Bijlage 1. Routekaart verduurzamen gemeentelijk vastgoed

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

23

Project gerelateerd

behoud van historische waarden. Om dezelfde redenen zijn de eenmalige kosten per kilo CO2emissiereductie per jaar voor die gebouwen het hoogst. • CO2-emissiereductie De omvang van de CO2-emissie zal als gevolg van deze energietransitie, op basis van de huidige wijze van elektriciteitsopwekking, afnemen met 1.550 ton CO2-emissie per jaar, zijnde 66% van de huidige emissie. Omdat de resterende emissie uitsluitend is gerelateerd aan elektriciteit zal deze CO2-emissie in 2050 naar nul dalen, naarmate de elektriciteitssector haar productie weet te verduurzamen tot de omvang, zoals voorzien bij het bereiken van de Paris Proof situatie. • Investering De eenmalige kosten voor het realiseren van de in Hoofdstuk 2 aangegeven ambitie worden op basis van de kennis van de portefeuille voorjaar 2020 geraamd tussen de 30,7 en 39,3 miljoen euro, prijspeil 2020. Bij deze bedragen is nog geen rekening gehouden met potentieel samenloopvoordeel met gepland onderhoud, renovatie, functiewijziging en sloop-nieuwbouw. De effecten voor de doorgerekende portefeuille ter realisatie van de in Hoofdstuk 2 aangegeven ambitie resulteert in de in Figuur 9 getoonde analyse.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

24

Project gerelateerd

5

Strategie

In hoofdstuk 2 is het kader beschreven voor de door de gemeente te realiseren ambitie. In hoofdstuk 4 is daarvan op hoofdlijnen de energetische impact getoetst en zijn de kosten ervan in kaart gebracht. In dit hoofdstuk wordt de strategie beschreven, die geadviseerd wordt te doorlopen. Dit wordt afgesloten met een stappenplan richting uitvoering. Daarvoor biedt een routekaart het gewenste handelingsperspectief. Integrale routekaart Een gebouw dat op termijn niet echt nodig is voor de huisvesting van de huidige functie hoeft, afhankelijk van de periode dat het nog in gebruik zal zijn, niet of niet volledig te worden verduurzaamd tot een toekomstvast ambitieniveau. In hoofdstuk 2 is ter uitwerking van de gestelde ambitie in de paragraaf ‘Toekomstbestendig vastgoed’ daartoe een richtlijn aangereikt. • Koppelkansen met vraagontwikkeling Om zicht te krijgen op de lange termijn huisvestingsvisie per functie die in de gebouwen worden gehuisvest, is overleg met de beleidsdomeinen nodig per gebouw. Dit gesprek heeft nog niet met deze urgentie plaatsgevonden. Vastgoedstrategie (instandhouding, onderhoud, boekwaarde), lange termijn huisvestingsbehoefte (omvang, locatie, kwaliteit, comfort), verduurzamingsmogelijkheden en kosten dienen per pand met elkaar in verband gebracht te worden in een ‘Integrale Routekaart Gemeentelijk Vastgoed’.

De conclusie kan zijn dat enkele gebouwen vóór 2030, danwel vóór 2040 niet meer nodig zijn en daarom niet ingrijpend behoeven te worden verduurzaamd. Voorgesteld wordt hier met enkele panden uit de portefeuille te oefenen aan de hand van het schema van Figuur 10.

