22-115 Bijlage 1. Middelburg middelpunt op woningmarkt

Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt Woonvisie 2023-2027 Gemeente Middelburg

2

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.2 2.3 2.4

3

3.2 3.3 3.4

4.2 4.3 4.4

5

6

22

Complementaire nieuwbouw op juiste locaties .................................. 23 Voldoende voorzieningen en aandacht voor de omgeving ............... 24 Naar duurzame nieuwbouw .................................................................. 24 Vernieuwende woonconcepten met toegevoegde waarde voor Middelburg ............................................................................................. 25

Wonen zorg en welzijn 6.1 6.2 6.3

17

Nieuwbouw ter bevordering van doorstroming van met name senioren om betaalbare bestaande voorraad beschikbaar te maken...................................................................................................... 18 Naar een passende en diverse voorraad (midden)huurwoningen in combinatie met een flexibele schil ................................................... 18 Flexwoningen zijn in huidige economie noodzakelijk om in passende huisvesting te kunnen voorzien ........................................... 19 Naar betaalbare koopwoningen op de woningmarkt ......................... 20

Aantrekkelijke en inclusieve nieuwbouw 5.1 5.2 5.3 5.4

11

Versterking kwaliteit van bestaande voorraad zeer bepalend voor woonkwaliteit in Middelburg ................................................................ 12 Verduurzaming van de voorraad stimuleren en faciliteren we waar mogelijk ......................................................................................... 13 Deel van de behoefte aan levensloopbestendige woningen oplossen in de bestaande voorraad ..................................................... 15 Leefbaarheid in wijken behouden ........................................................ 16

Beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen 4.1

6

Ondanks vergrijzing groeit het aantal inwoners en huishoudens in Middelburg, dit wordt met name veroorzaakt door migratie .......... 6 Relatief veel goedkope en (gezins)koopwoningen................................ 7 Huishoudensgroei zet door, met name veroorzaakt door sterke toename 65-plussers................................................................................ 8 Vraag naar huurwoningen en nultredenwoningen, theoretisch overschot aan grondgebonden koopwoningen .................................... 9

Toekomst-bestendigheid van de bestaande voorraad 3.1

4

Een nieuwe woonvisie voor gemeente Middelburg die aansluit bij huidige actualiteit en ontwikkelingen ............................................... 4 Beleidskaders en wettelijke kaders ......................................................... 5

Uitgangspunten 2.1

4

26

Wonen, zorg en welzijn gaan hand in hand......................................... 26 Geschikt leven en wonen voor ouderen en zorgbehoevenden.......... 27 Diversiteit en flexibiliteit in type woningen ......................................... 27

3

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

7

Goed wonen voor iedereen 7.1 7.2

29

Voldoende plaats voor arbeidsmigranten ........................................... 29 We voldoen aan de taakstelling omtrent statushouders .................... 30

Bijlage: Beleidskaders

31

Europees en landelijk ......................................................................................... 31 Provinciaal en regionaal ..................................................................................... 33 Gemeentelijk ....................................................................................................... 34

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

4

1 Inleiding 1.1 Een nieuwe woonvisie voor gemeente Middelburg die aansluit bij huidige actualiteit en ontwikkelingen De woningmarkt is veranderd en ontwikkelt zich constant Woonvisies zijn aan actualisatie toe. Zowel gemeentelijk als regionaal. Zo is de acute druk op de woningmarkt hoog, wat zich vertaalt in sterke prijsstijgingen, woningtekorten in bepaalde segmenten en een veranderende rol van gemeenten, corporaties en beleggers. Woningbehoeften veranderen bovendien vanwege demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en migratie. In gemeente Middelburg (en in de regio Walcheren) verandert de bevolkingssamenstelling. Het aantal huishoudens groeit, de bevolking vergrijst. En hoewel het aantal gezinnen nog wel groeit neemt het aantal jongeren op termijn af. Tegelijkertijd neemt de instroom vanuit (buitenlandse) migratie toe. De bestaande woningvoorraad sluit niet optimaal aan bij de (toekomstige) woningbehoefte, waardoor er een mismatch ontstaat in vraag en aanbod in bepaalde segmenten en op bepaalde locaties. Bovendien is de regio toeristisch aantrekkelijk. Toerisme is een groot goed voor gemeente Middelburg (en de regio) maar neemt voor de woningmarkt ook een risico met zich mee. Door bijvoorbeeld tweede woningbezit en toeristische verhuur kan de druk op de reguliere woningvoorraad en de leefbaarheid toenemen (zie bijvoorbeeld in buurgemeente Veere).

Ook qua wetgeving en beleid is er in de afgelopen jaren veel veranderd. Denk aan de herziene Woningwet in 2015 én 2021, en de nieuwe Huisvestingswet die op onderdelen meer ruimte biedt aan zowel gemeenten als corporaties. En ook de Omgevingswet doet naar verwachting op termijn zijn intrede. Dit vraagt naast een andere ruimtelijke overweging vooral ook om andere, meer participatieve, processen. Daarnaast is (woon)beleid veranderd. Provinciaal beleid is gewijzigd en vastgelegd in de Zeeuwse Woonagenda. Overkoepelende (nationale) veranderingen doen zich ook voor, bijvoorbeeld middels financieringsregels, de noodzaak om te verduurzamen en de extramuralisering van wonen gecombineerd met zorg en de flexibilisering van de asielketen. Daarnaast betekenen de nationale woon- en bouwagenda nieuwe beleidslijnen voor volkshuisvesting vanuit het Rijk richting provincies en gemeenten.

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ONDERLIGGEND AAN WOONVISIE Het veranderende woonlandschap is voorafgaand aan het schrijven van deze Woonvisie in beeld gebracht door middel van een woonbehoefteonderzoek waarin zowel historische ontwikkelingen als verwachtingen voor de toekomst aan bod komen. Deze trends en ontwikkelingen dienen als basis voor een nieuwe Woonvisie tot en met 2027 Het woonbehoefteonderzoek vindt u als bijlage achter deze Woonvisie. Richtinggevende visie als basis voor concreet uitvoeringsprogramma De kansen en uitdagingen die ons te wachten staan op de woningmarkt vragen om een duidelijke richtinggevende visie. Een kwalitatief goede woningvoorraad en leefbare wijken met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod staan hierin centraal. De gekozen beleidslijnen sluiten aan bij de uitgangspunten voor het thema wonen voor de Omgevingsvisie Middelburg. In deze Woonvisie werken we onze doelen uit in acties. In een uitvoeringsprogramma beschrijven we welke instrumenten we inzetten en welke maatregelen we treffen om de beschreven visie zo goed mogelijk te realiseren. In de Woonvisie geven we bij ieder hoofdstuk per onderwerp een overzicht van beleidskeuzes die we als gemeente maken. Dit geeft een duidelijke handvaten om onze visie praktisch kracht bij te zetten.

