21-035 Bijlage 1a. Notitie beantwoording zienswijzen St. Laurens fase 1 - AANGEPAST

Notitie beantwoording zienswijzen

Ten behoeve van het ontwerp bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens Fase 1’

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

1

Inhoud

1. Inleiding…………………………………………………………………………….p. 2 2. Beantwoording zienswijzen……………………………...……………………….p. 4 3. Conclusie……………………………………………………………..…………….p.8

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

2

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

3

1. Inleiding In de kern Sint Laurens zijn diverse uitbreidingsplannen voorzien, hoofdzakelijk gelegen aan de westzijde van de door het dorp lopende Noordweg. Om de uitbreiding mogelijk te maken, dient het bestemmingsplan te worden aangepast. Het nieuwe bestemmingsplan maakt een eerste fase met uitbreiding van woningen mogelijk. Aan de noordzijde van Sint-Laurens aan de Wilgenhoekweg, zijn acht vrijstaande woningen voorzien. Aan de zuidwestzijde zijn circa 40-50 woningen in diverse woningtypen voorzien. De woningen worden ontsloten via de Leliëndaalseweg en de Noordweg. Ook is in het plan de uitbreiding van de begraafplaats mee genomen en worden tot slot aan de Noordweg enkele tuinen passend bestemd. Het ontwerp bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint Laurens Fase 1’ en de daarop betrekking hebbende stukken hebben van 26 november 2020 tot en met 6 januari 2021 gedurende een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging is een ieder de mogelijkheid geboden een zienswijze naar voren te brengen. Met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan zijn vijf zienswijzen ontvangen. Tijdig ingediend Alle zienswijzen zijn binnen de termijn van ter inzagelegging ontvangen, waarvan één pro forma. Deze is in de gelegenheid gesteld de zienswijze aan te vullen. Indeling van deze nota De zienswijzen worden in hoofdstuk 2 van dit verslag samengevat en beantwoord.

Tenslotte staat in hoofdstuk 3 de conclusie.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

4

2. Beantwoording zienswijzen Reclamant

Naam

Adres

Postcode

Woonplaats

1 2 3 4 5

Naam Naam Naam Naam Van Leeuwen, namens reclamant 5

Adres Adres Adres Adres Postbus 7

Postcode Postcode Postcode Postcode 4353 ZG

Woonplaats Woonplaats Woonplaats Woonplaats Serooskerke

Datum ontvangst 05-01-21 05-01-21 05-01-21 06-01-21 21-01-21 (pro forma)

Reclamant 1 heeft de volgende zienswijze: 1. Reclamant geeft aan dat het zuidelijk deel van de uitbreiding aantrekkelijk wordt vorm gegeven, maar in het noordelijk deel is hier geen sprake van. Tevens wordt in het noordelijk deel de open ruimte tussen Sint Laurens en Serooskerke opgevuld. Beantwoording Met genoegen wordt kennis genomen over de opmerking over het stedenbouwkundig ontwerp voor het zuidelijk deel. Het noordelijk deel (met uitzondering van de grote kavels aan de Wilgenhoekweg) valt niet binnen de werking van het bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’. Het stedenbouwkundig ontwerp voor dit deel is nog niet definitief. Mogelijk is er aanleiding voor het aanpassen van het ontwerp, omdat er de mogelijkheid is dat de transportwaterleiding die in het noordelijk deel ligt, zal blijven liggen. Wanneer dat het geval is, zal het ontwerp nog worden aangepast. Er is geen sprake van dat de gehele open ruimte tussen Sint Laurens en Serooskerke wordt opgevuld. Sint Laurens wordt alleen uitgebreid tot aan de Noorddorpsweg. Er blijft nog een grote open ruimte over tot het dorp Serooskerke, met een afstand van een kleine kilometer. Voor de kavels aan de Wilgenhoekweg geldt dat er sprake is van doortrekking van het bestaande bebouwingslint, waardoor dit organisch past in het gebied. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassing 2.

Het toevoegen van woningen aan de Wilgenhoekweg, heeft als consequentie, dat dit deel ook als 30 km/u weg zal moeten worden ingericht. Beantwoording Het huidige 50 km/u traject tussen de komgrens en de aansluiting met de Van 't Hoffweg is verkeerskundig noodzakelijk om de overgang tussen het 80 km/u regime buiten de kom en het 30 km/u regime binnen de kom mogelijk te maken: een 80 km/u regime kan niet zonder overgangsdeel overgaan in een 30 km/u regime. Afwaardering van het 50 km/u gedeelte van de Wilgenhoekweg naar 30 km/u kan pas in overweging worden genomen als het Waterschap Scheldestromen zou besluiten haar gedeelte van de Wilgenhoekweg af te waarderen van de huidige 80 km/u naar 60 km/u. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassing 3. Het is voor reclamant onduidelijk hoe de groenstrook tussen westzijde van de Van Borsselenlaan en het Hof Popkensburg wordt ingericht. Reclamant geeft aan dat het zijn voorkeur heeft om een zo groot mogelijke afstand tot de bestaande bebouwing aan te houden. Beantwoording De genoemde groenstrook heeft een breedte van circa 45 meter. In dit concept-ontwerp ligt het voetpad op circa 20 meter van de achtertuinen van de woningen aan de Van Borsselenlaan. Het fietspad ligt op circa 26 meter afstand en de sloot op circa 40 meter afstand tot de achtertuinen.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

5

De bedoelde groenstrook valt echter niet binnen de werking van het bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’. In een bestemmingsplan wordt ook de concrete inrichting van een groenstrook niet vastgelegd. De groenstrook zal in fase 2 worden gerealiseerd. Er is dan ook nog niet gekeken naar een concrete invulling van deze groenstrook. De invulling van de groenstrook zal op een later moment worden uitgewerkt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassing 4. Reclamant geeft tevens aan dat het gevaar bestaat dat de weg in het gebied onder 3 als sluiproute wordt gebruikt. Door het autoverkeer op deze weg te verbieden, kan dit worden voorkomen. Beantwoording De verbinding die te zien is tussen de noordelijke uitbreiding en de Kasteelstraat (en daarna de Singelweg) is alleen een fiets-/voetverbinding. Er zal hiervandaan dus geen extra sluipverkeer komen naar Buttinge via de Singelweg. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassing

Reclamant 2 heeft de volgende zienswijze: 1. Doordat er verschil is in de redactie tussen de toegezonden nieuwsbrief en de officiële publicatie is het voor reclamanten onduidelijk wie er precies bezwaar mag maken, wat er exact is gepubliceerd en bij wie men bezwaar moet maken. Beantwoording Alle ingediende zienswijzen worden voorgelegd aan de gemeenteraad, waarna zij met inachtneming van deze zienswijzen een besluit nemen over vaststelling van het bestemmingsplan. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 2. Op de eerder in juli ingediende inspraakreactie is door de gemeente Middelburg geen reactie gegeven. Beantwoording Dit is correct, waarvoor onze welgemeende excuses. De inhoud van de inspraakreactie is in ieder geval gelijk aan voorliggende zienswijze, waardoor deze alsnog wordt behandeld. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 3. Ook de bewoners van de Noordweg en de Van Serooskerkelaan hebben geen reactie op hun inspraakreactie ontvangen. Beantwoording Dit is niet correct. Op deze inspraakreactie is wel een beantwoording verzonden. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 4. De bewoner van de Noordweg 439 heeft naar aanleiding van een gesprek op het gemeentehuis met de portefeuillehouder en de projectleidster geen reactie gekregen op een aantal vragen die bij hem leven. a.

