03. Bijlage 1 Nota Grondbeleid Midden Groningen 2025

Als in de loop van deze nota meer informatie beschikbaar komt over wat waar gebouwd kan worden, dan zullen we niet aarzelen om het kostenverhaal voor verevening van de sociale bouwopgave in te vullen en aan de raad voor te leggen.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

23/47

4.1.5

Programma/locatie-eisen

De gemeente heeft in haar woonvisie een beperkte categorisering van de woningen opgenomen, beperkter dan de omgevingswet biedt. Zie voor een overzicht van wat er uitgewerkt kan worden paragraaf 4.4. De doelgroepen (inkomens) waarvoor deze betaalbare woningen worden bestemd zijn ook nog niet bepaald. Deze details moeten eerst worden vastgesteld om ontwikkelaars duidelijk te maken wat zij moeten bouwen en aan wie ze mogen verkopen of verhuren. Het gevolg is dat er ruimte zit tussen de door de raad vastgestelde grove programmering in de visie en wat het college moet afdwingen bij een ontwikkelaar. Een programma met uitwerking helpt het grondbeleidsinstrumentarium.

Beleidsvoorstel Het college stelt een Programma op waarin de woning categorieën en de doelgroepen zijn uitgewerkt.

4.1.6

Kwaliteit openbare ruimte

In een overeenkomst met een ontwikkelaar wordt het ontwerp van de openbare ruimte opgenomen. Vaak komt daar een procedure bij hoe het college de bestekken toetst. Daarvoor gebruikt het college het Handboek of Leidraad Openbare Ruimte. Profielen in het Stedenbouwkundig of Landschapsplan zijn leidend voor de toetsing. Als er geen contract met de eigenaar kan worden afgesloten, dan moeten er regels in het Omgevingsplan worden opgenomen. Dit kan betekenen dat het gehele ontwerp en het bestek als regel(s) aan het Omgevingsplan of de BOPA wordt

toegevoegd. Hiermee verzekert de gemeente zich ervan dat als er een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit wordt aangevraagd zij deze regels ook kan opleggen. Het is beleidsmatig geen keuze maar een uitwerking van het facilitaire spoor waarin de gemeente haar plan kan opleggen aan de eigenaren, inclusief het verhaal van kosten ervan. Beleidsmatig heeft het college een sterke voorkeur om dit omslachtige en dus kostbare “publieke kostenverhaals-spoor” te vermijden. Als er geen overeenstemming wordt bereikt met de grondeigenaren, dan wordt het Omgevingsplan niet gewijzigd met deze extra regels, behalve als er wel heel dringende redenen zijn van openbaar belang.

Beleidsvoorstel Het publieke kostenverhaalsspoor: het toevoegen van kostenverhaalsregels, locatie-eisen en inrichtingseisen aan de openbare ruimte in het (te wijzigen) Omgevingsplan of BOPA heeft niet de voorkeur. In voorkomende gevallen maakt het college nogmaals een afweging tussen de urgentie, de meerkosten en het afbreukrisico.

4.2 Grip op grond Gelet op de forse bouwopgave waar de gemeente voor staat en de lege grondportefeuille zal het college voortvarend de grondverwerving oppakken. Eerst worden gebieden onderzocht met verkennende berekeningen en met taxateurs en rentmeesters. Hieruit blijkt of de kosten van de voorgenomen verwerving opweegt tegen de waardecreatie die in het programma zit. Mocht dat tot een hoog

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

24/47

voorzienbaar tekort leiden, dan gaat het college met de raad in overleg of dat gebied blijvend voor het programma moet worden aangewezen, of dat er naar alternatieven moet worden gezocht.

3. de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid én;

Het college neemt zich voor om voor de financieel neutrale en lucratieve delen van de gebiedsontwikkeling op voorhand te verwerven op basis van vrijwilligheid.

4. de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk én;

Op deze wijze bouwt de gemeente een portefeuille op met gronden waarvan het Omgevingsplan kan worden gewijzigd. Waar bekend is dat ontwikkelaars gronden hebben verworven worden deze, indien passend in de visie, aan het woonprogramma toegevoegd en kunnen en hoeven niet verworven te worden door de gemeente. Zolang de verworven gronden in een Omgevingsvisie of collegeprogramma zijn aangewezen om ontwikkeld te worden, legt het geen beslag op de beschikbare middelen, want de aankopen mogen rechtstreeks op de balans mogen worden geplaatst (in de Vpb-onderneming worden getrokken). Hiervoor moet aan de volgende voorwaarden8 worden voldaan: 1. de gronden moeten deel uitmaken van een door de raad vastgestelde omgevingsvisie of programma voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd én; 2. de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden én; 8

5. periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden mits de raad deze gronden heeft aangewezen. Nu de raad en het college nog niet in een visie of programma gronden hebben aangewezen, doen wij in deze (openbaar te publiceren) nota een voorzet waar dat wel zou kunnen. Ook het Masterplan Hoogezand-Sappemeer bevat locaties waar de gemeente zich heeft voorgenomen te gaan ontwikkelen.

4.2.1

Aanwijzen van te monitoren gronden.

Het college heeft een monitoringskaart opgesteld aan de hand van de visies waarin mogelijkheden zijn aangereikt. Bij de kaart hoort het woningbouwprogramma om samen aan te tonen welke grondaankopen tegen verwervingsprijs op de balans kunnen worden geplaatst. Hier gaan we in paragraaf 4.4 dieper op in. Bij de kaart hoort een lijst met percelen die het college in vertrouwen aan de raad moet voorleggen (financiële verordening) die in de vlekken liggen. Die lijst is niet openbaar.

Par. 4.1.1. Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023, commissie BBV

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

25/47

Met opzet zijn er veel meer vlekken opgenomen als nodig. Door het ruim te nemen geven wij u de ruimte om later keuzes te maken uit de ontwikkelvolgorde van de verworven posities. Ook willen wij de commerciële partijen niet te veel in de kaart spelen door precies te duiden waar u gaat besluiten tot uitbreiding. In het volgende hoofdstuk van Grip naar sturing, wordt de monitoring uitgewerkt. Het oppervlak dat op de monitoringskaart is ingekleurd is circa 400 hectare. Hiervan is nagegaan hoe de eigendommen nu zijn. Het is ruim tweemaal zoveel als wat er aan “te monitoren” is uitgerekend. Van alle vlekken heeft de gemeente alleen de randen van het Gorechtpark aangewezen (zie Masterplan) en in eigendom. Aan de hand van de kavellijsten zal na kadastrale recherche verdere verfijning plaatsvinden. Van de gronden in de vlekken is nu 12% in bezit van de gemeente en 9% deels in bezit. 79% is niet van de gemeente.

Gronden voor woningbouw deels gemeente derden gemeente Eindtotaal

Ha. naar eigendom 34 316 49 398,8

Relatieve positie 9% 79% 12% 100,00%

Van de 400 hectare aan vlekken willen we ruim 161 hectare (3.3 Opgave voor het grondprogramma) goed in beeld krijgen. Uiteindelijk is circa 107 hectare nodig in de komende 10 jaar. Hiervoor zal het college de ontwikkelingen en prognoses in de woningbouw goed in de gaten houden, want dat is nodig om te bewijzen dat het nodig is.

Beleidsvoorstel Vaststellen monitoringskaarten als richting voor potentieel te verwerven gronden voor het bedrijven-, woon- en voorzieningenprogramma. De raad draagt het college op de monitoringskaart uit te breiden met een voorgenomen woningbouwprogramma.