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

In deze gemeentelijk Woonvisie gaan we praktisch en gericht in op de voor gemeente Middelburg relevante opgaven en ambities. Naast de gemeentelijke Woonvisie, werken we met de gemeenten Vlissingen en Veere aan een gezamenlijke regionale Walcherse visie op wonen. Voldoen aan de Zeeuwse ambities Ook op provinciaal niveau zijn – middels de Zeeuwse Woonagenda - ambities uitgesproken. Ambities zijn verwoord in een visie op wonen voor geheel Zeeland: “In Zeeland hebben we in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad die 100% in kwaliteit en kwantiteit aansluit bij de vraag”. Met de Middelburgse woonvisie sluiten we zo veel mogelijk aan bij, en geven invulling aan deze visie. Woonvisie is aanzet voor aanbieding van corporatie en vormt een basis voor prestatieafspraken met woningcorporaties Het behalen van de ambities zoals in de Woonvisie gesteld, is mede afhankelijk van onze samenwerking met woningcorporaties. De bijdrage van woningcorporaties is recent vastgesteld in de prestatieafspraken. Deze zijn sinds invoering van de Woningwet verplicht geworden. Een actuele en vastgestelde Woonvisie kan vragen om een (mogelijke) herziening van prestatieafspraken en is – als de woonvisie daarom vraagt de aanzet voor een nieuwe aanbieding van corporaties. Op basis hiervan kunnen prestatieafspraken worden geactualiseerd en/of vernieuwd.

1.2 Beleidskaders en wettelijke kaders Een Woonvisie is een beleidsdocument dat richting geeft aan de ambities en gewenste ontwikkelingen op het gebied van wonen. De woonvisie biedt bovendien inzicht aan inwoners en stakeholders in trends, ontwikkelingen, feiten & cijfers en de gekozen richting door de gemeente. De woonvisie houdt rekening met vastgesteld woonbeleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Daarnaast dient in de Woonvisie ook rekening te worden gehouden met andere beleidsvelden zoals ruimte, welzijn en economische ontwikkeling van de gemeente Middelburg. In Bijlage B leest u de voor de Woonvisie relevante beleidskaders.

5

6

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

2 Uitgangspunten Een woonbehoefteonderzoek geeft inzicht in onderliggende trends en ontwikkelingen op de Middelburgse woningmarkt. Dit vormt een gedegen basis voor de Woonvisie van Middelburg. Zo brengen we de demografische ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad in Middelburg. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling en vervolgens vertalen we inzichten in demografie en de huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien tot twintig jaar. Zie voor een verdieping op wijken 1 en toelichting op gehanteerde methoden het woonbehoefteonderzoek die als separate bijlage bij deze woonvisie is gevoegd.

2.1 Ondanks vergrijzing groeit het aantal inwoners en huishoudens in Middelburg, dit wordt met name veroorzaakt door migratie De gemeente Middelburg telt in 2021 circa 48.965 inwoners verdeeld over 23.225 huishoudens (CBS, 2021). Onderstaande figuur toont laat zien dat het inwonertal de laatste jaren steeds toeneemt. In totaal zien we een groei van een kleine 2% van het aantal inwoners over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode nog sterker (+4,8%). Dit duidt op huishoudensverdunning. Figuur 1: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Middelburg, 2011-2021 23.500

50.000

23.000

49.500

22.500

49.000

22.000

48.500

21.500

48.000

21.000

47.500 47.000

20.500 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Huishoudens (linker as)

2017

2018

2019

2020

2021

Inwoners (rechter as)

Bron: CBS (2021, cijfers 2012-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

Landelijke trends als vergrijzing en huishoudensverdunning doen zich ook duidelijk in Middelburg voor Een uitsplitsing van bevolkings- en huishoudensontwikkeling naar leeftijdsklassen en samenstelling laat vergrijzing en een huishoudensverdunning zien in de gemeente Middelburg. Inwoners in de leeftijdsklassen van 60 jaar en ouder nemen sterk in omvang toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in aantal afnemen of stabiel blijven (zie figuur 2). Grofweg kunnen we stellen: des te ouder de inwonerscategorie, des te harder deze groeit. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen en gezinnen is de afgelopen tien jaar stabiel gebleven, daartegenover staat juist een sterke toename van het aantal alleenstaanden. Hierdoor steeg de huishoudensgroei sterker dan de bevolkingsgroei in de afgelopen tien jaar.

We hanteren in deze woonvisie de CBS-wijkindeling. Deze kunnen afwijken van de in Middelburg ‘gangbare’ benamingen/indeling van wijken. Zie het woonbehoefteonderzoek voor de wijkindeling op kaart.

1

7

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Middelburg, 2011-2021 10.000

11.000 10.000

9.000

9.000

8.000

8.000 7.000

7.000

6.000

6.000

5.000 4.000

5.000

3.000

4.000

2.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0-15 jaar 30-45 jaar 60-75 jaar

15-30 jaar 45-60 jaar 75 jaar of ouder

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (cijfers 2011-2021). Bewerking Stec Groep (2022).

Migratie belangrijkste oorzaak van aanhoudende bevolkingsgroei De lichte toename van het aantal inwoners in Middelburg wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een positief migratiesaldo in met name de laatste paar jaar. Zo zien we dat tot en met 2014 dit saldo nog licht negatief tot stabiel was, terwijl in de jaren erna dit saldo juist fors positief is 2. Hiernaast zien we dat de natuurlijke groei redelijk stabiel is in de laatste jaren. Dit betekent dat er ongeveer evenveel mensen overlijden als dat er geboren worden in Middelburg. De bevolkingsgroei wordt daarmee voornamelijk door migratie veroorzaakt. Figuur 3: Demografiemodel gemeente Middelburg, 2011-2020 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo) Totaal personen 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS (2021, cijfers 2011-2020). Bewerking Stec Groep (2022).

2.2 Relatief veel goedkope en (gezins)koopwoningen De woningvoorraad van Middelburg bestaat in totaal uit circa 23.905 woningen (CBS, 2021). Iets meer dan de helft hiervan is een eengezinskoopwoning (56%). Dit is iets meer dan het landelijk aandeel (50%). Er staan juist relatief weinig appartementen in Middelburg. Waar in Nederland 34% van de woningvoorraad uit appartementen bestaat, is dit in Middelburg 30%. Over het algemeen zijn de verschillen tussen de landelijke voorraad en de Middelburgse woningvoorraad relatief beperkt. Ten opzichte van regio Walcheren zien we dat het aandeel vrijstaande woningen in Middelburg (9%) lager ligt dan het regionale gemiddelde (13%). 2

Mogelijk oorzaak hiervan is het openen van het AZC Laurens Stommesweg in 2015

8

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Middelburg (buitenste ring) vergeleken met Nederland (binnenste ring) en ontwikkeling woz-waarde en vraagprijs Middelburg 500 7%

3%

4% 5%

16%

400

Koop mgw

20% 11% 12%

450

Koop egw

50% 9%

7%

56%

350

Corp. egw

300

Corp. mgw

250

Part. egw

200

Woz-waarde Gem. vraagprijs

150

Part. mgw

100 2017

2018

2019

2020

2021

Bron: LMW (31 december 2019). CBS (2021); Huizenzoeker.nl (2021); Bewerking Stec Groep (2022).

Relatief veel goedkope woningen in zowel koop- als huurvoorraad Wanneer we de woningvoorraad vervolgens uitsplitsen naar prijsklassen valt op dat zowel de koop- als huurwoningvoorraad met name uit relatief goedkope woningen bestaan 3. Zo was het aandeel koopwoningen in Middelburg in 2019 met een WOZ-waarde tot € 170.000 (30%) drie maal zo hoog als het landelijk aandeel (10%). Het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde van € 300.000 of meer is juist ruim lager. In de huursector is het verschil kleiner. We zien in Middelburg met name relatief veel woningen in de categorie van aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (€ 633,25 / € 678, 66 tot € 763,47 in 2022). Er staan daarentegen juist weinig middenhuur- en dure huurwoningen in Middelburg. Inwoners van Middelburg hebben doorgaans een sterke voorkeur om – indien bereikbaar - een woning te kopen. Figuur 5: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen in de gemeente Middelburg (buitenste ring) vergeleken met Nederland (binnenste ring)

24%

43%

10%

30%

16%

31% 23%

14%

€ 170.000 tot € 215.000 € 215.000 tot € 300.000

23%

9%

Tot € 170.000

€ 300.000 of meer

3%

13%

< Kwaliteitskorting

7% 10%

Kwaliteitskorting tot aftopping Aftopping tot liberalisatie

29%

23%

46% 46%

Liberalisatie tot € 950 Boven € 950

Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).