Waarom wordt niet aan de oostzijde van het dorp gestart met woningbouw; b. Waarom wordt geen rekening gehouden met de wens dat zijn kavel grenst aan de waterpartij; c. Het aanbod om een strook grond bij te kopen is onpraktisch, omdat dit stuk grond van het perceel Noordweg 439 wordt gescheiden door een sloot. Beantwoording Inderdaad is met de bewoner van Noordweg 439 gesproken. Gepoogd is tegemoet te komen aan het bezwaar dat aansluitend aan zijn perceel een stuk openbaar gebied wordt gerealiseerd. Het is niet gelukt om hierover op één lijn te komen. a. Een groot deel van de planvorming aan de zuidwestzijde van het dorp kan gezien worden als inbreiding. Inbreiding geniet altijd de voorkeur boven uitbreiding, zodat er ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

6

met de inbreiding wordt gestart. Aansluitend aan de inbreiding wordt in dit bestemmingsplan ook beperkt uitbreiding voorzien, maar dit sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande bebouwing en de voorgenomen inbreiding. Een uitbreiding van het dorp aan de oostzijde van de Noordweg heeft een grotere ingreep op het landschap, zodat dit pas in beeld komt als plannen aan de westzijde van de Noordweg zijn gerealiseerd. Ook in het Intergemeentelijk structuurplan Stadsgewest VlissingenMiddelburg (vastgesteld in het jaar 2000 als onderdeel van het ‘Ruimtelijk Plan stedelijk gebied Walcheren 2010’), was er al sprake van dat er aan de zuidwestkant van Sint Laurens gebouwd zou worden.

b.

c.

Voor de geplande waterpartij is ten behoeve van baggerwerkzaamheden een onderhoudsstrook noodzakelijk. Het plan is zo ontworpen dat er aan de westzijde van de waterpartij circa zestien woningen met achtertuinen tot aan het water worden gerealiseerd; aan de oostzijde komt dan op gemeentelijk eigendom tussen de daargelegen woning plus sportvelden en de nieuwe waterpartij een onderhoudsstrook te liggen. Aan de eigenaar van Noordweg 439 is op zijn verzoek in oktober 2019 een aanbod gedaan om aansluitend aan het bestaande kavel grond aan te kopen tot aan de nieuwe waterpartij, waarbij eens in de zeven jaar vanaf deze strook de baggerwerkzaamheden uitgevoerd zouden moeten worden. De geplande gemeentelijke onderhoudsstrook wordt door de voorgenomen verkoop dan immers onderbroken met een stuk particulier terrein, wat enkel mogelijk is als deze onderbreking wel beschikbaar blijft voor baggerwerkzaamheden. Voor het aanbod, zie ook bijlage 9 van de zienswijze, het aanbod is dus bij de indiener van de zienswijze bekend. Het is niet reëel te verwachten dat ten behoeve van één bewoner die zijn bestaande perceel kan vergroten de onderhoudsstrook wordt verplaatst, zodat deze achter zestien andere woningen komt te liggen.

Op de tekening die bij het aanbod hoort, is te zien dat de nu nog bestaande sloot tussen het bestaande perceel Noordweg 439 en de aangeboden groenstrook in het geval van uitbreiding van de tuin is gedempt. Door het aanleggen van de nieuwe waterpartij is deze sloot voor de waterhuishouding ook niet meer nodig. In het aanbod is geformuleerd

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

7

dat de grond woonrijp wordt opgeleverd. Het dempen van de sloot zou in dat geval gebeuren voorafgaand aan de levering, op kosten van de gemeente. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 5. Gelet op bovenstaande is er sprake van een onzorgvuldig plan, waarbij geen sprake is van participatie. Beantwoording Het particpatietraject voor de uitbreiding van Sint Laurens loopt al sinds medio 2016. In de tussentijd zijn er meerdere bijeenkomsten geweest waarbij de plannen voor de uitbreiding zijn gepresenteerd. Diverse bewoners hebben ook één op één gesprekken gehad met ambtenaren en bestuurders. Wij herkennen ons niet in het beeld dat er geen sprake zou zijn geweest van participatie. Integendeel, er is zelfs sprake van een uitgebreid traject van participatie. Diverse reacties van omwonenden hebben geleid tot een aangepast stedenbouwkundig plan. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 6. Op basis van de gegevens die gebruikt zijn voor de onderbouwing van de behoefte van de nieuwbouwwijk Essenvelt en op basis van de recente woningmarktafspraken blijkt dat de gemeente reeds het maximaal aantal woningen ontwikkelt. Tevens vindt er vrijwel geen sloop plaats. Hierdoor worden er meer woningen in de gemeente gebouwd dan dat er op basis van behoefte en woningmarktafspraken benodigd is. Dit leidt tot leegstand.

Beantwoording De onderbouwing voor het bestemmingsplan Essenvelt waaraan wordt gerefereerd, was gebaseerd op de destijds beschikbare bevolkings- en huishoudensprognose, daterend uit 2015. Ook betrof dit een onderbouwing voor de periode 2018-2028. Voor de onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een recentere bevolking- en huishoudensprognose uit 2019. Ook hebben we het over een andere periode: 2020-2029. Tenslotte is het zo dat de door reclamant genoemde 935 woningen niet het door de Raad van State gemaximaliseerde aantal betrof, maar een stellingname van een appelant in de beroepszaak tegen Essenvelt. De aantallen die nu zijn voorzien voor Sint Laurens (56 woningen in fase 1) passen binnen de aantallen zoals opgenomen in de woningmarktafspraken. In de woningmarktafspraken is in tegenstelling tot wat reclamant inbrengt ook rekening gehouden met (1+20+194=) 215 te slopen woningen. In de behoefteraming voor het bestemmingsplan is hier voorzichtigheidshalve niet mee gerekend, zodat het achterblijven op de sloopopgave geen gevolgen heeft voor de onderbouwing van de woningbehoefte. Ter onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is op basis van de meest recente en meest op de regio toegespitste onderzoeksgegevens (Stec Groep 2020, mede gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland 2019) een behoefteraming opgesteld.

De door de reclamant genoemde plannen Veerseweg en Veersepoort fase 5 zijn hierin meegenomen (zoals overigens in het citaat in de zienswijze ook wordt aangehaald). Om die reden wordt niet ingezien waarom het aantal geplande woningen buiten proportie is en zal leiden tot leegstand. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 7. De gegevens uit de behoefteraming bij het bestemmingsplan en die op de website www.nieuwbouwmiddelburg.nl komen niet overeen. Beantwoording Het klopt dat de aantallen in de behoefteraming niet altijd overeenkomen met de woningaantallen zoals genoemd op de vooral voor woningzoekenden bestemde website nieuwbouwmiddelburg.nl. Op deze website wordt bij een aantal plannen de totale plancapaciteit genoemd, dus inclusief al gerealiseerde woningen. Voor plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan in procedure is gebracht is dit soms een globaal aantal. In de behoefteraming bij het bestemmingsplan wordt voor ‘harde’ plannen de restcapaciteit per eind 2018 weergegeven en voor de plannen in voorbereiding de op het moment van opstellen van de behoefte bekende aantallen. Die cijfers kunnen inderdaad niet één op één met elkaar vergeleken worden. ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

8

Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 8. Daarnaast worden er plannen gemaakt voor nog extra woningen en studentenhuisvesting. Op basis van artikelen uit de krant komen reclamanten tot ten minste 355 extra woningen. Reclamanten kunnen zich voorstellen dat het invullen van grote lege panden in de binnenstad met woningen prioriteit hebben. Gelet op de punten 5, 6, 7 wordt geconcludeerd dat er momenteel plannen zijn voor 1.900 woningen. Beantwoording Voor de door reclamant genoemde locaties Rotterdamsekaai, bouwput en Achter de Houttuinen geldt dat deze zijn meegenomen in de onderbouwing van de behoefte voor het bestemmingsplan (respectievelijk onder de noemer ‘kleine plannen, Zuidsingel en Achter de Houttuinen). De locaties bedoeld voor studentenwoningen zijn hierin inderdaad niet meegenomen, omdat dit een aparte doelgroep betreft die ook in de berekening van de huishoudensgroei niet is meegenomen. Verder wordt melding gemaakt van diverse in de toekomst al dan niet leegkomende panden. Het is de vraag of dit allemaal woonlocaties zullen worden. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat een invulling met intramurale zorg, hotels en kantoren ook een optie is. Het laatste is bijvoorbeeld het geval bij het volgens reclamant leegstaande pand aan de Herengracht, wat al weer enkele tijd een nieuwe kantoorfunctie heeft gekregen (Zeeuwse Gronden).