4.3 Grip op kostenverhaal Elke initiatief wordt beoordeeld op kostenverhaalsaspecten. De activiteit wordt intern getoetst aan artikel 8:13 Omgevingsbesluit. Hierin staat een opsomming van activiteiten die kostenverhaal plichtig zijn. Als de aanvrager een kostenverhaalsplichtige activiteit heeft voorgenomen dan neemt het college een besluit over het (kostenverhaals-)gebied waar de activiteiten plaatsvinden en stelt het een kostenplaats in waarop de kosten worden verzameld die voor kostenverhaal in aanmerking komen volgens bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Afhankelijk van de afweging naar urgentie en EFTAL wordt slechts verdere medewerking verleend als de aanvrager een (intentie-)overeenkomst sluit waarin de betalingsverplichting van door de gemeente te maken plankosten, overeen wordt gekomen.

Beleidsvoorstel Alle aanvragen voor kostenverhaalsplichtige activiteiten worden pas ter hand genomen als overeenstemming over het verplichte verhaal van plankosten is bereikt.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

26/47

4.4 Grip op inbrengwaarde en taxaties De wet kent de volgende indeling in woningtypes. Grondslag

Sociale huurwoningen 2

Grondgebonden woningen tot 150 m kavelgrootte

Art. 5.161c.1.a. Bkl

Grondgebonden woningen grotere kavels dan 150 m2

Art. 5.161c.1.a. Bkl

Gestapelde woningen - tot lage huurgrens (< € 900,07/mnd)

Art. 5.161c.1.a. Bkl

Gestapelde woningen - tot hoge aftoppingsgrens (< 791,93 huur/mnd) Art. 5.161c.1.a. Bkl Gestapelde woningen - tot lage aftoppingsgrens (< 682,96 huur/mnd) Art. 5.161c.1.a. Bkl Gestapelde woningen - tot kwaliteitskortingsgrens (< 477,20 huur/mnd)Art. 5.161c.1.a. Bkl

Betaalbare woningen Middenhuur - grondgebonden

Art. 5.161c.1.c. Bkl

Middenhuur - gestapeld 144-165 punten

Art. 5.161c.1.c. Bkl

Middenhuur - gestapeld 165-183 punten

Art. 5.161c.1.c. 1.c.3e Besl.Bkl Woningbouwimpuls 2020

Betaalbare koopwoning < € 405.000 VON

Woningen tot de NHG-grens, "sociale koop" volgens de Omgevngswet Art. 5.161c.1.b. Bkl

Vrije sector Vrije sector koop

Markt

Vrije sector huur

Markt

In paragraaf 3.2.1 is toegelicht dat deze indeling verder gaat dan het huidige woonbeleid. Het uitwerken van deze detaillering is om meerdere redenen gewenst want het heeft invloed op de waarde van ruwe bouwgrond en op onderhandelingen met ontwikkelaars. Vooruitlopend op een beleid dat meer grip op de ontwikkeling mogelijk maakt, is in de grondprijzenbrief elke categorie op voorhand afgeprijsd, zodat het anticipeert op een programma wonen dat deze uitwerking bevat en voor taxaties van locaties met een uitgebreid programma.

De minister heeft de gemeenten er op gewezen dat uitwerking van dit beleid duidelijkheid geeft over de waardecreatie van ruwe bouwgronden. Hoge percentages betaalbare woningen kunnen leiden tot een lagere inbrengwaarde van gronden. Mede om deze redenen wordt niet alleen de grondprijzenbrief gepubliceerd, maar moet de woonvisie met betaalbare nieuwbouw nader worden ingevuld. Om de grondprijzen te drukken naar goed te exploiteren inbrengwaarden heeft het rijk een Handreiking Taxaties gepubliceerd. Deze handreiking is opgenomen in de bijlage 2. Het vereist dat vooraf duidelijkheid wordt gegeven over het (sociale- en betaalbare-) woonprogramma om te voorkomen dat tegen “vrije sector prijzen” moet worden ingekocht. Het beleidsvoorstel uit de vorige paragraaf 4.3 is van toepassing.

Beleidsvoorstel Het college hanteert de Praktijkhandreiking taxaties gebiedsontwikkelingen van RVO voor het bepalen van de verwervingsprijs en werkt aan de voor een goede taxatie benodigde onderbouwing van de programma’s van de aan te kopen locaties.

4.5 Grip op de kwaliteit van de openbare ruimte De gangbare praktijk is dat de gemeente een voorkeur heeft voor het zelf realiseren van de openbare ruimte. Dat betekent dat projectontwikkelaars het voorstel krijgen om een bouwclaimovereenkomst te sluiten. In zo’n overeenkomst wordt de grond verkocht aan de gemeente die het vervolgens

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

27/47

bouwrijp maakt. De ontwikkelaar kan vervolgens zijn bouwkavels afnemen. Na de bouw maakt de gemeente de locatie woonrijp. De gemeente heeft dan volledige controle over de kwaliteit die zij vervolgens zal onderhouden. Dit neemt niet weg dat ontwikkelaars het recht hebben om de openbare infrastructuur zelf aan te leggen. Het college werkt aan een standaard voor de hele gemeente waaraan de kwaliteit van de openbare ruimte moet voldoen. Binnen deze standaard is voldoende ruimte om voor de verschillende gebruiksdoeltypen maatwerk te leveren. De standaard geldt als toetsingskader voor ontwerpen en bestekken die ontwikkelaars opstellen.

f.

als de gemeente niet instemt met een gewijzigde uitvoering, dan kan zij weigeren het werk in beheer en eigendom over te nemen totdat het wel voldoet aan de eisen in de overeenkomst. Het college kan een supervisor ook inhuren.

Beleidsvoorstel De raad draagt het college op om in Anterieure Kostenverhaalsovereenkomsten een “supervisor” op te nemen die te allen tijde het werk dat voor de gemeente wordt gemaakt kan controleren op naleving van de overeengekomen kwaliteit.

Het college zal toezien op de kwaliteit van het werk en zal voortaan in de anterieure kostenverhaalsovereenkomst een “supervisor” opnemen. Dit is een ambtenaar die tussentijds toeziet op het werk, maar geen directie voert. In de overeenkomst wordt opgenomen dat: a. deze ambtenaar de toegang tot het werk niet kan worden onthouden. b. de ambtenaar zich altijd eerst dient te melden bij de uitvoerder c. de ambtenaar zich zal houden aan de ter plaatse geldende veiligheidsvoorschriften. d. als de ambtenaar constateert dat het werk niet conform de overeengekomen kwaliteit wordt uitgevoerd, hij dit moet documenteren (door bijvoorbeeld foto’s te nemen) en het direct zal melden bij de uitvoerder en de opdrachtgever van de aannemer. e. als het werk anders wordt of moet worden uitgevoerd dan overeengekomen, dan dienen partijen dat schriftelijk overeen te komen als aanvulling op de overeenkomst.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

28/47

5

Van Sturing naar Control

5.1 Control in voorraad grond Door de ontwikkeling en het bouwtempo te monitoren moet het college jaarlijks de raad informeren bij de jaarrekening over de opgebouwde grondportefeuille. De raad kan te allen tijde besluiten om het tempo van verwerving hoger of lager te stellen. Mocht de raad later besluiten gebieden die eenmaal zijn aangekocht niet meer aan te merken als te ontwikkelen, dan moet de boekwaarde worden teruggebracht tot de actuele marktwaarde op basis van de toegedeelde functie van de gronden. Dat kan een agrarische functie zijn, die vaak een waarde heeft van minder dan een derde van de oorspronkelijke aankoopprijs. Monitoring van de grondpositie van gemeente en ontwikkelaars moet dit voorkomen.

eerder behoefte aan meer grond, dan aan het afstoten ervan. Soms kan het aanbieden van een ander perceel als ruilobject voor wat wel nodig is, de onderhandeling helpen. Zeker als het ruilobject ook nog wat groter is dan wat de gemeente wenst aan te kopen. Mocht er een agrariër zijn die zijn grond te koop aanbiedt, dan is het zaak om af te wegen of deze gronden geschikt zijn om te ruilen in de omgeving met gronden die de gemeente wel nodig heeft. Per situatie moet beoordeeld worden of de potentiële ruilgrond geschikt is om tegen andere verwervingen te ruilen. Zo zullen de te ruilen gronden in de omgeving moeten liggen van het aan te kopen perceel. Voor ruilgrond wordt de actuele landbouwwaarde betaald en de gronden kunnen daarna verpacht worden voor voortzetting van het agrarisch gebruik. De verpachting zal grotendeels de kosten dekken. Er zijn geen normen of kengetallen hoeveel ruilgrond de gemeente kan gebruiken. Dit zal per geval gemotiveerd moeten worden.

