24-031. Bijlage 2. Toelichting

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

6 6 7 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Het project

8

Beschrijving project Juridische regeling

8 12

Beleidskader

16

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

16 18 19

Kwaliteit van de leefomgeving

23

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Duurzaamheid Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Niet gesprongen explosieven Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

23 23 25 26 28 29 30 30 31 31 32 33 34 37 37

Uitvoerbaarheid

38

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

38 38

Bijlagen bij toelichting

41

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

42

Bijlage 2

Archeologisch onderzoek

97

Bijlage 3

Lichthinderonderzoek

148

Bijlage 4

Lichtplan

179

Bijlage 5

Verkennend en nader bodemonderzoek

194

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

333

Bijlage 7

Stikstofberekening

390

Juust

2

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Bijlage 8

Quickscan flora en fauna

409

Bijlage 9

Vormvrije m.e.r-beoordeling

444

Bijlage 10

Ondertekend besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling

451

Bijlage 11

Participatieverslag

454

Regels Hoofdstuk 1

457 Inleidende regels

458

Begrippen Wijze van meten

458 461

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

462

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Groen Tuin Wonen Waarde - archeologie 3

462 464 465 469

Hoofdstuk 3

Algemene regels

472

Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

472 473 474 475 476 477

Overgangs- en slotregels

478

Overgangsrecht Slotregel

478 479

Artikel 1 Artikel 2

Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Juust

3

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Juust

4

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Toelichting

Juust

5

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Gelegen tussen het park Toorenvliedt en een jeu de boules vereniging bevindt zich aan de Koudekerkseweg 135 in Middelburg een tuincentrum. Door bedrijfsbeëindiging van het tuincentrum is dit gebied beschikbaar gekomen voor herontwikkeling. Het voornemen is om op deze locatie maximaal 18 appartementen te realiseren verdeeld over 2 appartementengebouwen. Daarnaast is het de wens om de huidige bedrijfswoning en schuur te behouden. In het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk' is de betreffende locatie bestemd als 'Detailhandel - Perifere detailhandel'. Het realiseren van appartementengebouwen past niet binnen deze bestemming. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van de stad Middelburg. Het is ontsloten aan de Koudekerkseweg en betreft de kadastrale percelen (zie afbeelding 1): gemeente Middelburg, sectie S, nummer 2819 (7.569 m²); gemeente Middelburg, sectie S, nummer 2818 (86 m²); Het plangebied heeft daarmee een gezamenlijke oppervlakte van 7.665 m².

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

Juust

6

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het voorgenomen plan planologisch mogelijk te maken. Het vaststellen van dit bestemmingsplan vormt de basis om met één of meer omgevingsvergunningen de uitvoering van het plan mogelijk te maken.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

7

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

In 1948 werd Toorenvliedt verkocht aan de gemeente Middelburg. De gemeente overwoog het park te bebouwen met woningen, maar het slopen van de bunkers bleek dusdanig duur dat gekozen werd voor de aanleg van een stadspark. Het plangebied is omsloten door het park Toorenvliedt met aan de westzijde het terrein van Club Jeu de Boules Middelburg (zie afbeelding 2). De locatie is al een aantal generaties in bezit van de huidige eigenaar en is altijd een tuinderij geweest. Het plangebied bestaat uit een tuincentrum en een bedrijfswoning. Naast de bedrijfsgebouwen (kassen) bestaat het voornamelijk uit een kwekerijterrein.

Afbeelding 2 | Huidige situatie (bron: PDOK, bewerking Juust)

Juust

8

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Afbeelding 3 | Huidige situatie vanaf Koudekerkseweg (bron: Google Maps)

2.1.2

Toekomstige situatie

Het voornemen is om twee bescheiden transparante appartementengebouwen te realiseren contrasterend met de historische buitenplaats. Per gebouw worden maximaal 9 appartementen gerealiseerd verdeeld over 3 bouwlagen. Daarnaast wordt een half verdiepte parkeerkelder gemaakt om auto's uit het zicht te houden (zie afbeeldingen 4, 5 en 6). Het zuidoostelijke deel van de kwekerij blijft onbebouwd en wordt ruimtelijk toegevoegd aan het park Toorenvliedt. Daarmee wordt voldoende afstand gehouden tot de speelvoorzieningen in het park en is er vanuit het park zicht op Huize Toorenvliedt. Verder is het idee om de parkeervoorziening van Toorenvliedt qua inrichting te verbeteren en te ontsluiten via het nieuwe plan. Het plan kan dan gebruik maken van restcapaciteit parkeerplaatsen voor bezoekers parkeren die aldaar aanwezig zijn. Voor de gewenste ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en afgestemd met de Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit+ (zie bijlage Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan). De WARK+ heeft op 23 januari 2020 aangegeven positief te zijn over de zorgvuldige landschappelijke benadering met name waar het de historische context betreft, over gekozen moderne en abstracte architectuur, de drie woonlagen en het parkeren onder de gebouwen.

Juust

9

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie positionering appartementengebouwen (bron: Bosch Slabbers)

Afbeelding 5 | Doorsnede situatie positionering appartementengebouwen (bron: Archikon)

Juust

10

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Afbeelding 6 | Impressie positionering appartementengebouwen (bron: Archikon) Het terrein naast de bestaande woning wordt (meer) betrokken bij de woning en ingericht als tuin (zie afbeelding 7). Het huidige (bedrijfs)gebouw wordt gebruikt als bijgebouw bij de woning.

