25-121 Bijlage 1. Nota Grondbeleid 2025

Ook hier is het gegeven dat het grondbedrijf wel deze kosten heeft en dat het erg bewerkelijk is om elke factuur en urenverantwoording voor deze kosten rechtstreeks te verdelen over en te boeken op de verschillende plannen. Daarnaast kan het ook nuttig zijn om te weten om welk bedrag het in totaal gaat. Vandaar dat deze kosten tot en met 2020, als een soort overhead, eenmaal bij het afsluiten van het boekjaar werden verdeeld over alle complexen op basis van de hierop geboekte interne uren. Het gaat hier dus om kosten van planvoorbereiding en planbegeleiding. Omdat ook deze wijze van toerekening voor discussie vatbaar is, is er sinds 2021 voor gekozen om deze kosten elk jaar rechtstreeks als verlies ten laste van de reserve grondbedrijf te nemen. De op grond van het BBV toegestane toe te rekenen rente is de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV

39

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

5.5 Waardering Conform het BBBV werd in het verleden het volgende onderscheid gemaakt in gronden: a. In exploitatie genomen gronden; b. Niet in exploitatie genomen gronden waarvoor een reel en stellig voornemen bestaat dat deze in de nabije toekomst zullen worden bebouwd (niegg); c. Overige gronden. Daarnaast werden in het grondbedrijf ook een aantal gebouwen opgenomen die tijdelijk verhuurd worden. Per 1 januari 2016 is sprake van de volgende indeling: a. Bouwgrond in exploitatie b. Materiële vaste activa c. Voorraden Voor de in exploitatie genomen gronden is een exploitatieopzet vastgesteld. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de historische aankoopprijs + bijgeschreven kosten. Voor zover deze verlieslatend is, zal een bedrag in de voorziening grondbedrijf worden opgenomen zodat de boekwaarde nooit hoger is dan de marktwaarde. Indien gronden/objecten vanuit een ander deel van de gemeente worden ingebracht in een grondexploitatie, zal dit moeten gebeuren tegen de boekwaarde van deze gronden. Herwaardering van gronden is binnen het BBV namelijk niet toegestaan. Deze boekwaarde dient wel getoetst te worden aan de marktwaarde; indien deze lager is, worden de gronden/objecten ingebracht tegen marktwaarde. Een nadelig verschil komt in dat geval ten laste van de functie waarvoor deze gronden eerder gebruikt werden.

Ook voor leveringen vanuit het grondbedrijf aan andere delen van de gemeente geldt dat dit tegen boekwaarde dient te gebeuren tenzij de marktwaarde lager is. In dat geval is sprake van een verlies bij het grondbedrijf. De categorie niegg is verdwenen. De gronden die hier vroeger onder vielen vallen nu onder de materiële vast activa. Het gaat volgens de BBV dan om “gronden zonder vaste bestemming die (op dit moment) geen onderdeel zijn van een transformatieproces”. Het is niet toegestaan om kosten bij te schrijven op de boekwaarde van deze gronden zolang geen exploitatieopzet is vastgesteld. Voorbereidingskosten om tot een plan en exploitatieopzet te komen worden jaarlijks ten laste gebracht van de reserve grondbedrijf zolang er nog geen exploitatieopzet is vastgesteld. Daarnaast worden ruilgronden in het grondbedrijf onder deze categorie opgenomen. Onder voorraden zijn gronden opgenomen waarvoor geen voornemen tot functiewijziging (meer) bestaat. Dit zijn gronden buiten het grondbedrijf. Zolang aan gronden geen werkzaamheden ten behoeve van een grondexploitatie worden verricht worden deze gronden tijdelijk beheerd. Bij agrarische percelen gebeurt dit door uitgifte door middel van geliberaliseerde pacht (deze kan snel opgezegd worden indien de gronden nodig zijn voor ontwikkeling.

