Bijlage 1 Rapportage woningmarktanalyse Middelburg

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

34

Figuur 5-5 Woningmarktopgave 2020-2040: koopsector naar prijsklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)

Veranderingen in de huisvesting We werpen een blik op hoe de huisvesting van diverse typen huishoudens naar verwachting zal veranderen de komende tien jaar 4. Figuur 5-6 toont de ontwikkeling van huishoudenstypen over de segmenten in geval van het basisscenario. We weten al dat er een grote toename zal plaatsvinden van vijfenzestigplussers, zowel alleenstaande n als paren. Hier zien we dat deze groei voornamelijk in koopwoningen optreedt. Niet dat senioren massaal in de markt zijn voor (nieuwe) koopwoningen. Het betreft hier vooral het ouder worden van eigenaar-bewoners van middelbare leeftijd. De verwachting is dat een groeiend deel van de bestaande voorraad koopwoningen bezet zal worden door de vergrijzende generatie, vooral bestaande uit empty-nester. Die senioren zijn slecht beperkt op zoek naar een andere koopwoning. Omdat jonge (aanstaande) gezinnen ook op zoek gaan naar koopwoningen zijn dit toch degenen voor wie gebouwd moet worden.

4

Helaas laat het aantal respondenten in het WoON niet toe dat we huishoudenstypen naar inkomen kunnen tonen.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

35

Figuur 5-6 Verandering in de huisvesting van typen huishoudens , basisscenario 2030 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, Wo ON 2018, RIGO-bewerking)

Figuur 5-7 Verandering van huisvesting van inkomensgroepen , basisscenario 2030 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

36

Figuur 5-7 toont de ontwikkeling van inkomensklassen over de segmenten in geval van het basisscenario. In dit scenario nemen vooral de hogere inkomens in aantal toe. Niet vreemd is dat deze toename vooral in koopwoningen plaatsvindt. Maar ook het aantal huish oudens uit de secundaire inkomensgroep in koopwoningen neemt toe. Dit heeft te maken met de vergrijzing, die zoals we zagen ook vooral in koopwoningen optreedt. De komende tien jaar gaan veel mensen met pensioen, onder wie ook eigenaar-bewoners. Hierdoor daalt hun inkomen, soms tot het niveau van de secundaire doelgroep. Omdat deze huishoudens veelal lage woonlasten hebben (hypotheek geheel of grotendeels afgelost) kunnen ze gewoon in hun koopwoning blijven wonen en zullen ze geen beroep doen op de sociale huur.

Conclusies De woningbehoefte hangt af van het economische scenario. In sommige opzichten is dit met name kwantitatief: de opgave aan koopwoningen blijft in alle scenario’s aanwezig, maar verschilt in proporties tussen de verschillende scenario’s. Constant is hierbij ook dat de opgave voor de helft of meer bestaat uit koopwoningen met een prijs boven de €300.000. Ook qua woningtype is het vooral een kwantitatief verhaal: ongeacht het scenario is de opgave het grootst aan eengezinswoningen in de koop, terwijl in de huur de opgaven aan eengezins- en meergezinswoningen ten opzichte van elkaar even groot zijn. De aantallen woningen per type verschillen per scenario. Voor de corporatiehuur geldt dat er in het negatieve scenario een opgave overblijft, maar dat deze in het basisscenario lager ligt en in het positieve scenario krimpt. Hierbij bestaat de opgave vooral uit woningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens. Uiteindelijk (2030-2040) slinkt de opgave aan corporatiewoningen in alle scenario’s. De opgave aan particuliere huur is het minst afhankelijk van het economische scenario . Het economische scenario bepaalt wel of er meer opgave is voor particuliere huurwoningen met een prijs onder of boven de liberalisatiegrens. Door COVID-19 is het positieve scenario momenteel moeilijk voorstelbaar.

Het is dus waarschijnlijker dat de krimp van de corporatiesector eerder na 2030 dan voor 2030 zal inzetten , en dat in de huur de opgave meer bestaat uit woningen met gereguleerde huurprijzen. De opgave aan koopwoningen blijft, maar zal in kwantitatieve zin waarschijnlijk niet zo hoog liggen als in het positieve scenario.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

37

Wonen met zorg Wonen met zorg geldt voor elke leeftijdsgroep, maar in het speciaal toch voor de ouderen. De vergrijzing heeft dus effecten op de omvang en aard van wonen en zorg. In dit hoofdstuk kijken we vanuit twee optieken naar de opgave 2020 -2030. De eerste redeneert vanuit huishoudens die graag zelfstandig willen blijven wonen, maar te maken krijgen met mobiliteitsproblemen. De tweede redeneert vanuit huishoudens die bijna allemaal de woningmarkt hebben verlaten en woonachtig zijn in een verpleeghuis (beschut, beschermd, verzorgd wonen).