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie (bedrijfs)woning (bron: Archikon)

Juust

11

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Stromenwijk' van de gemeente Middelburg. Dit bestemmingsplan is op 13 juli 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan grotendeels bestemd voor 'Detailhandel - Perifere detailhandel' en voor een klein deel bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming 'Detailhandel - Perifere detailhandel' is uitsluitend een tuincentrum toegestaan en bijbehorende voorzieningen zoals groen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Hoofdgebouwen mogen alleen worden gebouwd binnen het bouwvlak.

Afbeelding 8 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust) Verder geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is niet nodig op het moment dat een bouwwerk een oppervlakte heeft van ten hoogste 500 m², een bouwwerk niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden peil, een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst en een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. Zie verdere toetsing in paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie.

2.2.2

Planuitwerking

Voor de planuitwerking zijn de relevante regels uit het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk' overgenomen. Het bestemmingsplan is een gedetailleerde bestemmingsplan met enige flexibiliteit. In dit plan zijn de woningtype 'gestapeld' en 'vrijstaand' met bijbehorende regels van toepassing. Voor de bestaande (bedrijfs)woningen betekent dat de bestemming 'Wonen' is toegekend met bouwvlak. Binnen het bouwvlak is één vrijstaande woning mogelijk. Het bouwvlak heeft een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Dit overeenkomstig het geldende bestemmingsplan 'Stromenwijk'. Het bijgebouw heeft de bestemming 'Wonen' en een bouwvlak gekregen met de nadere aanduiding 'bijgebouw'.

Juust

12

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Hier is het alleen mogelijk om een bijgebouw te realiseren. Voor de appartementengebouwen zijn twee beperkte bouwvlakken opgenomen om de specifieke locatie van de appartementengebouwen vast te leggen. Enige flexibiliteit is dat rondom de hoofdmassa (excl. balkon) van het gebouw 1 extra meter is aangehouden. Binnen beide bouwvlakken zijn uitsluitend en maximum 9 gestapelde woningen toegestaan. Daarnaast geldt een goot- en bouwhoogte van 11,5 meter en zijn maximaal 3 bouwlagen toegestaan voor woningen. Verder is binnen de aanduiding 'parkeergarage' een (half)verdiepte parkeergarage, inclusief in- en uitritten mogelijk. Binnen de bestemming 'Groen' is toegang tot het hoofdgebouw en de (half)verdiepte parkeergarages behorende bij de bestemming 'Wonen direct toegestaan. Hiermee is flexibiliteit in de locatie van de in- en uitrit mogelijk. Voor de ruime balkons is een andere bouwaanduiding opgenomen binnen de groenbestemming. Hiervoor is een afstand van maximaal 2,50 meter vanaf het bouwvlak aangehouden.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer.

Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Regels Algemeen De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Juust

13

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Bestemmingsregels Groen In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de bestemming 'Groen' mag worden gebruikt voor groenvoorzieningen zoals beplantingen en bermen. Daarnaast zijn ook parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden mogelijk. Verder is in de groenbestemming opgenomen dat toegang tot het hoofdgebouw en de (half)verdiepte parkeergarages behorende bij de bestemming 'Wonen is toegestaan. Ook de balkons behorende bij de appartementengebouwen zijn binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' mogelijk. In de bestemmingsomschrijving is tevens opgenomen dat evenementen mogelijk zijn. Hieraan is de voorwaarde gekoppeld dat deze alleen zijn toegelaten indien daarvoor een (omgevings)vergunning (op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) is verleend en aan die vergunning wordt voldaan. Tuin Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, toegestaan. De aanleg van erfontsluitingswegen is ook toegestaan binnen deze bestemming. Hierdoor zijn erfafscheidingen mogelijk binnen de bestemming. Verder is een mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan opgenomen om aan- en uitbouwen, bijgebouwen of overkappingen in de voortuin toe te staan. Wonen De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor het wonen en bijbehorende erven, toegangs- en achterpaden.

Er zijn verschillende woningtypen opgenomen: vrijstaand en gestapeld. De bestaande woning heeft de bouwaanduiding 'vrijstaand' en de appartementengebouwen de bouwaanduiding 'gestapeld'. Door middel van een bouwvlak is aangegeven waar hoofdgebouwen en bijgebouwen (binnen het bouwvlak) of uitsluitend bijgebouwen (erf, buiten het bouwvlak) zijn toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is tevens een (half)verdiepte parkeergarage inclusief in- en uitritten en bijbehorende voorzieningen mogelijk. Verder zijn een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen. Waarde-Archeologie 3 Voor gronden met een middelhoge en hoge verwachtingswaarde is de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 opgenomen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Juust

14

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Overige regels Hieronder is een parkeerregeling opgenomen. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

15

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit project.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen, onder andere ten aanzien van de toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6) en luidt als volgt: ''De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'' In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen (naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein) als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Toetsing

Juust

16

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 18 appartementen waarbij sprake is van nieuw ruimtebeslag en daarom is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en om die reden is alleen de onderbouwing van de behoefte noodzakelijk. Actualisatie regionale woningmarktafspraken Walcheren 2016-2025 Eind 2018 zijn door de drie gemeenten afspraken gemaakt over de Walcherse woningmarkt voor de periode 2016-2025. Het rapport geeft aan dat er een urgente behoefte is aan nieuwbouw. Daarnaast geeft het rapport aan dat er een gebrek is aan flexibiliteit. De oproep is om over te gaan op overprogrammeren omdat in werkelijkheid minder wordt gebouwd dan gepland. Deze flexibiliteit is noodzakelijk om te kunnen garanderen dat er voldoende woningen worden gebouwd. Op Walcheren wonen per 1 januari 2018 in totaal 54.394 huishoudens. We kunnen ervan uitgaan dat deze huishoudens een eigen woning bewonen. Het aantal huishoudens blijft de komende jaren groeien, met 4% tot 2026. Nieuwbouw is nodig om deze groei te faciliteren en om doorstroming te creëren, zodat woonconsumenten over de hele linie een gewenste stap in hun wooncarrière kunnen maken. Spreiding van de nieuwbouw over de verschillende woonmilieus en de verschillende woonplaatsen is evident om de markt in de volle breedte te bedienen.

