258 1 bijlage effectanalyse detailhandelsvisie Midden-Groningen
Tekst van het document
Midden-Groningen Effectanalyse detailhandelsvisie
aangesloten bij:
Delftseplein 27b postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-201 85 55 E-mail: info@rho.nl
Midden-Groningen Effectanalyse detailhandelsvisie
Ruimtelijk-economisch onderzoek
identificatie
planstatus
projectnummer:
datum:
44002403.20202228
22-10-2020
projectleider:
opdrachtgever:
M.G.M.C. Geerts, MSc.
Trip Advocaten & Notarissen
auteur(s):
ing. R.G.M. Louwes M.G.M.C. Geerts, MSc. mw. J.G. Breukelman, MSc.
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Inhoud 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
3
1.1. 1.2. 1.3.
3 4 4
Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer
Noodzakelijkheid: Detailhandelsvisie Midden-Groningen
5
2.1. 2.2. 2.3.
5 6 10
Provinciaal beleid: Omgevingsvisie provincie Groningen (geconsolideerd 2019) Ontwikkeling detailhandelsvisie Midden-Groningen Conclusie en aanbevelingen detailhandelsvisie Midden-Groningen
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
11
3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6.
11 13 19 20 25 29
Verzorgingsfunctie detailhandel Midden-Groningen Analyse detailhandelsstructuur Midden-Groningen Ontwikkeling winkelaanbod gemeente Midden-Groningen Uitbreidingsruimte detailhandel Midden-Groningen Leegstandsanalyse per kern en Retail Risk Index (RRI) Conclusie
Analyse visie en detailhandelsstructuur in relatie tot Dienstenrichtlijn
32
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.
32 33 34 34 34 35
Noodzakelijkheid en voorzienbaarheid van visie en vestigingsbeperkingen Geschiktheid en effectiviteit van maatregelen Coherent en systematisch handelen Maatregelen gaan niet verder dan nodig Flankerende maatregelen Conclusie
Conclusie
36
Bijlagen: 1
Branche-indeling Locatus
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
2
Inhoud
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
1. Inleiding
1.1.
3
Aanleiding
De gemeente Midden-Groningen is op 1 januari 2018 ontstaan door samenvoeging van de voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Menterwolde en Slochteren. Binnen de nieuwe relatief grote gemeente bevinden zich verschillende winkelgebieden. Er bestond duidelijk behoefte aan een eenduidige visie voor de gehele gemeente en dit heeft eind 2019 geresulteerd in een nieuwe gemeentelijke detailhandelsvisie voor de gemeente Midden-Groningen. De gemeente heeft de afgelopen jaren verschillende aanvragen voor detailhandelslocaties ontvangen (zie kader). Hierop geeft de detailhandelsvisie richting geeft aan het enerzijds bieden van mogelijkheden voor behoud en versterking van de detailhandelsstructuur en anderzijds op welke locaties de ontwikkelingsmogelijkheden worden begrensd. Op dit moment is de vraag actueel of het al dan niet verbreden van de branchering op het Winkelpark in Hoogezand mogelijk is voor bijvoorbeeld reguliere winkels, zoals supermarkten en uit de branchegroep mode & luxe of door versoepeling van de brancheringsmaatregel, al dan niet in combinatie met een minimale maatvoeringseis. Dit gebied functioneert als volumineuze detailhandelslocatie. Bij de toetsing aan de detailhandelsvisie is tevens de Europese Dienstenrichtlijn van belang.
Verzoek tot wijziging bestemmingsplan Het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan Woongebieden is door de gemeenteraad bij besluit van 20 december 2018 geweigerd. De hierop betrekking hebbende documenten zijn u bij brief van 11 december 2019 toegestuurd. Hierbij waren onder meer het besluit met motivering en het gevoerde verweer bij de Rechtbank Noord-Nederland opgenomen. In de overwegingen van de gemeenteraad ten aanzien van het weigeren van de wijziging van het bestemmingsplan (brief 20 december 2018) is overwogen dat het loslaten van de branchebeperking voor het Winkelpark betekent dat alle reguliere vormen van detailhandel zijn toegelaten, terwijl er al een overschot aan vloeroppervlakte aanwezig is. Dit zal toenemen als de branchebeperking voor 25.000 m2 die op het Winkelplein beschikbaar is, wordt losgelaten. De centrumgebieden worden minder leefbaar door toenemende leegstand die de kwaliteit van het stedelijk milieu aantast. De branchebeperking is noodzakelijk om te kunnen sturen op een leefbaar centrumgebied, behoud van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik.
Verzoek omgevingsvergunning De aanvraag voor een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a2 Wabo en artikel 4 onderdeel 9 bijlage II is door de Omgevingsdienst Groningen (ODG) namens het college van burgemeester en wethouders van Midden-Groningen geweigerd bij besluit van 23 maart 2016. Als aanvulling op de motivering deel uitmakend van het weigeringsbesluit is door TRIP Advocaten & Notarissen aan de Afdeling bestuursrechtspraak een schriftelijke uiteenzetting gegeven en is incidenteel beroep van het college ingesteld in de brief van 18 november 2019. Hier is een gelijkluidende motivering gegeven als voor het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan.
Aanvragers beroepen zich op de doelstelling van de Dienstenrichtlijn: de vrije vestiging van dienstverleners. In artikel 14 lid 5 Dienstenrichtlijn is opgenomen dat overheden de toegang tot of de uitoefening van een dienstenactiviteit op hun grondgebied niet afhankelijk mogen maken van de toepassing van economische criteria. Een gemeente mag aanvullende eisen stellen aan de vestigingsmogelijkheden voor detailhandel, zolang wordt voldaan aan de voorwaarden voor non-
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
4
Inleiding
discriminatie, noodzakelijkheid en evenredigheid (artikel 15 lid 3 Dienstenrichtlijn). De combinatie van het voorkomen van toevoeging van vloeroppervlakte enerzijds en het concentreren van de vloeroppervlakte in de kernwinkelgebieden anderzijds, sorteert effect. Rho adviseurs is gevraagd om deze effecten nader te onderzoeken.
1.2.
Vraagstelling
De hoofdvraag van dit onderzoek is in hoeverre de nieuwe detailhandelsvisie van de gemeente Midden-Groningen, het weigeren van een aanvraag voor verlening van een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik alsmede het weigeren van wijziging van het bestemmingsplan Woongebieden, voldoen aan de uitgangspunten van artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn. In aanvulling op hetgeen reeds is overwogen richt dit onderzoek zich op een ruimtelijk-economische effectenanalyse. Artikel 15 lid 3 Dienstenrichtlijn Het Europese Hof van Justitie heeft op 30 januari 2018 een arrest 'gewezen' (casus Visser Vastgoed – Appingedam; ECLI:EU:C:2018:44). Daarin heeft het Hof – kort gezegd – bepaald dat detailhandel een 'dienst' is en dat dus de Dienstenrichtlijn van toepassing is op bestemmingsplannen. De Dienstenrichtlijn verbindt voorwaarden aan het opnemen van vestigingsbeperkingen ten aanzien van dienstverleners (zoals nu dus ook detailhandel) in bestemmingsplannen. De reden daarvoor is dat de Dienstenrichtlijn is gebaseerd op het Europees uitgangspunt van een vrije interne markt en vrijheid van vestiging van dienstverrichters (zoals detailhandel). Conform de Dienstenrichtlijn mag er geen beperking plaatsvinden van het vrij vestigen van ‘diensten’ tenzij voldaan wordt aan artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn. Hierin wordt aangegeven dat vestigingsbeperkingen niet mogen tenzij: 1.
geen sprake is van discriminatie (naar land); 2. de beperking (aantoonbaar) noodzakelijk is in verband met een dwingende reden van algemeen belang (het doel); 3. de maatregel (aantoonbaar) evenredig is: a. de maatregel is geschikt en effectief voor het beoogde doel; b. de maatregel op coherente en systematische wijze wordt uitgevoerd; c. maatregel gaat niet verder gaat dan nodig; d. hetzelfde doel kan niet met andere en/of minder beperkende middelen worden bereikt. Dit stramien is afgeleid uit jurisprudentie en de Handreiking Dienstenrichtlijn en ruimtelijke ordening.
