leven en werken. Het liefst zo fijnmazig mogelijk, dus in eigen dorp als
ontwikkeling en deze tendens gaat nog steeds door. Jarenlange verhuisstromen hebben
dat kan, hoe klein ook. Dit lijkt op gespannen voet te staan met de voortschrijdende
er toe geleid dat sommige plaatsen zich ontwikkelden tot lokale of regionale ‘dragers’
clustering en schaalvergroting, maar dat hoeft niet. In alle dorpen zoeken we naar
van werk en voorzieningen, waar andere dorpen en wijken gebruik van maken, als
mogelijkheden om bestaande voorzieningen te behouden. En als dat niet kan, zetten we
netwerk. Ze fungeren als knooppunten waarbij Harkstede, Slochteren-Schildwolde,
maximaal in op verbindingen naar voorzieningen en sociale kwaliteit in eigen dorp.
Siddeburen, Zuidbroek en Muntendam de meest complete voorzieningenstructuur
-
Enkele dorpen hebben nu al de rol als voorzieningencluster, waar ook omliggende
hebben. Ook in dorpen als Noordbroek en Meeden is een basisaanbod te vinden.
dorpen gebruik van maken. In die dorpen werken wij aan randvoorwaarden om die
Sommige dorpen hebben niet veel voorzieningen, maar wel unieke voorzieningen die
rol te behouden en te versterken. Dat is belangrijk voor het dorp zelf maar ook voor
voor een groot gebied van waarde zijn. Dorpen vullen elkaar aan.
omliggende dorpen die er gebruik van maken.
-
In dorpen met een minder volledig voorzieningenaanbod zoeken we in overleg met bewoners en organisaties naar mogelijkheden om het aanbod zo goed en zo lang mogelijk overeind te houden, waarbij kwaliteit voor de gemeente belangrijker is dan fysieke aanwezigheid. Een uitkomst kan ook zijn dat een goede verbinding naar een voorziening elders meer waard is dan behoud in het dorp zelf, of dat dit onvermijdelijk is doordat ondernemers daarin keuzes maken.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
38
5: DE DORPEN 1. NETWERKEN VAN GOED WONEN Voorzieningendorpen
Woondorpen
De dorpen die we als ‘dragers’ van voorzieningen herkennen, zijn van west naar oost:
Rondom de voorzieningendorpen liggen vele kleinere dorpen en wonen mensen in het
Harkstede, de combinatie Slochteren-Schildwolde, Siddeburen, de combinatie Zuidbroek-
buitengebied, vaak binnen de gemeente maar deels ook daarbuiten. Hier streven we
Noordbroek, Muntendam en Meeden. In deze dorpen zetten we in op behoud of
geen compleet voorzieningenaanbod na. Wel kunnen beide soorten dorpen aanvullend
versterking van fysiek aanwezige basisvoorzieningen die voor veel mensen dagelijks
zijn op elkaar, bijvoorbeeld als er een bovenlokale voorziening is, zoals een zwembad.
nodig zijn:
Waar we als overheid op inzetten is:
-
Basisonderwijs;
-
-
Zorg (aan huis, maar ook eerstelijns);
dorpen, waarin lokale vervoersoplossingen het reguliere OV aan moeten vullen. Ook
-
Detailhandel (supermarkt, huishoudelijk, mogelijk meer);
veilig fietsroutes zijn van belang en snel internet. Autobereikbaarheid is doorgaans
-
Ontmoetingsruimte naar behoefte van de dorpen zelf (het kan een dorpshuis zijn maar ook iets anders);
-
(type, prijs).
Ontmoetingsruimte naar behoefte van de dorpen zelf (het kan een dorpshuis zijn
maar ook iets anders); -
Een aanbod aan sociale huurwoningen dat voldoende moet zijn om de behoefte in dragende en leunende dorpen mee te bedienen, in aantal maar ook in samenstelling
-
geen probleem in onze gemeente. -
Goede bereikbaarheid per auto én OV met grotere plaatsen in de regio of mobiliteitsknooppunten zoals stations en transferia;
-
Lokale bereikbaarheid: er is een netwerk nodig van vervoer tussen kleine en grote
Woningbouw is maatwerk op basis van concrete vraag, in beginsel geen projectmatige ontwikkelingen;
-
Extra inspanning om bestaande woningen passend te maken voor meerdere doelgroepen (jong en oud). Zie ook het thema wonen en zorg.
