21-035 Bijlage 1a. Notitie beantwoording zienswijzen St. Laurens fase 1 - AANGEPAST

Cijfers over heel Zeeland zeggen niets over (de regio) Middelburg. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 8. In een advies van de Universiteit van Utrecht wordt geadviseerd om niet te bouwen in kernen als Sint Laurens en Arnemuiden om de aantrekkelijkheid van deze dorpen te behouden. Dit advies wordt zonder onderbouwing naast zich neer gelegd. Beantwoording De door reclamant gevraagde onderbouwing van het intrekken van het provinciaal afwegingskader is in de vorm van een brief van GS aan de gemeente als bijlage bij dit zienswijzerapport gevoegd. Overigens werden in het rapport vanuit de Universiteit Utrecht uitspraken gedaan met daarbij een sterk voorbehoud: ‘In het kader van de noodzakelijke prioritering zullen de regionale woningbouwafspraken zich niet alleen moeten richten op de omvang van te ontwikkelen locaties, maar nadrukkelijk ook op fasering en invulling van die locaties. Basis is een regionaal woningmarktonderzoek dat inzicht geeft in omvang en samenstelling van de vraag, in de afzetbaarheid van potentiële ontwikkelingslocaties en in de gevolgen van nieuwbouw voor de bestaande voorraad. (…) Vooruitlopend op het onderzoek 5

Citaten uit Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2019, p. 6.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

20

zijn de consequenties voor individuele locaties slechts indicatief te duiden.’ 6 Dit nadere onderzoek, met andere conclusies, is inmiddels door de Stec Groep uitgevoerd. Op dit nadere onderzoek is de onderbouwing van de woningbehoefte gebaseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 9. Uit een onderzoek van Arcadis blijkt dat er vraag is naar nieuwbouw, ondanks dat dit leidt tot leegstand. Beantwoording Het rapport van Arcadis (2015) is verouderd en is daarom ook niet bij de totstandkoming van dit plan betrokken. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 10. Op basis van een onderzoek van de provincie Zeeland, moeten de gemeenten in Zeeland minder inzetten op nieuwbouw en meer op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Beantwoording Het klopt dat er meer aandacht nodig is voor het verbeteren van de bestaande woningvoorraad, maar door de huishoudensgroei zal voorlopig ook nog nieuw gebouwd moeten worden om iedere woningzoekende een woning te kunnen geven. Oftewel, aandacht voor bestaande bouw sluit nieuwbouw niet uit. Doorstroom vanuit een verouderde woning naar nieuwbouw zorgt er vaak ook voor dat de woning die achterblijft door een nieuwe koper wordt opgeknapt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 11. In de bevolkingsprognoses zijn de gevolgen van corona nog niet mee genomen.

Een afnemende economische groei en een oplopende werkloosheid zal leiden tot minder woningtransacties. De coronacrisis zal een sterk negatief effect hebben op de woningmarkt en de waarde van de woningen. Beantwoording De gevolgen van ‘corona’ zijn inderdaad niet meegenomen. Vooralsnog is van ‘corona’ op de huizenmarkt echter nog niets te merken. De woningbehoefte blijft onverminderd groot en de prijzen stijgen nog steeds behoorlijk. Ook is er een voorzichtige trend waar te nemen dat woningen in ‘de periferie’ (lees: onder andere Zeeland) meer in trek zijn dan voor de coronacrisis. Maar ook al zal corona leiden tot een dip in de woningmarkt, dan zal dit naar alle waarschijnlijkheid tijdelijk zijn, omdat het aantal huishoudens zal blijven groeien. Ook na de dip als gevolg van de kredietcrisis was er sprake van een sterke inhaalvraag op de woningmarkt. Een bestemmingsplan en een uitbreidingsplan wordt niet gemaakt voor de korte termijn, maar juist voor een duurzamere, langere periode. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 12. De coronacrisis zal ook leiden tot een sterke afname van het winkelvloeroppervlakte in met name de binnensteden. Geadviseerd wordt om het winkelgebied te verkleinen ten gunste van woningbouw.

Beantwoording Als de leegstand volgens de cijfers van het PBL met 4,6 procentpunt toeneemt, dan gaat dat niet om een dusdanig aantal panden dat dit de behoefte aan woningbouw in Sint Laurens kan vervangen. Ook zijn niet alle leegstaande panden zonder meer geschikt om te transformeren naar woningen. Daarnaast is er in en om het kernwinkelgebied van Middelburg sprake van een ander type woonmilieu dan in Sint Laurens. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen Reclamanten reageren in de volgende punten op het eerder toegezonden inspraakverslag: 13. Reclamanten vinden dat de uitbreidingsplannen voor Sint Laurens in zijn geheel moeten worden bezien en inspraakreacties, of zienswijzen die over volgende fasen gaan ook moeten worden beantwoordt.