Om de hoofdvraag te beantwoorden zijn de volgende stappen doorlopen: Analyse van de nieuwe vigerende detailhandelsvisie. Een actuele analyse van de detailhandelsstructuur in Midden-Groningen met een overzicht van de trends en ontwikkelingen, koopstromen, (de ontwikkeling van) het aanbod, leegstand en de behoefte aan detailhandel. Een beoordeling van de noodzakelijkheid en evenredigheid van de detailhandelsvisie in relatie tot artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn. Met de beoordeling is tevens aandacht voor de uitwerking van de detailhandelsvisie in bestemmingsplannen (vestigingsbeperkingen in relatie tot branchering).
1.3.
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 zijn een analyse en samenvatting opgenomen van de detailhandelsvisie. Vervolgens is in hoofdstuk 3 een analyse van de detailhandelsstructuur weergegeven. In hoofdstuk 4 is de detailhandelsvisie getoetst aan de Dienstenrichtlijn. Tot slot zijn in hoofdstuk 5 de belangrijkste conclusies opgenomen. Parallel aan deze notitie zijn in een memo aanbevelingen gedaan voor de verdere uitwerking van de detailhandelsvisie. 44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Noodzakelijkheid: Detailhandelsbeleid Midden-Groningen
5
2. Noodzakelijkheid: Detailhandelsvisie Midden-Groningen
In dit hoofdstuk is het vigerende detailhandelsvisie van de gemeente Midden-Groningen geanalyseerd. Naast de nieuwe gemeentelijke detailhandelsvisie is ook aandacht voor de voormalige beleidskaders in de gemeente en het provinciale beleid. Bij de uiteenzetting van detailhandelsvisie wordt de noodzakelijkheid van eventuele vestigingsbeperkingen voor detailhandel beoordeeld. Daarnaast is aandacht voor de vraag of de detailhandelsvisie door de jaren heen coherent en systematisch is geweest. Dit is van belang voor het kunnen beoordelen van de evenredigheid van vestigingsbeperkingen in het kader van de Dienstenrichtlijn.
2.1.
Provinciaal beleid: Omgevingsvisie provincie Groningen (geconsolideerd 2019)
De omgevingsvisie bevat de integrale langetermijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. In deze visie is het beleid gevat in vijf thema’s en elf provinciale belangen. Naast deze belangen heeft de provincie ook een aantal kernwaarden (karakteristiek, divers, schoon, stil) en hoofddoelen gekozen: 1. Duurzame economische structuur: concurrerend, bereikbaar en toekomstbestendig. In de omgevingsvisie worden randvoorwaarden geschapen voor een sterke en duurzame economische structuur. Hiermee wordt gezorgd dat de Groningse economie concurrerend, bereikbaar en toekomstbestendig blijft. 2. Duurzame, aantrekkelijke, leefbare en veilige leefomgeving in sterke steden en vitale dorpen, omgeven door een mooi landschap. De provincie zet in op dynamisch sterke steden en inspirerende, vitale dorpen. De provincie stimuleert dynamiek en geeft ruimte aan ontwikkeling. Daarbij wordt voor wat betreft de ontwikkelingsruimte gedifferentieerd naar gebieden. De provincie zet in op een toekomstbestendige detailhandelsstructuur door de positie van kernwinkelgebieden te versterken en perifere vestigingen te beperken.
Om dit te bereiken adviseert de provincie aan de gemeenten om een detailhandelsvisie op te stellen, waarin bij voorkeur de volgende aspecten naar voren komen: streven naar goed evenwicht tussen vraag en aanbod; streven naar concentratie van de (grootschalige) voorzieningen; inzicht geven in de positie en het perspectief van de verschillende winkelgebieden; expliciete keuzes maken voor kansrijke en kansarme winkelgebieden; alternatieven voor kansarme gebieden (herstructurering, sloop, functieverandering); aandacht besteden aan de ruimtelijke effecten van online detailhandel; toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. Detailhandel dient in bestaande winkelgebieden gevestigd te worden, tenzij in een gemeentelijke detailhandelsvisie anders is bepaald. Detailhandel op perifere locaties is alleen toegestaan als deze moeilijk ruimtelijk inpasbaar is binnen bestaande winkelgebieden vanwege het volume van goederen of veiligheidseisen. De provincie vraagt de gemeenten om zorgvuldig om te gaan met de inkrimping, uitbreiding en branchering van perifere detailhandelslocaties. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen de (regionale) detailhandelsvisies. De verdere invulling van het beleid ten aanzien van uitbreiding en branchering van perifere detailhandel laat de provincie over aan de gemeenten.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
6
2.2.
Noodzakelijkheid: Detailhandelsbeleid Midden-Groningen
Ontwikkeling Midden-Groningen
De voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer had sinds 1996 een detailhandelsvisie gericht op ruimtelijke concentratie. Hieronder zijn de belangrijkste doelstellingen uit deze documenten uiteengezet. Detailhandel in beweging detailhandelsvisie gemeente Hoogezand-Sappemeer 1996 Het doel van de van 1996 was het opheffen van de sterk versnipperde detailhandelsstructuur en een duidelijke afbakening van winkelgebieden aan te wijzen. Hiermee werd de start gemaakt met het streven van concentratie van winkels door de gemeente. De destijds nagestreefde detailhandelsstructuur was als volgt: Het hoofdwinkelcentrum is het te ontwikkelen stadshart, waarvan het bestaande winkelcentrum De Hooge Meeren deel uit maakt. Dit hoofdwinkelcentrum heeft een functie voor zowel de lokale als regionale consument, en heeft een multifunctioneel karakter. Aanloopgebied naar hoofdwinkelcentrum: Kerkstraat vanaf kruising Meint Veningastraat/Hoofdstraat/Kerkstraat tot aan het spoor. Buurtwinkelcentra Martenshoek en Sappemeer. In een buurtwinkelcentrum kunnen de dagelijkse goederen gekocht worden. Buurtsteunpunten Pleiaden, Zakencentrum Hoofdstraat (rondom Edah) en buurtsteunpunt Winkelhoek (rondom C1000). Themacentrum/doelgericht aankoopcentrum Martenshoek.
Het aanwijzen van de genoemde winkelgebieden betekent dat detailhandelsondernemers zich in de toekomst alleen nog maar in deze gebieden mogen vestigen. Dit heeft met name consequenties voor de verspreide detailhandelsondernemers. Het is de bedoeling dat deze detailhandelsondernemers verplaatsen naar een van de aangewezen winkelgebieden. Uitvoeringsplan detailhandel en horeca gemeente Hoogezand-Sappemeer 1998 Op basis van de detailhandelsvisie uit 1996 is in 1998 een uitvoeringsagenda opgesteld. In het uitvoeringsplan is aangesloten bij de concentratie van detailhandel in de voorgestelde detailhandelsstructuur. Ook is hierin opgenomen dat een stimuleringsregeling wordt opgezet om verplaatsing en opheffing van detailhandel buiten de concentratiegebieden te stimuleren. Verder is in het uitvoeringsplan uiteengezet hoe de organisatie en het management opgezet gaan worden om de uitvoering van de detailhandelsvisie te coördineren en te stimuleren. Stimuleringsregeling Van 1999 tot en met 2002 zijn in de gemeente Hoogezand-Sappemeer stimuleringsregelingen voor de detailhandel opgezet met als doelstelling de winkelstructuur van Hoogezand-Sappemeer te versterken. Dit gebeurde met name door concentratie van detailhandel in de daarvoor aangewezen gebieden te bevorderen door het bieden van financiële compensatie en stimulering.
