Bijlage - Informatieboek Vernieuwbouw Ogterop - 17 mei 2023

INFORMATIEBOEK

VERNIEUWBOUW OGTEROP...

OGTEROP

1

INHOUDSOPGAVE Deel 1

05

Rapportage

05

Deel 2

19

Bijlage 1 Knelpuntenanalyse 2020

21

Bijlage 2 Huidig gebruik Ogterop

51

Bijlage 3 Programma van Eisen

57

Bijlage 4 Schetsontwerp, inclusief meerjarenplanning

117

Bijlage 5 Financiële planning tot oplevering

149

Bijlage 6 Verkenning externe financiering

153

Bijlage 7 Exploitatieprognose Ogterop na vernieuwbouw

159

OGTEROP

3

DEEL 1

RAPPORTAGE

4

OGTEROP

5

1

2

1 Inleiding Vernieuwbouw schouwburg Ogterop 25 april 2023

Deel 1

RAPPORTAGE

Dit document bevat de informatie die wordt aangeboden als onderlegger voor een te nemen besluit door de gemeenteraad over de vernieuwbouw schouwburg Ogterop, bij de Perspectiefnota 2023-2027. Leeswijzer: Deel 1 is de rapportage over de achtergronden en resultaten van het onderzoek naar de vernieuwbouw voor schouwburg Ogterop. In dit deel wordt verwezen naar achterliggende informatie, die is opgenomen in deel 2, zijnde de bijlagen 1 tot en met 7. De rapportage en de bijlagen zijn inhoudelijk voorbereid door het projectteam Vernieuwbouw Ogterop, samengesteld uit interne en externe experts op diverse disciplines en medewerkers van schouwburg Ogterop, Team Financiën en Team Ruimte en Initiatief. Tevens is door het projectteam en op stuurgroep niveau afgestemd met de teams Duurzaam, Economie, Vastgoed, Cultuur, Inkoop, Communicatie.

2 Voorgeschiedenis In het voorjaar van 2020 is de gemeenteraad door het college geïnformeerd over de ernstige tekortkomingen in de accommodatie van schouwburg Ogterop en de dringende noodzaak hiermee aan de slag te gaan voor een toekomstbestendige huisvesting en exploitatie.

Inhoud 1 Inleiding ............................................................................................................................................... 2 2 Voorgeschiedenis ................................................................................................................................ 2 3 Maatschappelijke effecten en resultaten .......................................................................................... 2 3.1 Oplossing voor urgente en onoverkomelijke knelpunten. ......................................................... 3 3.2 Behoud van een karakteristieke culturele voorziening.............................................................. 3 3.3 Bijdrage aan stedelijke ambities. ................................................................................................ 4 3.4 Beoogde verzelfstandiging van Ogterop. .................................................................................... 4 4 Het plan voor de vernieuwbouw ....................................................................................................... 4 4.1 Functionele uitgangspunten en ambities ................................................................................... 4 4.2 Uitgangspunten en ambities t.a.v. circulariteit en duurzaamheid ............................................

5 4.3 Investeringsraming in relatie tot taakstellend budget ............................................................... 6 4.4 Bespreken met de samenleving .................................................................................................. 7 5 Financiële effecten ............................................................................................................................. 7

Op 18 juni 2020 heeft de raad besloten zich in te willen spannen om de schouwburgfunctie voor Meppel te behouden. De raad gaf de opdracht tot het nader onderzoeken van de mogelijkheden voor financiering van de renovatie van de schouwburg, het onderzoeken van de huisvestingsoptimalisatie op sociaal en cultureel terrein in relatie tot de mogelijke renovatie, en om vervolgstappen in beeld te brengen. Tevens besloot de raad om besluitvorming over verzelfstandiging aan te houden tot ná besluitvorming over renovatie. Na onderzoek door het college en een voorstel hierover, heeft de raad op 17 juni 2021 de wens voor behoud en optimalisering van de schouwburgfunctie in Meppel uitgesproken. De raad heeft het college opgedragen om in 2022 met voorstellen te komen voor structurele financiële dekking voor de exploitatie van Ogterop na vernieuwbouw en daarbij een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten meegegeven. Ten aanzien van Ogterop is een paragraaf opgenomen in het Coalitieakkoord 2022-2026 ‘Werk in uitvoering’. Bij de uitwerking van dit akkoord is opnieuw naar de opdracht en de invulling gekeken en zijn de accenten in de opdracht net iets anders komen te liggen. Het onderzoek naar huisvestingsoptimalisatie op sociaal en cultureel terrein heeft een prominentere rol gekregen. Het mogelijke multifunctioneel gebruik van Ogterop is als belangrijke eis aan het ontwerp toegevoegd.

In een memo van 15 december 2022 is de raad geïnformeerd over de tussenstand van het project. In deze memo is onder meer aangegeven dat een eindvoorstel is voorzien bij de Perspectiefnota in het voorjaar van 2023.

