25-121 Bijlage 1. Nota Grondbeleid 2025

uitvoerbaarheid van een plan niet gewaarborgd is en derhalve in beginsel niet overgaan tot wijziging/vaststelling van het omgevingsplan en hier in ieder geval geen prioriteit aan geven. Ad b : Facilitair grondbeleid op initiatief van de gemeente of een niet-eigenaar met instemming van de gemeente In een aantal gevallen is het denkbaar dat de gemeente een ontwikkeling voorstaat die maatschappelijk van belang is (denk bijvoorbeeld aan de herontwikkeling van een winkelcentrum) en waarbij de gemeente zelf geen actief grondbeleid wenst te voeren, maar dit wil uit laten voeren door een betrouwbare deskundige marktpartij die nog (geen) eigenaar is van (alle) benodigde gronden. Het initiatief kan ook komen van een ontwikkelaar zelf die nog geen (volledige) eigendomspositie heeft. De gemeente kan in dit geval besluiten tot samenwerking met deze partij. Nu deze partij nog geen eigenaar is en er nog geen zekerheid is dat hij dat gaat worden, kan er nog geen anterieure overeenkomst gesloten worden. Wel kan in dit geval een intentieovereenkomst gesloten worden waarin het streven van de marktpartij om eigenaar te worden is opgenomen en dat in dat geval beide partijen een anterieure overeenkomst wensen te sluiten.

Ook kunnen afspraken gemaakt worden in het geval het niet lukt om met alle eigenaren tot overeenstemming te komen (bijvoorbeeld over het in die situatie opnemen van kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan of het toepassen van instrumenten voor actief grondbeleid). 2.7.2 Plankosten bij kleine bouwactiviteiten Plankosten zijn de kosten van werkuren van ambtenaren of van deskundigen die door de gemeente zijn ingehuurd. In de Omgevingsregeling is bepaald dat voor de zogenaamde ‘kleine bouwactiviteiten’ maximumbedragen aan plankosten kunnen worden verhaald. De achtergrond hiervan is dat het voor kleine bouwactiviteiten te ver zou voeren om alle plankosten te berekenen. Kleine bouwactiviteiten zijn activiteiten waarop een of enkele bouwwerken met een beperkte oppervlakte worden gerealiseerd (zie de lijst hieronder). Uitgezonderd op de maximumbedragen zijn de plankosten van de producten en activiteiten die genoemd zijn in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV en 2.6a tot en met 2.6c van bijlage XXXIVa. In die onderdelen staan de kosten voor voorbereiding, toezicht en directievoering bij civieltechnische werken. Die kosten kunnen van geval tot geval verschillen en behoren daarom niet tot de maximaal te verhalen bedragen.

De maximum te verhalen bedragen aan plankosten bij kleine bouwactiviteiten zijn als volgt: • Bij het bouwen van kassen met een bruto-oppervlakte van niet meer dan 3.000 m2, kan maximaal € 7.718,- aan plankosten worden behaald. • Voor de volgende kleine bouwactiviteiten kan maximaal € 10.252 worden verhaald: o Het bouwen van een gebouw met één woonfunctie en nevengebruiksfuncties als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; o Het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegestaan; o Een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegestaan;

21

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Een uitbreiding van een ander gebouw dan bij de drie hiervoor genoemde bouwactiviteiten met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan een gebouw met één woonfunctie of nevengebruiksfuncties daarvan als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; o Kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m2 en niet meer dan 10.000 m2; o Een verbouwing van een gebouw of meerdere aaneengesloten gebouwen tot gebouwen met een woonfunctie, zoals omschreven in artikel 8.13 onder e van het Omgevingsbesluit; o Een verbouwing van een gebouw of meerdere aaneengesloten gebouwen die een functieverandering ondergaan, zoals omschreven in artikel 8.13 onder f van het Omgevingsbesluit. Bij het bouwen van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m2 en niet meer dan 30.000 m2, is het maximum te verhalen bedrag € 12.196,-. o

•

Alle bovengenoemde bedragen zijn exclusief de plankosten van de producten en activiteiten waarvoor het maximum niet geldt. Voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is vastgesteld, worden de kosten van de producten en activiteiten zoals weergegeven in bijlage XXXIVa van de Omgevingsregeling, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6c, opgeteld bij de maximumbedragen zoals genoemd in de alinea hierboven. Voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak is vastgesteld, worden de kosten van de producten en activiteiten zoals weergegeven in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d, opgeteld bij de maximumbedragen zoals genoemd in de alinea hierboven. Voor de kosten van de producten en activiteiten die worden opgeteld bij de plankosten, geldt dat artikel 13.2 van de Omgevingsregeling van overeenkomstige toepassing is. Alle tarieven en kosten in bijlage XXXIV, tabellen 1, 3 en 7, en bijlage XXXIVa, tabellen 1, 3 en 7, en de bedragen in de lijst hierboven, worden jaarlijks geïndexeerd en bekendgemaakt in de Staatscourant.

Als er sprake is van zelfrealisatie door de initiatiefnemer, en die initiatiefnemer kosten heeft gemaakt die gelijk zijn of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor zover sprake is van een activiteit die in strijd is met een in het omgevingsplan aan een locatie toegedeelde functie, worden die kosten in mindering gebracht op de door initiatiefnemer verschuldigde geldsom. Voor het onderdeel plankosten geldt dat voor het in mindering te brengen bedrag, de vermindering ten hoogste 60% bedraagt van de te verhalen kosten voor producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 1.1.a en 1.1.b, de vermindering ten hoogste 80% bedraagt van de te verhalen kosten voor producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV, tabel 1, onder 2.6a tot en met 2.6d, en de vermindering ten hoogste 90% bedraagt van de te verhalen kosten voor de overige producten en activiteiten als bedoeld in bijlage XXXIV. 2.7.3 Financiële bijdragen De Omgevingswet kent naast kostenverhaal de mogelijkheid van de afdwingbare financiële bijdrage en de vrijwillige financiële bijdrage. Afdwingbare financiële bijdrage De ‘Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering’ is een nieuw financieel instrument voor gemeenten. Deze bijdrage komt bovenop eventueel verschuldigd kostenverhaal. In bepaalde

22

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

gevallen kan deze afdwingbare financiële bijlage worden opgelegd voor kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en het slopen van opstallen in het geval van een krimpopgave. Enkele voorbeelden zijn: • Herstel van bijzondere provinciale landschappen zoals beekherstel; • Aanleg van in de omgevingsverordening aangewezen gebieden die behoren tot het Natuurnetwerk Nederland of door gemeenten in een omgevingsplan aangewezen natuurgebieden; • Aanleg van onder andere bijenlandschappen, vistrappen, faunapassages, natuurvriendelijke oevers of herstellen van houtwallen; • Compensatie voor realiseren sociale woningbouw buiten de locatie, door een bedrag te vragen voor het aantal sociale huurwoningen dat op de locatie niet is gerealiseerd maar op grond van het woningbouwprogramma wel wenselijk wordt geacht (momenteel 30%), waarbij het bedrag ten gunste komt van een locatie waar extra sociale huurwoningen gebouwd worden; • Stedelijke herstructurering in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen.