Beheer van opstallen en overige grond vindt in beginsel plaats door middel van antikraak of gebruik. Verhuur is minder geschikt voor een tijdelijke situatie omdat huurders dan rechten verkrijgen en opbouwen waardoor de snelle beschikbaarheid ten behoeve van ontwikkeling niet is gewaarborgd. Voor ontwikkelingen waarbij sprake is van een faciliterend grondbeleid geldt dat deze op de balans worden opgenomen onder de overlopende posten conform de stellige uitspraken van de

40

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

commissie BBV. Indien er al kosten zijn gemaakt en de kostenverhaalsbijdrage is nog niet ontvangen, worden deze kosten opgenomen als overige nog te ontvangen bijdrage. Indien de kostenverhaalsbijdrage al is ontvangen en de kosten deels nog gemaakt moeten worden, wordt het verschil tussen de bijdrage en de al gemaakte kosten opgenomen als vooruit ontvangen bedragen. 5.6 Risicomanagement Het risicomanagement van het grondbedrijf maakt deel uit van het totale risicomanagement van de gemeente. Jaarlijks wordt hier in de paragrafen weerstandsvermogen van de begroting en jaarrekening aandacht aan besteed. Voortdurend worden risico’s geïnventariseerd, gemonitord en zo nodig beheersmaatregelen genomen. In de paragrafen wordt vooral aandacht besteed aan algemene risico’s voor grondexploitaties. Het in het openbaar communiceren over specifieke risico’s is niet gewenst omdat dit het bedrijfsbelang zal schaden. Een voorbeeld is het in het openbaar praten over de kans dat een bepaalde verwerving duurder zal uitvallen dan geraamd en hiermee in een risicovoorziening rekening houden. Gevolg zal zijn dat deze verwerving altijd duurder zal uitvallen nu de tegenpartij weet wat de marges zijn.

Aanvullend op, en tevens dienend als inbreng voor, het algemene risicomanagement van de gemeente wordt aan het begin van het jaar een doorrekening van het grondbedrijf gemaakt waarin naast een basisscenario een risicoscenario wordt doorberekend. In dit risicoscenario wordt zowel met algemene (doorlooptijd, rente, prijs- en opbrengststijging) als met bekende specifieke (projectgebonden) risico’s rekening gehouden. Op basis van deze berekening wordt beoordeeld hoe het grondbedrijf ervoor staat, of de algemene reserve van het grondbedrijf voldoende saldo heeft en of en in hoeverre er in de toekomst mogelijkheden ontstaan voor afroming van de reserve van het grondbedrijf. Deze berekening wordt aangeboden aan het college en daarna vertrouwelijk aan de gemeenteraad verzonden. De conclusies worden verwerkt in de paragrafen Weerstandsvermogen van respectievelijk jaarrekening en begroting van de gemeente. De te gebruiken uitgangspunten voor basis- en risicoscenario worden vooraf afgestemd met en expliciet geaccordeerd door afdeling Bedrijfsvoering-Financiën. De planeconoom is verantwoordelijk voor deze risicoanalyse. Bij het opstellen wordt tevens gebruik gemaakt van de kennis van de projectleider en andere betrokkenen.

Bij de vaststelling van nieuwe exploitatieopzetten dient een eventueel tekort bij voorbaat afgedekt te zijn (dat was al zo), maar dienen tevens voldoende middelen aanwezig te zijn om (resterende) risico’s op te kunnen vangen. Dit wordt op de schaal van het grondbedrijf beoordeeld. Bij voorstellen tot vaststelling van exploitatieopzetten zal hieraan expliciet aandacht worden besteed en indien er onvoldoende middelen in de reserve grondbedrijf zijn zal bij gelegenheid van vaststelling van zo’n exploitatieopzet tevens gevraagd worden deze middelen beschikbaar te stellen en toe te voegen aan de reserve grondbedrijf.

