BOPA onderbouwing Zuideinde 51 - geanonimiseerd
Tekst van het document
ZUIDEINDE 51 MEPPEL GEMEENTE MEPPEL
BUITENPLANSE OMGEVINGSACTIVITEIT Transformatie voormalig onderwijsgebouw naar appartementencomplex met negen zelfstandige wooneenheden
2 © 2025, Weltevreden B.V., Bilthoven
Weltevreden B.V. P.C. Staalweg 110 B 3721 TJ Bilthoven +31 30 2003 211 info@weltevredenbv.nl www.weltevredenbv.nl Auteur Ingezien Datum Projectnummer
27 maart 2025 21019
Opdrachtgever
RdB Zuideinde 51 B.V.
Over Weltevreden B.V. Weltevreden B.V. uit Bilthoven is een adviesbureau gespecialiseerd in bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen, ruimtelijke onderbouwingen, bezwaarprocedures, gebiedsvisies en herontwikkelingen. Met onze expertise op het ruimtelijkjuridisch vlak staan we initiatiefnemers, overheden, belanghebbenden en particulieren bij.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Inleiding ......................................................................................................................................4 1.1
Aanleiding ......................................................................................................................... 4
1.2
Locatiebeschrijving plangebied .......................................................................................... 4
1.3
Basisgegevens ................................................................................................................... 5
1.4
Besluithistorie en procedure ............................................................................................... 5
1.5
Leeswijzer ......................................................................................................................... 6
Planomschrijving .........................................................................................................................7 2.1
Bestaande situatie .............................................................................................................. 7
2.2
Bestemmingsplan .............................................................................................................. 7
2.3
Beoogde situatie ................................................................................................................ 8
2.4
Strijdigheid plan ................................................................................................................ 9
Beleidskaders ............................................................................................................................10 3.1
Vigerend beleidskader ......................................................................................................10
3.2
Rijksbeleid ........................................................................................................................11
3.3
Provinciaal beleid ..............................................................................................................11
3.4
Gemeentelijk beleid ..........................................................................................................13
Toetsing randvoorwaarden .......................................................................................................21 4.1
Archeologie ......................................................................................................................21
4.2
Bodem ..............................................................................................................................22
4.3
Cultuurhistorie..................................................................................................................24
4.4
Ecologie............................................................................................................................26
4.5
Externe veiligheid .............................................................................................................30
4.6
Geluid...............................................................................................................................32
4.7
Milieuzonering en bedrijvigheid ........................................................................................33
4.8
Verkeer & parkeren ...........................................................................................................35
4.9
Ontwerp ...........................................................................................................................37
Uitvoerbaarheid ........................................................................................................................39 5.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid .....................................................................................39
5.2
Participatie .......................................................................................................................39
5.3
Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................39
Conclusie ...................................................................................................................................40
Bijlagen ............................................................................................................................................41
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
3
1. INLEIDING 1.1
AANLEIDING De huidige eigenaar van het pand, RdB Zuideinde 51 B.V., op het adres Zuideinde 51 te Meppel, gelegen in de gemeente Meppel, is voornemens het voormalige schoolpand te herbestemmen en de bestaande onderwijsfunctie te vervangen door een woonfunctie. Het nieuwe programma bestaat uit negen appartementen, verdeeld over drie bouwlagen. Middels een vergunningsaanvraag en bijbehorende ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat onderhavig plan van voldoende ruimtelijke kwaliteit is en voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
1.2
LOCATIEBESCHRIJVING PLANGEBIED Meppel is een stad die een lokaal en regionaal verzorgingsgebied bedient in de provincie Drenthe. Er zijn meerdere onderwijsinstellingen (lagere scholen, middelbare scholen, beroepsonderwijs) en een ziekenhuis aanwezig. Ook zijn er diverse horeca- en winkelfuncties aanwezig. Voor een groter en divers aanbod van maatschappelijke, culturele, winkel- en horecafuncties is Meppel aangewezen op Zwolle. Binnen de stad Meppel ligt het plangebied in de schil rondom het historisch centrum. De straat Zuideinde betreft een éénrichtingsweg vanuit zuidelijk Meppel richting het centrum en loopt ter hoogte van het centrum over in een winkelstraat. Nabij het plangebied kruist Zuideinde de Stationsweg; beide wegen zijn ontsluitingsroutes richting de snelweg A28. Het plangebied ligt op geringe afstand van de snelweg A28 tussen Utrecht en Groningen en het treinstation Meppel dat vlak voor de splitsing tussen de spoorlijnen Zwolle-Leeuwarden en Zwolle-Groningen ligt. De bebouwing in de directe omgeving, zijnde Zuideinde en de Stationsweg, bestaat veelal uit panden met één of twee bouwlagen en een kap. De direct aangrenzende betreffen Zuideinde 49 en 53 en Stationsweg 1-3. De westelijke zijde van Zuideinde bestaat voornamelijk uit geschakelde panden. De oostelijke zijde bestaat voornamelijk uit vrijstaande panden met een voortuin, waaronder het Zuideinde 51.
De panden op de adressen Zuideinde 51 en 53 zijn oorspronkelijk vrijstaande panden, maar zijn in een verbouwing rond 1978 met elkaar verbonden. In de directe omgeving van Zuideinde 51 bevinden zich meerdere gemeentelijke en provinciale monumenten, waaronder het pand op Zuideinde 51. In de onderstaande tabel staat een overzicht van de aanwezige monumenten in de directe omgeving. Adres
Monument
Zuideinde 35
Gemeentelijk monument
Zuideinde 43
Gemeentelijk monument
Zuideinde 47
Gemeentelijk monument
Zuideinde 48 Zuideinde 58
Gemeentelijk monument Gemeentelijk monument
Zuideinde 39
Provinciaal monument
Zuideinde 40-40a Zuideinde 42
Provinciaal monument Provinciaal monument
Zuideinde 50
Provinciaal monument
Zuideinde 51 Zuideinde 53
Provinciaal monument Provinciaal monument
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
4
1.3
Zuideinde 95
Provinciaal monument
Zuideinde 97
Provinciaal monument
Zuideinde 98
Provinciaal monument
Zuideinde 106
Provinciaal monument
Stationsweg 8 Stationsweg 10
Gemeentelijk monument Gemeentelijk monument
Stationsweg 12 Stationsweg 14
Gemeentelijk monument Gemeentelijk monument
Stationsweg 22
Gemeentelijk monument
Stationsweg 23
Gemeentelijk monument
Stationsweg 1
Provinciaal monument
Stationsweg 22-24
Provinciaal monument
Stationsweg 25 Stationsweg 30
Provinciaal monument Provinciaal monument
Stationsweg 48-50
Provinciaal monument
BASISGEGEVENS Het adres Zuideinde 51 te Meppel is gelegen op het kadastraal perceel MPL00-C-5073 en heeft een perceeloppervlakte van 1.430 m². Volgens het Kadaster heeft het verblijfsobject op dit kadastraal perceel een onderwijsfunctie, is het gebouwd in 1923 en heeft het een vloeroppervlakte van 1.150 m². Tot het plangebied behoort tevens de kadastrale percelen MPL00-C-3370 met een perceeloppervlakte van 244 m² en MPL00-C-4056 met een perceeloppervlakte van 23 m².