De afdwingbare bijdrage vereist een grondslag in het Omgevingsplan, kan alleen worden geheven bij aangewezen activiteiten en uitsluitend worden besteed aan aangewezen categorieën ontwikkelingen uit het Omgevingsbesluit. Er moet sprake zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit en de ontwikkeling en de bekostiging van de ontwikkeling mag niet anderszins zijn verzekerd. Functionele samenhang houdt onder meer in dat een initiatiefnemer objectief gezien voordeel moet hebben van een beoogde ontwikkeling, dat is bijvoorbeeld het geval als toekomstige bewoners daarvan gebruik kunnen maken. Belangrijk is dat er geen sprake is van toerekenbaarheid, dan zou de ontwikkeling immers onder het kostenverhaal vallen en moet de bijdrage op grond daarvan in rekening worden gebracht. Een nieuwe rondweg die niet noodzakelijk is voor de ontsluiting van een nieuwe woonwijk maar waar die woonwijk wel profijt van heeft, is een voorbeeld van een ontwikkeling waarvoor de afdwingbare financiële bijdrage kan worden opgelegd. Er kan geen financiële bijdrage worden opgelegd als de bekostiging anderszins verzekerd is, naast kostenverhaal is dat het geval wanneer de ontwikkeling via heffingen, belastingen of verbruikersbijdragen bekostigd wordt.

Ook als slechts een klein percentage kan worden verhaald, is een financiële bijdrage niet mogelijk, doordat kostenverhaal en een financiële bijdrage voor dezelfde voorziening uitgesloten is. Verder geldt dat een bijdrage niet kan worden opgelegd als een overeenkomst over kostenverhaal is gesloten. In dat geval moet in de anterieure fase een afspraak over de afdwingbare financiële bijdrage worden gemaakt. Bij het opleggen van de bijdrage, wordt rekening gehouden met de financiële draagkracht van de activiteit. Als de opbrengst van de activiteit de inbrengwaarde plus het kostenverhaal niet overstijgt, kan geen bijdrage worden opgelegd. Net als bij het publiekrechtelijk kostenverhaal, wordt de afdwingbare financiële opgelegd bij beschikking. Als een kostenverhaalbeschikking nodig is, wordt de bijdrage bij die beschikking vastgesteld. De gemeente is verplicht de besteding van de bijdrage periodiek te verantwoorden en een eindafrekening op te stellen. Als de bijdrage niet is besteed aan de doelen, moet de bijdrage geheel of gedeeltelijk worden terugbetaald. Regels daarover moeten worden opgenomen in het omgevingsplan. Een ‘spaarsysteem’ is niet toegestaan.

23

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Vrijwillige financiële bijdrage De Omgevingswet biedt een expliciete grondslag voor een overeenkomst over een vrijwillige financiële bijdrage bij een herziening van het omgevingsplan of een BOPA. Net als bij de afdwingbare financiële bijdrage, gaat het om een financiële bijdrage aan kosten van ontwikkelingen die niet onder kostenverhaal vallen, maar de kwaliteit van een gebied wel vergroten. Hiervoor kan gedacht worden aan belangrijke maatschappelijke functies zoals sport, waterberging, culturele voorzieningen of reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied. De vrijwillige financiële bijdrage vereist een grondslag in een omgevingsvisie of een programma. Het verband tussen de activiteit en de ontwikkeling moet worden aangegeven en het moet steeds gaan om ontwikkelingen in het gebied van de omgevingsvisie of het programma. Daarin moet ook ingegaan worden op de financiering van de ontwikkeling, een indicatie voor de gewenste bijdrage en de planning en realisatie van de ontwikkeling. De gebieden moeten buiten het potentiële kostenverhaalsgebied vallen, omdat anders regulier kostenverhaal aan de orde is. De bijdrage is nadrukkelijk vrijwillig en staat los van de financieel-economische uitvoerbaarheid van een project voor de gemeente. De gemeente kan medewerking aan een project niet weigeren als geen overeenstemming is bereikt over de vrijwillige financiële bijdrage.

De bijdrage mag worden gesloten bij de kostenverhaalplichtige activiteiten en daarnaast ook nog voor een reeks andere activiteiten, zoals bij de bouw van een bouwwerk voor recreatie of een nieuw toegedeelde functie voor een of meer bestaande gebouwen mits aan de oppervlakte-eis wordt voldaan. De bijdrage mag alleen worden besteed aan de ontwikkeling van een gebied, niet voor gebruik of beheer. Tevens moet aannemelijk zijn dat de activiteiten ten laste waarvan de bijdrage wordt gevraagd, nog wel financieel uitvoerbaar blijven. Toepasbaarheid Vooralsnog maakt de gemeente Middelburg geen gebruik van het in rekening brengen van genoemde financiële bijdragen omdat : -

-

-

-

De Omgevingsvisie en het daaruit voortvloeiende investeringsprogramma onvoldoende concreet is om op basis hiervan financiële bijdragen in de fysieke leefomgeving in rekening te kunnen brengen; De verwachting is dat rekening houdend met wat aan de bestaande voorraad kan worden toegerekend en de eigen exploitaties, en rekening houdend met macro-aftopping (er kunnen nooit meer kosten in rekening worden gebracht dan de grondexploitatie kan dragen) deze bijdragen voor de fysieke leefomgeving niet substantieel kunnen zijn. Daarentegen kunnen zij wel extra administratieve lasten met zich mee brengen; Grotere locaties, met een groot maatschappelijk belang, waar nieuwe openbare ruimte gerealiseerd moet worden en/of verschillende eigendomsposities zijn, waar sterke regie vanuit de gemeente wenselijk/noodzakelijk wordt geacht en die rendabel te ontwikkelen zijn, door de gemeente actief worden opgepakt mits de gemeenteraad het risico acceptabel acht, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is en de eventuele winst op de grondexploitatie ingezet kan worden voor de bekostiging van ontwikkelingen waar het exploitatiegebied profijt van heeft.

Wanneer een grote ontwikkeling wel door een private partij wordt opgepakt, is de afdwingbare financiële bijdrage een mogelijkheid mits voldaan wordt aan de eisen uit de wettelijke regelingen; Voor plannen vanaf 10 woningen als uitgangspunt wordt genomen dat deze moeten voldoen aan het door de gemeente gewenste woningbouwprogramma om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken.

24

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

2.7.4 Woningbouwcategorieën Met het nationale programma Woningbouw wordt ingezet op de realisatie van 981.000 woningen in de periode van 2022 tot en met 2030. Van de nieuwe woningen moet 30% een sociale huurwoning zijn en 40% woningen in de midden-huur en betaalbare koopwoningen (in 2025 is de bovengrens van betaalbare koop € 405.000), zodat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar is. Voor het bereiken van de doelen zijn voor elke regio in Nederland Woondeals ondertekend. In de Zeeuwse Woondeal is afgesproken dat de gemeente Middelburg zich inzet voor de realisatie van 2.282 woningen. Onder de oude wetgeving (Wro) was het mogelijk om in een bestemmingsplan percentages op te nemen voor de woningcategorieën sociale huur, sociale koop, midden-dure huur en vrije kavels. In een exploitatieplan konden de aantallen en de situering daarvan worden bepaald. Het opnemen van woningbouwcategorieën was daarmee gekoppeld aan het exploitatieplan en daarmee aan het verhalen van de kosten. Met de inwerkingwerking van de Omgevingswet bestaat het exploitatieplan niet meer. Onder de Omgevingswet kunnen regels over woningbouwcategorieën los van het kostenverhaal worden opgenomen. Dat is aan de orde wanneer een grote behoefte bestaat aan woningen in de betreffende categorie, maar deze zonder overheidssturing onvoldoende gerealiseerd worden.

