22-037 Bijlage 3 - Toelichting Sardijngeulstraat

GEMEENTE MIDDELBURG Bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Vastgesteld door de raad van de gemeente Middelburg bij besluit van

, voorzitter

, griffier

gemeente titel imro-nummer projectnummer status datum Ontwerp Vastgesteld

Middelburg Bestemmingsplan Sardijngeulstraat (voorheen ‘Braakmanstraat) Middelburg’ NL.IMRO.0687.BPSTRSARDIJNGSTR-ON01 MB4039 Ontwerp 12-11-2021

TOELICHTING

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

INHOUD HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer toelichting HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING EN VISIE 2.1 Beschrijving huidige situatie plangebied 2.2 Beschrijving toekomstige situatie plangebied 2.3 Participatieproces HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 4 SECTORALE ASPECTEN 4.1 Vormvrije m.e.r-beoordeling 4.2 Geluid 4.3 Bodem 4.4 Externe veiligheid 4.5 Bedrijven en milieuzonering 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Archeologie 4.8 Cultuurhistorie 4.9 Water 4.10 Flora en fauna 4.11 Verkeer en parkeren 4.12 Niet-gesprongen explosieven 4.13 Duurzaamheid 4.14 Kabels en leidingen HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Plansystematiek 6.2 Bestemmingen

4 4 4 4 5 6 6 6 9 10 10 13 13 19 22 22 23 25 26 29 30 31 33 34 37 39 40 41 43 43 43 45 45 45

BIJLAGEN: 1. Vormvrije m.e,r- aanmeldnotitie, Rothuizen, 16 april 2021; 2. Akoestische onderzoek herontwikkeling Braakmanstraat te Middelburg, Aveco de Bondt, 3 augustus 2021; 3. Gecombineerd verkennend bodemonderzoek met asbest en funderingsonderzoek ‘Braakmanstraat 11-11A” te Middelburg, Wematech Bodem adviseurs b.v., 24 september 2019; 4. Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, Transect, 18 maart 2021, 5. Watertoets Braakmanstraat Middelburg, Aveco de Bondt, 19 april 2021; 6. Ecologische veldcontrole (quickscan), Buijs Eco Consult B.V., 6 april 2021; 7. Nader onderzoek vleermuizen en overige jaarrond beschermde soorten Braakmanstraat 11 Middelburg, 28 september 2021; 1

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

8. AERIUS calculatie, MorgenWonen, 12 mei 2021; 9. Explosieven vooronderzoek, Bureau Expload, 16 juni 2021; 10. Verslag informatieavonden en terugkoppeling, Woongoed Middelburg, 15 december 2020; 11. Rapport beantwoording inspraak en vooroverleg bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen ‘Braakmanstraat) Middelburg’.

2

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Figuur 1 Luchtfoto, rode omlijning betreft planlocatie. Bron: Google Maps, 2021.

Figuur 2 Ligging plangebied, rode vierkant op topografische kaart. Bron: https://kadaster.nl.

3

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

HOOFDSTUK 1

1.1

INLEIDING

Aanleiding Met dit bestemmingsplan wordt een transformatie van een bestaand bedrijventerrein op een locatie gelegen aan de Braakmanstraat 11 te Middelburg mogelijk gemaakt. De planlocatie ligt in de Stromenwijk; hetgeen in essentie een woonwijk betreft, gelegen ten zuiden van de historische binnenstad van Middelburg. De locatie wordt dan ook aan alle zijden door bestaande woonbebouwing, zowel gestapeld als grondgebonden, omsloten. Voorheen was op deze locatie de veiling gevestigd, welke een lange en bewogen geschiedenis kent. Echter, al sinds 1986 wordt de veiling niet meer als zodanig in gebruik en is nadien verkocht. Thans worden het pand en overige aanwezige opstallen gebruikt voor opslag. Recent heeft Woongoed deze gronden in eigendom verworven. Directe aanleiding voor de transformatie is de wens van de gemeente om in lijn met de herontwikkelingen die afgelopen jaren ten zuiden van de locatie zich reeds hebben voltrokken, onderhavige locatie naar woningbouw te transformeren. Daarnaast bestaat er behoefte aan woningen. Woningbouw en het toekomstbestendig maken van de voorzieningen zijn van belang voor de leefbaarheid en vitaliteit van deze wijk.

Dit heeft ertoe geleid, dat in nauwe samenwerking tussen de gemeente en initiatiefnemer Woongoed, de herontwikkeling van onderhavig bedrijventerrein naar woningbouw verdergaand is uitgewerkt tot een locatie die ruimte zal bieden aan het realiseren van 50 toekomstbestendige woningen. Hierdoor ontstaat op de beoogde planlocatie een aantrekkelijk en duurzaam woon- en leefmilieu en worden woningen gerealiseerd in een segment, waar in Middelburg behoefte aan is. Concreet betekent dit, dat 34 grondgebonden huurwoningen en 16 koopwoningen zullen worden gerealiseerd, welke ontwikkeling -zowel publiek als privaatrechtelijk- tussen partijen is vastgelegd.

1.2

Ligging plangebied De percelen waar de gedachte nieuwbouw is beoogd; kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie S, nummers 2613 en 305, maken deel uit van de Stromenwijk, hetgeen één van de woonwijken van Middelburg betreft. De locatie wordt aan de noordzijde door de Braakmanstraat, aan oostzijde door de Poelendaelesingel/Nieuwe Vlissingseweg; aan de zuidzijde door de Lingestraat en de westzijde door de Westerscheldestraat en daarmee volledig door woningbouw omsloten. Op dit moment wordt het plangebied via een inrit welke in noordelijke richting aan de Braakmanstraat is verbonden ontsloten. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1 (luchtfoto). In figuur 2 is een topografische kaart van de locatie met het omliggende gebied afgebeeld.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Het ontwikkelplan valt binnen het plangebied van bestemmingsplan ‘Stromenwijk’. Tot de inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’ geldt binnen het plangebied het huidige bestemmingsplan ‘Stromenwijk’. Na de

4

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

inwerkingtreding van voorliggend bestemmingsplan verliest het huidige bestemmingsplan, binnen het plangebied, haar rechtskracht.

Figuur 3 uitsnede vigerend bestemmingsplan van het plangebied, rode omlijning betreft planlocatie. Bron: https://www.ruimtelijkeplannen.nl

1.4

Leeswijzer toelichting Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken en enkele (separate) bijlagen. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin het plan nader wordt beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader dat van belang is voor het plan uiteengezet. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde milieuaspecten wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom voorliggend plan uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt het juridisch kader beschreven, waarbij wordt ingegaan op de planregels en de verbeelding. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan en het maatschappelijk draagvlak.