Projectmatige woningbouw is denkbaar, aanvullend op individuele vragen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
39
5: DE DORPEN 2. BLIJVEN VERNIEUWEN Geen dorp op slot, vernieuwen kan altijd In elk dorp is vernieuwing nodig, hoe groot of klein ook, groeiend of krimpend. We zetten overal als eerste in op het verbeteren van bestaande woningen, hergebruik van
beter elders geschikt. -
Kies voor kleinschaligheid omdat grootschaligheid vaak kwetsbaar zijn als de behoefte verandert.
plekken en gebouwen, en we kiezen pas daarna voor uitbreiding. Toevoegen van nieuwe woningen moet altijd mogelijk zijn, als maatwerkoplossing, passend bij de schaal van het
De poster hierna illustreert deze uitgangspunten.
dorp en mits vraaggericht. Tijdens de gesprekken met bewoners was er veel steun voor de volgende uitgangspunten voor vernieuwing: -
Ga op zoek naar wat je dorp leefbaar en aantrekkelijk maakt. Groei van het aantal inwoners is daar mogelijk het resultaat van, maar kan nooit een doel op zich zijn.
-
Denk na over wat de beeldbepalende delen van je dorp zijn (waarin je mogelijk aanvullende kwaliteitseisen stelt) en waar vrijheid van handelen juist wenselijk is;
-
Zoek altijd eerst een oplossing voor lege plekken of vrijkomende panden op beeldbepalende plekken in het dorp. De oplossing hoeft niet altijd een gebouw te zijn;
-
Denk na over alle plekken in je dorp: bij sloop van woningen is herbouwen soms
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
40
Deze poster geeft de ideeën weer die wij deelden met bewoners tijdens de bewonersavond op 20 juli. De uitkomsten
van de gesprekken over onder andere deze poster vertaalden we naar de voorgaande paragrafen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
41
5: DE DORPEN 3. INTEGRALE DORPSPLANNEN MAKEN Integrale dorpsplannen maken
gemeente om mee te werken en te helpen.
In de dorpen komen alle onderwerpen samen, zij het in het klein vergeleken met sommige stedelijke wijken, maar wellicht des te complexer. Denk aan verbetering
Dorpen waar het maken van een dorpsvisie nodig is, of een actualisatie daarvan, helpen
(verduurzaming, aanpassing om langer thuis te kunnen wonen), vervanging en
wij graag. Het gaat dan om een vaste contactpersoon en om financiële ondersteuning
nieuwbouw, vrijkomende panden, herinrichting van de openbare ruimte, veranderingen
voor het proces.
in het voorzieningenniveau, bereikbaarheidsvraagstukken, ontmoeting. Al deze
-
onderwerpen beïnvloeden elkaar. Dorpen hebben de kleinschaligheid om te komen met
het herbestemmen van diverse plekken en panden, waar in samenhang naar
een integraal dorpsplan, zoals dat ook voor wijken in Hoogezand-Sappemeer wordt gestart.
Als voorbeeld noemen we Muntendam en Slochteren Noord, waar er noodzaak is tot gekeken moet worden in het belang van het dorp.
-
Speciale aandacht geven we aan dorpen waar de aardbevingsproblematiek prominent speelt. Als gemeente ondersteunen we zo’n aanpak al in Overschild. In
We nodigen dorpen uit om met voorstellen en plannen te komen. Bij de vraag of wij als
het voorbeeld Slochteren Noord, maar ook in Steendam, Tjuchem en Siddeburen, is
gemeente helpen of meewerken, beoordelen wij of:
het nodig om integraal naar een dorp te kijken en vraagstukken en aanpak op elkaar
-
Deze logisch passen in een door het dorp gedragen dorpsvisie;
af te stemmen. Vanuit een Lokaal Plan van Aanpak voor de versterkingsopgave en
-
De voorstellen en plannen, en daarmee ook de dorpsvisie zelf, passen in de geest
vanuit opgaven uit de woonvisie nodigen we dorpen uit samen aan een visie te
van deze woonvisie (zie ook de uitgangspunten op de pagina hierna). We willen dat
werken. We werken graag samen met het dorp aan ambities en koppelkansen. Op
investeringen er toe bijdragen dat dorpen in hun geheel aantrekkelijker worden als
die manier benutten we financiële middelen voor de versterkingsopgave zo efficiënt
woonplek.
mogelijk in het belang van de dorpen.