Zo werd subsidie geboden indien een bedrijf de winkel buiten de concentratiegebieden beëindigt en verplaatst naar een concentratiegebied. Daarbij wordt de bestemming op het pand opgeheven en wordt toekomstig gebruik als detailhandel niet meer toegestaan. In de regeling zijn de afbakeningen van de concentratiegebieden opgenomen. Ook in 2000, 2001 en 2002 is de stimuleringsregeling opnieuw vastgesteld. Beleidsnota detailhandelsbeleid 2012-2017 gemeente Hoogezand-Sappemeer De voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft in 2012 detailhandelsbeleid gemaakt voor een periode van vijf jaar. De belangrijkste beleidsdoelen uit dit beleid waren als volgt: Alleen vestiging en uitbreiding van detailhandel in aangewezen winkelgebieden. Hierbij wordt vastgehouden aan de detailhandelsstructuur uit het beleid van 1996. Het doel is door concentratie van winkels in de aangewezen gebieden in de gemeente de detailhandel sterk te houden. Ook de aantrekkingskracht van de winkelgebieden vergroten is een doelstelling.
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
11
Alleen kwalitatieve uitbreiding: uit de distributieplanologische berekening blijkt dat de markt in evenwicht is. Bij uitbreiding van detailhandel wordt gekeken of dit kwalitatief een toevoeging is aan het aanbod. Dit ter voorkoming van (extra) leegstand. Er wordt gekeken naar mogelijkheden voor verbetering van de inrichting van winkelgebieden om consumenten te verleiden er langer te verblijven. Voor winkels in bepaalde branches is het toegestaan zich te vestigen in het historisch lint, die vanwege de aard van de producten niet passen in de aangewezen winkelgebieden. Dit om mogelijkheden te bieden leegstaande panden in het historisch lint te vullen. In het algemeen is detailhandel niet toegestaan op bedrijventerreinen, behalve voor winkels in ABC-goederen. De bestaande detailhandelsstructuur mag hierdoor niet worden aangetast. Een goede afronding van het Winkelpark Hoogezand ter versterking van de detailhandelsstructuur. De gemeente kiest niet actief voor het opheffen van detailhandels- of centrumbestemmingen, maar gaat graag in gesprek indien eigenaren een bestemming willen wijzigen. Ook wordt onderzoek gedaan naar een fonds voor aankoop of opknappen van panden om leegstaande panden in het historisch lint op te vullen.
Bestemmingsplannen voor Slochteren-Schildwolde (2012), Hellum-Siddeburen (2012) en Menterwolde (2017) Slochteren-Schildwolde en Hellum-Slochteren In de toelichting van het bestemmingsplan Slochteren-Schildwolde en van het bestemmingsplan Hellum-Siddeburen is vermeld dat in het plangebied de functie wonen duidelijk de overheersende functie is. Voor percelen die zich er toe lenen worden meer planologische mogelijkheden geboden voor bedrijfsmatige en maatschappelijke functies. Naast een meer flexibelere regeling wordt deze verruiming ook toegepast om de sociale en economische structuur van de dorpen te behouden en/of te versterken, hierbij wordt aangesloten bij het provinciaal beleid. Deze uitgangspunten komen op de volgende manier terug in het plan:0 • Verruiming mogelijkheden gebruik maatschappelijke voorzieningen als dorpshuizen en scholen (gebruik als brede school, mogelijkheden voor ondergeschikte horeca etc.). • Flexibeler gebruik bepaalde percelen, waaronder voormalige (karakteristieke) boerderijen, door toekennen gemengde bestemming. • Ruimte voor aan-huis-verbonden beroepen en bedrijfsactiviteiten (met omgevingsvergunning). • Mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel bij woningen langs de Hoofdweg (met omgevingsvergunning).
• Versterken voorzieningen in grotere kernen (toepassen bestemming centrum en/of gemengd), dit betekent geen nieuwe detailhandelsvestigingen (winkelvoorzieningen) in de kleine kernen. Menterwolde Het bestemmingsplan Menterwolde (2017) bevat uitgangspunten voor de verschillende kernen. Meeden als compleet dorp behouden en versterken; Opwaarderen centrum Muntendam. In Noordbroek clustering van voorzieningen; In Zuidbroek Behouden en op peil houden/brengen van de voorzieningen en het opwaarderen van de uitstraling van het centrum. Gemeentelijke detailhandelsvisie Midden-Groningen met uitvoeringsagenda (2019) De gemeente Midden-Groningen heeft in 2019 een actuele gemeentelijke detailhandelsvisie met uitvoeringsagenda vastgesteld. Dit is gedaan in verband met de gemeentelijke herindeling en als actualisatie van de visie op detailhandel van de gemeente Hoogezand-Sappemeer. In de detailhandelsvisie wordt een aantal landelijke trends in de detailhandelsstructuur gesignaleerd: De dynamiek in de detailhandel is groot. Vraag en aanbod zijn sterk in ontwikkeling, schaalvergroting en specialisatie vinden plaats. Ook vervagen de grenzen tussen detailhandel, horeca en andere aanbieders. Dit is voornamelijk te zien in de winkelcentra van grote steden, maar ook winkelcentra van kleinere kernen die meer bieden dan dagelijkse voorzieningen kunnen van deze trend profiteren.
De groei van thuiswinkelen zet door. Technologie speelt hier ook een rol in, door op elk moment van de dag op elke plek iets online te kunnen kopen. Hoewel de komst van het internet aanvankelijk heeft geleid tot het deels verdwijnen van bepaalde soorten winkels (fotozaken, reisbureaus), zien we nu ook een omgekeerde trend ontstaan. Enkele online-aanbieders kiezen ervoor om ook met een fysieke winkel in de stad aanwezig te zijn. Er vindt steeds meer schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur, zowel schaalvergroting Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
12
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
op het niveau van winkelgebieden als van winkelpanden zelf. Ruimte voor grotere winkels is vaak in de bestaande compacte, historische centra vaak beperkt beschikbaar. Mede gezien de gewenste bereikbaarheid voor de consument en een efficiënte bevoorrading wordt de vraag naar een vestiging buiten bestaande winkelcentra steeds groter. Er is steeds meer sprake van branchevervaging en blurring: het aanbieden van verschillende producten of verschillende branches onder één dak. Het aantal vierkante meters detailhandel neemt af. Uitbreiding van de winkelruimte en de komst van vaak in de periferie gelegen winkelgebieden kan leiden tot extra concurrentie. Dit legt een grote druk op de vloerproductiviteit De laatste jaren zijn identiteit, authenticiteit en beleving belangrijke thema’s in het ruimtelijk beleid en een middel om een gebied onderscheidend vermogen te geven. Het onderscheid tussen het doen van boodschappen en shoppen is steeds duidelijker geworden. In het middensegment hebben veel faillissementen plaatsgevonden en hebben veel formules het moeilijk als gevolg van een niet voldoende onderscheidend vermogen. De afgelopen jaren is een verandering opgetreden in de situering van trekkers in winkelgebieden. Nieuwe winkelketens bepalen nu de looproutes in gebieden.
Door de saneringsslag in de laatste jaren binnen de supermarktsector, mede door veel prijsverlagingen, zijn veel kleinere supermarkten verdwenen. Veel zelfstandige ondernemers hebben problemen met de opvolging van hun bedrijf. Dit kan leiden tot leegstand of invulling door grotere filiaalketens. In het noorden van het land speelt deze problematiek sterker ten opzichte van diverse andere landsdelen. Bij gewenste investeringen in een onderneming lopen ondernemers vaak tegen een financieringsprobleem aan. Banken en beleggers zijn in zeer beperkte mate bereid tot financiering. Ook zijn vastgoedpartijen bij onderhandelingen over de huurprijs te weinig flexibel. Onder andere door de schaalvergroting en het door de overheid gestimuleerde beleid zijn op veel plaatsen perifere detailhandelsclusters ontwikkeld. Deze vestigingen hebben het economisch lastig, onder andere door branchevervaging en de groei van internetaankopen.