5

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

HOOFDSTUK 2

2.1

PLANBESCHRIJVING EN VISIE

Beschrijving huidige situatie plangebied Het plangebied Stromenwijk omvat het bestaande woongebied gelegen aan de zuidwestzijde van Middelburg, direct ten zuiden van de historische stadskern. Dit gebied is grotendeels ontstaan in de jaren 70 - 80 tot heden en is opgebouwd uit diverse woongebieden, met een centraal gelegen voorzieningencluster. Daarnaast bevat het plangebied diverse clusters van (sociaal- maatschappelijke) voorzieningen waaronder scholen, kerken, een tuincentrum en het park Toorenvliedt. Ook zijn er verspreid over het plangebied diverse kantoren aanwezig. Zo zijn op de kop van het plangebied, direct ten zuiden van de historische stadskern, de kantoren van de Delta N.V. en Rijkswaterstaat Directie Zeeland gevestigd. Ondanks de diverse functies en de wisselende maat en schaal van de bebouwing, vormt het ensemble een ruimtelijk-functioneel samenhangend woongebied, bekend onder de naam Stromenwijk. De Stromenwijk wordt voorts in een 9-tal deelgebieden onderscheiden. De planlocatie ligt in deelgebied ‘Hooge PLaaten’. De Hooge Plaaten wordt gekenmerkt door een afwisselend bebouwingsbeeld, met appartementen en rijwoningen. De rijwoningen met zadel- en lessenaarsdaken, worden afgewisseld door meer blokvormige woningen en appartementsgebouwen.

Het kleur- en materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit donkerbruine baksteen, een glazen voorzetgevel bij de appartementen en witte gevelvlakken bij de rijwoningen. Doordat er sprake is van een gedeelde bouwstijl, is er sprake van een grote samenhang. Aan de noordzijde van dit deelgebied is planlocatie gelegen. Door de verscholen ligging achter de woningen wordt het zicht op de bedrijfsmatige bebouwing enigszins onttrokken. Desondanks vormt het grootschalige bedrijfspand met bijbehorende opstallen een dissonant in het woongebied en vraagt de locatie om een nieuwe toekomstbestendige functie, passend in de omgeving. Sloop en oprichting van nieuwbouw zijn daarvoor noodzakelijk. Verder wordt de huidige locatie op dit moment op de bestaande infrastructuur door een inrit op de Braakmanstraat ontsloten.

2.2

Beschrijving toekomstige situatie plangebied Voor het plangebied is in samenwerking tussen Woongoed Middelburg en MorgenWonen een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundige plan gaat uit van de realisatie van 50 woningen, waarvan 48 rijtjeswoningen (aaneen gebouwd) en 2 onder-een-kap woningen (twee aaneen). Ale woningen worden opgetrokken uit twee lagen met kap. De goothoogte zal circa 6 meter en de bouwhoogte circa 10 meter bedragen. Verder krijgt iedere woning een vrijstaande buitenberging. Bij de uitwerking van het plan vormden het creëren van hofjes een belangrijk ruimtelijk aspect. Deze hofjes zijn aan de achterzijde van de bestaande appartementencomplexen; de westzijde van de verlengde Lingestraat, thans Sardijngeulstraat genaamd geprojecteerd. Hiermee sluiten de hofjes/pleintjes aan op de groene, gemeenschappelijke binnentuin van de huurappartementen. De bouwblokken aan de hofjes/ pleintjes nemen -vanuit het zuiden af gezien- toe in

6

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

bloklengte. De verspringing is hierbij evenredig met de verspringing van het wegprofiel. Vanuit het perspectief vanuit de Lingestraat gezien, springen de bouwblokken aan de hofjes het straatbeeld daarbij exact in tot en met het verlengde van de Sardijngeulstraat waarmee de zichtlijn op de molen benadrukt wordt. Tegenover voornoemde pleintjes/hofjes worden de overige woningen haaks en evenwijdig aan de Sardijngeulstraat gerealiseerd. In het stedenbouwkundig plan zijn een detailverkaveling en afbeeldingen van de diverse woningtypen opgenomen welke onderstaand zijn ingevoegd en een goed beeld van de opzet en invulling van het plangebied weergeven.

Figuur 4 beoogde verkaveling. Bron: Verkavelingsschets, MorgenWonen bv, d.d. 28-10-2020.

7

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Figuur 5 Weergave woningtypologie wonen aan de straat. Bron: Stedenbouwkundig plan, Braakmanstraat Middelburg, maart 2021.

Figuur 6 Impressie hofjes. Bron: Stedenbouwkundig plan, Braakmanstraat Middelburg, maart 2021.

8

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Figuur 7 Impressie hofjes. Bron: Stedenbouwkundig plan, Braakmanstraat Middelburg, maart 2021.

2.3

Participatieproces De initiatiefnemer van het bouwplan, zijnde Woongoed heeft tezamen met de ontwikkelaar MorgenWonen omwonenden – gelet op de huidige omstandigheden (coronavirus) – via twee digitale informatieavonden zorgvuldig geïnformeerd over de beoogde woningbouwontwikkeling. Ook is, waar mogelijk, rekening gehouden met de wensen van omwonenden. Een samenvatting van het participatieproces is weergegeven in par. 5.2.1.

9

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

HOOFDSTUK 3

BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het voor de beoogde ontwikkeling relevante beleid van Rijk, provincie en gemeente. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld. 3.1

Rijksbeleid

3.1.1

NATIONALE OMGEVINGSVISIE Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie op 2050 gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Fig. 3.1 Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten:

10

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3.

Afwentelen voorkomen In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; • Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; • Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; • Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); • Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; Betekenis voor onderhavig plan Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming.

Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 3.4 (ladder).

11

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.9. Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen. Er zijn geen bepalingen die direct betrekking hebben op het plangebied. Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2) is met ingang van 1 oktober 2012 opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De achtergrond van de ladder voor duurzame verstedelijking is om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland te bevorderen. De ladder bestaat uit twee stappen: de eerste stap bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. De tweede stap omvat, indien de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Betekenis voor onderhavig plan De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een toekomstbestendige woningen en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI. Verder is naast genoemde nationale belangen voor onderhavige planontwikkeling de ladder voor duurzame verstedelijking relevant. Ladder voor duurzame verstedelijking Om te bepalen of sprake is van een Ladderplichtige ontwikkeling is allereerst van belang of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De nieuwe ontwikkeling valt binnen dit bebouwde gebied. Er is sprake van een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied.