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat een instructieregel voor het opnemen van woningbouwcategorieën in een omgevingsplan. Dit kan voor de volgende categorieën: • Sociale huurwoningen zijnde huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag; • Sociale koopwoningen, zijnde koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie; • Geliberaliseerde woningen voor midden-huur, zijnde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten op grond van de waardering van de kwaliteit als bedoeld in artikel 10, eerste lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, met inbegrip van, voor zover van toepassing, de vermeerdering, bedoeld in artikel 8a, eerste, derde, vierde of vijfde lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte; • Woningen die alleen mogen worden gebouwd in particulier opdrachtgeverschap, individueel of collectief Met het opnemen van (één van) die woningbouwcategorieën in het omgevingsplan, blijven sociale huurwoningen ten minste tien jaar na ingebruikname voor de doelgroep in stand, voor sociale koopwoningen is dat ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar en

voor midden-huurwoningen ten minste tien jaar na ingebruikname. Een omgevingsplan kan een percentage voor een categorie bevatten voor de gehele gemeente, voor gebieden of voor een enkel gebied. Er kunnen ook kavels worden aangewezen voor een bepaalde categorie.

25

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

3. GRONDUITGIFTEBELEID EN VERKOOP VAN GRONDEN EN PANDEN 3.1 Selectie van partijen/kopers Bij de uitgifte van gronden, de vestiging van beperkte rechten en de verkoop van panden wordt gestreefd naar: -

-

-

-

-

-

Maatschappelijk rendement; Het realiseren van kwaliteit, ook op langere termijn en vanuit oogpunt van beheer en onderhoud; Het realiseren van een optimale prijs/kwaliteitsverhouding; Transparante en heldere procedures. Aan de beschikbaarheid van de onroerende zaak wordt een passende mate van openbaarheid verleend zodat potentiële gegadigden de ruimte krijgen om daarnaar mee te dingen in een selectieprocedure, tenzij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor het te vergeven recht in aanmerking komt. Passende selectiecriteria bij de selectieprocedures. Deze kunnen bestaan uit prijs, of een combinatie van prijs en kwaliteit en zijn objectief, toetsbaar en redelijk. Indien de uitgifteprijs gefixeerd is (minimaal een marktconforme prijs) kunnen ook enkel kwalitatieve selectiecriteria worden gehanteerd. Voorafgaande gemotiveerde bekendmaking op de gemeentelijke website en/of in het Gemeenteblad indien geen selectieprocedure wordt gevoerd omdat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Samenwerking met betrouwbare partijen met wie op een prettige manier kan worden samengewerkt, die openstaan voor overleg en participatie (door kopers en omwonenden) en die streven naar duurzaamheid.

Bij met name openbare selectieprocedures kunnen daartoe geschiktheidseisen en/of uitsluitingsgronden worden gehanteerd. Het voldoen aan de Didam-arresten en de daarop gebaseerde rechtspraak – of de daarvoor in de plaats tredende wet- en regelgeving – , ook bij het vergeven van koopopties, bouwclaims, huur- en gebruiksrechten en het vestigen van zakelijke rechten. Ingeval van duurovereenkomsten wordt gestreefd naar een looptijd die zich verhoudt tot het belang van een effectieve mededinging. Het beperken van administratieve lasten. Hoe beperkter in omvang of waarde het te vergeven recht is, hoe eerder de mogelijkheid tot onderhandse contractering dient te worden overwogen.

Verder moeten uitgifte- en verkoopprocessen praktisch en efficiënt zijn. Uitgifte van bouwkavels aan bedrijven/kantoren Partijen die zich melden voor een bouwkavel op een bedrijventerrein hebben keuze uit het op dat moment beschikbare aanbod. Aan dit aanbod wordt een passende mate van openbaarheid verleend. Informatie over de selectieprocedure wordt op de gemeentelijke website bekendgemaakt. Selectiecriterium is de volgorde van aanmelding.. Aan aanmeldingen van bedrijven kunnen, zeker op het moment dat er weinig uitgeefbare grond is, minimumeisen worden gesteld (bijvoorbeeld een minimum aantal arbeidsplaatsen per hectare). Dergelijke minimale aanmeldingsvoorwaarden of uitvoeringseisen worden door het college vastgesteld en gepubliceerd. Aan de partij die op basis van het selectiecriterium voor de bouwkavel in aanmerking komt kan op diens verzoek eerst een reservering en/of koopoptie worden verleend. De bepalingen bij de gevoerde selectieprocedure vermelden de voorwaarden daarvoor alsook de duur en eventuele verlengingsmogelijkheden.

26

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Voor specifieke kavels (bijzondere ligging, indien er slechts één of enkele kavels beschikbaar zijn of andere omstandigheden van het geval) kan van het algemeen uitgiftebeleid worden afgeweken en kan een selectieprocedure met een ander selectiecriterium dan de volgorde van aanmelding worden georganiseerd. Ook aan deze selectieprocedures wordt een passende mate van openbaarheid verleend, die afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Eveneens kunnen minimale inschrijvingsvoorwaarden of uitvoeringseisen worden gesteld, bijvoorbeeld met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit en/of duurzaamheid en kunnen de voorwaarden van de selectieprocedure mogelijkheden tot reservering en/of koopoptie vermelden. Uitgifte van bouwkavels voor particulieren (woningen) Per plan wordt de wijze van uitgifte van vrije bouwkavels door het college vastgesteld. Typen van selectieprocedures die in aanmerking komen zijn: Loting na inschrijving per kavel (enkel bij een gefixeerde prijs); Bepaling volgorde na inschrijving op basis van (vooraf aangegeven) selectiecriteria die bestaan uit een combinatie van prijs en kwaliteit of, bij een gefixeerde (ten minste) marktconforme prijs, enkel uit kwaliteit; Verkoop aan hoogste bieder bij inschrijving; Indien er daarna nog resterende kavels zijn op volgorde van binnenkomst (gewijzigd selectiecriterium).

Bij een lotingprocedure krijgen belangstellenden een bepaalde periode de gelegenheid om zich in te schrijven. . Aan de lotingprocedure wordt een passende mate van openbaarheid verleend, bijvoorbeeld door bekendmaking daarvan in De Middelburgse en Veerse Bode, via een bewonersbrief, de gemeentelijke website, een website specifiek voor het plan et cetera. Na het sluiten van de inschrijvingstermijn verricht, indien nodig, een notaris de loting van de volgorde van belangstelling voor een specifieke kavel. Na toewijzing van een kavel wordt deze – geheel vrijblijvend en kosteloos – gedurende drie maanden voor de gegadigde gereserveerd. Na deze termijn kan men overgaan tot koop of nog een (betaalde) koopoptie nemen van drie maanden (1% van de koopsom). Vervolgens dient een koopovereenkomst te worden ondertekend met daarin een mogelijkheid voor ontbindende voorwaarden (financiering, onherroepelijke vergunning) voor een termijn van maximaal zes maanden na afloop optietermijn. Levering dient plaats te vinden uiterlijk zestig kalenderdagen na ondertekening overeenkomst (conform algemene verkoopvoorwaarden) of – indien van toepassing – binnen drie weken na uitwerking van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde(n). Als de levering/betaling later plaatsvindt wordt de wettelijke rente in rekening gebracht.