Verzorgingsfunctie Uit een inventarisatie van het winkelaanbod blijkt dat Hoogezand (grootste kern in de gemeente) ook het grootste winkelaanbod heeft. Hier is het regionaal verzorgende, overdekte winkelcentrum De Hooge Meeren te vinden. Hoogezand heeft zowel een sterke positie in de dagelijkse sector als niet-dagelijkse sector. In de overige kernen ligt het aantal vierkante meters aan winkels lager. Na Hoogezand volgen op geruime afstand Sappemeer en Siddeburen. De functie van Hoogezand blijkt ook uit het Koopstromenonderzoek 2016-2017 (gepubliceerd april 2017) van de provincie Groningen. De koopkrachtbinding in Hoogezand ligt zowel in de dagelijkse sector als niet-dagelijkse sector relatief hoog, namelijk respectievelijk 92% en 58%. Een groot deel van de omzet komt van buiten de toenmalige gemeente Hoogezand-Sappemeer, circa 37%. Dit bevestigt de belangrijke functie van Hoogezand voor de omliggende regio. Ook de koopkrachtbinding in Sappemeer, Siddeburen en Zuidbroek ligt hoger dan gemiddeld. Deze plaatsen hebben dan ook het grootste winkelaanbod binnen de gemeente. Hoogezand is duidelijk de hoofdkern van de gemeente voor zowel de dagelijkse boodschappen als de niet-dagelijkse aankopen. Marktanalyse Op basis van de koopstromen uit het Koopstromenonderzoek provincie Groningen (2017) is een marktanalyse gemaakt. Dit is per kern in de gemeente uitgewerkt.
In Hoogezand (incl. Martenshoek) is in de dagelijkse sector en niet-dagelijkse sector een overschot aan meters aanwezig. Sappemeer heeft alleen een overaanbod in de dagelijkse sector. In Siddeburen en Muntendam is sprake van een evenwichtig aanbod. Ook in Harkstede en Schildwolde is er evenwicht of een beperkt overaanbod. Zuidbroek heeft een overaanbod in de dagelijkse sector en een beperkt overaanbod in de niet44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
13
dagelijkse sector. De overige dorpen hebben slechts een gering winkelaanbod.
Visie op de structuur Het doel van de detailhandelsvisie is vooral de positie van de winkelgebieden in de toekomstige voorzieningenstructuur van de gemeente en regio duidelijk neer te zetten. De basisuitgangspunten van de visie zijn: Begrenzing winkelgebieden behouden. Alleen binnen de reeds aangewezen winkelgebieden De Hooge Meeren, Martenshoek en Winkelpark in Hoogezand zijn vestiging en uitbreiding van detailhandel toegestaan: Dit geldt ook voor het centrum van Sappemeer. De locaties Pleiaden en Winkelhoek in Hoogezand worden aangemerkt als detailhandelssteunpunten. Als in deze gebieden een winkel vertrekt en niet meer wordt ingevuld, dan dient (indien mogelijk) de detailhandelsbestemming te worden gesaneerd. Deze visie geldt ook voor andere winkels buiten de begrensde winkelgebieden Terugdringen overaanbod; compacte centra. De gemeente Midden-Groningen heeft te kampen met een fors overaanbod aan winkelmeters. Het is gewenst en noodzakelijk om zoveel mogelijk van het aantal meters terug te dringen, zodat de leegstand op een acceptabel niveau blijft. Hiervoor zijn de volgende mogelijkheden beschreven: o Veegactie bestemmingsplan voor leegstaande winkelpanden. Door de detailhandelsbestemming van leegstaande panden te saneren wordt het aantal meters dat beschikbaar is voor detailhandel teruggedrongen.
o Transformatie van functie detailhandel/centrumdoeleinden naar een passende andere functie. o Verplaatsing van winkels. Gewerkt kan worden aan de verplaatsing van solitair gelegen winkels naar de begrensde winkelgebieden. Optimalisatie en concentratie overige centrumvoorzieningen in huidige winkelgebieden. Voor bestaande winkelgebieden wordt de nadruk gelegd op kwaliteit en niet op kwantiteit. De combinatie van centrumfuncties is hierbij van belang. Gezamenlijke aanpak nodig van alle betrokkenen. In een winkelgebied gaat het om een samenspel van alle betrokkenen om de gebieden toekomstbestendig te houden. Een actieve rol in de uitvoeringsagenda per winkelgebied is het uitgangspunt. Uitvoeringsprogramma Op basis van de algemene uitgangspunten is per winkelgebied gekeken naar de belangrijkste opgaven: Hoogezand - De Hooge Meeren: o Verbeteren relatie binnen- en buitenkant. o Zij-entrees duidelijker aangeven en markeren. o Verbeteren beleving in het winkelcentrum. o Marketing op basis van DNA. Hoogezand - Martenshoek: o Verkeerssituatie verbeteren. o Parkeren omgeving Action optimaliseren. o Rijrichting onderzoeken. o Looproutes en zichtlijnen versterken. o Marketing op basis van DNA. Hoogezand - Winkelpark: o Groenstrook functioneel inzetten. o Sfeer en beleving verbeteren. o Verkeersrouting onderzoeken. o Terugdringen leegstand.
o Heroverweging branchering en concept. Sappemeer: o Verdere concentratie detailhandel waar mogelijk. o Transformatie winkelfunctie naar andere functies waar mogelijk. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
14
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
o Kwalitatieve versterking horeca, indien mogelijk. o Samenwerking en professionalisering ondernemers. Siddeburen: o Aantrekkelijk en toekomstbestendig houden van het winkelaanbod. o Leegstand invullen, bij voorkeur relocatie. o Functiewijziging strategische lege panden. o Samenwerking ondernemers tussen sectoren. Muntendam: o Samenwerking en professionalisering ondernemers. Zuidbroek: o Samenwerking en professionalisering ondernemers. o Mogelijkheden arrangementen i.v.m. haven optimaliseren. Harkstede en Schildwolde: o Behoud winkelaanbod en optimaliseren randvoorwaarden voor winkels. Overige winkelgebieden en winkelvormen: o Clusteren van zoveel mogelijk functies in kleine kernen. o o
2.3.
Geen nieuwe detailhandel toevoegen in het buitengebied. Detailhandel op bedrijventerreinen alleen als ondergeschikte nevenactiviteit.
Conclusie en aanbevelingen detailhandelsvisie Midden-Groningen
De provincie Groningen gaat uit van het concentreren van detailhandel in bestaande winkelgebieden. Detailhandel op perifere locaties is enkel toegestaan indien deze ruimtelijk moeilijk in het centrumgebied inpasbaar is. De uitvoering van de visie laat de provincie over aan de gemeenten. De gemeente Midden-Groningen en de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer hebben vanaf uitvoering wordt gegeven aan de visie op de detailhandelsontwikkelingen in de gemeente , de ontwikkelingen zijn zich gericht op het concentreren van detailhandel in de aangewezen winkelgebieden. Met de visie uit 1996 is een start gemaakt met de afbakening van de concentratiegebieden. Daar is ook actief het verplaatsen van winkels naar deze gebieden gestimuleerd door het invoeren van stimuleringsregelingen. Van deze regelingen is gebruik gemaakt De detailhandelsvisie van 2012-2017 borduurt voort op de ingezette koers. Uitbreiding en vestiging van detailhandel zijn alleen toegestaan binnen de bestaande detailhandelsstructuur zoals vastgesteld in de visie van 1996. Bovendien is ook aandacht voor de verdere versterking en kwalitatieve verbetering van de winkelgebieden. Toegevoegd aan de detailhandelsvisie is de mogelijkheid voor het toestaan van detailhandel buiten de structuur vanwege de aard van de goederen (zoals de volumineuze ABCgoederen).