De vragen De volgende vragen met betrekking tot woon en zorg staan centraal in dit hoofdstuk. De eerste vraag heeft betrekking op een heel ander doelgroep dan de tweede; de eerste valt redelijk goed te schatten; de tweede doelgroep niet.  Ouderen. Wat is de behoefte aan woon-zorg concepten en wat is de behoefte aan levensloopbestendige woningen, meergezins- en grondgebonden woningen? Wat is de behoefte aan woningaanpassingen in de woning? En is men bereid daarvoor te betalen?  Bijzondere doelgroepen. Hoe ziet de woningbehoefte eruit die samenhangt met bijzondere doelgroepen, zoals maatschappelijke opvang, de uitst room uit beschermd wonen en de huisvesting van vergunninghouders?

Wonen met zorg voor ouderen Vergrijzing en woningmarktdynamiek hebben alles met elkaar te maken. Ten eerste betekent het dat woningen levensloopbestendig moeten zijn. Ten tweede moet de zorg georganiseerd worden met steeds minder handen aan het bed door ontwikkelingen aan de arbeidsaanbod en mantelzorgkant; minder handen aan het bed betekent problemen thuis. Er is nog een derde factor van belang: net zoals de nieuwbouw zorgt de woningmarktve rlating – men gaat naar een verpleeghuis – voor de start van een verhuisketen (Figuur 6-1). Woningen die worden achtergelaten zijn zeer gewild. Figuur 6-1 De rol van woningmarktverlating door vertrek naar een verpleeghuis (Bron: RIGO 2014 Meer beweging op de woningmarkt)

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

38

Figuur 6-2 Typologie woonzorgconcepten (Bron: Aedes -Actiz, Stijlvolouder, PBL)

Om de doorstroming te stimuleren kunnen senioren verlokt worden om woonzorgvormen tussen zelfstandig wonen en verpleging te kiezen. Er zijn zeer veel mooie voorbeelden in Nederland van organisaties en burgers die dit zelf regelen; de verspreiding van die voorbeelden staat nog in de kindersc hoenen. De vele tussenvormen van Stijlvolouder staan bijvoorbeeld in Figuur 6-2. Het WoON 2018 en vergelijkbare surveys gaan niet of nauwelijks in op deze tussenvormen. Lokaal maatwerk is de enige optie om deze doelgroepen nieuwe opties voor te leggen. We richten de wonen-zorgraming vanuit twee perspectieven: 1. Het eerste perspectief gaat om huishoudens die nu zelfstandig wonen en mobiliteitsproblemen krijgen, maar wel zelfstandig willen blijven wonen en daarvoor ondersteuning krijgen via de Wet maatschappelijke ondersteuning (wmo). Het gaat vaak om huishoudens tot 75 à 80 jaar. Hier vallen ook huishoudens onder die voor 2015 aanspraak konden maken op woonruimte in een verzorgingshuis. Na 2015 vallen deze huishoudens onder de Wet langdurige zorg (Wlz), maar ze zijn geëxtramuraliseerd: deze huishoudens wonen nu ook zelfstandig. Het gaat om huishoudens met de zorgzwaartepakketten 1 tot en met 3; nu genaamd Verpleging en Verzorging 1 tot en met 3. Dit zijn huishoudens die ook zoeken naar geschikte woningen ofwel levensloopbestendig wonen. 2.

Het tweede perspectief gaat om huishoudens die levenslang langdurige zorg nodig hebben – ze vallen onder de Wlz verpleging en verzorging – en wonen veelal in een verpleeghuis. Het gaat om de zorgzwaartepakketten 4 tot en 9 (Figuur 6-3) 5. Het gaat vaak om huishoudens die ouder zijn dan 75 à 80 jaar. Het leeuwendeel woont in een verpleeghuis; een zeer klein woont nog zelfstandig en krijgt zorgdiensten via Volledig Pakket Thuiszorg (VPT), Modulair Pakket Thuiszorg (MPT) of het Persoonsgebonden Budget (PGB). Deze groep huishoudens zijn voor de woningmarkt relevant vanwege het feit dat zij primair aanbod achterlaten (Figuur 6-1). Voor die toekomst geldt echter nog een ander