Het ''Walchers'' antwoord is dat de voorkeur uitgaat naar meer inbreiding en minder buiten bestaand bebouwd gebied. Daarnaast naar het stimuleren van herbestemming en herontwikkeling van vrijkomend vastgoed. Tussen de gemeenten zijn afspraken gemaakt over nieuwe plannen. Een nieuw plan is een plan dat niet opgenomen is op de opgenomen lijst in de regionale woningmarktafspraken. Indien een gemeente een nieuw plan opvoert gaat dit in eerste instantie ten koste van de restcapaciteit van de betreffende gemeente. In dit geval is de gewenste ontwikkeling niet opgenomen in de betreffende lijst. Door de gemeente is aangegeven dat er voldoende restcapaciteit is voor de ontwikkeling van de 18 appartementen binnen de gemeente. Hierdoor heeft het geen consequenties voor de woningbouwontwikkeling van de andere gemeenten en valt de ontwikkeling binnen de regionale behoefte. Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Op 10 januari 2020 is een woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek uitgevoerd door Stec Groep. De provincie Zeeland heeft de ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. De ambitie om te komen tot een 100% match tussen vraag en aanbod vraagt om een uitgebreide woningmarktanalyse, als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

Uit het 'Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019' blijkt dat door vergrijzing behoefte is aan nultredenwoningen en op korte termijn in enkele regio's nog behoefte aan grondgebonden koopwoningen. De behoefte hieraan komt deels vanuit de 65-plus huishoudens. Tussen de regio's zijn er zichtbare verschillen in de verdeling van de kwetsbare voorraad naar bouwperiode. Uiteraard hangt deze verdeling ook mede samen met de samenstelling van de totale voorraad. Op Walcheren valt de sterke vertegenwoordiging van de naoorlogse bouwperioden in de kwetsbare voorraad op (71% tegenover 64% op provincie niveau). Dit komt mede door de relatief beneden gemiddeld scorende gestapelde bouw in Vlissingen en Middelburg. Op basis van de Provinciale prognose groeit het aantal huishoudens van circa 23.020 huishoudens in 2019 naar circa 25.960 huishoudens in 2040. De verwachte huishoudensgroei zit primair in de groep 65- en 80-plus huishoudens en in mindere mate in het aantal gezinnen. De groep jonge alleenstaanden en stellen krimpt licht. Door de relatief grote en brede aanhoudende huishoudensgroei in Middelburg zien we zowel behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen (voor starters en gezinnen) als ook een sterke behoefte aan nultredenwoningen voor de groeiende groep 65-plus huishoudens (zie afbeelding 9).

Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huurwoningen, vrije sector huur en ruimere nultreden koopwoningen.

Juust

17

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Afbeelding 9 | Opgave 2019-2029 (bron: KWOZ) Woningmarktanalyse Middelburg, Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040 De gemeente Middelburg, Woongoed Middelburg en de Huurdersvereniging Middelburg hebben onderzoeks- en adviesbureau Rigo verzocht het door de provincie uitgevoerde kwalitatieve woningmarktonderzoek te verfijnen tot gemeentelijke niveau, zodanig dat nieuwe prestatieafspraken kunnen worden gemaakt. In 2020 was het aantal huishoudens circa 23.250. Het aantal zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen. Tussen 2020 en 2030 neemt het aantal toe met 1.750 waarvan volgens de prognose circa 1.000 tot 2025. Gemiddeld genomen is de groei dus circa 135 huishoudens per jaar tussen 2020 en 2040. Deze opgave en groei komt tot stand door investeringen in sloop, omzettingen en bovenal nieuwbouw uitgaande dat de trendmatige woningkeuze van huishoudens. Naar verwachting zit de grootste toename bij de vijfenzestigplussers; dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in de empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe. Woondeal Zeeland Op 6 maart 2023 hebben betrokken partijen hun handtekening gezet onder de Zeeuwse Woondeal. Het doel is 16.500 nieuwe woningen in Zeeland te bouwen.

De samenwerking van de partijen moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen komen in Zeeland. Ook ligt er een focus op het realiseren van woningen voor ouderen en nultredenwoningen. Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 18 nultredenwoningen mogelijk gemaakt. De woningen zijn opgenomen in de provinciale planmonitor onder de plannaam ''Middelburg Koudekerkseweg 135''. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de behoefte voor de gewenste ontwikkeling is aangetoond. Er is behoefte aan nultredenwoningen en de verwachting is dat het aantal huishoudens blijft toenemen. Het aantal appartementen past binnen de restcapaciteit van de gemeente Middelburg. Daarnaast leidt de ontwikkeling tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het binnenstedelijk gebied.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd

Juust

18

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatieve economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: 1. Doe meer met minder grond. 2. Werk samen en deel kosten en baten. 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. In de Omgevingsvisie Zeeland is het volgende opgenomen over wonen: In de meeste regio's zijn voldoende woningbouwplannen om de uitbreidingsbehoefte op te vangen. Het betreft hier echter een kwantitatieve, niet perse een kwalitatieve match. Veel woningbouwplannen zijn gemaakt in het verleden voor een andere vraag en verwachting. De situatie ziet er op dit moment anders uit, waardoor een deel van de plannen niet van de grond komt. De behoefte aan nultredenwoningen en beschutte woonzorgwoningen neemt immers bijvoorbeeld toe. Bouwen binnen het bestaand stedelijk gebied en zorgvuldig gebruik van de beschikbare ruimte zijn altijd uitgangspunten geweest. In het stedelijk gebied verliezen steeds meer vormen van vastgoed hun functie, zoals maatschappelijk vastgoed, scholen, winkels, kerken en kantoren. Voor de dynamiek van het stedelijk gebied is het cruciaal dat woningen toegevoegd kunnen worden in, of in plaats van deze gebouwen.

