Bijlage 1 Rapportage woningmarktanalyse Middelburg
Tekst van het document
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
RAPPORT
Woningmarktanalyse Middelburg Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het g ebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
RAPPORT
Woningmarktanalyse Middelburg Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040 Opdrachtgever Gemeente Middelburg, Woongoed Middelburg en Huurdersvereniging Middelburg
Contactpersoon Hans van Zoest; HvZoest@woongoed.nl Marleen de Voogd; M.de.Voogd@middelburg.nl
Projectnummer P41850
Datum 16 november 2020
Auteurs Roland Goetgeluk; Roland.Goetgeluk@rigo.nl; 020 522 11 74 André Buys; André.Buys@rigo.nl; 020 522 11 73 Pieter Kranenborg; Pieter.Kranenborg@rigo.nl Veerle Veraart; Veerle.Veraart@rigo.nl
Inhoud 0.
Samenvatting
1
Inleiding
4
De uitgangspunten en onderwerpen
4
De globale aanpak
4
1.2.1
Stap 1: hoe huishoudens nu wonen
5
1.2.2
Stap 2: de behoefteraming en opgave
6
1.2.3
Stap 3: de opgave en duiding
6
Leeswijzer
7
Stand van zaken 2020
8
Huishoudens
8
Woningvoorraad
11
Huisvesting 2020
14
2.3.1
Naar huishoudenstype
14
2.3.2
Naar inkomen
17
Conclusies
20
Dynamiek vraag en aanbod
21
Fricties tussen vraag en aanbod
21
De slaagkans
25
Woonquotes
26
Demografische ontwikkelingen 2020-2040
28
Huishoudens
28
Inkomens
29
De woningmarktopgaven 2020-2040
31
De opgave naar segment en woningtype
31
De opgave naar prijsklassen
33
Veranderingen in de huisvesting
35
Conclusies
37
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
Wonen met zorg
38
De vragen
38
Wonen met zorg voor ouderen
38
6.2.1
Opgave rond vraagstuk mobiliteitsproblemen
40
6.2.2
Opgave rond extramuralisering langdurige zorg
42
Wonen met zorg voor kwetsbare doelgroepen: scheiden wonen en zorg
45
Conclusies
46
Bijlage 1 Het RIGO-simulatiemodel
47
Bijlage 2 De provinciale bevolkings- en huishoudenspognose 2019
50
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
0. Samenvatting De gemeente Middelburg, Woongoed en de Huurdersvereniging Mi ddelburg staan aan de vooravond van het maken van een nieuwe woonvisie en het maken van nieuwe prestatieafspraken. De huidige afspraken zijn gemaakt op basis van woningmarktonderzoek uit 2015 dat leunde op informatie uit de crisisjaren 2008-2015. Sinds 2015 zijn de economische en woningmarktomstandigheden behoorlijk veranderd. Een recent kwalitatief woningmarktonderzoek in opdracht van de provincie Zeeland is gefundeerd op de trends na 2015 tot pakweg 2018. RIGO is verzocht dit provinciale onderzoek te verfijnen tot het gemeentelijke niveau om de nieuwe prestatieafspraken te kunnen maken. De hoofdthema’s zijn de ontwikkelingen in de gehele Middelburgse woningmarkt, de ontwikkelingen in de sociale huurwoningmarkt en de ontwikkelingen in wonen met zorg en overige woonvormen. De rekenkundige aanpak en duiding in een notendop Geraamd is hoe de toekomstige huishoudens uit de recente provinciale prognose gehuisvest zullen zijn: de woningbehoefte. Daarbij wordt niet uitgegaan van trends in woondromen, maar van de harde woningkeuzes van verschillende type huishoudens. Dit doen we op basis van meerdere Woononderzoeken Nederland (WoON), de Monitor langdurige zorg aangevuld met koopkrachtscenario’s op basis van de Macro Economische Verkenningen tot 2020.
Het verschil tussen de toekomstige woningbehoeften en de huidige woonsituatie levert de opgaven op. De trends en de opgaven zijn dus geen wetmatigheden. Ook zeggen ze niets over hoe de opgaven worden gerealiseerd via sloop-, nieuwbouw- of omzettingsbeleid. De woningmarktopgaven zijn dus startpunt en geen eindpunt van de discussie. Middelburg krimpt demografisch niet Anno 2020 is het aantal huishoudens circa 23.250. Het aantal zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen, waarvan 1.750 tot het jaar 2030. Naar verwachting zit de grootste toename zit bij de vijfenzestigplussers; dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in d e empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe. Er is een lichte afname van huishoudens tot 23 jaar waar een deel van de stude ntenpopulatie onder zal vallen. Kortom: groei, vergroening en vergrijzing. Groei, vergroening en vergrijzing gaan hand in hand. De groei van het aantal gezinnen betekent dat tal van ‘kindervoorzieningen’ voldoende draagvlak blijven houden. De vergrijzing zorgt voor investeringsopgaven in zorgdiensten en levensloopbestendige woonvormen. De ontwikkeling van de inkomens is onzeker.
Het aandeel van de primaire doelgroep (thans 22%) in het jaar 2030 varieert van 19% onder gunstige economische omstandigheden tot 23% in geval van een crisisscenario. In deze inkomensontwikkeling is ‘COVID-19’ niet meegenomen! De reguliere woningmarktopgave toont veel dure koop en aanzienlijke huuropgave In 2020 wonen huishoudens in 23.200 woningen ; er wonen relatief weinig huishoudens in ‘niet-woningen’ zoals (onzelfstandige) wooneenheden en bewoonde andere ruimten (kamers, caravans). De groei van de huishoudens houdt daarom trendmatig gelijke pas met de opgave voor de woningen: rond 2.750 tot 2040, waarvan 1.750 tot 2030. Deze opgave komt
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
1
alleen tot stand door investeringen in sloop, omzettingen en bovenal nieuwbouw uitgaande dat de trendmatige woningkeuze van huishoudens als ‘waarheid’ wordt bevonden. De kwalitatieve invulling van de woningbehoefte en daarmee de opgave han gt af van het economische scenario. Een belangrijke onzekere factor is de koopkracht die van invloed is op de behoefte voor huur- en koopwoningen naar prijs. Voor de inkomensontwikkeling wordt in het trend-scenario gerekend met een reële koopkrachtstijging van 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008 -2018. Bij wijze van gevoeligheidsanalyse rekenen we tevens de behoefte door die zou ontstaan bij een sterkere dan wel veel minder sterke koopkrachtgroei (crisisscenario). Dit levert per segment een bandbreedte op. Ook de doelgroepen ontwikkelen zich anders per scenario. De economische scenario ’s divergeren tot 2030; na 2030 komen ze bij elkaar om zo ‘basis’ te worden. Tot 2030 is bijna 80 procent van de opgave te vinden in de koop en 20 procent in de huur. Tussen 2030 en 2040 is de opgave volledig in de koop. Voor de corporatiehuur geldt dat er in het negatieve scenario een opgave overblijft, maar dat deze in het basisscenario lager ligt en in het positieve scenario krimpt. Hierbij bestaat de opgave vooral uit woningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens.