5

https://www.ciz.nl/zorgprofessional/over-de-wlz/zorgprofielen

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

39

aspect: net zoals gold voor de zorgzwaartepakketten 1 tot en met 3, bestaat de mogelijkheid dat de zorgpakketten 4 en 6 ook worden geëxtramulariseerd. Dit betekent enerzijds dus minder primair aanbod en anderzijds een grotere opgave om woningen levensloopbestendig te maken. Figuur 6-3 Overzicht indicaties VV4 t/m VV9b (Bron: Bijlage A bij artikel 2.1 van de regeling langdurige zorg, hoge z orgprofielen)

6.2.1

Opgave rond vraagstuk mobiliteitsproblemen

Voor 2020 en 2030 wordt de totale doelgroep huishoudens ‘55+’ naar de mobiliteitsbeperkingen aan de hand van de typering van SCP geraamd. De beperkingen zijn direct te koppelen aan het potentiële aanbod voor nultreden- en eengezinswoningen zonder traptreden (mobiliteitsklasse A), rollator toe- en doorgankelijk (mobiliteitsklasse B) en rolstroel toe - en doorgankelijk (mobiliteitsklasse C). De opgave wordt bepaald door respondenten die in het Woononderzoek Nederland (WoON 2018) hebben aangegeven tot welke mobiliteitscategorie ze behoren. Huishoudens die nu levensloopbestendig wonen worden afgetrokken van de bovengrens 6. In 2020 zijn circa 11.500 huishoudens van 55 jaar ouder woonachtig in Middelburg wat neerkomt op circa 50 procent van alle huishoudens . In 2030 is dit aantal 13.250 volgens de prognose; een toename van 15 procent. In 2020 is de totale omvang van huishoudens met een mobiliteitsbeperking 1.400 waarvan 850 minimaal de stok en rollator gebruiken. Het totale aandeel van huishoudens met een mobiliteitsprobleem is 12 procent. In 2030 neemt door de vergrijzing het totale aantal huishoudens met enige vorm van mobiliteitsproblemen toe met 400. Deze groei van 27 procent is dus veel hoger dan de p rocentuele groei van de totale groep 55-plussers.

De verklaring zit in het feit dat de vergrijzing in Middelburg onder meerdere leeftijdsgroepen plaatsvindt, waarvan de alleroudsten – die de grootste mobiliteitsproblemen zullen ervaren – maar een flink deel van uitmaken. Dat is de groep die grote kans heeft op medische ingrepen waarbij herstel- en intensieve zorg nodig zijn. In dit onderzoek is het niet mogelijk gebleken om te bepalen hoe de verdeling van huishoudens naar de mobiliteitsklassen is in de koop- en de huursector. Wat wel geldt is dat op basis van de leeftijdsverdeling van het huurdersbestanden zelfstandig bepaald kan worden wat de kans is dat iemand op vier hoog een mobiliteitsprobleem heeft.

6 In dit onderzoek is het niet mogelijk gebleken om te bepalen hoe de verdeling van huishoudens naar de mobiliteitsklassen is in de koop- en de huursector. Verhuurders kunnen op basis van de leeftijdsverdeling van het huurdersbestanden wel zelfstandig bepalen wat de kans is dat iemand die bijvoorbeeld op vier hoog woont een mobiliteitsprobleem heeft.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

40

Figuur 6-4 Ontwikkeling van huishoudens naar mobiliteitsklassen 2020 en 2030 (Bron: WoON 2018, RIGO-bewerking)

Een deel van deze groep woont al levensloopbestendig. Trekken we de reeds levensloopbestendig woonachtigen af van de totale groep dan komen we op het minimale marktpotentieel. De minimale omvang is de som van alle huishoudens met een typologie A t/m C die de afgelopen twee jaar niet zijn verhuisd en niet levensloopbestendig wonen, plus alle huishoudens met een typologie A t/m C die de afgelopen twee jaar wel zijn verhuisd maar niet levensloopbestendig wonen. Voor 2020 wordt de minimale marktpotentie op 345 en voor 2030 op 390 geschat. Anders gesteld: deze huishoudens wonen nu niet ‘op maat.’ Figuur 6-5 Ontwikkeling van marktpotentie van huishoudens naar mobiliteitsklassen 2020 en 2030 (Bron: Prognose, WoON 2018, RIGO -bewerking)

*Niet verhuisd én nog niet in nultreden-/aangepaste woning

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

41

Van de huishoudens die zouden willen verhuizen is nagegaan hoe de verdeling is naar type woonvorm. Figuur 6-6 De marktpotentie van soorten woonzorgcombinaties naar mobiliteitsklassen 2020 (Bron: WoON 2018, RIGO -bewerking)

