Document · PDF

24-007 Bijlage 05. Reactie makelaardij op advies inwonerberaad woningbouw

Gemeenteraad 1 februari 2024, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Nieuwe woningbouwlocaties tot 2040 (24-007 RM)10.311 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

REFLECTIE adviesrapport inwonerberaad Woningbouw Middelburg d.d. november 2023 Datum: Opdrachtgever: Opgesteld door:

7 december 2023 Gemeente Middelburg t.a.v. dhr. W. Dingemanse Schinkel de Weerd makelaardij, Oost-Souburg Ir. Ben de Weerd, NVM Nieuwbouwspecialist NVM Register Makelaar Taxateur (RMT) Register Taxateur (NRVT)

Inhoud 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3

Conclusie ......................................................................................................................................... 4

Onderbouwing................................................................................................................................. 7

Clusterlocaties ................................................................................................................................. 8 1. Clusterlocatie Centrum.................................................................................................................... 8 2. Clusterlocatie Dauwendaele ......................................................................................................... 12 3. Clusterlocatie Veerse Poort ........................................................................................................... 15 5. Clusterlocatie Sint Laurens ............................................................................................................ 19 6. Clusterlocatie Noord ..................................................................................................................... 22 7. Clusterlocatie Arnemuiden............................................................................................................ 26 8. Clusterlocatie Nieuw- en Sint Joosland ......................................................................................... 29 9. Clusterlocatie Middelburg-Zuid ..................................................................................................... 32 10.

Clusterlocatie Middelburg-West ................................................................................................. 36

1. Inleiding Aanleiding In overleg met de gemeente Middelburg is besloten om vanuit een expertrol het adviesrapport inwonerberaad Woningbouw Middelburg te reflecteren; •

Een reflectie op de uitkomst van het adviesrapport op clusterniveau naar ontwikkelpotentie en een bandbreedte van de mogelijke afzet op de woningmarkt per clusterlocatie

Vraagstelling Welke clusterlocaties zijn, vanuit de expertrol gezien, kansrijk voor toekomstige woningbouwontwikkelingen en wat is daarbij de bandbreedte voor de mogelijke afzet op de woningmarkt?

2. Conclusie Op basis van de marktanalyse is een eerste inschatting gemaakt vanuit de expertrol. De data die per clusterlocatie is geanalyseerd, is vanuit meerdere perspectieven te interpreteren. De data zijn bewust vanuit de expertrol geïnterpreteerd. Op basis van de lokale kennis en ervaring, wordt een mening gegeven over de ontwikkelpotentie per clusterlocatie. Deze kan afwijken van andere perspectieven van derden. Voor een onafhankelijk oordeel is de uitkomst van het adviesrapport van het inwonerberaad niet leidend. Er is besloten ook de clusterlocaties te beoordelen die in het adviesrapport zijn afgevallen. Voor het beoordelen van specifieke ontwikkellocaties binnen de clusters, dient nader onderzoek te worden verricht. De clusterlocaties Oost en Kleverskerke beschikken over te weinig bestaande data vanuit de woningmarkt en zijn enkel op basis van de lokale kennis en ervaring vanuit de expertrol beoordeeld. Voor de clusterlocatie Kanaal wordt, gezien de specifieke doelgroep, aangeraden een separate analyse te maken. De clusterlocatie Middelburg-Souburg is vanwege de zeer geringe omvang niet meegenomen in de analyse. Zeer Kansrijke clusterlocaties 6. Noord Verwachtte afzet in de woningmarkt;

30 – 40 woningen per jaar

Nadere toelichting; vanuit de markt gekeken zijn zowel Klarenbeek, Griffioen als Brigdamme zeer gewilde woongebieden. Met name ook de ligging ten noorden van Middelburg, nabij landschappelijk gebied. Vrijer wonen, maar toch op een korte afstand van de stad. Het landelijk karakter en ook de populariteit van de Noordweg zijn hier een voorbeeld van. Een uitbreiding in Noord is daardoor zeer kansrijk. Bij voorkeur zou in Noord een grootschalige ontwikkeling kunnen worden opgestart om een relatief grote afzet van het aantal woningen per jaar te behalen. 10. Middelburg-West Verwachtte afzet in de woningmarkt;

25 – 35 woningen per jaar

Nadere toelichting; Rittenburg (met name fase I en II) hebben bewezen dat er een sterke behoefte is aan een nieuwbouwwijk boven het kanaal van Walcheren. Dit als tegenhanger van Essenvelt en Woonpark Mortiere. De ligging aan het groen, nabij zowel Koudekerke en het strand, maar ook nabij de Binnenstad, maken het zeer gewild wonen. Dit is ook waar te nemen in de cijfers in de zoekprofielen. De locatie is uitermate geschikt als doorstroomfunctie. Naast betaalbaar aanbod, zou een differentiatie met aanvulling voor het hoger segment voor de hand liggen. De huidige nieuwbouwmarkt in het hoger segment is op dit moment verzadigd, maar deze locatie zal tot 2040 naar verwachting voor aanvulling kunnen zorgen. 12. Middelburg-Oost Verwachtte afzet in de woningmarkt;

40 – 50 woningen per jaar

Nadere toelichting; nu Veerse Poort is voltooid, is er behoefte aan een nieuw woongebied in deze regio met een grootschalige ontwikkeling. Dit om aan de woningbehoefte tot 2040 te voldoen. Over een aantal jaren wordt deze woonbehoefte versterkt, doordat Woonpark Mortiere naar verwachting ook is voltooid. Een dergelijke ontwikkellocatie aan de N57, heeft bewezen succesvol te zijn bij zowel Woonpark Mortiere als Veerse Poort. De strategische ligging van Oost zorgt ervoor dat dit logischerwijs een opvolging kan zijn. Ten opzichte van zowel de locatie West als Noord, zorgt Oost voor een betere ontsluiting met de A58 en wordt daardoor aantrekkelijk voor een grotere doelgroep, ook afkomstig van buiten de provincie. Het stimuleren van Binnenlandse migratie is noodzakelijk om te zorgen voor een gezonde balans in de beroepsbevolking. De kanttekening bij Oost is wel dat het essentieel is om de verbinding naar de Binnenstad goed te organiseren in verband met de N57. Proces technisch lijkt het ook aantrekkelijk om deze ontwikkeling op te starten, mede doordat de kans op bezwaren lijkt af te nemen, naarmate het in een minder bevolkt gebied ligt. Het wordt sterk aangeraden om voor Middelburg-Oost een meer uitgebreide analyse op te stellen.