Ofschoon sprake is van herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied, wijzigt de functie van de gronden en valt de voorgenomen ontwikkeling als gevolg van de toename aan bouwmogelijkheden en daardoor meer ruimtebeslag alsmede verbetering van de ruimtelijke uitstraling, binnen de definitie van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In dat kader dient voor het bouwplan de behoefte, met het oog op de uitvoerbaarheid daarvan, te worden onderbouwd. Voor de onderbouwing van de behoefte kan onder meer gebruik worden gemaakt van provinciale, regionale en of gemeentelijke (woon-

12

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

)visies en (woningbouw-)programma’s. De ‘ladder’ wordt in de par. 3.3 en 3.4 voor onderhavig plan getoetst en nader uitgewerkt. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

OMGEVINGSPLAN ZEELAND 2018 EN PROVINCIALE OMGEVINGSVERORDENING ZEELAND 2018 Omgevingsplan provincie Zeeland 2018 Op 21 september 2018 heeft de provincie het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld waarin alle provinciale beleidsvisies over de fysieke leefomgeving zijn samengevoegd. Ten aanzien van woningbouw is het doel een goed woonklimaat en een goed werkende woningmarkt in steden, dorpen en op het platteland, met voldoende omvang, kwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad te realiseren. Ruimtelijk staan bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik voorop. Hier stelt de provincie de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Daarnaast is een goed functionerende, dynamische woningmarkt met voldoende nieuwbouw, doorstroming en verandering binnen de bestaande woningvoorraad van provinciaal belang. Tevens ziet de provincie kansen in de vergrijzing voor vernieuwing van de woningvoorraad. Daarvoor moet wel de juiste kwaliteit op de juiste plaats geboden worden en moeten verouderde woningen worden gerenoveerd of gesloopt. Voor het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik is in het rijksbeleid de 'ladder' voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze is verankerd in het Bro en is ook van provinciaal belang.

De duurzaamheidsladder is een procesvereiste en houdt in dat bij vaststelling van een ruimtelijk plan wordt gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt over het ruimtegebruik. In paragraaf 3.1 is deze ladder toegelicht en in paragraaf 3.4 is deze nader uitgewerkt en getoetst. Provinciale Omgevingsverordening Zeeland 2018 De provincie Zeeland heeft, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, op 21 september 2018 een nieuwe Omgevingsverordening vastgesteld. Aansluitend zijn daar vijf wijzingen op doorgevoerd. Ten aanzien van het onderwerp 'wonen' is uitsluitend een regeling opgenomen voor kleinschalige locaties in het buitengebied. Daarvan is hier geen sprake. Een ‘laddertoets is niet vereist, omdat die is geregeld in het Bro. In paragraaf 3.4 van deze toelichting wordt de onderbouwing van de ‘ladder’ nader gemotiveerd. De overige aspecten zoals benoemd in de verordening (waaronder kleinschalige woningbouwlocaties in het landelijke gebied, waterkering, recreatie, windenergie) zijn op het onderhavige plan niet van toepassing.

3.3

Regionaal beleid Advies regionale woningmarktafspraken Walcheren In juni 2018 is in opdracht van de Provincie en de drie gemeenten op Walcheren een advies, met name procesmatig, over nieuw te maken woningmarktafspraken gemaakt. In juni 2018 is door hen het rapport ‘Advies regionale woningmarktafspraken Walcheren’ opgeleverd. Behalve procesmatige uitspraken, zijn in dit rapport ook inhoudelijke uitspraken gedaan, zij het met stevige voorbehouden:

13

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

“In het kader van de noodzakelijke prioritering zullen de regionale woningbouwafspraken zich niet alleen moeten richten op de omvang van te ontwikkelen locaties, maar nadrukkelijk ook op fasering en invulling van die locaties. Basis is een regionaal woningmarktonderzoek dat inzicht geeft in omvang en samenstelling van de vraag, in de afzetbaarheid van potentiële ontwikkelingslocaties en in de gevolgen van nieuwbouw voor de bestaande voorraad. (…) Vooruitlopend op het onderzoek zijn de consequenties voor individuele locaties slechts indicatief te duiden.” Tevens is het gezien de ervaringen uit het verleden noodzakelijk rekening te houden met de mogelijkheid dat een deel van de groei van de woningvoorraad zal plaatsvinden buiten de geprogrammeerde locaties. Het gaat hierbij vooral om stille reserves die in het kader van stedelijke herstructurering benut kunnen worden. De korting in de ladderruimte die hiervoor is aangebracht in het provinciale afwegingskader is eerder te klein dan te groot. In het rapport wordt diverse malen verwezen naar een provinciaal afwegingskader voor nieuwe plannen uit 2017. Door instemming van GS met nieuwe woningmarktafspraken is dit inmiddels vervallen. Het geadviseerde regionaal woningmarktonderzoek is inmiddels uitgevoerd.

Nieuwe woningmarktafspraken voor de regio Walcheren zijn eind 2018 vastgesteld en begin 2019 door de Provincie Zeeland bekrachtigd. Locatieonderzoek Walcheren Stec groep (8 januari 2020) In opdracht van de provincie Zeeland is voor een aantal Zeeuwse gemeenten, waaronder begrepen de gemeente Middelburg, recent een Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland (KWOZ) uitgevoerd. Doel is om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben, die in kwantiteit en kwaliteit volledig aansluit bij de vraag. Hierbinnen is voor de gemeenten Middelburg, Vlissingen, Veere een nadere verdiepingsslag aangebracht, welke in het locatieonderzoek nader is uitgewerkt. In het onderzoek wordt beoordeeld of de plannen nog bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aansluiten. Kwantitatieve behoefte Op Walcheren valt op, dat een belangrijk deel van de ‘nieuwe’ huishoudens bij voorkeur in een stedelijk woonmilieu landt. Meer concreet: in de komende tien jaar (circa +2.710 huishoudens) landt zo’n 61% in stedelijke woonmilieus. Kijken we naar de hele periode 2019-2040 (circa +3.660 huishoudens) dan bedraagt dit percentage zelfs ongeveer 67%. Deze huishoudensgroei wordt voor deze onderbouwing gebruikt als nieuwe woningbehoefte. Extra behoefte door een aanvullende vraag naar woningen voor arbeidsmigranten en het uit de woningmarkt halen van woningen voor deeltijdwonen c.q.