2.3 Huishoudensgroei zet door, met name veroorzaakt door sterke toename 65-plussers Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de gemeente Middelburg in de komende jaren nog sterk toenemen. De komende vijf jaar verwachten we een toename van circa 1.100 huishoudens. In de daaropvolgende jaren tot 2032 zal dit aantal nog verder oplopen naar circa +2.050 huishoudens met een totaal van circa 25.400 huishoudens in 2032. Ook na 2032 groeit – op basis van huishoudensprognoses van de provincie Zeeland – Middelburg nog door met een totale groei tussen 2022 en 2042 van 3.460 huishoudens (een groei van bijna 15% ten opzichte van 2022). De WOZ-waarden van de koopwoningen zijn gebaseerd op de cijfers van 31 december 2019. Dit zijn de meest actuele landelijke cijfers. Inmiddels zijn deze waarden nog sterk gestegen. We schatten echter dat deze prijsontwikkeling gelijk opgaat met de landelijke trend en dat – hoewel woningwaarden zijn gestegen - de getoonde figuur nog voldoende recht doet aan de huidige verhoudingen. De huidige WOZ-waarden in Middelburg (2021) zijn opgenomen in het Woningbehoefteonderzoek.

3

9

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

De huishoudensgroei wordt veroorzaakt doordat het aantal gezinnen in 2042 hoger zal liggen dan nu en vooral door een sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar. Dit betekent overigens niet dat er veel meer 65-plussers naar Middelburg zullen trekken maar – naar verwachting – vooral dat de huidige inwoners ouder worden en verplaatsen naar de doelgroep 65+. Tabel 1: Huishoudensprognose gemeente Middelburg, 2022-2042 Totaal Middelburg Huishoudens 2022 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig** Totaal

3.055 6.980 5.925 7.335 85 23.385

Ontwikkeling 2022-2027 -10 (0%) +140 (+2%) +225 (+4%) +735 (+10%) +15 (+20%) +1.105 (+5%)

Ontwikkeling 2022-2032 -195 (-6%) +325 (+5%) +305 (+5%) +1.565 (+21%) +40 (+46%) +2.045 (+9%)

Ontwikkeling 2022-2042 -390 (-13%) +745 (+11%) +235 (+4%) +2.805 (+38%) +60 (+69%) +3.460 (+15%)

Provinciale prognose Zeeland 2022. Primos2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.

2.4 Vraag naar huurwoningen en nultredenwoningen, theoretisch overschot aan grondgebonden koopwoningen We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien tot twintig jaar (zie onderstaande figuren). Naar verwachting ontstaat er een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Dit betekent dat naar verwachting de huidige bewoners van grondgebonden woningen een voorkeur krijgen voor nultreden woningen/appartementen. Hierdoor ontstaat er een ‘theoretisch’ overschot: de veranderende behoefte zal naar verwachting niet direct leiden tot leegstand in de bestaande voorraad. Dit overschot heeft meerdere oorzaken. Zo zal Middelburg de komende jaren naar verwachting sterk vergrijzen. Vanuit ouderen bestaat vaker de wens om hun reguliere grondgebonden koopwoning in te wisselen voor een nultredenwoning. Dit kan zowel een grondgebonden woning als een appartement zijn. Hiernaast zien we dat ook in Middelburg de betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad onder druk staat. Hierdoor is een deel van de voorraad niet meer bereikbaar voor huishoudens met een laagof midden inkomen. Zij schakelen (al dan niet tijdelijk) over op een ander type woning zoals een sociale of middenhuurwoning of starters blijven langer in het ouderlijk huis wonen.

Hierdoor blijft er behoefte bestaan aan reguliere grondgebonden huurwoningen.

10

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of wijk) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons Stec-Doorstroommodel. In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25 Stec-doelgroepen. Deze doelgroepen verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad. Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen. Figuur 6: Woningbehoefte Middelburg, 2022-2032 (boven) en 2022-2042 (onder) 4

Appartement/ Nultreden Grondgebonden

-100

-

200

300

400

SH GGB VSH GGB KOOP GGB

500

600

305 -55

SH APP/NULT.

305

VSH APP/NULT.

440

KOOP APP/NULT.

630

-400

-200

-

200

400

600

SH GGB

800

1.000

445 -420

SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.

1.200

510

VSH GGB KOOP GGB

700

380

-600 Appartement/ Nultreden Grondgebonden

100

965 815 1.080

Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen.

In de volgende hoofstukken vertalen we de hierboven beschreven opgaven in een visie voor de komende tien jaar. Hierbij kijken we breder dan alleen het ‘wonen’. We gaan bijvoorbeeld in op de algehele woonkwaliteit in Middelburg, duurzaamheid en wonen in combinatie met zorgverlening.

In 2020 maakte Stec Groep eveneens een behoefte-inschatting naar woningtypen. Het huidige beeld verschilt van dit eerdere onderzoek: zo is de behoefte aan sociale huur veranderd van een theoretisch overschot naar een verwachte behoefte. Deze veranderingen hebben meerdere oorzaken: zo is de periode veranderd van 2019 t/m 2028 naar 2022 t/m 2031 (de behoefte aan sociale huurwoningen doet zich bijvoorbeeld naar verwachting vanaf het jaar 2025 voor, dit werkt sterker door in deze nieuwe periode). Daarnaast is er in de huidige modellen (sterker) rekening gehouden met de betaalbaarheid op de woningmarkt: men kan bijvoorbeeld wel een voorkeur hebben voor een grondgebonden koopwoning, maar dit type woningen is binnen de huidige marktomstandigheden en hoge transactieprijzen lang niet meer voor iedere doelgroep bereikbaar.

4

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

11

3 Toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer bepalend voor de algehele woonkwaliteit, zo ook in Middelburg. Een groot deel van de woningvoorraad over tien jaar, staat er nu immers ook al. Een kwalitatief goede woningvoorraad borgt leefbaarheid in een kern en maakt de kern aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe inwoners. Beleidskeuzes die we maken met betrekking tot dit hoofdstuk In onderstaande tabel geven we een overzicht van de beleidskeuzes die we maken. Deze beleidskeuzes komen voort uit onze visie op de woningmarkt. In de paragrafen hierna lichten we deze keuze verder toe. Visie 90% aandacht voor de bestaande voorraad, 10% voor nieuwbouw

Verduurzaming van de voorraad stimuleren en faciliteren we waar mogelijk.

Deel van de behoefte aan levensloopbestendige woningen oplossen in toevoegen van nieuwbouw nultredenwoningen en een klein deel in de bestaande voorraad.

