03. Bijlage 1 Nota Grondbeleid Midden Groningen 2025
Tekst van het document
Nota Grondbeleid 2025 Visie op de groei
Lijst met aanpassingen Versie
Datum
Beschrijving van de wijziging
00
24-12-2024
Opzet
01
21-01-2025
60%
02
04-02-2025
80%
03
24-04-2025
81% taalcorrecties en meest actuele kaart toegevoegd.
04
04-06-2025
Definitief
05
26-09-2025
Commentaar verwerkt, voorstellen naar voren, samenvatting
06
10-10-2025
Visie, commentaar, Geldropvoorstellen verwerkt
Marc
VIII
15-10-2025
Omgezet naar Nota
Marc
Definitief
28-10-2025
Na bespreking college
Marc
Sweco Nederland B.V. Onderwerp Projectnummer Klant Auteur Gecontroleerd door Vrijgegeven door Datum Versie Documentreferentie
Herzien
Vrijgegeven door
Marc Braaksma
Handelsregister 30129769 Midden-Groningen Planeconomie 51023992 Gemeente Midden-Groningen Marc Braaksma MSc Marian Uenk Sanne Oehlers 10-10-2025
VIII NL25-648800269-136546
2/47
Inhoudsopgave
1 2 3
Samenvatting...................................................................................................................................................................................... 7 Beleidsvoorstellen .............................................................................................................................................................................. 9 Van Visie naar Opgave .................................................................................................................................................................... 12 3.1 Omgevingsvisie .................................................................................................................................................................... 12 3.1.1 Relatie .................................................................................................................................................................. 12 3.1.2 Speerpunten voor 20 jaar .................................................................................................................................... 13 3.1.3 Kosten voor ontwikkelingen en financiële bijdragen in visie................................................................................
14 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 14 3.2 Woonvisie ............................................................................................................................................................................. 14 3.2.1 Programma en ruimte .......................................................................................................................................... 14 3.2.2 Maatschappelijke voorzieningen ......................................................................................................................... 16 3.2.3 Masterplan Hoogezand-Sappemeer 2040 ........................................................................................................... 16 3.2.4 Bedrijventerreinen ................................................................................................................................................ 16 3.3 Opgave voor het grondprogramma ......................................................................................................................................
16 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 16
4
Van Opgave naar Sturing ................................................................................................................................................................. 17 4.1 Instrumenten ........................................................................................................................................................................ 17 4.1.1 Actief en faciliteren .............................................................................................................................................. 17 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 20 4.1.2 Voorkeursrecht en Onteigenen ............................................................................................................................ 20 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 22 4.1.3 Kostenverhaal ......................................................................................................................................................
22 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 23 4.1.4 Gebiedsfonds en reserves ................................................................................................................................... 23 4.1.5 Programma/locatie-eisen ..................................................................................................................................... 24 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 24 4.1.6 Kwaliteit openbare ruimte .................................................................................................................................... 24 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 24
3/47
4.2
Grip op grond ....................................................................................................................................................................... 24 4.2.1 Aanwijzen van te monitoren gronden. ................................................................................................................. 25 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 26 4.3 Grip op kostenverhaal .......................................................................................................................................................... 26 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 26 4.4 Grip op inbrengwaarde en taxaties ...................................................................................................................................... 27 Beleidsvoorstel .................................................................................................................................................................................
27 4.5 Grip op de kwaliteit van de openbare ruimte ....................................................................................................................... 27 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 28 5
Van Sturing naar Control .................................................................................................................................................................. 29 5.1 Control in voorraad grond .................................................................................................................................................... 29 5.1.1 Ruilgrond ............................................................................................................................................................. 29 5.1.2 Aankooplijsten. .................................................................................................................................................... 29 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 30 5.2 Aanwijzen kostenverhaalsgebied, vaststellen BIE – GREX ................................................................................................ 30 Beleidsvoorstel .................................................................................................................................................................................
30 5.3 Gronduitgifte ......................................................................................................................................................................... 31 5.3.1 Publicatie voornemen tot gunning zonder voorafgaande selectie ....................................................................... 31 5.3.2 Selectieprocedure meerdere gegadigden ........................................................................................................... 32 5.3.3 Eerbiedigen belangen huurders en pachters ...................................................................................................... 33 5.3.4 Bedrijventerrein .................................................................................................................................................... 33 5.3.5 Uitbreiding categorieën van selectieprocedures ................................................................................................. 34 Beleidsvoorstel ................................................................................................................................................................................. 34 5.4 Grondprijzenbrief .................................................................................................................................................................. 34 5.4.1 Sociale en betaalbare woningen.
........................................................................................................................ 35 5.4.2 Vrijesectorwoningen ............................................................................................................................................ 35 5.4.3 Interne leveringen ................................................................................................................................................ 35 5.4.4 Overige maatschappelijke functies ...................................................................................................................... 35 5.4.5 Residuele waarde berekening voor niet-commerciële percelen.......................................................................... 35 5.4.6 Projectmatige uitgifte, commerciële functies ....................................................................................................... 35 5.4.7 Taxatieprotocol .................................................................................................................................................... 35 Beleidsvoorstel .................................................................................................................................................................................
36 5.5 Grondbedrijf ......................................................................................................................................................................... 37
4/47
5.5.1 Algemene lijn ....................................................................................................................................................... 37 5.5.2 Grondbeleid als gesloten systeem ...................................................................................................................... 37 5.5.3 Winst nemen ........................................................................................................................................................ 38 5.5.4 Risico’s algemene lijn .......................................................................................................................................... 39 5.5.5 Risico bij langlopende exploitaties ....................................................................................................................... 39 Beleidsregel ...................................................................................................................................................................................... 41 5.6 Kostenverhaal ...................................................................................................................................................................... 41 5.6.1 Plankosten begroten ............................................................................................................................................
41 Beleidsregel ...................................................................................................................................................................................... 42 5.6.2 Inbrengwaarde – WOZ-taxatieprotocol................................................................................................................ 42 Beleidsregel ...................................................................................................................................................................................... 42 5.7 Kostenverhaal het ontwikkelen van een gebied .................................................................................................................. 43 5.7.1 Activiteiten waarop vrijwillig kostenverhaal kan worden toegepast ..................................................................... 43 Beleidsvoorstel: ................................................................................................................................................................................ 43 5.7.2 Categorieën van ontwikkelingen waarop verplicht kostenverhaal kan worden toegepast. ................................. 43 Bijlage 1 Monitoringskaart ontwikkelgronden .............................................................................................................................................