een tweede woning is hierbij dus niet meegenomen. Walcheren wordt gezien als één woningmarktregio, maar uit de daadwerkelijke verhuiscijfers blijkt, dat er voornamelijk lokaal wordt verhuisd. Een belangrijk deel van de totale groei (2.710) landt in Middelburg en bedraagt circa 1.770 huishoudens in de komende 10 jaar. Voor het bepalen van de behoefte is als uitgangspunt genomen, dat gelet op de beperkte uitwisselbaarheid, 15% van de behoefte in een andere gemeente op Walcheren zal ‘landen’. De behoefte voor Middelburg (1.770) krijgt dan een bandbreedte van 1.504 - 2.034 nieuw te realiseren woningen in de komende tien jaar. Door de kwantitatieve behoefte te confronteren met de plannen die in december 2018 in de door de drie Walcherse gemeenten gemaakte woningmarktafspraken zijn opgenomen, blijkt dit plan nodig om in de behoefte te kunnen voorzien.

14

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Harde plannen met restcapaciteit per eind 2018 Zuidsingel

46

Rittenburg fase 1+2

34

Mortiere

345

Essenveld

400

Hazenburg

87

Kleine plannen <20 woningen

23

Totaal

935

Uitgaande van een behoefte van minimaal 1.504 woningen en maximaal 2.034 woningen is er ruimte voor minimaal (1.504 - 935 =) 569 en maximaal (2.034 – 935=) 1.099 woningen. Op basis van de woningmarktafspraken zijn dit de volgende plannen, waarbij ook rekening is gehouden met de in de woningmarktafspraken opgenomen marge die gereserveerd wordt voor overige inbreiding / restcapaciteit. Plannen in voorbereiding Achter de Houttuinen

28

Sint Laurens, fase 1

56

Sportlaan

20

Veerseweg

23

Churchillaan

80

Morgenster

20

Rittenburg fase 3

91

Veersepoort

105

Kleine plannen <20 woningen

10

Overig/restcapaciteit 15%

13

Totaal

446

Rekening houdende met de in voorbereiding zijnde plannen is de totale resterende behoefte: 123 tot 653 nieuw te realiseren woningen. In deze aantallen is nog geen rekening gehouden met zowel de inmiddels in 2019 gerealiseerde woningen als geplande onttrekkingen voor deeltijd wonen en sloop. Zouden deze meegenomen worden, dan is de beschikbare ruimte nog hoger. De huidige ladderruimte geeft hiermee, gelet op het vorenstaande, voldoende ruimte voor de ontwikkeling van de beoogde 50 woningen en ontstaat er geen overschot. Tevens doet het realiseren van deze woningen recht aan de prestatieafspraken die Woongoed met de gemeente Middelburg heeft gemaakt. Meer concreet: er dienen door Woongoed 400 sociale woningen te worden gerealiseerd; inclusief onderstaande locatie zijn er thans 365 sociale woningen gerealiseerd c.q. zijn in aanbouw.

15

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

Op basis van bovenstaande kan gesteld worden, dat daarmee de eerdere, voorlopige conclusies vanuit het rapport van ESD (juni 2018) weerlegd zijn door het nadere woningmarktonderzoek uitgevoerd door de Stec Groep (november 2019). Ook als gekeken wordt naar de onderkant van de bandbreedte van enkel de huishoudensontwikkeling is de behoefte aan extra nieuwbouwwoningen binnen Middelburg nog steeds gerechtvaardigd. Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025 (december 2018) en woningbouwprogramma Op 18 december 2018 is de ‘Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025’ vastgesteld door de afzonderlijke colleges van de gemeenten Vlissingen, Veere en Middelburg. Deze afspraken zijn in mei 2019 door de provincie bekrachtigd. Bij het vaststellen van de ze afspraken wordt geconstateerd, dat de gemeenten concreet geconfronteerd worden met: 1. Een urgente behoefte aan nieuwbouwwoningen (deels inhaalvraag, deels als gevolg van huishoudensgroei). 2. Gebrek aan flexibiliteit in planning en realisatie. 3. Groeiend huishoudensaantal en veranderende samenstelling. 4. Nieuwe flexibele/alternatieve woonvormen. 5. Nieuwe doelgroepen op de markt (zoals tijdelijk en definitief hier verblijvende arbeidsmigranten). 6. Specifieke woonvoorkeuren voor locatie of woonmilieu. 7.

Sloop en energietransitie: meer dan 90% van de toekomstige woningvoorraad staat er als, maar is die klaar voor de toekomst? De kwantitatieve behoefte van de regio Walcheren is bepaald aan de hand van de huishoudengroei volgens de Provinciale Bevolkings- en Huishoudenprognose 2019 voor de komende tien jaar, de berekende inhaalvraag en de vraag door de komst van tijdelijke en definitieve arbeidsmigranten en de gewenste flexibele ruimte ten behoeve van planuitval. De netto nieuwbouwbehoefte voor de reguliere woningen in de periode 2016-2025 wordt daarmee ingeschat op 4.031 woningen. Samen met de regio is vervolgens bepaald dat er volgens verwachting nog 741 woningen onttrokken worden door sloop en 340 door deeltijdwoners. Uiteindelijk leidt dit tot een woningbouwopgave van 5.112 tussen 2016 en 2026. Ten behoeve van de woningbouwopgave hebben de gemeenten bruto 4.720/netto 3.639 woningen opgenomen in nieuwbouwprojecten. Aanvullend op de diverse projecten is per gemeente een aantal gereserveerd (restcapaciteit) om te kunnen inspelen op initiatieven in de toekomst. Hiervoor is 15% van het bruto aantal geplande woningen gereserveerd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit.