In 2020 ligt een opgave om minimaal 160 huishoudens met mobiliteitsproblemen te ondersteunen met alternatieven. Die opgave groeit naar 1.250 omdat een groot aantal huishoudens zonder mobiliteitsproblemen anticipeert. De vraag naar wonen in een complex of een op zichzelf staande ouderwoning vanuit deze groep gelijk: 400. Slechts 200 huishoudens hebben geen voorkeur. Ruim 10 procent van alle 55-plussers wil dus verhuizen en hiervan heeft 90 procent nog geen probleem. Ondanks dat het WoON 2018 niet het scala van mogelijkheden van Stijlvolouder biedt, is het beeld in Middelburg niet wezenlijk anders dan elders in Nederland: veel senioren met mobiliteitsproblemen zoeken een woning in een ‘ouderenwoning in een complex.’ De precieze invulling blijkt echter een probleem te zijn wat mede verklaart waarom vele seni oren niet snel verhuizen. Er zijn legio aan alternatieven in Nederland te vinden. Ze zijn te typeren via de assen individueel versus groepswonen en zorg nabij versus zorg op afstand (zie weer Figuur 6-2). Vormen zijn bijvoorbeeld de kangoeroewoning (individueel wonen en zorg nabij) of de intergenerationele woning (gespikkeld) (groepswonen en zorg op afstand). Er is een wereld te winnen door deze groep vele bewezen woonzorg opties te tonen. De lage mutatiegraad onder senioren wordt mede bepaald door de onbekendheid met alternatieven.

De conclusie is dat het strategisch verstandig is om deze senioren woonzorgalternatieven aan te bieden; hun behoefte wordt vervuld en een verhuizing heeft positieve effecten op de doorstroming.

6.2.2

Opgave rond extramuralisering langdurige zorg

In 2020 wordt de verzilverde zorg Verpleging en Verzorging geraamd op 510 personen wat vrijwel neerkomt op evenveel huishoudens. Ruim 75 procent van deze zorg bestaat uit de alleenstaande 80-plussers. In 2030 is de omvang bijna 690 en groeit naar bijna 900 in 2040 door de vergrijzing (Figuur 6-7). In twintig jaar verdubbeld de Wlz-vraag dus.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

42

Het leeuwendeel van deze verzilverde zorg zit in de profielen 4 (somatiek), 5 (dementie) en 6 (zwaardere somatiek ofwel vervolg op 4). Door de vergrijzing zit de groei vooral in de dementie (5) (Figuur 6-8). Figuur 6-7 Ontwikkeling van verzilvering Wlz naar leeftijdsklassen voor 2020 - 2040 (Bron: Prognose, Monitor Langdurige zorg, RIGO -bewerking)

1000

900 800 700 600 500 400 300 200 100

0 2020

2025

2030

2035

2040

Totaal verzilverd <65

65-80

80+

Bijna 85 procent ontvangt de zorg intramuraal ofwel verblijft in een verpleeghuis. De overige 15 procent krijgt extramuraal de zorg geleverd: men woont zelfstandig thuis en ontvangt de zorg via VPT, MPT of PGB. Er zijn echter verwachtingen dat verdere extramuralisering zal plaatsvinden. Indien profiel 4 wordt geëxtramuraliseerd in 2020, dan daalt het aantal huishoudens in verpleeghuizen van 410 (85 procent van de 510) naar 350, ofwel 60 extra huishoudens blijven iets langer zelfstandig wonen. Mocht ook profiel 6 worden geëxtramuraliseerd dan daalt het aantal verpleeghuisplaatsen naar 240. huishoudens (Figuur 6-9); dit komt neer op 170 extra huishoudens die zelfstandig blijven wonen. Trekken we het laatste extramuralisatiescenario dan daalt het aantal verpleeghuisplaatsen in 2030 van 550 naar 325. Welke effecten de extramuralisering heeft voor de zorgaanbieders kan hier niet gemeld worden omdat geen inzicht bestaat in het aantal verpleeghuisplaatsen. In Nederland geldt eerder dat de extramuralisering een ‘oplossing’ kan zijn voor een tekort aan plaatsen. Niet voor niets dat de nieuwe woonzorgvormen tussen langer zelfstandig wonen en het verpleeghuis toenemen. Voor de bewoners, VVE’s en verhuurders betekent de extramuralisering for meel niets: de zorg wordt via de Wlz via Volledig Pakket Thuis, Modulair Pakket Thuis, of PGB gefinancierd.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

43

Of dit echter voldoende is om prettig te wonen zonder problemen ter realiseren valt nog te bezien. Er kan dus een extra druk ontstaan voor VVE’s en verhuurders. Figuur 6-8 Ontwikkeling van verzilvering Wlz naar zorgprofielen voor 2020 - 2040 (Bron: Prognose, Monitor Langdurige zorg, RIGO -bewerking)