45 Bijlage 2 praktijkhandreiking taxaties gebiedsontwikkelingen .................................................................................................................... 46
5/47
De Nota Grondbeleid onder de Omgevingswet Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Dit is een integrale nieuwe wet voor alles wat te maken heeft met de fysieke leefomgeving. Op dat moment zijn ook de instrumenten van het grondbeleid in de Omgevingswet opgegaan. Met name voor het instrument kostenverhaal is een aantal onderdelen gewijzigd. De raad heeft op 2 november 2023 een omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie kan verder worden uitgewerkt in programma’s. Inmiddels zijn enkele thematische visies vastgesteld zoals de woonvisie en de bedrijventerreinenvisie. Alhoewel deze als formele omgevingsprogramma’s door het college zijn vastgesteld, nemen wij deze wel mee als grondslag voor deze nota. Hierin wordt de lange termijn opgave per gebied of thema geconcretiseerd en vertaald naar korte termijn doelen. De nota grondbeleid heeft daardoor een iets andere positie en vorm gekregen dan wordt voorgeschreven in de financiële verordening Aan het college is het de taak om de kaders in de nota grondbeleid verder uit te werken in een omgevingsprogramma. Met het te voeren grondbeleid worden de ambities en doelen, zoals verwoord in de door de raad vastgestelde visies gefaciliteerd. Ruimtelijke opgaven gaan we onder de omgevingswet zowel integraal als procesmatig benaderen.
Door dit te doen kunnen we borgen dat we gronden en (financiële) middelen zo effectief en doelmatig mogelijk inzetten, gericht op het realiseren van de maatschappelijk relevante opgaven en ambities binnen de fysieke leefomgeving van Midden-Groningen. We gaan per 1
ontwikkeling na wat het te voeren grondbeleid is. Dat loopt uiteen van zelf verwerven en ontwikkelen tot enkel kaders stellen aan een ontwikkelende eigenaar. Volgens de Financiële verordening Midden-Groningen 2024 moet de gemeente beschikken over actueel grondbeleid. In deze nota vertalen wij de visie in concrete doelstellingen voor grondzaken. De verordening maakt dat wij ook in gaan op inzet van instrumenten, aankoop gronden, de sturing en de verantwoording. We besteden nadrukkelijk aandacht aan kostendekking. Het verhalen van de kosten op initiatieven is in de Omgevingswet verplicht. Het is nog belangrijker geworden nu de eigen middelen van de gemeente afnemen. Het gaat onder andere om de ambtelijke kosten van planontwikkeling, juridische kosten en civiel ontwerp en engineering. We maken vooraf bekend hoeveel de medewerking gaat kosten en maken afspraken over de betaling ervan. Een marktpartij hoeft minder aan de gemeente te betalen naarmate hij zelf meer doet en de gemeente dus minder. In de nota zijn de spelregels opgenomen over de wijze waarop de gemeente verkoopt, verpacht en verhuurt. Het is een transparant proces, in lijn met de actuele rechtspraak naar aanleiding van een situatie in Didam. De voorschriften rondom grondzaken opgenomen in het “BBV 1” vragen om keuzes en duiding over de wijze waarop de risico’s van grondbeleid worden benaderd.
Deze nota geeft de kaders aan over de opbouw van de reserve Grondbedrijf.
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
6/47
1
Samenvatting
Het Nota Grondbeleid is opgebouwd uit drie heldere elementen: • • •
Van Visie naar Opgave Van Opgave naar Sturing Van Sturing naar Controle
Hieruit volgen 20 heldere beleidsvoorstellen hoe de gemeente zich voorneemt om dit beleid uit te voeren. Deze staan in het volgende hoofdstuk samengevat. Van Visie naar Opgave vertaalt de omgevingsvisie, woonvisie en bedrijventerreinvisie, naar een concrete behoefte aan grond. De gemeente heeft een forse opgave volgens de Regiovisie Groningen-Assen en de Interprovinciale Woondeal Regio Groningen – Assen. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen bijna uitverkocht en moet er rekening gehouden worden met groei van maatschappelijke voorzieningen als onderwijs en sport. Bij elkaar opgeteld moet de gemeente de komende 20 jaar ruim 146 hectare extra gaan bestemmen voor deze functies. Grond die wij en/of marktpartijen nog niet in bezit hebben. In de Omgevingswet is een nieuw instrument opgenomen om bovenwijkse voorzieningen te verhalen op ontwikkelaars. Hiervoor moet in de omgevingsvisie een kostenraming worden opgenomen van bijvoorbeeld nieuwe wegen, fietspaden en recreatiegebieden. De visie is echter niet concreet genoeg. En zolang er nauwelijks ontwikkelaars actief zijn en de gemeente zelf de winst op de grondexploitatie heeft, levert het weinig extra op. Het college zal voorstellen doen als er meer ontwikkelaars zelf gebieden gaan ontwikkelen.
In het hoofdstuk Van Opgave naar Sturing staat dat de gemeente vooral medewerking verleent aan initiatieven die passen in het beleid. Hoe minder urgent het is, hoe meer de initiatiefnemer zelf moet doen en omgekeerd: hoge prioriteiten zullen voortvarend worden begeleid. Wel zal in alle gevallen kostenverhaal plaatsvinden. Niet alleen omdat dat wettelijk verplicht is, maar ook om dekking te hebben voor de extra ambtelijke inspanningen bij initiatieven uit de markt. Voor het sturen op de woningbouwopgave is het noodzakelijk dat het woningprogramma wordt verdeeld over bouwlocaties. Uitgesplitst in diverse soorten sociale huur, koop en betaalbare woningtypes. Dan kan het als regel in het omgevingsplan worden opgenomen. Maar het heeft ook gevolgen voor wat de grond op die locaties werkelijk waard is. Het drukt de waarde bij taxaties en bij onderhandelingen over overeenkomsten met ontwikkelaars. Het college zal daarom het woonprogramma uitwerken voor een beter grondbeleid. Sturing op de kwaliteit van nieuwe buurten heeft de gemeente zelf met haar eigen grondexploitaties. In overeenkomsten met ontwikkelaars ligt dat anders. Daarom verlangt het college supervisie op de uitvoering van openbare werken. De gemeente heeft zelf te weinig grond om voldoende woningen te bouwen. Om te beginnen gaat het college monitoren waar zij gronden kan kopen en waar ontwikkelaars positie innemen.