De gemeente hoeft geen gronden te verwerven als op de toegedachte locaties al voldoende positie is ingenomen door marktpartijen die gefaciliteerd kunnen worden. Het is echter niet wenselijk dat de gemeente aangewezen is op het ontwikkelen van minder rendabele locaties. Actief monitoren en aankopen van ook goed ontwikkelbare gronden is nodig om per saldo geen middelen toe te leggen op grondexploitaties.

5.1.2

5.1.1

Als een perceel niet op de lijst voor komt, of als er gronden kunnen worden gekocht als ruilgrond, buiten de lijst en het monitoringsgebied, dan zal daarvoor op voorhand of per situatie een raadskrediet worden gevraagd. Het college kan in

Ruilgrond

Nu is het aankopen van grond voor uitbreiding van dorp of stad niet iets wat de grondeigenaar uit zal komen. Agrariërs hebben

Aankooplijsten.

Volgens de financiële verordening van de gemeente mag het college aankopen doen mits de percelen zijn geplaatst op een door de raad goedgekeurde lijst. Na het vaststellen van deze nota zal het college deze lijst in vertrouwen aan de raad aanbieden.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

29/47

voorkomende gevallen in de koopovereenkomst de instemming van de raad als ontbindende voorwaarde bedingen, mits daarvoor door de koper de ruimte wordt geboden. Ruilgronden die tegen de gangbare waarde voor de functie verworven worden, kunnen daarna worden verpacht, waardoor de lasten van het bezit laag zijn.

Beleidsvoorstel De gemeente koopt grond en monitort de positie van ontwikkelaars totdat er voldoende gronden beschikbaar zijn voor de opgave. Het college legt in vertrouwen een lijst van gronden voor aan de raad die op de monitor zijn aangewezen. Ruilgronden en andere aankopen boven de € 750.000 worden vooraf door de raad geaccordeerd.

5.2 Aanwijzen kostenverhaalsgebied, vaststellen BIE – GREX Nu we in de vorige hoofdstukken de opgave en de instrumenten hebben vastgesteld wordt in dit hoofdstuk ingegaan op hoe de gemeente er op toeziet dat de bouwgrondproductie juist tot stand komt. De Commissie BBV stelt dat voordat er kosten gemaakt worden, daarvoor eerst een besluit van college of raad wordt genomen. Deze kosten kunnen dan vijf jaar lang als voorbereidingskosten geboekt worden. Binnen deze periode moet het ruimtelijke besluit vallen, daarna moeten ze worden

voorzien, maar zijn ze nog immer verhaalbaar. Er is een verschil tussen actief en faciliterend grondbeleid: Bij actief grondbeleid waarbij de gemeente zelf Bouwgronden In Exploitatie neemt (BIE) moet er een raadsbesluit worden genomen (voorbereidingskrediet). Pas daarna kunnen kosten van onderzoek en ontwikkeling worden geactiveerd. Voor faciliterend grondbeleid moet het college of de raad een besluit nemen waarin zij het (kostenverhaal-)gebied aanwijst waarvoor kosten gemaakt kunnen worden, die later in het kostenverhaal worden betrokken. De hierop te boeken kosten zijn een vordering op de initiatiefnemer, waarover contractueel afspraken worden gemaakt. We stellen voor dat zoals gebruikelijk het college de administratieve kostenplaatsen instelt. Een collegebesluit om een kostenplaats in te richten voor de ontwikkeling van een gebied door een ontwikkelaar zegt nog niets over de kans dat het ook doorgaat. Over een wijziging van het omgevingsplan besluit de raad pas als het plan bekend is en alle procedures zijn doorlopen.

Beleidsvoorstel Bij de start van een initiatief op eigen grond stelt het college de raad voor een exploitatie te openen voor een aangewezen gebied en om daarvoor een ontwikkelkrediet beschikbaar te stellen. Bij een initiatief op gronden van derden stelt het college het gebied vast en besluit om medewerking aan het onderzoek naar het initiatief te verlenen door middel van het instellen van een kostenplaats in de begroting.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

30/47

5.3 Gronduitgifte De Hoge Raad heeft in een aantal arresten9 bevestigd dat een gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Deze arresten staan bekend als de “Didam-arresten”. Uit het gelijkheidsbeginsel - dat gaat over het bieden van gelijke kansen - volgt dat als het college een pand of stuk grond (onroerende zaak) wenst te verkopen, verpachten of verhuren, zij ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden. Zij moeten de kans krijgen om mee te dingen. Hiervoor moet het college per geval criteria opstellen aan de hand waarvan de koper of pachter, huurder, wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De gemeente heeft op 20 februari 2023 de Nota Duurzaam Grondbeleid gewijzigd door procedures vast te stellen bij verschillende typen gronduitgiftes. Inmiddels is uit de opeenvolgende arresten gebleken dat er enkele categorieën van uitgifte zijn waar geen selectie hoeft plaats te vinden omdat er niet meer dan één gegadigde kan. We hebben daarom de regels wat bijgesteld. Geen voorafgaande selectie hoeft plaats te vinden als10: a. de gronduitgifte vindt plaats in het kader van een specifieke wettelijke taak; bijvoorbeeld: voor het huisvesten van asielzoekers. b.

de gronduitgifte plaatsvindt ten behoeve van sociale woningbouw op basis van een met de toegelaten instelling overeengekomen prestatieafspraak; 9

“Didam-arresten” w.o. ENCLI:NL:NR:2021:1778

c. er sprake is van een leveringsverplichting of bouwclaim (overeenkomst); d. in het geval er sprake is van een ruil: er is slechts één gegadigde die een onroerende zaak heeft van gelijk waarde; e. de uit te geven onroerende zaak grenst aan het perceel van één andere eigenaar (bijvoorbeeld bij snippergroen) f. er sprake is van een publieke taak; g. het ontwikkelplan van de gegadigde voldoet, na selectie, als enige aan de gestelde eisen; h. de gegadigde een grond- of vastgoedpositie heeft die noodzakelijk is voor de realisatie van het stedenbouwkundig plan, welke positie anders slechts door middel van onteigening kan worden verkregen. Bij het toepassen van de uitzonderingspositie neemt het college daarover een gemotiveerd besluit en wordt de volgende procedure gevolgd:

5.3.1

Publicatie voornemen tot gunning zonder voorafgaande selectie

a. Publicatie van mededeling van gronduitgifte op gemeentewebsite. Eventueel kan de kaveluitgifte ook elders worden gepubliceerd. b. In de publicatie staat informatie over oppervlakte, bestemmingsplan, bodemkwaliteit e.d. c. In de publicatie staat daarnaast kort en bondig aangegeven waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