Uiteindelijk (2030 -2040) slinkt de opgave aan corporatiewoningen in alle scenario’s. De opgave aan particuliere huur is het minst afhankelijk van het economische scenario. Het economische scenario bepaalt wel of er meer opgave is voor particuliere huurwoningen met een prijs onder of boven de li beralisatiegrens. De opgave voor de koopwoningen betreft woningen met een prijs boven de €300.000. Ongeacht het scenario is de opgave aan eengezinswoningen in de koop het omvangrijkste, terwijl in de huur de opgaven aan eengezins- en meergezinswoningen even groot zijn. Door COVID-19 is het positieve scenario momenteel moeilijk voorstelbaar. Het is waarschijnlijker dat de krimp van de corporatiesector eerder na 2030 dan voor 2030 zal inzetten en dat in de huur de opgave eerder bestaat uit woningen met de lagere huurprijzen. De opgave aan koopwoningen blijft, maar zal in kwantitatieve zin waarschijnlijk niet zo hoog liggen als in het positieve scenario. Opgave wonen met zorg Tot 2030 ligt een opgave om minimaal 160 huishoudens met mobiliteitsproblemen die niet levensloopbestendig wonen en willen verhuizen, te ondersteunen met woonzorgalternatieven.
Als we echter de anticiperende huishoudens ook beschouwen als een doelgroep dan stijgt het aantal naar 1.250! Senioren verleiden met goede alternatieven biedt ook kansen voor de woningmarkt als geheel: woningmarktverlating ontketent verhuisketens. Huishoudens die wel de woningmarkt hebben verlaten omwille langdurige zorg wonen nu in een verpleeghuis. Dit aantal is nu 510. Bijna de helft zou langer zelfstandig moeten gaan wonen als de extramuralisering van de zorgprofielen Verpleging en Verzorging 4 en 6 (sommatisch) via de Wet langdurige zorg doorgaat. Indien dit zou plaatsvinden dan heeft dat gevolgen voor de opgave van het levensloopbestendig maken van woningen, de ambulante zorg en de vermindering van het aantal verhuisketens. Het is niet onlogisch om de doelgroep met (toekomstige) mobiliteitsproblemen – hier zitten de ouder Wlz-profielen vv1 – vv3 in, samen te voegen met huidige geïntramuraliseerde Wlz profielen vv4 en vv6. In 2020 hebben we het dan om circa 1.420 (1.250 en 170). We spreken dan over 12 procent van alle senioren die afhankelijk van hun zorg -vraagstuk woonzorgcombinaties zoeken die het genot bieden om een gelukkig leven te kunnen blijven leiden.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
2
In kwantitatieve zin is het vraagstuk rond de kwetsbare groepen in heel Zeeland zeer beperkt – circa 100 in 2018 – en in Middelburg slecht 10. Ook naar de toekomst zal de omvang in Middelburg niet toenemen Actuele fricties en de slaagkans tonen krapte in de koop Als de woningmarkt optimaal werkt, is de omvang en samenstelling van het woningaanbod dat verhuisgeneigde huishoudens achterlaten vrijwel gelijk aan wat er gevraagd wordt door doorstromers en starters; er is dan geen frictie. Idem dito geldt dit als wat recentelijk verhuisden betrokken hebben lijkt op wat de zoekers zoeken (slaagkans). Als wel frictie is – aanbodgebrek en aanbodsoverschot -, dan zal de slaagkans in minder gewenste segmenten groter zijn dan in de gewenste segmenten. En er is frictie in Middelburg. De vraag in de koopsector is hoger dan het potentiële aanbod uit de voorraad. In de huursector is het tegenovergestelde het geval: er is meer aanbod dan vraag naar woningen in de huursector. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector, alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Relevant is dat aan koopappartementen met lift een tekort bestaat.
Bouwen voor doorstroming is dus een belangrijk instrument en vooral onder de senioren! Het beeld bevestigt de noodzaak om met alternatieve woonzorgconcepten te komen. In de huursector is meer aanbod dan vraag. Huurwoningen met een huurprijs tot eerste aftoppingsgrens meer worden aangeboden dan gevraagd; onze aanname is hier sprake is van een verhuiswens van huurders die binnen de sociale huursector naar een betere woning willen verhuizen en daarbij bereid zijn een hogere huur te betalen. Vraag en aanbod in huurwoningen boven de liberalisatiegrens zijn meer in evenwicht. Wie meer dan €737 aan maandlasten kan besteden, gaat liever kopen ; in de praktijk is er toch ook (noodgedwongen) vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Woonquotes ofwel wat is betaalbaar Wat betaalbaar is, is een normatief en een subjectief begrip. Het WoON biedt sinds tijden de mogelijkheid om de woon-, huur- en koopquotes te bepalen. We hebben voor Middelburg de mediane woonquotes naar inkomensgroep vastgesteld en deze vergeleken met nationale cijfers. Mediaan slaat op midden: het is het getal waaronder 50 procent van alle huishoudens zich bevinden en dus ook 50 procent erboven. Middelburg heeft quotes die nauwelijks afwijken van de nationale situatie. Enig verschil zit in de huurquotes: bij de secundaire doelgroep liggen die in Middelburg circa 2,5 procent hoger dan het gemiddelde.
Bij de middeninkomens is de huurquote 3 procent hoger.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
3
Inleiding De gemeente Middelburg, Woongoed en de Huurdersvereniging Middelburg staan aan de vooravond van het maken van een nieuwe woonvisie en het maken van nieuwe prestatieafspraken. Een recent kwalitatief woningmarktonderzoek in opdracht van de provincie Zeeland is gefundeerd op de trends na 2015 tot het uitbreken van COVID-19. RIGO is verzocht dit provinciale onderzoek te verfijnen tot het gemeentelijke niveau om de nieuwe prestatieafspraken te kunnen maken. In dit hoofdstuk gaan we in op de onderwerpen, de aanpak en de organisatie van de rapportage.
De uitgangspunten en onderwerpen De uitgangspunten voor het onderzoek zijn de volgende: Onderzoek naar de gehele woningmarkt in de Gemeente Middelburg inclusief de sociale huurmarkt; De demografische prognose van de provincie dient als basis; De peiljaren zijn 2025 (korte termijn), 2030 (middellange termijn) en 2040 (lange termijn); Het meest recente WoON dient als basis; Er moet uitleg komen hoe de uitkomsten tot stand komen; Woongoed, gemeente en de huurdersvereniging trekken samen op. De onderwerpen betreffen: Ontwikkelingen in de gehele woningmarkt; Ontwikkelingen in de sociale huurwoningmarkt; Ontwikkelingen in wonen met zorg & overige woonvormen.
De globale aanpak Aan de hand Figuur 1-1 leggen we onze aanpak uit om zo de blackbox te vermijden In bijlage 1 (RIGO-simulatiemodel) en bijlage 2 (demografische prognose) is de aanpak veel uitgebreider uitgelegd. Figuur 1-1 Het RIGO-simulatiemodel
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
4
1.2.1
Stap 1: hoe huishoudens nu wonen
De eerste stap levert een feitelijk overzicht van de actuele stand van zaken op de woningmarkt in de gemeente. Dan gaat het om de huishoudens, met onderscheid in (doel)groepen; om de woningvoorraad, met onderscheid in segmenten; en ten slotte om de samenhang tussen huishoudensgroepen en woningsegmenten.