Deze methode is praktisch goed uitvoerbaar, wordt meestal als rechtvaardig ervaren en wordt dan ook vaak toegepast. Een variant is dat niet wordt geloot, maar op basis van andere selectiecriteria een volgorde wordt bepaald. Belangrijk is in dat geval dat de criteria op basis waarvan de volgorde wordt bepaald vooraf duidelijk zijn en objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Deze methode is ingewikkelder en leidt ook gemakkelijker tot discussie dan de eerste methode. Deze methode zou bijvoorbeeld gebruikt kunnen worden bij een bijzonder experiment op een of ander gebied. Verkoop aan de hoogste bieder bij inschrijving is een methode die gebruikt kan worden als er sprake is van een heel beperkt en/of bijzonder aanbod en er veel belangstelling verwacht wordt. In dat geval kan met deze procedure de maximale opbrengst worden gerealiseerd. Als het om een

27

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

groter aanbod gaat, is de procedure tijdrovend. De methode kan ook gebruikt worden voor restkavels die tegen de vastgestelde prijzen niet verkoopbaar blijken. Indien er na toepassing van een van bovenstaande procedures nog kavels resteren worden deze verkocht aan personen die zich na deze procedure hebben aangemeld. Gewerkt wordt dan op volgorde van binnenkomst. Dit wordt aangemerkt als een wijziging van het selectiecriterium binnen dezelfde selectieprocedure. In de huidige situatie, die naar verwachting de komende vier jaar niet heel veel zal veranderen, wordt als standaard gekozen voor inschrijving per kavel waarbij als er meerdere kandidaten per kavel zijn, wordt geloot. Deze werkwijze biedt het snelst duidelijkheid voor zowel kandidaat kopers als voor onszelf en heeft dan ook de voorkeur. Collectief particulier opdrachtgeverschap Tussen uitgifte aan particulieren en uitgifte voor projectmatige bouw is een tussenvorm ontstaan in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). Particulieren werken in dit geval in groepsverband aan een woningbouwplan. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen dus in groepsverband gerealiseerd; de grond wordt meestal wel individueel afgenomen.

In de praktijk blijkt dat deze wijze van uitgifte veel tijd vraagt. Daarnaast is het afbreukrisico hoog. Gelet hierop zal de gemeente in beginsel geen kavels specifiek bestemd voor cpo aanbieden. Uiteraard kunnen individuele kopers van kavels met elkaar samenwerken om op die manier tot voordelen te komen in de sfeer van aanbesteding of het leveren van maatwerk in het eigen woningontwerp. Uitgifte van bouwkavels voor projectmatige bouw Als het gaat om projectmatige bouw zijn in elk geval de volgende aspecten van belang: a. b. c. d.

Welke partijen (ontwikkelaars) komen in aanmerking om kavels af te nemen; Hoe vindt de selectie van deze ontwikkelaars plaats; Hoeveel partijen worden benaderd in een selectieproces; Het voorkomen van onrechtmatige staatssteun aan bedrijven.

Ad a : Partijen Om in aanmerking te kunnen komen voor gronduitgifte in een gemeentelijke grondexploitatie moet een ontwikkelaar in principe voldoen aan de volgende geschiktheidseisen respectievelijk uitvoeringsvoorwaarden: De ontwikkelaar moet in beschikken over goede referenties vanuit andere projecten (dat kunnen zowel projecten binnen als buiten de gemeente Middelburg zijn) of (in het geval van nieuwe partijen) op een andere manier objectief onderbouwd kunnen overtuigen dat een goede samenwerking mogelijk is. Bij woningbouw wordt de voorkeur gegeven aan projectontwikkelaars die woningen gaan realiseren die met betrekking tot energieprestatie verder gaan dan de minimale wettelijke vereisten. Bij woningbouw moet met een afdoende garantiecertificaat gebouwd worden waarbij voor de eindgebruikers ten minste de kosteloze volledige afbouw van de woning gegarandeerd is. Aanvullend daarop zal ook gelet worden op de mate waarin een ontwikkelaar bereid is risico te nemen. Bovendien kunnen er specifieke eisen zijn die voortvloeien uit de aard van het project.

28

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Ook is er een verband tussen de omvang van de uitgifte en de grootte van een ontwikkelende partij. Met het stellen van geschiktheidseisen in de vorm van omzeteisen wordt evenwel terughoudend omgegaan. Het is van belang niet te lichtvaardig te denken over de selectie van partijen. In de praktijk is het niet zo eenvoudig om, als eenmaal gekozen is voor samenwerking met een partij, deze samenwerking weer te beëindigen en met een nieuwe partij opnieuw te beginnen. In het beste geval levert dat veel tijdsverlies op en in het slechtste geval komt hier nog discussie over intellectuele eigendom en mogelijk een juridisch traject bij. Ad b : Selectiemethoden Per project zal door het college een expliciete keuze gemaakt worden voor een selectiemethode. Onder meer de volgende methoden kunnen worden overwogen: Loting na inschrijving op basis van een vaste prijs en vastgesteld kwaliteitsniveau. Bepaling volgorde op basis van vooraf aangegeven selectiecriteria na inschrijving op basis van een vaste prijs. Concurrentie op basis van prijs bij vastgestelde kwaliteitseisen. Concurrentie op basis van kwaliteit bij vastgestelde prijzen. Concurrentie op basis van optimale prijs/kwaliteitsverhouding. In uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld na een eerdere selectieprocedure die géén of geen geschikte inschrijvingen heeft opgeleverd, kan een ontwikkelaar één-op-één worden geselecteerd.

De selectie vindt zo veel mogelijk plaats op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria waarbij ook de originaliteit van het initiatief/plan van een bepaalde ontwikkelaar een rol kan spelen. Indien in de contractering van de ontwikkelaar de aanspraak op de verwerving van (een recht op) een onroerend besloten ligt, wordt één en ander vormgegeven met inachtneming van de Didam-arresten en de daarop gebaseerde rechtspraak. De keuze voor een bepaalde selectiemethode hangt onder meer af van hoeveel belangstelling er in de markt voor een project is, of kwaliteit en prijzen vooraf goed te bepalen zijn, de complexiteit en omvang van een project, de mate van creativiteit die gevraagd wordt en de inbreng op voorhand van originele ideeën door een marktpartij. Ook kan ervoor worden gekozen om, als in een eerste fase van een project de samenwerking goed is verlopen en een goed product is opgeleverd, de samenwerking in een volgende fase door te zetten zonder dat opnieuw een selectieproces met daarbij ook andere partijen plaatsvindt. In dat geval vermelden de bepalingen van de initiële selectieprocedure deze fasering en wordt op transparante wijze beschreven hoe deze plaatsvindt.

Ad c : Aantal partijen in een selectieproces Het aantal partijen dat in een selectieproces zal worden betrokken hangt af van: De gekozen selectiemethode: in concurrentie of niet? De omvang van het project: hoe groter de omvang van het project hoe meer partijen in principe betrokken kunnen worden in de selectie. De complexiteit van het project: hoe complexer het project en hoe meer vooraf wordt gevraagd van de ontwikkelaar voordat deze geselecteerd wordt, hoe lager het aantal te betrekken partijen. Bij grotere projecten kan aan meerdere partijen een deel gegund worden. In dat laatste geval is afstemming wel een belangrijke zaak. We willen voorkomen dat partijen tegelijkertijd met een

29

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

zelfde product voor het zelfde plan op de markt komen, waardoor beide ontwikkelingen kunnen stagneren. Verder is van belang om te zorgen voor een goede afstemming in beeldkwaliteit en zodanig afspraken te maken dat partijen geen hinder hebben van elkaar, maar juist synergie ontstaat. Ook gezamenlijke promotie voor hetzelfde product (de ontwikkeling van een nieuw gebied) is van belang, omdat dit voor de uiteindelijke koper duidelijkheid biedt. Een andere mogelijkheid is een samenwerkingsconstructie tussen verschillende partijen, iets waar bijvoorbeeld in Essenvelt afspraken over zijn gemaakt. Ad d : Het voorkomen van onrechtmatige staatssteun aan bedrijven Bij elk selectieproces zal er aandacht moeten zijn voor het voorkomen van onrechtmatige staatssteun. Als gebruik wordt gemaakt van de hierboven Ad b genoemde vijf methoden en niet steeds dezelfde partijen in het selectieproces worden betrokken, kan er geen sprake zijn van onrechtmatige staatssteun. Als bij concurrentie op basis van kwaliteit marktconforme prijzen worden berekend geldt hetzelfde. Bij één op één transacties zoals bij de laatste twee methoden is dit risico mogelijk groter. De onderbouwing van de gehanteerde grondprijs is in dit geval cruciaal. In geval van twijfel kan een taxateur worden ingeschakeld.