Ondanks dat binnen de detailhandel in het algemeen allerlei initiatieven worden genomen en zich ontwikkelingen voordoen, is met de nieuwe visie van de gemeente Midden-Groningen de visie op ruimtelijke concentratie van winkels gehandhaafd en aangescherpt in verband met de hoge mate van overaanbod. De koers van de gemeente Midden-Groningen sluit op hoofdlijnen aan bij het provinciale beleidskader: Er wordt gestreefd naar een goed evenwicht tussen vraag en aanbod. Er wordt gestreefd naar ruimtelijke concentratie van voorzieningen. Er wordt inzicht gegeven in de positie en het perspectief van verschillende winkelgebieden. De noodzakelijkheid van de vestigingsbeperkingen voor detailhandel is aangetoond met het vigerende provinciale detailhandelsbeleid en de gemeentelijke detailhandelsvisie. Dwingende reden van algemeen belang is de vitaliteit van centrumgebieden en de bestaande winkelgebieden. Behoud van de reguliere detailhandel in deze winkelgebieden en dus geen uitplaatsing naar perifere locaties alsmede het bevorderen van verplaatsing van winkels van buiten de winkelgebieden naar die gebieden is noodzakelijk om de visie te realiseren. Daarvoor zijn vestigingsbeperkingen noodzakelijk. Tevens is sprake van een coherente en systematische visie op de detailhandelsstructuur sinds 1996. De vestigingsbeperkingen worden reeds vanaf 1996 gehanteerd.
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
15
Voor de kernen Slochteren, Schildwolde, Hellum, Siddeburen en kernen voormalige gemeente Menterwolde Voor de kernen Slochteren, Schildwolde, Hellum, Siddeburen en kernen voormalige gemeente Menterwolde is de visie voor detailhandel gericht op het versterken en clusteren van de voorzieningen in grotere kernen, versterken en opwaarderen van centrumgebieden en het niet toestaan van nieuwe detailhandelsvestigingen (winkelvoorzieningen) in de kleine kernen.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
16
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
17
3. Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
De visie op de detailhandelsstructuur in de gemeente Midden-Groningen zijn uiteengezet in het voorgaande hoofdstuk. Naast de analyse van de visie is behoefte aan inzicht in het actuele functioneren van de detailhandel in Midden-Groningen én in de gerealiseerde en te verwachten ontwikkelingen van het winkelaanbod en de leegstand in de gemeente evenals hoe de visie gericht op ruimtelijke concentratie heeft uitgepakt of welke verwachtingen hiervoor zijn. Deze gegevens zijn nodig om te beoordelen of de visie en daarbij het hanteren van vestigingsbeperkingen evenredig is als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Deze analyses zijn opgenomen in dit hoofdstuk.
3.1.
Verzorgingsfunctie detailhandel Midden-Groningen
Om de verzorgingsfunctie van de detailhandel in de gemeente Midden-Groningen te bepalen is gebruik gemaakt van het meest recente Koopstromenonderzoek Provincie Groningen (2017). In dit onderzoek is Hoogezand als hoofdkern van de gemeente Midden-Groningen met een regionaal verzorgende functie aangemerkt. Deze functie wordt ingevuld door het winkelgebied De Hooge Meeren. Het wijkwinkelcentrum Martenshoek in Hoogezand kent een bovenlokale verzorgingsfunctie. De kern Siddeburen heeft ook een bovenlokale verzorgingsfunctie. De kernen Sappemeer en Zuidbroek hebben een lokaal verzorgende functie (figuur 3.1). Tot slot heeft de PDV-locatie Winkelpark in Hoogezand een bovenlokale verzorgingsfunctie. Slechts 19% van alle bezoekers komt van buiten de gemeente (bron: Koopstromenonderzoek PDV-gebieden 2018, gepubliceerd: februari 2019).
Figuur 3.1 Verzorgingsstructuur provincie Groningen (bron: Koopstromenonderzoek provincie Groningen, 2017; bewerking Rho adviseurs)
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
18
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Winkelgebieden voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Menterwolde De voormalige gemeenten Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Menterwolde hebben deelgenomen aan het Koopstromenonderzoek provincie Groningen (2017). Deze gemeenten zijn samengevoegd tot de gemeente Midden-Groningen. Om uitspraken te kunnen doen over de verzorgingsfunctie van de gemeente zijn de resultaten van de voormalige gemeenten op hoofdlijnen opgenomen. Hoogezand-Sappemeer Hoogezand is de grootste kern van de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer en de huidige gemeente Midden-Groningen. De meeste winkels bevinden zich in het winkelcentrum De Hooge Meeren. De koopkrachtbinding voor de dagelijkse goederensector bedraagt 92% en voor de niet-dagelijkse goederensector 58%. De koopkrachtafvloeiing voor de dagelijkse goederensector is relatief beperkt. De afvloeiing voor de niet-dagelijkse goederensector is 42%. De meeste consumenten gaan vooral naar de stad Groningen voor de niet-dagelijkse goederen. De koopkrachttoevloeiing voor de dagelijkse goederensector is relatief hoog met 35%. Het dagelijks winkelaanbod heeft een regionale verzorgingsfunctie (winkelcentra De Hooge Meeren en Martenshoek). Voor de niet-dagelijkse goederensector is de toevloeiing 39% (vooral gericht op De Hooge Meeren).
Zowel voor de dagelijkse – als frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen heeft Hoogezand een regionale verzorgingsfunctie. In het koopstromenonderzoek wordt geconcludeerd dat winkelgebied De Hooge Meeren voor zowel de dagelijkse goederensector als niet-dagelijkse goederensector hoge bindingscijfers heeft. Dit betekent dat er alles aan gedaan moet worden om deze positie te behouden. Er valt echter weinig te verbeteren waar het gaat om zowel de koopkrachtbinding als –toevloeiing. Voor winkelcentrum Martenshoek moet vooral worden ingezet op het vasthouden van de sterke positie van het dagelijkse winkelaanbod. Sappemeer is de tweede kern van de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer. De kern ligt direct grenzend aan de kern Hoogezand. De koopkrachtbinding voor de dagelijkse goederensector relatief hoog met 89%, zelfs ondanks dat Hoogezand een veel groter winkelaanbod heeft. De koopkrachtbinding voor de niet-dagelijkse goederensector is slechts 13%. Dat heeft te maken met het relatief beperkte winkelaanbod in deze sector. De consument uit Sappemeer gaat vooral naar de stad Groningen voor de niet-dagelijkse aankopen. Het kernwinkelgebied van Sappemeer heeft een lokale verzorgingsfunctie. Door de nabijheid van Hoogezand wordt er rekening mee gehouden dat in de toekomst in Sappemeer plancapaciteit voor detailhandel gesaneerd moet worden.
Slochteren Siddeburen is met ruim 2.900 inwoners de grootste kern van de voormalige gemeente Slochteren (voorheen 14.742 inwoners). De koopkrachtbinding voor de dagelijkse goederensector is relatief hoog met 80% als rekening wordt gehouden met de omvang en differentiatie van het winkelaanbod. De binding voor de nietdagelijkse goederensector is vanwege het beperkte aanbod laag. Het afvloeiingspercentage voor de niet-dagelijkse goederensector is daarom 79%. Ook de inwoners van Siddeburen gaan vooral naar de stad Groningen voor de niet-dagelijkse aankopen. De koopkrachttoevloeiing voor zowel de dagelijkse (26%) – als niet-dagelijkse goederensector (32%) komt vooral uit de omliggende dorpen. In het koopstromenonderzoek wordt aanbevolen om het kernwinkelgebied van Siddeburen zich verder te laten ontwikkelen als functioneel winkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen ook in relatie met het behouden van de huidige koopkrachtbinding.