1.4
5
BESLUITHISTORIE EN PROCEDURE Voor dit plan is eerder, op 19 oktober 2021, namens de initiatiefnemer door Weltevreden B.V. een principeverzoek ingediend (kenmerk: 153375/1554967). In de reactie op dit principeverzoek heeft de gemeente Meppel aangegeven medewerking aan dit plan te willen verlenen. Daarnaast geeft de gemeente Meppel aan niet te kunnen garanderen dat het plan niet zal leiden tot planschade. Om te voorkomen dat de gemeente Meppel eventuele planschade moet vergoeden, dient de initiatiefnemer een planschadeverhaalovereenkomst bij te voegen. Hierin staat dat de gemeente eventuele kosten als gevolg van planschade kan doorberekenen aan de initiatiefnemer. In de reactie op het principeverzoek vraagt de gemeente Meppel om middels een participatietraject de belangen van betrokken partijen bij de planvorming te betrekken. Tot slot benadrukt de gemeente Meppel dat het plan de transformatie van een provinciaal monument omvat. De monumentale waarden van dit pand dienen zodoende behouden te blijven of versterkt te worden. Daarom wordt dit plan voorgelegd aan de welstands- en monumentencommissie van de gemeente Meppel. Alvorens het ontwerp en bijbehorende vergunningaanvraag worden ingediend, heeft tussen de initiatiefnemer, architect en welstands- en monumentencommissie van de gemeente Meppel meerdere malen overleg plaatsgevonden.
Daarnaast is door bouwhistorisch onderzoeksbureau BAAC een bouwhistorisch rapport opgeleverd, welke diende als kader voor de overleggen met de welstands- en
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
monumentencommissie van de Gemeente Meppel. Dit bouwhistorisch rapport is bijgevoegd als bijlage 1. Omdat er met dit plan wordt afgeweken van het huidig vigerende bestemmingsplan dient er een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Dit document bevat de ruimtelijke onderbouwing voor de vergunningaanvraag voor deze transformatie.
1.5
LEESWIJZER In deze ruimtelijke onderbouwing zal allereerst het plan worden toegelicht aan de hand van de bestaande situatie, het bestemmingsplan en de beoogde situatie. Daarna zullen in hoofdstuk drie de relevante beleidskaders en de toepassing daarvan op het plan worden besproken. Vervolgens worden de ruimtelijke randvoorwaarden in het vierde hoofdstuk besproken. Ook wordt de uitvoerbaarheid toegelicht in hoofdstuk vijf. Tot slot wordt samenvattend een conclusie getrokken.
6
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
2. PLANOMSCHRIJVING 2.1
BESTAANDE SITUATIE Momenteel staat het pand op het adres Zuideinde 51 leeg. Het pand betreft een voormalig schoolgebouw. Gezien de langdurige leegstand van dit pand is er sprake van verval en verpaupering van het plangebied. Het pand is een provinciaal monument en is volgens de provinciale monumentenlijst opgetrokken in 1894. Het pand fungeerde in eerste instantie als hotel/koffiehuis, genaamd ‘Het Wapen van Meppel’. Dat veranderde toen in 1909 de Rijkslandbouwwinterschool haar intrek in het gebouw nam. Sindsdien heeft het pand als schoolgebouw gefunctioneerd. Voor de periode van leegstand werd het pand gebruikt door de regionale scholengemeenschap Stad en Esch. Tijdens de periode waarin het pand dienstdeed als schoolgebouw zijn diverse aanbouwen gerealiseerd. De monumentale waarde is vastgelegd in de provinciale monumentenstatus van dit pand. Het pand maakt onderdeel uit van een ensemble gebouwen aan het Zuideinde dat in cultuurhistorisch perspectief deel uitmaakt van het gebied Zuideinde/Stationsweg/Wilhelminapark. In het hoofdstuk over cultuurhistorie en in het bijgevoegde bouwhistorisch rapport wordt verder over de cultuurhistorische waarde en aanverwante monumentenstatus uitgeweid.
2.2
BESTEMMINGSPLAN Het plangebied valt onder het gemeentelijk bestemmingsplan Meppel-Centrumschil, vastgesteld op 28 juni 2013. Onder dit hoofdstuk worden de geldende enkel- en dubbelbestemmingen en aanduidingen toegelicht en wordt beschreven welke impact dit heeft op de vergunningsaanvraag.
2.2.1 ENKELBESTEMMING MAATSCHAPPELIJK Op het plangebied rust de enkelbestemming Maatschappelijk. In de begrippenlijst van het bestemmingsplan is aangegeven welke functies tot deze enkelbestemming behoren. Dit betreffen educatieve, informatieve, levensbeschouwelijke, (sociaal-)medische, sociaal-culturele voorzieningen, zorg- en welzijnsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Op het plangebied rusten geen aanvullende functieaanduidingen die specifieke functies, los van de functies uit de begrippenlijst, mogelijk maken. De gronden met de enkelbestemming zijn daarnaast bestemd voor ondergeschikte functies, zoals restauratieve voorzieningen, parkeervoorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat zelfstandige bewoning, de beoogde functie van het pand, niet tot de toegestane functies van deze enkelbestemming behoort. Binnen deze enkelbestemming is expliciet geen ruimte voor zelfstandige woonfunctie(s). Daartoe wordt met dit initiatief afgeweken van het geldende bestemmingsplan, omdat met dit plan 9 zelfstandige woningen worden toegevoegd. Voor deze buitenplanse afwijking dient een omgevingsvergunning strijdig gebruik te worden aangevraagd. Betreffende de bouwregels behorende tot deze enkelbestemming zijn de volgende planregels relevant.
Allereerst mag een gebouw alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Ter plekke van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’ mag de goot- en bouwhoogte niet meer dan de aangegeven hoogte
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
7
bedragen. Voor het gehele bouwvlak binnen dit bestemmingsvlak geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter en een maximale goothoogte van 8 meter. In het onderhavige plan wordt het bouwoppervlak van het bestaande pand niet vergroot. Dat betekent dat in het onderhavige plan niet buiten het bouwvlak wordt gebouwd. Tevens vinden in het onderhavige plan geen vergrotingen plaats aan de bouw- en goothoogte, waarmee er ook geen sprake is van een overschrijding van de maximale hoogten. Het onderhavige plan wijkt zodoende niet af van de bouwregels behorende tot deze enkelbestemming.
2.2.2 DUBBELBESTEMMING WAARDE – BESCHERMD S TADSGEZICHT Op het plangebied is de dubbelbestemming Waarde – Beschermd Stadsgezicht van toepassing. Dat betekent dat deze gronden mede bestemd zijn voor het beschermen, behouden en versterken van de ruimtelijke cultuurhistorische waarden. De uiterlijke verschijningsvorm - de cultuurhistorisch waardevolle karakteristieken/kenmerken van de bebouwing – mag maar beperkt gewijzigd worden. Expliciet wordt aangegeven dat de volgende vijf karakteristieken/kenmerken niet mogen worden veranderd: ligging voor- en zijgevelrooilijn, perceelbreedte, bebouwingstype, aantal bouwlagen en kaprichting en -vorm. Onder het hoofdstuk Cultuurhistorie (4.3) wordt aangegeven in hoeverre deze karakteristieken met het onderhavige plan worden aangetast.