Verkoop van gemeentelijke gronden, gebouwen et cetera Regelmatig komt het voor dat de gemeente gebouwen afstoot of gronden aankoopt waarop gebouwen staan die buiten een plan gehouden worden en separaat doorverkocht worden. Als de gemeente een pand zelf niet (meer) nodig heeft kan het worden verkocht. Dat geldt ook voor gronden die niet langer nodig zijn voor ontwikkeling. Hierbij wordt in principe de volgende werkwijze gevolgd: a. Bepaald wordt of het gewenst is het te taxeren object op basis van huidig gebruik en functie te taxeren dan wel op basis van een nieuw gewenst gebruik en gebiedsaanwijzing/functie. b. Het object wordt getaxeerd. c. Er wordt een marktconsultatie gehouden, vooruitlopend op een eventuele selectieprocedure dan wel onderhandse verkoop. Daartoe wordt een advertentie geplaatst (via een makelaar) dat het betreffende perceel of gebouw te koop is met daarbij een prijsindicatie. In het geval het maatschappelijke gewenste gebruik en/of functie afwijkt van de huidige gebiedsaanwijzing/functie wordt aangegeven wat het gewenste gebruik en functie is. In het geval van een pand wordt aan geïnteresseerden gevraagd zich te melden met ideeën die zij hebben voor het gebruik van het pand. Duidelijk zal daarbij worden gemaakt dat het college deze ideeën zal beoordelen en dat over deze beoordeling geen correspondentie mogelijk is. d.

Als er één serieuze gegadigde is zal het college bezien of zij kan instemmen met dit gebruik en, indien nodig, bereid is een procedure in het kader van de Omgevingswet te voeren om dit gebruik mogelijk te maken (In het geval het gewenste gebruik en functie afwijkt van het huidige is dit besluit al eerder genomen). e. Als het antwoord hierop bevestigend is, zal worden onderhandeld met deze gegadigde waarbij de getaxeerde waarde de ondergrens vormt. Indien de kandidaat wel wil kopen, maar niet bereid is minimaal de getaxeerde waarde te betalen en het college toch wenst te verkopen dan is hiervoor instemming van de gemeenteraad noodzakelijk. Wanneer er een onderhandelingsresultaat is wordt het voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde tevoren gemotiveerd op de gemeentelijke website en/of in het Gemeenteblad bekendgemaakt. f. Als er meerdere serieuze gegadigden zijn, bepaalt het college of zij een voorkeur hebben voor een bepaald gebruik. g. Als het college een voorkeur heeft voor een bepaald gebruik en er is één serieuze gegadigde voor dit gebruik zal de werkwijze onder d. en e. gevolgd worden.

30

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

h.

i. j.

Als het college een voorkeur heeft voor een bepaald gebruik en er zijn meerdere serieuze gegadigden voor dit gebruik, zal een selectieprocedure plaatsvinden waarbij het verkocht zal worden aan de hoogste inschrijver, waarbij het bedoelde gebruik een minimale inschrijvingsvoorwaarden c.q. uitvoeringseis is. Indien de hoogste inschrijving ligt onder de getaxeerde waarde en het college toch wenst te verkopen is instemming van de gemeenteraad noodzakelijk. Als het college geen voorkeur heeft voor een bepaald gebruik zal het perceel of pand eveneens door middel van een selectieprocedure worden verkocht. Indien er in eerste aanleg geen geïnteresseerde gegadigden c.q. geen inschrijvers zijn, is het selectiecriterium de volgorde van aanmelding en zal met de eerste belangstellende die zich daarna aandient onderhandeld worden over verkoop.

Deze werkwijze wordt ook gevolgd in een situatie dat het perceel of pand nog niet officieel te koop is gezet maar zich al wel belangstellenden hebben gemeld. Als er veel belangstelling wordt verwacht, kan ook gekozen worden voor het organiseren van een veiling. In een aantal situaties kan het college besluiten om van bovenstaande procedure af te wijken. Dit kan het geval zijn: Als een zittende huurder of pachter het perceel of pand wenst te kopen. In dat geval kan één op één met deze huurder worden onderhandeld. Als het om een object gaat waarvan de functie en het voorgenomen gebruik hetzelfde blijven. In dat geval zal bij een zeer courant perceel of pand waarvoor naar verwachting veel belangstelling is een inschrijving worden gehouden waarbij wordt verkocht aan de hoogste inschrijver. Is het perceel of pand minder courant, of gaat het om een reguliere woning, dan zal het via een makelaar met een vraagprijs in de markt worden gezet waarbij met de eerste belangstellende die een serieus bod doet onderhandeld zal worden. Als er al een gegadigde is en het college er van overtuigd is dat met verkoop aan deze gegadigde, direct of indirect (bijvoorbeeld als ruilobject of ter oplossing van een huisvestingsprobleem van een maatschappelijke organisatie), het meest optimale maatschappelijk rendement bereikt kan worden.

Als er sprake is van een origineel particulier initiatief met een meerwaarde voor de gemeente. In dit laatste geval is het niet erg netjes en stimulerend om de indiener te bedanken en vervolgens het initiatief in de markt te zetten. In deze gevallen zal dan ook geprobeerd worden om één op één overeenstemming te bereiken met de initiatiefnemer. In alle voornoemde gevallen geldt dat het voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde tevoren gemotiveerd op de gemeentelijke website en/of in het Gemeenteblad bekend wordt gemaakt. Partijen die vinden dat zij ook in aanmerking moeten komen kunnen in dat geval gedurende twintig (20) kalenderdagen na de datum van bekendmaking van het voornemen een kort geding tegen dit voornemen aanhangig maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Deze termijn is een vervaltermijn. Als de termijn ongebruikt verstrijkt kan de verkoop plaatsvinden. Als er tijdig een kort geding aanhangig is gemaakt wordt de uitspraak van de voorzieningenrechter afgewacht. Indien de omstandigheden van het geval, met name ingeval van spoedeisendheid, aanleiding vormen voor een kortere rechtsbeschermingstermijn kan een kortere termijn worden gehanteerd. In geen geval zal de rechtsbeschermingstermijn echter korter zijn van zeven (7) kalenderdagen.