Definities inkomensgroepen, prijspeil 2020
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen waarmee zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag en met een belastbaar jaarinkomen tot €39.055. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €39.055 en €43.574. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de €43.574. Overige definities gerelateerd aan huurtoeslaggrenzen
Jonger dan 23 jaar. Alleenstaand 23-65 jaar. Alleenstaand, 65 jaar en ouder. Paar, 23-65 jaar. Paar, 65 jaar en ouder. Gezin. Definities rekenhuurprijsklassen, prijspeil 2020 (rekenhuur: kale huur plus servicekosten)
Tot kwaliteitskortingsgrens: € 432,51 Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens: € 432,51 – € 619,01 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens € 619,01 – € 663,40 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens € 663,40 – € 737,14 Liberalisatiegrens tot € 900: € 737,14 – € 900, Boven € 900,Definities koopprijsklassen, prijspeil 2020 (prijzen zonder kosten koper)
Tot €200.000 €200.000 - €250.000 €250.000 - €300.000 €300.000 - €450.000 €450.000 en meer Overige definities
Eigendomverhouding: koop, sociale verhuur, particuliere verhuur. Er kan op basis van de gegevens geen typering van de particuliere huur worden gegeven naar beleggers, buy-to-let en dergelijke Woningtype: eengezinswoning, appartementen met en zonder lift Combinaties van eigendomsverhouding, woningtype en dergelijke zijn niet mogelijk met het WoON omdat het aantal waarnemingen dan te klein is.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
5
De belangrijkste bron voor de analyse is het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Dit is een grootschalig onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) met tienduizenden respondenten en met gekoppelde data onder meer van de Belastingdienst. Hierdoor zijn gedetailleerde analyses mogelijk, sluiten begrippen (zoals inkomensklassen) exact aan op defin ities van de rijksoverheid en kunnen classificeringen op maat worden aangepast (zie tekstbox).
1.2.2 Stap 2: de behoefteraming en opgave Naast het inzicht in de actuele situatie op de woningmarkt is ook inzicht gewenst in de ontwikkeling van de woningmarkt op termijn. Aangezien de toekomst per definitie onzeker is, is het zinvol om hierbij te werken met scenario’s. Voor het ramen van de woningbehoefte maken we gebruik van het analysebestand dat is samengesteld voor de woningmarktsimulatie. De toekomstig gewenste woningvoorraad hangt af van veranderingen in de omvang en samenstelling van de huishoudens op termijn, aannames over woningkeuzegedrag en economische ontwikkelingen. Wat betreft de huishoudensontwikkeling sluiten we aan bij de recente demografische prognose voor Middelburg van de Provincie Zeeland. De huishoudensprognose 2019 en daarmee de kwantitatieve woningbehoefte vallen hoger uit voor Middelburg dan de prognose van 2015. De vorige huishoudensprognose is gemaakt op basis van een negatief economisch scenario en het daaraan gekoppelde negatieve migratiesaldo. De prognose 2019 kent een positiever economisch beeld en daarmee een provinciaal migratiesaldo rond de nul. En dit werkt op termijn door via geboorten en huishoud ensvorming. In het model houden we ook rekening met alternatieve economische scenario’s. Een belangrijke onzekere factor is de koopkracht die van invloed is op de behoefte voor huur- en koopwoningen naar prijs.
Voor de inkomensontwikkeling wordt in het trendscenario gerekend met een reële koopkrachtstijging van 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008-2018. Bij wijze van gevoeligheidsanalyse rekenen we tevens de behoefte door die zou ontstaan bij een sterkere dan wel veel mi nder sterke koopkrachtgroei (crisisscenario). Dit levert per segment een bandbreedte op. Ook de doelgroepen ontwikkelen zich anders per scenario. De economische scenario’s divergeren tot 2030; na 2030 komen ze bij elkaar om zo ‘basis’ te worden. De aannames over het woningkeuzegedrag van huishoudens bepaalt ook de woningbehoefte en dus de opgave. We gaan er in beginsel vanuit dat vergelijkbare huishoudens (naar levensfase en inkomen) in de toekomst behoefte hebben aan dezelfde soort woningen als hun ‘soortgenoten’ nu, gecorrigeerd voor trends. Denk bij dat laatste bijvoorbeeld aan het feit dat de senioren van de toekomst vaker een koopwoning zullen bewonen dan de senioren van nu en dertigers juist minder vaak. Een andere trend is die naar kleiner wonen. De aannamen zijn aangepast aan de nieuwste inzichten. Dit levert de toekomstige woningbehoefte op. De opgave is dus gelijk aan de verwachte aantal toekomstige huishoudens en hoe ze wonen minus het huidige aantal huishoudens en hoe ze nu wonen.
1.2.3
Stap 3: de opgave en duiding
De opgave moet worden geduid. Bij een vergrijzende bevolking zal de behoefte aan koopwoningen onder senioren vaak toenemen. Betekent dit dat er koopwoningen moeten worden bijgebouwd? Dat is maar de vraag omdat veel van die toekomstige ouderen nu al in een
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
6
koopwoning wonen en niet gaan verhuizen. Een groei of krimp van een opgave is dus niet gelijk aan bouwen of slopen! De opgave zegt ook niets over hoe de sloop-, omzetting- en bouwprogramma’s zijn georganiseerd. De opgave geeft alleen het netto-effect van beleid dat in Middelburg zal zijn toegepast. Dit betekent dat de opgave indicatief is en dient als startpunt voor een investeringsprogramma en als toetsingskader voor initiatieven.
Leeswijzer In alle hoofdstukken laten we vooral beeldmateriaal spreken en levert de tekst observaties, conclusies en de duiding bij het materiaal. Hoofdstuk 2 gaat in op de stand van zaken ofwel stap 1 van het RIGO-simulatiemodel. Hoofdstuk 3 beschouwt de dynamiek op de woningmarkt in 2020; onderwerpen als fricties op de woningmarkt en woonquotes passeren de revue. Hoofdstuk 4 beschrijft en duidt de verwachte demografische ontwikkelingen tussen 2020 en 2040 op basis van de Zeeuwse prognose. Hoofdstuk 5 kijkt naar de woningmarktopgave. Hoofdstuk 6 gaat in op wonen met zorg. Er zijn twee bijlagen die ingaan op de het RIGO-simulatiemodel en de recente provinciale huishoudensprognose.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
7
Stand van zaken 2020 In dit hoofdstuk worden de huishoudens, de woningvoorraad en de huisvesting in beeld gebracht. Dat laatste toont hoe huishoudens zijn verdeeld over de woningvoorraad. Die verdeling is het referentiepunt om de woningmarktopgave 2020-2030 te duiden en te beoordelen. Bronnen zijn cijfers van het CBS, gegevens van de gemeente en Woongoed en het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Gebruik wordt gemaakt van grafieken en separaat is een Excelbestand met de tabellen geleverd.
Huishoudens In 2020 wonen er in Middelburg circa 23.200 particuliere huishoudens. 1 Voor het bepalen van de woningbehoefte zijn drie kenmerken belangrijk om de woningkeuze te verklaren: huishoudenstype (vanwege de ruimtebehoefte), leeftijd (als benadering voor de levensfase) en inkomen (als hulpbron). Figuur 2-1 en Figuur 2-2 tonen de verdeling van de verschillende huishoudenstypen. Gezinnen zijn goed voor ongeveer een derde van de huishoudens (6.860), net als de paren zonder kinderen (6.870). 37 procent van de huishoudens is alleenstaand (8.760). Verder vormen de 65-plussers 29 procent van alle huishoudens (6.720). Ongeveer de helft van de oudere huishoudens is alleenstaand. Figuur 2-1 De geschatte samenstelling van de huishoudens naar type 2020 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO-bewerking)
1
Onder een particulier huishouden wordt een verzameling van één of meer personen verstaan die een woonruimte bewoont en zichzelf daar particulier, dat wil zeggen niet-bedrijfsmatig, voorziet in dagelijkse levensbehoeften. Een particulier huishouden is dus een besluitvormingseenheid. Huishoudens in een verpleeg- en verzorgingshuis zijn geen particuliere huishoudens en zijn in het WoON niet meegenomen.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
8
Figuur 2-2 De geschatte verdeling van de huishoudtypen 2020 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Inkomens Definities inkomensgroepen, prijspeil 2020 Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen waarmee zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag en met een belastbaar jaarinkomen tot €39.055. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €39.055 en €43.574. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de €43.574. Figuur 2-3 en Figuur 2-4 laten zien dat 46 procent van de Middelburgse huishoudens tot de primaire of secundaire doelgroep behoort (10.700); zie het blauwe kader voor de definities van de inkomensgroepen. De secundaire doelgroep (5.640) is daarbij iets groter dan de primaire (5.060). Bijna de helft van de huishoudens (11.190) heeft een hoger inkomen. Het aantal middeninkomens is met 6 procent gering (1.130).