De harde plancapaciteit betreft de woningbouwplannen die rechtstreeks mogelijk zijn op basis van een vastgesteld bestemmingsplan of andere planvorm en plannen die dat niet zijn (de ‘zachte plancapaciteit’). Om projecten gefaseerd op de markt te kunnen brengen, is in de woningmarktafspraken een voorlopige planning opgenomen voor het planologisch ‘hard’ maken van de plannen. De ontwikkeling aan de Sardijngeulstraat is niet opgenomen in de woningmarktafspraken van de regio Walcheren voor de komende 10 jaar en komt daarmee ten laste van de restcapaciteit van

16

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

200 (=213-13) woningen. Hier valt de ontwikkeling ruimschoots binnen en voorziet daarmee in een regionale behoefte.' Locatieonderzoek Zeeland 2019 (8 januari 2020) Kwalitatieve behoefte Door de Stec Groep is in 2019 eveneens naar de kwalitatieve behoefte in het onderzoek van 2019 gekeken. Hieruit blijkt dat de vraag, naast de 65+ huishoudens, nog uit gezinnen bestaat. Voor Middelburg brengt dit met zich mee, dat de vraag groot is en met name behoefte is aan woningen in midden huur en middeldure koop. Deze behoefte ontstaat doordat het aantal gezinnen stabiel blijft/nog licht groeit en de jongere doelgroep tot 35 jaar deels wil doorstromen vanuit de sociale huur naar een koop- of midden huurwoning. Geadviseerd wordt dan ook in Middelburg extra, sterke (binnen)stedelijke woonmilieus te creëren door inbreidingslocaties in en om het centrum in te zetten om zo beter aan te sluiten bij de kwalitatieve vraag. Verder ligt in Middelburg het aantal geplande woningen kwantitatief relatief dicht bij de behoefte. Er is een theoretisch tekort van zo'n 95 woningen. Inclusief de beoogde onttrekkingen ontstaat er een tekort van circa 430 woningen. Ook is er een kwalitatieve mismatch: het aantal beoogde woningen in stedelijk woonmilieu is relatief beperkt, terwijl de behoefte aan dit woonmilieu juist relatief groot is.

Tegelijkertijd zijn er veel woningen beoogd in een suburbaan woonmilieu, terwijl de behoefte hieraan juist lager ligt dan het beoogde aantal woningen. Om alle plannen objectief te kunnen doorlichten is een doorlichtingskader opgesteld. Hierin zijn 4 hoofdcriteria onderscheiden waarop plannen punten kunnen scoren: aansluiting op (middel)-lange termijnbehoefte, bijdrage aan structuurversterking, specifieke bijzonderheden en locatiekwaliteit. Ofschoon onderhavige ontwikkeling niet specifiek is genoemd, voldoet dit plan aan nagenoeg alle voornoemde aspecten. Meer concreet: het betreft een binnenstedelijke ligging in de directe nabijheid van het centrum, welke door herstructurering van een bestaande bedrijfslocatie leidt tot een significante verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en structuur, niet alleen van het plangebied, zelf maar ook de directe omgeving, en biedt daarmee een kans om aantrekkelijk te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Woningmarktanalyse Middelburg, Stand van zaken en inzicht in ontwikkelingen tot 2025, 2030 en 2040 De gemeente Middelburg, Woongoed Middelburg en de Huurdersvereniging Middelburg hebben Rigo verzocht het door de provincie recent uitgevoerde kwalitatieve woningmarktonderzoek te verfijnen tot gemeentelijke niveau, zodanig dat nieuwe prestatieafspraken kunnen worden gemaakt. Dit rapport is op 5 maart 2021 gereedgekomen.

De hoofdthema’s in het rapport zijn de ontwikkelingen in de gehele Middelburgse woningmarkt, in de sociale huurwoningmarkt en in wonen met zorg en overige woonvormen. Voor onderhavige opgave is naast de koopmarkt, primair de huurmarkt relevant. De opgave wordt op twee manieren uitgedrukt. De eerste als het totaal ofwel het netto-effect van sloop, omzetting en vooral nieuwbouw; de tweede als de onderverdeling naar koop, huur, prijzen en woningtypes. Geraamd is hoe de toekomstige huishoudens uit de recente provinciale prognose gehuisvest zullen zijn: de woningbehoefte. Daarbij wordt niet uitgegaan van trends in woondromen, maar van de harde woningkeuzes van verschillende type huishoudens. Anno 2020 is het aantal huishoudens circa 23.250. Het aantal zal de komende twintig jaar naar verwachting nog met circa 2.750 toenemen. Tussen 2020 en 2030 neemt het aantal toe met 1.750 waarvan volgens de prognose circa 1.000 tot 2025. Gemiddeld genomen is de groei dus circa 135 huishoudens per

17

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

jaar tussen 2020 en 2040. Deze opgave en groei komt tot stand door investeringen in sloop, omzettingen en bovenal nieuwbouw uitgaande dat de trendmatige woningkeuze van huishoudens. Naar verwachting zit de grootste toename bij de vijfenzestigplussers; dit zijn bestaande huishoudens. De komende tien jaar zullen veel gezinnen in de empty-nestfase belanden. Er worden echter ook jonge gezinnen gevormd; per saldo neemt het aantal gezinnen nog toe. Er is een lichte afname van huishoudens tot 23 jaar waar een deel van de studentenpopulatie onder zal vallen. Kortom: groei, vergroening en vergrijzing. De kwalitatieve invulling van de woningbehoefte en daarmee de opgave hangt voorts af van het economische scenario. Tot 2030 is bijna 80 procent van de opgave te vinden in de koop en 20 procent in de huur. Tussen 2030 en 2040 is de opgave volledig in de koop. Voor de corporatiehuur geldt echter, dat er in het negatieve scenario een opgave overblijft, maar dat deze in het basisscenario lager ligt en in het positieve scenario krimpt. Hierbij bestaat de opgave vooral uit huurwoningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens. Ongeacht het scenario is de opgave aan eengezinswoningen in de koop het omvangrijkste, terwijl in de huur de opgaven aan eengezinsen meergezinswoningen even groot zijn.

Of de omvang van de sociale huursector 2020 voldoende van omvang is voor de periode tot 2030 hangt af van het scenario – in het negatieve is de sociale opgave behoorlijk. Door COVID-19 is het positieve scenario momenteel moeilijk voorstelbaar. Het is waarschijnlijker dat de krimp van de corporatiesector eerder na 2030 dan voor 2030 zal inzetten en dat in de huur de opgave eerder bestaat uit woningen met de lagere huurprijzen. De vraag in de koopsector is hoger dan het potentiële aanbod uit de voorraad. In de huursector is het tegenovergestelde het geval: vraag en aanbod zijn redelijk in balans met een klein tekort aan appartementen. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit, dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector, alsook starters naar een betaalbare eengezinskoopwoning op zoek zijn. Vervolgens bestaat een verhuiswens van huurders binnen de sociale huursector naar een betere woning willen te verhuizen en daarbij bereid zijn een hogere huur te betalen. Door het realiseren van woningbouw in zowel het sociale huur- als koopsegment wordt voornoemde specifieke doelgroep bediend.