Zeer Kansrijke clusterlocaties, beperkte toevoeging mogelijk 1. Centrum Verwachtte afzet in de woningmarkt;

10 - 20 appartementen per jaar

Nadere toelichting; het centrum beschikt over een aantrekkelijk woonmilieu voor velen. Maar liefst 28,1% van het totaal aantal zoekers in de woningmarkt ziet zichzelf in de Binnenstad wonen. In de praktijk is de uitvoerbaarheid van nieuwe ontwikkelingen zeer complex. De monumentenstad met meer dan 1.100 monumenten is verdicht en

5 biedt weinig ruimte voor grootschalige inbreiding. Aanvullend speelt hierbij nog het actuele parkeerprobleem. Hierdoor is de locatie zeer kansrijk, maar is deze beperkt in aantallen. Bij inbreiding, wordt sterk geadviseerd om appartementen toe te voegen, welke meerdere doelgroepen aan zullen spreken. 3. Veerse Poort Verwachtte afzet in de woningmarkt;

10 - 20 woningen per jaar

Nadere toelichting; Fase 5 van Veerse poort met een toevoeging van meer dan 100 woningen heeft zich bewezen als zeer succesvol. Er waren in 2021/2022 meer kopers dan woningen, wat ervoor heeft gezorgd dat een aanzienlijk grote doelgroep geen woning toegewezen kreeg. Zowel de kwaliteit van de toekomstbestendige woningen, als het hoog voorzieningenniveau met winkelcentrum en de locatie tegen de Binnenstad, maakt wonen hier aantrekkelijk. Veerse Poort spreekt zowel gezinnen als ouderen aan, waardoor er in verhouding voor meerdere doelgroepen een relatief grote woonbehoefte is. Een kanttekening hierbij is dat, gezien de beperkte ontwikkellocaties in deze cluster, het kunnen toevoegen van nieuwe voorraad zeer beperkt is.

Kansrijke clusterlocaties 4. Kanaal De clusterlocatie is een overgang van wonen naar bedrijvigheid. Hierdoor biedt de ontwikkellocatie met name potentie voor woon/werkkavels. Een combinatie van wonen en werken op dezelfde locatie. Deze doelgroep kent een afwijkend profiel en dient daardoor separaat onderzocht te worden, bij mogelijke interesse tot ontwikkeling. 5. Sint-Laurens Verwachtte afzet in de woningmarkt;

15 – 20 woningen per jaar

Nadere toelichting; Sint-Laurens beschikt op dit moment over een nieuwbouwproject in aanbod en de voorbereiding voor fase II. In fase I is recentelijk gekozen om te verdichten en meer betaalbaar aanbod toe te voegen. Dit heeft geresulteerd in een dermate hoog animo, dat het betaalbaar aanbod direct is uitverkocht. Mede hierdoor wordt geadviseerd om ook bij fase II te kijken naar herontwikkeling, waarbij het aandeel betaalbaar aanbod wordt vergroot. Wat opvalt bij de kandidaten van Sint-Laurens, is dat zowel de leeftijd, huishoudenssamenstelling en de afkomst (o.a. de dorpen in gemeente Veere, Middelburg, maar ook Randstedelijke gebieden) zeer divers zijn. Dit maakt de locatie afwijkend van Nieuw- en Sint Joosland en Arnemuiden, waar de potentie van nieuwe instroom beperkt is. 7. Arnemuiden Verwachtte afzet in de woningmarkt;

10 – 15 woningen per jaar

Nadere toelichting; het ontwikkelen van gezinswoningen voor huishoudens met een gemiddelde welstand en meer nultredenwoningen (levensloopbestendige woningen), lijken uitermate geschikt voor het vasthouden van de huidige bewoners en het voldoen aan de totale vraag. Het aantrekken van nieuwe bewoners in grote getalen met het toevoegen van meer woningen is minder voor de hand liggend bij het profiel van Arnemuiden. 9. Middelburg-Zuid Verwachtte afzet in de woningmarkt;

in afstemming met planontwikkeling Essenvelt

Nadere toelichting; In Essenvelt wordt een wijk gerealiseerd van circa 400 woningen. Eveneens is er ook nog een restcapaciteit in Woonpark Mortiere van circa 300 – 500 woningen. De ontwikkellocatie ligt tussenin, waardoor het enkel aan te raden is complementair aanbod te ontwikkelen. Betaalbaar aanbod zou op deze locatie aanvullend gewenst kunnen zijn. Dit hangt echter af van de afstemming met Essenvelt, waarbij er nog voldoende capaciteit is om betaalbaar aanbod toe te voegen. Hierdoor zal deze ontwikkellocatie naar verwachting vooral potentie hebben zodra Essenvelt grotendeels is voltooid.

Minder kansrijke clusterlocaties 2. Dauwendaele Nadere toelichting; door het huidige imago van de wijk is het minder voor de hand liggend om op deze locatie voorraad toe te voegen. Bovendien is het de verwachting dat het betaalbaarheidsniveau in Dauwendaele lager is, dan waarvoor op dit moment woningen op de markt kunnen worden aangeboden. Wel is het een signaal, dat de huidige ontwikkellocaties onder het Kanaal, een meer betaalbare voorraad moeten toevoegen voor een overgang van sociale huur naar koop.

13. Kleverskerke Nadere toelichting; Kleverskerke is een zeer beperkte massa en ligt te dicht tegen Arnemuiden aan om een volledig andere doelgroep aan te trekken. Het is meer voor de hand liggend om in Arnemuiden te ontwikkelen, dan in Kleverskerke.

8. Nieuw- en Sint Joosland Verwachtte afzet in de woningmarkt;

0 - 5 woningen per jaar

Nadere toelichting; met name nultredenwoningen lijken geschikt voor het vasthouden van de huidige bewoners en het voldoen aan de totale vraag. Ook zou een kleinschalige opzet van Tiny houses voor starters goed kunnen aansluiten bij het profiel. Het aantrekken van nieuwe bewoners in grote getalen is door het beperkte voorzieningenniveau en de aanwezigheid van woonpark Mortiere niet te verwachten.

3. Onderbouwing De clusterlocaties zijn zoveel mogelijk uniform beoordeeld, zodat er een goede vergelijking kan worden gemaakt. Voor de analyse, zijn onderstaande onderwerpen geanalyseerd, met als uitkomst de ontwikkelpotentie en mogelijke afzet per clusterlocatie. Huidige woningvoorraad De huidige woningvoorraad geeft een beeld van de woningopbouw van een clusterlocatie. Om te kijken hoe de huidige woningvoorraad wordt gekenmerkt, is elke clusterlocatie vergeleken met de totale woningvoorraad van gemeente Middelburg. Huidige bewoners Doorgaans is de grootste doelgroep van een nieuwbouwproject afkomstig uit de directe omgeving. Het huidige bewonersprofiel toont aan welke bewoners zich aangetrokken voelen tot het woongebied en welke doelgroep bediend dient te worden bij een toekomstige ontwikkeling. Ook kunnen trends/verwachtingen zoals bijvoorbeeld vergrijzing worden waargenomen, waarbij rekening gehouden kan worden met de invulling van een toekomstige ontwikkeling (bijvoorbeeld levensloopwoningen bij het optreden van vergrijzing). Profilering Whooz Profiel In deze analyse wordt gebruik gemaakt van Whooz Whize profielen (whooz.nl) van huishoudensgroepen. Deze helpt met name om een trendlijn/algemeen beeld van de huishoudenssamenstelling waar te nemen. Er wordt enkel gekeken naar de 5 grootste profielen woonachtig in de clusterlocatie. Huishoudensgroep