Figuur 10. Ontwerp voor Integrale Routekaart

• Samenloop met vastgoedbeheer De kosten voor de investering zijn gebaseerd op het uitvoeren van een pakket verduurzamingsmaatregelen als autonoom project per pand. Door de uitvoering samen te laten vallen met gepland onderhoud of andere vastgoed strategische interventies zoals transformatie, functionele aanpassing of renovatie, ontstaat samenloopvoordeel. Realisatie van dit voordeel kan zich nog voordoen in de periode 2021-2040. Daartegenover staat dat de kosten voor onderhoud na transformatie iets zullen stijgen. • Afstemming met wijkgerichte aanpak De wijkgerichte aanpak, die wordt opgesteld op basis van de Transitievisie Warmte, zet aan om het maatschappelijk vastgoed verder te verduurzamen. Het verduurzamen van de eigen portefeuille kan mogelijk een aanjaagfunctie hebben voor de wijkgerichte aanpak en de keuze voor de warmtevoorziening.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

25

Project gerelateerd

• Afstemming bekostiging Kenmerkend voor gemeentelijk vastgoed is dat voor veel gebouwen de gebruiker de energierekening betaalt. Wanneer de gemeente als eigenaar investeert in de verduurzaming van een gebouw en de investering leidt tot energiebesparing, is het financiële voordeel veelal voor de gebruiker. Dit wordt een split incentive genoemd. Het is te overwegen hierover nadere afspraken te maken, alvorens de implementatie van de energietransitie op gang komt. Bij een kostprijs dekkende huur wordt hierin voorzien. Afhankelijk van het jaar van uitvoering en de aard van de maatregelen zullen subsidies ter bevordering van de energietransitie van kracht zijn. Hiervoor zijn in de doorrekeningen geen voorspellingen opgenomen. De besparing op energiekosten (deels voor huurders anders dan de gemeente zelf) zal toenemen naarmate de verduurzaming wordt gerealiseerd. Bij realisatie van het voorliggende programma (dus vanaf 2040) is deze jaarlijkse kostenbesparing geraamd op € 213.000 prijspeil 2020. • Investering De in Hoofdstuk 2 aangegeven ambitie, vertaald naar de doorgerekende vastgoedportefeuille, vraagt een investering van ongeveer 35 miljoen euro. Als deze gelijkelijk wordt verdeeld over de periode 2021-2040, is hiervoor de komende twintig jaar een reservering nodig van jaarlijks 1,75 miljoen euro prijspeil 2020.

Ook al is het energie neutrale scenario niet op gebouwniveau doorgerekend, ingeschat wordt dat invulling geven aan ‘energie neutrale gebouwen’ volgens de daarvoor aangereikte definitie zou kunnen leiden tot verdubbeling van bovengenoemde investering. Overigens zullen er gebouwen zijn waar de mogelijkheden voor het plaatsen van de daartoe noodzakelijke zonnepanelen niet aanwezig zijn. Het is aannemelijk dat bij het uitwerken van de integrale routekaart met een jaarlijkse reservering in beide voornoemde situaties ook de doelstelling voor 2030 kan worden gerealiseerd. Zowel de routekaart van de VNG als de doorrekening in deze notitie laten zien dat de gemeente voor een omvangrijke financiële opgave staan. Sommige gemeenten dringen aan op een financiële bijdrage vanuit de rijksoverheid 4. Het ziet er naar uit dat de gemeente Middelburg vooral financiële dekking zal moeten vinden in de eigen begroting.

4

De VNG heeft namens de Nederlandse gemeenten toegezegd wat er minimaal zal worden gerealiseerd, maar heeft daarbij geen middelen weten te alloceren. Met het indienen van de motie ‘Garantie op financiële randvoorwaarden’ hebben de gemeenten Groningen en Zaanstad hier aandacht voor gevraagd.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