41

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

6. Overzicht beleidsregels Uit voorgaande nota kunnen de volgende beleidsregels worden afgeleid : 1.

De gemeente Middelburg voert situationeel grondbeleid en kijkt per geval welk grondbeleid wordt voorgestaan; 2. De gemeente Middelburg stelt een ontwikkelagenda op waarin wordt aangegeven welke locaties actief dan wel faciliterend worden ontwikkeld en waarin wordt aangegeven aan welke ontwikkelingen prioriteit wordt gegeven. Deze ontwikkelagenda wordt jaarlijks geactualiseerd; 3. Nieuwe grondexploitaties kunnen alleen starten indien verwachte tekorten volledig zijn afgedekt en tevens geregeld is dat er voldoende middelen in de reserve grondbedrijf beschikbaar zijn om (resterende) risico’s op te vangen 4. Bij actief grondbeleid is het uitgangspunt van de gemeente Middelburg om gronden minnelijk te verwerven; 5. In situaties waarin dat wenselijk wordt geacht kan de gemeente Middelburg besluiten om gebruik te maken van het vestigen van een voorkeursrecht; 6. Alleen in uitzonderlijke situaties overweegt de gemeente Middelburg gebruik te maken van het onteigeningsinstrument; 7. De gemeente Middelburg streeft naar het verkrijgen van een portefeuille met goede ruilgronden om met inzet hiervan minnelijke verwerving van te ontwikkelen gronden te bevorderen; 8. De gemeente Middelburg heeft geen krediet voor strategische aankopen. Indien het college een strategische aankoop wenst te doen zal hiervoor eerst aan de gemeenteraad krediet gevraagd worden.

In gevallen waarin een snelle en onvoorwaardelijke bieding noodzakelijk is, zal indien nodig een extra vergadering van de gemeenteraad worden gehouden; 9. In situaties waarin sprake is van faciliterend grondbeleid is het uitgangspunt van de gemeente Middelburg dat een anterieure overeenkomst wordt gesloten waarin het kostenverhaal wordt geregeld; 10. Alleen in uitzonderlijke situaties zal de gemeente Middelburg ervoor kiezen om een ontwikkeling waarbij het niet mogelijk is een anterieure overeenkomst te sluiten, toch door te laten gaan en publiekrechtelijk kostenverhaal toe te passen. 11. Bij de selectie van partijen/kopers van grond streeft de gemeente Middelburg naar optimaal maatschappelijk rendement en een optimale prijs/kwaliteitsverhouding, waarbij aan de beschikbaarheid van de onroerende zaak een passende mate van openbaarheid wordt verleend zodat potentiële gegadigden de ruimte krijgen om daarnaar mee te dingen, tenzij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de overeenkomst in aanmerking komt; 12. Bij de selectie van partijen streeft de gemeente Middelburg naar transparante en heldere procedures waarbij iedereen de kans krijgt mee te doen tenzij er goede redenen zijn om met een beperkt aantal partijen of slechts één partij zaken te doen (passende mate van openbaarheid); 13.

Indien de prijzen niet door middel van een veiling tot stand komen wordt door de gemeente Middelburg gewerkt met vaste grondprijzen die per plan en per kavel bepaald worden. Voor de bepaling van deze prijzen wordt onder meer gekeken naar residuele waarden, prijzen die elders in de gemeente en daar buiten zijn gerealiseerd, en specifieke

42

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

locatiekenmerken. Prijzen worden jaarlijks bezien en in dien daar mogelijkheden voor zijn bijgesteld; 14. Voor de plan-economische sturing van de gemeente Middelburg wordt aangesloten op de systematiek van het projectmatig werken; 15. Bij facilitair grondbeleid wordt door de gemeente Middelburg in een zo vroeg mogelijk stadium een anterieure overeenkomst gesloten met de eigenaar/initiatiefnemer; 16. Bij actief grondbeleid wordt in de initiatieffase, als er nog geen exploitatieopzet door de gemeenteraad is vastgesteld, door het college krediet gevraagd voor aankopen en voorbereidingskosten; 17. In de definitiefase wordt een eerste exploitatieopzet opgesteld op basis waarvan het college aan de gemeenteraad krediet vraagt voor de gehele ontwikkeling; 18. Exploitatieopzetten worden jaarlijks herzien; 19. De gemeente Middelburg is qua financieel kader gebonden aan de voorschriften vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en volgt de stellige uitspraken van de commissie BBV op de wijze zoals aangegeven in de deze nota grondbeleid;. 20. Jaarlijks wordt een doorrekening van het grondbedrijf van de gemeente Middelburg gemaakt die de basis vormt voor de paragrafen grondbeleid in de jaarrekening en begroting; 21.