Omschrijving

A - Dromen en Rondkomen B - Jong en Hoopvol

30-50 jaar | lage welstand | cultureel divers

C - Volks en Uitgesproken

Tot 60 jaar | lage tot gemiddelde welstand | zonder kinderen

D - Bescheiden Ouderen

65+ jaar | lage welstand | geen kinderen

F - Gewoon Gemiddeld

30-60 jaar | gemiddelde welstand | met kinderen

G - Gezellige Emptynesters H - Landelijke Vrijheid

60+ jaar | gemiddelde welstand | zonder kinderen

I - Plannen en Rennen

30-55 jaar | hoge welstand | met kinderen | hoog opgeleid

J - Zorgeloos en Actief

50+ jaar | hoge welstand | zonder kinderen | hoog opgeleid

K - Luxe Leven

45-75 jaar | zeer hoge welstand | hoog opgeleid

Tot 40 jaar | lage welstand | hoger opgeleid | geen kinderen

50-80 jaar | gemiddeld tot hoge welstand | met of zonder kinderen

Omgeving en voorzieningen Het is essentieel om te kijken naar het voorzieningenniveau in een clusterlocatie. De mate van voorzieningen bepaald onder andere of een gebied aantrekkelijk is voor bijvoorbeeld senioren (binnenstedelijk) of gezinnen (aanwezigheid van scholen e.d.). SWOT-analyse Op basis van de voorgaande onderdelen wordt een SWOT-analyse gemaakt van de clusterlocatie. Hierbij wordt aanvullend gebruik gemaakt van de beschikbare lokale kennis en ervaring vanuit de expertrol. Deze SWOTanalyse toont de belangrijkste kansen voor een specifieke clusterlocatie. Funda Marktverkenner Om een beeld te krijgen van de vraag in het marktgebied wordt gebruik gemaakt van Funda Marktverkenner. Funda Marktverkenner verzamelt data van serieuze zoekers in verhouding tot hun zoekgebied, het beschikbare woningaanbod en het recent verkochte woningaanbod in deze omgeving. Onderstaand meer toelichting van de termen die gebruikt worden door Funda Marktverkenner; -

Serieuze zoeker; van elke zoeker (inclusief anonieme zoekers) op Funda wordt op basis van gedrag een uniek profiel opgesteld. Een serieuze zoeker heeft recent een contactaanvraag gedaan, of lijkt op basis van gedrag dit binnenkort te gaan doen. Koopwoningen; Het actuele aanbod komt overeen met het totaal aantal aangeboden objecten op Funda. Recent verkocht; Het aantal objecten dat in de afgelopen 4 maanden via Funda is verkocht of verhuurd.

Er is bij de analyse enkel gekeken naar aantallen. Het is aan te raden om bij nader onderzoek de woonwensen te inventariseren.

4. Clusterlocaties 1. Clusterlocatie Centrum Voor de clusterlocatie is de Binnenstad aangehouden als profiel. Het wordt aangeraden om de locaties Griffioen en Klarenbeek in een later stadium, nader te analyseren.

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad van de Binnenstad ten opzichte van gemeente Middelburg. De Binnenstad kent een zeer centrumstedelijke woningvoorraad met een groot aandeel appartementen (58%) en een zeer beperkt aantal twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen (2%). Het aandeel koopwoningen is relatief laag en het aandeel ‘overige verhuurders’ zeer hoog. Doordat er een groot aandeel van relatief kleinschalige appartementen aanwezig zijn (o.a. studentenhuisvesting e.d.) komt de gemiddelde woningwaarde vergelijkbaar uit ten opzichte van de gemeente Middelburg. De prijzen van de koopwoningen zullen echter aanzienlijk hoger uitvallen bij vergelijkbaar aanbod buiten de Binnenstad. Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Binnenstad

Aantal woningen totaal

23.906

4.437 (18,6%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

218

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

30%

Vrijstaand

2-onder-1 kap

10%

App < 80 m2

21%

38%

App > 80 m2

11%

20%

Hoekwoning

15%

Woningtype

9 Huidige bewoners 14,2% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in de Binnenstad. Het aantal eenpersoonshuishoudens ligt, passend bij de woningvoorraad van kleinschalige appartementen, zeer hoog (61%). Dit komt mede door het grote aanbod van uitwonende studenten van UCR en HZ. Daarmee kenmerkt de Binnenstad zich niet direct als gezinswijk, wat ook opvalt in het lage aandeel van inwoners tot 15 jaar (8,1%). Huidige bewoners

Middelburg

Binnenstad

Aantal inwoners

48.964

6.965 (14,2%)

Aantal inwoners per km²

1.011

5.661

Aantal huishoudens

23.223

4.295

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

1,6

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

61%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

14,8%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

24,2%

15,6%

8,1%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

15%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

23,3%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

27,4%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

26,2%

% autochtoon

81%

78%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

15%

Profilering Whooz Whize Profiel Typisch kenmerkend voor een studentenstad, bestaat de grootst aanwezige doelgroep uit studenten, woonachtig in de Binnenstad. Zorgeloos en actief zijn met name de pensionado’s met een hoge welstand, welke voor het grootste deel nog resideren in een monumentaal pand (vaak geen nultredenwoningen). De overige doelgroepen beschikken over een lage tot gemiddelde welstand en hebben doorgaans geen inwonende kinderen.

10 Omgeving en voorzieningen De Binnenstad beschikt over een zeer hoog voorzieningenniveau. Het aantal scholen binnen 3 kilometer is aanzienlijk hoog. Deze scholen liggen vooral buiten de vesting in de nabijgelegen wijken. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Binnenstad

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

0,5

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

0,3

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,4

Afstand tot school in km

0,7

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

14,2

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Zeer centrum stedelijk karakter met hoog voorzieningenniveau in de directe omgeving.

Zwakten Door de mate van verdichting beperkt geschikt voor gezinnen

Kansen Kleinschalige inbreiding door transformatie van locaties (bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed e.d.)

Imago als monumentenstad met een historisch centrum, wat voor vele doelgroepen een aantrekkelijk woongebied is. Zeer levendig gebied wat zich de afgelopen jaren steeds meer als studentenstad heeft geprofileerd.

Ontsluiting met bijbehorend parkeren is een probleem (tekort aan parkeerplaatsen)

Locatie uitstekend geschikt voor het realiseren van appartementen voor meerdere doelgroepen (ouderen, studenten, etc.) Het faciliteren van appartementen voor ouderen die nu een monumentale gezinswoning bezet houden, waardoor dit monumentale pand weer vrijkomt voor gezinnen.

Door monumentale karakter en verdichting nauwelijks inbreiding mogelijk

Bedreigingen Verduurzaming van de monumentenstad is een complexe opgave, mede door de regelgeving. Hierdoor kan dit op termijn een negatief effect hebben op de attractiviteit van wonen in de Binnenstad (weinig verduurzaamd, toenemende woonlasten)

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Binnenstad 1.121 77 39

Aandeel 28,1% 27,8% 17,6%

Een groot aandeel van zoekers in Middelburg, is op zoek naar woning in de Binnenstad (28,1%). Het aandeel wat te koop is, sluit redelijk aan in verhouding tot het aantal zoekers. Er is daarmee niet direct een grotere krapte op de markt.