In dit geval gaat het om een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave. Het betreffende bedrijf is beëindigd en de locatie vraagt om herontwikkeling. Het realiseren van woningbouw (nultredenwoningen) op deze locatie past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Ten aanzien van het onderwerp 'wonen' is uitsluitend een regeling opgenomen voor kleinschalige locaties in het buitengebied. Daarvan is hier geen sprake. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken. Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

3.3

Gemeentelijk beleid

Kwaliteitsatlas

Juust

19

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

De gemeenteraad heeft in 1998 een kwaliteitsatlas vastgesteld. Deze is in 2010 herijkt. De kwaliteitsatlas schetst een integraal toekomstbeeld van Middelburg tot 2030, met daarbij de ontwikkelingen per sector. Er wordt per thema aangegeven welke doelen de gemeente Middelburg voor ogen heeft. Ook op het gebied van wonen heeft de gemeente doelen. Middelburg streeft naar kwalitatief goede woonmilieus met goede woningen in een aantrekkelijke omgeving, waar groei geen doel op zich is maar waar kwaliteit voorop staat. De gemeente heeft hier verschillende acties voor geformuleerd. De ‘juiste plaats’ De provincie wil de groei van de functies wonen, werken en voorzieningen concentreren in de stedelijke gebieden. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg. Middelburg wil kwaliteit bieden, waardoor het voor mensen interessant wordt om zich in Middelburg te vestigen of er te blijven wonen. Daarom moeten we op de juiste plek aantrekkelijke woningen realiseren en zorgen voor een optimale woonomgeving. Dat wil zeggen dat we de kansen op kwaliteitsverbetering in het bestaand stedelijk gebied moeten benutten, maar ook het groenstedelijk wonen aan de randen van de stad moeten uitbreiden. Het plangebied ligt tegen het park Toorenvliedt aan.

Door het realiseren van nultredenwoningen (appartementen) op deze locatie ontstaat er een groenstedelijk milieu aan de rand van de stad. Hierbij draagt het bij aan één van de doelstellingen uit de kwaliteitsatlas. Nota Ruimtelijke Kwaliteit In 2016 de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Deze is met name gericht op het behouden en versterken van de bestaande gebouwde omgeving. Ruimtelijke kwaliteit is belangrijk voor de beleving van ruimtes, zoals onze eigen buurt, het winkelcentrum en andere plaatsen die we bezoeken. Uit diverse onderzoeken blijkt het belang van een aantrekkelijke omgeving voor een goede economie van de gemeente. Immers een stad met een hoge ruimtelijke kwaliteit trekt meer toeristen en andere bezoekers die geld uitgeven (restaurants, winkels, musea, terrassen, etc.). En in een omgeving met een hoge ruimtelijke kwaliteit voelen we ons prettiger en veiliger en zijn we eerder geneigd om ons daar te vestigen (zowel voor wonen als werken). In de nota worden acht gebieden onderscheiden met elk hun eigen karakteristiek. Het plangebied ligt binnen het gebied 'De uitbreidingswijken' (zie onderstaande afbeelding).

Juust

20

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Afbeelding 10 | Nota ruimtelijke kwaliteit (bron: gemeente Middelburg) Het bouwen buiten de stad heeft zich de afgelopen decennia in verschillende fasen voltrokken. Het eind 19e eeuwse bouwen buiten stad, langs de bolwerken en de uitvalswegen. De volkshuisvestingsprojecten, mede in het kader van de wederopbouw, aan de westelijke zijde van de stad. Daarna de sprong over het Kanaal door Walcheren in de 60-er en 70-er jaren van de vorige eeuw met planmatige stadsuitbreidingen aan de zuidelijke kant en nieuwe woonwijken aan de noordelijke en de westelijke kant van de stad. De dorpsuitbreidingen hebben zich in de loop van de tijd, weliswaar kleinschaliger, maar op een min of meer vergelijkbare manier ontwikkeld. Elke uitbreidingsfase heeft, planmatig gesproken, een eigen identiteit meegekregen. Doelstelling is het behoud van deze beeldkwaliteit voor een prettige en aantrekkelijke woon-, werk- en winkelomgeving. Beoordelingscriteria: Het bebouwingsbeeld wordt in stand gehouden, zo mogelijk verbeterd. Bij verbouw is de vormgeving, gevelindeling en -geleding, maatvoering, materiaalgebruik, detaillering en karakter van het hoofdgebouw uitgangspunt. Aan-, uit- en bijgebouwen houden rekening met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing en sluiten qua architectuur aan op de bestaande bouwmassa en materialisatie. Gevels worden opgetrokken uit baksteen.

Voor Mortiere en Veersepoort bestaat ook de mogelijkheid voor (volledig) gestucte gevels. Daken worden afgedekt met rode of donkergekleurde pannen. Kozijnen, ramen, deuren of gevelpanelen zijn van hout, op hout gelijkend kunststof of aluminium gemaakt (b.v. CLK-kozijnen met verdiept profiel). Kleuren passend in de omgeving. Met de gewenste ontwikkeling wordt het bebouwingsbeeld verbeterd. Met de transformatie van het tuincentrum naar appartementengebouwen in het groen wordt ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving toegevoegd. De transparante uitvoering van de gebouwen dragen hier aan bij, zie verder hieronder.