2.2.3 GEBIEDSAANDUIDING VRIJWARINGSZONE – MOLENBIOTOOP Op het plangebied is de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ van toepassing. Deze gronden zijn mede bestemd ten behoeve van de bescherming van de belevingswaarde en het functioneren van de nabijgelegen molen. Dit betreft Molen De Vlijt. Om de belevingswaarde en het functioneren van de molen te beschermen mag buiten een afstand van 100 meter van de molen de bouwhoogte (gelijk aan de hoogte van de onderste punt van een verticaal staande wiek) vermeerderd worden met 1/30 van de afstand tussen de molen en het betreffende bouwwerk. In het onderhavige plan wordt de bouwhoogte van het bestaande pand niet vergroot. De gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ is in dit plan daarom geen beperkende factor.
2.3
BEOOGDE SITUATIE In de toekomstige situatie wordt de laagbouw, gesitueerd ten zuidoosten van het monumentale hoofdgebouw, gesloopt. De noodlokalen, direct grenzend aan het hoofdgebouw aan de linker-zijgevel worden eveneens gesloopt. De te slopen bebouwing is weergegeven in de onderstaande figuur.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
8
FIGUUR 1: TE SLOPEN LAAGBOUW
Het hoofdgebouw wordt verbouwd om uiteindelijk 9 appartementen te huisvesten; hiervan worden er 4 als loftwoningen uitgevoerd. Deze loftwoningen beslaan de begane grond en de 1e verdieping. Daarnaast wordt er op de begane grond een studio gerealiseerd, een appartement, en een trappenhuis, welke toegang geeft aan de andere appartement units op de eerste en tweede verdieping. Vanwege de monumentale status van het hoofdgebouw blijven de aanpassingen aan de gevels van het pand zeer gering, en zullen bijvoorbeeld de bouwhoogtes van de bestaande bebouwing niet veranderen.
2.4
STRIJDIGHEID PLAN Zoals eerder aangegeven past het beoogde plan voor de transformatie van het schoolpand naar een appartementencomplex niet binnen de kaders van het huidig vigerende bestemmingsplan. Binnen de enkelbestemming Maatschappelijk zijn zelfstandige woonfunctie(s) immers niet toegestaan en derhalve dient er een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik worden aangevraagd.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
9
3. BELEIDSKADERS 3.1
VIGEREND BELEIDSKADER Het vigerend beleidskader dat van toepassing is op het plangebied behorende tot het adres Zuideinde 51 te Meppel binnen de gemeente Meppel omvat de volgende beleidsstukken: •
Rijksbeleid:
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (2020);
•
Provinciaal beleid:
3.3.1
Omgevingsvisie Drenthe (2022);
•
Provinciaal beleid:
3.3.2
Provinciale Omgevingsverordening (2024);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.1
Omgevingsplan gemeente Meppel (2024);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.2
Omgevingsvisie gemeente Meppel (z.d.);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.3
Bestemmingsplan Meppel-Centrumschil (2013);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.4
Binnenstadsvisie Meppel (2008);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.5
Cultuurhistorische Inventarisatie en Waardenstelling + Welstandsnota Binnenstad & Centrumschil;
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.6
Bouwstenennotitie wonen ten behoeve van de Omgevingsvisie (2022);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.7
Paraplubestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting
•
(2022); Gemeentelijk beleid:
3.4.8
Beleidsplan Parkeren, herijking 2017 (2017);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.9
Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2013);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.10 Paraplubestemmingsplan parkeren (2018);
•
Gemeentelijk beleid:
3.4.11 Structuurvisie 2030 ‘Duurzaam verbinden’ (2013);
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
10
3.2
RIJKSBELEID 3.2.1 NATIONALE O MGEVINGSVISIE (NOVI) In het kader van de nieuwe Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden, is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) door het Rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hiermee de nationale langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil de nationale belangen sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden: •
Ruimte voor klimaatadaptatie;
•
Duurzaam economisch groeipotentieel;
•
Sterke en gezonde steden en regio's;
•
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: •
Combinaties van functies krijgen prioriteit op enkelvoudige functies;
•
Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
•
Afwentelen wordt voorkomen.
Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naartoe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s te realiseren. 11
SITUATIE De beoogde herontwikkeling van het pand betreft een functiewijziging van een onderwijsfunctie naar een woonfunctie en heeft daarmee tot gevolg dat het pand niet langer leeg zal staan. De herontwikkeling draagt dus bij aan het benutten van bestaande bebouwing voor nieuwe maatschappelijke functies; in dit geval wonen. Verder wordt de druk op het landelijk gebied verminderd, door de bestaande bebouwing te hergebruiken voor woonruimte. Dit voorkomt verdere verstedelijking van groene gebieden, wat in lijn is met de NOVIprioriteit om het landelijk gebied toekomstbestendig te ontwikkelen. Tot slot wordt bij de herontwikkeling rekening gehouden met de monumentale status van het pand en het feit dat het zich in een beschermd stadsgezicht bevindt, waarmee het voldoet aan afwegingsprincipe II: ‘kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal’.
3.3
PROVINCIAAL BELEID 3.3.1 O MGEVINGSVISIE DRENTHE De Omgevingsvisie Drenthe 2020 (geactualiseerd in september 2022) vormt het strategisch beleidskader met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Deze visie schetst de ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Drenthe tot het jaar 2030. Hierin worden de provinciale belangen, rollen, ambities en verantwoordelijkheden beschreven. De missie van deze omgevingsvisie betreft: ‘het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwaliteiten’. De overkoepelende visie betreft: ‘Ontwikkeling van robuuste systemen mét ruimtelijke kwaliteit’.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
De omgevingsvisie benadrukt dat leegstand van karakteristieke panden en objecten, waaronder scholen, leidt tot verval, verlies van gebouwd erfgoed en verfrommeling van de ruimtelijke kwaliteit in Drenthe. Herbestemming van monumenten, beeldbepalende en karakteristieke panden is en blijft daarom hard nodig. SITUATIE Het planvoornemen speelt in op de provinciale omgevingsvisie om karakteristieke en in dit geval zelfs monumentale panden (een oude school) te herbestemmen. Het pand bevindt zich in een historisch lint nabij het oude centrum van Meppel. Dit plan houdt rekening met de landschapshistorische waarden van dit gebied en ligt daarmee in lijn met de omgevingsvisie. De herbestemming draagt bij aan het behoud van het culturele erfgoed en voorkomt verdere verfrommeling van het landschap. Door deze transformatie wordt tevens ingespeeld op de behoefte aan nieuwe woonruimte, waarbij het karakter en de kwaliteit van de leefomgeving gewaarborgd blijven.