Beleidskeuzes De woningmarkt moet worden gezien als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Hiervoor is nieuwbouw nodig en voor een deel van de verouderde voorraad is sloop aan de orde. Het gaat echter ook om renovatie, waarbij goed wordt gekeken naar de huidige kwaliteit van de bestaande voorraad. We kiezen er voor om toevoegingen in woningmarktsegmenten te doen waaraan we een tekort hebben, die er nog helemaal niet zijn en die de doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Nieuwbouw is daarmee complementair aan de bestaande voorraad. Corporaties een actieve rol geven bij integrale aanpak bestaande voorraad en hier uitvoering aan geven in prestatieafspraken. Bij aanpak versnipperd bezit in een vroeg stadium gezamenlijk optrekken. Vanuit de Zeeuwse Woonagenda werken we toe naar concrete pilots ter aanpak van de bestaande voorraad We willen structureel bij het Rijk in beeld komen om zo onder andere aanspraak te kunnen maken op een mogelijke tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds of vergelijkbare regelingen. In lijn met de Zeeuwse Woonagenda ontwikkelen we nieuwe financiële instrumenten en instrumenten om de beoogde aanpak van de bestaande voorraad (financieel) uitvoerbaar te maken. De ontwikkeling van een nieuwe PIW-regeling maakt hier onderdeel van uit.

We leggen in de verduurzamingsopgave nadrukkelijk de link met de Transitievisie Warmte die we hebben opgesteld. We verkennen of we de gemeentelijke subsidieregeling isolatie Middelburg opnieuw beschikbaar kunnen gaan stellen. Het aanpassen van bestaande woningen (verder blijven) faciliteren en (financieel) stimuleren. Dit betekent dat we voornamelijk voorzien in het aanbieden en delen van kennis en verwijzen naar bestaande regelgeving en (voornamelijk externe) subsidiemogelijkheden als de SvNstimuleringslening. Wel kijken we, zoals beschreven, per casus wat passend is. We willen hierbij zoveel mogelijk voorkomen dat dit ten koste gaat van het WMO-budget. We blijven de Blijverslening aanbieden. De Blijverslening bedraagt minimaal € 2.500 en maximaal € 25.000. Mantelzorgwoningen kunnen vergunningsvrij worden gerealiseerd mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan. De mantelzorger moet bijvoorbeeld zorg verlenen aan de bewoner van de woning, de woning moet aan bepaalde bouweisen voldoen en de mantelzorgwoning is tijdelijk en dient dus te worden afgebroken op het moment dat mantelzorg niet langer nodig is. We verkennen de mogelijkheden die woningsplitsen kan bieden voor passend levensloopgeschikt aanbod (en betaalbaar woonaanbod). Woningsplitsen kan mogelijk (mits de leefbaarheid niet onder druk komt te staan) mogelijkheden in de bestaande voorraad bieden

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

Afname leefbaarheid veroorzaakt door ongewenste verhuur.

12

voor bijvoorbeeld wonen en zorg (bijvoorbeeld een kangoeroewoningen en/of de eerder genoemde mantelzorgwoning). We blijven inzetten op het tegen gaan van ongewenste verhuur. Verhuur van woningen kan voorzien in een bepaalde behoefte maar kan ook zorgen voor een verhoogde druk op de reguliere woningmarkt. In bepaalde wijken of straten kan de leefbaarheid onder druk komen te staan. We willen dit voorkomen en werken enkele instrumenten uit die ons de mogelijkheid bieden om dit te beteugelen.

3.1 Versterking kwaliteit van bestaande voorraad zeer bepalend voor woonkwaliteit in Middelburg De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer bepalend voor de algehele woonkwaliteit in Middelburg. Een groot deel van de woningvoorraad over tien jaar staat er nu immers ook al. Een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad en woonomgeving is een voorwaarde voor doorstroming op de woningmarkt. Dit hangt direct samen met het succesvol ontwikkelen van (complementaire) nieuwbouw en op lange termijn het vitaal houden van alle wijken en buurten in Middelburg. Dit is belangrijk voor zowel alle doelgroepen die op dit moment al in Middelburg aanwezig zijn, als de aantrekkelijkheid voor instromers van buiten de gemeente. De basiskwaliteit van de woningvoorraad in Middelburg is over het algemeen goed. De opbouw van de woningvoorraad in Middelburg verschilt sterk per wijk. In en rondom het centrum van Middelburg bestaat de voorraad uit met name historische bebouwing en is het aandeel huurwoningen groot. In de wijk Dauwendaele (in de Transitievisie Warmte aangewezen als proeftuin voor onderzoek naar gebiedsaanpak voor een warmtenet) is de bebouwing voor een groot deel in bezit van corporaties. Sint Laurens, Mortiere en Arnemuiden worden gekenmerkt door een hoog aandeel eengezinskoopwoningen.

In de wijken met veel naoorlogse bouw als Dauwendaele, Klarenbeek en Middelburg Zuid is een deel van de voorraad toe aan een grondige renovatie en verduurzaming en soms aan sloop en nieuwbouw. Ook is een verbeterslag in de openbare ruimte vaak aan de orde. De woningvoorraad heeft gevolgen voor de bevolkingsopbouw. De generatie die in de naoorlogse periode in nieuwbouwwoningen is gaan wonen, is inmiddels in een andere levensfase beland, met andere woonwensen en -eisen. Figuur 7: Bestaande voorraad van groot belang bij opgaven op de woningmarkt

De woningmarkt moet worden gezien als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Hiervoor is nieuwbouw nodig en voor een deel van de verouderde voorraad is sloop aan de orde. Het gaat echter ook om renovatie, waarbij goed wordt gekeken naar de huidige kwaliteit van de bestaande voorraad. Toevoegingen worden in woningmarktsegmenten gedaan waaraan we een tekort hebben, die er nog helemaal niet zijn en die de doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Nieuwbouw is daarmee complementair aan de bestaande voorraad. Zo werken we, aansluitend bij de ambities zoals geformuleerd in de Zeeuwse Woonagenda, stap voor stap aan een woningvoorraad die past bij de (toekomstige) behoefte van alle huishoudens (inclusief bijzondere doelgroepen) in Middelburg.

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

13

Woningcorporaties hebben een belangrijke taak met betrekking tot de kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad. De afgelopen jaren hebben de in Middelburg actieve corporaties bijvoorbeeld al aanzienlijke stappen gemaakt in de verduurzaming van hun voorraad. Vergroten van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad is in principe een particuliere aangelegenheid, al speelt hier heel duidelijk een algemeen belang. De gemeente kan hierbij initiëren, bijvoorbeeld in de vorm van algemene informatievoorziening en meer specifiek door het verstrekken van subsidies of leningen. Hierover meer in paragraaf 3.3.

ANALYSE WONINGVOORRAAD MIDDELBURG In het woningmarktonderzoek 2022-2032 staat een uitgebreide analyse van de bestaande voorraad in Middelburg. Enkele voor deze Woonvisie relevante conclusies zijn: • De woningvoorraad van Middelburg is wat betreft type en eigendom redelijk vergelijkbaar met Walcheren als geheel. In vergelijking Nederland staan er wel iets meer eengezinskoopwoningen en wat minder corporatiewoningen in het gestapelde segment. Opvallend is het zeer hoge aandeel eengezinskoopwoningen in de wijken/kernen Arnemuiden, Mortiere en Sint Laurens. • Zo’n 10% van de voorraad is een particuliere huurwoning. Dit is vergelijkbaar met het regionale en landelijke aandeel. In de wijken Binnenstad en Griffioen ligt het aandeel huurwoningen in handen van particuliere verhuurders/beleggers wel fors hoger dan gemiddeld (28% en 22%) • Circa de helft van de woningvoorraad in Middelburg komt uit de periode 1945-1985. Woningen uit deze periode worden vaak als minder aantrekkelijk en dus kwetsbaar gezien. Wat betreft energieverbruik zijn deze woningen vaak ook minder zuinig. Met name in de wijken Dauwendaele en Middelburg Zuid ligt het aandeel woningen uit de periode 1945-1985 hoog. • In de gemeente Middelburg heeft circa 37% van de woningen een niet-groen energielabel. Dit is iets vergelijkbaar met de overige gemeenten van de regio Walcheren.