Juust

21

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Beeldkwaliteitsplan Voor een bouwplan anders dan een enkele woning of in omvang vergelijkbaar bouwwerk moet een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Voor de gewenste ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld en afgestemd met de Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit+ (zie bijlage Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan). De WARK+ heeft op 23 januari 2020 aangegeven positief te zijn over de zorgvuldige landschappelijke benadering met name waar het de historische context betreft, over gekozen moderne en abstracte architectuur, de drie woonlagen en het parkeren onder de gebouwen. Vervolgens heeft participatie met de omgeving/belanghebbenden plaatsgevonden (zie paragraaf 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid). De opmerkingen zijn waar nodig en kan verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. Op basis van het bovenstaande past de gewenste ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Juust

22

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt. Er geldt een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is niet nodig op het moment dat een bouwwerk een oppervlakte heeft van ten hoogste 500 m², een bouwwerk niet dieper wordt gebouwd dan 40 cm beneden peil, een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden het peil kan worden geplaatst en een bouwwerk dat zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst. De gewenste ontwikkeling overschrijdt deze maatvoering. Hierdoor is op 11 juli 2022 een archeologisch vooronderzoek door ADC Archeoprojecten uitgevoerd (zie Bijlage 2).

Op basis van het bureauonderzoek werden zowel de top van het Laagpakket van Wormer, het Hollandveen Laagpakket (voor zover intact en veraard) en op kreekruggen in het Laagpakket van Walcheren archeologische resten verwacht uit respectievelijk het Laat-Neolithicum, de Ijzertijd/Romeinse rijd en de Middeleeuwen. Teneinde deze verwachting te toetsen en aan te vullen is in het plangebied een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek dat de drie verwachte potentiële archeologische niveaus in het plangebied aanwezig zijn. Een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P) is mogelijk nodig om het plangebied nader te onderzoeken. De Walcherse Archeologische Dienst (WAD), als adviseur van de gemeente, heeft het archeologisch rapport beoordeeld en goedgekeurd. Daarbij is aangegeven dat het voldoende is om het proefsleuvenonderzoek uitsluitend ter plaatse van de toekomstige bebouwing uit te voeren. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient dit verder getoetst te worden en eventueel het onderzoek te zijn uitgevoerd. De exacte invulling van de werkzaamheden dient verder te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Vooralsnog kan in het bestemmingsplan worden volstaan met het opnemen van de geldende dubbelbestemming om eventuele archeologische waarden te beschermen.

Cultuurhistorie Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van

Juust

23

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden. Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Aan de oostzijde van het plangebied ligt het park 'Toorenvliedt'. Het park hoort bij het kasteel Buitenplaats Toorenvliedt op het adres Koudekerkseweg 131. Het park is een gemeentelijk monument, het bunkercomplex is het enige overgebleven divisiehoofdkwartier uit WOII in Nederland en onderdeel van de Atlantikwall. Het kasteel is een rijksmonument. Verder zijn er in de directe omgeving geen andere rijksmonumenten of MIP-objecten aanwezig. De registeromschrijving van het Rijksmonument luidt: 'Buitenplaats Toorenvliedt. Naar achter liggend rechthoekig gebouw met toren bekroond. Aan de weg een smeedijzeren inrijhek met hardstenen posten. Stalgebouwen ter weerszijden van de oprit.' De beoogde ontwikkeling doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden van het naastgelegen monumentale ensemble. Door de landschapsarchitecten Bosch en Slabbers is historisch onderzoek uitgevoerd. Dit historisch onderzoek heeft gediend als basis voor het landschappelijk ontwerp (zie Bijlage 1).

Dit is afgestemd met de stedenbouwkundige van de gemeente, het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (WARK) en op basis van deze samenspraak is het plan verder uitgewerkt. Het monumentale ensemble wordt juist versterkt door het integreren van het plangebied in het park. Er wordt een aanzienlijke kwaliteitsslag gemaakt ten opzichte van het huidige gebruik als tuincentrum en kwekerij. In de huidige vorm snijdt de kwekerij in het park en sluit niet aan bij het landschap. Voor de aansluiting bij het park is gekozen in overleg met het WARK voor een landschappelijke benadering met een historische context. Dit heeft geresulteerd in een meer open landschappelijke structuur. De paden die worden toegevoegd aan het park zijn zodanig in gepast dat er zichtlijnen ontstaan op het historische buiten en vloeiend integreren in het park Toorenvliedt. De positie van de toe te voegen gebouwen ter plaatse van de kwekerij zijn gekoppeld aan de voorgevel rooilijn van Toorenvliedt. Qua bouwmassa bestaan beide gebouwen uit 3 bouwlagen met een plat dak. Op deze wijze zijn de gebouwen lager dan het kasteel Huize Toorenvliedt. Door opgaand groen wordt de landschappelijke inpassing van de toe te voegen bebouwing ondersteund. Door de toevoeging van groen aan de Koudekwerkseweg, staat de bebouwing niet prominent in het zicht en wordt de toegangsweg tot Toorenvliedt geaccentueerd.