Indien sprake is van verwachte verliezen wordt conform het BBV, op basis van de betreffende exploitatieopzetten en de doorrekening van het grondbedrijf, een voorziening gevormd ter grootte van deze verwachte verliezen. De voorziening wordt gevormd op contante waarde. Het benodigde saldo van de voorziening grondbedrijf wordt jaarlijks bezien bij het opstellen van de doorrekening grondbedrijf; 22. De gemeente Middelburg kent een reserve grondbedrijf die bedoeld is als buffer om risico’s in de grondexploitatie (niet zekere maar wel mogelijke) verliezen op te kunnen vangen. In het kader van de jaarlijkse doorrekening van het grondbedrijf wordt bezien of deze reserve aan de gestelde normen voldoet. Indien het saldo te laag is dienen maatregelen te worden getroffen en indien het saldo (op langere termijn) boven de normen ligt kan desgewenst afroming plaats vinden; 23. Alleen kostensoorten die zijn opgenomen in de Bijlage IV van het Omgevingsbesluit kunnen worden opgenomen in grondexploitaties; 24. De jaarlijkse doorrekening van het grondbedrijf wordt tevens betrokken bij het risicomanagement van de gemeente Middelburg.

43

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Bijlage 1 : Stellige uitspraken Commissie BBV Met betrekking tot actief grondbeleid doet de Commissie BBV in de meest recente nota (december 2023) de volgende, hieronder verkort weergegeven, stellige uitspraken. In beginsel worden deze uitspraken door ons volledig gevolgd tenzij beargumenteerd wordt waarom daar van af wordt geweken. In de bijlage wordt bij elke uitspraak in cursief aangegeven in hoeverre deze in het grondbeleid van de gemeente Middelburg wordt gevolgd of daar van wordt afgeweken. a.

b.

c.

d.

e.

Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaats vinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Dit wordt gevolgd. Exploitatieopzetten worden in beginsel jaarlijks herzien en aan de gemeenteraad voorgelegd. Alleen bij plannen waar geen of nauwelijks ontwikkelingen plaats hebben plaatsgevonden wordt daar van af gezien. En ook bij exploitaties waar wel ontwikkelingen plaatsvinden maar die nog niet voldoende concreet zijn om op basis hiervan al een nieuwe exploitatieopzet aan de gemeenteraad aan te bieden kan van herziening in een boekjaar worden afgezien. Deze ontwikkelingen worden wel betrokken bij het opstellen van de jaarlijkse doorrekening van het grondbedrijf die ter kennis van de gemeenteraad wordt gebracht. Een Bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans.

Dit wordt gevolgd Voor een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar is de volgende aanvullende informatie verplicht.: de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld. Dit wordt gevolgd Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Dit wordt grotendeels gevolgd. In beginsel worden alle grondexploitaties jaarlijks door de gemeenteraad herzien. Een uitzondering wordt gemaakt voor complexen waarbij nauwelijks of geen ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. En ook een uitzondering voor complexen waarvoor een discussie loopt over een andersoortige invulling die nog niet is afgerond. In een dergelijke situatie heeft het geen zin om een herziening te doen op basis van de oorspronkelijke uitgangspunten maar wordt de uitkomst van de discussie afgewacht. Voor de bepaling van kosten van de BIE die tot de vervaardigingskosten kunnen worden gerekend, moet worden aangesloten op de verhaalbare kostensoorten zoals opgenomen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15).

Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE. Deze uitspraak wordt gevolgd

44

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

f.

g.

h.

i.

j.

De rentelasten worden toegerekend aan een BIE op basis van A13 in de tabel van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. Hierbij wordt de omslagrente gehanteerd conform de notitie Rente van de commissie BBV of de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Deze uitspraak wordt gevolgd. De gemeente Middelburg kent geen projectfinanciering en hanteert derhalve de omslagrente. Het doen van dotaties en/of bijdragen aan een voorziening (fonds) voor bovenwijkse voorzieningen ten lasten van een BIE is niet toegestaan. Deze uitspraak wordt gevolgd. Dit betekent dat als de gemeente zou besluiten om financiële bijdragen voor investeringen in de fysieke leefomgeving of bijdragen ten behoeve van het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad ten laste van ook de eigen grondexploitatie te brengen deze bedragen niet rechtstreeks ten laste van deze grondexploitatie gebracht kunnen worden maar via de reserve grondbedrijf moeten worden verrekend. Het deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat aan een in de toekomst te openen grondexploitatie wordt toegerekend, moet tot het moment dat de betreffende grond feitelijk in exploitatie wordt genomen, worden geactiveerd onder de betreffende categorie materiële vaste activa.