31

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

In alle gevallen waarin sprake is van voorgenomen verkoop tegen een bedrag dat ligt onder de taxatiewaarde is een raadsbesluit noodzakelijk. In dat geval zal er tevens aandacht voor moeten zijn dat er geen sprake is van onrechtmatige staatssteun aan ondernemingen. Indien een pand wordt verkocht met het oog op een andere functie, kan het college er voor kiezen om in plaats van een taxatie op te laten stellen, een residuele waarde berekening op basis van deze functie uit te laten voeren. Bij gronduitgifte en verkoop van eigendom gaat de voorkeur in principe uit naar verkoop van het volledig eigendom. Indien er redenen zijn waardoor het wenselijk en/of economisch aantrekkelijk is om gebruik te maken van uitgifte in erfpacht is dit ook een mogelijkheid. 3.2 (Grond)prijsbeleid Hoofdlijn in het gemeentelijk grondprijsbeleid is de functionele grondprijspolitiek en de marktwaarde. Dat betekent dat de waarde/prijs van de grond in belangrijke mate bepaald wordt door de functie van de grond en wat een redelijk denkend koper (‘de markt’) over heeft voor de kavel + eventuele toekomstige opstal. Het verschil tussen deze marktprijs en de stichtingskosten van de opstal, de zogenaamde residuele waarde, is de waarde die aan de grond toegekend kan worden.

Als de gemeente een lagere prijs zou vragen dan krijgt de toevallige koper van de kavel een voordeel en wordt de gemeenschap in feite benadeeld. Indien een hogere prijs gevraagd wordt kan de kavel niet verkocht worden (er is dan niemand die hem wil betalen). De residuele waarde kan ook negatief uitvallen. In die situatie zou de betreffende functie niet realiseerbaar zijn zonder subsidiëring. Hieronder volgt een eenvoudig voorbeeld ter verduidelijking. Voorbeeld vereenvoudigde residuele waardeberekening Prijs woning vrij op naam Af : 21% omzetbelasting Marktprijs exclusief omzetbelasting

€ 400.000,00 € 69.421,49 € 330.578,51

Hiervan gaan af : bouwkosten van het object Overige stichtingskosten (ontwikkelkosten, verkoopkosten, architect etc) Ontwikkelwinst/risicovergoeding

200.000,00 24.000,00 16.000,00

Totaal

€ 240.000,00

Residuele waarde

€

90.578,51

Het is te bewerkelijk om voor elke individuele uitgifte in de gemeente een residuele grondprijs te bepalen. Verder kent de markt voor zowel bouwkosten als woningbouwprijzen een enorme dynamiek waarbij deze snel veranderen. Omdat met een grondexploitatie meestal geruime tijd is gemoeid en het belangrijk is om zekerheid te verkrijgen over opbrengsten aan de zijde van de gemeente enerzijds en over de kosten aan de zijde van de andere partij is het wenselijk dan wel noodzakelijk al in een redelijk vroeg stadium een vaste prijs af te spreken, die geïndexeerd wordt. Dergelijke prijzen worden per plan bepaald. Een residuele waarde berekening zien wij dan ook als een hulpmiddel, een benadering, om tot een uiteindelijke prijs te komen.

32

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Om deze prijzen te bepalen wordt naast de residuele waarde ook gekeken naar: -

Hoe verhoudt zo’n berekening tot prijzen per m² die op andere locaties en andere gemeenten worden gerekend c.q. zijn gerealiseerd? Hoe verhoudt de betreffende locatie zich ten opzichte van andere locaties qua (te verwachten) populariteit op de woningmarkt? Is het gewenst binnen de locatie te differentiëren in grondprijzen per m², rekening houdend met ligging en vorm van bepaalde kavels, grootte van de kavels (de eerste m² zijn meestal de duurste), et cetera?

Naast de residuele methode en de vergelijkingsmethode is het uitgangspunt dat grond, zelfs in vervuilde staat, altijd een bepaalde waarde heeft, omdat het nu eenmaal onmogelijk is om zonder grond iets te realiseren. Uitgaande van een vaste grondwaarde kan vervolgens nagegaan worden bij welk type woningen en volume van deze woningen een haalbare casus gemaakt kan worden. In feite worden de bouw- en andere stichtingskosten en/of de ontwikkelwinst c.q. risicovergoeding dan als residu beschouwd. Voor sociale woningbouw wordt gerekend met vaste bedragen die zijn overeengekomen met de in de gemeente actieve corporaties (Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden) Deze prijzen worden met enige regelmaat herijkt en vervolgens jaarlijks geïndexeerd. Voor bedrijven blijft het belangrijk om vooral aantrekkelijke vestigingsvoorwaarden te bieden. Bedrijfsobjecten zijn onderling zeer verschillend en in het algemeen weinig courant. Om deze reden is het moeilijk om hiervoor residuele grondwaarde berekeningen te maken. Bij bedrijventerreinen wordt de prijs vooral vastgesteld door vergelijking met bedrijventerreinen en gehanteerde grondprijzen in de omgeving. Daarnaast is de specifieke ligging van de kavel van belang (zicht, ontsluiting, uitstraling) en de gebruiksmogelijkheden. Voor commerciële voorzieningen zal maatwerk worden geleverd.

In principe geldt hiervoor hetzelfde als voor woningbouw. De prijs hangt af van de functie/marktwaarde van de grond. Ook hier geldt het uitgangspunt dat grond altijd een waarde zal hebben. Voor niet-commerciële voorzieningen is het niet mogelijk om een residuele grondprijs te bepalen. In de gemeente Middelburg is het gebruikelijk om als uitgangspunt voor de grondprijs voor nietcommerciële voorzieningen in een plan 80% van de gemiddelde uitgifteprijs aan te houden, waarbij parkeren op eigen erf moet worden opgelost. Voor interne leveringen (bijvoorbeeld grond voor een schoolgebouw of gemeentewerf) wordt conform de BBV-uitgangspunten primair uitgegaan van de boekwaarde/kostprijs van de betreffende gronden, tenzij de marktwaarde lager is, in welk geval intern tegen deze laatste waarde moet worden geleverd. In geval van inbreng van gronden buiten de sfeer van het grondbedrijf in de sfeer van het grondbedrijf komt het verlies in dat geval niet ten laste van het grondbedrijf. Dit komt ten laste van de begrotingspost waar het betreffende object onder valt. Op intern aan het grondbedrijf geleverde gronden kan dus binnen het grondbedrijf nooit bij voorbaat sprake van een verlies zijn. Als de marktomstandigheden zich in ongunstige zin ontwikkelen kan zo’n verlies wel ontstaan. Per plan worden steeds, bij het vaststellen c.q.

actualiseren van de exploitatieopzet, de ondergrenzen van de te hanteren grondopbrengst vastgelegd. In het kader van de exploitatieopzet

33

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

wordt toegelicht hoe deze prijzen tot stand zijn gekomen. De opzet wordt vertrouwelijk ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

3.3 Beleid met betrekking tot reststroken Het beleid met betrekking tot (verhuur en verkoop van) groen- en reststroken is vastgelegd in een afzonderlijke beleidsnotitie Groen- en restroken. Ook de plaatsing van nutsvoorzieningen van derden in de openbare ruimte wordt door deze beldisnotitie of een actualisatie daarvan bestreken. In deze Nota grondbeleid wordt volstaan met een verwijzing hiernaar. Dit beleid, inclusief de onderliggende nota, is gepubliceerd op de webpagina middelburg.nl/groen-en-reststroken-kopenof-huren. Bij de eerstvolgende herziening zal hierin ook beleid ten behoeve van de verkoop of het vestigen van beperkte rechten voor nutsbedrijven (voor bijvoorbeeld trafohuisjes) worden meegenomen.