Door te kiezen voor eigentijdse architectuur wordt Huize Toorenvliedt nog meer benadrukt. Bovendien is de afstand tot in ieder geval het kasteel minimaal 50 meter. Het Rijksmonument (kasteel en buitenplaats) zelf wordt niet ingrijpend gewijzigd of aangetast (mede door afstand van nieuwbouw t.o.v. Toorenvliedt). Het Rijksmonument ziet op de adressen Koudekerkseweg 129, 131 en 133 en de kadastrale percelen 2431, 3276 en 3617. De bebouwing (rechthoekig gebouw met toren bekroond en de stalgebouwen ter weerszijden van de oprit) alsook de smeedijzeren inrijhek met hardstenen posten blijven ongewijzigd. Deze bebouwing is ook op enige afstand gelegen van de beoogde bebouwing binnen het plangebied. De enige wijziging, en tevens positieve wijziging, is om de parkeervoorziening van Buitenplaats Torenvliedt qua inrichting te verbeteren en te ontsluiten via het nieuwe plan en daarmee de auto-entree te verplaatsen. In de huidige structuur is het zicht vanaf de Koudekerkseweg gericht op de bunker met het herdenkingsmonument aan de Koudekwerkseweg. Door de verplaatsing van de auto-entree en verstevigen van de bomenstructuur ter plaatse van het plangebied kan het zicht op Huize Toorenvliedt worden versterkt. Daarmee is sprake van een kwaliteitsverbetering van de buitenplaats. Op basis van bovengenoemde redenen vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Juust

24

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende (bedrijfsmatige) activiteiten te vinden die hinder kunnen veroorzaken. Gelet op de directe omgeving, met de Koudekerkseweg en de Laan der Verenigde Naties als doorgaande wegen, en de maatschappelijke functies, afgewisseld met woonbestemmingen, is de omgeving van het plangebied getypeerd als een ‘gemengd gebied’. Aan de noordzijde van het plangebied is op een afstand van ongeveer 20 meter de Nehalennia Stedelijke Scholengemeenschap (SSG) gevestigd met daarnaast het Asteria College (speciaal onderwijs). Er geldt voor deze functie een richtafstand van 30 meter.

Omdat er sprake is van gemengd gebied kan een richtafstand van 10 meter worden aangehouden. Hier wordt aan voldaan. Aan de oost- en zuidzijde van het plangebied ligt het park 'Toorenvliedt'. Het park hoort bij het landhuis Toorenvliedt op het adres Koudekerkseweg 131. In het park, ten zuidwesten van het plangebied, is een kleine skatebaan gelegen. Een skatebaan wordt niet specifiek als functie genoemd in de VNG-brochure. De skatebaan wordt echter wel gezien als een (geluid)hinder veroorzakende functie ten opzichte van gevoelige functies in de omgeving. In dit geval kan de functie qua aard en schaal gelijk worden gesteld aan een buitenspeelterrein van een basisschool/voortgezet onderwijs. Voor het aspect geluid geldt een richtafstand van 30 meter in 'rustig woongebied'. Binnen een gemengd gebied, waar hier sprake van is, geldt een richtafstand van 10 meter. Het meest zuidelijk gelegen appartementengebouw is op ongeveer 40 meter afstand gelegen van de skatebaan. Hierdoor voldoet het aan de richtafstand. In het park, aan de zuidkant van het plangebied, is een tokkelbaan gelegen. Deze ligt op een afstand van ruim 70 meter vanaf het zuidelijk gelegen appartementengebouw. Vanwege deze grote afstand is geen (geluid)hinder te verwachten. Verder in het park ligt vogel- en zoogdierenopvang De Mikke. Dit is op ongeveer 250 meter afstand gelegen.

Gezien de grote afstand heeft dit geen impact op de gewenste ontwikkeling. Club Jeu de Boules Middelburg Aan de westzijde van het plangebied ligt een recreatieve bestemming. Op het adres Koudekerkseweg 141 is de Club Jeu de Boules Middelburg gevestigd. Voor een veldsportcomplex (met verlichting) geldt een richtafstand 50 meter (geluid). In een gemengd gebied mag een afstand van 30 meter worden gehanteerd. Aan deze afstand wordt niet voldaan. Een akoestisch onderzoek is noodzakelijk. Op 17 mei 2022 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd gericht op het stemgeluid, de omroepinstallatie en het tikken van de jeu de boules ballen vanuit de jeu de boules vereniging (zie Bijlage 6). Uit de berekeningsresultaten blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ten hoogste 40 dB(A) in de dag- en 41dB(A) in de avondperiode bedraagt. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtwaarde van 50 dB(A) in de dag- en 45 dB(A) in de avondperiode. Het maximaal geluidniveau bedraagt ten hoogste 60 dB(A) in de dag- en avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde van 70 dB(A) in de dag- en 65 dB(A) in de avondperiode. Hiermee is aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de bouwblokken voor de geprojecteerde nieuwbouw.

Lichthinderonderzoek Bij ruimtelijke planvorming moet hinder door kunstmatige verlichting zoveel mogelijk worden voorkomen. Er is geen wettelijk kader in het ruimtelijk spoor dat lichtgevoelige functies definieert. De bescherming gaat via de invulling van een "goede ruimtelijke ordening". De toelichting van het bestemmingsplan bevat een motivering over lichthinder.

Juust

25

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Het doel is om een goed woon- en leefklimaat te realiseren bij de beoogde appartementen. Hiertoe behoort het voorkomen (en/of tot een aanvaardbaar niveau beperken van) lichthinder. Voor de bepaling van (visuele) effecten door een verlichtingsinstallatie wordt gebruik gemaakt van de Richtlijn Lichthinder (3e herziene druk, d.d. maart 2020) van de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde (NSV). Het plangebied bevindt zich aan de rand van Middelburg, het komt overeen met een zone E3 van Richtlijn Lichthinder: stedelijk woongebied. Dit zijn gebieden met een ‘gemiddelde omgevingshelderheid’. Door SPA WNP is op 21 april 2022 een lichthinderonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit de resultaten blijkt dat de maximale verlichtingssterkte op de maatgevende gevel (alleen de westgevel van het noordelijke gebouw) ten gevolge van het sportveld maximaal 18 lux bedraagt op de begane grond. Onder de gebouwen komen half verdiepte parkeerkelders. De laagste verdiepingsvloer, waar appartementen worden gerealiseerd, bevindt zich op 1,5 tot 2 meter hoogte vanaf maaiveld. Hierdoor is maximale verlichtingssterkte bij de appartementen lager. Bovendien wordt op de bovenste verdieping minder lichthinder verwacht (< 10 lux). De overschrijding wordt vooral veroorzaakt door lichtmast 3 en 5.