Betekenis voor onderhavig plan Voor de 50 woningen in – zowel het koop als huursegment – is de behoefte aangetoond; deze vallen binnen de aantoonbare woningbouwbehoefte van de gemeente Middelburg voor de komende 10 jaar. Er zijn nog te weinig harde plannen om in de behoefte te kunnen voorzien. Daarnaast voldoet onderhavige ontwikkeling aan de prestatieafspraken die de gemeente met Woongoed heeft gemaakt. Hiermee is de kwantitatieve behoefte voldoende onderbouwd. Verder wordt door de gemeente met betrekking tot het beleidsveld ‘wonen’ ingezet op het aanbieden van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor diverse doelgroepen, waarbij het aanbod – zowel nu als in de toekomst – moet aansluiten op de vraag. Door het realiseren van 34 toekomstbestendige sociale (midden-)huur- en 16 koopwoningen in binnenstedelijk gebied wordt bijgedragen aan het creëren van doorstroming op de woningmarkt, waar uitdrukkelijk behoefte aan bestaat én waardoor wooncarrière kan worden gemaakt. Daarnaast leidt de ontwikkeling tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in een bestaande woonwijk, alwaar recent meerdere

18

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

herontwikkelingen zijn uitgevoerd. Hiermee sluit de ontwikkeling, niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief, naadloos op de meest recente woningmarktanalyse aan. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

KWALITEITSATLAS MIDDELBURG De Kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze Kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot het jaar 2030. Voor een groot aantal deelaspecten (wonen, werken) is vervolgens aangegeven welke veranderingen op moeten treden om in 2030 tot de gewenste situatie te zijn gekomen. Eind 2008 is de herijking van de 2e en 3e fase van de kwaliteitsatlas gepresenteerd. De herziene kwaliteitsatlas is op 18 januari 2010 vastgesteld. De Kwaliteitsatlas Middelburg ging in 1998 nog uit van het realiseren van kwaliteit door groei. De gemeente realiseerde nieuwe gebieden met een hoger voorzieningenniveau. Inmiddels is deze gedachtegang veranderd en wil de gemeentekwaliteit (nog meer) vooropstellen. Mensen moeten graag in de gemeente Middelburg willen blijven wonen en werken. De gemeente wil de komende jaren investeren in binnenstedelijke ontwikkelingen. Ook de provincie stuurt aan op ontwikkelingen binnen de bestaande kaders van verstedelijking. Voor Walcheren geldt dat 85% van de nieuwe woningen gerealiseerd moet worden in het stedelijk gebied van Vlissingen en Middelburg. De woningbouwopgave voor de gemeenten Vlissingen en Middelburg samen wordt in de kwaliteitsatlas geraamd op 3.400 woningen.

In de kwaliteitsatlas wordt de plancapaciteit van de verschillende wijken weergegeven voor de periode 2010-2020. Voor de Stromenwijk is hier een aantal van 570 opgenomen. Het plangebied ligt binnen het stedelijk gebied van Middelburg en betreft een herstructureringslocatie. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleid. Door het toevoegen van sociale huur- en koopwoningen verkrijgt de Stromenwijk een evenwichtig woningbouwprogramma en draagt op deze manier bij aan een divers woningaanbod in de gemeente. De woningmarkt heeft na 2010 een behoorlijke verandering ondergaan, er zijn sinds die tijd tevens nieuwe woningmarktafspraken gemaakt en nadere onderzoeken uitgevoerd. Hieraan is de opgave in paragraaf 3.3 getoetst.

3.4.2

NOTA RUIMTELIJKE KWALITEIT Wie in Middelburg wil bouwen of verbouwen krijgt te maken met de nota Ruimtelijke Kwaliteit 2016. Deze nota is in de plaats gekomen van de Welstandsnota uit 2009. In de nota Ruimtelijke Kwaliteit is bepaald dat voor een bouwplan anders dan een enkele woning of in omvang vergelijkbaar bouwwerk een beeldkwaliteitsplan moet worden opgesteld. Een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld voordat de bouwplannen worden uitgewerkt. Het legt de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten vast voor een nieuwe ontwikkeling en gaat vaak ook in op de randvoorwaarden voor de inrichting van de openbare ruimte. De nieuwe ontwikkelingen voor een gebied waarvoor een beeldkwaliteitsplan geldt, worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan, en niet meer aan de nota Ruimtelijke Kwaliteit. Het doel van de richtlijnen bij nieuwbouw is dat

19

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

het bouwplan als geheel een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de bestaande (openbare stedelijke of landschappelijke) ruimte in het bijzonder. Het plangebied ligt in het gebied dat in de nota Ruimtelijke Kwaliteit is aangeduid als gebied 3: ‘De uitbreidingswijken’.

Figuur 6 uitsnede overzichtskaart deelgebieden, rode cirkel duidt indicatief de ligging van de planlocatie aan Voor dergelijke gebieden gelden de volgende beoordelingscriteria: • het bebouwingsbeeld wordt in stand gehouden, zo mogelijk verbeterd; • bij verbouw is de vormgeving, gevelindeling en -geleding, maatvoering, materiaalgebruik, detaillering en karakter van het hoofdgebouw uitgangspunt; • aan-, uit- en bijgebouwen houden rekening met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing en sluiten qua architectuur aan op de bestaande bouwmassa en materialisatie; • gevels worden opgetrokken uit baksteen; • daken worden afgedekt met rode of donkergekleurde pannen; • kozijnen, ramen, deuren of gevelpanelen zijn van hout, op hout gelijkend kunststof of aluminium gemaakt (b.v. CLK-kozijnen met verdiept profiel); • kleuren passend in de omgeving. Door de transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een toekomstbestendige woningen, deel uitmakend van een woonwijk wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd. Verder is het plan reeds aan het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (WARK) lus voorgelegd. Vervolgens wordt het uitgewerkte bouwplan aan de (reguliere) WARK het voorgelegd. 3.4.4

CONCLUSIE De oprichting van 34 sociale huur- en 16 koopwoningen past binnen het provinciale beleid wat is gericht op bundeling, zorgvuldig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit. Verder heeft de gemeente de taak woningbouwmogelijkheden te bieden om zo te voldoen aan de woningbouwbehoefte van de bevolking, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Met de ontwikkeling van het voorliggende woningbouwplan wordt aan deze taak invulling gegeven. Immers het huidige programma, zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan, voldoet aan de

20

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

actuele marktvraag en de woningbouwafspraken met de onderliggende huishoudensprognose; de ruimtelijke ontwikkeling past daarmee binnen de voor de regio en gemeente vastgestelde, recente woningbehoefteonderzoeken en sluit daarmee aan bij het gedachtegoed van de ladder. Hiermee is – naast de kwalitatieve behoefte – tevens de kwantitatieve behoefte voor de herontwikkeling afdoende aangetoond. Geconcludeerd wordt, dat het plan past binnen de genoemde beleidskaders.