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
9
Figuur 2-3 De geschatte grootten van de inkomensgroepen 2020 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 2-4 De geschatte verdeling van de inkomensgroepen 2020 (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO-bewerking)
Samenhang tussen kenmerken Om de samenhang tussen kenmerken te achterhalen maken we figuren die altijd optellen tot 100 procent zoals Figuur 2-5. Een nadeel van een dergelijk figuur is dat ‘verhult’ wordt dat niet alle leeftijdsgroepen even groot zijn zoals Figuur 2-1 toont. Samenhang achterhalen heeft dus een ander doel dan aantallen in beeld brengen. D ie samenhang in procenten is relevant om beleid te voeren om bijvoorbeeld die samenhang te veranderen. Meer bouwen voor starters betekent dat de samenhang zal veranderen. Als we kijken hoe de huishoudtypen verdeeld zijn over de inkomensgroepen ( Figuur 2-5) zien we dat met name de alleenstaanden tot de primaire en secundaire doelgroepen beho-
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
10
ren, en onder hen vooral de ouderen. 52 procent van de oudere alleenstaande zit in de secundaire doelgroep (1.730), 29 procent in de primaire doelgroep (980). Onder de oudere paren is een duidelijke tweesplitsing te zien: 47 procent heeft een hoger inkomen (1.600) terwijl 42 procent tot de groep van beleid behoort (1.450). Van de gezinnen en de paren 23 -65 jaar heeft het overgrote deel een hoger inkomen (4.930 en 2.830). Figuur 2-5 Verdeling van de inkomensklassen over de huishoudtypen (Bron: C BS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Woningvoorraad Voor het bepalen van de woningbehoefte zijn de kenmerken type (eengezins of appartement), eigendom en prijs van belang; deze kenmerken zijn immers te koppelen aan de kenmerken van de huishoudens. Voor de woningvoorraad geldt dat het om zelfstandige bewoonde woningen gaat: een bewoonde woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Huishoudens die niet in een woning wonen, moet dus ergens anders wonen: bewoonde andere ruimten zoals een woonboot en dergelijke (BAR). De 586 studentenwoningen van Woongoed vallen in de onderstaande cijfers onder de corporatiewoningen (zie ook het blauwe kader). Figuur 2-6 en Figuur 2-7 tonen de verdeling van de woningvoorraad naar eigendom en woningtype. Van de 23.200 woningen in Middelburg is circa de helft een eengezinskoopwoning (12.140). Appartementen zijn vooral te vinden in de corporatiesector (4.060), in de koopsector gaat het om slechts 1.540 appartementen. De particuliere huursector is met 2.780 woningen (12 procent van de voorraad) relatief klein. De corporatiesector beslaat 29 procent van de voorraad (6.720), met Woongoed als marktleider. 59 procent van de voorraad (13.680) wordt bewoond door eigenaar-bewoners.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
11
Studentenwoningen van Woongoed Woongoed heeft 586 studentenwoningen in haar bezit. Het gaat hierbij om 9 procent van de corporatiewoningen, of 3 procent van de woningvoorraad. De woningen hebben een huur tot de kwaliteitskortingsgrens. 53 procent van de studentenhuishoudens bij Woongoed woont in een appartement en de rest woont onzelfstandig. Voor heel Middelburg gaat de gemeente uit van een studentenpopulatie van 650 in 2020; 90 procent daarvan zou dus bij Woongoed moeten wonen.
Figuur 2-6 De geschatte verdeling van de woningvoorraad naar eigendom (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 2-7 De geschatte verdeling van de woningvoorraad naar type en eigendom (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
12
Prijsklassen Figuur 2-8 toont de verdeling van de huurvoorraad naar huurpr ijsklasse; zie het blauwe kader voor de definities van de huurprijsklassen. In de corporatiesector heeft 98% van de woningen een prijs tot de liberalisatiegrens. 5.400 woningen hebben een prijs tot de tweede aftoppingsgrens (80 procent). Bijna de helft van de corporatiewoningen heeft een huur tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens (3.000). In de particuliere huursector heeft 35 procent (960) van de woningen een huur boven de liberalisatiegrens; de meeste particuliere huurwoningen worden dus in het socia le huursegment verhuurd. Daarvan hebben 1.340 een huur tot de tweede aftoppingsgrens (48 procent van het totaal). Definities rekenhuurprijsklassen, prijspeil 2020 (rekenhuur: kale huur plus servicekosten) Tot kwaliteitskortingsgrens: € 432,51 Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens: € 432,51 – € 619,01 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens € 619,01 – € 663,40 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens € 663,40 – € 737,14 Liberalisatiegrens tot € 900: € 737,14 – € 900, Boven € 900,- Figuur 2-8 De geschatte verdeling van de huurvoorraad naar huur prijsklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Kijken we naar de verdeling van de koopvoorraad over prijsklassen ( Figuur 2-9), dan zien we dat die tamelijk gelijkmatig is. 6.130 (45 procent) van de koopwoningen hebben een p rijs boven de €300.000. 2.630 koopwoningen (19 procent) hebben een prijs tot de €200.000.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
13
Figuur 2-9 De geschatte verdeling van de koopvoorraad naar prijsklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018 , RIGO-bewerking)
Huisvesting 2020 De huisvesting geeft aan hoe de huishoudens zijn verdeeld over de woningvoorraad : wie woont waar? We moeten weten wat de samenhang is tussen de kenmerken van de huishoudens en de kenmerken van de woningen; we zijn dus ook nu minder geïnteresseerd in de absolute aantallen. Om te weten hoe huishoudens wonen, maken we een rekensom. We gaan uit van de huishoudens omdat we die ook in de prognose gebruiken. Huishoudens moeten ergens wonen: op basis van de woningvoorraad, bewoonde woningvoorraad en het WoON kunnen we schatten hoe de huishoudens wonen. Huishoudens die niet in woningen wonen, wonen in bewoonde andere ruimten (BAR). Dat zijn in totaal 20 huishoudens (0,1 procent) 2. Hieronder vallen zoals gezegd niet de studenten, die meegeteld zijn onder de corporatiewoningen.