Voor de locatie Braakmanstraat wordt sinds kort inderdaad een plan gemaakt voor woningbouw, maar dit is nog in een vroeg stadium. Het gaat om een bouwplan van 50 woningen, hiervoor biedt de bestaande restcapaciteit nog voldoende ruimte. Ook met deze ontwikkeling aan de Braakmanstraat is er nog altijd voldoende behoefte aan de nieuwbouwplannen van Sint-Laurens. Dit plan zal uiteindelijk ook weer worden meegenomen in de regionale woningmarktafspraken. Voor de locatie Goudend is van concrete planvorming nog geen sprake. Voor (eventuele) nieuwe plannen is ook rekening gehouden met de opgenomen restcapaciteit, in dit geval 57 woningen waarvan nog niet bekend is of ze er komen en waar dat het geval zal zijn, maar waar in de onderbouwing van de behoefte wel mee gerekend is. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 9. Op basis van gegevens van het PBL en het CBS is er voor Zeeland een bescheiden groei voorzien en vanaf 2035 zelfs een bevolkingskrimp. De behoefte aan extra woningen is op basis van deze gegevens minder groot, dan het aantal woningen dat de gemeente Middelburg wenst te ontwikkelen. Ook zou uit cijfers van het CBS over de eerste vier maanden van 2020 blijken dat er in Middelburg sprake is van bevolkingskrimp.

Beantwoording Door de Stec Groep is bij het opstellen van haar rapporten bewust uitgegaan van de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland en niet van landelijke cijfers van bijvoorbeeld het CBS en PBL. De provinciale prognose wordt betrouwbaarder geacht dan diverse landelijke uitgevoerde onderzoeken ‘omdat met een regionale bril een betere benadering van de toekomstige demografische werkelijkheid van een gebied mogelijk wordt’ en ‘omdat met een eigen prognose methodieken kunnen worden gebruikt die beter passen bij de regionale omstandigheden dan een landelijk toegepaste methodiek’.1 Oftewel: men kent het verhaal achter de data, zodat voor Zeeland specifieke elementen in de prognose kunnen worden verwerkt. Uit eind 2020 gepubliceerde cijfers (zie https://www.pzc.nl/zeeuwsnieuws/zeeland-is-zeer-in-trek-aantal-inwoners-groeit-explosief~a2092bfe2/) blijkt overigens dat Middelburg in 2020 met 174 inwoners is gegroeid, dus van krimp is geen sprake. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 10. Op basis van het STEC rapport blijkt dat er sprake zal zijn van een sterke vergrijzing. De behoefte aan gezinswoningen neemt hierdoor af, ten gunste van de vraag naar appartementen en andere gelijkvloerse huizen. Het ontwikkelingsplan in Sint Laurens zorgt voor een mismatch tussen vraag en aanbod.

Beantwoording Enkel op basis van het bestemmingsplan valt niet te beoordelen of de daarin opgenomen

1

Citaten uit Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2019, p. 6.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

9

grondgebonden woningen wel of niet levensloopbestendig zijn. Bij de verdere planvorming zal ingezet worden op de realisatie van een groot aandeel nultredenwoningen, vooral bedoeld voor de doorstroming van nu in het dorp wonende ouderen. De ervaring leert dat op vrije bouwkavels in een groot aantal gevallen ook levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 11. In de provincie Zeeland waren er op 1 januari 2020 2799 huizen in aanbouw, of in voorbereiding. In Goes en Vlissingen worden de meeste woningen voorbereid. Beantwoording Kennis wordt genomen van de opmerking van reclamanten. Cijfers over heel Zeeland zeggen niets over (de regio) Middelburg. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 12. In een advies van de Universiteit van Utrecht wordt geadviseerd om niet te bouwen in kernen als Sint Laurens en Arnemuiden om de aantrekkelijkheid van deze dorpen te behouden. Dit advies wordt zonder onderbouwing naast zich neer gelegd. Beantwoording De door reclamant gevraagde onderbouwing van het intrekken van het provinciaal afwegingskader is in de vorm van een brief van GS aan de gemeente als bijlage bij dit zienswijzerapport gevoegd.

Overigens werden in het rapport vanuit de Universiteit Utrecht uitspraken gedaan met daarbij een sterk voorbehoud: ‘In het kader van de noodzakelijke prioritering zullen de regionale woningbouwafspraken zich niet alleen moeten richten op de omvang van te ontwikkelen locaties, maar nadrukkelijk ook op fasering en invulling van die locaties. Basis is een regionaal woningmarktonderzoek dat inzicht geeft in omvang en samenstelling van de vraag, in de afzetbaarheid van potentiële ontwikkelingslocaties en in de gevolgen van nieuwbouw voor de bestaande voorraad. (…) Vooruitlopend op het onderzoek zijn de consequenties voor individuele locaties slechts indicatief te duiden.’2 Dit nadere onderzoek, met andere conclusies, is inmiddels door de Stec Groep uitgevoerd. Op dit nadere onderzoek is de onderbouwing van de woningbehoefte gebaseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 13. Uit een onderzoek van Arcadis blijkt dat er vraag is naar nieuwbouw, ondanks dat dit leidt tot leegstand. Beantwoording Het rapport van Arcadis (2015) is verouderd en is daarom ook niet bij de totstandkoming van dit plan betrokken. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 14. Op basis van een onderzoek van de provincie Zeeland, moeten de gemeenten in Zeeland minder inzetten op nieuwbouw en meer op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad.