Lijsten met te verwerven gronden zullen eerst, in vertrouwen, aan de raad worden aangeboden, zoals vastgelegd in de financiële verordening. Daarna gaat het college verwerven. Om te voorkomen dat de grond direct na
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
7/47
aankoop moet worden afgeboekt, is in deze nota een monitoringskaart opgenomen. De gebieden die daarin zijn aangewezen, komen in principe voor ontwikkeling in aanmerking. Uiteraard zal het college voor een ontwikkeling eerst uw toestemming blijven vragen. Elk jaar doet zij verslag van de actuele grondpositie. De reserve grondbedrijf is voor 100% gevuld zoals dat hoort. In de nota zijn regels toegevoegd hoe te handelen als er meer of minder geld beschikbaar is in de reserve. U heeft in december 2023 nieuwe regels voor gronduitgifte vastgesteld. Diverse rechterlijke uitspraken hadden duidelijk gemaakt dat dit transparanter moest. Nieuwe uitspraken maken duidelijk dat de regels gelden voor alle verkopen, verhuur en verpachting. In deze nota zijn de regels geactualiseerd. Uiteraard publiceert het college jaarlijks de grondprijzenbrief. Voor eigen initiatieven vraagt het college aan de raad om een om een voorbereidingskrediet. Nu er meer en meer met ontwikkelaars wordt gewerkt heeft het college hiervoor regels opgenomen. Daarbij sluit zij aan de aanbevelingen van de Commissie BBV. Voortaan wordt bij elk initiatief een administratieve “kostenplaats” ingesteld. Hier worden de kosten, uren en onderzoeken, per initiatief verzameld. Deze kosten kunnen flink oplopen en worden verhaald bij het onherroepelijk wijzigen van het Omgevingsplan.
In de MPG wordt jaarlijks verslag gedaan van de omvang van deze kosten en de bijbehorende risico’s.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
8/47
2
Beleidsvoorstellen belangrijk het plan is voor de gemeentelijke doelstellingen.
Van Visie naar Opgave Par.
Besluit
3.1.3
Verplicht aanvullend kostenverhaal, nieuw in de omgevingswet, voor een gebied wordt door het college voorbereid als de kosten opwegen tegen het verhaal op de particuliere ontwikkelaar.
3.3
De opgave voor de looptijd van deze nota is dat het college ervoor zorgt dat 146 hectare bouwgrond onder controle komt door middel van bezit of afspraken met ontwikkelaars, corporaties en particulieren. Het college monitort jaarlijks de voortgang en informeert daarover de raad.
Als blijkt dat het plan haalbaar is en de grond is niet van de gemeente, dan legt zij voorkeursrecht op. Het college moet dan binnen drie maanden de raad om instemming vragen. Daarbij vraagt zij gelijk een voorbereidingskrediet voor het plan, want de termijnen van het voorkeursrecht zijn krap. 4.1.3
De gemeente voert het verplichte kostenverhaal van planontwikkeling en de openbare werken en voorzieningen nauwgezet uit op de eigenaren van percelen waaraan de nieuwe functies zijn toebedeeld.
4.1.5
Het college stelt een Programma op waarin de woningcategorieën en de doelgroepen zijn uitgewerkt.
4.1.6
Het publieke kostenverhaalsspoor: het toevoegen van kostenverhaalsregels, locatieeisen en inrichtingseisen aan de openbare ruimte in het (te wijzigen) Omgevingsplan of BOPA heeft niet de voorkeur. In voorkomende gevallen maakt het college nogmaals een afweging tussen de urgentie, de meerkosten en het afbreukrisico.
4.2
Vaststellen monitoringskaarten als richting voor potentieel te verwerven gronden voor het bedrijven-, woon- en
Van Opgave naar Sturing 4.1.1.3
Het college gaat per initiatief of ontwikkeling na wat het passende grondbeleid is. De afweging betreft het maatschappelijke rendement is van de ontwikkeling, of het past in de beleidskaders en de urgentie in de eigen portefeuille.
4.1.2
Het college voert eerst een haalbaarheidsstudie uit als zij een nieuw plan wil ontwikkelen. Als blijkt dat het verlies gaat leiden, dan volgt een afweging over hoe
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
9/47
voorzieningenprogramma. Aan de raad worden perceellijsten aangeboden van percelen die het college kan verwerven. De raad draagt het college op de monitoringskaart uit te breiden met een voorgenomen woningbouwprogramma. 4.3
Alle aanvragen voor kostenverhaalsplichtige activiteiten worden pas ter hand genomen als overeenstemming over het verplichte verhaal van plankosten is bereikt
4.4
Het college hanteert de Praktijkhandreiking taxaties gebiedsontwikkelingen van RVO voor het bepalen van de verwervingsprijs en werkt aan de voor een goede taxatie benodigde onderbouwing van de programma’s van de aan te kopen locaties.
4.5
De raad draagt het college op om in Anterieure Kostenverhaalsovereenkomsten een “supervisor” op te nemen die te allen tijde het werk dat voor de gemeente wordt gemaakt kan controleren op naleving van de overeengekomen kwaliteit.
aankopen boven de € 750.000 worden vooraf door de raad geaccordeerd. 5.2
Bij een initiatief op gronden van derden stelt het college het gebied vast en besluit om medewerking aan het onderzoek naar het initiatief te verlenen door middel van het instellen van een kostenplaats in de begroting. 5.3
Regels voor verkoop, verhuur en verpachting van gronden en vastgoed opnieuw gewijzigd vaststellen (paragraaf 5.3).
5.4
De gemeente publiceert jaarlijks een grondprijzenbrief waarin de grondprijzen voor de gereguleerde sectoren in de woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en interne levering worden vastgesteld. Voor commercieel uit te geven gronden past de gemeente de Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen van het RVO toe.
Van Sturing naar Control 5.1
De gemeente koopt grond en monitort de positie van ontwikkelaars totdat er voldoende gronden beschikbaar zijn voor de opgave. Het college legt in vertrouwen een lijst van gronden voor aan de raad die op de monitor zijn aangewezen. Ruilgronden en andere
Bij de start van een initiatief op eigen grond stelt het college de raad voor een exploitatie te openen voor een aangewezen gebied en om daarvoor een ontwikkelkrediet beschikbaar te stellen.
5.5.2
De reserve grondbedrijf is een gesloten systeem waarin de risico’s worden opgevangen. Als het weerstandsvermogen onder de percentages in deze nota komen, dan neemt het college passende maatregelen.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
10/47
5.5.4
vastgelegd. Voor de anterieure exploitatieovereenkomst wordt een herberekening gemaakt op basis van de wijze waarop het plan is ontwikkeld en na vaststelling wordt uitgevoerd.
De risico’s in de grondexploitaties worden bepaald door met de projectleider na te gaan welke risico’s zich in de exploitatie bevinden. Van grondexploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar, wordt de ontwikkeling gefaseerd uitgevoerd. De opbrengsten na 10 jaar worden afgewaardeerd naar een lage prijs, totdat zij binnen de 10-jaars periode vallen of anderszins zekerheid over afzet is verkregen. Van negatieve exploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar wordt het kleinste risico voorzien van het (contant gemaakte) saldo over 10 jaar of van het einde van de exploitatieperiode (contante waarde). Van positieve grondexploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar wordt het resultaat als nihil vermeld als zij binnen de 10jaarsperiode het break-even point nog niet hebben bereikt. De risico’s worden betrokken bij het bepalen van het weerstandsvermogen.