10

uit o.a. beleidsnota Didam-arrest gemeente Vijfheerenlanden

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

31/47

d. In de publicatie wordt een termijn van vier weken opgenomen waarbinnen eventuele andere gegadigden zich kunnen melden met een concreet alternatief plan. e. Er melden zich geen andere serieuze gegadigden naar aanleiding van de publicatie wordt de overeenkomst gesloten. f. Melden zich wel andere gegadigden dan zal eerst worden beoordeeld of deze gegadigde(n) een serieuze gegadigde(n) is. Dat is pas het geval als deze een concreet plan presenteert. De criteria die aanvankelijk hebben geleid tot de conclusie dat er slechts één serieuze gegadigde was, worden op de andere gegadigde(n) toegepast. Wanneer dan blijkt dat er toch meerdere serieuze gegadigden zijn, wordt de Selectieprocedure meerdere gegadigden van paragraaf 5.3.2 toegepast. g. Als de nieuwe gegadigden niet aan die criteria voldoet, dan is een selectieprocedure niet nodig en kan de overeenkomst worden gesloten met de enige serieuze gegadigde.

5.3.2

Selectieprocedure meerdere gegadigden

Deze procedure is van toepassing bij de eerste uitgifte van één of meer bouwrijpe bouwkavels aan: 1. particulieren voor particulier opdrachtgeverschap van de woning; 2. projectmatige woningbouw (één of meer kavels). De procedure is als volgt: a. Publicatie van kaveluitgifte op gemeentewebsite. Aanvullend kan de kaveluitgifte ook elders worden gepubliceerd, bijvoorbeeld op het terrein/object zelf. b. Op de website wordt bekend gemaakt:

i. De kavels (registergoederen) die worden uitgegeven, de oppervlakte(s), beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan, bodemkwaliteit en andere, naar het oordeel van de gemeente voor de inschrijving of selectie relevante aspecten. ii. De selectiecriteria (loting, prijs, kwaliteitscriteria) alsook het selectiecomité dat de selectie uitvoert. iii. Het Reglement van inschrijving en informatie over de selectie of lotingprocedure. iv. De termijn waarbinnen gegadigden zich kunnen inschrijven. c. Na afloop van de inschrijftermijn worden alle inschrijvingen gecontroleerd a.d.h.v. het vooraf opgestelde reglement. i. In het geval de selectie plaats vindt door middel van loting zal voor elk type kavel (vrijstaand, twee-onder-éénkap of rijtje) een afzonderlijke inschrijvingslijst en lotingpoule worden ingericht. ii. Van goedgekeurde inschrijvingen worden loten gemaakt die worden getrokken door een notaris. iii. De afgekeurde inschrijvingen krijgen bericht met motivering. iv. De notaris trekt per lotingpoule alle loten, zodat er een volgorde ontstaat. v. De volgorde van trekking bepaalt de volgorde van kavelkeuze en de volgorde op de reservelijst indien er meer inschrijvingen zijn dan kavels. vi.

Als niet alle kavels na de eerste uitgifteperiode worden verkocht, publiceert de gemeente de overgebleven kavels op de website en staat het de gemeente vrij deze te verkopen op basis van moment van binnenkomst belangstelling van een gegadigde.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

32/47

d. In het geval de selectie op andere gronden plaatsvindt (prijs en/of kwaliteit) dan kiest het selectiecomité de koper uit op basis van de vooraf bekendgemaakte selectiecriteria. e. Nadat de gemeente de keuze heeft gemaakt om de grond aan een bepaalde partij te verkopen, stelt de gemeente alle gegadigden in kennis van de uitkomst. f. Na deze in kennis stelling wacht de gemeente nog minimaal één week op een eventuele reactie van de niet-gekozen partijen alvorens de gemeente (bindende) afspraken maakt met de geselecteerde partij. g. Mocht een partij afhaken dan wordt de grond aangeboden aan de volgende in de rangorde die is ontstaan door loting of die is bepaald aan de hand van selectiecriteria.

•

Volgt uit het voorgenomen en toegestane gebruik dat verlenging van de huur/pachttermijn noodzakelijk is om de investering terug te verdienen. Het voorbeeld in de jurisprudentie betreft de verpachting voor biologische landbouw, conform het gemeentelijk beleid, waarbij de termijn om van reguliere landbouw naar biologische landbouw over te schakelen gelijk of langer is dan de pachtperiode. Het belang van pachter die hierin geïnvesteerd had, had meegewogen moeten worden bij het beoordelen van de inschrijvingen. Een andere bieder die geen investering hoeft af te schrijven, kan hoger bieden, waardoor er geen goede vergelijking tussen de biedingen kan worden gemaakt.

5.3.4 5.3.3

Eerbiedigen belangen huurders en pachters

Uit recente jurisprudentie is gebleken dat de gemeente de belangen van huidige huurders en pachters mee moet wegen als aan het einde van de termijn een nieuwe overeenkomst moet worden aangegaan. De gemeente hoeft niet meteen over te gaan tot het openstellen van een nieuwe selectieronde. De feiten en omstandigheden van het geval bepalen de uitkomst en algemene beleidslijnen zijn er nog niet. Enkele overwegingen: • • •

Wat zijn de gevolgen voor de huidige huurder/pachter als de overeenkomst niet wordt verlengd? Zijn er uitlatingen gedaan waaruit kan worden opgemaakt dat verlenging van de overeenkomst redelijk wordt geacht en heeft de huurder/pachter daar op geanticipeerd. Zij er investeringen gedaan in samenspraak met de gemeente waarvan op voorhand vaststond dat deze de huur/pachttermijn overschrijden en zo ja, is daar wat over afgesproken.

Bedrijventerrein

Elk bedrijf heeft een andere breedte of diepte van een kavel nodig die hem past. Je kunt daarom niet op voorhand een kavelindeling vaststellen (tenzij het echt niet anders past). Om tot een volgorde te van uitgifte te komen vertelt het college de inschrijvers wat na selectie de rangorde is geworden en hoe zij tot de rangorde is gekomen. De inschrijvers hebben één week de tijd om op de rangorde te reageren. Indien dat aanleiding geeft om de procedure of de rangorde te heroverwegen, dan deelt zij dat de inschrijvers mee met een voorstel over de wijziging en een termijn waarbinnen inschrijvers op dat voorstel kunnen reageren. Als de rangorde onherroepelijk is vastgesteld, al dan niet door het verstrijken van de reactietermijn, dan stelt de gemeente de inschrijvers, op volgorde van de rangorde, in de gelegenheid een kavelgrootte te bepalen en geeft zij daarvoor een reservering af volgens de voorwaarden in de grondprijzenbrief.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

33/47

In het algemeen geldt dat als kavels niet verkocht, maar gereserveerd worden, de kavel een maat moet hebben waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat die ook voor anderen aanvaardbaar kan zijn mocht de verkoop onverhoopt niet doorgaan. Voor bedrijventerreinen geldt daarvoor de vuistregel dat de verhouding diepte en breedte van de kavel tussen 0,5 en 2 moet liggen, tenzij in de verstrekte informatie bij inschrijving daarover iets anders is bepaald. Deze verhouding zorgt ervoor dat de kavel minimaal half zo breed is als diep (voorbeeld: 50 meter diep dus minimaal 25 meter breed) of maximaal tweemaal zo breed (dus in het voorbeeld van 50 meter diep, hooguit 100 meter breed). Immers voor elke meter breedte is een weg aangelegd en als de kavel breder wordt dan de diepte, dan kan beter een andere locatie gezocht worden met diepere kavels. Dat is duurzaam omgaan met de ruimte. De ervaring leert dat kavels die smaller zijn dan de helft van de breedte, moeilijker worden verkocht. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen waarbij bedrijven hele specifieke eisen hebben. Het college zal per geval overwegen hoe de belangen van de gemeente en van het bedrijf het beste op elkaar passen.