11 Oordeel clusterlocatie 1. Centrum Ontwikkelpotentie: zeer kansrijk, beperkte toevoeging mogelijk Verwachtte afzet in de woningmarkt; 10 - 20 appartementen per jaar Nadere toelichting; het centrum beschikt over een aantrekkelijk woonmilieu voor velen. Maar liefst 28,1% van het totaal aantal zoekers in de woningmarkt ziet zichzelf in de Binnenstad wonen. In de praktijk is de uitvoerbaarheid van nieuwe ontwikkelingen zeer complex. De monumentenstad met meer dan 1.100 monumenten is verdicht en biedt weinig ruimte voor grootschalige inbreiding. Aanvullend speelt hierbij nog het actuele parkeerprobleem. Hierdoor is de locatie zeer kansrijk, maar is deze beperkt in aantallen. Bij inbreiding, wordt sterk geadviseerd om appartementen toe te voegen, welke meerdere doelgroepen aan zullen spreken.

12 2. Clusterlocatie Dauwendaele

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). Dauwendaele heeft een aanzienlijk lagere woningwaarde, mede te verklaren door het enorme aandeel huur (48% van de woningvoorraad is eigendom van de woningcorporatie). Het aandeel rijwoningen is opvallend hoog. In de wijk is na 2000 nagenoeg niets meer bijgebouwd. Ten opzichte van gemeente Middelburg kenmerkt het overgrote deel van Dauwendeale zich als een huurderswijk voor de lagere welstand (o.a. de Edelstenenbuurt). In de zuidelijke helft van Dauwendaele (vanaf de Vrijlandstraat tot aan de Torenweg) zit het overgrote deel van de koopwoningen. In verhouding van Middelburg zijn dit relatief betaalbare koopwoningen, alhoewel deze de afgelopen jaren sterk zijn gestegen in waarde, mede door de druk op betaalbaar aanbod.

Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Dauwendaele

Aantal woningen totaal

23.906

3.061 (12,8%)

gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

144

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

47%

Vrijstaand

2-onder-1 kap

10%

App < 80 m2

21%

15%

App > 80 m2

11%

14%

Hoekwoning

15%

18%

Woningtype

13 Huidige bewoners 12,7% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Dauwendaele. In verhouding tot Middelburg is Dauwendaele aanzienlijk meer verdicht. Het bewonersprofiel qua leeftijd en huishoudenssamenstelling komt redelijk overeen met het gemiddelde in Middelburg. Wel valt op dat het aantal allochtonen (35%) aanzienlijk hoger is dan in Middelburg algemeen (19%).

Huidige bewoners

Middelburg

Dauwendaele

Aantal inwoners

48.964

6.225 (12,7%)

Aantal inwoners per km²

1.011

4.706

Aantal huishoudens

23.223

2.975

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

43%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

32,6%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

24,5%

15,6%

16,7%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

12,3%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

24%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

26,2%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

20,8%

% autochtoon

81%

65%

% niet-westerse allochtoon

22%

% westerse allochtoon

10%

13%

Profilering Whooz Whize Profiel Een groot deel van de bewoners (43%) beschikt over een lage welstand. De overige profielen tonen een lage tot gemiddelde welstand, met wel of geen kinderen inwonend. Opvallend is dat er nagenoeg geen bewoners zijn met een hoge welstand.

14 Omgeving en voorzieningen Dauwendaele beschikt over een relatief groot winkelcentrum, waardoor de meeste voorzieningen op loopafstand zijn. Ook het aantal scholen en overige voorzieningen is goed in Dauwendaele. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Dauwendaele

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

0,6

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

0,6

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,4

Afstand tot school in km

0,7

0,4

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

8,8

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Hoog voorzieningenniveau in de wijk zelf, mede door het winkelcentrum.

Zwakten De woningvoorraad van de woningcorporaties met 48% is gevoelsmatig uit verhouding.

Kansen Bij uitstek de wijk waar betaalbaar woningaanbod goed zou aansluiten op het profiel.

Gunstige ligging ten opzichte van de Binnenstad en de ontsluiting naar de A58.

Het imago van Dauwendaele wordt door een groot deel van de Middelburgers als negatief beschouwd.

Het winkelcentrum is al lange tijd toe aan grootschalige renovatie. Deze ontwikkeling zou een impact geven aan de totale kwaliteit van het gebied en waard creatie van de woningen.

Bedreigingen Als het imago van Dauwendaele in algemene zin niet verbeterd, zal dit een negatief effect hebben op de koopgewilligheid van inwoners.

Nog één van de meest ‘betaalbare’ wijken qua koopwoningaanbod. Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het aantal serieuze zoekers wordt gekeken naar de totale vraag voor koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen om te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. Dauwendaele is op te delen in Dauwendaele I, Dauwendaele II en Edelstenenbuurt. Voor deze analyse worden de buurten samengevoegd. Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Dauwendaele 365 27 22

Aandeel 9,1% 9,7% 10%

Circa 10% van het aantal zoekers is ook op zoek naar een koopwoning in Dauwendaele. Dit komt redelijk overeen met het aandeel verkocht en te koop. Het volume in zijn totaliteit is redelijk beperkt. Mede door het overgrote aandeel totaal huurdersbezit (60% van de voorraad), zijn het aantal transacties ook lager. Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Minder kansrijk Nadere toelichting; door het huidige imago van de wijk is het minder voor de hand liggend om op deze locatie voorraad toe te voegen. Bovendien is het de verwachting dat het betaalbaarheidsniveau in Dauwendaele lager is, dan waarvoor op dit moment woningen op de markt kunnen worden aangeboden. Wel is het een signaal, dat de huidige ontwikkellocaties onder het Kanaal, een meer betaalbare voorraad moeten toevoegen voor een overgang van sociale huur naar koop.

15 3. Clusterlocatie Veerse Poort Voor de Clusterlocatie wordt in deze fase de wijk Veerse Poort nader geanalyseerd. Het wordt aangeraden in een volgend stadium het exacte gebied van het cluster nader te specificeren en uit te splitsen.

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). Veerse Poort is een nieuwbouwwijk, waarvan het overgrote deel gebouwd is na 2000. Dit is terug te zien in de aanzienlijk hogere WOZ-waarde en het hoge aandeel koopwoningen. De rijwoningen zijn slechts beperkt in de wijk aanwezig. De nadruk ligt hierbij met name op doorstroomwoningen in het hoger segment (vrijstaand, 2-onder-1-kapwoningen en appartementen).

Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Veerse Poort

Aantal woningen totaal

23.906

910 (3,8%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

357

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

14%

Vrijstaand

26%

2-onder-1 kap

10%

19%

App < 80 m2

21%

App > 80 m2

11%

31%

Hoekwoning

15%

Woningtype

16 Huidige bewoners 3,9% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Veerse Poort. Veerse Poort kent een zeer hoog aantal ouderen (39% > 65 jaar) en een zeer hoog aandeel > 45 jaar (71,2%). Dit zorgt ervoor dat het aantal jongeren in de wijk < 25 jaar laag ligt. Ook het aantal inwoners met een leeftijdsklasse van 25-45 jaar is laag. Gevoelsmatig is daarmee Veerse Poort een wijk met veel vergrijzing. Dit kant ook terug in het aandeel zonder kinderen. Huidige bewoners

Middelburg

Veerse Poort

Aantal inwoners

48.964

1.925 (3,9%)

Aantal inwoners per km²

1.011

1.800

Aantal huishoudens

23.223

900

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

28,2%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

24,3%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

47,5%

15,6%

10,9%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

8,8%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

10,1%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

32,2%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

39%

% autochtoon

81%

89%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel Van de 5 grootste profielen is het overgrote aandeel voorzien van een hoge welstand (69% van de bewoners). In de profielen komt ook terug dat de leeftijdsklasse relatief hoog ligt en bij de eerste 5 profielen zijn er geen kinderen meer woonachtig in de woning.

17 Omgeving en voorzieningen Veerse Poort ligt tegen de Binnenstad aan en beschikt daarnaast ook over een eigen winkelcentrum. Hierdoor ligt het voorzieningenniveau hoog. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Veerse Poort

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

1,5

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,8

Afstand tot school in km

0,7

1,4

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Zeer gunstige ligging tegen de Binnenstad aan.

Zwakten Door de doelgroepen is er een hoge instapdrempel en is er nagenoeg geen betaalbaar aanbod.

Kwalitatief hoogwaardige woningaanbod wat voor een groot deel toekomstbestendig is Het imago van Veerse Poort als nieuwbouwwijk kan omschreven worden als een aantrekkelijk woonklimaat. Dit wordt ook bevestigd door de succesvolle verkoop van fase 5.

Kansen Toevoegen van betaalbaar aanbod in de vorm van rijwoningen om meer gezinnen < 45 jaar aan te trekken voor een betere balans in de samenstelling van de huishoudens. Realiseren levensloopwoningen om vergrijzing te faciliteren

Bedreigingen De vergrijzing zal doorzetten, waardoor de wijk steeds minder levendig zal worden en gezinswoningen voor een groot deel worden bezet door huishoudens zonder inwonende kinderen.

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Veerse Poort 136 12 7

Aandeel 3,4% 4,3% 3,2%

Slechts een klein aandeel van het aantal zoekers actief op zoek naar een woning in Veerse Poort. Dit komt redelijk overeen met het aandeel verkocht en te koop. Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Zeer Kansrijk 10 - 20 woningen per jaar

Nadere toelichting; Fase 5 van Veerse Poort met een toevoeging van meer dan 100 woningen heeft zich bewezen als zeer succesvol. Er waren in 2021/2022 meer kopers dan woningen, wat ervoor heeft gezorgd dat een aanzienlijk grote doelgroep geen woning toegewezen kreeg. Zowel de kwaliteit van de toekomstbestendige woningen, als het hoog voorzieningenniveau met winkelcentrum en de locatie tegen de Binnenstad, maakt wonen hier aantrekkelijk. Veerse Poort spreekt zowel gezinnen als ouderen aan, waardoor er in verhouding voor meerdere doelgroepen een relatief grote woonbehoefte is. Een kanttekening hierbij is dat, gezien de beperkte ontwikkellocaties in deze cluster, het kunnen toevoegen van nieuwe voorraad zeer beperkt is.

19 5. Clusterlocatie Sint Laurens Voor de Clusterlocatie wordt in deze fase de wijk Sint Laurens nader geanalyseerd.

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). De woningvoorraad van Sint-Laurens bestaat voor 99% uit grondgebonden koopwoningen. Slechts een klein deel is huur en eigendom van de woningbouwcorporatie. Het grootste aandeel van de voorraad bestaat uit 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen (62%). Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde woningwaarde in Sint-Laurens boven het gemiddelde van gemeente Middelburg ligt. Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Sint-Laurens

Aantal woningen totaal

23.906

417 (1,7%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

263

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

24%

Vrijstaand

30%

2-onder-1 kap

10%

32%

App < 80 m2

21%

App > 80 m2

11%

Hoekwoning

15%

14%

Woningtype

20 Huidige bewoners 2% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Sint-Laurens. Sint-Laurens kent een relatief laag aandeel eenpersoonshuishoudens. Zowel het aantal huishoudens met als zonder kinderen liggen hoger dan het gemiddelde van Middelburg. De leeftijdsopbouw kent een hoger aantal 65+’ers, maar toont ook een relatief vergelijkbaar profiel ten opzichte van Middelburg in de leeftijd < 25 jaar. Huidige bewoners

Middelburg

Sint-Laurens

Aantal inwoners

48.964

960 (2%)

Aantal inwoners per km²

1.011

580

Aantal huishoudens

23.223

400

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

2,4

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

25,9%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

33,3%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

40,7%

15,6%

17,1%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

10.4%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

17,6%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

28%

% autochtoon

81%

95%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel De profielen van bewoners zijn in Sint Laurens erg gevarieerd. Zowel ouderen, als gezinnen zijn woonachtig in Sint Laurens. Het is wel opvallend dat er voornamelijk een gemiddelde tot hoge welstand aanwezig is. Dit is tevens te verklaren door het lage aandeel corporatief bezit en de gemiddelde hoge woningwaarde.

Omgeving en voorzieningen Sint-Laurens ligt ten Noorden van de stad en kent een landelijk karakter. Hierdoor zijn de voorzieningen in de directe nabijheid redelijk beperkt en is bijvoorbeeld de supermarkt op afstand. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Sint-Laurens

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

2,6

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

0,8

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

2,1

Afstand tot school in km

0,7

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

6,8

21 SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Het imago van SintLaurens als gemoedelijk dorp met de voordelen van landschappelijk wonen, maar toch nabij de stad.

Zwakten Het voorzieningenniveau is relatief beperkt. Hierdoor zijn appartementen minder voor de hand liggend.

De ontsluiting met de achtergelegen dorpen zorgt ervoor dat het ook veel kandidaten van de dorpen uit gemeente Veere aanspreekt.

Kansen Toevoegen betaalbaar aanbod om het ook toegankelijk te maken voor (jonge) gezinnen.

Bedreigingen De hoge instapdrempel zorgt ervoor dat het moeilijk toetreden is als starter in Sint-Laurens. Hierdoor ontstaat het risico dat het dorp steeds meer vergrijst en voorzieningen weg kunnen vallen.

Faciliteren doorstroom binnen Sint-Laurens door het realiseren van levensloopwoningen

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Sint-Laurens 149 11 5

Aandeel 3,7% 4,0% 2,3%

Slechts een klein aandeel van het aantal zoekers is actief op zoek naar een woning in Sint-Laurens. Dit kan mede te maken hebben met het feit dat er met name duurder woningaanbod in de markt aanwezig is en de betaalbaarheid beperkt. Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Kansrijk 15 – 20 woningen per jaar

22 6. Clusterlocatie Noord Voor de Clusterlocatie wordt in deze fase wordt het zoekprofiel van de aangrenzende wijken Griffioen, Klarenbeek en Brigdamme aangehouden.