5.6.2
De gemeente zal de “inbrengwaarde” van gronden bij het verhalen van kosten baseren op de uitkomst van een onafhankelijke taxatie volgens de Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen 2024 van het RVO. Dit ongeacht de werkelijke betaalde prijs zoals die bij het Kadaster is vermeld.
5.7.1
Als de wet de ruimte biedt om de kosten van de gemeente te verhalen op initiatieven, mits het kostensoorten betreft waarvan de kosten als verhaalbaar zijn aangemerkt, dan zal de gemeente haar kosten verhalen via een overeenkomst.
Van exploitaties met een langere exploitatieduur dan 10 jaar waarvan het break-even point binnen 10 jaar wordt bereikt, wordt de winst genomen conform het beleid in deze nota (POC-methode). 5.6.1
De plankosten worden bij aanvang van de medewerking voorlopig geraamd en kenbaar gemaakt aan de initiatiefnemer. De betaling wordt in een intentieovereenkomst
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
11/47
3
Van Visie naar Opgave
3.1 Omgevingsvisie 3.1.1
Relatie
In de nota Grondzaken maken we een vertaling van de gebiedsopgave van de gemeente naar de daarvoor benodigde gronden. Gronden waarvan de functie en het gebruik moet wijzigen om aan de doelstellingen van de visie tegemoet te komen. We onderscheiden drie hoofduitgangspunten, waarop telkens een ander deel van het grondbeleidsinstrumentarium van toepassing is:
verdere invulling. Het is echter ongemakkelijk om eerst met de omgeving in gesprek te gaan over locaties voor wonen en bedrijven, als de gemeente nog niet over de grond beschikt. Ontwikkelaars kunnen zich dan ook melden bij de eigenaren en wellicht de gemeente overbieden. Dergelijke grondspeculatie kan leiden tot grondprijzen die de draagkracht van het woningbouwprogramma te boven gaan, waardoor de ontwikkeling veel langer op zich laat wachten. In deze nota geven we aan waar en hoe de gemeente positie zou kunnen nemen voor haar bouwopgave, met inachtneming van het betaalbaarheidsprogramma in de woonvisie.
1. Gronden in bezit van de gemeente. 2. Gronden in het bezit van particulieren die in staat zijn om de nieuwe functie zelf te ontwikkelen. 3. Gronden in het bezit van particulieren waarvan aangenomen moet worden dat zij niet in staat zijn om de nieuwe functie (in zijn volle omvang en samenhang) zelf te realiseren. De functies waarop dit betrekking heeft zijn het gebruik voor: A. Wonen. B. Commercieel gebruik voor bedrijven, kantoren en retail. C. Maatschappelijke functies zoals onderwijs, zorg en sport. Wonen is in de omgevingsvisie een belangrijk speerpunt. Uitwerking naar wonen en bedrijven vindt door het college plaats in een programma. Wat voorop blijft staan is dat participatie met de omgeving het uitgangspunt is voor de
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
12/47
3.1.2
Speerpunten voor 20 jaar
De omgevingsvisie bevat 8 speerpunten, te weten: 1. Veilig en gezonde woon- en leefomgeving uitnodigend voor bewegen en ontmoeten; 2. Beleefbare omgeving met behoud en versterking van verschillen in het landschap en kernen en hun karakter/historie; 3. Voldoende en betaalbare woningen voor eigen inwoners en voor nieuwe inwoners; 4. Ontwikkeling naar een toekomstbestendige landbouw en toekomstbestendig buitengebied met een groeiende betekenis voor recreatie en vrijetijdseconomie; 5. Ruimte voor bedrijvigheid en ondernemen in balans met de omgeving en arbeidsmarkt; 6. Ontwikkeling naar minder energieverbruik, groene en betaalbare energie; 7. Voorsorteren op veranderingen in het klimaat en versterking van de biodiversiteit;
Deze Nota Grondbeleid moet 20 jaar vooruitkijken. Want de nota geldt zo’n vijf jaar en tussen het begin van een ontwikkeling en de eerste bouwrijpe kavel zit ook vijf jaar. Als de eerste bouwkavel klaar is, dan is in een grondexploitatie de uitgifte voor tien jaar ingepland: Nota + plan + uitgifte = 5+5+10 = 20 jaar. Kortom het college moet haar grondposities voor de komende 20 jaar zeker stellen. In 20 jaar wijzigt het beleid, regelgeving en de stand van de economie voortdurend. Het college moet de vooruitblik geregeld bijstellen om niet te veel of te weinig voorraad te hebben. Nu is het in ieder geval veel te weinig. De werkwijze volgens de Omgevingswet is dat vanuit de visie op thema’s (wonen, bedrijven en grond) en gebieden er programma’s (uitvoering) worden vastgesteld. Deze vormen de basis voor het handelen bij aankoop van gronden. De rijksoverheid en provincies streven ernaar dat er 130% plancapaciteit nodig is ten opzichte van de woningbouwopgave2. Dat zet meer dan een stip, eerder een doel voor de nota grondzaken.
8. Goede fysieke én digitale bereikbaarheid en toegankelijkheid. Het derde en vijfde speerpunt gaat over de noodzaak om meer woningen te bouwen en ruimte voor bedrijven te maken. De visie constateert dat voor beide functies er een tekort aan ruimte is, maar wijst niet aan waar ruimte gevonden kan worden.
2
Nota “Staat van de volkshuisvesting 2024” minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
13/47
3.1.3
Kosten voor ontwikkelingen en financiële bijdragen in visie.
De omgevingswet kent twee nieuwe instrumenten voor kostenverhaal, van kosten die niet direct toerekenbaar zijn. Vrijwillig
worden verhaald. Midden-Groningen heeft echter de meeste bouwgrondexploitaties in eigen beheer (ook Vosholen). De winst daaruit is vrij te besteden. Het college zal u een programma kostenverhaal, of aanvulling op de visie, sturen als er meer kosten kunnen worden verhaald en we verwachten dat dat opweegt tegen de kosten om het mogelijk te maken.
In paragraaf 8.8 van de Omgevingsvisie wordt verwezen naar artikel 13.22 Omgevingswet voor het verhalen van kosten voor het ontwikkelen van een gebied. Bijdragen op grond van dit artikel zijn vrijwillig en kunnen vooral op meer activiteiten worden verhaald dan alleen wonen en grotere bedrijven. Bijvoorbeeld ook op een netbeheerder. In het algemeen zal het college haar kosten blijven verhalen als dat kan.