2.3.1
Naar huishoudenstype
Figuur 2-10 laat zien dat gezinnen en paren voornamelijk in eengezinswoningen wonen. Alleenstaanden wonen vaker in appartementen. Wellicht opvallend is dat oudere alleenstaanden vaker in een appartement zonder lift wonen dan alleenstaanden van 23 -65 jaar (37 procent tegenover 13 procent). Alleenstaanden wonen daarnaast vaker in corporatiewoningen dan paren en gezinnen (Figuur 2-11). Oudere alleenstaanden hebben vaker een koopwoning (44 procent) dan alleenstaanden tussen de 23 en 65 jaar (36 procent). Van de paren en gezinnen heeft circa 75 procent een koopwoning. In de particuliere huur zijn vooral de alleenstaanden vertegenwoordigd. Huishoudens jonger dan 23 jaar wonen in de huursector, met name de corporatiehuur. Figuur 2-12 zoomt in op de corporatiewoningen. Paren en gezinnen die bij een corporatie huren, wonen het vaakst in een woning met een hogere sociale huurprijs (boven de tweede
2
ABF Research komt tot raming van 300 Bewoonde Andere Ruimten. RIGO komt tot 20. Hoe kan dat? Een deel van de studentenwoningen is onzelfstandig (270). Indien die worden opgeteld bij de 20 van RIGO is het aantal BAR vrijwel gelijk aan 300.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
14
aftoppingsgrens). Alleenstaanden huren vaker in de lagere huurprijsklassen. 36 procent van de oudere alleenstaanden huurt daarbij tot de kwaliteit skortingsgrens. In de particuliere huursector (Figuur 2-13) zijn het ook vooral de paren en de gezinnen die een hogere huurprijs betalen, in dit geval boven de liberalisatiegrens (circa de helft van iedere groep). Van de alleenstaanden betaalt 28 procent van de huishoude ns een huur boven de liberalisatiegrens; de rest huurt in de particuliere huursector dus gereguleerd. Figuur 2-10 De woonsituatie 2020 naar huishoudenstype en woningtype (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 2-11 De woonsituatie 2020 naar huishoudenstype en eigendomsverhouding (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
15
Figuur 2-12 De woonsituatie 2020 naar huishoudenstype en prijsklasse corporatiewoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 2-13 De woonsituatie 2020 naar huishoudenstype en prijsklasse particuliere huurwoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
In koopwoningen (Figuur 2-14) zijn het wederom met name de paren en gezinnen die zich in de hogere prijsklassen bevinden. Circa de helft van de paren en gezinnen in de koop heeft een huis duurder dan €300.000. Van de alleenstaande ouderen is dit 24 procent en van de alleenstaanden 23-65 jaar 40 procent. De alleenstaande ouderen wonen over het algemeen genomen in de goedkoopste koopwoningen.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
16
Figuur 2-14 De woonsituatie 2020 naar huishoudenstype en prijsklasse koopwoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
2.3.2
Naar inkomen
In deze paragraaf gaan we dieper in op de relatie tussen inkomen en prijs. We besteden aandacht aan de relatie tussen het inkomen en het soort woning en eigendomsverhouding. De verdeling naar woningtypen laat een verband zien met het inkomen ( Figuur 2-15): de lagere inkomens wonen het minst vaak in een eengezinswoning, de hogere inkomens juist het vaakst. Appartementbewoners in de primaire doelgroep wonen vaker in een appartement zonder lift, terwijl de percentages wel/geen lift b ij de andere groepen dicht bij elkaar liggen of gelijk zijn. Figuur 2-15 De woonsituatie 2020 naar inkomensgroep en woningtype (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
17
Figuur 2-16 De woonsituatie 2020 naar inkomensgroep en eigendomsverhouding (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Ook bij de eigendomsverhoudingen is een duidelijk verband te zien met de inkomensgroep (Figuur 2-16). Hoe lager het inkomen, hoe vaker in de sociale huur; hoe hoger het inkomen, des hoe vaker in een koopwoning. Van de primaire doelgroep heeft maar 9 procent een eigen woning. De lagere inkomens wonen ook vaker in de particuliere huur dan de hogere inkomens. Vergelijkbare verhoudingen zijn te zien bij de verdeling naar huurprijsklassen. In de corporatiesector (Figuur 2-17) wonen de lagere inkomens vaker in de goedkopere woningen. De midden- en hogere inkomens betalen vaker een huur in een hogere prijsklasse. Ter illustratie: de primaire en secundaire doelgroep huren samen 81 procent van de corporatiewoningen, de middeninkomens 4 procent en de hogere inkomens 14 procent. In de particuliere huursector (Figuur 2-18) wordt een huur boven de liberalisatiegrens betaald door 11 procent van de huurders in de primaire doelgroep en 28 procent van de huurders in de secundaire doelgroep. Van de middeninkomens zit 44 p rocent in het geliberaliseerde segment en van de hogere inkomens 63 procent. De primaire en secundaire doelgroep huren samen 62 procent van het particuliere huursegment, de hogere inkomens zijn goed voor 32 procent. De figuren in combinatie met de geleverde Excelfile met de tabellen bieden gedetailleerde informatie over de statische goedkope en dure scheefheid.
In de corporatiesector bewoont 85 procent van de huishoudens uit de primaire- en secundaire doelgroep (4.700) woningen tot en met de tweede aftoppingsgrens (5.400). Bijna 15 procent van de midden- en hoge inkomensgroepen (750) bewoont een woning tot en met de tweede aftoppingsgrens (5.4 00). In de particuliere huursector bewoont 77 procent van de primaire en secundaire doelgroep (1.000) in de prijsklasse tot en met de tweede aftoppingsgrens. Rond de 300 huishoudens met ten minste een middeninkomen wonen ook in die huurprijsklassen. Voor de goede orde: 30 procent (3.500) van de primaire en secundaire doelgroep (10.700) bewoont een koopwoning!
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
18
Figuur 2-17 De woonsituatie 2020 naar inkomensgroep en prijsklasse corporatiewoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 2-18 De woonsituatie 2020 naar inkomensgroep en prijsklasse particuliere huurwoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
In de koop (Figuur 2-19) woont de primaire doelgroep het vaakst in de goedkoopste koopwoning (52 procent); de hogere inkomens wonen het vaak st in de duurste (26 procent). Van de secundaire doelgroep en de middeninkomens heeft 28 procent van de eigenaar -bewoners een woning met een waarde boven de €300.000.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
19
Figuur 2-19 De woonsituatie 2020 naar inkomensgroep en prijsklasse koopwoning (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Conclusies In Middelburg verschillen woonsituaties met name op basis van de huishoudenssamenstelling. Paren en gezinnen wonen vaker in duurdere woningen, vaker in koopwoningen en vaker in eengezinswoningen. Alleenstaanden wonen vaker in de (corporatie)huur, vaker in goedkope prijsklassen (bij zowel huur als koop) en vaker in een appartement. Onder de paren en gezinnen zijn de verschillen tussen de leeftijdsgroepen niet zo groot. Bij de alleenstaanden zijn wel verschillen te zien tussen 23-65-jarigen en 65-plussers. Oudere alleenstaanden hebben vaker een koopwoning dan ‘jongere’ alleenstaanden (44 procent tegenover 36 procent). Oudere alleenstaanden die in een appartement wonen hebben daarnaast minder vaak een lift dan ‘jongere’ alleenstaanden (13 procent tegenover 37 procent). En in de corporatiehuur zijn het de oudere alleenstaanden die het meest in de goedkoopste huurklasse (tot de kwaliteitskortingsgrens) huren, namelijk 36 procent. Wat betreft de inkomensgroepen zijn redelijk lineaire verbanden te trekken. De lagere-inkomensgroepen wonen vaker in goedkopere woningen (bij zowel huur als koop), vaker in appartementen en vaker in de (corporatie)huur. De hogere inkomens wonen vaker in duurdere woningen, in eengezinswoningen en in de koopsector. Opgemerkt moet worden dat de groep middeninkomens gering is in Middelburg (6 procent).
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
20
Dynamiek vraag en aanbod Een indicatie van mogelijk actuele knelpunten op de woningmarkt kan worden verkregen door te kijken naar de door woningzoekenden gevraagde en aangeboden woningen. Hiermee worden de zogenoemde fricties in beeld gebracht. Daarnaast vergelijken we de kenmerken van woningzoekenden met die van recent verhu isden. Dit geeft een indruk van het verschil tussen wens en werkelijkheid op dit moment. De toekomstige groei is in deze analyse nog niet meegenomen.