Er is echter dus nog een duurzaamheidsslag te maken in een groot deel van de woningvoorraad. In de (CBS-)wijken Brigdamme en Nieuw- en Sint Joosland staan veel woningen met energielabel F of G. • Van de woningen in Middelburg kan circa 70% (deels) worden aangepast naar behoefte van minder valide mensen. Daarnaast is 17% van de voorraad al een nultredenwoning. Gemeente Middelburg zet echter niet in op het levensloopgeschikt maken van bestaande woningen gezien de hoge druk die dit op het WMO-budget legt.

3.2 Verduurzaming van de voorraad stimuleren en faciliteren we waar mogelijk Er ligt een forse opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. Deze opgave beslaat een groot deel van de bestaande voorraad. De woningcorporaties in Middelburg hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. In de prestatieafspraken blijven we hier samen aandacht voor houden. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ is te behalen bij het verduurzamen van bestaande woningen van particuliere eigenaren. Concreet ligt er vanuit het Klimaatakkoord een opgave. De afspraak in het Klimaatakkoord is dat in 2050, zeven miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen van het aardgas af zijn. Er moet daarvoor flink wat gebeuren. Als eerste stap worden tot 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd. Dat gaat wijk voor wijk (zie het Klimaatakkoord 28 juni 2019 het hoofdstuk ‘Gebouwde Omgeving’). Daarnaast lopen er in Middelburg – bijvoorbeeld aan de hand van Europese subsidies - al enkele trajecten ter verbetering van de bestaande voorraad (bijvoorbeeld via het duurzaam bouwloket, zie ook onderaan volgende pagina). Voor de verschillende buurten en dorpen in onze gemeente hebben we een transitiepad uitgestippeld waarin staat welke stappen op welke manier gezet kunnen worden naar een toekomst zonder aardgas.

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

14

Sint-Laurens, Arnemuiden, Nieuw- en Sint-Joosland, Kleverskerke en het buitengebied kennen relatief veel oudbouw en een lage bebouwingsdichtheid. Ook in het centrum van Middelburg is veel vooroorlogse bebouwing en staan bovendien panden met monumentale status. In deze gevallen is gasvrije verwarming vaak kostbaar en technisch ingewikkeld. In deze buurten kiezen we er daarom voor om op natuurlijke momenten, tussen nu en 2050, zoveel mogelijk gas te besparen met isolatie, hybride warmtepompen en lokale, gasvrije warmteopties als dat haalbaar en betaalbaar is. In 2018 is de wijk Dauwendaele als één van de 27 wijken in Nederland opgenomen in het landelijke Programma Aardgasvrije Wijken. De gemeente onderzoekt samen met andere partijen of en hoe 500 woningen in de wijk verwarmd kunnen worden met een warmtenet. Het doel is om daarvoor gebruik te maken van restwarmte die afkomstig is van de industrie. Momenteel wordt gekeken of de plannen richting realisatie verder kunnen worden uitgewerkt in samenwerking met publieke partijen. De Warmtetransitie staat niet op zichzelf, maar heeft een link met andere beleidsterreinen, waaronder de Omgevingsvisie, de Klimaat Adaptatie Strategie (KAS), de Middelburgse Milieu Visie, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, energietransitie, mobiliteit, economie, gezondheid, armoede en grondbeleid.

In de verdere uitwerking, bijvoorbeeld in de uitvoeringsplannen, integreren we de opgaven die op andere terreinen spelen altijd zo zorgvuldig mogelijk. Zie ook de Transitievisie warmte (link in voetnoot 5). Het verduurzamen van de woningvoorraad biedt vele kansen. Als gemeente willen we zoals beschreven graag een duurzame transitie stimuleren. De duurzame transitie omvat meer dan de energietransitie. Het gaat om warmte-transitie en energiebesparing, maar ook om klimaatadaptatiemaatregelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Denk aan het klimaat adaptief maken van tuinen en openbare ruimte door middel van het aanbrengen van meer groen. Dit helpt bij de afvoer van hemelwater en het tegengaan van zogenaamde ‘hitte-eilanden’. Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten Om het aanpakken van de bestaande voorraad financieel uitvoerbaar te maken zetten we in op (nieuwe) financiële instrumenten. Er is niet één oplossing: het bundelen van geldstromen en slim samenwerken is cruciaal. We doen dit dan ook niet alleen als gemeenten en regio: we trekken hierbij vanuit de Zeeuwse Woonagenda op met andere Zeeuwse regio’s. Mogelijke kansrijke financiële instrumenten om de opgave in de particuliere voorraad betaalbaar te maken verkennen we samen en werken we uit tot concrete pilots.

Ook blijven we de PIW (Provinciale Impuls Wonen) benutten en dingen we als gemeente/regio mee wanneer het Rijk besluit budget beschikbaar te maken voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad. De Provinciale Impuls Wonen is een subsidieregeling voor huizenbezitters die hun oude woning willen slopen, samenvoegen of bloksgewijs renoveren. Particulieren, gemeenten, bedrijven, stichtingen corporaties kunnen subsidie aanvragen. De PIW-regeling kunnen we in onze ogen in Middelburg nog meer benutten door deze robuuster vorm te gegeven in de gemeente/regio. Aanvragen vanuit Middelburg zijn nog beperkt, terwijl de regeling juist kansen biedt om de verouderde bestaande voorraad te revitaliseren. We kijken hierbij naar vindbaarheid, breder inzetten (zie o.a. de koppeling met Help in de uitvoeringsagenda), een nieuwe structurele regeling of bijvoorbeeld een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Gemeente Middelburg beschikt daarnaast al over zowel een blijvers- als starterslening. Zowel corporatie- als particulier bezit kennen verduurzamingsopgave De verduurzamingsopgave doet zich voor over de hele breedte van de woningmarkt. Dit betekent dat zowel een deel woningen in bezit van particulieren (koop en huur) als een deel van de woningen in bezit van de in Middelburg actieve corporaties voor een verduurzamingsopgave staan.

Zoals beschreven willen we de verduurzamingsaanpak van de particuliere voorraad de komende jaren stimuleren. Via het Duurzaam Bouwloket kunnen particulieren de check doen of er landelijke, regionale of lokale subsidiemogelijkheden zijn.

5

https://www.middelburg.nl/_flysystem/media/transitievisie-warmte-twv-middelburg-met-bijlagen.pdf

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

15

Voor corporaties is een meer zelfstandige rol weggelegd. Zij hebben de afgelopen jaren al grote stappen gemaakt in de verduurzaming van hun voorraad. Bij het maken van prestatieafspraken maken we concreet hoe we de verduurzaming van de voorraad voortzetten. Wijken als Dauwendaele, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/ ’t Zand brengen we nadrukkelijk onder de aandacht. Daarnaast willen we in prestatieafspraken regels gaan vastleggen over het uitponden van kwetsbaar corporatiebezit. Uitgangspunt is dat woningen in 2030 gemiddeld een label A hebben.