Beleidsvoorstel
Verplicht
3.2 Woonvisie
In artikel 13.23 Omgevingswet staat een lijst van categorieën waarvoor het verhalen van kosten verplichtend kan zijn. Onder deze categorieën vallen kosten voor de kwaliteit van de leefomgeving die niet direct het gevolg zijn van de activiteit (dan zijn ze toerekenbaar) maar er wel een functionele relatie mee hebben. Ook kosten voor stikstof, groenstructuren, verevening van kosten voor een evenwichtige woningvoorraad (meer of minder sociale huur dan de gewenste 30% bijvoorbeeld) en gebied overstijgende infrastructuur en openbaar vervoersnetwerken vallen daar onder. In alle gevallen vereist opname een concrete begroting, uitgavenplanning en afrekening bij onderbesteding op de betaalde bijdragen. Dit onderdeel van het kostenverhaal is complex en vergt een forse ambtelijke inzet en wellicht inzet van derden op het nauwgezet aansturen van deze kosten. Het heeft alleen zin als een groot deel van de kosten op particuliere ontwikkelaars kan
Verplicht aanvullend kostenverhaal, nieuw in de omgevingswet, voor een gebied wordt door het college voorbereid als de kosten opwegen tegen het verhaal op de particuliere ontwikkelaar.
3.2.1
Programma en ruimte
De woonvisie stelt het versnellen van de woningbouw en het hebben van voldoende locaties aan de orde. De basis voor de berekening is de woondeal die in de visie is uitgewerkt. Daarin wordt ook rekening gehouden met sloop, onttrekkingen en overige toevoegingen (functiewijziging). Die houden elkaar enigszins in evenwicht en het legt geen beslag op grondposities. Sloop/nieuwbouw legt wat het college betreft nog geen beslag op (veel) extra grondpositie.
3.2.1.1
Woonvisie
De woonvisie heeft een volkshuisvestelijk doel van een productie van 1.000 tot 1.450 nieuwbouwwoningen tussen 2022 en 2030. Het “middenscenario” is 1.235 woningen. Dat zijn (125 tot 181) 154 woningen per jaar gemiddeld.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
14/47
In de periode na 2030 tot 2040 staan in de visie 400 nieuwbouwwoningen. Dat zijn er 40 per jaar. De woonvisie kijkt 15 jaar vooruit, geen 20 jaar.
Van de 1.235 benodigde woningen moeten voor 2030 nog plannen gemaakt worden voor 150 woningen extra.
3.2.1.4 3.2.1.2
Nota Ruimte
Het Rijk heeft echter net een Nota Ruimte bekend gemaakt waarin voor de regio Groningen-Assen wordt voorzien in 36.000 nieuwe woningen tussen 2030 en 2050. Hiervan zijn er 12.000 toegedacht aan de stad Groningen en 24.000 in de overige regio. In Midden-Groningen woont ongeveer 12% van de mensen in de hele regio Groningen-Assen (ca. 500.000). Stel dat Midden-Groningen ook 12% van de woningbouwopgave zou moeten bouwen, dan zijn dat 4.300 woningen in 20 jaar. Als het de helft daarvan is, 2.150 dan zijn er ruim 100 per jaar. We nemen voor de opgave in deze nota aan dat de productie van 154 woningen per jaar als “inhaalslag” wat terug kan vallen, naar 100 woningen per jaar. Daarmee accepteert het college dat de 40 woningen per jaar in de woonvisie wel eens te laag kan blijken te zijn. 100 woningen per jaar van 2030 tot 2045 zijn 1.500 woningen in totaal. Het college zal echter met u van jaar tot jaar monitoren hoeveel grond waar wordt aangekocht. Op dit moment heeft de gemeente helemaal geen grond meer voor haar opgave na 2030. Dus kopen moet het college altijd.
3.2.1.3
Reeds in productie
De gemeente heeft tussen het aanvangsjaar van de woondeal en nu 596 woningen opgeleverd. In de lopende grondexploitaties zijn 489 woningen (tot 2031) opgenomen.
Van woningen naar grond
Om te bepalen hoeveel grond er nodig is hebben we een vergelijk getrokken met andere gebieden. Een plan als Vosholen heeft een dichtheid van bijna 15 woningen per hectare. In Gorecht ligt de dichtheid boven de 25 woningen per hectare. In de dorpen wordt in lagere dichtheden gebouwd, maar dat zijn niet zoveel woningen. Een dichtheid van 20-25 woningen per hectare is gebruikelijk en past goed voor MiddenGroningen. Gelet op de wens van een gezonde en groene leefomgeving kiezen wij voor een gemiddelde van 20 woningen per hectare als uitgangspunt. Grondopgave woningbouw Midden Groningen 2025-2045 Benodigd volgens woonvisie en woondeal 2022-2030 1235 woningen Gerealiseerde nieuwbouw (CBS) 2022-2024 -/- 596 woningen Opgenomen in grondexploities (t/m 2031) -/- 489 woningen Nog te realiseren planvoorraad t/m 2030 150 woningen Vraag 2030-2040 volgens woonvisie + 400 woningen Correctie Nota Ruimte naar 100 woningen/jaar + 600 woningen Doortrekken naar 2040-2045 op 100 woningen/jr + 500 woningen Totale nieuwbouwopgave 2025-2045 1650 woningen Overprogrammering RVO eis 130% 2145 woningen Gemiddelde dichtheid 20 won/ha Totaal benodigde grondpositie 107 hectare Waarvan in ontwikkeling door markt PM hectare Nog te verwerven door markt en overheid 107 hectare Totaal te monitoren 150% 161 hectare
Het ministerie wijst er op dat niet alle plannen tijdig klaar zijn. Zij wensen een overprogrammering van 130%.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
15/47
Omdat het college nog met u en de omgeving in overleg moet waar precies gebouwd wordt, gaan we 150% van het oppervlak monitoren qua eigendom en beschikbaarheid. Vermoedelijk zal een deel van de grond helemaal niet beschikbaar komen, omdat de eigenaar het niet kan verkopen of dat het te kostbaar blijkt om te kopen.
3.2.2
Maatschappelijke voorzieningen
Het college houdt bij de behoeftebepaling rekening met 5% extra ruimte voor maatschappelijke voorzieningen als onderwijs, zorg en sport. Periodiek zal het college nagaan aan welke maatschappelijke voorzieningen behoefte is. De nota grondbeleid houdt daar rekening mee in de behoeftebepaling.
3.2.3
Masterplan Hoogezand-Sappemeer 2040
Het door de raad in juni 2025 vastgestelde Masterplan Hoogezand-Sappemeer 2040 beperkt zich tot de aantallen van de woonvisie, en bevat alleen locaties in HoogezandSappemeer.
3.2.4
Bedrijventerreinen
De bedrijventerreinenvisie kent een behoedzaam en gunstig scenario. Rekening houdend met de vervangingsvraag is er in het behoedzame scenario tot 2040 in totaal 16 hectare nieuw terrein nodig en in het gunstige scenario 34 hectare. Gezien de opgave in de Nota Ruimte, het feit dat de gemeente nu vrijwel is uitverkocht en de lange doorlooptijd van bedrijventerreinen, gaan wij uit van 34 hectare.