1000 900 800 700

VV10

600

VV9B

500

VV8 VV7

400

VV6

300

VV5

200

VV4

100 0 2020

2025

2030

2035

2040

Totaal verzilverd

Figuur 6-9 Ontwikkeling van de extramuralisering verzilvering Wlz voor 2020 - 2040 voor huidig beleid en twee extramuraliseringvarianten (Bron: Prognose, Monitor Langdurige zorg, RIGO bewerking) 800

700

600

500

400

300

200

100

0 2020

2025

2030

2040

2020

ZIN verblijf

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

2025

2030

2040

ZIN verblijf extramuralisering VV4

2020

2025

2030

2035

2040

ZIN verblijf extramuralisering VV4 en VV6

44

Wonen met zorg voor kwetsbare doelgroepen: scheiden wonen en zorg Onder de kwetsbare groepen wordt een diverse groep mensen verstaan. Onder de kop van de maatschappelijke ondersteuning en zorg gaat het om mensen die ondersteuning voor de geestelijke gezondheid nodig hebben. De toezicht en begeleiding is gericht op het bevorderen van de zelfredzaamheid, maatschappelijke participatie, het psychisch, psychosociaal, cognitief en/of sociaal functioneren, stabilisatie van een psychiatrisch ziektebeeld, voorkomen van verwaarlozing of maatschappelijke overlast en/of afwenden van gevaar voor de klant en/of anderen. Het kan om ouderen, jongeren, verslaafden, daklozen gaan. De Commissie Dannenberg typeert de doelgroep ZZP GGZ bestaande uit klassen 1 tot en 6:  1 Beschermd wonen met begeleiding  2 Beschermd wonen met uitgebreide begeleiding  3 Beschermd wonen met intensieve begeleiding  4 Beschermd wonen met intensieve begeleiding en verzorging  5 Beschermd wonen met intensieve begeleiding en gedragsregulering  6 Beschermd wonen met intensieve begeleiding en intensieve verpleging en verzorging Tabel 6-1 toont de GGZ-zorg in perspectief. Voor het hele zorgkantoorregio Zeeland – deze komt overeen met de provincie Zeeland – is het totaal aantal GGZ-klanten zeer beperkt. In 2018 gaat het om een ruim honderd klanten.

Natuurlijk zijn deze niet gelijk gespreid over alle gemeenten in Zeeland. Op basis van de Monitor langdurige zorg gaat in Middelburg om circa 10 personen in 2020 wat in de toekomst nauwelijks veranderen zal. We spreken daarmee over een te verwaarlozen aantal als het om vraagstukken op de woningmarkt gaat. Tabel 6-1 De WLz-zorg GGZ met bijdrageplichtige WLZ -zorg in perspectief van de totale Nederlandse en Zeeuwse WLz-zorg voor 2018-2018 (Bron: Monitor langdurige zorg, CBS) 7

Regio Nederland Zeeland (ZK) Zeeland (ZK)

Zorgzwaartepakket Totaal Wlz Totaal Wlz Totaal Wlz GGZ

2.015 2.016 2.017 2018* 260.705 258.840 262.945 273.750 6.500 6.325 6.435 6.675 190 170 155 115

Los van de discussie over het aantal in Middelburg geldt nog steeds de vraag welke woonvorm dan relevant is. Anders dan bij de senioren uit het WoON 2018 en de woonconcepten van Stijlvolouder, is er geen degelijke bron over de woonwensen van de kwetsbare groepen beschikbaar. De gemeente, de woningcorporatie, de zorgaanbieders, het zorgkantoor Zeeland en de zorgverzekeraar CZ zullen dus eigen beleid moeten voeren over wat maatschappelijk en financieel wenselijk is. Aan deze zorg werd het begrippen beschermd wonen gekoppeld wat vrijwel altijd neerkwam op wonen met verblijf; de analogie met Verpleging & Verzorging met verblijf uit de vorige

7

De gebruikscijfers hebben betrekking op zowel zorg in natura als zorg die bekostigd is uit persoonsgebonden budgetten waarvoor een eigen bijdrage betaald moet worden . Er zijn 2 soorten eigen bijdragen in de langdurige zorg: een lage en een hoge eigen bijdrage. De hoge eigen bijdrage betaalt u wanneer u langer dan 4 maanden opgenomen bent in een instelling voor langdurige zorg. Bijvoorbeeld een verzorgingstehuis. Of als u woont in een instelling voor beschermd wonen. De lage eigen bijdrage betaalt u wanneer u zorg thuis ontvangt.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