34

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

4. PLANECONOMISCHE STURING Om bij actief grondbeleid voldoende rendement op winstgevende grondexploitaties te garanderen c.q. te voorkomen dat bij verlieslatende locaties verliezen hoger uitvallen dan nodig is, is het belangrijk om het financiële aspect in het gehele planproces voortdurend aandacht te geven. Vooral in de beginfase, bij het opstellen van randvoorwaarden en het ontwerp, kan hierdoor veel geld bespaard c.q. verdiend worden. Rekenen en tekenen dient gelijk op te gaan zodat de financiële gevolgen van bepaalde keuzes steeds duidelijk zijn. Voor faciliterend grondbeleid geldt dat er uitsluitend kostenverhaal mag plaatsvinden zodat winst, afgezien van meevallers ten opzichte van de geraamde kosten, niet mogelijk is. Indien kosten te laag worden geraamd is er sprake van een verlies dat niet meer op de initiatiefnemers kan worden verhaald. Verlies kan ook ontstaan indien en voor zover er kosten worden gemaakt voordat een overeenkomst over het kostenverhaal is gesloten. De inzet is om in een zo vroeg mogelijk stadium een overeenkomst te sluiten om dit risico te beperken. De kosten van een eerste beoordeling van een initiatief en vervolgens de voorbereiding van de overeenkomst kunnen echter niet anders dan voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst worden gemaakt. Bij actief grondbeleid wordt aangesloten op de systematiek van het projectmatig werken.

In de initiatieffase, veelal een aankoopvoorstel, wordt een globale haalbaarheidsberekening opgesteld, op basis waarvan een krediet kan worden gevraagd voor de voorbereiding, eventueel inclusief verwerving. In de definitiefase worden vervolgens de financiële kaders opgesteld, op basis waarvan een eerste exploitatieopzet aan de gemeenteraad kan worden aangeboden, waarbij een krediet voor de verdere ontwikkeling wordt gevraagd. In de fases die daarop volgen wordt de exploitatieopzet steeds bijgesteld, waarmee tevens het krediet wordt bewaakt en de risico’s worden gemonitord. Als het project (voor het overgrote deel) gereed is, wordt het plan afgesloten waarbij rekening wordt gehouden met eventuele nakomende kosten en indien van toepassing nog te verkopen restkavels. Voor de exploitatie van de restkavels wordt, gelet op de beperkte dynamiek, de exploitatieopzet alleen geactualiseerd indien ontwikkelingen hiertoe aanleiding geven.

35

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

5. FINANCIEEL KADER 5.1 Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De financiële kaders rond het grondbeleid, zowel voor faciliterend grondbeleid als actief grondbeleid, worden bepaald door het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Op 31 juli 2019 heeft de commissie BBV een nieuwe notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ gepubliceerd, waarmee alle voorgaande notities kwamen te vervallen. In december 2023 heeft de commissie BBV een geactualiseerde versie van dit stuk uitgebracht. De Commissie BBV geeft met door haar zelf zo genaamde “stellige uitspraken” in de in december 2023 gepubliceerde notitie een interpretatie van de regelgeving die leidend is. Dit betekent dat verwacht wordt dat stellige uitspraken worden gevolgd en indien een gemeente toch een afwijkende interpretatie kiest (de gemeente is dan van oordeel dat in haar specifieke omstandigheden een andere lijn beter past die ook ‘BBV-bestendig’ is), zij dit expliciet moet motiveren en kenbaar moet maken bij de begroting en jaarstukken. Bij aanbevelingen gaat het om uitspraken die ‘steun en richting geven aan de praktijk’. De Commissie BBV spoort gemeenten en provincies aan om deze aanbevelingen te volgen omdat dat naar haar oordeel bijdraagt aan het inzicht in de financiële positie (transparantie).

Met betrekking tot actief grondbeleid doet de Commissie BBV in de meest recente notitie een aantal stellige uitspraken die in bijlage 2 van deze nota grondbeleid verkort zijn weergegeven. In beginsel worden deze uitspraken door ons volledig gevolgd tenzij beargumenteerd wordt waarom daar van af wordt geweken. In bijlage 2 wordt bij elke stellige uitspraak in cursief aangegeven in hoeverre deze in het grondbeleid van de gemeente Middelburg wordt gevolgd of daar van wordt afgeweken. 5.2 Voorziening grondbedrijf en reserve grondbedrijf Uitgangspunt is dat het grondbedrijf voldoende middelen moet hebben om verwachte verliezen op huidige exploitaties op te kunnen vangen, niet verwachte verliezen (risico’s) op huidige exploitaties op te kunnen vangen en om tijdig een voorziening te kunnen vormen voor verwachte verlieslatende exploitaties in de toekomst. Voor de verwachte verliezen wordt conform het BBV een voorziening gevormd die als correctie op de actiefpost (boekwaarde) op de balans wordt opgenomen. Deze verliezen zijn daarmee afgedekt. Voor risico’s, die tot niet verwachte verliezen kunnen leiden, moet een buffer aanwezig zijn. Deze buffer is de reserve grondbedrijf. De reserve grondbedrijf kan tevens gebruikt worden als een soort spaarpot voor verwachte verlieslatende exploitaties in de toekomst. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan toekomstige herstructureringsoperaties.

Er moet dan voor gezorgd worden dat ten tijde van het in exploitatie nemen van een dergelijk plan voldoende middelen beschikbaar zijn, zodat voor het volledige verwachte verlies een voorziening kan worden gevormd. Het BBV schrijft overigens niet voor dat er een reserve grondbedrijf moet zijn. Gelet op de specifieke (meerjarige) aard van grondexploitatie ten opzichte van andere begrotingsposten en de omvang hiervan in Middelburg is een zelfstandige reserve grondbedrijf gewenst. Het grondbedrijf zou in principe haar eigen broek op moeten kunnen houden, zodat de overige bedrijfsvoering zo min mogelijk wordt beïnvloed. In het verleden kon dit uitgangspunt wel worden gevolgd maar anno nu, en naar verwachting, ook in de toekomst staan de mogelijkheden om tot een winstgevende grondexploitatie te kunnen komen sterk onder druk. De kosten van zowel verwerving, aanleg van voorzieningen als plankosten zijn sterk toegenomen, de gewenste programma’s (30% sociaal,

36

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

40% betaalbaar) zetten een rem op de mogelijke gronduitgifteprijzen, de locatie ontwikkeling moet aan steeds meer eisen voldoen en de locaties waar het om gaat zijn steeds moeilijker te ontwikkelen. Gelet daarop is het steeds belangrijker geworden om tekorten aan de voorkant meteen af te dekken en te zorgen voor voldoende buffer om risico’s op te kunnen vangen. In de jaarlijkse doorrekening van het grondbedrijf zal in beeld gebracht worden in hoeverre bijdragen van buiten het grondbedrijf hiervoor nodig zijn. Voorziening grondbedrijf De voorziening wordt gevormd: Voor onvermijdbare verliezen; Op basis van door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzetten; Op basis van contante waarde; dus jaarlijkse toevoeging van rente; Ten laste van het jaarresultaat c.q. de reserve grondbedrijf. Jaarlijks wordt beoordeeld of de voorziening toereikend is voor de verwachte verliezen. Naast bedragen voor verliezen op lopende grondexploitaties zijn in de voorziening grondbedrijf ook nog bedragen opgenomen voor nakomende kosten van afgesloten exploitaties.