3.3 Opgave voor het grondprogramma Uit de getallen van dit hoofdstuk is een totaal tabel gemaakt met daarin de opgave voor de gemeente tot 2045 voor wonen, maatschappelijke functies en bedrijven. We kunnen nog niet duiden waar deze gronden precies liggen en stellen voor om 150% van de opgave te monitoren om positie te kunnen innemen. Wat door de markt tussentijds wordt gekocht, hoeft de gemeente zelf niet meer te kopen.
Opgave voor het grondprogramma Wonen Maatschappelijk, sport. Bedrijven/economie Totaal te monitoren hectares
Benodigd circa Monitoren 107 5 34 146
161 8 51 220
Deze hoeveelheid grond van 146 hectare moet binnen 10 jaar gekocht worden om in de komende 20 jaar geëxploiteerd te kunnen worden voor de opgave in de visies. Het college zal circa 220 hectare in de gemeente monitoren en u jaarlijks berichten over de voortgang.
Beleidsvoorstel De opgave voor de looptijd van deze nota is dat het college ervoor zorgt dat 146 hectare bouwgrond onder controle komt door middel van bezit of afspraken met ontwikkelaars, corporaties en particulieren. Het college monitort jaarlijks de voortgang en informeert daarover de raad.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
16/47
4
Van Opgave naar Sturing
4.1 Instrumenten 4.1.1
Actief en faciliteren
De gemeente Midden-Groningen voert nu een situationeel grondbeleid. Dat wil zeggen dat het beleid per geval wordt bekeken afhankelijk van het eigendom en de beleidskaders. Binnen het situationeel grondbeleid zijn er drie verschillende rollen: • • •
Actief grondbeleid Proactief faciliterend grondbeleid Passief faciliterend grondbeleid.
4.1.1.1
Eigendomspositie bepaalt beleid.
Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf zorgdraagt voor voldoende bouwgrondproductie, door gebieden aan te wijzen, gronden te verwerven, plannen te ontwikkelen, bouwrijp te maken en te verkopen. Dit is nu vrijwel overal het geval, maar er zijn, zoals eerder benoemd, te weinig nieuwe grondposities voor de opgave. De ervaring van de gemeente is dat er in deze regio matige belangstelling is van projectontwikkelaars om positie in te nemen. De woningprijzen zijn laag en de bouwkosten vrijwel gelijk aan de rest van het land wat maakt dat de marges klein en de risico’s groot zijn. Ontwikkelaars treffen we aan in gebieden waarvan mag worden aangenomen dat er in ruime
mate vrije-sector woningen gebouwd kunnen worden, zoals Vosholen. Daar is gewerkt met een “bouwclaim model”, waarbij de grond is verkocht aan de gemeente die de grondexploitatie voert en de aanleg van de openbare voorzieningen uitvoert, waarna de ontwikkelaar het recht heeft om als eerste kavels tegen marktconforme prijzen af te nemen. Ook dit is een vorm van actief grondbeleid. Het andere uiterste is Faciliterend grondbeleid, waarbij de grond in eigendom is en blijft van een particuliere ontwikkelaar. In een vooraf (anterieur) vast te stellen exploitatieovereenkomst wordt het kostenverhaal (financiële borging) en de kwaliteit van de openbare ruimte overeengekomen. De openbare ruimte wordt na goedkeuring van het werk, voor een symbolisch bedrag in eigendom overgenomen. Al naar gelang de gemeentelijke prioriteiten kan de gemeente hier proactief op acteren of meer passief. Het mag duidelijk zijn dat de gemeente niet altijd een keuze heeft welke beleid moet worden toegepast, het begint met de vraag wie de eigenaar is van de grond en of die kan aantonen dat hij zelf een plan kan ontwikkelen, financieren en realiseren. De kosten die de gemeente maakt als zij een particulier faciliteert, zijn verhaalbaar op de particulier. Ervaring elders leert dat circa 80% van de kosten werkelijk verhaald worden, als het plan uiteindelijk wordt vastgesteld.
De kosten van dergelijke “initiatieven” lopen via de reserve grondexploitaties.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
17/47
4.1.1.2
De kracht van beide vormen.
Er zijn mengvormen van Actief en Faciliterend grondbeleid. Zo kan de gemeente ontwikkelaars uitnodigen om een grondpositie van de gemeente te ontwikkelen en om daarvoor de planontwikkeling uit te voeren. Hiervoor kunnen Tenders worden uitgeschreven onder marktpartijen. Er zijn genoeg voorbeelden in het land waar zo niet alleen “normale” gemengde woonwijken tot stand zijn gekomen, maar ook heel specifieke programma’s of een bijzondere stedenbouwkundige kwaliteit is bereikt. Juist de samenhang van gebouwde omgeving en openbare ruimte vraagt om een conceptueel kader. Bijvoorbeeld een Knarrenhof, waarbij er samenhang is tussen de bouw, bijgebouwen, toegang en parkeernormen in één gebiedje. Iets dat een gemeente met kavels voor rijwoningen niet tot stand kan brengen.
De gemeente kan er ook voor kiezen om met een ontwikkelaar samen een projectteam te vormen (Stadshart) of een gemeenschappelijke rechtspersoon op te richten. Dat is ook met andere overheden mogelijk (voorheen Rengerspark). De keuze hangt af van de omstandigheden. Voor het zeker stellen van voldoende bouwvolume zou de gemeente zich in ieder geval actief op moeten stellen op de grondmarkt als geïnteresseerde koper en daarvoor tijdig de juiste voorkeursrechten moeten vestigen.
Bij initiatieven van ontwikkelaars past de vraag hoe urgent de ontwikkeling voor de gemeente is. Als het niet urgent is, dan kan de gemeente zich passief opstellen en de planontwikkeling aan de eigenaar over laten. De gemeente stelt uit haar beleid het programma van eisen samen en toetst daaraan de plannen. Bij hoge urgentie kan de gemeente de planvorming versnellen en zelf opdrachten geven, waarvan de kosten uiteraard verhaald worden op de ontwikkeling. Dit alles vooraf overeen te komen met de eigenaar in intentie- en anterieure overeenkomsten. Actief grondbeleid vraagt om projectmatig werken, creativiteit, inzicht in de markt en engineers met ontwerpervaring en directievoering. Faciliterend grondbeleid vraagt om heldere actuele beleidskaders, contractjuristen en supervisors in stedenbouw en civiele uitvoering. De mate waarin de gemeente zich “bemoeit” met de planontwikkeling en de uitvoering is derhalve een bewuste keuze die per geval wordt beoordeeld door het college. De fysieke leefomgeving is complex en weerbarstig. Het is vrijwel nooit mogelijk om alle ambities en opgaven te realiseren op één specifieke plek. Het gaat daarom om keuzes maken, om een zorgvuldige afweging tussen belangen, zowel qua inhoud als proces. In de volgende paragraaf leggen we uit hoe die afweging wordt opgebouwd.