5.3.5

Uitbreiding categorieën van selectieprocedures

De selectieprocedures in de hiervoor opgenomen paragrafen 5.3.1 en 5.3.2 zijn van toepassing op elke verkoop, verhuur of verpachting van elke onroerende zaak in eigendom van de gemeente.

Immers, de gemeente dient te allen tijde te handelen naar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Maar het is niet van toepassing als de kavel of het pand wordt verkocht, door een ontwikkelaar. Met andere woorden, ontwikkelaars zijn niet gehouden aan deze procedure bij verkoop van woningen en bouwkavels. Dit met uitzondering van kavels met woningen die alleen mogen worden gebouwd in particulier opdrachtgeverschap. Dit is een specifieke categorie woningen in de Omgevingswet, net als een “sociale huurwoning” die de raad kan opnemen in het Omgevingsplan. Hiervoor moet de ontwikkelaar een selectieprocedure opstellen en uitvoeren. Dat kan door de verkoop van de kavel onder te brengen bij een makelaardij bijvoorbeeld. De ontwikkelaar mag zich dan niet bemoeien met de vraag wie de woning ontwerpt en bouwt. Eigenlijk is dat de manier waarop hier altijd vrije kavels zijn verkocht. Bijzonder is dat we dat kunnen afdwingen bij een aannemer die zelf graag woningen bouwt. Maar dan moet deze categorie wel eerst worden aangewezen.

Beleidsvoorstel Regels voor verkoop, verhuur en verpachting van gronden en vastgoed opnieuw gewijzigd vaststellen (paragraaf 5.3).

5.4 Grondprijzenbrief De gemeente stelt jaarlijks een grondprijzenbrief op waarin zij opneemt hoe zij tot de prijzen voor de verschillende categorieën van uitgifte komt.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

34/47

5.4.1

Sociale en betaalbare woningen.

Voor alle woningbouw onder de liberalisatiegrens11 wordt in de brief een grondprijs voorgesteld.

5.4.2

Interne leveringen

Percelen die de gemeentebouwrijp maakt voor eigen gebruik zoals een gemeentelijk sportterrein worden niet verkocht. Ook de grond onder onderwijsvoorzieningen wordt om niet overgedragen tegenover de plicht het weer om niet terug te leveren bij het verlaten van de gebouwen. We noemen dit “interne leveringen” voor maatschappelijke doeleinden. De gemeente kan hier niet iets aan verdienen, maar het is ongewenst als de locatiekeuze wordt bepaald op basis van de kostprijs voor bouw- en woonrijp maken. De prijs van een “interne levering” wordt jaarlijks vastgesteld in de grondprijzenbrief en is en gemiddelde van de kostprijs voor bouwgrond zoals blijkt uit de lopende grondexploitaties.

5.4.4

Overige maatschappelijke functies

De kostprijs hanteert de gemeente ook voor andere maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en daaraan, naar het oordeel van het college, gelijk te stellen voorzieningen. Denk hierbij aan zorginstellingen,

11

In het geval er meerdere gegadigden kunnen zijn zal de procedure uit paragraaf 5.3.2 worden gevolgd.

Vrijesectorwoningen

Vrijesectorwoningen en bedrijventerreinen worden voor verkoop getaxeerd.

5.4.3

huisartsenposten en andere door overheid prijs gereguleerde instellingen, die niet zelf hun tarieven kunnen bepalen.

5.4.5

Residuele waarde berekening voor nietcommerciële percelen.

In de voorbereiding van een grondexploitatie kunnen residuele waarde berekeningen worden gedaan om de grondwaarde te benaderen. Als er geen taxatie voorhanden is dan kan voor particuliere uitgifte met de residuele waarde berekening worden volstaan. Er is immers geen sprake van staatssteun of marktverstoring en de uitkomst van de residuele som is het verschil tussen de waarde van de nieuwbouwwoning en de bouwkosten om het te bouwen: beschikbaar voor de bouwkavel.

5.4.6

Projectmatige uitgifte, commerciële functies

Echter projectmatig uit te geven gronden moeten worden verkocht op basis van een taxatie of een selectieprocedure om staatssteun uit te sluiten. Dit geldt ook voor percelen met een commerciële functies als kantoren, winkels, horeca, commerciële sport en andere vormen van levering.

5.4.7

Taxatieprotocol

In december 2024 heeft het RVO een Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen gepubliceerd (bijlage). Deze handreiking is een waardevol instrument, een uitgebreide gids

Dit is de maximale huur voor een zelfstandige woning van maximaal 186 punten (€ 1.184,82 per maand in 2025).

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

35/47

om taxaties in het kader van gebiedsontwikkelingen zorgvuldig, consistent en naar de hoogste standaarden uit te voeren, aldus het voorwoord. Wat vooral van belang is dat aan de taxateur wordt meegegeven dat hij rekenschap geeft aan de specifieke aspecten in de Omgevingswet, het Kostenverhaal en het BBV. Het moet een meer getrouwe grondslag geven voor de waardebepaling van te verwerven, in te brengen en te onteigenen gronden. In de gids wordt gemeld dat voor sommige situaties een “waarderingsinstructie” kan worden gegeven. We stellen voor deze gids als toetssteen te gebruiken bij taxatieopdrachten voor het bepalen van de inbrengwaarde in bouwgrondexploitaties en indien nodig, anterieure kostenverhaalsovereenkomsten. Voorbeelden van een waarderingsinstructie zijn vooral van toepassing bij het bepalen van de uitgifteprijs. Het staat het college vrij om voor categorieën van ontwikkeling buiten het reguliere aanbod op andere wijze een marktconforme prijs vast te laten stellen door een taxateur hiervoor gepaste aanwijzingen te geven welke taxatiemethode de voorkeur geniet. Enkele voorbeelden: Voor uitgifte aan een “Knarrenhof” een bijzondere woonvoorziening voor ouderen, zou uitsluitend naar de Residuele Methode gekeken moeten worden, alle bouwwerken en voorzieningen binnen het Knarrenhof in aanmerking genomen.

Deze extra voorzieningen verhogen de bouwkosten van het hof, waardoor er minder ruimte is voor de grondprijs. Als alleen de woningen in het hof vergeleken worden, dan zou een Knarrenhof nooit tot stand kunnen komen.

De financiële ruimte voor de grondprijs voor retail (bijvoorbeeld een supermarkt) is afhankelijk van de omzet van de winkel. Deze Inkomsten methode of DCF (Discounted Cash Flow) methode geeft de marktwaarde goed weer en komt normaliter veel hoger uit dan een residuele of vergelijkende methode. Voor industrieterreinen is de grondprijs voor de koper minder van belang. De industriehal is slechts een schil, de installaties in het bedrijf en de milieuruimte zijn veel waardevoller. Hier moet uit oogpunt van staatssteun in ieder geval de kostprijs worden gevraagd, maar een vergelijking, de Comparatieve Methode, met andere terreinen en de beschikbaarheid ervan is nodig om de waarde te bepalen. Er is in principe geen reden om meer of minder te vragen dan wat in de omgeving gebruikelijk is en meer te letten op beschikbaarheid, zichtbaarheid en ontsluitingscomfort.