6

ESD², ‘Advies regionale woningmarktafspraken Walcheren’, pp. 8-9.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

21

Beantwoording Hoewel het stedenbouwkundig plan wel degelijk een richting geeft over hoe de inrichting van fase 2 en fase 3 er uit kunnen komen te zien, is dit nog geen vaststaand gegeven. Afhankelijk van de behoefte zal worden gekeken of, wanneer en met welke woningtypologie deze fasen worden ontwikkeld. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 14. Reclamanten vragen zich af wat de waarde is van inspraak, wanneer er steeds veranderingen aan het stedenbouwkundig ontwerp plaats vinden. Beantwoording Veranderingen aan een stedenbouwkundig ontwerp zijn onderdeel van een proces. De gemeente Middelburg heeft er voor gekozen om reeds in een vroeg stadium een participatieproces in te zetten voor de uitbreiding van Sint Laurens. De ontwerpen die reeds in een vroeg stadium zijn gedeeld, hebben nooit een formele status gehad. In principe is het stedenbouwkundig ontwerp voor fase 1 definitief. Voor alle volgende fases is er nog ruimte om het stedenbouwkundig ontwerp aan te passen, enerzijds vanuit de gemeente zelf, anderzijds vanuit participatie. Veranderingen vinden vaak ook plaats als gevolg van inspraak, waarmee wordt aangetoond dat inspraak zeker een waarde heeft. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 15. De gemeente onderbouwt onvoldoende waarom de oostzijde niet een logischere plek is om te bouwen.

Reclamanten vragen zich af of de reservering voor de toekomst overeenkomt met de veranderde ingenomen grondwaardering Beantwoording: Er zijn meerdere factoren om te kiezen voor bouwen aan de westzijde. Allereerst is er in fase 1 sprake van een deel inbreiding. Omdat inbreiding voor uitbreiding gaat, is het logisch dat dit deel als eerste opgepakt wordt. Het meest zuidwestelijke deel van fase 1, kan als uitbreiding worden gezien, maar sluit wel direct aan op de nieuwe inbreidingslocatie. Tevens is het aan de westzijde iets vanzelfsprekender om de uitbreiding te faseren, waarbij er in volgende fasen kan worden geanticipeerd op behoefte. Als gevolg van deze prioritering (eerst west, dan oost) heeft conform de financiële voorschriften van de gemeente (BBV) voor de gronden aan de oostzijde van het dorp een afwaardering naar landbouwwaarde plaatsgevonden. 16. Reclamanten merken op dat bouwen op het laagste punt van Walcheren de nodige overlast met zich mee kan brengen met betrekking tot wateroverlast en verzakkingen. Beantwoording: Hiertoe worden de nodige voorzieningen getroffen. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

17. Reclamanten zijn van mening dat: a. Het onlogisch is om te kiezen voor uitbreiding in of tegen het Nationaal Landschap, terwijl er geen behoefte is aan nieuwe woningen; b. Ontwikkeling aan de oostzijde kent dit probleem niet; c. Er onvoldoende onderzoeken zijn gedaan naar de effecten op het Nationaal Landschap. Beantwoording: a. Het feit dat Walcheren Nationaal Landschap is, betekent niet dat er geen uitbreiding van kernen plaats mogen vinden als daar behoefte aan is. Overigens behoort een groot deel van de gronden rondom Sint Laurens niet tot het nationaal landschap, ook aan de westzijde van het dorp.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

22

Over de opmerking over de behoefte wordt verwezen naar de beantwoording op de zienswijze 2 t/m 12. b. De afweging die gemaakt is om toch niet aan de oostzijde te bouwen, is omdat ondanks het feit van de begrenzing van de westzijde aan het Nationaal Landschap het toch zwaarder weegt om eerst het dorp uit te breiden middels de inbreiding in zuid en daarop verder te borduren met uitbreiding aan deze zijde. Het dorp ligt aan de westzijde van de Noordweg en het is het meest logisch om het dorp aan deze zijde verder uit te breiden. Er is samen met het Zeeuws Landschap gekeken hoe we het beste aan kunnen sluiten op het weidegebied, zodat de woningbouw geen of nauwelijks negatieve impact op het weidegebied zal hebben. c. Voor de uitbreiding van Sint Laurens is een structuurschets opgesteld. In deze structuurschets is rekening gehouden met de effecten van de plannen op het omliggende landschap. De uitbreiding van Sint Laurens aan de westzijde, met de bijbehorende compenserende maatregelen zorgen voor een stedenbouwkundige afronding van de kern aan de westzijde, hetgeen juist landschappelijk voor een verbetering zorgt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 18. Reclamanten zijn allen lid van de dorpsvereniging en vanuit deze vereniging bestaat de wens om het dorp aan de oostzijde uit te breiden.