3.3 Deel van de behoefte aan levensloopbestendige woningen oplossen in de bestaande voorraad Het is belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn voor zelfstandig wonende huishoudens met afnemende mobiliteit of een zorgbehoefte. De kwaliteit van leven van kwetsbare ouderen thuis moet zijn geborgd. Dit krijgt beleidsmatig onder andere vorm in het programma Langer Thuis (beleidsprogramma van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport). Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning. Enerzijds omdat dit hun wens is en anderzijds omdat de landelijke overheid hierop aanstuurt. Dat leidt voor veel huishoudens tot andere wensen en eisen aan de woning. Als gevolg van de vergrijzing groeit de groep (zorgbehoevende) ouderen bovendien fors en ook andere zorgbehoevende doelgroepen worden steeds vaker extramuraal gehuisvest. De huidige woningvoorraad voorziet onvoldoende in de wensen van seniore zorgbehoevenden. Nieuwbouwwoningen voorzien wel in deze behoefte waardoor de focus bij nieuwbouw is komen te liggen (zie ook hoofdstuk 6 en 7). Dit kan zorgen voor een verdere kwetsbaarheid van de bepaalde delen van de bestaande woningvoorraad. Om die reden willen we het aanpassen van bestaande woningen (verder blijven) faciliteren. We blijven hiervoor de Blijverslening inzetten.

De Blijverslening is bedoeld voor eigenaar-bewoners van 55 jaar of ouder, met een zorgvraag die een aanpassing van de woning vereist of als de aanvrager zijn/haar woning levensloopbestendig wil maken. Ook Woongoed (de grootste corporatie in Middelburg) biedt maatwerk bij kleine aanpassingen aan woningen, zodat ouderen veilig langer thuis kunnen blijven wonen. We kiezen als gemeente niet primair voor het levensloopgeschikt maken van bestaande woningen maar zetten vol in op doorstroming naar nultredenwoningen. Tegelijkertijd blijkt dat door de huidige prijsniveaus het voor een deel van de doelgroep lastig is om door te stromen. Een nieuw gebouwde nultredenwoning is dan vaak (financieel) een te grote stap. Door in te zetten op het bouwen van betaalbare nultredenwoningen willen we het doorstromen stimuleren. Op deze manier zorgen we ervoor dat ouderen (wanneer mogelijk) doorstromen naar een voor hen geschikte woning (en besparen we mogelijk op Wmo-kosten) en spelen we tegelijkertijd een gezinswoning vrij voor de doelgroep waarvoor hij oorspronkelijk bedoeld is: gezinnen. We onderzoeken of de inzet van een verhuiscoach hierbij ondersteuning kan bieden en trekken samen met corporaties op bij het faciliteren van verhuizingen. Ook is het aanpassen niet voor elk woningtype mogelijk. Een voorbeeld hiervan zijn appartementen in portiekflats.

Dit type woningen is zonder ingrijpende verbouwing lastig levensloopgeschikt te maken. Wanneer een bewoner te maken krijgt met afnemende mobiliteit, ligt verhuizing naar een beter passende woning in dit geval meer voor de hand dan aanpassing van de huidige woning. Woongoed hanteert (sinds 2022) hierbij tweehurenbeleid en het meenemen van de originele huurprijs naar de nultredenwoning. Daarbij bepaalt het inkomen van de nieuwe huurder de huurhoogte. Dit geeft met name huishoudens met kinderen meer kans op een eengezinswoning. Ouderen kunnen met voorrang doorstromen naar een huurappartement met behoud van de huurprijs. Ook op die manier komen er extra eengezinswoningen beschikbaar. Op deze manier blijft de woning betaalbaar en komt doorstroming op gang. Transformatie van de verdieping van (winkel)panden in het centrum kan mogelijk op termijn een deel van de vraag naar stedelijk wonen opvangen Middelburg kent een grote behoefte aan stedelijk wonen en wonen in het centrum, zo is gebleken uit de Leerkring Binnensteden die eind 2021 is afgerond. Hoewel de behoefte groot is, heeft Middelburg op dit moment beperkte mogelijkheden om stedelijk wonen (in het centrum) te accommoderen. Hoewel de leegstand van winkels op dit moment beperkt is, blijkt wel vaak dat de verdieping boven een winkel leeg staat.

Transformatie van de leegstaande verdieping of een leegstaand pand in aanloopstraten zijn dan mogelijk kansrijk om in de woonwensen van vooral jongeren (starters, studenten, talenten, etc.) tegemoet

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

16

te komen. Zij stellen vaak een betaalbare woning nabij voorzieningen met een goede OV-bereikbaarheid op prijs. Door in het centrum voorzieningen te concentreren en verdiepingen vaker als woning te benutten, blijft het centrum levendig en een aangename plek om te verblijven. Praktisch zijn hier vaak nog wel belemmeringen: verdiepingen worden gebruikt als opslag, de toegang tot de verdieping verloopt veelal via de winkel en ontsluiting via de achterzijde is niet altijd mogelijk.

3.4 Leefbaarheid in wijken behouden Om de leefbaarheid in wijken op niveau te houden vinden we een mix aan huishoudenstypen, voldoende groen en een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad van belang. Dit is – zeker voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen, of gezinnen met kinderen) – van invloed op hun leef- en woongenot. (vervangende) Nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding Nieuwbouw voor groei is bepaalde wijken niet altijd meer aan de orde (zeker niet in dichtbebouwde gebieden als het centrum van Middelburg). Toch willen we ook in deze wijken de mogelijkheden behouden de woningvoorraad van een kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien. Soms met een kleine uitbreiding van de woningvoorraad, soms met sloop-nieuwbouw. Met de huidige verwachte groei zullen we nieuwe woningen moeten bouwen. Daar waar we overgaan tot nieuwbouw kiezen we in algemene zin voor inbreiding boven uitbreiding. Door te kiezen voor structuurversterkende locaties en een mix van doelgroepen in een wijk, behouden we de vitaliteit en sociale cohesie binnen de wijken. Ook kan dit bijdragen aan draagvlak voor voorzieningen in bepaalde wijken. Leefbaarheid mogelijk onder druk door ongewenste verhuur Woningen die als tweede woning of voor illegale en/of tijdelijke verhuur worden gebruikt (o.a.

voor toeristische verhuur of arbeidsmigranten) in Middelburg kunnen effect hebben op de woningmarkt en de leefbaarheid. Momenteel speelt dit bij slechts bij een klein deel van de huidige voorraad. Maar trends als een toenemende vraag naar arbeid, toenemende (particuliere) investeringswensen in vastgoed en beleid elders (o.a. een mogelijk waterbedeffect door het [deels] voorkomen van tweede woningbezit in buurgemeente Veere), kan dit aandeel vergroten. Illegale en/of tijdelijke verhuur van woningen onttrekt – anders dan bij legale verhuur - reguliere woningen uit de woningvoorraad. Lokaal is er – op termijn sprake van een prijsopdrijvend effect. Dit leidt (hoewel vooralsnog beperkt) tot verdrukking van starters (en lage & middeninkomens) op de woningmarkt. Daarnaast kan deze (illegale) verhuur zorgen voor overlast in wijken (bijvoorbeeld geluidsoverlast) waardoor leefbaarheid van wijken of straten onder druk komt te staan. Dit alles vraagt om het maken van keuzes: waar wordt inzet van reguliere woningen voor de verhuur gezien als kans en waar versterkt het juist risico’s in de bestaande voorraad en voor de leefbaarheid? Aan de hand van de te maken keuzes, kijken we per initiatief wat (op wijkniveau) mogelijk is.