Fricties tussen vraag en aanbod In deze paragraaf is een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2020. De vraag heeft hier betrekking op huishoudens uit Middelburg die hebben aangegeven op zoek te zijn naar een (andere) woning. Dit kunnen zowel doorstromers als starters zijn. Het aanbod bestaat uit woningen die uit de voorraad zouden vrijkomen indien doorst romers hun wensen zouden verwezenlijken. Het gaat hier dus niet om nieuwbouw en niet om registraties met ingeschreven woningzoekenden. Deze analyse zegt iets over de actuele fricties tussen vraag en aanbod per segment als alle woondromen van doorstromers en starters echt uitkomen. Tekorten moeten worden opgelost door nieuwbouw of omzettingen; overschotten moeten dan worden gesloopt of omgezet. Het oplossen van de fricties betekent een wereld waarin de woonconsument de baas is en aanbieders ook alles leveren. Indien er geen fricties zijn, dan is dus sprake van ideale afstemming van vraag en aanbod. Natuurlijk is de echte wereld anders. Niet iedereen die zegt te willen verhuizen, zal verhuizen zelfs al zou er aanbod zijn. Niet iedereen die zegt te willen ve rhuizen, kan ook verhuizen omdat er geen aanbod is. ‘Tussen droom en daad: staan wetten in de weg en praktische bezwaren ’ verklaart waarom RIGO altijd uitgaat van de behoefte: wat huishoudens uiteindelijk hebben gekozen.
Die realiteit telt sterker dan alleen uitgaan van woondromen. Maar dit betekent wel dat getest moet worden in welke de mate de behoefte (keuze) afwijkt van de woondroom. Woningtypen In Figuur 3-1 is te zien dat de vraag in de koopsector hoger is dan het pote ntiële aanbod uit de voorraad. In de huursector is het tegenovergestelde het geval: er is iets meer aanbod dan vraag naar woningen in de huursector. Dit betekent niet dat het gemakkelijk is om aan een huurwoning te komen. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag heen zouden willen verhuizen. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector, alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. In het vorige hoofdstuk zagen we dat eengezinskoopwoningen overwegend worden bewoond door huishoudens van middelbare leeftijd. Als ze al willen verhuizen, dan opnieuw naar een (grotere, duurdere) eengezinswoning.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
21
Figuur 3-1 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype, 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Figuur 3-2 toont dat aan koopappartementen met lift een tekort is. Het vraag en aanbod van appartementen zonder lift is ongeveer in balans. Huurwoningen zonder lift daarentegen worden veel meer aangeboden dan gevraagd. Figuur 3-2 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype met aanwezigheid van lift, 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Prijsklassen Zoals hierboven gepresenteerd is er over het algemeen meer aanbod dan vraag in de huursector. Ook uitgesplitst naar huurprijsklassen is dat het geval ( Figuur 3-3). Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens tonen een overschot wat zal samenhangen met de kwaliteit; zelfs starters richten zich niet op dit segment. Tekorten treden op in prijsklassen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. In dit prijssegment kan immers nog deels huurtoeslag worden ontvangen. Hierbij geldt de kanttekening dat de huurprijs van de aangeboden woningen de huidige huurprijs is van de huurder die wil verhuizen. Het is niet gezegd dat de woning na leegkomst opnieuw (voor die prijs) verhuurd wordt.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
22
Vraag en aanbod in huurwoningen boven de liberalisatiegrens zijn meer in evenwicht. We zien hier een contrast met de praktijk. Wie meer dan €737 aan maandlasten kan besteden, gaat liever kopen. In de praktijk is er toch ook vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. Ook de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die €737 of meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen. En gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten. De vrije huursector vult een gat in de markt. Figuur 3-3 Vraag en aanbod huurwoningen naar huurprijsklasse , 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Wanneer in de analyse rekening wordt gehouden met toegankelijkheidsnormen en toewijzingseisen ontstaat er een iets ander beeld. In Figuur 3-4 wordt er gecorrigeerd op woningzoekenden die geen duurdere huurwoning betrekken volgens de regels van passend toewijzen. Bij inwonenden is geen inkomen bekend en kon deze correctie niet worden toegepast. Het valt op dat er dan voornamelijk bij huurwoningen in de klasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en tweede aftoppingsgrens een krapte ontstaat.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
23
Figuur 3-4 Vraag en aanbod huurwoningen naar huurprijsklasse , gecorrigeerd naar passend toewijzen, 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
In Figuur 3-5 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat er in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn. Zowel doorstromers als starters hebben te maken met aanbodtekort aan koopwoningen. De grootste frictie is in de prijsklasse €300.000 tot €450.000. De spanning op de koopsector heeft ook weerslag op de huursector. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag heen zouden willen verhuizen. Figuur 3-5 Vraag en aanbod koopwoningen naar koopprijsklasse , 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Oppervlakte In Figuur 3-6 zijn vraag naar en aanbod van woningen weergegeven met onderscheid in gebruiksoppervlak in combinatie met huur of koop. Koopwoningen tot zestig vierkante meter
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
24
worden nauwelijks gevraagd en ook nauwelijks aangeboden. Dat is een nichemarkt. Onder de honderd vierkant meter is er nauwelijks aanbodtekort aan koopwoningen. Daarentegen is het aanbodtekort aan grotere koopwoningen aanzienlijk. Voornamelijk de vraag naar woningen vanaf 140 m2 is bijna twee keer zo groot dan het aanbod. In de huursector is er vaker sprake van een aanbodsoverschot. Het grootste aanbod is aan huurwoningen tot zestig vierkante meter, terwijl daar relatief weinig vraag naar is. Huurwoningen tussen de zestig en tachtig vierkante meter zijn wel meer gewild, ook onder starters. Dat is de enige oppervlakteklasse waar meer vraag dan aanbod is. De markt voor echt grote huurwoningen (vanaf 140 m2) is klein; wie zo een grote woning wenst geeft de voorkeur aan een koopwoning. Figuur 3-6 Vraag en aanbod naar eigendom en oppervlakte, 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
De slaagkans De balans van gevraagde (woondromen) en aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Een alternatieve indicator van eve ntuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen: de slaagkans. Als er een frictie optreedt – tekorten en overschotten – dan verwachten we een hogere slaagkans in segmenten met een overschot en een lagere in segmenten met een tekort. De slaagkans is een goede voorbode van de woningbehoefte. In Figuur 3-7 is dit weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Het blijkt dat de woondromen een redelijke afspiegeling vormen van de voorraad. Bij de betrokken woningen is dat niet het geval. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen, huurappartementen zijn oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relati ef moeilijk is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijk om een (ander) huurappartement te bemachtigen. De beide overige segmenten nemen op dit gebied tussenposities in.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
25
Figuur 3-7 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2020 (Bron: gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Woonquotes In Tabel 3-1 staan de mediane woonquotes, koopquotes en huurquotes van Middel burg en Nederland weergegeven. De woonquotes in Middelburg zijn ongeveer gelijk is aan de gemiddelde Nederlandse situatie. Dezelfde conclusie valt te trekken als we de waarden uitsplitsen naar huishoud enstype (Tabel 3-2). Jongeren onder de 23 vormen een uitzondering: zij hebben in Middelburg hogere quotes dan het Nederlandse gemiddelde. Zo verschilt de huurquote circa 4 procent. Kijken we naar de mediane woonquotes naar inkomens groep (Tabel 3-3), dan zien we dat de waarden ook niet erg afwijken van de nationale situatie. Enig verschil zit hem in de huurquotes: bij de secundaire doelgroep liggen die in Middelburg circa 2,5 procent hoger dan het gemiddelde. Bij de middeninkomens is de huurquote 3 procent hoger. Tabel 3-1 Mediane woonquotes Middelburg en Nederland, 2018 (Bron: WoON 2018, gemeente Middelburg, Woongoed, RIGO -bewerking)