3.3.2 PROVINCIALE O MGEVINGSVERORDENING (POV) De huidig vigerende Provinciale Omgevingsverordening (POV), in werking sinds 29 oktober 2024, biedt een kader voor ruimtelijke ordening, milieubeheer en natuurbehoud binnen de provincie Drenthe. Het fungeert in zekere zin als een uitvoeringsinstrument van de provinciale omgevingsvisie. De omgevingsverordening bevat bindende instructieregels voor de waterschappen en gemeenten van de provincie Drenthe waarmee rekening moet worden gehouden bij het opstellen van nieuw ruimtelijk beleid. De verordening richt zich op stedelijke en economische ontwikkeling, waarbij bestaand stedelijk gebied wordt aangewezen en voorwaarden voor nieuwe ontwikkelingen worden gesteld. Specifieke aandacht gaat uit naar agrarische bedrijvigheid, intensieve veehouderij, woningbouw, bedrijvigheid en mobiliteit. Duurzame energietransitie wordt bevorderd door regels voor wind- en zonne-energie. Verder behandelt de verordening natuurbescherming, waarbij het bepalingen vaststelt voor gebieds- en soortenbescherming en voorwaarden voor faunabeheer en houtopstanden. Daarnaast bevat de verordening regels voor bodemenergie, waaronder Warmte-Koude Opslag en geothermie, om negatieve milieueffecten te minimaliseren.
Deze verordening zorgt voor een geïntegreerd beleidskader dat duurzame ontwikkeling en bescherming van de fysieke leefomgeving bevordert, en biedt duidelijke regels voor ruimtelijke plannen en milieubeheer in Drenthe. SITUA TIE
Het plangebied is opgenomen in enkele kaartlagen van de provinciale omgevingsverordening. •
Kaartlaag B: Gebiedsnormen wateroverlast Het plangebied valt binnen de categorie ‘bebouwd gebied’. Er is per soort landgebruik een wenselijk geachte gebiedsnorm voorgeschreven voor de kans op wateroverlast. Voor de categorie ‘bebouwd gebied’ geldt een gemiddelde kans op overstromingen van 1/100 per jaar.
•
Kaartlaag C3: Bodemenergie – Diepteformatie van Breda
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
12
Deze kaartlaag reguleert open bodemenergiesystemen om de opwarming van watervoerende lagen te voorkomen. Het plangebied valt binnen de categorie -240 t/m -220. •
Kaartlaag D6: Kernkwaliteit cultuurhistorie Het plangebied maakt deel uit van het gebied ‘De Reest en Meppel - alle(s) voer(t) naar Meppel’, wat nader wordt toegelicht in hoofdstuk 4.3 Cultuurhistorie.
Naast deze kaartlagen is het plangebied aan Zuideinde 51 niet opgenomen in andere themakaarten met specifieke regelgeving. Toetsing, zoals aan artikel 3.16, lid 5 uit de omgevingsverordening is niet benodigd, daar deze regeling uitsluitend van toepassing is op ontwikkelingen in Landelijk Gebied. Concluderend valt te stellen dat de ontwikkeling niet in strijd is met provinciaal beleid. Wel blijven de algemene bepalingen uit de omgevingsverordening van toepassing.
3.4
GEMEENTELIJK BELEID 3.4.1 O MGEVINGSPLAN GEMEENTE MEPPEL Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024, is er in de gemeente Meppel een tijdelijk omgevingsplan van kracht. Deze tijdelijke versie dient voor 1 januari 2032 uitgewerkt te worden tot een definitief omgevingsplan. Op het moment van schrijven heeft het voorontwerp ‘Omgevingsplan Binnenstad en Centrumschil’ ter inzage gelegen, en bevindt het zich momenteel nog in de verdere ontwerpfase.
3.4.2 O MGEVINGSVISIE GEMEENTE MEPPEL De gemeente Meppel heeft momenteel een ontwerp omgevingsvisie, welke van 26 september t/m 6 november ter inzage hebben gelegen. Hierop zijn enkele zienswijzen binnengekomen, welke verwerkt dienen te worden in een reactienota, waarmee de visie definitief vastgesteld kan worden. In de omgevingsvisie ‘Samen bouwen aan duurzaam geluk’ wordt een kader geschetst voor de sociaalmaatschappelijke, economische en ruimtelijke ontwikkelingen voor de gemeente Meppel tot 2040. Mede middels dit kader hoopt de gemeente Meppel perspectief te bieden voor de korte- en lange termijn voor complexe uitdagingen. De visie is gestructureerd in twee delen: het eerste deel schetst de koers voor de leefomgeving, welke onderverdeeld is in vier ambities: duurzaam in alle opzichten; schoon, natuurlijk en gezond; levendig en leefbaar; en kwalitatieve en inclusieve groei. Vervolgens wordt in het tweede deel toegelicht hoe de omgevingsvisie uitwerking krijgt in de praktijk. Onder de ambitie ‘kwalitatieve en inclusieve groei’ beschrijft de gemeente dat er sprake is van ‘een dringende behoefte aan een divers en uitgebreid woningaanbod’. De gemeente stelt daarom dat het de verantwoordelijkheid moet nemen om het woningaanbod uit te breiden en te diversifiëren, waarvoor het primair kijkt naar bouwen binnen de bebouwde kom, ook wel inbreiding of binnenstedelijk bouwen genoemd.
Het herontwikkelen van een bestaande locatie, namelijk een schoolpand dat niet meer als zodanig gebruikt wordt, naar meerdere appartementen, wordt er bijgedragen aan zowel het toevoegen van woningen aan het totale aanbod, als een bijdrage aan de diversiteit van het Meppeler woningbestand.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
13
De te realiseren studio’s en lofts zijn met name aantrekkelijk voor kleine huishoudens gezien de kleinere woonoppervlakten, wat in lijn ligt met de wens van de gemeente om jonge huishoudens aan te trekken.
3.4.3 BESTEMMINGSPLAN MEPPEL -CENTRUMSCHIL Het
plangebied
valt
onder
het
bestemmingsplan
Meppel-Centrumschil
(2013).
De
huidige
enkelbestemming van het plangebied is Maatschappelijk en een gedeelte aan de noordzijde heeft de bestemming Bedrijf. Dit is strijdig met de beoogde ontwikkeling.
3.4.4 BINNENSTADVISIE MEPPEL Het plangebied maakt conform de Binnenstadvisie Meppel (2008) onderdeel uit van de Meppelse binnenstad. Met deze visie wordt door de gemeente Meppel richting gegeven aan de toekomstige ontwikkeling van de binnenstad. Het betreft een integrale blik op de binnenstad: het gaat over toerisme, detailhandel, verkeer, water en stedenbouw. Volgens de bijbehorende visiekaart ligt het plangebied buiten de centrumring, de ring die het historisch centrum van Meppel begrenst, en ligt het aan één van de historische linten die vanuit het historisch centrum door de stad slingeren. Het plangebied maakt onderdeel uit van de woonbuurten rond het historische centrum van Meppel. De historische linten vormen de verbinding tussen het historisch centrum van Meppel en het buitengebied. De bebouwing langs deze linten is kleinschalig van aard en bevat in aanloop naar het historisch centrum een menging van centrumfuncties (toerisme, horeca, detailhandel) en woonfuncties. Kwaliteiten en het onderscheidend vermogen van de historische linten wordt ook op stedenbouwkundig vlak versterkt. Zo dient de stedenbouwkundige structuur gerespecteerd te worden door de bestaande parcellering en bouwhoogtes in acht te nemen en bij het bepalen van de maatvoeringen, grootte van de bebouwing en materialisering de menselijke maat te hanteren.