Uit de indicatieve simulatie en metingen blijkt dat er sprake is van een te hoge verlichtingssterkte en een te hoge lichtsterkte. Op basis van de huidige verlichting is het aannemelijk dat er sprake zal zijn van lichthinder aan de westzijde van het dichtstbijzijnde appartementengebouw. Maatregelen zijn nodig om een goed woon- en leefklimaat te garanderen ter plaatste van de westelijk gelegen appartementen. Om lichthinder te voorkomen kunnen bouwkundige maatregelen worden genomen in het plan zoals herpositionering van het gebouw en/of openingen in de westgevel van het noordelijke gebouw. Echter zijn deze maatregelen niet doelmatig. De buitenbanen van de jeu de boules vereniging zijn namelijk enkel in gebruik van 1 april tot 1 oktober. Daarnaast wordt tot maximaal 22:30 uur gespeeld en worden de banen alleen indien noodzakelijk verlicht. Bovendien wordt enkel op de maandagavond, dinsdagavond en donderdagavond gespeeld. Om die redenen is het meer doeltreffend om bijvoorbeeld lichtmast 3 en 5 te verplaatsen of de richting van de armaturen in de lichtmasten aan te passen. Deze mogelijke maatregelen in combinatie met de planten, bomen en heg op de perceelgrens (waar in het lichthinderonderzoek geen rekening mee is gehouden) voorkomen/reduceren naar verwachting de te verwachten lichthinder.

De Jeu de boules vereniging en Zeeland Wonen (initiatiefnemer) zijn in nauw overleg over het verplaatsen van de verlichting. Door een leverancier is een concept-lichtplan opgesteld waarbij de beide partijen zich kunnen vinden en er geen lichthinder ontstaat op de naastgelegen bebouwing (zie Bijlage 4). De aanpassingen bestaan uit het nieuw aanbrengen van masten met een geringere hoogte en toepassen van ledverlichting. Gezamenlijk wordt gekeken naar het moment van het aanbrengen van de nieuwe verlichting. Hierdoor is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarbij de jeu de boules vereniging ook niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd.

4.4

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Het bestemmingsplan bevat een motivering over de bodemkwaliteit in relatie tot de beoogde bestemming. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste bestemming. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging naar een gevoeliger bestemming of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste een verkennend bodemonderzoek, te worden verricht. Door SMA Zeeland is in december 2021 en januari 2022 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). Het doel van het verkennend bodemonderzoek is inzicht te verkrijgen of het voormalige, dan wel huidige gebruik van de onderhavige locatie en zijn omgeving heeft geleid tot verontreiniging van de bodem (grond en grondwater). Uit de resultaten blijkt dat de grond op het noordelijk terreingedeelte, ten oosten van de schuur en woning, tot 1,0 m-mv sterk is verontreinigd met lood. Ter plaatse van boring 01 (ten oosten van de schuur) is tijdens het verkennend bodemonderzoek een interventiewaarde-overschrijding voor lood geconstateerd (zie afbeelding 11). Verder werd op het voorterrein verhoogde gehalten aan lood boven de achtergrondwaarde aangetoond.

Op een gedeelte van het perceel (t.p.v. het woonhuis) is voorheen een verontreiniging met gehalten lood tot boven de

Juust

26

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

interventiewaarde aangetoond. Zodoende is er aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek met als doel vaststellen of hier sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (>25 m3 grond verontreinigd met gehalten boven de interventiewaarde).

Afbeelding 11 | Lood in grond (bron: Sagro Milieu Advies Zeeland B.V.) Het nader bodemonderzoek is op 12 april 2022 uitgevoerd. Op de onderzoekslocatie blijkt meer dan 25 m³ grond aanwezig met gehalten lood boven de interventiewaarde. Daarmee is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De sterke verontreiniging (gehalten lood boven de interventiewaarde) bevindt zich voor zover nu bekend binnen de toekomstige perceelgrens van de huidige eigenaar (zie afbeelding 10). De verontreiniging is naar alle waarschijnlijkheid ontstaan vóór 1987 en is niet te relateren aan het huidige gebruik van de locatie. Indien (graaf)werkzaamheden zijn voorzien ter plaatse van een geval van ernstige bodemverontreiniging, zullen deze werkzaamheden moeten worden gecombineerd met saneringsmaatregelen. Momenteel is de milieuhygiënische bodemkwaliteit op het voorterrein met betrekking tot lood in grond globaal in kaart gebracht. Afhankelijk van de geplande werkzaamheden van het nieuw te ontwikkelen terrein dient de loodverontreiniging nader te worden onderzocht. Bij graafwerkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de aan te houden terugsaneerwaarde. Voor de terugsaneerwaarde geldt de waarde behorende bij de bodemfunctie uit de bodemfunctiekaart welke door de desbetreffende gemeente wordt vastgesteld. Voor deze locatie is de bodemfunctie ‘Natuur/Landbouw/Overig’.