Beantwoording Het klopt dat er meer aandacht nodig is voor het verbeteren van de bestaande woningvoorraad, maar door de huishoudensgroei zal voorlopig ook nog nieuw gebouwd moeten worden om iedere woningzoekende een woning te kunnen geven. Oftewel, aandacht voor bestaande bouw sluit nieuwbouw niet uit. Doorstroom vanuit een verouderde woning naar nieuwbouw zorgt er vaak ook voor dat de woning die achterblijft door een nieuwe koper wordt opgeknapt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 15. In de bevolkingsprognoses zijn de gevolgen van corona nog niet mee genomen. Een afnemende economische groei en een oplopende werkloosheid zal leiden tot minder woningtransacties. De coronacrisis zal een sterk negatief effect hebben op de woningmarkt. Beantwoording De gevolgen van ‘corona’ zijn inderdaad niet meegenomen. Vooralsnog is van ‘corona’ op de

2

ESD², ‘Advies regionale woningmarktafspraken Walcheren’, pp. 8-9.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

10

huizenmarkt echter nog niets te merken. De woningbehoefte blijft onverminderd groot en de prijzen stijgen nog steeds behoorlijk. Ook is er een voorzichtige trend waar te nemen dat woningen in ‘de periferie’ (lees: onder andere Zeeland) meer in trek zijn dan voor de coronacrisis. Maar ook al zal ‘corona’ leiden tot een dip in de woningmarkt, dan zal dit naar alle waarschijnlijkheid tijdelijk zijn, omdat het aantal huishoudens zal blijven groeien. Ook na de dip als gevolg van de kredietcrisis was er sprake van een sterke inhaalvraag op de woningmarkt. Een bestemmingsplan en een uitbreidingsplan wordt niet gemaakt voor de korte termijn, maar juist voor een duurzamere, langere periode. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 16. De coronacrisis zal ook leiden tot een sterke afname van het winkelvloeroppervlakte in met name de binnensteden. Geadviseerd wordt om het winkelgebied te verkleinen ten gunste van woningbouw. Beantwoording Als de leegstand volgens de cijfers van het PBL met 4,6 procentpunt toeneemt, dan gaat dat niet om een dusdanig aantal panden dat dit de behoefte aan woningbouw in Sint Laurens kan vervangen. Ook zijn niet alle leegstaande panden zonder meer geschikt om te transformeren naar woningen. Daarnaast is er in en om het kernwinkelgebied van Middelburg sprake van een ander type woonmilieu dan in Sint Laurens.

Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 17. Naar aanleiding van de beantwoording op eerdere inspraakreacties worden enkele opmerkingen gemaakt: a. Bij de beantwoording van de inspraakreacties is de vraag waarom niet aan de oostzijde van Sint Laurens gebouwd, maar aan de westzijde, onvoldoende gemotiveerd. b. Bij de beantwoording van de inspraakreactie waarom niet aan de oostzijde van Sint Laurens wordt gebouwd, is geen rekening gehouden met het woongenot van de bewoners aan de westzijde van Sint Laurens. c. Bij de beantwoording van de inspraakreactie hoe er rekening wordt gehouden met de belangen van omwonenden bij de aanleg van de wijk, is geen rekening gehouden met de belangen en het vrije uitzicht van de bewoners aan de westzijde van Sint Laurens. d. Met de beantwoording van de inspraakreactie over de behoefte aan extra woningen wordt volledig gesteund op het STEC rapport, maar worden de prognoses van het PBL en CBS niet betrokken. e. Uit de beantwoording van de inspraakreacties blijkt dat in de woningbouwprogrammering geen rekening is gehouden met diverse locaties waar binnenstedelijk wonen kan en zal worden gerealiseerd. Beantwoording a. Een groot deel van de planvorming aan de zuidwestzijde van het dorp kan gezien worden als inbreiding. Inbreiding geniet altijd de voorkeur boven uitbreiding, zodat er met de inbreiding wordt gestart.

Aansluitend aan de inbreiding wordt in dit bestemmingsplan ook beperkt uitbreiding voorzien, maar dit sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande bebouwing en de voorgenomen inbreiding. Een uitbreiding van het dorp aan de oostzijde van de Noordweg heeft een grotere ingreep op het landschap, zodat dit pas in beeld komt als plannen aan de westzijde van de Noordweg zijn gerealiseerd. Ook in het Intergemeentelijk structuurplan Stadsgewest Vlissingen-Middelburg (vastgesteld in het jaar 2000 als onderdeel van het ‘Ruimtelijk Plan stedelijk gebied Walcheren 2010’), was er al sprake van dat er aan de zuidwestkant van Sint Laurens zou worden gebouwd. b. Er zijn meerdere factoren om te kiezen voor bouwen aan de westzijde, zoals al eerder in de beantwoording op deze zienswijze is verwoord. Bij het stedenbouwkundig plan is wel degelijk rekening gehouden met de belangen van omwonenden. De afstanden tot de toekomstige woningen en de bestaande woningen zijn relatief ruim. c. Opgemerkt wordt dat de toekomstige huizen waar mogelijk relatief ver zijn geprojecteerd van de bestaande woningen. Dat neemt niet weg dat de toekomstige bebouwing invloed kan hebben op het uitzicht van omwonenden. Verwezen wordt naar vaste jurisprudentie hierover, waaronder uitspraak 201702004/1/R6 van de ABRvS. Uit

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

11

de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat de ontwikkeling niet zal leiden tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden. d. Ter onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is op basis van de meest recente en meest op de regio toegespitste onderzoeksgegevens (Stec Groep 2020, mede gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland 2019) een behoefteraming opgesteld. Niet wordt ingezien waarom landelijke cijfers relevanter zouden zijn dan specifiek op de regio toegespitste onderzoeksgegevens. e. In het bestemmingsplan (bijlage 1 van de toelichting) is rekening gehouden met alle harde plancapaciteit en daarnaast met concrete plannen in voorbereiding. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

18. Insprekers verzoeken: a. de procedure ongelding te verklaren; b. het gehele ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen; c. en/of alleen woningbouw aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan; d. eerst alle in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties te bebouwen; e. te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft om aan de behoefte te voldoen. Beantwoording a. Er is geen aanleiding om de procedure ongeldig te verklaren; b. Er is geen aanleiding om het ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen; c. Er is geen aanleiding om woningbouw uitsluitend aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan. d. De ontwikkeling van Sint Laurens Fase 1 heeft geen invloed op de ontwikkeling van alle overige bouwplannen binnen de gemeente Middelburg. Er is geen aanleiding om eerst alle overige woningbouwlocaties te bebouwen. In het bestemmingsplan is de behoefte aan dit plan afdoende onderbouwd. e. Er is geen aanleiding om te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft die nu reeds voldoen aan de behoefte. Het voldoen aan een behoefte is zelfs een continu proces. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

Reclamant 3 heeft de volgende zienswijze: 1. Doordat er verschil is in de redactie tussen de toegezonden nieuwsbrief en de officiële publicatie is het voor reclamanten onduidelijk wie er precies bezwaar mag maken, wat er exact is gepubliceerd en bij wie men bezwaar moet maken. Beantwoording Alle ingediende zienswijzen worden voorgelegd aan de gemeenteraad, waarna zij met inachtneming van deze zienswijzen een besluit nemen over vaststelling van het bestemmingsplan. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 2. Op de eerder in juli ingediende inspraakreactie is door de gemeente Middelburg geen reactie op gegeven. Beantwoording Dit is niet correct. Reclamanten hebben wel een antwoord op de ingediende inspraakreactie ontvangen. Deze reactie is niet chronologisch verzonden met de aangehaalde nieuwsbrief. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 3. Ook de bewoners van de Bourgondiëlaan en de Van Serooskerkelaan hebben geen reactie op hun inspraakreactie ontvangen. Beantwoording Dit is niet correct, zie reactie onder 2. ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

12

Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 4. De bewoners van de Van Serooskerkelaan oneven hebben naar aanleiding van een gesprek op het gemeentehuis met de portefeuillehouder en de projectleidster geen reactie gekregen op een aantal vragen die bij hen leven. a. Waarom wordt niet aan de oostzijde van het dorp gestart met woningbouw; b. Er is geen aanvaardbare oplossing voor het mandelig pad aan de achterzijde van de woningen; c. Het aanbod om extra grond aan te kopen was niet voor iedere bewoner haalbaar. De verhoudingsgewijs hoge bijkomende kosten maakten het nog onaantrekkelijk. Afgevraagd wordt of bij dit aanbod wel naar de belangen van de bewoners is gekeken. d. Aan de wens om lage en levensloopbestendige woningen te bouwen op het perceel direct grenzend aan dat van het mandelige pad is geen gehoor geven; e. Reclamanten zijn nog niet overtuigd dat het bouwvlak voor de woningen grenzend aan het mandelig pad ook daadwerkelijk zuidwaarts wordt verplaatst; f. De parkeervakken welke in het laatste ontwerp zijn opgenomen, verhogen de verkeersonveiligheid voor reclamanten; g. Uit de kadastrale kaart blijkt het verschil in erfgrens van omwonenden en er wordt voorbij gegaan aan het mandelig pad. Beantwoording a. Een groot deel van de planvorming aan de zuidwestzijde van het dorp, en zeker het gedeelte achter de Van Serooskerkelaan, kan gezien worden als inbreiding.