Daarnaast oriënteren we ons op mogelijke instrumenten waarmee we dit kunnen beheersen en waarmee we (toekomstige) ongewenst situaties kunnen voorkomen (denk aan mogelijkheden via een huisvestingsverordening en daarbinnen een zelfbewoningsplicht en/of opkoopbescherming).

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

17

4 Beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen De woningprijzen zijn in de afgelopen jaren fors gestegen. Lang niet ieder huishouden kan (op korte termijn) in een passende woning wonen. De betaal- en beschikbaarheid van woningen staat onder druk. Ook in Middelburg - en de rest van Walcheren – zijn woningprijzen fors gestegen. Hiermee is de keuzeruimte op de woningmarkt (en voor middeninkomens en starters in het bijzonder) steeds beperkter geworden. Starters hebben doorgaans een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun (eigen) budget doorgaans beperkt. Starters en middeninkomens zoeken woningen die voor hen betaalbaar zijn: doorgaans het goedkope tot middeldure segment. Beleidskeuzes die we maken met betrekking tot dit hoofdstuk In onderstaande tabel geven we een overzicht van de beleidskeuzes die we maken. Deze beleidskeuzes komen voort uit onze visie op de woningmarkt. In de paragrafen hierna lichten we deze keuze verder toe. Visie Nieuwbouw ter bevordering van doorstroming van met name senioren om betaalbare bestaande voorraad beschikbaar te maken Naar een passende voorraad (midden)huurwoningen in combinatie met een flexibele schil

We steunen de doelgroep met lage en middeninkomens waar mogelijk: naar een betere betaalbaarheid van koopwoningen

Beleidskeuzes Om doorstroming op de woningmarkt daadwerkelijk op gang te brengen, onderzoeken we de komende periode de mogelijkheden die we hiervoor hebben. Om maximale doorstroming te creëren willen we met name ouderen bewustmaken van de mogelijkheden die er zijn en hen, indien gewenst, helpen het verhuisproces te versoepelen en versnellen. Dit kan bijvoorbeeld door een doorstroommakelaar of een verhuiscoach in het leven te roepen.

Om te komen tot een passende flexibele schil in Middelburg is op Zeeuws niveau een onderzoek naar flexwonen uitgevoerd. We sluiten hierbij aan op de afspraken zoals gemaakt in de Zeeuwse Woonagenda. We hebben hier een locatie voor in beeld en onderzoek hiervoor loopt. Vanuit BZK is hiervoor inmiddels ook financiering toegekend. Daarnaast verkennen we met corporaties wat zij precies (meer) kunnen doen in het niet-DAEB segment 6. Hierover zijn afspraken gemaakt binnen de prestatieafspraken met Woongoed Middelburg. Bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties houden we concreet rekening met statushouders en spoedzoekers. Daarbij gaan we actief het gesprek aan met de corporaties naar aanleiding van het provinciebrede onderzoek naar flexwonen. We onderzoeken welke rol corporaties kunnen nemen bij het realiseren van (al dan niet tijdelijke) (flex)woonvormen. We zetten de starterslening voort. De starterslening is gekoppeld aan de NHG-grens en verandert jaar op jaar mee met deze NHG-grens. We verkennen de mogelijkheden die we hebben. Het kan bijvoorbeeld gaan om een koopgarantregeling voor koopstarters. Eenzelfde regeling verkennen we voor huurwoningen, bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijke huurcontracten voor specifieke doelgroepen. Mogelijk biedt ook de Opkoopbescherming (en zelfbewoningsplicht) voor betaalbare woningen in bepaalde wijken uitkomst.

We onderzoeken de haalbaarheid en precieze effecten van dit instrument. We zijn hier ook bedacht op een mogelijk prijsopdrijvende effect van de diverse regelingen (voor starters).

Corporaties mogen per 1 januari 2022 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Je moet dan als corporatie hierover afspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie en dit vastleggen in de prestatieafspraken.

6

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

18

4.1 Nieuwbouw ter bevordering van doorstroming van met name senioren om betaalbare bestaande voorraad beschikbaar te maken Gelijk aan de landelijke en Europese trend zijn ook de woningprijzen in Middelburg - en op de rest van Walcheren - de afgelopen jaren fors gestegen. Hiermee is de keuzeruimte op de woningmarkt voor middeninkomens en starters in het bijzonder, steeds beperkter geworden. Starters hebben doorgaans een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun (eigen) budget doorgaans beperkt. Starters zoeken woningen die voor hun betaalbaar zijn: doorgaans het goedkope tot middeldure segment. Om de kansen op de woningmarkt voor woningenzoekenden uit Middelburg te vergroten zetten we in op bouwen voor doorstroming. Hiermee wordt bovendien tegemoet gekomen aan de veranderende woonwensen van de vergrijzende bevolking. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroom(mogelijkheden) van/voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang.

Wanneer deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Ter verduidelijking: het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan tot wel vijf verhuisbewegingen betekenen. Het toevoegen van een starterswoning zorgt gemiddeld voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft. Minder huishoudens kunnen dan hun gewenste stap op de woningmarkt maken. Figuur 8: Voorbeeld van een verhuisketen: bouwen voor ouderen brengt doorstroming op gang

4.2 Naar een passende en diverse voorraad (midden)huurwoningen in combinatie met een flexibele schil In lijn met het inzetten op doorstroming, willen we complementaire nieuwbouw toevoegen aan de voorraad. We voegen woningen toe in segmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn. Het gaat naast de eerder genoemde nultredenwoningen bijvoorbeeld om middenhuurwoningen (huurprijzen vanaf de liberalisatiegrens van € 763,47 [prijspeil 2022] tot circa € 950 per maand). We zien hiervoor behoefte vanuit diverse doelgroepen. Toch komt dit segment maar beperkt van de grond. Middenhuurwoningen als mogelijk opstap naar een koopwoning Middenhuurwoningen bedienen de vraag vanuit doelgroepen die nu vaak tussen wal en schip belanden: ze hebben (nog) niet voldoende middelen om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren, maar hebben ook een

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

19

te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Het middenhuursegment biedt in veel gevallen een mooie tussenstap in de wooncarrière van deze huishoudens. Daarnaast is er een groep woningzoekenden die bewust inzet op flexibiliteit en flexwoningen. Bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over en/of tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is dit segment dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals migranten in verschillende vormen, is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. In totaal gaat het in Middelburg om een behoefte van circa 895 woningen in het middenhuursegment. Een groot deel van deze behoefte gaat uit naar een nultredenwoning voor met name de seniore doelgroep. Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 85% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens onder deze inkomensgrenzen. Maximaal 15% 7 mag worden toegewezen aan huishoudens boven deze grenzen (niet-DAEB 8). De betaalbaarheid is geborgd doordat huishoudens afhankelijk van het inkomen huurtoeslag kunnen ontvangen. In de prestatieafspraken tussen gemeente Middelburg en de corporaties is opgenomen dat corporatie Woongoed Middelburg 15% van haar woningen inzet voor niet-DAEB activiteiten.

Op deze manier heeft de corporatie ook een rol in het voorzien van woningen in het segment net boven het sociale huursegment. Hiermee kan een grotere doelgroep worden bediend. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan arbeidsmigranten die nu te veel verdienen voor een ‘reguliere’ corporatiewoning. Dit heeft bovendien een doorstroomeffect: huishoudens die momenteel ‘scheefwonen’ in een sociale huurwoning kunnen naar deze woningen doorstromen waardoor een sociale huurwoning wordt vrijgespeeld voor een huishouden dat op een sociale huurwoning wacht.