De woonbuurten worden gekarakteriseerd als gevarieerde woonmilieus, waarvan het belangrijk is de ruimtelijk samenhang en de diversiteit van het woningaanbod verder te versterken. Een groei van het aantal seniorenwoningen, starterswoningen en luxewoningen heeft volgens de gemeente prioriteit. De ruimtelijke samenhang dient tevens versterkt te worden door het verbeteren van de openbare ruimte. Uitgangspunten bij verdere ontwikkelingen zijn het behoud van de historische stedenbouwkundige structuur, verschillen in de identiteit van buurten versterken, de menselijke maat hanteren en het vergroten van het woningaanbod en de woningdiversiteit. Wat betreft verkeer, vervoer en parkeren stuurt de gemeente Meppel aan op een autovrije historische binnenstad en autoluwe historische linten. De historische linten zijn ingericht als verblijfsstraten, geschikt voor langzaam verkeer (voetgangers/fietsers). Rond het historisch centrum en in de woonbuurten worden publieke parkeerplaatsen en parkeeraccommodaties aangelegd. SITUATIE Met dit initiatief wordt ingespeeld op deze visie. Bij nieuwe ontwikkelingen dient primair woningbouw te worden gerealiseerd. Middels deze transformatie wordt een leegstaand schoolgebouw herbestemd tot kleinschalig appartementencomplex, waarmee de menging van centrumfunctie en woonfuncties in de historische linten verder wordt versterkt.
Daarbij wordt rekening gehouden met de architectonische en stedenbouwkundige kenmerken van dit provinciale monument. Zodoende blijft ondanks deze
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
14
transformatie het karakter van het historisch lint Zuideinde behouden. Het voorlopig ontwerp respecteert de cultuurhistorische waarde van dit pand en bouwkundige wijzigingen worden zorgvuldig, met de menselijke maat, ingepast.
3.4.5 CULTUURHISTORISCHE INVENTARISATIE EN WAARDESTELLING + WELSTANDSNOTA BINNENSTAD & CENTRUMSCHIL Cultuurhistorische Inventarisatie en Waardestelling De CHIW Binnenstad & Centrumschil, vastgesteld op 24 april 2016, beoordeelt de cultuurhistorische waarden van het deelgebied Binnenstad & Centrumschil, waar het plangebied deel vanuit maakt. Het heeft als doel om een inzicht te geven in de historische, architectonische en stedenbouwkundige waarde van het gebied en de daarin gelegen objecten, opdat deze waarden kunnen worden behouden en geïntegreerd kunnen worden in toekomstige ontwikkelingen en beleid. De CHIW bevat onder meer een gedetailleerde gebiedsbeschrijving van Zuideinde. Deze weg diende oorspronkelijk als uitvalsweg van Meppel naar Staphorst en kreeg meer betekenis na de aanleg van de Rijksstraatweg door Koning Willem I. Deze weg zorgde voor een betere verbinding met andere steden en stimuleerde de ontwikkeling van de omgeving. Zuideinde is tegenwoordig onderdeel van het beschermde stadsgezicht ‘Oud Zuid’ en staat bekend om zijn architectonische rijkdom uit de late 19e en vroege 20e eeuw. Welstandsnota Binnenstad & Centrumschil De Welstandsnota Binnenstad & Centrumschil Meppel, tevens vastgesteld op 24 april 2016, biedt richtlijnen voor het behoud en de versterking van de ruimtelijke en architectonische kwaliteit van het deelgebied.
Het bouwt voort op de hiervoor beschreven CHIW en vormt een beleidskader voor de beoordeling
van
bouwplannen.
De
welstandscriteria
zijn
gebaseerd
op
de
historische
en
stedenbouwkundige kenmerken van vier onderscheiden gebieden, waarvan één de Binnenstad & Centrumschil betreft. De nota benadrukt het belang van behoud en versterking van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten en dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de herkenbaarheid en kwaliteit van betreffende gebieden. SITUATIE Bij het planvoornemen voor de transformatie van het leegstaande onderwijsgebouw op Zuideinde 51 naar woningen, wordt rekening gehouden met deze cultuurhistorische context. De gemeente Meppel hecht veel waarde aan het behoud van het cultureel erfgoed en streeft naar herbestemming en renovatie van historische panden boven sloop en nieuwbouw. Door het gebouw een nieuwe woonfunctie te geven, wordt leegstand tegengegaan en blijven de historische en architectonische waarden behouden. Dit draagt bij aan de instandhouding van de karakteristieke kenmerken van het Zuideinde en de omliggende gebieden, en versterkt eveneens de leefbaarheid van de omgeving. De welstand- en monumentencommissie, ‘Het Oversticht’, heeft op 8 februari 2023 een akkoord geadviseerd voor de beoogde ontwikkeling (zie bijlage 2). Naast het akkoord zijn een aantal voorwaarden en opmerkingen opgenomen in het advies, welke door de architect verwerkt zijn in het ontwerp (zie bijlage 3).
3.4.6 BOUWSTENENNOTITIE WONEN TEN BEHOEVE VAN DE O MGEVINGSVISIE
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
15
Eén van de leidende principes van de Omgevingswet is het versimpelen en bundelen van ruimtelijke regelgevingen, waarbij geldt dat gemeenten geen losse sectorale beleidsplannen meer opstellen voor bijvoorbeeld wonen of verkeer. Voortaan dienen deze plandocumenten opgenomen te worden in één Omgevingsvisie, welke als integraal instrument fungeert. De gemeente Meppel had voorheen de Woonvisie 2016-2020 waarin het gemeentelijk beleid ten opzichte van wonen werd voorgeschreven, welke inmiddels verlopen is. Omdat de gemeentelijke omgevingsvisie zich nog in de ontwerpfase bevindt, en er beleid benodigd is voor de huidige termijn, is de ‘Bouwstenennotitie Wonen’ opgesteld om het gat te dichten. Deze notitie is op 22 november 2022 vastgesteld, ten behoeve van het vastleggen van de korte- en langetermijnambities van de gemeente Meppel op het gebied van wonen en biedt duidelijkheid aan de relevante stakeholders, zoals corporaties, zorgaanbieders en marktpartijen. De notitie stelt doelen zoals de bouw van 400 woningen per jaar, met een focus op betaalbare woningen voor starters, ouderen en spoedzoekers. Daarnaast wordt sterk ingezet op duurzaamheid en energieefficiëntie in woningbouw, evenals op de ontwikkeling van woonzorgvoorzieningen. Het belang van leefbare en sociale wijken wordt benadrukt door samenwerking met woningcorporaties, zorgaanbieders en andere stakeholders
S ITUATIE Het plangebied betreft een monument waarvan de onderhoudskosten hoger liggen dan bij reguliere gebouwen. De bescherming legt ook de indeling vast, waarmee het realiseren van lagere segment woningen niet haalbaar is.
16
Het planvoornemen speelt in op de doelen uit de Bouwstenennotitie Wonen Meppel, door bij te dragen aan de lokale woningbouwopgave en het behoud van karakteristieke en monumentale panden. Met het herbestemmen van de maatschappelijke functie en transformatie blijft het culturele erfgoed behouden, wat in lijn ligt met bouwsteen 6: ‘het karakter van Meppel versterken’. Deze bouwsteen schrijft voor dat nieuwbouw op een juiste manier dient te worden ingepast, waarbij het past in de omliggende omgeving. Zoals eerder beschreven maakt het, van zichzelf reeds monumentale, schoolpand uit van een ensemble gebouwen van significant cultuurhistorische waarde, en heeft het ook bescherming als beschermd stadsgezicht. Het transformeren van een in onbruik geraakt schoolpand zorgt er dus voor dat het ensemble behouden blijft, en biedt zowel een bijdrage aan de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoefte. Op basis van deze bouwsteen wordt aan het beleid voldaan.