Hoe beter een voorstel of plan daarbinnen past, hoe groter de bereidheid van de
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
42
5: DE DORPEN 3. INTEGRALE DORPSPLANNEN MAKEN Invloed en rol van de overheid De overheid heeft beperkt invloed op het aanbod aan wonen en voorzieningen in een dorp. We zetten onze invloed wel direct in om: -
maatschappelijke voorzieningen zoals ontmoeting en huisvesting van primair onderwijs in deze netwerken van dorpen op orde te houden;
-
ruimte te bieden aan ondernemers en organisaties in de voorzieningendorpen;
-
de openbare ruimte daar op in te richten;
-
ruimte te bieden aan lokale initiatieven en deze te ondersteunen;
-
te zorgen dat ruimte en vastgoed in met name de dorpscentra goed zijn ingevuld.
Onder andere ondernemers en organisaties vragen de gemeente om duidelijkheid te
geven over de gemeentelijke inzet. Dat is belangrijk bij hun eigen afweging waar zij blijvend actief zijn of willen investeren. Goede afstemming tussen plannen van overheid, ondernemers en organisaties draagt bij aan toekomstbestendige investeringen in dorpen.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
43
6
Duurzaam en gasloos wonen
44
6: DUURZAAM EN GASLOOS WONEN 1. RUIMTE VOOR EIGEN INITIATIEF, MAAR OOK MINDER VRIJBLIJVENDHEID Minder vrijblijvendheid
Vooral schilisolatie (vloer, muren, ramen en dak) levert direct meer comfort op en lagere
Het klimaatakkoord waarover de rijksoverheid anno 2019 nog een besluit moet nemen,
energiekosten. Als gemeente willen we hen zo goed mogelijk adviseren en ondersteunen
en het eerdere besluit om af te stappen van het gebruik van Groninger gas, zorgen er
bij hun afweging, zoals met een laagrentende lening en een goed Energieloket (zie ook
voor dat de energietransitie minder vrijblijvend is dan tot dusver. Van overheden wordt
nr. 8 van de uitvoeringsagenda).
verwacht dat zij regionale energiestrategieën maken (RES). Met zo’n strategie komen
gemeenten tot regionaal gedragen keuzes voor de opwekking van duurzame elektriciteit, de warmtetransitie in de gebouwde omgeving en de daarvoor benodigde opslag en energie-infrastructuur. Daarop voortbordurend moeten gemeenten naar verwachting in
Kader: internationaal, landelijk, regionaal en lokaal beleid
uiterlijk 2021 allen een warmteplan opgesteld hebben, met een bindende status. Daarin
Het klimaatakkoord van Parijs verplicht landen om hun CO2-uitstoot aan banden te
is per wijk vastgelegd hoe en wanneer de wijk wordt verduurzaamd. Dit biedt een kader
leggen zodat de klimaatopwarming van onze aarde tot maximaal 1,5 graad beperkt
voor woning / gebouweigenaren, netbeheerders, warmtebedrijven, gemeente om
blijft. Het Nationale Klimaatakkoord is een doorvertaling van het Parijs-akkoord en stelt
investeringsbeslissingen te nemen.
als doel om ten opzichte van 1990 minimaal 49% minder CO2 uit te stoten in 2030, minimaal 95% minder CO2 in 2050. Landelijk is ook het besluit genomen om te
Eigen initiatief stimuleren
stoppen met gebruik van Gronings Aardgas per 2050. De gemeente Midden-Groningen
De corporaties werken al lange tijd projectmatig aan verduurzaming. Om een succes te
werkt met provincie, regiogemeenten, waterschappen en andere partners aan een
maken van de energietransitie is het belangrijk dat nu vooral meer huiseigenaren de
Regionale Energiestrategie (RES). Deze strategie vertaalt het Nationale Klimaatakkoord
mogelijkheid hebben om hun woning te verduurzamen, en dat vervolgens ook doen.