4.3 Flexwoningen zijn in huidige economie noodzakelijk om in passende huisvesting te kunnen voorzien Flexwoningen komen in verschillende vormen. De woningen kunnen tijdelijk van aard zijn (verplaatsbaar), het kan gaan om verhuur die tijdelijk van aard is, of om een combinatie van beiden. Flexwonen kan worden gerealiseerd in nieuwbouw, transformatiepanden en in de vorm van modulaire verplaatsbare woonunits. Flexwonen vervult een brede rol op de woningmarkt en gaat verder dan het bedienen van enkel specifieke doelgroepen met een tijdelijke woningvraag zoals na een scheiding. Een flexibele schil kan ook ruimte bieden aan starters die in de huidige hoogconjunctuur moeilijk aan een reguliere woning komen, aan huishoudens die van buiten de regio naar Zeeland trekken voor werk, maar nog niet direct een woning hebben, of aan huishoudens die letterlijk wachten op hun nieuwe woning (bij vertraagde nieuwbouw, herstructurering, et cetera). Om te komen tot een passende flexibele schil op Walcheren werken we in het kader van de Zeeuwse Woonagenda (actielijn 4.4) samen met andere gemeenten aan mogelijkheden voor flexwonen. Locatie ‘Het Zwin’ is hiervoor in beeld. Vanuit BZK is hiervoor inmiddels ook financiering toegekend.

Corporaties mogen per 1 januari 2022 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Een corporatie moet hierover afspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie en dit vastleggen in de prestatieafspraken. 8 DAEB is de afkorting van Dienst van Algemeen Economisch Belang. Dit is de kerntaak van woningcorporaties: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Eerder moest er bij voorgenomen niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie altijd eerst worden gekeken of er geen marktpartij is die deze activiteit zou kunnen doen. Deze ‘markttoets’ is per 1 januari 2021 komen te vervallen voor een periode van drie jaar. Dat betekent dat woningcorporaties vanaf dat moment meer ruimte en mogelijkheden hebben om niet-DAEB activiteiten – zoals het bouwen van middenhuurwoningen en investeringen in gemengde projecten (sociaal en middenhuur) – te ontplooien. Na drie jaar worden de effecten van de tijdelijke opschorting geëvalueerd. 7

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

20

4.4 Naar betaalbare koopwoningen op de woningmarkt Het nieuw bouwen van betaalbare koopwoningen lijkt in de huidige markt lastig. Grondstoffen zijn schaars, arbeidskrachten zijn schaars en (mede daardoor) zijn bouwkosten (extreem) hoog waardoor het momenteel lastig is om betaalbare woningen rendabel te ontwikkelen. Woningen worden dan al snel te klein om nog prettig in te kunnen wonen. We zetten daarom in op het beschikbaar maken van betaalbare woningen binnen de huidige voorraad. Dit doen we door doorstroming zo veel mogelijk op gang te brengen. Doorstroming van (vaak seniore) huishoudens vanuit huidige betaalbare grondgebonden koopwoningen naar nultredenwoningen brengt een verhuistreintje op gang. Senioren stromen door naar een nultredenwoning, een gezin kan in deze vrijkomende woning gaan wonen en de veelal kleinere en betaalbare woning komt beschikbaar voor starters en/of middeninkomens. We bieden koopstarters extra mogelijkheden met een Starterslening De gemeente Middelburg blijft koopstarters op de woningmarkt helpen met de Starterslening. Het maximaal te lenen bedrag is € 40.000. Wel zijn er een aantal voorwaarden verbonden aan het aanspraak kunnen maken op een Starterslening.

Een koopstarter maakt aanspraak op een aanvullende lening wanneer er wordt voldaan aan de volgende punten: • De aanvrager heeft op het moment van de aanvraag minimaal een leeftijd van 18 jaar en maximaal een leeftijd van 34 jaar. In geval van een aanvraag door twee personen geldt criterium voor beide aanvragers. • De aanvrager bewoont één jaar zelfstandig een huurwoning of is minimaal één jaar inwonend of bewoont minder dan één jaar zelfstandig een huurwoning en is in de daaraan voorafgaande periode minimaal één jaar inwonend geweest. • De aanvrager is niet eerder in het bezit geweest van een koopwoning. • De starterslening is niet van toepassing indien de aanvrager een woning wil kopen met een korting op de aankoopprijs, bijvoorbeeld via de Je Stek regeling van Woongoed. Daarnaast geldt: • De koopsom van de woning mag niet hoger zijn dan 65% van de NHG-grens 9. De maximale lening is 20% van de koopsom en bedraagt nooit meer dan € 40.000. • Meerwerk/verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. • Zowel de eerste als de tweede hypotheek dient te worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten.

Omvang van de sociale woningvoorraad niet altijd voldoende toegankelijk en passend voor veranderende doelgroep In Middelburg is er de komende 10 jaar nog vraag naar circa 690 tot 805 sociale huurwoningen. De absolute omvang van de sociale woningvoorraad met een huurprijs tot € 763,47 in Middelburg vraagt dus om enige uitbreiding. Tegelijkertijd is de voorraad niet overal voldoende toegankelijk voor de doelgroep. Daardoor neemt de gemiddelde wachttijd/zoektijd toe. Herstructurering van bijvoorbeeld jaren ’60 appartementen draagt bij aan woningaanbod dat beter is afgestemd op de huidige en toekomstige woonwensen. Woningcorporaties Woongoed Middelburg 10 deelt deze ambitie (Ondernemingsplan 2022 – 2025) en wil de beschikbare woningvoorraad verhogen naar 4.850 woningen. Dit betreft verkoop (uitponden) van 250

De Nationale Hypotheek Garantie-grens wordt jaarlijks geactualiseerd. De Starterlening van gemeente Middelburg verandert automatisch mee met een verandering van de NHG-grens. Momenteel (in 2022) betekent 65% van de NHG-grens een koopsom van €230.750. 10 WVB Arnemuiden deelt deze ambitie ook. Hier moeten nog wel specifieke afspraken over worden gemaakt. 9

Woonvisie gemeente Middelburg 21.231

21

woningen en netto uitbreiding van 500 woningen (dus toevoeging van 750 woningen). Gericht op de instroom van migranten (dit op basis van het woningmarktonderzoek). De vraagdruk op de sociale huurwoningvoorraad neemt op korte termijn naar verwachting wel toe. De wachttijden zijn vergeleken met de rest van het land nu nog relatief kort, maar zal naar verwachting oplopen. Het kunnen bieden van geschikte sociale huurwoningen voor ouderen en huurwoningen voor kleinere huishoudens (en jongeren die tegenwoordig vaak te maken hebben met hoge studieschulden) vormt een forse opgave. Hier mee samenhangend kunnen op middellange en lange termijn overschotten ontstaan in de minder aantrekkelijke delen van de sociale woningvoorraad (verouderd of ongeschikt voor de senioren doelgroep). De actuele vraagdruk heeft verschillende redenen: • Er zijn door extramuralisering nieuwe doelgroepen op de woningmarkt gekomen; • Er is in prijs een verschil tussen de sociale woningvoorraad en de vrijesectorvoorraad in Middelburg. Huurprijzen liggen in Middelburg (in de vrije sector) veelal hoger dan het Zeeuwse gemiddelde; • De mutatiegraad van woningen in de sociale sector is veelal laag. Hierdoor komen er relatief weinig woningen in dit segment beschikbaar. In het volgende hoofdstuk wordt beschreven waar bij nieuwbouw op wordt ingezet om zo tegemoet te kunnen komen aan onder andere deze ontwikkelingen.