3.4.7 PARAPLUBESTEMMINGSPLAN WONINGSPLITSING EN WONINGOMZETTING Op 22 december 2022 is het Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing en Woningomzetting vastgesteld. De plannen binnen dit plan hebben niet alleen betrekking op het plangebied aan het Zuideinde, maar op het gehele grondgebied van de gemeente Meppel. Daar waar woningsplitsing, -omzetting en kamerbewoning kansen bieden, hangen er ook nadelen aan vast. Het splitsen en omzetten van een groot aantal woningen kan leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Zo zou
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
de openbare ruimte onder druk kunnen komen te staan door de toename van geparkeerde voertuigen, verkeersbewegingen en parkeeroverlast. Ook kunnen verschillende leefstijlen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. Dit alles gaat in op de ambitie die de gemeente heeft uitgesproken in haar woonvisie, waarin wordt gesproken over een passend woonaanbod waarbij gekeken wordt naar het karakter van elke wijk. Op het moment van opstellen van het paraplubestemmingsplan omtrent woningsplitsing en -omzetting, kende de gemeente Meppel geen juridisch planologisch instrument om woonsplitsing, omzetting en/of kamerbewoning te reguleren. Het paraplubestemmingsplan voorziet hierin door het opleggen van een verbod tot het splitsen, omzetten en/of verhuren van een wooneenheid naar meerdere wooneenheden. Met het instrument van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wil de gemeente Meppel het splitsen, omzetten en verhuren van wooneenheden vervolgens reguleren. Ondanks het feit dat het bouwen voor woningsplitsing, woningomzetting en/of kamerbewoning in het bestemmingsplan wordt verboden, wordt in artikel 4.2 een aantal enkele uitzonderingen gemaakt dat de bouw ten behoeve van woningsplitsing, -omzetting en/of kamerbewoning wel mogelijk maakt. De regels zijn: •
Er dient te worden voldaan aan de woningbouwprogrammering wanneer sprake is van een toename van het aantal woningen;
•
Er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan: o
het straat- en bebouwingsbeeld;
o
het woon- en leefklimaat;
o
de verkeersveiligheid;
o
de parkeersituatie;
o
de sociale veiligheid;
o
de cultuurhistorische waarden;
o
de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
17
Indien wordt voldaan aan bovenstaande regels, kan er wel een omgevingsvergunning worden verleend aan een ruimtelijke ontwikkeling ten behoeve van woonsplitsing, -omzetting en/of kamerbewoning. S ITUATIE Ten aanzien van de in deze BOPA centraal liggende voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kan gesteld worden dat er geen sprake is van woonsplitsing, woonomzetting of kamerbewoning. Er is thans een onderwijsfunctie (leegstaand) en de gemeente heeft reeds een positief principeverzoek/vooroverleg afgegeven. Beleid omtrent woningsplitsing raakt niet aan deze aanvraag.
3.4.8 BELEIDSPLAN PARKEREN, HERIJKING 2017 Het beleidsplan parkeren, in eerste instantie vastgesteld op 19 augustus 2008, is in 2017 herijkt naar aanleiding van veranderingen van het voorafgaande decennium die een om een nieuw perspectief op gebied van parkeren in en rond het centrum van Meppel vragen. Zo beïnvloeden belangrijke ontwikkelingen zoals de opkomst van online winkelen en demografische veranderingen de parkeerbehoefte. Andere technologische veranderingen, zoals mobiel betalen en de toename van elektrische voertuigen, spelen ook een rol in het parkeerbeleid.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
In dit beleidsplan is een aantal speerpunten opgesteld. Samengevat zijn deze als volgt te beschrijven: •
Optimalisatie van de parkeervoorzieningen voor verschillende doelgroepen (bewoners, bezoekers, werkers);
•
Verhoging van parkeercapaciteit en betere benutting van bestaande capaciteit;
•
Verbetering van de kwaliteit van parkeervoorzieningen en looproutes naar het centrum;
•
Eenduidiger tariefstructuur en betere marketing van parkeermogelijkheden;
•
Vermindering van parkeeroverlast in woongebieden rondom het centrum.
S ITUATIE In het voorgenomen plan worden 9 woningen voorzien van 14 parkeerplaatsen, waarmee ruim kan worden voorzien in de verwachte parkeerbehoefte. Omdat parkeren op eigen terrein zal worden gerealiseerd (zie terreininrichting op het ontwerp, bijgevoegd in bijlage 3), wordt rekening gehouden met de relevante speerpunten uit het parkeerbeleid. De ontwikkeling draagt bij aan de optimalisatie van parkeervoorzieningen voor de doelgroep bewoners, aan een verhoging van de parkeercapaciteit (indirect, omdat door de voorziening van eigen parkeerplaatsen de druk op openbare parkeerplaatsen afneemt) en dus ook indirect aan de vermindering van parkeeroverlast in woongebieden rondom het centrum (waartoe de planlocatie behoort).
3.4.9 GEMEENTELIJK VERKEERS - EN VERVOERSPLAN In het Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan staat het gemeentelijk beleid ten aanzien van verkeer en vervoer beschreven. De afhandeling van parkeren, verkeer en ontsluiting dient omtrent deze ontwikkeling dient aan te sluiten op dit beleid. In GVVP worden een aantal onderwerpen behandeld, die van belang zijn voor onderhavige ontwikkeling: •
Verkeersregulatie Zuideinde: het noordelijke deel van Zuideinde is ingericht als een autoluwe straat. Dit is gedaan door de straat éénrichtingsverkeer te maken en veel ruimte voor langzaam verkeer te creëren (brede stoepen, fietsstroken in twee richtingen).
•
Autoparkeerbeleid: op het Zuideinde geldt betaald bezoekers parkeren. Voor bewoners en vaste gebruikers van adressen aan het Zuideinde kan een parkeervergunning worden aangevraagd. Dit wordt gedaan omdat het Zuideinde, het noordelijke deel, een aanloopgebied is naar het historische centrum van Meppel.
Het auto- en fietsparkeerbeleid is vastgelegd is vastgelegd in het paraplubestemmingsplan Parkeren. S ITUATIE Er wordt in het planvoornemen voldoende parkeervoorziening gerealiseerd. Omdat er bij deze ontwikkeling voldoende ruimte is voor autoparkeerplaatsen op eigen terrein is het wenselijk autoparkeren zo min mogelijk af te wentelen op de omliggende openbare ruimte. Zo kan tegelijk kleinschalig verdicht worden op korte afstand van het historisch centrum en tegelijkertijd de impact daarvan op de directe omgeving beperkt worden.
3.4.10 PARAPLUBESTEMMINGSPLAN PARKEREN Het Paraplubestemmingsplan Parkeren, vastgesteld op 15 november 2018, functioneert als vervanging van de opgenomen parkeernormen afkomstig uit het bestemmingsplan Meppel – Centrumschil. Het paraplubestemmingsplan bevat een paar nieuwe regels (artikel 4.1):
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
18
•
Gronden mogen slechts worden bebouwd onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
•
Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Meppel bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
•
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden en de parkeernormen afkomstig uit de Nota Parkeernormen gemeente Meppel mits dit gen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de nota opgenomen regels en voorwaarden.