Beleidsvoorstel De gemeente publiceert jaarlijks een grondprijzenbrief waarin de grondprijzen voor de gereguleerde sectoren in de woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en interne levering worden vastgesteld. Voor commercieel uit te geven gronden past de gemeente de Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen van het RVO toe.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

36/47

5.5 Grondbedrijf 5.5.1

Algemene lijn

Het grondbedrijf is een apart onderdeel van de gemeentelijke organisatie. Het grondbedrijf beheert alle lopende en in voorbereiding zijnde grondexploitaties c.q. bouwplannen op gemeentelijke gronden. Het grondbedrijf dient gezien te worden als een soort aparte eenheid met een eigen balans. In deze balans zijn de bezittingen en schulden opgenomen. Daarnaast bevat deze balans reserves en voorzieningen om eventuele tegenvallers of verliezen te compenseren. Anderzijds worden winsten op plannen ingezet om te investeren in andere plannen. Een continue focus op een goede balans in het grondportfolio met aandacht voor de financiële risico’s is noodzakelijk. Het kan voor de gemeente, vanuit een maatschappelijke meerwaarde, van belang zijn om toch te investeren in een plan dat een verlies oplevert. Dat kan natuurlijk alleen als hier voldoende winstgevende plannen en een goede reservepositie tegenover staan. Kortom dit kan alleen wanneer het grondbedrijf en de daarbij behorende risico’s ‘in balans zijn’.

5.5.2

Grondbeleid als gesloten systeem

Uitgangspunt is dat het grondbedrijf functioneert als een gesloten systeem. Alle mee -en tegenvallers, risico’s en kansen worden opgevangen binnen de grondexploitaties en de reserve grondexploitaties.

Er wordt in principe géén beroep gedaan op de algemene middelen van de gemeente. En anders is dat zo beperkt en zo kort mogelijk. Om dit ‘gesloten systeem’ te kunnen waarborgen werkt de gemeente Midden-Groningen met een afzonderlijk weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Het gewenste weerstandsvermogen is bij voorkeur meer dan 100%. Het ‘gesloten systeem’ werkt als volgt: • •

•

Als het weerstandsvermogen onder de 100% komt, onderzoeken we de mogelijkheden om de reserve grondexploitaties op een andere wijze aan te vullen. Als het percentage onder de 65% komt, dan volgen maatregelen om zo snel mogelijk weer op het minimale niveau van 65% te komen en uiteindelijk op het gewenste niveau van meer dan 100%. Indien het weerstandsvermogen daalt onder het kritieke niveau van 35%, volgt jaarlijks een gedeeltelijke bijstorting vanuit de algemene dienst tot het niveau van 35%. Hoe lager het weerstandsvermogen, hoe groter de absolute bijstorting vanuit de algemene dienst. Deze bijstortingen worden aan de algemene dienst terugbetaald, zodra het grondbedrijf weer in een gezonde situatie zit.

Weerstandsvermogen Als een plan op gemeentelijke grond een positief rendement oplevert, wordt de (tussentijdse) winstneming gestort in de reserves van het grondbedrijf. Als verwacht wordt dat een project op basis van berekeningen verlieslatend zal zijn, dan wordt geld onttrokken aan deze reserves en gestort in de

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

37/47

voorziening grondexploitatie c.q. verliesvoorziening van het betreffende project.

Beleidsvoorstel

Jaarlijks worden alle grondexploitaties in het kader van de jaarrekening opnieuw doorgerekend en worden de resultaten daarvan verwerkt in de reserves van het grondbedrijf.

De reserve grondbedrijf is een gesloten systeem waarin de risico’s worden opgevangen. Als het weerstandsvermogen onder de percentages in deze nota komen, dan neemt het college passende maatregelen.

Afhankelijk van het actuele weerstandsvermogen c.q. de van toepassing zijnde kleurcode worden de meest risicovolle projecten ook in het kader van de meerjarenbegroting geactualiseerd. Met de jaarlijkse accountantsverklaring wordt hieraan goedkeuring verleend. Daarnaast wordt gekeken naar de risico's die de gemeente loopt in projecten (bijvoorbeeld duurdere grondaankoop, langere verkooptermijn, lagere grondprijzen, hogere prijzen voor bouw' en woonrijp maken van plannen etc.). Deze risico's worden gewogen en voor alle projecten bij elkaar opgeteld. Deze 'risicoreservering’ is normaliter niet nodig, maar wordt op basis van de meest recente inzichten beschikbaar gehouden. Door dit bedrag af te zetten tegen het bedrag van de reserves in het grondbedrijf, ontstaat het weerstandsvermogen. Bij een weerstandsvermogen van 100% (een solvabiliteitsratio van 1,0) worden de risico's van de huidige projecten, indien die ook daadwerkelijk optreden, afgedekt binnen het gesloten systeem van het grondbedrijf. Elk jaar bij de jaarrekening wordt u geïnformeerd over de hoogte en dekking van de reserve grondbedrijf.

12

Bij de POC-methode wordt de berekende winst van de grondexploitatie tussentijds genomen door het percentage van gerealiseerde kosten (minus subsidies) te vermenigvuldigen met het percentage gerealiseerde

5.5.3

Winst nemen

Een grondexploitatie maakt normaliter pas winst bij de verkoop van de laatste kavels. Tot die tijd heeft het plan nog een restant boekwaarde van de aankoop, ontwikkeling en bouwrijp maken. De Commissie BBV die dwingende aanbevelingen doet over het beheersen van grondexploitaties, heeft haar voorschriften in 2023 herzien. We sluiten daar hierbij op aan. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. We mogen echter niet wachten met winst nemen tot het afsluiten van de grondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel moet de winst worden genomen als deze wordt gemaakt. Om een goede balans te vinden tussen het realisatie- en het voorzichtigheidsprincipe wordt de horizon voor een betrouwbare berekening gesteld op tien (10) jaar. Voor winstneming geldt de Percentage of Completion12 methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is opbrengsten. Als 80% van de kosten is gemaakt en 50% van de kavels zijn verkocht, dan moet er 0,8 x 0,5 = 40% van de winst worden genomen. Bron: Notitie grondbeleid in jaarstukken (2023) van de Commissie BBV.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

38/47

mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Als aan de volgende voorwaarden is voldaan, dan bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien (10) jaar of minder; én 2. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 3. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 4. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). De gemeente gebruikt de tussentijdse winst, berekend met de POC-methode om de risico’s in de bouwgrondexploitaties op te vangen en om toekomstige bouwgrondexploitaties met tekorten af te dekken. POC (Percentage of Completion) toegelicht: Stel dat in een grondexploitatie 80% van de begrote kosten zijn gemaakt door de aankoop van de grond, de ontwikkeling van het plan en het bouwrijp maken. Ook zijn inmiddels 25% van de bouwkavels verkocht. Dan is de te nemen winst: 80% x 25% = 20% van het ingeschatte resultaat.

5.5.4

Risico’s algemene lijn

Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt met de projectleider onderzoek gedaan naar de project specifieke risico’s. Deze risico’s worden benaderd en gewaardeerd naar kans. Er wordt daarbij rekening gehouden met de mate waarin kosten en opbrengsten in het plan nog kunnen worden bijgestuurd om risico’s op te vangen.

Deze beleidslijn is onveranderd.