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
19
Menterwolde In de voormalige gemeente Menterwolde was Muntendam de hoofdkern als het gaat om het aantal inwoners (4.995). Als wordt gekeken naar het winkelaanbod is Zuidbroek de hoofdkern met ruim 3.700 inwoners. De koopkrachtbinding voor de dagelijkse goederensector in Zuidbroek bedraagt 73% en voor de niet-dagelijkse goederensector 12%. De afvloeiing vindt dus vooral plaats in de niet-dagelijkse goederensector. De consument uit Zuidbroek wijkt hiervoor uit naar de stad Groningen, maar ook naar Hoogezand en Winschoten. De koopkrachttoevloeiing voor de dagelijkse sector is 21% en voor de niet-dagelijkse goederensector 6%. Ook Zuidbroek heeft een lokale verzorgingsfunctie voor de dagelijkse boodschappen. Geadviseerd wordt om juist deze functie te versterken. PDV-gebieden In 2018 is nog een aanvullend koopstromenonderzoek verricht voor de PDV-gebieden (publicatie in 2019) in de provincie. Het Winkelpark in Hoogezand is in dit onderzoek meegenomen. Dit is een van de kleinere PDV-gebieden in de provincie Groningen. De bezoekers van het Winkelpark zijn in sterke mate afkomstig uit de eigen kern Hoogezand (57%). De overige bezoekers komen vooral uit de rest van de gemeente (24%). Van verder weg worden relatief weinig bezoekers aangetrokken (19%).
Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat de waardering van de bezoekers van het Winkelpark relatief laag is in vergelijking tot andere PDV-gebieden in de provincie. De gevarieerdheid en kwaliteit van het aanbod, de sfeer en inrichting scoren laag. De bereikbaarheid en parkeermogelijkheden scoren wel goed. Het Winkelpark wordt doelgericht bezocht. De bezoekfrequentie ligt aan de lage kant. Het Winkelpark wordt vooral bezocht voor de aankoop van DHZ-artikelen. Voor elektro, wonen en keukens is de consument sterk gericht op de stad Groningen. Artikelen uit de branches ‘auto & fiets en ‘plant & dier’ worden vooral in andere delen van de gemeente Midden-Groningen gekocht.
3.2.
Analyse detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Binnen de gemeente Midden-Groningen heeft Hoogezand het grootste detailhandelsaanbod (tabel 3.1) met ruim 63.000 m2 wvo aan detailhandel (dat momenteel in gebruik is / geregistreerd wordt door dataleverancier Locatus). Dit is niet de totale plancapaciteit voor detailhandel. De overige kernen in de gemeente hebben vooral een winkelaanbod dat is gericht op de dagelijkse boodschappen of incidenteel grootschalig winkelaanbod, zoals de Meubelhallen in Kolham (bijna 4.000 m 2 wvo; Locatus, 2020).
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
20
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Tabel 3.1 Omvang detailhandel in gemeente Midden-Groningen per kern (bron: Locatus, 2020) Woonplaats
Totaal
Hoogezand
63.167
Sappemeer
10.949
Zuidbroek
7.213
Siddeburen
6.887
Kolham
6.235
Muntendam
5.922
Harkstede
3.470
Slochteren
3.101
Kropswolde
2.293
Schildwolde
2.023
Noordbroek
1.378
Foxhol
1.019
Scharmer
832
Kiel-Windeweer
725
Westerbroek
605
Steendam
564
Borgercompagnie
508
Meeden
425
Froombosch
370
Woudbloem
208
Waterhuizen
141
Hellum
60
Overschild
60
gemeente Midden-Groningen
118.155
In het navolgende wordt de detailhandelsstructuur in de grotere kernen geanalyseerd. Dit zijn de kernen: Hoogezand en Sappemeer ; Muntendam; Zuidbroek; Siddeburen; Harkstede Hoogezand en Sappemeer Voor Hoogezand en Sappemeer geldt dat het overgrote deel van de detailhandel binnen de bestaande winkelgebieden is gevestigd (figuur 3.2). De winkelgebieden zijn afgebakend door dataleverancier Locatus. Een winkelgebied wordt pas een winkelgebied genoemd indien er minimaal vijf verkooppunten in de detailhandel zijn geconcentreerd. Een uitzondering hierop zijn de supermarktcentra. Zoals in de actuele detailhandelsvisie is aangegeven, wordt ingezet op clustering van het winkelaanbod binnen 4 winkelgebieden: Winkelcentrum De Hooge Meeren is het hoofdwinkelgebied met een regionale verzorgingsfunctie voor zowel dagelijkse als frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. In dit planmatig ontwikkelde winkelcentrum is een groot aantal winkels gevestigd. Winkelcentrum Martenshoek heeft ook een regionale verzorgingsfunctie, alleen dan voor de dagelijkse boodschappen.
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
21
Het Winkelpark in Hoogezand is het concentratiegebied voor volumineuze detailhandel. Op het Winkelpark staat een beperkt aantal (grootschalige) verkooppunten leeg. Binnen het Winkelpark is nog plancapaciteit aanwezig voor uitbreiding van het winkelgebied (is momenteel nog niet bebouwd). Het centrum van Sappemeer heeft een lokale verzorgingsfunctie. Het aanbod bestaat vooral uit dagelijkse goederen.
De detailhandelsstructuur wordt aangevuld met de steunpunten Winkelhoek en De Pleiaden. Uit de gemeentelijke detailhandelsvisie valt niet direct de positionering van het aanloopgebied Kerkstraat / Hoofdstraat af te leiden. In figuur 3.2 is te zien dat binnen de historische linten (aanloopstraat Kerkstraat / Hoofdstraat en steunpunt Winkelhoek) relatief veel leegstand aanwezig is (met rood aangegeven) in relatie tot het aantal verkooppunten. Dit zijn van oudsher de winkelstraten. In bepaalde gevallen is hier nog detailhandel aanwezig. Dit gebied maakt geen deel meer uit van de hoofdwinkelstructuur. In dit gebied wordt ingezet op transformatie. De leegstandssituatie van het hoofdwinkelcentrum De Hooge Meeren, wijkwinkelcentrum Martenshoek en het Winkelpark ziet er voor dit moment redelijk gunstig uit. Op het Winkelpark is sprake van een groot braakliggend terrein waar detailhandel (enkele PDV-branches) is toegestaan. Deze kavels zijn nooit uitgegeven voor ontwikkeling van detailhandel.
Figuur 3.2 Detailhandelsvestigingen Hoogezand en Sappemeer in relatie tot de winkelgebieden ( bron: Locatus, 2020) Voor de steunpunten De Pleiaden en Winkelhoek geldt volgens de detailhandelsvisie een transformatiebeleid. Dat zou betekenen dat als binnen deze steunpunten een winkel vertrekt, dat dan gezocht wordt naar een andere functie. De planologische gebruiksmogelijkheden voor detailhandel moeten (indien mogelijk) in dit geval worden gesaneerd. Dit beleid geldt ook in het algemeen voor de detailhandel die buiten de reguliere winkelgebieden is gelegen. Een deel van de Hoofdstraat is in 2013 herbestemd met de functie ‘wonen’ (figuur 3.3). Echter, de Pleiaden maakt tegenwoordig deel uit van een compact winkelgebied met een eigentijds complex met woningen. Belangrijk is de supermarktvestiging met enkele winkel in de directe omgeving, geclusterd in een winkelcentrum. Daardoor heeft de Pleiaden een eigen aantrekkingskracht gekregen. Mocht een winkel worden beëindigd, dan is opvulling door een andere winkel te verwachten. De transformatievisie voor de Pleiaden is niet meer van toepassing. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
22
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Figuur 3.3 Uitsnede planverbeelding bestemmingsplan Woongebieden (2013) Muntendam Na Hoogezand en Sappemeer is Muntendam de grootste kern met 4.850 inwoners en deze kern maakte deel uit van de voormalige gemeente Menterwolde. Binnen het kernwinkelgebied is vooral dagelijkse detailhandel gevestigd met een supermarkt en een bakker. Buiten het kernwinkelgebied zitten een handelsonderneming, een kringloopwinkel, een apotheek, een plantenwinkel en een antiekwinkel. Momenteel staan in het kernwinkelgebied twee verkooppunten leeg. De leegstandssituatie is gezien het aantal panden relatief gunstig. Als een pand leegkomt, is de woonfunctie de enig reële vervangende functie. Veelal gaat het om panden die enerzijds relatief eenvoudig geschikt gemaakt kunnen worden gemaakt voor die woonfunctie. Anderzijds zijn voor die verbouwing geen aanvullende kostendragers te bedenken, waardoor het voorkomt dat de winkeldeur wordt gesloten en wordt afgezien van het bij de tijd brengen van het pand. Daarmee is leegstand een duidelijke risicofactor voor de ruimtelijke uitstraling van de omgeving.