45

paragraaf ligt voor de hand. Door Rijksbeleid, mede naar aanleiding van de Commissie Dannenberg – formeel bekend als de Advies Commissie Toekomst Beschermd Wonen – verandert het scheiden van wonen en zorg in combinatie met langer zelfstandig wonen het woonzorglandschap voor mensen met psychologisch en psychosociale problemen. Het gaat steeds meer lijken op het woonzorglandschap voor senioren, zij het dat de begeleiding anders is. De kern van dit woonzorglandschap wordt niet bepaald door het soort wonen, maar door de intensiteit van de zorg. Er lijken nu drie so orten woonzorgarchetypes te ontstaan.  Zelfstandig wonen - begeleid of beschut wonen – kent de laagste zorgintensiteit. Varianten hierin zijn: zelfstandig wonen (in een huurhuis met een eigen huurovereenkomst of een koophuis); zelfstandig wonen met een (huur)contract met een zorginstelling en zelfstandig (groeps)wonen, met meerdere personen in een huis.  De intensiefste zorg gaat gekoppeld paard met beschermd wonen waar 24/7 uur zorg beschikbaar is. Net zoals bij de Wlz Verpleging en Verzorging gaat het voo ral om zorg met verblijf. Maar ook hier neemt zorg met verblijf af en neemt zelfstandig wonen met intensieve extramurale zorg toe.  Sommige gemeenten kennen daarom Begeleid wonen plus wat een tussenvorm tussen begeleid en beschut wonen is.

En nieuwe vorm is de Omklapwoning: bij een afnemende zorgbehoefte, hoeft er niet verhuisd te worden wat wel nodig is bij begeleid (plus) wonen en beschut wonen nodig is.

Conclusies Tot 2030 ligt een opgave om minimaal 160 huishoudens met mobiliteitsproblemen die niet levensloopbestendig wonen en willen verhuizen, te ondersteunen met woonzorgalternatieven in Middelburg. Als we echter de anticiperende huishoudens ook beschouwen als een doelgroep dan stijgt het aantal naar 1.250. Het verleiden met goede alternatieven biedt ook kansen voor de woningmarkt als geheel: woningmarktverlating ontketent verhuisketens. Huishoudens die wel de woningmarkt hebben verlaten omwille langdurige zorg wonen nu in een verpleeghuis. Dit aantal is nu 510. Bijna de helft zou langer zelfstandig moeten gaan wonen als de extramuralisering van de zorgprofielen Verpleging en Verzorging 4 en 6 (sommatisch) via de Wet langdurige zorg. Indien dit zou plaatsvinden dan heeft dat gevolgen voor de opgave van het levensloopbestendig maken van woningen, de ambu lante zorg en de vermindering van het aantal verhuisketens. Het is niet onlogisch om de doelgroep met (toekomstige) mobiliteitsproblemen – hier zitten de ouder Wlz-profielen vv1 – vv3 in, samen te voegen met huidige geïntramuraliseerde Wlz profielen vv4 en vv6. In 2020 hebben we het dan om circa 1.420 (1.250 en 170). We spreken dan over 12 procent van alle senioren die afhankelijk van hun zorgvraagstuk woonzorgcombinaties zoeken die het genot bieden om een gelukkig leven te kunnen blijven leiden.

In kwantitatieve is het vraagstuk rond de kwetsbare groepen in heel Zeeland zeer beperkt – circa 100 in 2018 – en in Middelburg slecht 10. Ook naar de toekomst zal de omvang in Middelburg niet toenemen.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

46

Bijlage 1 Het RIGO-simulatiemodel De globale aanpak Aan de hand van onderstaande figuur proberen we krachtig onze aanpak uit te leggen om zo de blackbox te vermijden; ‘Meten is weten geldt pas na weten te meten.’ Onze aanpak is de basis voor de beantwoording van alle onderwerpen. Het RIGO-simulatiemodel

Stap 1: de stand van zaken Hoe huishoudens nu wonen De eerste stap in de verkenning is een feitelijk overzicht van de actuele stand van zaken op de woningmarkt in de gemeente als geheel. Dan gaat het om de huishoudens, met onderscheid in (doel)groepen; om de woningvoorraad, met onderscheid in segmenten; en om de combinatie van beiden: welke huishoudens wonen in wat voor woningen? Specifiek wordt gekeken naar de kruising van inkomensklassen met prijssegmenten. Hieruit zijn diverse vormen van ‘scheefheid’ in relatie tot passend toewijzen af te leiden. Belangrijkste bron daarbij RIGO Woningmarktsimulatie Belangrijkste bron voor de analyse is het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Dit is een grootschalig onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK), met tienduizenden respondenten en met gekoppelde data, onder meer van de Belastingdienst. Hierdoor zijn gedetailleerde analyses mogelijk, sluiten begrippen (zoals inkomensklassen) exact aan op definities van de rijksoverheid en kunnen classificeringen op maat worden aangepast. Met behulp van andere bronnen wordt het WoON 2018-databestand representatief gemaakt voor de lokale situatie (gemeenten).