Dit betekent dat voor de terugsaneerwaarde Klasse

Juust

27

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Achtergrondwaarde zou moeten worden aangehouden. Echter, gezien nieuwbouw van woningen (met tuin/groen) zijn voorzien op deze locatie is het onpraktisch/onlogisch om hier de Achtergrondwaarde te moeten aanhouden terwijl de uiteindelijke gebruiksfunctie wonen zal zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat de beoogde ligging van de woningen buiten de sterke verontreiniging op het voorterrein valt. Zodoende is het advies om hier uit te gaan van Klasse Wonen voor de terugsaneerwaarde. De overige resultaten op de onderzoekslocatie geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek naar chemische parameters. De resultaten uit het verkennend en nader bodemonderzoek vormen geen belemmering voor het realiseren van de gewenste appartementengebouwen. De (lood)verontreiniging is namelijk enkel aangetroffen op het voorterrein. Hier zijn vooralsnog geen (graaf)werkzaamheden voorzien die aanleiding geven tot nader onderzoek.

4.5

Duurzaamheid

De gemeente Middelburg wil in 2050 een energie- en klimaatneutrale gemeente zijn. Dit houdt in dat er in de gemeente evenveel energie wordt opgewekt als gebruikt. Om dit te kunnen bereiken heeft de gemeente onder andere de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025 vastgesteld. Hierin wordt per thema aangegeven welke visie de gemeente heeft op dat onderdeel. Daarbij worden themagewijs doelen voor de korte (2025) en lange termijn (2050) benoemd om die visie te bereiken. Het belangrijkste doel is al volgt omschreven: Het belangrijkste doel is om te komen tot een gezonde, duurzame samenleving en leefomgeving en een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Daarbij voorzien in de behoeften van de huidige generaties, zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties te beperken om gezond en goed te kunnen leven. Daarnaast geeft de visie onder het thema 'Duurzaam gebouwde omgeving' aan dat een duurzaam gebouwd gebouw een gebouw is dat voldoet aan de eisen van deze tijd, maar ook aan de eisen van de (nabije) toekomst. Het is een gebouw dat voorziet in de huidige behoefte, maar ook (economische) waarde heeft in de toekomst. Onderdelen die deze waarde bepalen zijn bijvoorbeeld energievoorziening, duurzaam en gezond gebruik, milieuvriendelijke en herbruikbare materialen, ruimtelijke kwaliteit, aanpasbaar aan andere doeleinden en wensen en op duurzame wijze te verwijderen.

Als het gaat om duurzaamheid dan is het thema 'Klimaat en Energie' een Korte termijn (voor 2025) belangrijk onderwerp in de Middelburgse Visie Milieu. Het gebruik van fossiele brandstoffen leidt tot uitputting van primaire grondstoffen. Daarnaast draagt uitstoot van gassen bij aan een ongewenste toename van het broeikaseffect. Om dit te bereiken heeft de gemeente zich voor de korte termijn (voor 2025) tot doel gesteld om energieneutraal en duurzaam te bouwen bij nieuwbouw en energiebesparende en duurzame maatregelen te realiseren bij de bestaande bouw. Voor de lange termijn (voor 2050) zijn de doelen een energieneutraal Middelburg en het realiseren van een volledig duurzaam gebouwde omgeving. Verder is hier het thema 'Groene leefomgeving' van toepassing. Een groene leefomgeving heeft veel positieve effecten. Het groen in de buurt draagt bij aan zaken als biodiversiteit, sociale cohesie, in de gemeente te behouden en te verbeteren. vastgoedwaarde, gezondheid, recreatie en toerisme, welzijn, voedselvoorziening en kwaliteit van openbare ruimte. Groen heeft daarnaast een heel positief effect op het adapteren aan de verandering van het klimaat. Toetsing De beoogde ontwikkeling wordt in lijn met de gemeentelijke visie zo duurzaam mogelijk gebouwd. De woningen worden zoveel mogelijk energieneutraal gebouwd. De ontwikkeling voorziet in woningen die niet op het gas aansloten worden.

De woningen worden voorzien van isolatie volgens de laatste normen, groene daken, zonnepanelen en eventuele warmtepompen. Voor het toepassen en realiseren van deze maatregelen is het streven om bij de woningen een lage EPC-waarde, minder energieverbruik, minder CO2- uitstoot en 0-op-de-meter te bereiken. De appartementengebouwen worden gerealiseerd in groene omgeving dat in de toekomstige situatie onderdeel wordt van Park Toorenvliedt. In het ontwerp van de buitenruimte is uitgegaan van zoveel mogelijk duurzame en klimaat-adaptieve inrichting van het terrein met veel groen, een nieuwe biodiverse bosrand en een wadi (zie

Juust

28

Koudekerkseweg 135 Middelburg (Toorenvliedt)

Bijlage 1). Dit groen zorgt voor een groene afscherming van het terrein richting zijn omgeving en draagt bij aan het voorkomen van hittestress en verdroging. Bovendien levert het gezondheidsvoordelen op. Met de gewenste ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de doelen zoals beschreven in de Middelburgse Visie Milieu 2019-2025.

4.6

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van transportroutes van gevaarlijke stoffen (water, weg en spoor). In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Op grotere afstand zijn wel risicovolle inrichtingen gelegen. Verbrugge Zeeland Terminals Het plangebied ligt op ca. 6,8 km afstand van Verbrugge Zeeland Terminals. Het invloedsgebied van Verbrugge Zeeland Terminals reikt tot 7.937 meter. Het plangebied ligt daarmee binnen het invloedsgebied van de inrichting. Groepsrisico Het invloedsgebied is berekend door middel van een QRA. Deze afstand is berekend voor de worst case (meest giftige stof, maximale hoeveelheid aanwezig en het weertype F1,5). Aangenomen kan worden dat mogelijke wijzigingen in de rand van het invloedsgebied (op een grotere afstand dan 1.500 meter) geen noemenswaardige veranderingen in het groepsrisico veroorzaken.