Figuur 3.4 Detailhandelsvestigingen Muntendam in relatie tot het winkelgebied ( bron: Locatus, 2020)
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
23
Zuidbroek Zuidbroek is net als Muntendam een kern uit de voormalige gemeente Menterwolde. Ondanks dat Muntendam een groter inwoneraantal heeft, was Zuidbroek de hoofdkern van de voormalige gemeente als het gaat om de voorzieningen. Zuidbroek heeft een lokale verzorgingsfunctie voor de dagelijkse boodschappen. Het aanbod is grotendeels geconcentreerd in het kernwinkelgebied (figuur 3.5). Het detailhandelsaanbod bestaat uit de branchegroepen dagelijks en in/om huis. In het kernwinkelgebied zijn een supermarkt, een bakker, een slager, een slijterij, een visspeciaalzaak, een fietswinkel en een parketzaak. Ten noorden van de A7 is nog een solitaire supermarkt met een bloemenzaak gevestigd. Verspreid liggen nog een aantal winkels in de hoofdbranche plant & dier (bloemen, planten en tuinartikelen). Momenteel staan in het kernwinkelgebied twee panden leeg. Ook hier is in de huidige situatie sprake van een relatief gunstige leegstandssituatie. Echter, als een pand leegkomt en dat zal de komende jaren nog gebeuren, lijkt de woonfunctie de enige vervangende functie te zijn, met de problematiek zoals hiervoor is geschetst voor Muntendam.
Figuur 3.5 Detailhandelsvestigingen Zuidbroek in relatie tot het winkelgebied ( bron: Locatus, 2020) Siddeburen De kern Siddeburen was de hoofdkern van de voormalige gemeente Slochteren. Het winkelaanbod is geconcentreerd in het kernwinkelgebied aan de Hoofdweg (figuur 3.6), bestaande uit een supermarkt, een slijterij, een slagerij, een bakker en een drogist. In het kernwinkelgebied staan 3 panden leeg. Tot vorig jaar was er ook een bouwmarkt gevestigd in Siddeburen. De bouwmarkt is inmiddels gesloten, waardoor er sprake is van 4 leegstaande panden. Duidelijk is dat winkels worden beëindigd en dat dan veelal leegstand resteert.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
24
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Figuur 3.6 Detailhandelsvestigingen Siddeburen in relatie tot het winkelgebied ( bron: Locatus, 2020) Harkstede Harkstede is een kern uit de voormalige gemeente Slochteren. In het centrum zijn een paar winkels gevestigd: een supermarkt, een slijterij, een winkel in huishoudelijke artikelen, een bloemist en een fietswinkel (figuur 3.7). Buiten het centrum is nog een fietswinkel gevestigd, een winkel in bouwmaterialen en een leegstaande winkel. In Harkstede is het aanwezige winkelaanbod relatief sterk.
Figuur 3.7 Detailhandelsvestigingen Harkstede in relatie tot de winkelgebieden ( bron: Locatus, 2020)
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
3.3.
25
Ontwikkeling winkelaanbod gemeente Midden-Groningen
Naast de inventarisatie van de huidige detailhandelsstructuur is het van belang om te weten hoe het winkelaanbod in de gemeente Midden-Groningen zich de laatste 10 jaar heeft ontwikkeld. De omvang van het detailhandelsaanbod in de gemeente Midden-Groningen is de afgelopen 10 jaar afgenomen met bijna 200 m2 wvo, dat is verwaarloosbaar. Per branchegroep zijn er opmerkelijke verschillen waarneembaar. De omvang van het dagelijkse winkelaanbod is toegenomen met ruim 4.000 m 2 wvo, terwijl de branchegroep in/om huis behoorlijk in omvang is afgenomen met ruim 6.000 m2 wvo (figuur 3.8). Samen met ontwikkelingen in andere branchegroepen is de omvang van het winkelaanbod gelijk gebleven. De branchegroep mode en luxe is iets gegroeid, vrije tijd is afgenomen en is de diversiteit (branchegroep detailhandel overig) met een toename van 2.500 m2 versterkt.
Figuur 3.8 Ontwikkeling winkelaanbod gemeente Midden-Groningen tussen 2010 en 2020 (in m2 wvo; bron: Locatus, 2010-2020)
De ontwikkeling van het aantal winkels laat een duidelijke trend zien. In totaal is het aantal winkels met 191 verkooppunten afgenomen. Deze trend heeft zich in vrijwel iedere branchegroep voorgedaan, behalve voor in de branchegroep overige detailhandel. Opmerkelijk is dat het aantal winkels in de branchegroep in- en om het huis het sterkste is afgenomen.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
26
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Figuur 3.9 Ontwikkeling winkelaanbod gemeente Midden-Groningen tussen 2010 en 2020 (in aantal verkooppunten; bron: Locatus, 2010-2020)
In de gemeente Midden-Groningen is de leegstand de afgelopen 10 jaar afgenomen, zowel in meters als in aantal verkooppunten. Een verklaring is dat de laatste jaren verkooppunten uit de markt zijn gehaald en zijn getransformeerd naar een andere gebruiksfunctie. Daardoor worden deze verkooppunten niet langer geregistreerd als leegstand. Momenteel staat 6,2% van de verkooppunten in de gemeente leeg en 9,2% van de winkelmeters. De leegstand in verkooppunten is lager dan het provinciale gemiddelde (7%; Locatus, 2020), maar de leegstand in winkelmeters is in Midden-Groningen hoger dan het provinciale gemiddelde (7,7%; Locatus, 2020).
Figuur 3.10 Ontwikkeling leegstand gemeente Midden-Groningen (links in m2 wvo / rechts in aantal verkooppunten; bron: Locatus, 2010-2020)
3.4.
Uitbreidingsruimte detailhandel Midden-Groningen
In de Detailhandelsvisie met uitvoeringsprogramma Midden-Groningen (2019) zijn distributieplanologische marktanalyses uitgevoerd voor de grotere kernen in de gemeente. Hierna zijn de conclusies op hoofdlijnen opgenomen: Hoogezand. Op basis van de berekeningen blijkt dat Hoogezand een relatief groot winkelaanbod heeft, met name in de niet-dagelijkse goederensector, dan zou mogen worden verwacht op basis van de omvang van de kern. Voor de dagelijkse goederensector is sprake van een theoretisch overaanbod van 1.900 m2 wvo, voor de niet-dagelijkse goederensector van een overschot van 8.000 m2 wvo (in totaal circa 10.000 m2 van de circa 63.000 m2). Hierdoor heeft de niet-dagelijkse goederensector te maken met een lage vloerproductiviteit. Geconcludeerd wordt dat forse kwantitatieve toevoegingen van winkelmeters niet gewenst zijn, tenzij dit resulteert in een
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
27
kwalitatieve versterking van het aanbod en/of winkelstructuur als geheel, bijvoorbeeld als een boodschappengebied wordt versterkt met de uitbreiding van een supermarkt. Rekening moet worden gehouden met een afname van winkelaanbod en dus toename van leegstand of potentiële transformatieobjecten. Sappemeer. In Sappemeer is in de dagelijkse goederensector een beperkt overaanbod aanwezig. In de niet-dagelijkse goederensector zijn vraag en aanbod vrijwel in evenwicht. Met drie moderne supermarkten is het dagelijks winkelaanbod relatief groot van omvang. Kwantitatieve toevoegingen zijn voor zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse goederensector niet nodig. Kwaliteit is leidend bij het al niet toevoegen van nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld ter versterking van het boodschappenaanbod. Het winkelaanbod in Sappemeer is grotendeels in de historische linten gevestigd. Hier neemt het aantal niet-woonfuncties steeds meer af. Als een winkelpand leegkomt, is de woonfunctie veelal de enige vervangende functie en dit is niet altijd een kostendragende functie voor het opknappen of verbouwen van het voormalige winkelpand naar een woning met fraaie uitstraling. Afname van winkels kan dus zeker een negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit van de historische linten hebben. Muntendam.