21

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

HOOFDSTUK 4

SECTORALE ASPECTEN

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk worden de verschillende voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten behandeld. 4.1

Vormvrije m.e.r-beoordeling

4.1.1

W ETTELIJK KADER Op grond van de Wet milieubeheer is het verplicht ten aanzien van plannen, gevallen, activiteiten en besluiten die (mogelijk) grote gevolgen kunnen hebben voor het milieu, een procedure voor milieueffectrapportage (m.e.r.) te doorlopen. De m.e.r. is bedoeld om milieubelangen meer expliciet af te wegen bij het opstellen van plannen en het uitvoeren van projecten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen ‘m.e.r.-plichtige activiteiten’ waarvoor een volledig milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld en ‘m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten’ waarbij moet worden afgewogen of sprake kan zijn van significante negatieve gevolgen voor het milieu. Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. Gemeenten zijn thans verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (Mer). Het besluit behoeft niet separaat te worden gepubliceerd, maar moet wel worden opgenomen in het besluitvormingsproces van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Om te bepalen of de ontwikkeling van de planlocatie significante milieueffecten heeft, wordt in deze paragraaf een vormvrije m.e.r.-beoordeling, hierna nader te noemen ‘informele m.e.r.-beoordeling’ uitgevoerd.

Immers, dit bestemmingsplan voorziet in een directe eindbestemming voor wat betreft de binnen het plangebied geplande ontwikkeling en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.(beoordelings)plichtig is, indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r.. Er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D 11.2 kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.- beoordelingsplichtig plan: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De nieuwbouw ten behoeve van 50 aaneengebonden woningen met bijbehorende (parkeer-)voorzieningen is aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject. Met de bouw wordt ruim onder de drempelwaarde gebleven. Voor onderhavig project is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld.

De aanmeldingsnotitie is als Bijlage 1 bijgevoegd.

22

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

4.1.2

ONDERZOEK Gelet op het inzicht in de potentiële effecten (op basis van de beschikbare gegevens) en de mate en omvang waarin deze zich voordoen, blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling van de nieuwbouw niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Er is geen sprake van significant negatieve effecten. Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) is daardoor niet noodzakelijk.

4.1.3

CONCLUSIE Milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van de beoogde nieuwbouw op onderhavige percelen zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

4.2

Geluid

4.2.1

W ETTELIJK KADER Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient, in verband met de relatie tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh), inzicht te worden geboden in de relevante geluidsaspecten. De Wgh stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen (zoals scholen, woningen etc). De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woon- en leefomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis. Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder in werking getreden. Hierin is de bevoegdheid voor het verlenen van een hogere waarde neergelegd bij Burgemeester en Wethouders. Dat betekent dat het 'hogere-waardebesluit' niet langer ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten hoeft te worden voorgelegd. Voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai stapt de wetgever nu over op de Europese dosismaat Lden (staat voor day- evening- night). In de wet wordt Lden aangegeven in decibel (dB).

4.2.2

ONDERZOEK Door Aveco de Bondt is akoestisch onderzoek uitgevoerd, welke als Bijlage 2 aan deze toelichting is gehecht. Het plan is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de N661 Nieuwe Vlissingseweg. Daarnaast bevindt het plan zich in de nabijheid van een aantal niet-zoneplichte wegen (Braakmanstraat, Westerscheldestraat, Lingestraat en de ontsluitingsweg in plangebied). Formeel hebben deze wegen waarop een 30 km/uur regime van toepassing is, geen geluidzone volgens de Wgh en zijn de grenswaarden in de Wgh niet van toepassing. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook inzicht gegeven in de geluidbelasting vanwege deze wegen. De grenswaarden in de Wgh zijn hierop niet van toepassing, maar door aansluiting te zoeken met deze grenswaarden wordt wel een beeld gegeven van de hoogte van de optredende

23

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

geluidbelastingen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen van deze niet-zone-plichtige weg ook beoordeeld. Uit de resultaten blijkt, dat de geluidbelasting: • ten gevolge van de Nieuwe Vlissingseweg N661 en de parallelweg voor 2 woningen ten hoogste 50 dB, na aftrek artikel 110g Wgh, bedraagt. Hiermee wordt de voorkeurswaarde van 48 dB overschreden, maar blijft voorts ruimschoots binnen de maximale ontheffingswaarde van 63 dB; • ten gevolge van de Braakmanstraat, Westerscheldestraat, Lingestraat en de weg in het plangebied zelf de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder niet overschrijden. Door de gemeente Middelburg is geluidbeleid vastgesteld (“Wet geluidhinder – Beleidsregel gemeente Middelburg, Het beleid t.a.v. de voorkeursgrenswaarde en de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting”, d.d. 2009). Voor nieuwbouw als gevolg van een aanwezige weg zijn in het geluidbeleid (paragraaf 3.2.1) vijf voorwaarden opgenomen. Hieraan moet aan ten minste één voorwaarde worden voldaan. Nu aan de nieuwe woning is gesitueerd ter plaatse van de bestaande bebouwing wordt hieraan voldaan. Omdat sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde is verder onderzocht of geluid beperkende maatregelen mogelijk zijn om te kunnen voldoen aan de voorkeurswaarde.