5.5.5

Risico bij langlopende exploitaties

Het BBV stelt dat grondexploitaties niet langer mogen duren dan 10 jaar, gelijk aan de werkingsduur van een bestemmingsplan. Enige jaren voorloop en/of uitloop zijn acceptabel maar de actieve periode van investeren en verkoop dient binnen deze 10 jaar te liggen. Afwijking van deze 10-jaars periode is mogelijk als de motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord is in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Ook stelt het BBV dat opbrengsten na deze 10 jaar niet meer met inflatie mogen worden verhoogd, omdat daarmee al te snel een rooskleurig beeld van de toekomst kan worden berekend. Dit standpunt knelt echter met de Omgevingswet, waarin de 10jaars periode voor een omgevingsplan wordt losgelaten. De commissie BBV geeft zelf enige verscherpingen en uitzonderingen aan: • • •

Het hebben van afzetcontracten voor de periode verder dan 10 jaar; Het hebben van herleidbare afspraken voor de periode verder dan 10 jaar met bijvoorbeeld ontwikkelaars en corporaties; Het hebben van harde opbrengsten, die de kosten over de volledige looptijd al dekken.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

39/47

In het geval van een bedrijventerrein is de uitgifte altijd aan fluctuaties van de markt onderhevig. Het wordt vrijwel altijd verkocht, maar onduidelijk is wanneer. Het is wel noodzakelijk om snel uitgeefbaar terrein op voorraad en bestemd te hebben om te voldoen aan de regionale opgave om “die grote vis” direct te kunnen bedienen voor meer werkgelegenheid. Om de risico’s te beperken heeft de gemeente in de MPG 2018 in de exploitatie Rengerspark de opbrengsten na 10 jaar met 30% afgewaardeerd. Overigens is er in de exploitatie van Rengerspark ook dan nog steeds sprake van een positief resultaat, hoe onzeker ook. Om te voorkomen dat de gemeente zich financieel op slot zet bij ontwikkelingen die langer dan 10 jaar duren, door het (veelal negatieve) saldo over 10 jaar volledig te moeten afdekken stellen we voor om de eventuele “winst” aan het einde van de looptijd te negeren en ons te focussen op risico beperkende maatregelen. Risico beperkende maatregelen zijn: • •

•

De investeringen in het gewijzigde omgevingsplan zodanig op te knippen dat zij dienstbaar zijn aan een uitgifteperiode van minder dan 10 jaar (gefaseerde aanleg); De uitgifte zodanig in te regelen dat niet slechts de gunstig gelegen delen worden verkocht, maar dat er pas aan een volgende fase mag worden begonnen als het merendeel van de voorgaande fase is verkocht; De nog te maken kosten wel met inflatie worden verhoogd, maar de nog te realiseren opbrengsten na 10 jaar worden afgewaardeerd naar een lage prijs totdat zij voortschrijdend binnen de 10 jaar periode komen te vallen of contractuele zekerheid over afname is zeker gesteld.

van de exploitatieperiode, anders dan het geprognosticeerde saldo over de voortschrijdende 10 jaar, dan zal het kleinste van de twee rekenexercities met verliezen moeten worden voorzien, een en ander ter beoordeling aan de raad. Voorbeeld: een ontwikkeling heeft na 10 jaar exploiteren een negatief saldo van € 800.000,00 terwijl het eindsaldo uit komt op een verlies van € 150.000,00. In dat geval stellen wij voor het verlies van € 150.000 te voorzien. Mocht er sprake zijn van een geprognosticeerde winst aan het einde van de looptijd en een geprognosticeerd verlies na de voortschrijdende 10 jaar periode (het break-even point ligt na de komende 10 jaar) dan wordt het resultaat op nihil gesteld en een passende risicobeoordeling opgesteld. Er kan geen tussentijdse winst worden genomen totdat deze binnen de 10jaarsperiode wordt geprognosticeerd. Voorbeeld: een ontwikkeling heeft na 10 jaar exploiteren een negatief saldo van € 800.000, terwijl het eindsaldo uit komt op een winst van € 200.000, -. In dat geval stellen wij voor de geprognosticeerde winst op nihil te stellen en af te zien van tussentijdse winstnemingen, zo dat al mogelijk is. Mocht de exploitatie én na 10 jaar én op het einde een winst voorzien, dan hoeft niets te worden voorzien en zal de winstneming conform de POC-methode over de voortschrijdende 10 jaar plaats vinden.

De risico’s worden gecorrigeerd naar de kans dat ze optreden en mogelijkheden om de risico’s nog bij te sturen.

Mocht er, in het geval van een langere exploitatieduur dan 10 jaar, sprake zijn van een geprognosticeerd verlies op het einde

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

40/47

Beleidsregel

5.6 Kostenverhaal

De risico’s in de grondexploitaties worden bepaald door met de projectleider na te gaan welke risico’s zich in de exploitatie bevinden.

5.6.1

Van grondexploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar, wordt de ontwikkeling gefaseerd uitgevoerd. De opbrengsten na 10 jaar worden afgewaardeerd naar een lage prijs, totdat zij binnen de 10-jaars periode vallen of anderszins zekerheid over afzet is verkregen. Van negatieve exploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar wordt het kleinste risico voorzien van het (contant gemaakte) saldo over 10 jaar of van het einde van de exploitatieperiode (contante waarde). Van positieve grondexploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar wordt het resultaat als nihil vermeld als zijn binnen de 10-jaarsperiode het break-even point nog niet hebben bereikt. De risico’s worden betrokken bij het bepalen van het weerstandsvermogen. Van exploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar waarvan het break-even point binnen 10 jaar wordt bereikt, wordt de winst genomen conform het beleid in deze nota (POCmethode).

Plankosten begroten

Hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling bevat voorschriften voor de berekening van plankosten. Dit zijn de verplicht te verhalen gemeentelijke kosten op kostenverhaalsplichtige activiteiten zoals de bouw van woningen. Eerder in paragraaf 4.1.3 en 4.3 is hier op ingegaan. Tot de plankosten behoren de kosten voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan, het wijzigen van het omgevingsplan of het opstellen van een BOPA, de participatie, de kosten van het taxeren en aankopen van de inbrengwaarde van gronden, het voorbereiden, engineeren en toezien van de aanleg van openbare werken en voorzieningen en de algehele projectleiding en financiële verantwoording (planeconomie) gedurende de planvorming en de exploitatie van het plan. Onderzoeken benodigd voor het plan en vervaardigd in opdracht van de gemeente worden apart in rekening gesteld. Er zijn twee methodes om de hoogte van deze verhaalbare plankosten te bepalen: 1. Met een berekening volgens de Omgevingsregeling (plankostenscan in Excel van het ministerie) 2. Op basis van een begroting van ambtelijke kosten. De uitkomst van de scan is het maximale bedrag dat bij publiekrechtelijk kostenverhaal (regels in een Omgevingsplan) verhaald mag worden. De ervaring in Nederland leert dat dit bedrag nu 60%-80% van de gemeentelijke kosten dekt. De minister werkt nog aan een verbetering, maar uitgangspunt is

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

41/47

dat de gemeente niet “verdient” aan medewerking en het dus altijd in enige mate verlieslatend zal zijn. Een begroting van de gemeentelijke kosten is alleen mogelijk als alle ambtenaren ook hun uren schrijven op het project. Op basis van jurisprudentie is uitgemaakt, dat als een gemeente niet kan aantonen welke uren zij maakt, deze ook niet in rekening kunnen worden gesteld. In Midden-Groningen heeft geen sluitende urenregistratie voor projecten. Werken met een begroting is daarom niet aan te bevelen. Nu kan een berekening van de plankosten pas definitief worden gemaakt als de details van de ontwikkeling zijn vastgesteld, zoals het exacte aantal woningen, het aantal vierkante meters over te nemen openbaar gebied, de omvang van de verharde oppervlakken en de wijze waarop de aanbestedingen van de openbare werken worden ingericht. We stellen dan ook voor dat bij de start van een initiatief een voorlopige inschatting van de plankosten wordt gemaakt en dat deze voor vaststelling van de BOPA of Omgevingsplan opnieuw wordt uitgevoerd en dan onderdeel wordt van de anterieure kostenverhaalsovereenkomst.