In Muntendam is het dagelijks winkelaanbod in evenwicht, maar voor de nietdagelijkse goederensector doet zich een overaanbod voor. Dit komt vooral door de aanwezigheid van een relatief grote kringloopwinkel. Als die winkel buiten beschouwing wordt gelaten, is het aanbod in evenwicht. Voor Muntendam ligt de uitdaging in het behoud van de huidige voorzieningenstructuur. Zuidbroek. Omdat in Zuidbroek twee supermarkten zijn gevestigd (op 3.595 inwoners) is er rekenkundig gezien een overaanbod in de dagelijkse goederensector aanwezig. Voor de nietdagelijkse goederensector is er een beperkt overaanbod, maar dat is niet structuur verstorend. Siddeburen. In Siddeburen zijn vraag en aanbod in balans als het gaat om de dagelijkse goederensector. In het dorp is één moderne supermarkt. De niet-dagelijkse goederensector kent een te fors winkelaanbod , waardoor veel ondernemers te maken hebben met een lage vloerproductiviteit. Het accent ligt hier op structuurversterking en niet op toevoeging van winkelmeters. Bij een afname van het aantal winkels ligt aantasting van de ruimtelijke uitstraling op de loer. Harkstede. Harkstede kent een vergelijkbare situatie als Muntendam. Voor de dagelijkse goederensector zijn vraag en aanbod in balans, in de niet-dagelijkse goederensector is een beperkt overaanbod aanwezig. Uitbreiding van het winkelaanbod ligt niet voor de hand.
Schildwolde en overige kernen. In de gemeentelijke visie is een berekening gemaakt voor de kern Schildwolde. Omdat in deze kern een supermarkt is gevestigd is een gering rekenkundig overaanbod in de dagelijkse goederensector aan de orde. De supermarkt heeft echter wel voldoende draagvlak door de bovenlokale verzorgingsfunctie. De niet-dagelijkse goederensector is in evenwicht. In de overige kernen (Borgercompagnie, Foxhol, Froombosch, Hellum, Kiel-Windeweer, Kolham, Kropswolde, Meeden, Noordbroek, Overschild, Scharmer, Slochteren, Steendam, Waterhuizen, Westerbroek en Woudbloem) is sprake van een gering aanbod en/of een gering inwoneraantal. Voor deze kernen is geen berekening gemaakt en is het lastig aan te geven hoe de detailhandel hier functioneert.
Uitbreidingsruimte in relatie tot trends en ontwikkelingen en demografische ontwikkeling Internetverkoop Door onder andere internetverkoop neemt de behoefte aan fysieke winkelmeters af. Steeds meer consumenten schaffen producten aan via internet vanwege het gemak en omdat kopen via internet steeds veiliger en betrouwbaarder wordt. Het internet betreft vaak ook een aanvulling op de traditionele winkelbedrijven. De combinatie van online en fysieke winkels (omnichannel) neemt toe. Retailers krijgen te maken met de volgende ontwikkelingen als het gaat om internetverkoop (‘Vijf belangrijke trends in retailland’, geraadpleegd op retailtrends.nl, 2019): 1. Webshops openen fysieke winkels. Hoewel vaak het aankoopproces online begint wordt nog steeds het overgrote deel van de aankopen in de fysieke winkel gedaan. Daarom zijn er steeds meer webshops die ook een fysieke winkel openen, bijvoorbeeld Coolblue en Suitsupply.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Leeuwarden
44002403.20202228
28
2.
3.
4.
5.
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
Directe verkoop door leveranciers webshops. Webshops krijgen concurrentie van websites van hun eigen leveranciers. Kleine leveranciers hebben steeds meer mogelijkheden om via het digitale kanaal klanten te bereiken, bijvoorbeeld met Shopify. Webshops worden in toenemende mate marktplaatsen. Steeds meer webshops stellen hun platformen open, zodat steeds meer leveranciers/webshops zich kunnen aansluiten bij een groot platform. Voorbeelden zijn Bol.com en het sinds kort ook in Nederland actieve Amazon. Webshops houden zich niet aan landsgrenzen. Steeds meer webshops opereren internationaal. Dit geldt voor grote e-commerce partijen (Amazon en Alibaba), maar ook voor kleinere webshops. Het zogenaamde ‘crossborder e-commerce’ groeit momenteel twee keer sneller dan nationale verkopen via internet. Nieuwe technieken. De gebruiksmogelijkheden van internetverkoop neemt toe. In theorie kunnen nieuwe systemen steeds belangrijker worden, waaronder ‘augmented reality’. Mensen krijgen een virtuele voorstelling van een aankoop en worden op deze manier verleid om een product aan te kopen.
Uit de beschreven trends valt af te leiden dat het online afzetkanaal in belang toeneemt. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat het aantal fysieke winkels landelijk de afgelopen tien jaar met ruim 11% is afgenomen, terwijl het aantal webwinkels verdrievoudigde (De Regionale Economie 2018, gepubliceerd door CBS, 2019). Eerder in dit hoofdstuk is geconstateerd dat het aantal winkels in de gemeente Midden-Groningen met 18% is afgenomen (van 325 verkooppunten in 2010 naar 264 verkooppunten in 2020). Hieraan wordt hierna aandacht besteed. Uit het onderzoek van CBS komt naar voren dat (landelijk) met name fysieke winkels in de non-food zijn verdwenen (figuur 3.11).
Figuur 3.11 Ontwikkeling fysieke winkelvestigingen Nederland (bron: CBS, 2019) Het aantal fysieke non-food winkels nam landelijk met bijna 15% af in de periode 2010-2019. In de gemeente Midden-Groningen is het aantal verkooppunten in de niet-dagelijkse goederensector met bijna 24% afgenomen de afgelopen 10 jaar. Opgemerkt wordt dat ook binnen de non-food grote verschillen waarneembaar zijn. Generieke producten die makkelijk te vergelijken zijn, zijn steeds minder in de fysieke winkel te vinden. Het gaat om platen en cd’s, boeken en kranten, speelgoed, fotografiebenodigdheden, schoenen en sportartikelen e.d. Ook consumentenelektronica (huishoudelijke apparaten en pc’s/laptops) zijn in mindere mate te koop in een fysieke winkel (figuur 3.12).
44002403.20202228
Rho Adviseurs B.V. vestiging Leeuwarden
Evenredigheid: functioneren van de detailhandelsstructuur Midden-Groningen
29
Figuur 3.12 Ontwikkeling fysieke winkelvestigingen non-food (bron: CBS, 2019) Uit het overzicht van figuur 3.12 valt af te leiden dat landelijk het aantal warenhuizen, winkels in persoonlijke verzorging, woninginrichting, rijwielzaken en tuincentra is toegenomen. De overige nietdagelijkse branchegroepen zijn afgenomen als het gaat om het aantal winkels. In de gemeente Midden-Groningen is over de periode 2010-2020 alleen het aantal winkels in levensmiddelen, sport & spel en overige detailhandel toegenomen (tabel 3.2). Het aantal winkel in de overige branches is afgenomen. Het totaal aantal winkels is in tien jaar tijd met 20% afgenomen. Tabel 3.2 Ontwikkeling aantal winkels naar hoofdbrancheniveau gemeente Midden-Groningen (bron: Locatus, 2010-2020)