Om de geluidbelasting te beperken: • kunnen de bestaande wegdekverhardingen (DAB en klinkers) worden vervangen door een geluidreducerende wegdekverharding. Het toepassen van een geluidreducerende wegdekverharding over een beperkte lengte stuit echter op bezwaren vanuit onderhoud en beheer. Ook staan de kosten hiervan niet in verhouding tot de beperkte overschrijding (maximaal 2 dB) bij twee woningen; • Het plaatsen van een effectief geluidscherm is niet mogelijk bij deze twee woningen. Het treffen van geluidbeperkende maatregelen stuit daarmee op overwegende bezwaren van verkeerskundige en financiële aard of zijn niet mogelijk (schermen). Het advies is om voor de twee woningen een hogere waarde vast te stellen van 49 en 50 dB vanwege de N661 Nieuwe Vlissingseweg. Met een geluidbelasting van ten hoogste 55 dB, exclusief aftrek art 110g Wgh, kan met de huidige stand van bouwen, mits geen ventilatieroosters worden toegepast, een geluidwering van 25 dB worden gehaald bij de nieuwe woningen. Hiermee wordt een binnenwaarde van 33 dB, zoals gesteld in het Bouwbesluit, ruimschoots geborgd. Opgemerkt wordt dat deze woningen aan de zuidzijde een geluidluwe gevel hebben. Concreet betekent dit, dat er de beoogde ontwikkeling een procedure voor een hogere grenswaarde in het kader van de vaststelling van onderhavig bestemmingplan dient te worden doorlopen.

De hiervoor te volgen procedure is gelijktijdig met het ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gestart.

24

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

4.2.3

CONCLUSIE Voor de woningen met een geluidbelasting van 49 en 50 dB(A) zullen hogere waarden worden aangevraagd. Het ontwerp besluit hogere waarden zal tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Derhalve staat het aspect geluid het bestemmingsplan niet in de weg.

4.3

Bodem

4.3.1

W ETTELIJK KADER Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek en eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. Als uit historisch onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

4.3.2

ONDERZOEK Aangezien er sprake is van sloop en nieuwbouw is een verkennend bodemonderzoek voor het bouwplan noodzakelijk. Er is door Wematech Bodem Adviseurs B.V. een verkennend bodemmet asbest en funderingsonderzoek uitgevoerd (Wematech, zie Bijlage 3 Verkennend bodem- en asbestodemonderzoek). De doelstelling van het onderzoek is inzicht te krijgen in de actuele milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem en de aanwezige erfverharding. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek dient te worden vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de locatie. De doelstelling van het verkennend onderzoek asbest is om met een relatief geringe onderzoeksinspanning na te gaan of de verdenking op verontreiniging van de bodem met asbest terecht is en een indicatieve uitspraak te doen over het asbestgehalte in de bodem. De gemeente heeft het onderzoek ontvangen, beoordeeld en akkoord bevonden.

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat: • de bovengrond ter plaatse van boring 01 licht verontreinigd is met lood; • de bovengrond op het westelijke terreindeel niet is verontreinigd; • de bovengrond op het oostelijke terreindeel, na uitsplitsing op PCB, licht verontreinigd is met zink, PAK en minerale olie; • plaatselijk de bovengrond licht verontreinigd is met PCB, waarvan de oorzaak niet kan worden achterhaald; 25

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

• • •

• • • • •

•

in de bovengrond geen asbest is aangetroffen; de ondergrond op het noordwestelijke terreindeel licht verontreinigd is met molybdeen en de ondergrond op het zuidelijke terrein licht verontreinigd is met PAK; het grondwater licht verontreinigd is met barium en naftaleen en ter plaatse van peilbuis 18 met som xylenen. De directe bron of oorzaak van beide aangetroffen aspecten is echter niet te achterhalen; de bovengrond plaatselijk voldoet aan de achtergrondwaarde grond; ter plaatse van het noordelijke en oostelijke terreindeel de bovengrond mogelijk aan de klasse wonen voldoet; gelet op de aangetroffen achtergrondgehaltes in het grondwater de hypothese “niet verdachte locatie” kan worden geaccepteerd; in het onderzochte funderingsmateriaal op het westelijke terreindeel geen asbest is aan getroffen; het onderzochte funderingsmateriaal op basis van de indicatieve bepaling van samenstelling en uitloging geschikt is voor als IBC-bouwstof. Het gehalte seleen overschrijdt de maximale emissiewaarde; de verkregen resultaten geen aanleiding geven tot nader onderzoek.

Afhankelijk van de bestemming en toepassing zal bij afvoer van (potentieel herbruikbare) grond om een partijkeuring conform het protocol uit het Besluit bodemkwaliteit worden gevraagd. 4.3.3

CONCLUSIE Met inachtneming van de conclusies uit de bodemonderzoeken (beperkte toepassingsmogelijkheden slakkenlaag) vormt het aspect bodemkwaliteit geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.4

Externe veiligheid

4.4.1

W ETTELIJK KADER De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico’s van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Twee begrippen staan in dit beleidsveld van de externe veiligheid centraal: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Plaatsgebonden risico (PR) Het PR is omschreven als de kans dat een persoon die gedurende een heel jaar onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats verblijft, ten gevolge van een ongewoon voorval met een gevaarlijke stof komt te overlijden. In het relevante beleid- en wetgevingskader geldt het PR met de risicocontour van de kans één op een miljoen per jaar (kans 10-6 per jaar) als grenswaarde voor kwetsbare objecten. Vanwege

26

Toelichting bestemmingsplan ‘Sardijngeulstraat (voorheen Braakmanstraat) Middelburg’

de definiëring als grenswaarde kan hiervan niet worden afgeweken. Voor beperkt kwetsbare objecten werkt deze norm slechts als een richtwaarde. Van een richtwaarde kan na een uitgebreide motivering eventueel worden afgeweken. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de kans van één op de honderdduizend per jaar (kans 10-5 per jaar) als grenswaarde. Kwetsbare objecten zijn gebouwen of verblijfsterreinen waar zich kwetsbare en/of grote groepen personen (kunnen) bevinden. Beperkt kwetsbare objecten zijn gebouwen of verblijfsterreinen waar dat doorgaans niet het geval is. Ook belangrijke infrastructuur, zoals een belangrijke verbindingsweg, kan als beperkt kwetsbaar object worden aangemerkt. Een limitatieve opsomming van (beperkt) kwetsbare objecten, wordt in de wetgeving niet gegeven. Het bevoegd gezag heeft daarom een zekere mate van beoordelingsvrijheid over wat zij in een specifieke situatie als kwetsbaar object beschouwt. Groepsrisico (GR) Het GR is de cumulatieve kans dat een groep personen van 10, 100 en 1.000 personen tegelijk komt te overlijden als gevolg van een ongewoon voorval met gevaarlijke stoffen. Het GR is niet genormeerd. Hiervoor geldt enkel een oriënterende waarde waarboven een afweging gemaakt moet worden over de aanvaardbaarheid van de risico’s. Het GR wordt enkel bepaald voor het invloedsgebied van een risicobron.