Het lijkt alsof er eenzijdig voor de ontwikkeling aan de westzijde is gekozen. Beantwoording Voor de keuze aan de westzijde wordt verwezen naar de beantwoording onder 15. Voor het standpunt van de dorpsvereniging wordt opgemerkt dat deze uitvoerig bij de totstandkoming van de plannen zijn betrokken en dat hierbij niet de indruk is gewekt dat zij tegen de plannen aan de zuidwest zijde zijn, ten gunste van uitbreidingsplannen aan de oostzijde van de kern. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 19. Afgevraagd wordt in hoeverre in de verwachte exploitatie het moeten toekennen van planschade is meegenomen en wat de gevolgen hier van zijn. Beantwoording Met de mogelijkheden tot het vergoeden van planschade is in de planvorming rekening gehouden. ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

23

Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

Van Leeuwen Advies, namens cliënt reclamant 5, heeft de volgende zienswijze: 1. Reclamant merkt op dat op de website het bestemmingsplan is aangekondigd als een voorontwerp bestemmingsplan. Beantwoording De website van de gemeente Middelburg is geen formeel publicatiemiddel op grond van afdeling 3:4 Awb. Het publiceren op deze website is een extra service naar bewoners. Het is correct dat hier een redactionele fout stond. Opgemerkt wordt dat de mogelijkheid hoe een zienswijze in te dienen wel correct was vermeld. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 2. Het bestemmingsplan heet Sint Laurens fase 1. Zoals de naam al aangeeft, is het onderdeel van een meer omvattend uitbreidingsplan. Het vaststellen van fase 1, betekent automatisch ook dat de volgende fasen dienen te worden gerealiseerd. Beantwoording Niet ontkend wordt dat er aan de westzijde van Sint Laurens in drie fasen uitbreidingen zijn voorzien. Hoewel er vanuit wordt gegaan dat alle fasen uiteindelijk worden ontwikkeld, is het in juridische zin, maar zeker ook in stedenbouwkundige zin mogelijk om fase 1 te ontwikkelen, zonder fasen 2 en 3 te ontwikkelen. De gemeenteraad kan autonoom beslissen om zich te beperken tot bijvoorbeeld deze eerste fase. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 3.

Door de verkoop van het pand Wilgenhoekweg 42 blijft slechts een smalle strook over om de ontsluiting aan te leggen voor de toekomstige fasen van de uitbreiding van Sint Laurens. Beantwoording Hoewel deze strook niet is gelegen binnen de werking van het bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint Laurens Fase 1’ wordt hierover opgemerkt dat de strook met een breedte van ongeveer 15 meter ruim genoeg is om hier een ontsluiting in te realiseren. Met de cliënt van reclamant hebben inmiddels gesprekken plaats gevonden over een toekomstige inrichting, en voorgesteld om waar mogelijk rekening houdend met de wensen van de cliënt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 4. Door het bouwblok van Wilgenhoekweg 42 te vergroten is het onontkoombaar dat de toekomstige ontsluiting naast de woning van cliënt op 1,5 meter van zijn gevel komt te liggen. Terwijl de afstand tot de woning Wilgenhoekweg 42 en deze ontsluiting 16,5 meter zal bedragen. Beantwoording Er zijn diverse inrichtingen mogelijk voor de toekomstige ontsluiting die allen op een ruimere afstand komen te liggen van de woning Wilgenhoekweg 44. Toegezegd wordt dat de toekomstige inrichting met de cliënt van reclamant wordt besproken. De toekomstige ontsluiting valt wel buiten de plangrenzen van voorliggend bestemmingsplan. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 5.

Vanwege diverse geotechnische oorzaken, zal de aanleg van de toekomstige ontsluiting gevolgen hebben voor de woning van cliënt van reclamant. De woning is gebouwd in de jaren ’20 van de vorige eeuw en heeft hierdoor een fundering die gevoelig is aan trillingen veroorzaakt door de aanleg van de weg en het bouwverkeer voor de bouw van de woningen. Beantwoording Er zal voor aanvang van de werkzaamheden een nulmeting aan de omliggende woningen plaats vinden en na afloop een eindmeting. Dit wordt door de gemeente opgelegd aan de aannemer(s), maar is ook doorgaans een eis van de verzekering van de aannemer. Aanpassing van het bestemmingsplan: ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

24

Geen aanpassingen 6. Niet alleen vanwege de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg, maar ook vanwege de toekomstige bebouwing aan de achterzijde van het perceel van cliënt van reclamant zal de uitbreiding van Sint Laurens grote gevolgen hebben voor zijn woongenot. Doordat de tweede fase van de uitbreiding van Sint Laurens het gevolg is van de eerste fase, meent cliënt nu reeds te moeten reageren op voorliggend bestemmingsplan van Fase 1. Beantwoording Kennis wordt genomen van dit standpunt. Niet ontkend wordt dat de eventuele ontwikkeling van een volgende fase invloed zal hebben op de omgeving van het perceel van cliënt van reclamant. Wel wordt opgemerkt dat fase 1 autonoom kan worden ontwikkeld. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

25

3. Conclusie

De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Er zijn twee ambtshalve aanpassingen: Plankaart: Voorgevelrooilijn woningen aan de zuidwestzijde aanpassen aan bestemmingsgrens. Paragraaf 4.5: Het GR-plafond is bepaald op 730 meter vanuit de as van de weg. Paragraaf 4.6: Redactionele aanpassing paragraaf 4.6.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

26