In de periode van activering als maatschappelijk nut tot en met het eventueel openen van de betreffende grondexploitatie, moet conform artikel 64 lid 3 BBV, vanaf de ingebruikname van het actief worden afgeschreven op basis van de verwachte gebruiksduur. Deze uitspraak wordt in beginsel gevolgd. Met de opmerking dat de afgelopen jaren nooit bovenwijkse voorzieningen zijn toegerekend aan grondexploitaties en dat waarschijnlijk de komende jaren ook niet het geval zal zijn. Het is niet toegestaan om dotaties te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie zullen worden aangelegd, is wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming of via een ander specifiek daartoe door de raad genomen besluit. Deze uitspraak wordt gevolgd. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De voorbereidingskosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit; en 2.

De voorbereidingskosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen; en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit Deze uitspraak wordt gevolgd met dien verstande dat de huidige werkwijze, waarbij voorbereidingskosten voor mogelijke toekomstige exploitaties niet worden geactiveerd maar jaarlijks ten laste van het resultaat worden gebracht. Deze werkwijze is eenvoudiger en voorzichtiger dan de hierboven beschreven toegestane werkwijze. In bijzondere gevallen kan voor omvangrijke en

45

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

gecompliceerde projecten wel activering plaatsvinden als hiertoe uitdrukkelijk wordt besloten door de gemeenteraad. k. De toe te rekenen rentelasten aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie betreft de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV of betreft de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Deze rentelasten mogen worden toegevoegd aan de post voorraden, bouwgronden in exploitatie (BIE) Deze uitspraak wordt gevolgd. l. De toegerekende rentelasten moeten als volgt worden bepaald: • In het geval van projectfinanciering van een grondexploitatie; het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering. • Indien er geen sprake is van projectfinanciering van een grondexploitatie: de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV. Deze uitspraak wordt gevolgd. Omdat in Middelburg geen sprake is van projectfinanciering wordt de omslagrente gehanteerd. m. Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan is het niet toegestaan rente toe te rekenen aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie (BIE). Deze uitspraak wordt gevolgd. n. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari.

Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde opbrengsten hoger zijn dan de kosten, waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend. Deze uitspraak wordt gevolgd. o. De disconteringsvoet die met worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor inflatie binnen de Eurozone. Deze uitspraak wordt gevolgd. p. Het is niet toegestaan om gelden uit eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk positie van de bouwgronden in exploitatie. Deze uitspraak wordt gevolgd. q. Alle baten en lasten die verband houden met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Deze uitspraak wordt gevolgd. r. Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming, de winst te worden genomen. Op grond van het voorzichtigheidsprincipe is de commissie BBV van oordeel dat tussentijdse winstneming niet verantwoord is bij een grondexploitatie met een looptijd van meer dan tien (10) jaar.

Voor de tussentijdse winstneming dient de Percentage of Completion-methode te worden gevolgd. Deze uitspraak wordt gevolgd. Daarbij gaan we er vanuit dat de commissie BBV hier doelt op grondexploitaties met een resterende looptijd van meer dan tien jaar (zie ook de volgende uitspraak). s. Er is volgens het realisatiebeginsel sprake van winst op een grondexploitatie indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien (10) jaar of minder; én 2. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

46

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

3. 4.

De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen) Deze uitspraak wordt gevolgd. t. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid en de toelichting op de balans dient te gebeuren op eindwaarde. Wanneer bij de waardering van de voorziening voor verliesgevende grondexploitaties niet wordt geopteerd voor de nominale waarde maar voor de contante waarde, dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor de negatieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. Deze uitspraak wordt wel gevolgd maar daarnaast worden tevens contante waarden gepresenteerd omdat resultaten op eindwaarde die in verschillende jaren verwacht worden eigenlijk niet goed met elkaar te vergelijken zijn, een soort van appels en peren. Een winst van een bepaald bedrag die over twee jaar wordt verwacht heeft een andere waarde dan winst die over tien jaar wordt verwacht. u. Als er sprake is van een voorziening ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die maximaal voor de boekwaarde van het onderhanden werk van betreffende bouwgrond in exploitatie worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie. Deze uitspraak wordt gevolgd. Dit betreft het verschil tussen bruto boekwaarde en netto boekwaarde. v.

Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor omgevingsplannen met faciliterend grondbeleid of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als ‘nog te verrekenen kosten’ onder de overige nog te ontvangen bedragen is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar als overige nog te ontvangen bedragen blijven staan; na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen; en 3. Er is een besluit door de raad of het college genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor faciliterend grondbeleid in een aangewezen gebied voor het ontwikkelen van het omgevingsplan of tot het sluiten van een anterieure overeenkomst; en 4. In de toelichting op de overige nog te ontvangen bedragen op de balans moeten deze nog te verrekenen kosten expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde voorbereidingskosten van faciliterende grondexploitaties Deze uitspraak wordt gevolgd. w.

Kosten die de gemeente heeft gemaakt op basis van een overeenkomst of, die via publiekrechtelijk kostenverhaal en een afdwingbare financiële bijdrage kunnen worden verhaald op en verrekend met derden, zijn vorderingen die opgenomen moeten worden bij de balanspost overige vorderingen op de balans. In de toelichting op deze balansposten moten deze vorderingen expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde ‘verhaalbare kosten’ en ‘financiële bijdrage faciliterend grondbeleid’ Deze uitspraak wordt gevolgd. x. Als een gemeente een eindafrekening moet opstellen, dan moeten vooruit ontvangen bedragen, in een voorziening voor van derden verkregen middelen worden opgenomen. Dit is het geval als de gemeente kostenverhaalsbijdragen of afdwingbare financiële bijdragen in rekening brengt op basis van een omgevingsplan of een

47

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

y.

z.

omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit dan wel in de anterieure overeenkomst heeft afgesproken een eindafrekening te zullen maken. Als in de anterieure overeenkomst niet is opgenomen dat de gemeente een eindafrekening opstelt van het kostenverhaal en de financiële bijdragen, dan moet het vooruit ontvangen bedrag worden opgenomen bij de ‘overige vooruit ontvangen bedragen’. Deze uitspraak wordt gevolgd. Als de gemeente reeds gemaakte kosten kan verhalen en/of een financiële bijdrage kan opleggen (publiek- of privaatrechtelijk), maar kostenverhaal en/of verrekening nog niet kan plaatsvinden, dan dienen de gerealiseerde nog te verhalen kosten en/of de gerealiseerde kosten waarvoor de financiële bijdrage wordt gevraagd te worden verantwoord als overige nog te ontvangen bedragen. In de toelichting op de balanspost moeten deze overlopende activa als zijnde ‘nog te verhalen kosten’ en ‘nog te verrekenen financiële bijdrage faciliterend grondbeleid’ worden gespecificeerd en toegelicht. Deze uitspraak wordt gevolgd Als de gemeente reeds gemaakte kosten niet kan verhalen en/of geen financiële bijdrage kan opleggen (publiek- of privaatrechtelijk) dan rest slechts een vermelding als ‘niet in de balans opgenomen recht’ bij de toelichting op de balans Deze uitspraak wordt gevolgd. De tekst van de stellige uitspraak is op zichzelf niet helemaal helder.

Uit de nota zelf volgt dat bedoeld wordt dat deze vermelding plaats kan vinden als er nog geen concreet zicht is op een toekomstige verrekening. Als immers vaststaat dat er geen verrekening kan en zal zijn heeft vermelding bij de toelichting op de balans geen zin.

48

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Bijlage 2: Kostensoortenlijst bijlage IV Omgevingsbesluit A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1

De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A2

De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

A3

De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

A4

Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten

A5

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2

A6

De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2

A7

De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen

A8

De kosten van de aanleg of wijziging van: 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken

A9

De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit

A10

De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde

49

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

onderzoek A11

Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet

A12

Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

A13

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

A14

De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1

De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

B2

De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

B3

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1

B4

De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

50