Reserve grondbedrijf De reserve grondbedrijf is bedoeld als buffer om risico’s in de grondexploitatie (niet zekere maar wel mogelijke verliezen) op te kunnen vangen, om tijdig voorzieningen te kunnen vormen voor in de toekomst verwachte financieel nadelige (maar wel maatschappelijk gewenste) exploitaties en om onvermijdbare verliezen op strategische aankopen op af te boeken. De gemeente moet zelf bepalen en onderbouwen welk weerstandsvermogen zij noodzakelijk acht voor grondexploitatie. Hieraan zijn door andere overheden geen specifieke eisen gesteld. De eisen die aan de reserve worden gesteld zijn ongewijzigd ten opzichte van de vorige nota -

-

Op eindwaarde is het saldo van de reserve positief; Bij doorberekening van een risicoscenario is het saldo eveneens positief op eindwaarde; Bij doorberekening van een risicoscenario wordt de reserve de eerstkomende vijf jaar niet negatief; De reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Bij een hogere reserve kan desgewenst afgewogen worden om het meerdere in te zetten voor andere doeleinden door dit meerdere saldo of een deel daarvan toe te voegen aan de algemene reserve van de gemeente. De reserve grondbedrijf is maximaal gelijk aan de boekwaarde van de bouwgrond in exploitatie plus de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie. Als de reserve boven deze norm komt vindt in elk geval afdracht plaats aan de algemene reserve van de gemeente.

Om te bepalen of de reserve aan de eisen voldoet wordt jaarlijks een doorrekening gemaakt welke (vertrouwelijk) ter kennisname van de raad wordt gebracht. Indien blijkt dat het saldo te laag is, zal moeten worden aangegeven hoe en op welke termijn dit saldo weer aangevuld zal worden. In beginsel is dat vanuit de activiteiten van het grondbedrijf tenzij het niet aannemelijk meer is dat het grondbedrijf dit volledig zelf kan oplossen. Een negatieve reserve is niet toegestaan en dient, als zich dat voordoet, altijd aangevuld te worden met middelen van buiten het grondbedrijf.

37

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

Conform het BBV is er geen toerekening van rente aan de reserve.. 5.3 Winst- en verliesneming Indien een verlies op een grondexploitatie wordt voorzien, wordt het verlies op dat moment direct genomen door een bedrag ter hoogte van het verwachte verlies toe te voegen aan de voorziening grondbedrijf. Zodra het plan wordt afgesloten, wordt het verlies verrekend met deze voorziening. Voor winstneming geldt als uitgangspunt dat op grond van het BBV winsten pas genomen mogen/moeten worden als deze gerealiseerd zijn. De commissie BBV hanteert hiervoor de “percentage of completion”(POC)-methode. In de notitie van juli 2019 zijn eerder gedane stellige uitspraken door de commissie hierover nader verduidelijkt. Tevens is een bijlage toegevoegd hoe de berekening plaats dient te vinden. Dit dient te gebeuren op basis van de volgende formules: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC; % POC x berekende winst in grondexploitatie = tussentijdse winstneming Bij deze systematiek kan het voorkomen dat later blijkt dat teveel winst is genomen. Dit dient dan in het betreffende jaar te worden teruggedraaid. Blijkens de bijlage die aan de notitie is toegevoegd, is het mogelijk om de winstberekening te corrigeren voor eventuele risico’s.

Die moeten dan wel goed onderbouwd worden waarbij in de praktijk het risico bestaat dat de accountant zal oordelen dat de grondexploitatieberekening zelf wellicht te optimistisch is. Omdat een al te voorzichtige benadering ook weer risico’s heeft (grote kans op extra Vpb-heffing in de toekomst, “dood rekenen” van projecten) is het uitgangspunt in Middelburg om de exploitatieberekening zo zuiver en getrouw als mogelijk te maken en op basis hiervan te handelen. Sinds 2017 wordt, op aangeven van de accountant, de vanuit de commissie BBV voorgeschreven POC-methode al door de gemeente Middelburg toegepast. Bij grondexploitaties waarbij de te verwachten winst niet substantieel is, wordt gelet op de geringe bedragen die daar mee gemoeid zijn en het risico wat daar nog op kan zitten geen tussentijdse winstneming toegepast. Tussentijdse winstneming op een grondexploitatie vindt alleen plaats als deze substantieel is. Terugdraaien van eerder genomen winst vindt alleen plaats als het terug te draaien bedrag substantieel is. De bepaling of een berekend bedrag aan tussentijdse winst substantieel is vindt zowel plaats in absolute zin (minimaal € 20.000; berekende bedragen van meer dan € 100.000 worden altijd als winst genomen) als in relatieve zin (berekende winst onder € 100.000,- wordt alleen genomen indien deze minimaal 10% bedraagt van de totale winst).

Een grondexploitatiecomplex kan pas worden afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond, dat wil zeggen als de laatste verkoop heeft plaatsgevonden en de laatste kosten zijn gemaakt. Wel is het mogelijk om te werken met een restplan, ingeval het afsluiten van een omvangrijke grondexploitatie onevenredig lang zou gaan duren vanwege een langlopende resterende activiteit, die van beperkte waarde is voor de grondexploitatie als geheel. Indien het gaat om een af te sluiten plan met nog een beperkt bedrag aan nakomende kosten wordt hiervoor een bedrag in de voorziening grondbedrijf opgenomen. Indien het gaat om de verkoop van een of enkele restpercelen wordt een restplan gemaakt zoals bijvoorbeeld bij Veldzigt en Arnestein is gebeurd.

38

GEMEENTE MIDDELBURG - NOTA GRONDBELEID 2025

5.4 Op te nemen kosten en opbrengsten in grondexploitaties Op grond van het BBV kunnen uitsluitend kosten worden opgenomen die op de kostensoortenlijst van kostenverhaal zijn opgenomen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE Van belang is dat uitsluitend kosten worden opgenomen van zaken waarvan de grondexploitatie profijt heeft, dat er sprake is van een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan of worden (mede) gemaakt ten behoeve van het plan) en dat er sprake is van proportionaliteit (als meerdere plannen profijt hebben van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld). Bij grondexploitatie bevinden gronden zich in een transformatieproces waarbij gronden en eventueel aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Investeringen in de openbare ruimte in een groter gebied dan het exploitatiegebied, behoren niet tot grondexploitatie en moeten afzonderlijk administratief worden verwerkt en met andere dekkingsbronnen worden bekostigd. Kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden, bijvoorbeeld via verbruikstarieven (nutsbedrijven), zijn, voor zover dat het geval is, niet toerekenbaar. Het moet gaan om kosten van aanleg.

Kosten van beheer behoren niet, ook niet in gekapitaliseerde vorm, tot de grondexploitatie. Op basis van het BBV is het niet meer toegestaan om bijdragen aan reserves (fondsstortingen) op te nemen als kostenelement in een grondexploitatie. Deze bijdragen en stortingen kunnen alleen nog plaatsvinden als resultaatsbestemming. Op de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit komt geen post onvoorzien voor. Dat is in zoverre ook logisch dat een post onvoorzien een stelpost is waar geen daadwerkelijke kosten op geboekt kunnen en mogen worden. Wel is gebruikelijk om in de raming voor civieltechnische en cultuurtechnische werken een percentage voor onvoorzien op te nemen. In het kader van de transparantie voor gemeenteraadsleden vinden wij het helderder om deze post expliciet op te nemen dan elke afzonderlijke raming met het percentage voor onvoorzien te verhogen. In grondexploitaties wordt standaard uitgegaan van 10% over de nog resterende civieltechnische en cultuurtechnische werken tenzij hier beargumenteerd van afgeweken wordt. Het gaat hier dus om kosten van bouw- en woonrijp maken. Op de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit komen geen algemene kosten grondbedrijf voor, maar uitsluitend direct toe te rekenen plankosten.