Voor deze lokale ‘ijking’ wordt gekeken naar de huishoudenssamenstelling (typen en leeftijdsklassen), de inkomensverdeling, de woningvoorraad naar typen en bouwperiode, de bewoonde woningvoorraad naar eigendom en de corporatievoorraad naar typen en huurprijsklassen. Voor de lokale ijkpunten zullen cijfers worden opgevraagd bij de gemeente en Woongoed. Alle gegevens worden consistent gemaakt met de situatie op 1 januari 2020. Met het aldus verkregen analysebestand is een nauwkeurige simulatie mogelijk van de lokale woningmarkt.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

47

is het Woononderzoek Nederland 2018, dat we zodanig aanpassen dat de lokale woningmarkt er in detail mee kan worden gesimuleerd (zie kader RIGO Woningmarktsimulatie). Actuele fricties Niet iedereen woont naar wens. Om actuele fricties op de woningmarkt in beeld te brengen, kijken we naar de verhuiswensen van huishoudens die hebben aangegeven binnen twee jaar een (andere) woning in de gemeente te zoeken, inclusief potentiële starters. We kijken hoe deze groep is samengesteld (naar doelgroepen en naar starters en doorstromers) en wat voor woningen ze zoeken (naar relevante segmenten). Tevens kijken we naar degenen die recent zijn verhuisd. Voorts maken we op basis van verhuiswensen de balans op van gevraagde en potentieel uit de voorraad vrijkomende woningen. Dit geeft een indruk van de vraagdruk / krapte per segment. Stap 2: de behoefteraming Naast inzicht in de actuele situatie op de woningmarkt is ook inzi cht gewenst in de ontwikkeling van de woningmarkt op termijn. De horizon stellen we in overleg vast. Vooralsnog gaan we uit van peiljaren 2025, 2030 en 2040. Aangezien de toekomst per definitie onzeker is, is het zinvol om hierbij te werken met meerdere scenario’s. Als basis werken we hieronder eerst het ‘trendscenario’ uit. Vervolgens gaan we in op alternatieve toekomstbeelden.

Trendscenario Voor het ramen van de woningbehoefte in de toekomst maken we gebruik van het analysebestand dat is samengesteld voor de woningmarktsimulatie. Hiermee is in stap 1 al vastgesteld hoe huishoudens momenteel zijn gehuisvest. In de tweede stap wordt naar de toekomst gekeken. De toekomstig gewenste woningvoorraad hangt af van veranderingen in de omvang en samenstelling van de bevolking op termijn en van de manier waarop mensen in de toekomst (willen en kunnen) wonen. Wat betreft de huishoudensontwikkeling sluiten we aan bij de recente demografische prognose voor een gemeente of regio. Met de demografische prognose wordt de toekomstige huishoudensomvang en -samenstelling in beeld gebracht. Alternatieve economische scenario’s Het is verstandig om niet blind te varen op één toekomstscenario, maar om ook alternatieven te verkennen. Een belangrijke onzekere factor is de koopkracht. Vooral de behoefte aan duurdere woningen is hier gevoelig voor. Voor de inkomensontwikkeling wordt in het trendscenario gerekend met een reële koopkrachtstijging van 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008-2018. Bij wijze van gevoeligheidsanalyse rekenen we tevens de behoefte door die zou ontstaan bij een sterkere dan wel veel minder sterke koopkrachtgroei (crisisscenario). Dit levert per segment een bandbreedte op.

Ook de doelgroepen ontwikkelen zich anders per scenario. De economische scenario’s divergeren tot 2030; na 2030 komen ze bij elkaar om zo ‘basis’ te worden. Deze methodiek wordt onder andere ook door ABF-Research toegepast. Voor dit onderzoek waren de laatste CPB -cijfers – de Macro Economische Verkenning 2021 - die worden gebruikt voor Prinsjesdag niet bekend; we hebben de koopkrachtraming voor Prinsjesdag 2019 moeten gebruiken. Uitkomst Doordat we uit stap 1 weten wat voor huishoudens in wat voor woningen wonen, kan dit naar de toekomst worden doorgetrokken. Daarbij gaan we er in beginsel vanuit dat verge-