26

Project gerelateerd

Voorgestelde strategie • Ambitie bestaande gebouwen Ga uit van realisatie van de in Hoofdstuk 2 uitgewerkte ambitie voor de gebouwen van de gemeente Middelburg. • Reservering Reserveer hiervoor ter realisatie in de jaren 2021-2040 voldoende budget. • Ambitie bij nieuwbouw Kies bij toekomstige nieuwbouw vanaf nu tenminste voor ‘energieneutraal’ en laat de bekostiging ervan meelopen in de projecten. • Organisatie en proces De uitvoering vraagt capaciteit in tijd, budget en bemensing om portefeuille overstijgende samenwerking en aansturing. Geadviseerd wordt daarom om voor de uitvoering een programma aanpak in te richten. Betrek daarin de beleidsafdelingen en FZ ter ontwikkeling van een integraal huisvestingsbeleid. Laat binnen comfort, vastgoedstrategie inclusief planmatig onderhoud en duurzaamheid onderdeel zijn van de afweging of een pand wordt gerevitaliseerd in samenloop met verduurzaming, danwel wordt gerenoveerd, gesloopt of afgestoten vóór 2040. Daarmee wordt tevens invulling gegeven aan de aanbevelingen van de VNG, verwoord in de Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed, samengevat in Bijlage 1. Duurzaamheid wordt daarmee vanaf 2020 in alle afwegingen ter zake van huisvesting-, beheer- en onderhoud- en vastgoedinvesteringen meegenomen. Laat quick wins niet liggen en voorkom spijtmaatregelen, door FZ te richten op het afgesproken ambitieniveau.

Daartoe zijn suggesties voor verduurzamingspakketten per archetype gebouwen aangereikt, die nadere uitwerking behoeven per gebouw. Pas de energiebesparende maatregelen toe, voortvloeiend uit de EED en de EML-verplichting. Actualiseer deze routekaart iedere vier jaar.

6

Route en besluiten

Voorgesteld wordt het volgende te besluiten i.

Reserveer voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed gedurende de jaren 2021-2040 voldoende budget.

ii.

Kies bij toekomstige nieuwbouw tenminste voor energieneutraal en laat de financiering ervan meelopen in de projecten.

iii.

Laat door beleidsafdelingen met FZ-huisvestingsplannen, vastgoedplanning en verduurzamingsplannen opstellen.

iv.

Stel op basis hiervan een Integrale Routekaart Gemeentelijk Vastgoed op.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

27

Project gerelateerd

A1

Gemeentelijke maatschappelijk vastgoed routekaart

Route naar duurzaam gemeentelijk maatschappelijk vastgoed De Sectorale Routekaart Maatschappelijk Vastgoed voor Gemeenten is een inspiratie-document, met daarin op hoofdlijnen de aanpak hoe gemeenten in een periode van 30 jaar de ambitie uit het Klimaatakkoord kunnen realiseren. Het verduurzamen gaat stapsgewijs en het proces is zo ingericht dat gemeenten in planperiodes van vier jaar meer grip krijgen op de opgave en met monitoring inzicht krijgen in de voortgang van de verduurzaming. Hiermee biedt de sectorale routekaart een lange termijnperspectief dat richting geeft aan de keuzes die gemeenten op de korte termijn kunnen maken. Hoe eerder gemeenten inzicht hebben of verkrijgen in de eigen vastgoedportefeuille en het vastgoed van de sectoren binnen hun invloedssfeer, hoe beter zij in staat zijn de vastgoedstrategie voor de lange termijn te bepalen. Daarmee kunnen zij effectiever werken aan de verduurzaming in de richting van 2050. Het is de bedoeling dat gemeenten in een gemeentelijke maatschappelijk vastgoed routekaart de eigen opgave in beeld brengen en de wijze waarop zij de verduurzamings-opgave gaan realiseren. De eigen routekaart bevat naast een strategie een uitvoeringsplan voor korte termijn van vier jaar inclusief de benodigde investering.