Naast deze regels omtrent parkeergelegenheid kent het paraplubestemmingsplan ook een regels met betrekking tot het overgangsrecht voor zowel bouwwerken (artikel 5.1) als het gebruik daarvan (artikel 5.2). In het voorgenomen plan worden 9 woningen voorzien van 14 parkeerplaatsen, waarmee ruim kan worden voorzien in de verwachte parkeerbehoefte. Omdat parkeren op eigen terrein zal worden gerealiseerd (zie terreininrichting op het ontwerp, bijgevoegd in bijlage 3), wordt rekening gehouden met de relevante speerpunten uit het parkeerbeleid afkomstig uit het paraplubestemmingsplan.
3.4.11 S TRUCTUURVISIE MEPPEL 2030 ‘DUURZAAM VERBINDEN’ De Structuurvisie Meppel 2030 ‘Duurzaam verbinden’ schets een kader voor de sociaal-maatschappelijke, economische en ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 20 jaar. Mede middels dit kader hoopt de gemeente Meppel zich te ontwikkelen tot een leefbare, groene, duurzame woon- en werkstad, kleinschalig en met stadse allure.
19
In deze structuurvisie zijn voor specifieke gebieden gebiedsopgaves omschreven. Dit geldt onder anderen voor de Centrumschil van de stad Meppel, een gebied waar het plangebied onderdeel van uitmaakt. De gemeente Meppel hecht veel waarde aan de cultuurhistorie van dit deelgebied. Het cultureel erfgoed in dit deelgebied is met name rondom het Wilhelminapark, Zuideinde en de Stationsweg nog intact gebleven. Daarom is het van belang dit cultureel erfgoed ook in de toekomst veilig te stellen. Daartoe wordt de voorkeur gegeven aan transformatie, herbestemming en renovatie boven sloop/nieuwbouw. Hoogbouw past daarnaast niet in het van cultuurhistorisch van waarde zijnde straaten bebouwingsbeeld. Tot slot moet de kwaliteit van de sterk verouderde woonvoorraad op peil gehouden worden. Naast de gebiedsopgaven worden in de structuurvisie ook algemene thematische opgaven besproken. Onder het thema ‘Meppel leeft: Wonen’ wordt ten eerste aandacht besteed aan betaalbare en toegankelijke huisvesting. De gemeente Meppel is verantwoordelijk voor het op peil houden van de woningvoorraad voor mensen met een speciale woonbehoefte, zoals zorgbehoevenden, starters, verslaafden en statushouders. Voor deze groepen dienen voldoende sociale huurwoningen, betaalbare particuliere huurwoningen, starterswoningen, zorgenwoningen en aangepaste woningen te worden gerealiseerd.
Daarnaast dienen nieuwe woningen te voldoen aan de meest recente duurzaamheidseisen en dienen ze levensloopbestendig te worden opgeleverd. Ten tweede wordt onder dit thema aandacht besteed aan wonen en duurzaamheid. De gemeente Meppel streeft een prettig woonklimaat na. Daarvoor ambieert de gemeente ook de sociale samenhang en
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
betrokkenheid in de wijken en buurten te versterken. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient daarom aandacht te worden besteed aan het creëren van ontmoetingsplekken in gebouwen en in de buitenruimte. S ITUATIE De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de Structuurvisie. Ten eerste wordt in het planvoornemen rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het pand. Ook wordt, door de parkeerfaciliteiten op eigen terrein te realiseren, de druk op openbare parkeerplaatsen verminderd, wat bijdraagt aan de verkeers- en parkeerdoelen van de gemeente. Tenslotte komt de ontwikkeling tegemoet aan de ambitie van de gemeente om de kwaliteit van de verouderde woningvoorraad op peil te houden. Er worden immers 9 nieuwe woningen toegevoegd aan de lokale woningvoorraad.
20
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
4. TOETSING RANDVOORWAARDEN 4.1
ARCHEOLOGIE 4.1.1 WETTELIJK KADER Artikel 5.130 van het Bkl bepaalt dat met een omgevingsplan, zoals het in deze BOPA centraal liggende plan, rekening moet worden gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed, met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Met betrekking tot archeologie wijst lid 3 van artikel 5.130 van het Bkl uit dat in het belang van de archeologische monumentenzorg in een omgevingsplan regels kunnen worden gesteld over eisen aan onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie. Ook kunnen eisen worden gesteld aan de wijze van het verrichten van opgravingen of archeologische begeleiding van andere activiteiten die tot bodemverstoring leiden.
4.1.2 S ITUATIE Op de archeologische verwachtingenkaart uit de toelichting van het vigerende bestemmingsplan “Meppel-Centrumschil” is te zien dat het plangebied zich in een gebied met een hoge archeologische verwachting bevindt. In deze gebieden geldt onder bepaalde voorwaarden dat er een verkennend en eventueel nader archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Dit geldt bij een te verstoren bodemoppervlak van meer dan 500 m² én een beroering van de bodem van meer dan 0,3 meter. 21
FIGUUR 2: UITSNEDE ARCHEOLOGISCHE VERWACHTINGENKAART
In het onderhavige plan wordt de bodem beroerd ten behoeve van de sloop van de bestaande aanbouw en het bestaande bijgebouw, het wijzigen van de terreininrichting, en de aanleg van kabels en leidingen. Voor de sloop van de aanbouw (ca. 56 m²) en het bijgebouw (ca. 106 m²), bij elkaar ca. 162 m², wordt naar verwachting de bodem geroerd tot een diepte van meer dan 0,3 meter. Hoewel de bodem hiervoor geroerd wordt tot een waarde die lager ligt dan de grenswaarde voor diepte voorschrijft, ligt de oppervlakte van ca. 162 m2 onder de voorgeschreven waarde van 500m2.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
Het terrein dat opnieuw zal worden ingericht beslaat een oppervlak, exclusief de gesloopte aanbouw en het gesloopte bijgebouw, van ca. 900 m². Naar verwachting zal dit oppervlak niet tot een diepte van meer dan 0,3 meter worden beroerd.
4.1.3 CONCLUSIE In het onderhavige plan is er derhalve geen sprake van een roering van het bodemoppervlak van zowel groter dan 500m2 en dieper dan 0,30m onder maaiveld, waarmee geconcludeerd kan worden dat het niet noodzakelijk is om (verkennend) archeologisch onderzoek uit te voeren.
4.2
BODEM 4.2.1 WETTELIJK KADER Ter bescherming van de kwaliteit van het aspect bodem, zijn instructieregels in het Bkl opgenomen. Deze zijn te vinden in paragraaf 5.1.4.5 van het Bkl, genaamd ‘Bodemkwaliteit’. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid. De algemene doelstelling van dit bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, in onderlinge samenhang met: •
het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen;
•
het evenwichtig toedelen van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
•
het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.