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

48

lijkbare huishoudens (naar levensfase en inkomen) in de toekomst behoefte hebben aan dezelfde soort woningen als hun ‘soortgenoten’ nu, gecorrigeerd voor trends. Denk bij dat laatste bijvoorbeeld aan het feit dat de senioren van de toekomst vaker een koopwoning zullen bewonen dan de senioren van nu en dertigers juist minder vaak. Een andere trend is die naar kleiner wonen. De aannamen zijn aangepast aan de nieuwste inzichten. Dit levert de toekomstige woningbehoefte op. Deze toekomstige woningbehoeftebenadering heeft één veronderstelling: er heeft sloop, omzettingen en nieuwbouw plaatsgevonden tussen 2020 en de prognosejaren om huishoudens zo te laten wonen volgens hun keuze! Zonder deze veronderstelling kunnen we de toekomstige huishoudens in onze prognose niet toekennen aan woningtypen. In hoeverre deze sloop, omzetting en nieuwbouw daadwerkelijk plaatsvindt, is aan ‘Middelburg’. In stap 3 komen we hierop terug. Uitgaande van die veronderstelling geven we aan hoe huishoudens naar type zijn verdeeld over de nieuwe woningvoorraad . Als we dus een groei van ouderen in de koopvoorraad zien, dan wil dit dus niet zeggen dat er voor ouderen gebouwd moet worden, maar het geeft aan hoe ouderen wonen als er gesloopt, omgezet en gebouwd zou zijn. Resultaat van deze stap is tweeërlei.

Ten eerste een schatting van de omvang van de diverse voor het beleid relevante doelgroepen in de jaren 2025, 2030 en 2040, waaronder de doelgroep voor sociale huur. Ten tweede een woningvoorraad zoals die past bij de huishoudens van de toekomst en bij hun toekomstige manier van wonen. Dit wordt gespecificeerd naar eigendom, woningtype en prijsklasse. Binnen de sociale huur worden de prijsklassen onderscheiden die aansluiten bij het passend toewijzen. Stap 3: de opgave en duiding Het verschil tussen de toekomstige woningbehoefte en de woningbehoefte van 2020 is de opgave. De opgave wordt op twee manieren uitgedrukt. De eerste als het totaal ofwel het netto-effect van sloop, omzetting en vooral nieuwbouw; de tweede als de onderverdeling naar koop, huur, prijzen en woningtypes. De opgave veronderstelt dus dat er sloop, omzettingen en nieuwbouw heeft plaatsgevonden tussen 2020 en de prognosejaren. De opgave is echter geen kant en klaar sloop -, omzettingen bouwprogramma. Er kunnen tal van beleidsmatige, bedrijfseconomische en andere argumenten zijn om af te wijken van een door de computer trendmatig berekende woningbehoefte. Dit betekent dat de opgave indicatief is en dient als startpunt voor een inves teringsprogramma en als toetsingskader voor initiatieven.

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

49

Bijlage 2 De provinciale bevolkings- en huishoudenspognose 2019

8

De huishoudens naar type en aantal vormen input voor het RIGO-simulatiemodel. Het verschil tussen het aantal huishoudens in de toekomst en het huidige aantal is vrijwel gelijk aan de kwantitatieve woningbehoefte. Vrijwel omdat een klein deel van de huishoudensgroei gaat wonen in onzelfstandige woonruimten (denk aan studentenwoningen, kamerbewoning, stacaravans). Gebruik is gemaakt van de recente bevolkings- en huishoudensprognose 2019 van de provincie Zeeland. Het model is een afgeleide van het Primosmodel: het IPB-model RIGO neemt deze voor ‘waar’ aan in dit onderzoek. Er is niet gevraagd om een eventuele aanpassing. Er worden aannames gemaakt met betrekking tot de binnenlandse vestiging en vertrek en de buitenlandse migratie. Deze aannames zijn de belangrijkste onzekerheden in de bevolkings- en huishoudensprognose. Deze recente prognose wijkt af van die van 2015. Mede door de (woningbouw)crisisperiode 2009-2014 was het binnenlands migratiesaldo sterk negatief in de voorlaatste prognose. In de nieuwe prognose is dit tij gekenterd: het saldo is neutraal. Deze verandering heeft op termijn ook effecten op geboortecijfers, de huishoudensontwikkeling en daarmee ook op de woningbehoefte. De nieuwe prognose toont dat de bevolkingsgroei vooral in Goes, Middelburg, Reimerswaal en Tholen zal plaatsvinden. Dit uit zich ook in de huishoudensgroei .

De woningbehoefte stijgt in De Bevelanden, Tholen en Walcheren. Voor mee informatie wijzen we naar de publicatie.

8

https://dataportaal.zeeland.nl/downloads/Demografie/Provinciale_bevolkings_en_huishoudenprognose2019.pdf

Rapport Woningmarktanalyse Middelburg

50