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). Klarenbeek en Griffioen kennen een redelijk vergelijkbaar profiel met de gemeente Middelburg in zijn totaliteit. Griffioen kent een relatief lage voorraad in het bezit van de woningcorporaties, maar wel een hoog aandeel van overige verhuurders. Dit zouden onder andere zorgorganisaties kunnen zijn. Brigdamme kent een afwijkend profiel met 91% koopwoningen en 95% grondgebonden. In Brigdamme is het met name landelijk wonen met een hoog aandeel twee-onder-een-kapwoningen vrijstaande woningen (59%). Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Klarenbeek

Griffioen

Brigdamme

Aantal woningen totaal

23.906

1.680 (7%)

1.526 (6.4%)

255 (1,1%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro) % koopwoningen

213

237

216

283

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

25%

31%

15%

Vrijstaand

14%

11%

33%

2-onder-1 kap

10%

14%

11%

26%

App < 80 m2

21%

30%

23%

App > 80 m2

11%

Hoekwoning

15%

11%

16%

20%

Woningtype

23 Huidige bewoners In totaal is 14,4% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, woonachtig in Griffioen, Klarenbeek en Brigdamme. In de wijken Griffioen en Klarenbeek is het aantal 65+’ers, aanzienlijk hoger ten opzichte van gemeente Middelburg in het algemeen. Brigdamme toont een gezinsprofiel, met een hogere huishoudensgrootte, een lager aandeel eenpersoonshuishoudens en relatief veel inwoners < 15 jaar. Huidige bewoners

Middelburg

Griffioen

Klarenbeek

Brigdamme

Aantal inwoners

48.964

3.050 (6,2%)

3.400 (6,9%)

615 (1,3%)

Aantal inwoners per km²

1.011

2.383

4.081

807

Aantal huishoudens

23.223

1.400

1.605

250

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

2,4

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

38,3%

41,6%

27,5%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

29,1%

28,3%

35,3%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

32,6%

30,1%

37,3%

15,6%

14,9%

14,2%

19,4%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

9,7%

14,8%

10,5%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

18,9%

16,0%

20,2%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

26,4%

24,9%

28,2%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

30,2%

30,1%

21,8%

% autochtoon

81%

88%

87%

92%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel Griffioen Griffioen toont een redelijk gevarieerd profiel van huishoudens, waarbij het opvalt dat er veel ouderen woonachtig zijn. Zowel lage, gemiddelde als hoge welstand zijn aanwezig.

24 Klarenbeek Klarenbeek beschikt over een relatief grote doelgroep Jong en Hoopvol. Dit is met name te verklaren door het relatief grote aandeel studenten dat in deze wijk woonachtig is. Vergelijkbaar met Griffioen valt ook hier op dat de grootste doelgroepprofielen voornamelijk 50+ jaar zijn.

Brigdamme Brigdamme is afwijkend van Klarenbeek en Griffioen en kent met name een groot aandeel met een hoge welstand, aansluitend op de woningvoorraad met een hogere woningwaarde en meer vrijstaande woningen.

Omgeving en voorzieningen De wijken liggen relatief dicht bij de Binnenstad, waardoor alle voorzieningen op een nabije afstand liggen. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Griffioen

Klarenbeek

Brigdamme

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

0,5

0,6

1,1

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

1,7

0,8

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,5

0,6

Afstand tot school in km

0,7

0,5

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

9,8

9,3

8,2

25 SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Landelijk wonen en meer vrijheid, maar toch nabij de Binnenstad. Dit geldt met name voor Brigdamme, maar ook voor de randen aan Klarenbeek/Griffioen

Zwakten Groot aandeel van het aanbod is verouderd en niet toekomstbestendig. Er is relatief weinig gebouwd > 2000

Het imago van dit woongebied is, mede door bijvoorbeeld de Noordweg, zeer gewild. Ook Griffioen en Klarenbeek zijn gewilde woonwijken, op nabijheid van de Binnenstad.

Kansen De instapdrempel voor koopwoningen in Noord is redelijk hoog. Het toevoegen van betaalbaar aanbod zou kansen bieden om meer (jonge) gezinnen aan te trekken Het aantal levensloopbestendige woningen > 80 m2 is beperkt. Het toevoegen van nultredenwoningen maakt doorstroming binnen de wijk mogelijk.

Bedreigingen Indien voldoende voorraad niet betaalbaar is, zou er een sterke vergrijzing kunnen optreden.

Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het aantal serieuze zoekers wordt gekeken naar de totale vraag voor koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen om te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. De buurten bestaan uit Griffioen 1 en 2, Klarenbeek 1 en 2 en Brigdamme. Opvallend is dat hier, ten opzichte van de meeste wijken, een grotere krapte op de woningmarkt aanwezig is. Waar 15,6% van de zoekers in deze woongebieden zoekt, is ‘slechts’ 8,3% van het totale aanbod beschikbaar in dit woongebied. Hierdoor zou geconcludeerd kunnen worden, dat het woongebied gewild is. Mede ook door het hoge aandeel wat de afgelopen 4 maande is verkocht. Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Griffioen en Klarenbeek 624 23 36

Aandeel 15,6% 8,3% 16,2%

Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Zeer Kansrijk 30 – 40 woningen per jaar

26 7. Clusterlocatie Arnemuiden

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). 8,5% van de totale woningvoorraad van gemeente Middelburg bevindt zich in Arnemuiden. Opvallend ten opzichte van de gemeente Middelburg is dat er in Arnemuiden hoofdzakelijk grondgebonden eengezinswoningen staan (90%) met een hoger percentage twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Arnemuiden is vergelijkbaar qua woningwaarde t.o.v. Middelburg, maar beschikt over een groter aandeel koopwoningen (74%).

Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Arnemuiden

Aantal woningen totaal

23.906

2.038 (8,5%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

214

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

32%

Vrijstaand

18%

2-onder-1 kap

10%

22%

App < 80 m2

21%

App > 80 m2

11%

Hoekwoning

15%

19%

Woningtype

27 Huidige bewoners 10,4% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Arnemuiden. Het aantal eenpersoonshuishoudens in Arnemuiden is aanzienlijk lager dan het gemiddelde van gemeente Middelburg. Zowel de gemiddelde huishoudensgrootte ligt in Arnemuiden hoger, als ook het aantal jongeren < 25 jaar. Daarmee kenmerkt Arnemuiden zich met name als gebied waar veel (jonge) gezinnen woonachtig zijn. Huidige bewoners

Middelburg

Arnemuiden

Aantal inwoners

48.964

5.075 (10,4%)

Aantal inwoners per km²

1.011

4.048

Aantal huishoudens

23.223

1.985

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

2,5

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

26,9%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

41,2%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

31,9%

15,6%

19,4%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

13,6%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

22,5%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

26,4%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

18,1%

% autochtoon

81%

94%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel Onderstaand beeld toont de grootste 5 doelgroepen woonachtig in Arnemuiden. De grootste doelgroep kent een gemiddelde welstand, is 30-60 jaar (actieve beroepsbevolking) en is woonachtig met kinderen. Opvallend is dat er een relatief groot aandeel woonachtig is zonder kinderen, met een lage tot gemiddelde welstand. Van de 5 grootste doelgroepen is er een beperkt aandeel met een hoge welstand.