Inbreiding geniet altijd de voorkeur boven uitbreiding, zodat er met de inbreiding wordt gestart. Aansluitend aan de inbreiding wordt in dit bestemmingsplan ook beperkt uitbreiding voorzien, maar dit sluit zoveel mogelijk aan op de bestaande bebouwing en de voorgenomen inbreiding. Een uitbreiding van het dorp aan de oostzijde van de Noordweg heeft een grotere ingreep op het landschap, zodat dit pas in beeld komt als plannen aan de westzijde van de Noordweg zijn gerealiseerd. Ook in het Intergemeentelijk structuurplan Stadsgewest Vlissingen-Middelburg (vastgesteld in het jaar 2000 als onderdeel van het ‘Ruimtelijk Plan stedelijk gebied Walcheren 2010’), was er al sprake van dat er aan de zuidwestkant van Sint Laurens gebouwd zou worden. b. Aan de bewoners van de Van Serooskerkelaan is een aanbod gedaan om grond bij te kopen, zodat tuinen kunnen worden verlengd. Zowel bij dit aanbod als bij de planvorming van de achter de woningen voorziene nieuwbouw is de ligging van het in mandelig eigendom zijnde achterpad een gegeven geweest. In het geval tuinen zouden worden uitgebreid, zou het pad moeten worden verlegd en zou de mandeligheid moeten worden opgeheven en een nieuwe mandeligheid moeten worden gevestigd, al dan niet samen met eigenaren van achter de Van Serooskerkelaan te realiseren woningen. In het nu voorliggende bestemmingsplan blijft dit achterpad in stand. c.

Juist omdat achter de woningen een mandelig achterpad is gelegen, is uitbreiding van de tuinen enkel een mogelijkheid als alle eigenaren hieraan medewerking zouden verlenen (of men moet de mogelijkheid van een pad in zigzagvorm voor lief nemen). Het uitbreiden van de tuin verhoogt de waarde van de bestaande percelen, zodat het logisch is dat hiervoor wordt betaald. Door de mogelijkheid te geven een stuk grond bij te kopen is de gemeente tegemoet gekomen aan wensen en belangen van aanwonenden; dit aanbod had ook niet gedaan kunnen worden. d. Uit een eerdere inspraakreactie op het voorontwerp bestemmingsplan is duidelijk geworden dat nieuwe woningen direct grenzend aan de bestaande woningen niet de voorkeur had. De gemeente is in het ontwerp bestemmingsplan daaraan tegemoet te komen door de woningen verder naar het zuiden te verplaatsen, zodat de afstand tussen bestaande woningen en nieuwe woningen groter wordt. Met de beoogde ontwikkelaar voor de woningen in deze strook zijn inmiddels afspraken gemaakt over de bouw van lage levensloopbestendige woningen op deze plek. e. Zowel de verschuiving in zuidelijke richting als de verlaging van de bouwhoogte wordt als een tegemoetkoming gezien. Deze liggen ook vast in het ontwerp bestemmingsplan.

Wat binnen deze kaders in het voorlopige plan van Woongoed nog niet definitief is, is de precieze situering op de kavel, de architectuur en het gegeven of wel of niet deels voor een opbouw wordt gekozen. f. Op de impressie zijn parkeerplaatsen ingetekend aan de achterzijde van de woningen aan de Van Serooskerkelaan. In het bestemmingsplan heeft het hele gebied tussen de bestaande en de nieuwe woningen de bestemming ‘Verkeer’, het omliggende openbaar gebied heeft de ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

13

bestemming ‘Groen’. Binnen deze bestemmingen kunnen parkeerplaatsen worden gerealiseerd, afhankelijk van de definitieve inrichting van het gebied, zal de locatie van de parkeerplaatsen nog worden bepaald. g. Op de kadastrale kaart is het mandelig pad duidelijk aangegeven. Dat zal in de toekomst gerespecteerd worden. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 5. Gelet op bovenstaande is er sprake van een onzorgvuldig plan, waarbij geen sprake is van participatie. Beantwoording Het particpatietraject voor de uitbreiding van Sint Laurens loopt al sinds medio 2016. In de tussentijd zijn er meerdere bijeenkomsten geweest waarbij de plannen voor de uitbreiding zijn gepresenteerd. Diverse bewoners hebben ook één op één gesprekken gehad met ambtenaren en bestuurders. Wij herkennen ons niet in het beeld dat er geen sprake zou zijn geweest van participatie. Integendeel, er is zelfs sprake van een uitgebreid traject van participatie. Diverse reacties van omwonenden hebben geleid tot een aangepast stedenbouwkundig plan. 6. Op basis van de gegevens die gebruikt zijn voor de onderbouwing van de behoefte van de nieuwbouwwijk Essenvelt en op basis van de recente woningmarktafspraken blijkt dat de gemeente reeds het maximaal aantal woningen ontwikkeld. Tevens vindt er vrijwel geen sloop plaats.

Hierdoor worden er meer woningen in de gemeente gebouwd dan dat er op basis van behoefte en woningmarktafspraken benodigd is. Dit leidt tot leegstand. Beantwoording De onderbouwing voor het bestemmingsplan Essenvelt waaraan wordt gerefereerd, was gebaseerd op de destijds beschikbare bevolkings- en huishoudensprognose, daterend uit 2015. Ook betrof dit een onderbouwing voor de periode 2018-2028. Voor de onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een recentere bevolking- en huishoudensprognose uit 2019. Ook hebben we het over een andere periode: 2020-2029. Tenslotte is het zo dat de door reclamant genoemde 935 woningen niet het door de Raad van State gemaximaliseerde aantal betrof, maar een stellingname van een appelant in de beroepszaak tegen Essenvelt. De aantallen die nu zijn voorzien voor Sint Laurens (56 woningen in fase 1) passen binnen de aantallen zoals opgenomen in de woningmarktafspraken. In de woningmarktafspraken is in tegenstelling tot wat reclamant inbrengt ook rekening gehouden met (1+20+194=) 215 te slopen woningen. In de behoefteraming voor het bestemmingsplan is hier voorzichtigheidshalve niet mee gerekend, zodat het achterblijven op de sloopopgave geen gevolgen heeft voor de onderbouwing van de woningbehoefte.