verder.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
45
6: DUURZAAM EN GASLOOS WONEN 2: HUISEIGENAREN STIMULEREN OM STAPPEN TE ZETTEN Verduurzamen moet voor alle huiseigenaren mogelijk zijn
instrument voor particuliere woningen. SVn-leningen kunnen benut worden voor het
Huiseigenaren met een slecht geïsoleerde woning voelen steeds sterker de stijgende
kopen, verduurzamen en verbeteren van woningen door particulieren. De verordeningen
energielast. In het algemeen geldt dat huiseigenaren relatief weinig investeren in
zijn zo ruim mogelijk opgezet zodat zoveel mogelijk inwoners gebruik kunnen maken van
verduurzaming (en casco-verbetering). Juist in de wijken met veel goedkope voorraad en
de leningen, wat wenselijk is vanuit de woonvisie. De drie leningen zijn:
lagere inkomens is er een kwetsbare situatie. Waar de woningmarkt ontspannen is, door
1.
Starterslening: deze overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en het
krimp en/of aardbevingen, is het waarde-effect bij investeren extra beperkt. Dit remt de investeringsbereidheid. Soms leidt dat tot ‘energiearmoede’: de situatie waarin de
bedrag dat bij de bank geleend kan worden, bij een allereerste hypotheek; 2.
Verzilverlening: een bijzondere hypothecaire financiering voor eigenaar-bewoners
lastenstijging de investeringsruimte beperkt, de waardeontwikkeling van de woning achterblijft, zodat de oplossing steeds verder buiten bereik komt. We willen alle huiseigenaren – lagere inkomensgroepen in het bijzonder – helpen om hun woning te
met overwaarde op hun woning; 3.
De Stimuleringslening: bestaat uit onderdelen en wordt als een lening aangeboden: -
verduurzamen, ook voor comfort, betaalbaarheid en waardebehoud. Als dit leidt tot meer
courante woningen, hebben eigenaren ook meer kans om door te stromen: één van onze
maatregelen (zoals zonnepanelen of dakisolatie);
-
andere ambities. Onze rol ligt in het stimuleren van de investeringen door bewustwording, informeren, verbinden van partijen en wegnemen van obstakels.
Duurzaamheidslening: deze helpt te investeren in energiebesparende
Blijverslening: deze helpt huishoudens hun woning levensloopbestendig te maken om langer in eigen huis te blijven wonen;
-
Asbestverwijdering: deze stimuleert het gelijktijdig vervangen van asbesthoudende dakbedekking bij verduurzaming;
Drie nieuwe SVn verordeningen ter uitwerking van de woonvisie
-
Achterstallig onderhoud (particuliere woningverbetering): de Stimuleringsregeling
Parallel aan besluitvorming van de woonvisie worden drie nieuwe SVn verordeningen
is een lening die woningverbetering mogelijk maakt, bijvoorbeeld om de
door de raad vastgesteld. De gemeente biedt inwoners daarmee een financieel
scheuren in de gevel te herstellen of een monumentaal pand te restaureren.
Woonvisie Midden-Groningen 2019-2028
46
6: DUURZAAM EN GASLOOS WONEN 2: HUISEIGENAREN STIMULEREN OM STAPPEN TE ZETTEN Intensivering van het Energieloket
Gorecht-Noord: plan voor een gasloze buurt
Voor de meeste huiseigenaren zijn er goede en betaalbare oplossingen maar kennis en
In deze buurt bestaat een concreet plan om gasloos te worden. De woningen in de wijk
handelingsperspectief ontbreekt vaak. We hoorden in de dorpenronde dat objectieve
kunnen verwarmd worden op basis van restwarmte. Een groot deel van het plan betreft
informatie vaak ontbreekt. Ons Energieloket moet daarom beter, qua inhoud en
hoogbouw in het bezit van corporaties.
vindbaarheid, met meer en betere informatie. We haken aan op momenten die kansrijk
zijn (zoals verhuizing: als gemeente gaan we makelaars vragen om kopers op de mogelijkheden te wijzen). Ook spelen we in op situaties die aanleiding bieden (WMOaanvragen bijvoorbeeld). En we komen met gerichte campagnes, te beginnen in Spoorstraat-Kieldiep, maar in elk geval ook in Gorecht, Noord en Woldwijck, waar de energiearmoede het meest meetbaar is. Zie ook punt 8. van de uitvoeringsagenda.