De aanpak op basis van de sectorale routekaart betekent globaal doorgaan met het huidige vernieuwingstempo en het ontwikkelen van een strategie voor de meer-investering van de overige gebouwen met als uitgangspunten kosten optimaal en natuurlijke momenten. De informatie die dit oplevert is van belang voor de herijking van de sectorale routekaart in 2022 en voor onderbouwing van de behoefte aan aanvullende middelen. De gemeentelijke maatschappelijk vastgoed routekaart is een instrument dat helpt bij het ontwikkelen van het vastgoedbeheer en het stapsgewijs in te kunnen spelen op het Klimaatakkoord. Gemeenten hebben beleidsdoelen te realiseren op de terreinen welzijn, cultuur, onderwijs, sport en ambtelijke huisvesting. De verduurzaming van de huisvesting in deze sectoren is een opgave waarin vastgoedprofessionals en beleidsambtenaren samen optrekken bij het formuleren van een lange termijnstrategie op de maatschappelijke voorzieningen. En daarmee werken aan een sector overstijgende benadering die leidt tot integrale sturing op al het maatschappelijk vastgoed in de gemeente. Daarbij is voor vastgoedprofessionals bovendien de wijkgerichte aanpak nieuw. Voor de gebouwde omgeving stelt de gemeente uiterlijk eind 2021 de Transitievisie Warmte vast, met het tijdpad welke wijk wanneer van het aardgas af gaat.

Voor wijken die voor 2030 aan de beurt zijn, wordt aangegeven wat de alternatieve duurzame energie infrastructuren zijn. De wijkgerichte aanpak heeft immers ook invloed op het verduurzamen van het maatschappelijk vastgoed van de gemeente. Naast het belang voor de gemeente zelf, vormt de gemeentelijke maatschappelijk vastgoed routekaart ook input voor de Sectorale Routekaart waarmee de voortgang van de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed kan worden gemonitord. Om die reden rapporteren de maatschappelijke vastgoedsectoren elke twee jaar hun voortgang door middel van een voortgangsrapportage. De eerste voortgangsrapportage is in 2022. Dit is tevens het moment waarop de routekaarten voor het eerst worden herijkt, bijvoorbeeld om nadrukkelijker de koppeling te maken met de wijkgerichte aanpak. Ook de inventarisatie van randvoorwaarden wordt daarbij geactualiseerd, zodat eventuele knelpunten in de uitvoering kunnen worden geadresseerd. In 2024 verschijnt de tweede voortgangsrapportage van de sectoren. Op basis daarvan wordt in 2025 een integrale evaluatie uitgevoerd, die het Rijk vervolgens elke vier jaar uitvoert. Deze inspanningen zijn uitwerkingen van het Klimaatakkoord.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

28

Project gerelateerd

Aanbevelingen Sectorale Routekaart VNG De VNG heeft een Sectorale Routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed opgesteld, kortweg Routekaart gemeenten 2020. Om aan de doelstelling daarvan, zoals verwoord in het eerste hoofdstuk van deze notitie, te kunnen voldoen beveelt VNG aan de volgende stappen te doorlopen: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7. 8.

Ontwikkelen van een gemeenschappelijk beeld op de opgave; Inventariseren van de vastgoedportefeuille (te huisvesten behoeftestelling); Inventariseren maatschappelijke ontwikkelingen; Bepalen van het percentage vernieuwing, verduurzaming en aardgasvrij aan de hand van doelen; Doorrekenen van de financiële opgave, op basis van kengetallen; Uitvoeringsstrategie voor de eerste fase; Bepalen van de randvoorwaarden voor de uitvoering en het inrichten van de uitvoeringsorganisatie; Bewaken en evalueren voortgang; voorbereiding van een tweede periode.