Ter onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is op basis van de meest recente en meest op de regio toegespitste onderzoeksgegevens (Stec Groep 2020, mede gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland 2019) een behoefteraming opgesteld. De door de reclamant genoemde plannen Veerseweg en Veersepoort fase 5 zijn hierin meegenomen (zoals overigens in het citaat in de zienswijze ook wordt aangehaald). Om die reden wordt niet ingezien waarom het aantal geplande woningen buiten proportie is en zal leiden tot leegstand. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 7. De gegevens uit de woningmarktafspraken en de website www.nieuwbouwmiddelburg.nl komen niet overeen. Beantwoording Het klopt dat de aantallen in de behoefteraming niet altijd overeenkomen met de woningaantallen zoals genoemd op de vooral voor woningzoekenden bestemde website nieuwbouwmiddelburg.nl. Op deze website wordt bij een aantal plannen de totale plancapaciteit genoemd, dus inclusief al gerealiseerde woningen. Voor plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan in procedure is gebracht is dit soms een globaal aantal. In de behoefteraming bij het bestemmingsplan wordt voor ‘harde’ plannen de restcapaciteit per eind 2018 weergegeven en voor de plannen in voorbereiding de op het moment van opstellen van de

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

14

behoefte bekende aantallen. Die cijfers kunnen inderdaad niet één op één met elkaar vergeleken worden. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 8. Daarnaast worden er plannen gemaakt voor nog extra woningen en studenhuisvesting. Op basis van artikelen uit de krant komen reclamanten tot ten minste 355 extra woningen. Reclamanten kunnen zich voorstellen dat het invullen van grote lege panden in de binnenstad met woningen prioriteit hebben. Gelet op de punten 5, 6, 7 wordt geconcludeerd dat er momenteel plannen zijn voor 1.900 woningen. Beantwoording Voor de door reclamant genoemde locaties Rotterdamsekaai, bouwput en Achter de Houttuinen geldt dat deze zijn meegenomen in de onderbouwing van de behoefte voor het bestemmingsplan (respectievelijk onder de noemer ‘kleine plannen, Zuidsingel en Achter de Houttuinen). De locaties bedoeld voor studentenwoningen zijn hierin inderdaad niet meegenomen, omdat dit een aparte doelgroep betreft die ook in de berekening van de huishoudensgroei niet is meegenomen. Verder wordt melding gemaakt van diverse in de toekomst al dan niet leegkomende panden. Het is de vraag of dit allemaal woonlocaties zullen worden. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat een invulling met intramurale zorg, hotels en kantoren ook een optie is.

Het laatste is bijvoorbeeld het geval bij het volgens reclamant leegstaande pand aan de Herengracht, wat al weer enkele tijd een nieuwe kantoorfunctie heeft gekregen (Zeeuwse Gronden). Voor de locatie Braakmanstraat wordt sinds kort inderdaad een plan gemaakt voor woningbouw, maar dit is nog in een vroeg stadium. Het gaat om een bouwplan van 50 woningen, hiervoor biedt de bestaande restcapaciteit nog voldoende ruimte. Ook met deze ontwikkeling aan de Braakmanstraat is er nog altijd voldoende behoefte aan de nieuwbouwplannen van Sint-Laurens. Voor de locatie Goudend is van concrete planvorming nog geen sprake. Voor (eventuele) nieuwe plannen is ook rekening gehouden met de opgenomen restcapaciteit, in dit geval 57 woningen waarvan nog niet bekend is of ze er komen en waar dat het geval zal zijn, maar waar in de onderbouwing van de behoefte wel mee gerekend is. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 9. Op basis van gegevens van het PBL en het CBS is er voor Zeeland een bescheiden groei voorzien en vanaf 2035 zelfs een bevolkingskrimp. De behoefte aan extra woningen is op basis van deze gegevens minder groot, dan het aantal woningen dat de gemeente Middelburg wenst te ontwikkelen.

Beantwoording Door de Stec Groep is bij het opstellen van haar rapporten bewust uitgegaan van de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland en niet van landelijke cijfers van bijvoorbeeld het CBS en PBL. De provinciale prognose wordt betrouwbaarder geacht dan diverse landelijke uitgevoerde onderzoeken ‘omdat met een regionale bril een betere benadering van de toekomstige demografische werkelijkheid van een gebied mogelijk wordt’ en ‘omdat met een eigen prognose methodieken kunnen worden gebruikt die beter passen bij de regionale omstandigheden dan een landelijk toegepaste methodiek’.3 Oftewel: men kent het verhaal achter de data, zodat voor Zeeland specifieke elementen in de prognose kunnen worden verwerkt. Uit eind 2020 gepubliceerde cijfers (zie https://www.pzc.nl/zeeuwsnieuws/zeeland-is-zeer-in-trek-aantal-inwoners-groeit-explosief~a2092bfe2/) blijkt overigens dat Middelburg in 2020 met 174 inwoners is gegroeid, dus van krimp is geen sprake. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 10. Op basis van het STEC rapport blijkt dat er sprake zal zijn van een sterke vergrijzing. De behoefte aan gezinswoningen neemt hierdoor af, ten gunste van de vraag naar appartementen en andere gelijkvloerse huizen. Het ontwikkelingsplan in Sint Laurens zorgt voor een mismatch tussen vraag en aanbod.

Beantwoording Enkel op basis van het bestemmingsplan valt niet te beoordelen of de daarin opgenomen 3

Citaten uit Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2019, p. 6.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

15

grondgebonden woningen wel of niet levensloopbestendig zijn. Bij de verdere planvorming zal ingezet worden de realisatie van een groot aandeel nultredenwoningen, vooral bedoeld voor de doorstroming van nu in het dorp wonende ouderen. De ervaring leert dat op vrije bouwkavels in een groot aantal gevallen ook levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 11. In de provincie Zeeland waren er op 1 januari 2020 2799 huizen in aanbouw, of in voorbereiding. In Goes en Vlissingen worden de meeste woningen voorbereid. Beantwoording Kennis wordt genomen van de opmerking van reclamanten. Cijfers over heel Zeeland zeggen niets over (de regio) Middelburg. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 12. In een advies van de Universiteit van Utrecht wordt geadviseerd om niet te bouwen in kernen als Sint Laurens en Arnemuiden om de aantrekkelijkheid van deze dorpen te behouden. Dit advies wordt zonder onderbouwing naast zich neer gelegd. Beantwoording De door reclamant gevraagde onderbouwing van het intrekken van het provinciaal afwegingskader is in de vorm van een brief van GS aan de gemeente als bijlage bij dit zienswijzerapport gevoegd.

Overigens werden in het rapport vanuit de Universiteit Utrecht uitspraken gedaan met daarbij een sterk voorbehoud: ‘In het kader van de noodzakelijke prioritering zullen de regionale woningbouwafspraken zich niet alleen moeten richten op de omvang van te ontwikkelen locaties, maar nadrukkelijk ook op fasering en invulling van die locaties. Basis is een regionaal woningmarktonderzoek dat inzicht geeft in omvang en samenstelling van de vraag, in de afzetbaarheid van potentiële ontwikkelingslocaties en in de gevolgen van nieuwbouw voor de bestaande voorraad. (…) Vooruitlopend op het onderzoek zijn de consequenties voor individuele locaties slechts indicatief te duiden.’ 4 Dit nadere onderzoek, met andere conclusies, is inmiddels door de Stec Groep uitgevoerd. Op dit nadere onderzoek is de onderbouwing van de woningbehoefte gebaseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 13. Uit een onderzoek van Arcadis blijkt dat er vraag is naar nieuwbouw, ondanks dat dit leidt tot leegstand. Beantwoording Het rapport van Arcadis (2015) is verouderd en is daarom ook niet bij de totstandkoming van dit plan betrokken. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 14. Op basis van een onderzoek van de provincie Zeeland, moeten de gemeenten in Zeeland minder inzetten op nieuwbouw en meer op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad.