Beleidsregel De plankosten worden bij aanvang van de medewerking voorlopig geraamd en kenbaar gemaakt aan de initiatiefnemer. De betaling wordt in een intentieovereenkomst vastgelegd. Voor de anterieure exploitatieovereenkomst wordt een herberekening gemaakt op basis van de wijze waarop het plan is ontwikkeld en na vaststelling wordt uitgevoerd.

5.6.2

Inbrengwaarde – WOZ-taxatieprotocol

Bij het bepalen van de hoogte van de verhaalbare kosten van een privaat initiatief geldt de regel dat er niet meer kosten verhaald mogen worden dan dat er opbrengsten met het plan worden gegenereerd. Bij plannen met een relatief hoog percentage sociale en betaalbare koop, staan de grondopbrengsten onder druk, waardoor de kosten de opbrengsten kunnen overstijgen en de gemeente met een tekort blijft zitten, ook al betreft het een particulier plan van een ontwikkelaar. De grootste kostenpost in de begroting is de waarde waartegen de grond wordt ingebracht. Bij particulieren en ontwikkelaars is vaak een premie betaald aan de oorspronkelijke eigenaar om de grond in handen te krijgen. Echter heeft de particuliere ontwikkelaar niet alleen de grondexploitatie, maar ook de vastgoedexploitatie, die qua omvang drie à viermaal groter is. In de vastgoedexploitatie kan aan de afnemer een keur aan opties worden aangeboden om de woning anders, groter of luxer op te leveren dan de “vanaf-prijs”. Op deze wijze creëert de particulier ruimte om het voor de grond te veel betaalde toch gecompenseerd te krijgen. Het is het risico van de particulier om op deze wijze zijn investering terug te verdienen, niet dat van de gemeente.

Beleidsregel De gemeente zal de “inbrengwaarde” van gronden bij het verhalen van kosten baseren op de uitkomst van een onafhankelijke taxatie volgens de Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen 2024 van het RVO.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

42/47

Dit ongeacht de werkelijke betaalde prijs zoals die bij het Kadaster is vermeld.

5.7 Kostenverhaal het ontwikkelen van een gebied 5.7.1

Activiteiten waarop vrijwillig kostenverhaal kan worden toegepast

Naast een lijst van activiteiten waarop het kostenverhaal verplicht moet worden toegepast, de kostenverhaalsplichtige activiteiten van art. 813 OR, is er een lijst van activiteiten waarop kostenverhaal kan worden overeengekomen, maar dat niet is verplicht. Deze lijst in artikel 8:20 van de Omgevingsregeling bevat onder andere: • •

Bouwwerken voor de land- of tuinbouw groter dan 100 m2. Bouwwerken voor opwekking, winning, omzetting of transport van energie c.a. • Bouwwerken voor infrastructuur (van andere overheden bijvoorbeeld). • Bouwwerken voor handelsreclame. • Bouwwerken t.b.v. recreatie. • En andere activiteiten met het oog op het gebruik van de grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gebruik van: • Bestaande gebouwen groter dan 1.500 m2; • Gronden minstens 1.000 m2 nieuw gebruik; • Recreatiewoningen voor permanente bewoning. Onder bouwwerken wordt in dit artikel niet een “gebouw” verstaan, omdat daarvoor de standaardlijst van art. 8.13 OB al van toepassing is.

Voorbeeld: Tennet wil een hoogspanningstracé aanleggen en verzoekt om medewerking. De gemeente wil dat wel en kan in een overeenkomst de kosten van de planontwikkeling, participatie en wellicht het aanpassen van openbare infrastructuur of watergangen in een overeenkomst vastleggen en van Tennet betaalt krijgen. Voorbeeld: een eigenaar van een verouderd vakantiepark beëindigt de onderneming en de recreatiewoningen zijn een welkome aanvulling op het woningaanbod. Echter voor overname en upgrading van de private openbare infrastructuur naar de eisen van de gemeente moet elke eigenaar een kostenverhaalsbijdrage betalen. Als er overigens geen kosten zijn zoals het aanpassen van openbare werken, het opstellen van landschapsplannen of het elders compenseren van natuurwaarden en overige op de kostensoorten lijst genoemde kosten, dan volstaan veelal de leges voor een BOPA of wijziging Omgevingsplan.

Beleidsvoorstel: Als de wet de ruimte biedt om de kosten van de gemeente te verhalen op initiatieven, mits het kostensoorten betreft waarvan de kosten als verhaalbaar zijn aangemerkt, dan zal de gemeente haar kosten verhalen bij overeenkomst.

5.7.2

Categorieën van ontwikkelingen waarop verplicht kostenverhaal kan worden toegepast.

Deze vorm van bovenplans kostenverhaal is toegelicht in paragraaf 4.1.4 over het gebiedsfonds.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

43/47

Er is nog geen visie of programma vastgesteld waarin concrete ramingen en planning zijn opgenomen van investeringen in de fysieke leefomgeving die wij nu kunnen verbinden aan het kostenverhaal. In voorkomende gevallen in de toekomst zal dat onderdeel van de visie of het programma moeten zijn. We kunnen ons voorstellen dat op termijn er aanvullende investeringen in de mobiliteit, openbaar vervoer, waterberging, bodemdaling en klimaat nodig zijn die wel een aantoonbare functionele relatie hebben met de groei van bedrijven en inwoners. Daar zal dan een afzonderlijk programma voor moeten worden geschreven.

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

44/47

Bijlage 1 Monitoringskaart ontwikkelgronden

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

45/47

Monitoringskaart locaties Midden-Groningen Siddeburen

Harkstede

Muntendam

Hoogezand

Zuidbroek

Bestaande bebouwde kom Woningbouw Bedrijventerrein Revitalisering bedrijventerrein Maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen Herstructurering Ontwikkelen vanuit de bestaande bebouwde kom

Bijlage 2 praktijkhandreiking taxaties gebiedsontwikkelingen

Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025

Versie II

Documentreferentie NL25-648800269-136546

46/47

Praktijkhandreiking

Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen

Sake van den Berg, Harmen Bijsterbosch, Albert van Gellicum, Jeroen van Lenthe en Paul Nelisse December 2024

Voorwoord Gebiedsontwikkeling vormt een cruciaal proces in het vormgeven van onze fysieke leefomgeving. Het is een samenspel tussen publieke en private partijen dat zich richt op de ontwikkeling, herontwikkeling en verbetering van gebieden, waarbij zowel de maatschappelijke als economische belangen centraal staan. In dit complexe proces spelen taxaties een sleutelrol. Deze taxaties bieden niet alleen inzicht in de waarde van gronden en vastgoed, maar dragen ook bij aan transparantie en uniformiteit. Die zijn essentieel voor het creëren van vertrouwen en het nemen van weloverwogen beslissingen. De praktijkhandreiking die voor u ligt vormt voor taxateurs, opdrachtgevers en andere stakeholders een uitgebreide gids om taxaties in het kader van gebiedsontwikkelingen zorgvuldig, consistent en volgens de hoogste standaarden uit te voeren. Deze handreiking bouwt voort op de veranderende wet- en regelgeving - zoals de invoering van de Omgevingswet - en speelt in op de complexiteit van moderne gebiedsontwikkelingen. Daarbij geeft de handreiking zowel richting aan waarderingsmethoden als aan het omgaan met de juridische, technische en economische vraagstukken die van invloed zijn op taxaties.