Afhankelijk van het programma en de stedenbouwkundige uitdaging moet beoordeeld worden of de gemeente het zelf gaat opzetten, of hiervoor de markt uitdaagt.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
18/47
4.1.1.3
Voorstel actief – (proactief) faciliteren
Het college houdt een lijst bij met alle voorgenomen plannen en de ambities binnen die plannen voor de leefomgeving en het bouwprogramma. Ook wordt daarin de uitgangspositie van de grond vermeld: te verwerven, in eigendom of in eigendom van een ontwikkelaar. De eerste afweging is wat het rendement is voor de leefomgeving, de waardecreatie. De verhouding kostenopbrengsten op de korte en de lange termijn alsook de maatschappelijke meerwaarde (wat voegt de ontwikkeling toe aan de maatschappelijke behoefte). Het mag voor zichzelf spreken dat de gemeente geen plan ontwikkelt zonder waarde, tenzij het om andere dringende redenen verplicht is. Maar een initiatiefnemer die vooral eigenwaarde toevoegt, die mag het plan helemaal zelf ontwikkelen. De tweede afweging gaat over de gemeentelijke ambities. Die kunnen ertoe leiden dat de gemeente een zeer actieve houding aanneemt, ook als het een particuliere ontwikkeling is en ook als er slechts wordt gefaciliteerd. Voegt het weinig toe, dan is het aan de eigenaar om zelf het plan te ontwikkelen. Tot slot de eigen portefeuille en capaciteit: hoe hoger de urgentie, hoe actiever de opstelling, zie de figuur hiernaast. Op basis van deze afweging wordt per locatie het grondbeleid uitgewerkt naar een collegebesluit. In dat college besluit wordt het gebied aangewezen waar het initiatief op betrekking heeft.
Vindt het plaats op eigen of te verwerven grond, dan wordt er een voorbereidingskrediet gevraagd aan de raad. Wordt medewerking gegeven aan een ontwikkelaar, dan stelt het college een administratieve
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
19/47
kostenplaats in waarop de kosten worden geboekt. Hierbij besteedt zij aandacht aan de risico’s en het kostenverhaal.
infrastructuur, riolering en andere openbare werken en voorzieningen voor de gemeente.
Beleidsvoorstel Het college gaat per initiatief of ontwikkeling na wat het passende grondbeleid is. De afweging gaat over het maatschappelijke rendement van de ontwikkeling, of het past in de beleidskaders en de urgentie in de eigen portefeuille.
4.1.2
Voorkeursrecht en Onteigenen
Als het college besluit om een locatie te ontwikkelen, op percelen die op de lijst “nog te verwerven” staan, dan gaat het college eerst na wat de economische haalbaarheid is van het plan. Als daaruit blijkt dat het op voorhand een verliesgevend plan wordt, dan wordt er geen voorkeursrecht gevestigd. De eigenaar zal het immers niet met verlies ontwikkelen. Tegen de tijd dat het plan aan de orde komt zal het college een afweging maken of het toch gewenst is om het te verwerven. Dit gaat over de Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL, de vervanger van een “goede ruimtelijke ordening”) in de fysieke leefomgeving en het (betaalbare) woningbouwprogramma. Als blijkt dat een sluitend plan mogelijk is dan is de vraag of de huidige eigenaar in staat en bereid is om het plan te ontwikkelen. Bijvoorbeeld omdat de eigenaar een projectontwikkelaar is. De eigenaar moet aantonen dat hij voldoende vermogen (kredietwaardigheidstoets) heeft om de ontwikkeling te financieren en aantoonbare kennis en ervaring met planontwikkeling. Met name het realiseren van
Maar als de locatie een winstgevend plan oplevert die op de door u vastgestelde lijst staat en die nog niet gekocht is door een marktpartij, dan neemt het college een besluit of voorkeursrecht moet worden opgelegd. Het voorkeursrecht zal binnen drie maanden na vestiging door de raad moeten worden bekrachtigd, waarbij de afweging van de economische haalbaarheid, de beleidskaders, het voorgenomen programma en de impact op de fysieke leefomgeving samenkomen. Bij dat besluit kan de raad ook aangeven of een besluit over eventuele verlenging door haar of het college kan worden genomen. Gelijk met het besluit tot voorkeursrecht wordt het ontwikkelgebied vastgesteld, een kostenplaats geopend en een
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
20/47
voorbereidingskrediet aangevraagd om met de wijziging van het Omgevingsplan te beginnen, anders is het plan niet binnen de termijnen van voorkeursrecht klaar. Mocht het eigendom niet binnen drie jaar zijn aangeboden, dan zal de raad het gebied moeten duiden in een actualisering van de Omgevingsvisie of het college stelt een gebiedsprogramma vast (visie en programma zijn grondslagen voor verlenging) Dan kan het voorkeursrecht met drie jaar wordt verlengd. Samen met de eerste drie jaar is er dan maximaal zes jaar beschikbaar voor het vaststellen van een wijziging van het Omgevingsplan naar de nieuwe toegedachte functies of het verlenen van een omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
Mocht na vaststellen van de wijziging van het Omgevingsplan de grond nog niet zijn verworven, dan is de gemeente verplicht om “publiekrechtelijke kostenverhaalsregels” (vroeger “exploitatieplan” geheten) aan het Omgevingsplan toe te voegen. Nadat de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld, blijft het voorkeursrecht in stand en heeft de gemeente tweemaal vijf jaar om te onteigenen. Op basis van een BOPA, waar ook kostenverhaalsregels aan kunnen worden toegevoegd, kan wel worden onteigend, maar geen voorkeursrecht in stand blijven. Voorkeursrecht leidt daarom altijd naar een procedure tot wijziging omgevingsplan.
Als het voorkeursrecht vervalt, dan is de eigenaar vrij om de huidige functie voort te zetten en het vastgoed te verkopen. Als het omgevingsplan inmiddels is gewijzigd met kostenverhaalsregels, dan is betaling geborgd. Wat de onderhandelingen lastig kan maken is dat het voorkeursrecht uit gaat van een vrijwillige aanbieding van de grond. Gewoon omdat de eigenaar het wil verkopen, gaat verhuizen of een andere normale reden waarom mensen grond verkopen. Maar als het omgevingsplan is gewijzigd (met kostenverhaalsregels op de eigenaar) dan krijgt de gemeente een onteigeningstitel. Bij onteigenen is er geen sprake van vrijwillige aanbieding. De eigenaar heeft dan recht op vergoeding van alle schade als gevolg van de onteigenen. Dus inclusief de kosten van het kopen van wat anders, het inrichten, verhuizen en overgang naar een andere hypotheek. Als het een bedrijf betreft komt daar de bedrijfsschade nog bij. Wil het college tot een vergelijk komen als er alleen nog sprake is van voorkeursrecht en de eigenaar wil wel mee werken, maar niet persé nu al verkopen, dan komt de prijs dichter bij de onteigeningswaarde te liggen. Het kan dus voorkomen dat het college een hogere prijs dan de vrije marktprijs moet bieden. Een prijs die dichter bij de onteigeningswaarde ligt. In voorkomende gevallen zal het college dat uiteraard toelichten in de overzichten van aankopen.