Beantwoording Het klopt dat er meer aandacht nodig is voor het verbeteren van de bestaande woningvoorraad, maar door de huishoudensgroei zal voorlopig ook nog nieuw gebouwd moeten worden om iedere woningzoekende een woning te kunnen geven. Oftewel, aandacht voor bestaande bouw sluit nieuwbouw niet uit. Doorstroom vanuit een verouderde woning naar nieuwbouw zorgt er vaak ook voor dat de woning die achterblijft door een nieuwe koper wordt opgeknapt. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 15. In de bevolkingsprognoses zijn de gevolgen van corona nog niet mee genomen. Een afnemende economische groei en een oplopende werkloosheid zal leiden tot minder woningtransacties. De coronacrisis zal een sterk negatief effect hebben op de woningmarkt. Beantwoording De gevolgen van ‘corona’ zijn inderdaad niet meegenomen. Vooralsnog is van ‘corona’ op de

4

ESD², ‘Advies regionale woningmarktafspraken Walcheren’, pp. 8-9.

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

16

huizenmarkt echter nog niets te merken. De woningbehoefte blijft onverminderd groot en de prijzen stijgen nog steeds behoorlijk. Ook is er een voorzichtige trend waar te nemen dat woningen in ‘de periferie’ (lees: onder andere Zeeland) meer in trek zijn dan voor de coronacrisis. Maar ook al zal corona leiden tot een dip in de woningmarkt, dan zal dit naar alle waarschijnlijkheid tijdelijk zijn, omdat het aantal huishoudens zal blijven groeien. Ook na de dip als gevolg van de kredietcrisis was er sprake van een sterke inhaalvraag op de woningmarkt. Een bestemmingsplan en een uitbreidingsplan wordt niet gemaakt voor de korte termijn, maar juist voor een duurzamere, langere periode. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 16. De coronacrisis zal ook leiden tot een sterke afname van het winkelvloeroppervlakte in met name de binnensteden. Geadviseerd wordt om het winkelgebied te verkleinen ten gunste van woningbouw. Beantwoording Als de leegstand volgens de cijfers van het PBL met 4,6 procentpunt toeneemt, dan gaat dat niet om een dusdanig aantal panden dat dit de behoefte aan woningbouw in Sint Laurens kan vervangen. Ook zijn niet alle leegstaande panden zonder meer geschikt om te transformeren naar woningen. Daarnaast is er in en om het kernwinkelgebied van Middelburg sprake van een ander type woonmilieu, dan in Sint Laurens.

Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 17. Naar aanleiding van de beantwoording op eerdere inspraakreacties worden enkele opmerkingen gemaakt: a. Er wordt ter onderbouwing van de woningbehoefte enkel uitgegaan van rapportages van de Stec Groep. Omdat de gemeente hiervoor opdrachtgever is geweest zou dit niet objectief zijn. Tevens wordt op andere prognoses (CBS, PBL) niet ingegaan. Ook worden herontwikkelingen niet meegenomen. b. Met locaties voor zorgwoningen en studentenwoningen wordt in de behoefteraming geen rekening gehouden. c. Ondanks dat bewoners van de Van Serooskerkelaan andere gedachten hebben bij realisatie van woningen direct grenzend aan hun eigendom, heeft dit niet geleid tot grote aanpassingen, wat als teleurstellend wordt ervaren. Beantwoording a. Aan de Stec Groep is opdracht verleend door de provincie, waarbij de gemeenten die onderwerp van onderzoek waren ook zijn betrokken. Van een gerenommeerd onderzoeksbureau mag worden verwacht dat onafhankelijk wordt gewerkt. Zie verder de beantwoording onder 9. b. Intramurale zorgwoningen en studentenhuisvesting zijn andere doelgroepen, die ook in het bepalen van de totale behoefte buiten beschouwing zijn gelaten. Om geen appels met peren te vergelijken, komen ze dus ook niet terug in het overzicht met projecten die in voorbereiding zijn. c.

Er zijn wel degelijk grote aanpassingen doorgevoerd: de afstand tot de nieuwe woningen is fors vergroot en de toegestane bouwhoogte is verlaagd. Daarnaast zijn de achtertuinen niet meer ‘rug aan rug’ gesitueerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen

18. Insprekers verzoeken: a. de procedure ongelding te verklaren, b. het gehele ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen, c. en/of alleen woningbouw aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan, d. eerst alle in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties te bebouwen, e. te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft om aan de behoefte te voldoen, f. het belang van kwetsbare natuurgebieden te bevestigen. Beantwoording a. Er is geen aanleiding om de procedure ongeldig te verklaren; b. Er is geen aanleiding om het ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen; ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

17

c.

Er is geen aanleiding om woningbouw uitsluitend aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan. d. De ontwikkeling van Sint Laurens Fase 1 heeft geen invloed op de ontwikkeling van alle overige bouwplannen binnen de gemeente Middelburg. Er is geen aanleiding om eerst alle overige woningbouwlocaties te bebouwen. e. Er is geen aanleiding om te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft die nu reeds voldoen aan de behoefte. Het voldoen aan een behoefte is zelfs een continu proces. f. het belang van kwetsbare natuurgebieden wordt altijd erkend. Echter uit de toelichting behorende bij onderhavig bestemmingsplan blijkt dat de ontwikkeling geen invloed heeft op omliggende natuurgebieden. Daarnaast wordt de woningbouwontwikkeling stevig gecompenseerd met een landschappelijke inpassing in de vorm van de aanleg van een ruime hoeveelheid groen en water. Aanpassing van het bestemmingsplan Geen aanpassingen Reclamant 4 heeft de volgende zienswijze: 1. Insprekers verzoeken: a. de procedure ongelding te verklaren, b. het gehele ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen, c. en/of alleen woningbouw aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan, d. eerst alle in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties te bebouwen, e. te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft om aan de behoefte te voldoen, f.

het belang van kwetsbare natuurgebieden te bevestigen; g. aandacht te hebben voor het exploitatieplan, in relatie tot verwachte claims tot planschade. Beantwoording a. Er is geen aanleiding om de procedure ongeldig te verklaren; b. Er is geen aanleiding om het ontwerp bestemmingsplan niet vast te stellen; c. Er is geen aanleiding om woningbouw uitsluitend aan de oostzijde van de Noordweg toe te staan. d. De ontwikkeling van Sint Laurens Fase 1 heeft geen invloed op de ontwikkeling van alle overige bouwplannen binnen de gemeente Middelburg. Er is geen aanleiding om eerst alle overige woningbouwlocaties te bebouwen. e. Er is geen aanleiding om te bevestigen dat de gemeente reeds voldoende woningbouwlocaties heeft die nu reeds voldoen aan de behoefte. Het voldoen aan een behoefte is zelfs een continu proces. f. het belang van kwetsbare natuurgebieden wordt altijd erkend. Echter uit de toelichting behorende bij onderhavig bestemmingsplan blijkt dat de ontwikkeling geen invloed heeft op omliggende natuurgebieden. Daarnaast wordt de woningbouwontwikkeling stevig gecompenseerd met een landschappelijke inpassing in de vorm van de aanleg van een ruime hoeveelheid groen en water. g. Met de mogelijkheden tot het vergoeden van planschade is in het exploitatieplan rekening gehouden.

