24-007 Bijlage 05. Reactie makelaardij op advies inwonerberaad woningbouw
Tekst van het document
Toorenvliedt
Aantal woningen totaal
23.906
514 (2,2%)
866 (3,6%)
246 (1%)
Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)
213
218
197
334
% koopwoningen
61
67
59
81
% in bezit woningcorporatie
27
29
19
17
% in bezit overige verhuurders
11
4
22
2
% eigendom onbekend
0
0
0
0
% eengezinswoning
70
66
68
69
% meergezinswoning
30
34
32
31
% bouwjaar voor 2000
85
100
85
4
% bouwjaar vanaf 2000
15
0
15
96
Tussenwoning
34%
21%
32%
18%
Vrijstaand
8%
12%
4%
10%
2-onder-1 kap
10%
17%
14%
21%
App < 80 m2
21%
28%
25%
21%
App > 80 m2
11%
7%
7%
7%
Hoekwoning
15%
16%
18%
24%
Woningtype
37 Huidige bewoners 7,1% van de totale inwoners in Middelburg is woonachtig in de buurten Breewijk, Griffioen I en Toorenvliedt. Waar zowel Breewijk als Griffioen I vergelijkbare profielen laten zien, is Toorenvliedt sterk afwijkend. Als doorstroomfunctie is Toorenvliedt meer een gezinswijk, waar een laag aandeel eenpersoonshuishoudens woonachtig is. Het aandeel < 15 jaar is hier ook aanzienlijk hoger. Omdat het een relatief jonge nieuwbouwwijk is, ligt het aandeel 15 tot 25 jaar lager. Het aantal allochtonen in Breewijk is aanzienlijk hoog. Dit is te verklaren door de aanwezigheid van het AZC aan de Laurens Stommesweg. Huidige bewoners
Middelburg
Breewijk
Griffioen I
Toorenvliedt
Aantal inwoners
48.964
1.190 (2,4%)
1.720 (3,5%)
605 (1,2%)
Aantal inwoners per km²
1.011
2.265
4.456
2.111
Aantal huishoudens
23.223
510
820
225
Gemiddelde huishoudensgrootte
2,1
2,1
2
2,5
Aantal eenpersoonshuishoudens
40,9%
41,2%
41,2%
22,2%
Aantal huishoudens met kinderen
29,9%
27,5%
28,5%
42,2%
Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar
29,2%
31,4%
30,3%
35,6%
15,6%
17,3%
17,2%
21,7%
Aantal 15 tot 25 jaar
12,1%
10,1%
12,1%
6,7%
Aantal 25 tot 45 jaar
22,6%
27,8%
28,9%
28,3%
Aantal 45 tot 65 jaar
26,9%
23,3%
20,9%
20%
Aantal 65 jaar of ouder
22,8%
21,5%
20,9%
23,3%
% autochtoon
81%
72%
86%
89%
% niet-westerse allochtoon
9%
20%
5%
3%
% westerse allochtoon
10%
1%
9%
8%
Profilering Whooz Whize Profiel Griffioen toont een redelijk gevarieerd profiel van huishoudens, waarbij het opvalt dat er veel ouderen woonachtig zijn. Zowel lage, gemiddelde als hoge welstand zijn aanwezig.
38 Breewijk Breewijk beschikt over een sterke variatie in doelgroep qua leeftijd en huishoudenssamenstelling. Het valt op dat de inwoners hier over het algemeen over een lage tot gemiddelde welstand beschikken. De doelgroep jong en hoopvol kan ook te verklaren zijn door de aanwezigheid van het AZC met hoger opgeleide jongeren.
Toorenvliedt Toorenvliedt voorziet hoofdzakelijk in woningaanbod voor een doelgroep met een hoge welstand. De doelgroep Jong en Hoopvol zal wellicht te wijten zijn aan een studentenlocatie. Gezien het geringe aantal inwoners, is dit profiel wat mindervalide.
39 Omgeving en voorzieningen De voorzieningen van zowel de Griffioen I, Breewijk en Rittenburg, kunnen voornamelijk gevonden worden in het winkelcentrum in de Griffioen (kleinschalig winkelcentrum met onder andere een supermarkt) en de Stromenwijk (naastgelegen wijk t.o.v. Breewijk en Rittenburg). Toorenvliedt ligt wat verder van het centrum af en op wat meer afstand qua voorzieningenniveau. Afstand tot voorzieningen
Middelburg
Toorenvliedt
Breewijk
Griffioen I
Afstand tot grote supermarkt in km
0,8
1,3
0,9
0,5
Afstand tot huisartsenpraktijk in km
0,9
1,9
1,3
1,4
Afstand tot kinderdagverblijf in km
0,6
1,3
1
0,5
Afstand tot school in km
0,7
1,3
1
0,5
Aantal scholen binnen 3 km
8,7
3,4
10,3
10,6
SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Rittenburg (met name fase I en II) is een zeer gewilde nieuwbouwwijk. Met name de ligging tegen het landelijke en boven het kanaal spreekt veel mensen aan.
Zwakten Voor het voorzieningenniveau zijn de buurten met name afhankelijk van de Binnenstad of naastgelegen buurten
De ligging van de wijken nabij het historische centrum van Middelburg
Kansen Versterken doorstroomfunctie van de buurten door het voorzien in de ontwikkeling van grondgebonden levensloopwoningen
Bedreigingen Rittenburg is in verhouding tot Griffioen I en Breewijk een relatief kleine buurt. In Griffioen en Breewijk zit een grote doelgroep met lage tot gemiddelde welstand. Essentieel is om het grootste aandeel betaalbaar te houden, zodat de nieuwe ontwikkeling zich niet uit de markt prijst.
Rittenburg zit met name in het hoger prijssegment. Betaalbare gezinswoningen zouden goed aansluiten op differentiatie (beter betaalbaar aanbod). De instapdrempel is op dit moment vrij hoog voor Rittenburg
Sterke differentiatie tussen de buurten, waardoor een woon carrière mogelijk is.
Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het de zoekers wordt gekeken naar de totale vraag naar koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen om te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. Woonplaats Middelburg Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht
3.992 277 221
Toorenvliedt’, Breewijk, Griffioen I 396 11 18
Aandeel 9,9% 4,0% 8,1%
Circa 9,9% van de serieuze zoekers op Funda ziet zichzelf in dit gebied wonen. De schaarste is goed zichtbaar. Waar bijna 10% op zoek is naar een woning in dit gebied, wordt slechts 4% van het totale aanbod in Middelburg, in deze buurten aangeboden.
40 Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;
Zeer Kansrijk 25 – 35 woningen per jaar
Nadere toelichting; Rittenburg (met name fase I en II) hebben bewezen dat er een sterke behoefte is aan een nieuwbouwwijk boven het kanaal van Walcheren. Dit als tegenhanger van Essenvelt en Woonpark Mortiere. De ligging aan het groen, nabij zowel Koudekerke en het strand, maar ook nabij de Binnenstad, maken het zeer gewild wonen. Dit is ook waar te nemen in de cijfers in de zoekprofielen. De locatie is uitermate geschikt als doorstroomfunctie. Naast betaalbaar aanbod, zou een differentiatie met aanvulling voor het hoger segment voor de hand liggen. De huidige nieuwbouwmarkt in het hoger segment is op dit moment verzadigd, maar deze locatie zal tot 2040 naar verwachting voor aanvulling kunnen zorgen.