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
21/47
Beleidsvoorstel Het college voert eerst een haalbaarheidsstudie uit als zij een nieuw plan wil ontwikkelen. Als blijkt dat het verlies gaat leiden, dan volgt een afweging over hoe belangrijk het plan is voor de gemeentelijke doelstellingen. Als blijkt dat het plan haalbaar is en de grond is niet van de gemeente, dan legt zij voorkeursrecht op. Het college moet dan binnen drie maanden de raad om instemming vragen. Daarbij vraagt zij gelijk een voorbereidingskrediet voor het plan, want de termijnen van het voorkeursrecht zijn krap.
4.1.3
Kostenverhaal
Het verhalen van kosten op de bouwactiviteiten3 is verplicht als er nieuwe mogelijkheden voor wonen of bedrijven in het omgevingsplan komen. De te verhalen kosten bestaan uit vier onderdelen: 1. Verplicht te verhalen plankosten. Dit zijn de (in- of externe) kosten van projectleiding, stedenbouw, planeconomie, engineering, voorbereiding en toezicht op de werken, taxatie, onteigening, opstellen omgevingsplan e.d.4 Hiervoor is een rekentool opgenomen in de Omgevingsregeling. 2. Kosten van openbare werken en voorzieningen volgens de kostensoortenlijst.5 Onderzoek, sanering, infrastructuur, nutsvoorzieningen e.d. voor zover die toerekenbaar zijn aan het 3
Art. 8.13 Omgevingsbesluit: o.a. één of meer woningen. Hoofdstuk 13 Omgevingsregeling. 5 Artikel 8.15 Omgevingsbesluit en bijlage IV onder A en B.
kostenverhaalsgebied en dan naar rato van het profijt dat het kostenverhaalsgebied ervan heeft. 3. Verplichte bijdragen die de raad of college heeft vastgesteld in een visie of programma. Dit betreft “bovenwijkse voorzieningen”. (Categorieën van de fysieke leefomgeving die een functionele relatie hebben met het kostenverhaalsgebied.)6. Maar ook verevening van kosten voor een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad, inrichting landelijk gebied, waterkwaliteit e.d. 4. Vrijwillig te contracteren bijdragen, ook op andere activiteiten dan alleen de kostenverhaalsplichtige activiteiten7. Bijvoorbeeld bij activiteiten betreffende transformatorstations, recreatie, omzetten van recreatiewoningen naar permanente bewoning e.d. Het college zal voor de verplicht te verhalen kosten (1 t/m 3), die voorafgaan aan het vaststellen van het wijzigen van het Omgevingsplan of BOPA, een overeenkomst sluiten met de initiatiefnemer over de (periodieke) betaling van deze kosten. Als de nieuwe toedeling van functies naar het oordeel van het college niet dringend is en er geen maatschappelijke baat is en er komt geen overeenstemming over het kostenverhaal, dan worden de functies niet toebedeeld en wordt het verzoek afgewezen.
Mocht de overeenkomst niet tot stand komen en uit de beoordeling blijken dat er een dringende reden is van openbaar belang is dat de activiteiten in de nieuwe functies wel worden 6
Artikel 13.23 Omgevingswet, en 8.21 Omgevingsbesluit
7
Artikel 13.22 Omgevingswet en 8.20 Omgevingsbesluit.
4
Sweco | 2025 Visie op de groei Projectnummer 51023992 Datum 04-06-2025
Versie II
Documentreferentie NL25-648800269-136546
22/47
uitgevoerd, dan zal de gemeente het Omgevingsplan wijzigen onder toevoeging van kostenverhaalsregels, regels omtrent het programma en de kwaliteit van de te realiseren openbare ruimte. Er geldt overigens een bouwverbod, zolang de kostenverhaalsbeschikking niet is betaald, of dat er voldoende zekerheden zijn verstrekt tot betaling ervan. Mocht de gemeente zelf eigenaar van de gronden zijn en de exploitatie voeren, dan worden de kosten in de grondexploitatie opgenomen en vooraf met een krediet van de raad gedekt. Dan geldt er geen bouwverbod. Het bouwverbod op een activiteit zonder dat de verhaalbare kosten zijn betaald of verzekerd, maakt het dringend noodzakelijk dat dit onderdeel strak geregeld is bij alle ontwikkelingen. Naast het kostenverhaal is het niet verhalen van kosten een vorm van ontoelaatbare staatssteun en marktverstoring.
Beleidsvoorstel De gemeente voert het verplichte kostenverhaal van planontwikkeling en de openbare werken en voorzieningen nauwgezet uit op de eigenaren van percelen waaraan de nieuwe functies zijn toebedeeld.
4.1.4
Gebiedsfonds en reserves
De Woonvisie stelt voor om bij woningtoevoeging standaard een bijdrage aan een gebiedsfonds te vragen om onrendabele investeringen bij maatschappelijk urgente projecten te overbruggen. Dit is echter onder de omgevingswet niet meer mogelijk.
Het wel toegestaan om fondsen om te zetten naar reserves. Bijvoorbeeld om verevening van tekortlocaties en opbrengstlocaties mogelijk te maken als de tekorten een gevolg zijn van een surplus aan sociale woningbouw. Dit kan gezien worden als een revolverend woonfonds. In paragraaf 3.1.3 is uiteengezet dat de voorwaarden waaronder dat mogelijk is zeer stringent zijn. Het is alleen mogelijk als er een concrete berekening ligt waaruit blijkt dat er tekorten ontstaan door een fors aandeel sociale bouw en er overschotlocaties zijn door een lager aandeel sociale bouw. De woonprogramma’s zijn daarvoor nog onvoldoende concreet. Dus liggen er geen berekeningen die daarvoor de grondslag kunnen vormen. Alleen kosten op de kostensoortenlijst mogen ten laste van een grondexploitatie worden gebracht. Toevoegingen aan fondsen en reserves staan daar niet op. Dit heeft tot gevolg dat de commissie BBV stelt, dat het doen van dotaties aan een fonds of reserve niet is toegestaan. Wel kan een deel van de winst worden bestemd. Aangezien exploitaties pas na oplevering van de laatste woning worden afgesloten, duurt het tien jaar voordat de eerste fondsbijdragen kunnen worden gestort en zal dekking voor actuele uitgaven in eerste instantie uit de reserve grondbedrijf of Algemene Dienst moeten komen. De reserve is daarvoor nu niet toereikend.