woonquote
koopquote
huurquote
Middelburg
30,2
19,0
25,2
Nederland
29,5
19,1
24,3
Tabel 3-2 Mediane woonquotes Middelburg en Nederland naar huishoudenstype, 2018 (Bron: WoON 2018, gemeente Middelburg, Woongoed, RIGO -bewerking)
Middelburg
woonquote
koopquote
huurquote
< 23 jaar
42,4
30,8
26,3
Alleenstaand 23 - 65 jaar
31,7
19,0
27,8
Paar 23 - 65 jaar
27,5
17,4
23,9
Alleenstaand >65 jaar
37,6
33,5
27,9
Paar >65 jaar
31,6
26,3
21,9
Gezinnen
28,9
21,7
20,3
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
26
Nederland
woonquote
koopquote
huurquote
< 23 jaar
38,3
28,7
22,6
Alleenstaand 23 - 65 jaar
32,1
19,0
28,1
Paar 23 - 65 jaar
27,4
17,7
23,5
Alleenstaand >65 jaar
37,4
32,5
27,2
Paar >65 jaar
31,8
26,5
22,1
Gezinnen
28,3
20,9
19,9
Tabel 3-3 Mediane woonquotes Middelburg en Nederland naar inkomensgroep, 2018 (Bron: WoON 2018, gemeente Middelburg, Woongoed, RIGO -bewerking)
Middelburg
woonquote
koopquote
huurquote
primaire doelgroep
39,9
31,9
25,3
secundaire doelgroep
37,1
29,3
27,8
middeninkomens
33,4
23,2
25,8
hogere inkomens
24,5
18,9
19,2
woonquote
koopquote
huurquote
primaire doelgroep
40,3
29,5
25,8
secundaire doelgroep
36,2
28,1
25,3
middeninkomens
32,9
23,4
22,8
hogere inkomens
24,1
18,6
18,9
Nederland
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
27
Demografische ontwikkelingen 2020-2040 Het aantal huishoudens zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen, waarvan 1.750 tot het jaar 2030. De grootste toename zit het in de vijfenzestigplussers. Dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in de empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe. De ontwikkeling van de inkomens is onzeker. Het aandeel van de primaire doelgroep (thans 22%) in het jaar 2030 varieert van 19% onder gunstige economische omstandigheden tot 23% in geval van een crisisscenario. Groei, vergroening en vergrijzing vormen de sleutelwoorden.
Huishoudens Deze recente prognose 2019 wijkt af van die van 2015 3. Mede door de (woningbouw)crisisperiode 2009-2014 was het binnenlands migratiesaldo sterk negatief in de voorlaatste prognose. In de nieuwe prognose is dit tij gekenterd: het saldo is neutraal. Deze verandering heeft op termijn ook effecten op geboortecijfers, de huishoudensontwikkeling en daarmee ook op de woningbehoefte. De nieuwe prognose toont dat de bevolkingsgroei vooral in Goes, Middelburg, Reimerswaal en Tholen zal plaatsvinden. Dit uit zich ook in de huishoudensgroei. De woningbehoefte stijgt in De Bevelanden, Tholen en Walcheren. Volgens de demografische prognose (gemaakt door de Provincie Zeeland) zal het totaal aantal huishoudens nog toenemen. Tussen 2020 en 2030 komen er ruim 1.750 huishoudens bij, tussen 2030 en 2040 nog eens ruim 1.000. Dit is relevant voor de woningmarkt, want het aantal benodigde woningen houdt grofweg gelijke tred met het aantal huishoudens. Zie Figuur 4-2 voor een indruk van hoe het aantal huishoudens zich in recente jaren heeft ontwikkeld. De voortschrijdende vergrijzing zorgt voor een forse toename van het aantal 65-plus huishoudens. Dit zijn over het algemeen paren en na 2030 ook in toenemende mate alleenstaanden (zie Figuur 4-1). Het aantal gezinnen neemt nog iets toe.
Dit betekent dat er meer jonge gezinnen bij komen dan er ‘oude’ gezinnen in de lege nest fase terechtkomen. Een veel voorkomend misverstand is te denken dat de toename van het aantal kleine huishoudens leidt tot een behoefte aan kleine woningen. Aangezien die groei vooral uit 65 -plussers bestaat, is dit geen vanzelfsprekendheid. Uitzonderingen daargelaten hebben alle senioren immers al een woning. Als zij daar allemaal in blijven zitten zijn het toch de jongere huishoudens voor wie gebouwd moet worden. Het effect van de demografische ontwikkeling op de woningbehoefte in kwalitatieve zin komt nog ter sprake in het volgende hoofdstuk.
3
Zie bijlage 2
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
28
Figuur 4-1 Huishoudens naar samenstelling (Bron: Provincie Zeeland, RIGO -bewerking)
Figuur 4-2 Ontwikkeling aantal huishoudens in Middelburg 2010 -2040 (Bron: CBS, Provincie Zeeland, RIGO-bewerking)
26.500
26.000 25.500 25.000 24.500
feitelijk (CBS)
24.000
23.500
prognose (Provincie Zeeland)
23.000 22.500 22.000 21.500 21.000 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Inkomens De inkomensontwikkeling is onder normale omstandigheden al lastig te voorspellen, met de recente COVID-19 uitbraak is dit al helemaal omgeven met onzekerheid. Om die reden werken we met drie scenario’s ten aanzien van de koopkracht. Het negatieve (tegenspoed) scenario rekent met vijf magere jaren, vergelijkbaar met de vorige crisis (tussen 2009 en 2014) gevolgd door vijf ‘gemiddelde’ jaren. In dat geval is de koopkracht in 2030 nog altijd niet op het niveau van 2020. Het basisscenario gaat uit van het langjarige gemiddelde. Over een lange periode bezien is de koopkracht met gemiddeld 0,39% per jaar toegenomen. Het positieve scenario gaat uit van tien voorspoedige jaren. Na 2030 rekenen we nog uitsluitend met het basisscenario. Dit omdat het niet waarschijnlijk is dat de extreme scenario ’s twee keer tien jaar aanhouden.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
29
In Figuur 4-3 en in Tabel 4-1 is te zien hoe de diverse inkomensgroepen zich bij de verschillende scenario’s ontwikkelen. Naarmate de economische omstandigheden gunstiger zijn, komt de groei meer bij de hogere inkomens terecht. In geval van het positieve scenari o zou de primaire doelgroep zelfs in omvang afnemen, zowel in relatieve zin als in absolute zin. Hogere inkomens maken thans 48% uit van alle huishoudens. Dit aandeel neemt in het economisch meest gunstige scenario toe tot 52% in het jaar 2040. Figuur 4-3 Huishoudens naar inkomensklasse; ontwikkeling (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
2020 -2025
2025- 2030
negatief
positief
3.500
3.000
2030-2040
2.500 2.000 1.500 1.000 500 -500
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
middeninkomens
positief
basis
negatief
positief
basis
negatief
positief
basis
negatief
basis
-1.000
hogere inkomens
Tabel 4-1 Huishoudens naar inkomensklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO-bewerking)
2020 primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens laag tot 43.547 hogere inkomens vanaf 43.547
5.060 5.640 1.310 11.190 23.200
2025 negatief basis positief 5.420 5.100 4.920 6.080 5.970 5.890 1.380 1.400 1.400 11.330 11.740 11.990 24.210 24.210 24.210
2020 primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens laag tot 43.547 hogere inkomens vanaf 43.547
22% 24% 6% 48% 100%
negatief 22% 25% 6% 47% 100%
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
2025 basis positief 21% 20% 25% 24% 6% 6% 48% 50% 100% 100%
2030 negatief basis positief 5.680 5.080 4.740 6.390 6.170 5.990 1.420 1.450 1.450 11.440 12.250 12.770 24.940 24.940 24.940
negatief 23% 26% 6% 46% 100%
2030 basis positief 20% 19% 25% 24% 6% 6% 49% 51% 100% 100%
2040 negatief basis positief 5.570 4.990 4.660 6.690 6.360 6.200 1.480 1.480 1.470 12.220 13.130 13.630 25.960 25.960 25.960
negatief 21% 26% 6% 47% 100%
2040 basis positief 19% 18% 24% 24% 6% 6% 51% 52% 100% 100%
30
De woningmarktopgaven 2020-2040 Door de huishoudensgroei toe te kennen aan woningen, wordt voorkomen dat de spanning op de woningmarkt verder oploopt. Word en er minder woningen toegevoegd, dan neemt de krapte toe. De kwantitatieve woningmarktopgave is het verschil tussen het toekomstig aantal huishoudens in woningen en het huidig aantal huishoudens in woningen. De kwalitatieve opgave is het verschil in het toekomstige aantal woningen naar type en de huidige woningvoorraad. De kwalitatieve opgave is afhankelijk van de drie koopkrachtscenario’s omdat die leiden tot verschillende verwachte verdelingen van huishoudens over de toekomstige woningvoorraad. De aanname is dat die voorraad er inderdaad ook komt door een netto-toevoeging als gevolg van sloop, omzetting en nieuwbouw. Door die verschillende woningbehoeften 2025-2030-2040 te verminderen met de bewoonde voorraad anno 2020 ontstaan de opgaven 2025-2030-2040. De opgaven zijn geen wetmatigheden: de toekomst is te beïnvloeden door trends te keren.