Het Rijk stelt instructieregels aan gemeenten voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie. Zo moet de gemeente Meppel: •
de waarde vaststellen waarboven er bij de realisatie van gebouwen op bodemgevoelige locaties maatregelen nodig zijn (artikel 5.89i en 5.89j uit het Bkl)
•
op grond van artikel 5.89k van het Bkl aangeven welke sanerende en andere beschermende maatregelen nodig zijn bij overschrijving van de waarde (vastgesteld volgens artikel 5.89i en 5.89j);
•
een meldingsplicht instellen voor locaties die op grond van het omgevingsplan niet vergunningplichtig zijn (artikel 5.89l van het Bkl);
•
op grond van artikel 5.89m van het Bkl een bepaling opnemen over de ingebruikname.
Deze regels zorgen voor zowel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als het beschermen van de gezondheid van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied is verontreinigd, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen niet meer dan 5 jaar oud zijn. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de bouwvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
22
4.2.2 S ITUATIE Uit de bodemkwaliteitskaart van de provincie Drenthe, afgebeeld in figuur 3, valt af te lezen dat de bodem waarin het plangebied gesitueerd is, geschikt is voor de toepassing “Wonen”. Het raadplegen van het Bodemloket levert daarnaast geen informatie over mogelijke bodemverontreinigingen.
FIGUUR 3: UITSNEDE BODEMKWALITEITSKAART
Om verdere inzichten te verkrijgen in de daadwerkelijke bodemkwaliteit binnen de grenzen van het plangebied, heeft er in oktober 2023 een verkennend bodem- en asbestonderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door Econsultancy (zie bijlage 9). Op basis van grondmengmonsters verkregen doormiddel van boringen over het gehele terrein, zowel in de boven- als ondergrond, kan geconcludeerd worden dat de bovengrond over het algemeen licht verontreinigd is met zware metalen, PAK, PCB en/of minerale olie. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik, lood, zink, en PAK. Daarnaast blijkt het grondwater lichtelijk verontreinigd te zijn met nikkel, xylenen, en naftaleen. Verder is er plaatselijk op het maaiveld asbestverdacht materiaal aangetroffen, dat verder niet geanalyseerd is; in de bodem zelf kon er zowel zintuigelijk als analytisch geen asbest worden aangetoond. Er was sprake van een constatering van een sterke verontreiniging met lood in één plaatselijke boring, waarna er een aanvullend onderzoek door Amos Milieutechniek is uitgevoerd, bijgevoegd als bijlage 10. Dit
onderzoek,
uitgevoerd
in
februari
2024,
beoogde
de
omvang
van
de
waargenomen
loodverontreiniging verder in kaart te brengen. Uit dit onderzoek bleek dat de bij het voorgaande onderzoek aangetoonde loodverontreiniging sprake lijkt te zijn van een uitschieter, omdat deze waarde niet gereproduceerd kon worden in een direct daarnaast geplaatste boring. In de omliggende boringen, waar de verontreiniging in het verkennende onderzoek werd geconstateerd, zijn in het aanvullende onderzoek hoogstens lichte verontreinigingen aangetoond. Er is daarnaast in de geanalyseerde bodemmonsters geen asbest waargenomen. Tenslotte blijkt er sprake te zijn van een verhoogde aanwezigheid van PFAS, echter liggen deze gemeten waarden onder de generieke achtergrondwaarde. De resulterende conclusie van het aanvullende bodemonderzoek luidt dat er geen sprake is van saneringplichtige bodemverontreiniging in het plangebied.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
23
4.2.3 CONCLUSIE Op basis van de resultaten uit zowel het verkennend als het aanvullend bodemonderzoek kan worden opgemaakt dat er geen grootschalige bodemverontreinigingen worden verwacht die een mogelijk belemmering zouden kunnen vormen voor de voorgenomen (her)ontwikkeling. Als er bodem van de locatie wordt afgevoerd voor hergebruik op een andere locatie, dient een partijkeuring conform het Besluit Bodemkwaliteit te worden uitgevoerd. Afzet naar een BRL 9335 erkende grondbank is mogelijk op basis van de uitkomsten van onderhavige rapportage.
4.3
CULTUURHISTORIE 4.3.1 WETTELIJK KADER Artikel 5.130 van het Bkl bepaalt dat met een omgevingsplan, zoals het in deze BOPA centraal liggende plan, rekening moet worden gehouden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed, met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Met het oog op het belang van het behoud van cultureel erfgoed worden in een omgevingsplan regels gesteld ter bescherming van daarvoor in aanmerking komend cultureel erfgoed. In artikel 5.130 lid 2 van het Bkl staan de instructieregels gesteld door het Rijk. Deze regels stellen dat met een omgevingsplan rekening moet worden gehouden met: •
het voorkomen van ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten en archeologische monumenten;
•
het voorkomen van verplaatsing van beschermde monumenten of een deel daarvan;
•
het bevorderen van het gebruik van monumenten, zo nodig door wijziging van die monument,
24
rekening houdend met de monumentale waarden; •
het voorkomen van aantasting van: o
de
omgeving
van
rijksmonumenten,
voorbeschermde
rijksmonumenten
en
monumenten die op de grond van het omgevingsplan zijn beschermd; o
het
karakter
van
beschermde
stads-
of
dorpsgezichten
of
beschermde
cultuurlandschappen; •
het conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.
De gemeente Meppel legt in de “Beleidsnota Meppeler Erfgoed NU” en de “Erfgoedverordening Meppel 2017” haar visie en beleid vast wat betreft de omgang met het gemeentelijk cultuurhistorisch erfgoed. Onder meer de criteria voor het aanwijzen van gemeentelijke monumenten en beschermde stadsgezichten worden hierin geregeld, alsmede de procedure omtrent vergunningverlening. Een gemeentelijk monument wordt in deze nota’s gedefinieerd als een zaak, die van algemeen belang is vanwege haar schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stadsof dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. In de nota is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.
27 maart 2025 – Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit / BOPA – Zuideinde 51, Meppel
4.3.2 S ITUATIE Het aspect cultuurhistorie wordt naast de gemeentelijke beleidsdocumenten, mede gereguleerd door provinciaal beleid doormiddel van de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (POV), welke het plangebied rekent tot de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Binnen de Cultuurhistorische Hoofdstructuur worden drie sturingscategorieën onderscheden: respecteren, voorwaarden verbinden, en eisen stellen. Het plangebied valt onder de categorie “respecteren”, wat betekent dat bij ontwikkelingen wordt ingezet op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. Voorts is het te herbestemmen schoolgebouw op het plangebied geregistreerd als provinciaal monument,
en
is
het
opgenomen
op
de
Drentse
provinciale
monumentenlijst
met
het
monumentennummer PM1-0162. De waardering als monument wordt door de provincie onderbouwt op gronde van onder meer haar architectuurhistorische waarde: het schoolgebouw is een bijzondere uitdrukking van een regionale onderwijsvoorziening in Neorenaissancestijl, gekarakteriseerd door het kenmerkende materiaalgebruik en de opvallende detaillering. Daarnaast vertegenwoordigt het schoolgebouw een cultuurhistorische waarde vanwege de regionale functies die het gediend heeft, waaronder als verenigingsgebouw van de werkliedenvereniging, waarmee het een gebouwde uitdrukking van de sociaaleconomische ontwikkelingen aan het einde van de negentiende eeuw vormt; en
als schoolgebouw vormt het een uitdrukking van