Deze notitie biedt een aanzet in de meeste van de voorstellen. Voorgesteld wordt de onder punt 6 genoemde uitvoeringsstrategie nader te onderzoeken aan de hand van enkele pilots per interne opdrachtgever / afnemer van huisvesting. Tegelijkertijd kan gewerkt worden aan de onder punt 7 genoemde randvoorwaarden voor de uitvoering het de inrichting van de uitvoeringsorganisatie en de opzet van de onder punt 8 genoemde monitoring van de uitvoering. Uitvoeringsstrategie De gemeentelijke routekaart bevat volgens de VNG een strategie voor de totale verduurzamingsopgave over een periode van 30 jaar. De VNG adviseert dat de gemeentelijke routekaart heldere kaders bevat voor de volgende elementen: • Financiën De beschikbare middelen om de werkzaamheden uit te voeren, mogelijke dekkingsbronnen (eventueel subsidies), financiering en aspecten gericht op de exploitatie (bijvoorbeeld omgaan met de split incentive bij energiebesparing en de benadering op basis van het begrip TCO, total cost of ownership); • • Techniek De inhoudelijke werkzaamheden met daarbij technische uitdagingen zoals functionele beperkingen (gebouwaanpassingen, asbest etc.), energetische beperkingen (bereik van doelstellingen, beschikbare technieken); • • Beleid De consequenties van het vastgoedbeleid (portefeuillestrategie), voorzieningenbeleid en uiteraard de wijkgerichte aanpak; • • Organisatie De werkwijze waarop de

ambtelijke organisatie de werkzaamheden coördineert, financieel en kwalitatief beheerst en rapporteert over de voortgang. De wijze van samenwerking met gebruikers (participatie) en marktpartijen (inkoop) is hierbij van groot belang. Sluit aan bij een aantal lopende investeringsvragen in gebouwen, waarvoor al eerste planvorming is doorlopen. Deze projecten kunnen sneller tot uitvoering worden gebracht. Maak een goed onderbouwde inschatting van de aanvullende capaciteit en competenties die nodig is om de versnelling te realiseren. Dit kan aan de hand van een planning van de werkvoorraad voor 4 tot 6 jaar. Ontwikkel een strategie voor het betrekken van marktpartijen bij de uitvoering van de verduurzaming. Het vroegtijdig concretiseren hiervan in een te formuleren aanbestedingsstrategie kan zinvol zijn. • Richten Uitvoering geven aan de gemeentelijke routekaart betekent een versnelling van de verduurzaming. Het aantal en soort projecten zal daarmee stijgen en hoge eisen stellen aan de uitvoeringsorganisatie, zoals het team Vastgoed. Het vraagt onder andere meer beleidsmatige sturing omdat diverse vormen van Rijks- en gemeentelijk beleid van invloed zullen zijn op de uitvoering. Het vraagt ook programmatische sturing om de grote hoeveelheid projecten in onderlinge samenhang te brengen en houden.

Beide zal naast extra capaciteit ook nieuwe vaardigheden van de uitvoeringsorganisatie verlangen.

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

29

Project gerelateerd

A2

Nadere analyses voorraad en effecten voorgestelde strategie

Figuur 11. Gemiddeld energiegebruik [kWh/m²BVO.jaar]; huidig en na realisatie ambitie'

Figuur 12. Gebouwen portefeuille FZ, op kleur gecodeerd naar archetype, geplot naar huidig jaarlijks energiegebruik [Y-as; kWh/m²bvo.jaar] versus CO2-emissie [kg CO2-emissie/gebouw.jaar]

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

30

Project gerelateerd

Figuur 13. Energiegebruik [kWh/jaar] per energiedrager huidig en na realisatie ambitie

Figuur 14. Energiegebruik [kWh/m²bvo.jaar] naar energiedrager per archetype; links huidig; rechts na realisatie ambitie

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

31

Project gerelateerd

Figuur 15. Eenmalige kosten verduurzamingsmaatrelen realisatie ambitie per archetype cluster gebouwen

Figuur 16. Omvang archetypes in relatie tot eenmalige kosten realisatie ambitie

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

32

Project gerelateerd

Figuur 17. Eenmalige kosten CO2-emissiebesparing bij realisatie ambitie per archetype cluster kosteneffectiviteit [Y-as; €/kg.jaar] versus omvang emissiereductie [X-as; kg/jaar]

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

33

Project gerelateerd

A3

Lijst in doorgerekende gebouwen

Thursday, 07 July 2022 VERDUURZAMINGSSTRATEGIE VG MIDDELBURG

BH9935-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001

34