De opgave naar segment en woningtype Figuur 5-1 toont de woningmarktopgave naar segment voor de drie economische scenario ’s en de drie prognosejaren. Daarbij valt ten eerste op dat alle drie de economische scenario ’s tot en met 2040 een groei in de opgave aan koopwoningen verwachten. In het positieve scenario wat meer, in het negatieve scenario wat minder. In de periode 2030-2040 is de opgave aan koopwoningen hetzelfde ongeacht het economische scenario (circa 1200 woningen). De opgaven vergeleken Figuur 5-1 toont voor drie perioden hoe de opgaven per koopkrachtscenario zich ontwikkeld. De opgave is de toekomstige woningbehoefte minus een referentiejaar. De som van koop en beide huurklassen is voor alle drie de koopkrachtscenario ’s vanzelfsprekend dezelfde: het aantal huishoudens blijft immers gelijk! Maar de koopkrachtscenario’s beïnvloeden wel de keuze voor huur en koop. Voor de periode 2020-2025 groeit in het positieve scenario de koopopgave ten koste van de huuropgave. Het negatieve scenario levert een spiegelbeeld. Bij de huur is het verhaal anders. Voor de periode 2025-2030 is in het positieve scenario voor het eerst een lichte krimp te zien in de opgave aan corporatiewoningen. In het negatieve scenario is hier nog een opgave aan corporatiewoningen van circa 750.
Voor 20302040 geldt er uiteindelijk een krimp van de opgave aan corporatiewoningen in alle scenario’s, ook de negatieve. De opgave aan particuliere huurwoningen neemt in 2025-2030 wat toe vergeleken met de periode 2020-2025. In de periode 2030-2040 is er geen extra opgave meer aan particuliere huurwoningen. Hoe de afname van de huurwoningen tot stand komt, is een andere vraag. De verkoop van huur- naar koopwoningen is een mogelijkheid. Sloop en nieuwbouw echter ook. Anders gesteld: van opgave naar strategische beslissingen en operationele beslissingen in prestatieafspraken is een nader te bepalen stap.
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
31
Figuur 5-1 Woningmarktopgave 2020-2040 naar segment (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Kijken we naar woningtype (Figuur 5-2), dan zien we vooral een groei aan de opgave aan eengezinskoopwoningen. In het positieve scenario wat meer, in h et negatieve scenario wat minder. Er blijft tot 2040 daarnaast een constante kleine opgave aan koopappartementen. In het negatieve scenario is er tot 2030 een opgave aan zowel eengezins- als meergezinshuurwoningen. In het positieve scenario is deze opgave gering. In de periode 2030-2040 is er een krimp van de opgave aan zowel eengezins- als meergezinshuurwoningen voor alle economische scenario’s. Figuur 5-2 Woningmarktopgave 2020-2040 naar woningtype (Bron: C BS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
32
De opgave naar prijsklassen Vervolgens kijken we naar de prijsklassen. In de corporatiehuur (Figuur 5-3) is er in het negatieve scenario – en in kleinere mate in het basisscenario – met name opgave aan woningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens. Met name in de periode 2025 -2030 is er in het negatieve scenario een opgave aan corporatiewoningen. In dit geval is er ook een kleine opgave aan de wat duurdere sociale huurwoningen. In de jaren 2030-2040 neemt de opgave aan corporatiewoningen. In de particuliere huur (Figuur 5-4) zien we minder grote verschillen tussen de drie economische scenario’s. Merk op dat het hier in alle gevallen om kleine aantallen gaat. Qua prijsklassen zit de opgave vooral in woningen met een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens, en met een huur boven de liberalisatiegrens. De opgave is relatief gezien het grootst in de periode 2025-2030. In het positieve scenario is er een grotere opgave aan geliberaliseerde particuliere huurwoningen, in het negatieve scenario aan huurwoningen met een gereguleerde huur. Voor 2030-2040 gaat het in alle scenario’s alleen nog om woningen met een prijs boven de liberalisatiegrens. Figuur 5-3 Woningmarktopgave 2020-2040: corporatiehuur naar huurprijsklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
Rapport Woningmarktanalyse Middelburg
33
Figuur 5-4 Woningmarktopgave 2020-2040: particuliere huur naar huurprijsklasse (Bron: CBS, gemeente Middelburg, Woongoed, WoON 2018, RIGO -bewerking)
In de koopsector (Figuur 5-5) zien we in alle scenario’s een groei van de opgave tot 2030. In 2030-2040 wordt de opgave wat kleiner, maar ze blijft wel aanhouden. De opgave aan koopwoningen blijft het sterkst in het positieve scenario en is kleiner in het negatieve scenario. Hierbij geldt dat de opgave voor het grootste deel bestaat uit woningen met een prijs vanaf de €300.000. Ook in het basisscenario gaat meer dan de hel ft van de opgave uit naar woningen met deze prijs. Een derde van de opgave gaat daarbij uit naar de dure woningen vanaf €450.000 euro: 400 woningen in het bassiscenario in 2025-2030, en zelfs circa 800 woningen in het positieve scenario in deze periode. In de laatste periode 2030 -2040, wanneer de algehele koopopgave wat afzwakt, is het aandeel van de duurste woningen juist het grootst: zo’n 50 procent van de opgave aan koopwoningen. Afhankelijk van het scenario is er in 2030 -2040 een opgave aan 500 à 600 koopwoningen met een prijs boven de €450.000.