28 Omgeving en voorzieningen Arnemuiden kent een hoog voorzieningenniveau in de kern. Het aantal scholen binnen 3 kilometer is beperkt tot 3, maar lijkt gezien het totaal aantal huishoudens dat hier woonachtig is, goed vertegenwoordigd. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Arnemuiden

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

0,9

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,5

Afstand tot school in km

0,7

0,5

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten Aantrekkelijke woonomgeving voor gezinnen met kinderen

Zwakten Relatief laag aandeel meergezinswoningen. Hierdoor weinig mogelijkheden voor ouderen om door te stromen naar een nultredenwoning (levensloop of appartement).

Het imago van Arnemuiden zorgt ervoor dat veel Arnemuidenaars graag in het dorp blijven wonen.

Kansen Realiseren doorstroming van het aandeel ouderen door het ontwikkelen van nultredenwoningen. Hierdoor komen er ook weer woningen op het dorp vrij, welke geschikt zijn voor gezinnen. Zodoende om een goede balans in de huishoudensontwikkeling te behouden. Realiseren betaalbare gezinswoningen voor huishoudens met een gemiddelde welstand

Bedreigingen Het imago van Arnemuiden kan ervoor zorgen dat kandidaten minder snel de verhuisbeweging maken van buitenaf naar Arnemuiden

Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het de zoekers wordt gekeken naar de totale vraag naar koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen om te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Arnemuiden 258 16 16

Aandeel 6,5% 5,8% 7,2%

Met een zoekprofiel ter grootte van 6,5% t.o.v. de plaats Middelburg, is het aantal woningzoekenden redelijk beperkt. De markt toont een goede doorloop en wat te koop staat is redelijk in verhouding met het aantal zoekers. Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Kansrijk 10 – 15 woningen per jaar

Nadere toelichting; het ontwikkelen van gezinswoningen voor huishoudens met een gemiddelde welstand en meer nultredenwoningen (levensloopwoningen), lijken uitermate geschikt voor het vasthouden van de huidige bewoners en het voldoen aan de totale vraag. Het aantrekken van nieuwe bewoners in grote getalen met het toevoegen van meer woningen is minder voor de hand liggend bij het profiel van Arnemuiden.

29 8. Clusterlocatie Nieuw- en Sint Joosland

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). 2,2% van de totale woningvoorraad van gemeente Middelburg is gepositioneerd in Nieuw- en Sint Joosland. Opvallend ten opzichte van de gemeente Middelburg is dat de woningvoorraad uit hoofdzakelijk grondgebonden woningen bestaat (93%) en een groot aandeel koopwoningen (75%). Passend bij het buitenaf wonen in Nieuw- en Sint Joosland, bestaat de woningvoorraad grotendeels uit vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen. Er zijn nauwelijks tot geen appartementen.

Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Nieuw- en Sint Joosland

Aantal woningen totaal

23.906

526 (2,2%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

192

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

27%

Vrijstaand

26%

2-onder-1 kap

10%

24%

App < 80 m2

21%

App > 80 m2

11%

Hoekwoning

15%

17%

Woningtype

30 Huidige bewoners 2,4% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Nieuw- en Sint Joosland. Het aantal eenpersoonshuishoudens is aanzienlijk lager ten opzichte van gemeente Middelburg. Het aandeel jongeren is redelijk vergelijkbaar, evenals het aandeel ouderen. Huidige bewoners

Middelburg

Aantal inwoners

48.964

Nieuw- en Sint Joosland 1.165 (2,4%)

Aantal inwoners per km²

1.011

2.360

Aantal huishoudens

23.223

520

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

2,2

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

32,4%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

31,4%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

36,2%

15,6%

17.5%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

10,7%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

23.5%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

26,1%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

22,2%

% autochtoon

81%

89%

% niet-westerse allochtoon

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel Onderstaand beeld toont de grootste 5 doelgroepen woonachtig in Nieuw- en Sint Joosland. De grootste doelgroep kent een gemiddelde welstand, is 30-60 jaar (actieve beroepsbevolking) en is woonachtig met kinderen. Opvallend is dat er een relatief groot aandeel, woonachtig is zonder kinderen, met een lage tot gemiddelde welstand. De laatste doelgroep beschikt over een hoge welstand en is naar verwachting met name woonachtig in de vrijstaande woningen.

31 Omgeving en voorzieningen Nieuw- en Sint Joosland is qua voorzieningen zeer beperkt. Gevoelsmatig is het huidige voorzieningenniveau voor het aantrekken van nieuwe gezinnen te laag. Er is wel een basisschool aanwezig met een groot aandeel kinderen woonachtig in Woonpark Mortiere. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Nieuw- En Sint Joosland

Afstand tot grote supermarkt in km

0,8

Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

0,4

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,4

Afstand tot school in km

0,7

3,1*

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

0,4

*Er is een basisschool aanwezig, echter wordt bij Nieuw- en Sint Joosland ook het landelijk gebied meegenomen. Daardoor wijkt deze afstand af ten opzichte van de werkelijke situatie voor inwoners woonachtig in de kern.

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten De woningwaarden in Nieuw- en Sint Joosland liggen lager, waardoor het relatief goed betaalbaar is

Het imago van vrijer wonen buitenaf

Zwakten Relatief laag aandeel meergezinswoningen. Hierdoor weinig mogelijkheden voor ouderen om door te stromen naar een nultredenwoning (levensloop of appartement). Zeer laag voorzieningenniveau, waardoor het minder aantrekkelijk is voor gezinnen

Kansen Realiseren doorstroming met een beperkt aantal nultredenwoningen.

Bedreigingen Nieuw- en Sint Joosland is gevoelsmatig ver van het centrum van Middelburg af en zal naar verwachting net te ver liggen om een grote doelgroep aan te trekken naar het dorp.

Zeer goede ontsluiting met de A58 Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het de zoekers wordt gekeken naar de totale vraag naar koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen om te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht

Woonplaats Middelburg 3.992 277 221

Nieuw- en Sint Joosland 136 4 8

Aandeel 3,4% 1,4% 3,6%

Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Minder kansrijk 0 - 5 woningen per jaar

Nadere toelichting; met name nultredenwoningen lijken geschikt voor het vasthouden van de huidige bewoners en het voldoen aan de totale vraag. Ook zou een kleinschalige opzet van Tiny house voor starters goed kunnen aansluiten bij het profiel. Het aantrekken van nieuwe bewoners in grote getalen is door het beperkte voorzieningenniveau en de aanwezigheid van woonpark Mortiere niet te verwachten.

32 9. Clusterlocatie Middelburg-Zuid Voor de Clusterlocatie worden in deze fase de Magistraatwijk III en Reijershove geanalyseerd (aangrenzende buurten).