Indien reclamanten menen recht te hebben op planschade, dan kan hierop op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening een beroep op worden gedaan. Aanpassing van het bestemmingsplan Geen aanpassingen 2. Op basis van de gegevens die gebruikt zijn voor de onderbouwing van de behoefte van de nieuwbouwwijk Essenvelt en op basis van de recente woningmarktafspraken blijkt dat de gemeente reeds het maximaal aantal woningen ontwikkeld. Tevens vindt er vrijwel geen sloop plaats. Hierdoor worden er meer woningen in de gemeente gebouwd dan dat er op basis van behoefte en woningmarktafspraken benodigd is. Dit leidt tot leegstand. Beantwoording De onderbouwing voor het bestemmingsplan Essenvelt waaraan wordt gerefereerd, was gebaseerd op de destijds beschikbare bevolkings- en huishoudensprognose uit 2015. Ook betrof dit een onderbouwing voor de periode 2018-2028. Voor de onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een recentere bevolking- en huishoudensprognose ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

18

uit 2019. Ook hebben we het over een andere periode: 2020-2029. Tenslotte is het zo dat de door reclamant genoemde 935 woningen niet het door de Raad van State gemaximaliseerde aantal betrof, maar een stellingname van een appelant in de beroepszaak tegen Essenvelt. De aantallen die nu zijn voorzien voor Sint Laurens (56 woningen in fase 1) passen binnen de aantallen zoals opgenomen in de woningmarktafspraken. In de woningmarktafspraken is in tegenstelling tot wat reclamant inbrengt ook rekening gehouden met (1+20+194=) 215 te slopen woningen. In de behoefteraming voor het bestemmingsplan is hier voorzichtigheidshalve niet mee gerekend, zodat het achterblijven op de sloopopgave geen gevolgen heeft voor de onderbouwing van de woningbehoefte. Ter onderbouwing van onderhavig bestemmingsplan is op basis van de meest recente en meest op de regio toegespitste onderzoeksgegevens (Stec Groep 2020, mede gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland 2019) een behoefteraming opgesteld. De door de reclamant genoemde plannen Veerseweg en Veersepoort fase 5 zijn hierin meegenomen (zoals overigens in het citaat in de zienswijze ook wordt aangehaald). Om die reden wordt niet ingezien waarom het aantal geplande woningen buiten proportie is en zal leiden tot leegstand. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 3.

De gegevens uit de woningmarktafspraken en de website www.nieuwbouwmiddelburg.nl komen niet overeen. Beantwoording Het klopt dat de aantallen in de behoefteraming niet altijd overeenkomen met de woningaantallen zoals genoemd op de vooral voor woningzoekenden bestemde website nieuwbouwmiddelburg.nl. Op deze website wordt bij een aantal plannen de totale plancapaciteit genoemd, dus inclusief al gerealiseerde woningen. Voor plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan in procedure is gebracht is dit soms een globaal aantal. In de behoefteraming bij het bestemmingsplan wordt voor ‘harde’ plannen de restcapaciteit per eind 2018 weergegeven en voor de plannen in voorbereiding de op het moment van opstellen van de behoefte bekende aantallen. Die cijfers kunnen inderdaad niet één op één met elkaar vergeleken worden. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 4. Daarnaast worden er plannen gemaakt voor nog extra woningen en studentenhuisvesting. Op basis van artikelen uit de krant komen reclamanten tot ten minste 355 extra woningen. Reclamanten kunnen zich voorstellen dat het invullen van grote lege panden in de binnenstad met woningen prioriteit hebben. Gelet op de punten 5, 6, 7 wordt geconcludeerd dat er momenteel plannen zijn voor 1.900 woningen.

Beantwoording Voor de door reclamant genoemde locaties Rotterdamsekaai, bouwput en Achter de Houttuinen geldt dat deze zijn meegenomen in de onderbouwing van de behoefte voor het bestemmingsplan (respectievelijk onder de noemer ‘kleine plannen, Zuidsingel en Achter de Houttuinen). De locaties bedoeld voor studentenwoningen zijn hierin inderdaad niet meegenomen, omdat dit een aparte doelgroep betreft die ook in de berekening van de huishoudensgroei niet is meegenomen. Verder wordt melding gemaakt van diverse in de toekomst al dan niet leegkomende panden. Het is de vraag of dit allemaal woonlocaties zullen worden. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat een invulling met intramurale zorg, hotels en kantoren ook een optie is. Het laatste is bijvoorbeeld het geval bij het volgens reclamant leegstaande pand aan de Herengracht, wat al weer enkele tijd een nieuwe kantoorfunctie heeft gekregen (Zeeuwse Gronden). Voor de locatie Braakmanstraat wordt sinds kort inderdaad een plan gemaakt voor woningbouw, maar dit is nog in een vroeg stadium. Het gaat om een bouwplan van 50 woningen, hiervoor biedt de bestaande restcapaciteit nog voldoende ruimte. Ook met deze ontwikkeling aan de Braakmanstraat is er nog altijd voldoende behoefte aan de nieuwbouwplannen van Sint-Laurens. Voor de locatie Goudend is van concrete planvorming nog geen sprake.

Voor (eventuele) nieuwe plannen is ook rekening gehouden met de opgenomen restcapaciteit, in dit geval 57 woningen waarvan nog niet bekend is of ze er komen

ontwerpbestemmingsplan ‘Uitbreiding Sint-Laurens fase 1’, notitie beantwoording zienswijzen – geanonimiseerd

19

en waar dat het geval zal zijn, maar waar in de onderbouwing van de behoefte wel mee gerekend is. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 5. Op basis van gegevens van het PBL en het CBS is er voor Zeeland een bescheiden groei voorzien en vanaf 2035 zelfs een bevolkingskrimp. De behoefte aan extra woningen is op basis van deze gegevens minder groot, dan het aantal woningen dat de gemeente Middelburg wenst te ontwikkelen. Beantwoording Door de Stec Groep is bij het opstellen van haar rapporten bewust uitgegaan van de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland en niet van landelijke cijfers van bijvoorbeeld het CBS en PBL. De provinciale prognose wordt betrouwbaarder geacht dan diverse landelijke uitgevoerde onderzoeken ‘omdat met een regionale bril een betere benadering van de toekomstige demografische werkelijkheid van een gebied mogelijk wordt’ en ‘omdat met een eigen prognose methodieken kunnen worden gebruikt die beter passen bij de regionale omstandigheden dan een landelijk toegepaste methodiek’.5 Oftewel: men kent het verhaal achter de data, zodat voor Zeeland specifieke elementen in de prognose kunnen worden verwerkt.

Uit eind 2020 gepubliceerde cijfers (zie https://www.pzc.nl/zeeuwsnieuws/zeeland-is-zeer-in-trek-aantal-inwoners-groeit-explosief~a2092bfe2/) blijkt overigens dat Middelburg in 2020 met 174 inwoners is gegroeid, dus van krimp is geen sprake. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 6. Op basis van het STEC rapport blijkt dat er sprake zal zijn van een sterke vergrijzing. De behoefte aan gezinswoningen neemt hierdoor af, ten gunste van de vraag naar appartementen en andere gelijkvloerse huizen. Het ontwikkelingsplan in Sint Laurens zorgt voor een mismatch tussen vraag en aanbod. Beantwoording Enkel op basis van het bestemmingsplan valt niet te beoordelen of de daarin opgenomen grondgebonden woningen wel of niet levensloopbestendig zijn. Bij de verdere planvorming zal ingezet worden de realisatie van een groot aandeel nultredenwoningen, vooral bedoeld voor de doorstroming van nu in het dorp wonende ouderen. De ervaring leert dat op vrije bouwkavels in een groot aantal gevallen ook levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Aanpassing van het bestemmingsplan: Geen aanpassingen 7. In de provincie Zeeland waren er op 1 januari 2020 2799 huizen in aanbouw, of in voorbereiding. In Goes en Vlissingen worden de meeste woningen voorbereid. Beantwoording Kennis wordt genomen van de opmerking van reclamanten.