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). Zowel Magistraatwijk III als Reijershove tonen met name een woningvoorraad die aansluit op een gezinsprofiel met beperkt tot slechts een zeer klein aandeel appartementen. Het grootste aandeel bestaat uit rijwoningen (bij Magistraatwijk III zelfs nagenoeg volledig). De gemiddelde woningwaarde ligt lager ten opzichte van het gemiddelde van Middelburg. Dit maakt het prijstechnisch een aantrekkelijke wijk.

Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Magistraatwijk III

Reijershove

Aantal woningen totaal

23.906

299 (1,3%)

850 (3,6%)

Gemiddelde woningwaarde (. 1 000 euro)

213

187

195

% koopwoningen

% in bezit woningcorporatie

% in bezit overige verhuurders

% eigendom onbekend

% eengezinswoning

% meergezinswoning

% bouwjaar voor 2000

100

% bouwjaar vanaf 2000

Tussenwoning

34%

82%

50%

Vrijstaand

<1%

2-onder-1 kap

10%

17%

App < 80 m2

21%

App > 80 m2

11%

Hoekwoning

15%

17%

21%

Woningtype

33 Huidige bewoners 5,4% van de totale inwoners in de gemeente Middelburg, is woonachtig in Magistraatwijk III en Reijershove. Aansluitend op de woningvoorraad, zijn beide buurten echt gezinsbuurten met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,3 en 2,4. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is dan ook relatief laag te noemen. Passend bij het gezinsprofiel is het aandeel inwoners < 15 jaar aanzienlijk hoger en het aandeel 65+’ ers lager. Huidige bewoners

Middelburg

Magistraatwijk III

Reijershove

Aantal inwoners

48.964

675 (1,4%)

2.065 (4,2%)

Aantal inwoners per km²

1.011

5.201

8.742

Aantal huishoudens

23.223

300

855

Gemiddelde huishoudensgrootte

2,1

2,3

2,4

Aantal eenpersoonshuishoudens

40,9%

29,5%

25%

Aantal huishoudens met kinderen

29,9%

34,4%

41,9%

Aantal huishoudens zonder kinderen Aantal 0 tot 15 jaar

29,2%

36,1%

33,1%

15,6%

16,2%

19,1%

Aantal 15 tot 25 jaar

12,1%

9,6%

10,2%

Aantal 25 tot 45 jaar

22,6%

23,5%

28,3%

Aantal 45 tot 65 jaar

26,9%

28,7%

28,1%

Aantal 65 jaar of ouder

22,8%

22,1%

14,3%

% autochtoon

81%

76%

82%

% niet-westerse allochtoon

14%

% westerse allochtoon

10%

Profilering Whooz Whize Profiel Magistraatwijk III en Reijershove hebben een vergelijkbaar profiel waarbij de grootste doelgroepen bestaan uit een lage tot gemiddelde welstand. De gezellige emptynesters zijn de inwoners die er waarschijnlijk wel met inwonende kinderen 10 – 20 jaar geleden naartoe zijn verhuisd. Magistraatwijk III

34 Reijershove

Omgeving en voorzieningen In Magistraatwijk ligt een klein winkelcentrum met een aantal voorzieningen voor de dagelijkse behoefte. In dit gebied bevinden zich ook meerdere basisscholen en de groenvoorziening het Meiveld, met onder andere een speeltuin en een kinderboerderij. Beide wijken hebben een goed voorzieningenniveau. Afstand tot voorzieningen

Middelburg

Reijershove

0,8

Magistraatwijk III 0,6

Afstand tot grote supermarkt in km Afstand tot huisartsenpraktijk in km

0,9

0,7

0,8

Afstand tot kinderdagverblijf in km

0,6

0,4

0,7

Afstand tot school in km

0,7

0,3

0,6

Aantal scholen binnen 3 km

8,7

7,7

0,8

SWOT-analyse Onderstaand de SWOT-analyse op basis van de lokale kennis en expertise. Sterkten De wijken zijn ten opzichte van het gemiddelde in Middelburg betaalbaar.

Het kindvriendelijke imago met alle voorzieningen, inclusief het Meiveld, nabij.

Zwakten Weinig mogelijkheden om binnen de buurt door te stromen (beperkt aantal twee-onder-eenkapwoningen, vrijstaande woningen en levensloopwoningen) Alle voorraad is gebouwd < 2000. Hierdoor is de voorraad deels verouderd.

Kansen Benutten van het imago als gezinswijk en betaalbaar. Kans om betaalbare gezinswoningen bij te bouwen welke toekomstbestendig zijn.

Bedreigingen De woningen zijn nu ruim en betaalbaar. Als nieuw aanbod aanzienlijk kleiner is, maar wel duurder, is er een kans dat het nieuwe aanbod zich uit de markt prijst. In zowel Essenvelt als Mortiere wordt in Middelburg Zuid al toegevoegd. Dit kan een negatieve invloed hebben op de specifieke woningbehoefte in dit gebied.

35 Funda Marktverkenner Om een globaal beeld te krijgen van het de zoekers wordt gekeken naar de totale vraag naar koopwoningen (zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen). In een vervolgproces wordt geadviseerd om deze profielen verder uit te splitsen en zodoende te kijken naar het gewenste programma qua woningtypologie en prijsklasse. Woonplaats Middelburg Aantal serieuze zoekers Aantal te koop Aantal verkocht

3.992 277 221

Magistraatwijk III/ Reijershove 164 6 10

Aandeel 4,1% 2,2% 4,5%

De markt kent, mede vanwege de betaalbaarheid, een relatief snelle doorloop. Het aandeel van serieuze zoekers ligt in lijn met de verhouding van de woningvoorraad. Het aandeel te koop is aanzienlijk lager, waardoor de krapte in deze wijk toeneemt. Dit zal grotendeels te maken hebben met de betaalbaarheid, wat voor velen aantrekkelijk is. Oordeel clusterlocatie Ontwikkelpotentie; Verwachtte afzet in de woningmarkt;

Kansrijk in afstemming met planontwikkeling Essenvelt

36 10. Clusterlocatie Middelburg-West Voor de clusterlocatie West worden de aangrenzende buurten Griffioen I, Breewijk en Toorenvliedt (incl. Rittenburg) geanalyseerd.

Huidige woningvoorraad Onderstaand geeft een beeld van de huidige woningvoorraad ten opzichte van gemeente Middelburg (NVM, november 2023). Er zitten sterke differentiaties tussen de buurten. Breewijk loopt qua profiel in lijn met gemeente Middelburg, echter is de volledige voorraad < 2000 gebouwd. In Griffioen I zijn een beperkt aantal vrijstaande woningen gerealiseerd en is er een relatief groot aandeel rijwoningen. De nieuwbouwwijk Rittenburg en buurt Toorenvliedt heeft hierdoor de afgelopen jaren een doorstroomfunctie gekregen. Met een aanzienlijk hogere woningwaarde en een relatief groot aandeel twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen (31%), is het een ideale nieuwbouwwijk om door te stromen. Opvallend is dat hier ook relatief veel meergezinswoningen zijn gerealiseerd (31%). Huidige Woningvoorraad

Middelburg

Breewijk

Griffioen I

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13651217/1