5.1 De meerjarenplanning en de financiële effecten tijdens uitvoering. ........................................ 7 5.2 Verkenning naar externe financiering ........................................................................................ 7 5.3 Exploitatie van Ogterop ná de vernieuwbouw ........................................................................... 8 5.4 Financiële gegevens ten behoeve van besluitvorming............................................................... 9 6 Vervolg ............................................................................................................................................. 11

6

3 Maatschappelijke effecten en resultaten In hoofdlijn is het beoogde effect het behoud en optimalisering van de schouwburgfunctie in Meppel, als één van de belangrijke voorzieningen van Meppel in het kader van de brede ambities. Hieronder wordt in de paragrafen 3.1 tot 3.4 een aantal specifieke beoogde effecten en resultaten benoemd.

OGTEROP

7

3 Deze rapportage is input voor het lopende onderzoek inzake maatschappelijke voorzieningen en voor de actualisatie van de Cultuurnota. Verder wordt er met de vernieuwbouw bijgedragen aan diverse thema’s binnen het coalitieakkoord 2022-2026 Werk in Uitvoering, en aan gemeentelijke beleid, zoals het Programma Duurzaamheid Meppel 2021-2023.

3.1 Oplossing voor urgente en onoverkomelijke knelpunten. Het gebouw van schouwburg Ogterop is meer dan 50 jaar oud, de karakteristieke bonbonnièrezaal zelf dateert uit 1886. Er is geen duurzaam perspectief: het gebouw is ‘op’ na 50 jaar intensief gebruik, gedateerd, schiet arbotechnisch, energetisch en logistiek tekort en is niet toekomstbestendig. In de afgelopen twee decennia is alleen het hoognodige bouwkundig onderhoud uitgevoerd. In 2020 is een Knelpuntenanalyse opgesteld, deze analyse is ter informatie bijgevoegd als bijlage 1. De bevindingen in deze analyse bevestigden de staat van de schouwburg. De knelpunten uit deze analyse zijn, enkele jaren later, nu in toenemende mate van negatieve invloed op de exploitatie van schouwburg Ogterop, zie ook de Kanttekening. De vernieuwbouw is de noodzakelijke oplossing voor een toekomstbestendige accommodatie. Kanttekening bij 3.1 Niet investeren in de noodzakelijke vernieuwbouw betekent vroeg of laat sluiting van de schouwburg. De knelpunten analyse laat een aantal grote problemen zien die vroeger of later manifest worden. De knelpuntenlijst is lang. Investeren in alleen het telkens verhelpen van acute problemen leidt niet tot een toekomstbestendige, al dan niet verzelfstandigde, exploitatie.

Het zou uiteindelijk een langzame of snellere teloorgang van gebouwfuncties betekenen, waardoor de exploitatie ernstig belemmerd wordt en gezien de grotendeels structurele tekortkomingen op den duur onmogelijk. De gevolgen van niet investeren in vernieuwbouw komen de facto neer op een sterfhuisconstructie voor Ogterop en een besluit om de schouwburg te sluiten.

3.2 Behoud van een karakteristieke culturele voorziening. Schouwburg Ogterop dragen we een warm hart toe. Voor veel mensen staat dit gebouw symbool voor de cultuur in onze gemeente. De klassieke uitstraling van de grote zaal verbeeldt een stuk geschiedenis van Meppel, dit is zonder twijfel cultureel erfgoed. Een breed en authentiek pakket aan professionele theatervoorstellingen voor iedereen staat (nog) jaarlijks op het programma. Voor zover de beperkingen van de accommodatie dit nog toestaan, vindt een rij aan andere activiteiten plaats, zoals grote bijeenkomsten, (culturele) evenementen, schoolvoorstellingen, workshops en vergaderingen. Ogterop heeft een brede maatschappelijke functie in Meppel en omgeving. Daarnaast bereikt Ogterop een gevarieerd publiek via uiteenlopende maatschappelijke samenwerkingen. In bijlage 2 wordt de schouwburg nog eens beschreven en wordt het huidige gebruik nader toegelicht. Weliswaar is de schouwburg een cruciale voorziening, er is op veel meer plekken in onze gemeente cultuur te beleven. In 2023 wordt de geactualiseerde Cultuurnota aangeboden ter besluitvorming, waarin de koers van cultureel Meppel voor de komende jaren wordt geschetst. Naast podiumkunst en bibliotheekwerk gaat het om onder meer popcultuur, exposities en culturele festivals, amateurkunst en cultuureducatie.

In de Cultuurnota wordt het belang aangegeven om cultuur als geheel te bekijken en niet als separate onderdelen. De vernieuwbouw van Ogterop wordt dan ook gezien als kans om het cultuurlandschap breder te versterken dan alleen als verbouwing van een

8

4 prachtig theater. En daar mee de ambitie om Ogterop breder dan alleen een theater te willen positioneren.

3.3 Bijdrage aan stedelijke ambities. De schouwburg is naast de plek waar veel voorstellingen worden uitgevoerd, ook een belangrijke vestigingsfactor voor zowel potentiële inwoners als voor bedrijven. Omgekeerd wordt met een toename van het aantal inwoners het draagvlak voor voorzieningen als Ogterop groter. De vernieuwbouw van Ogterop staat niet op zichzelf. Door opgaven samen te brengen zijn er kansen om gemeente en stad verder te ontwikkelen. Zo wordt letterlijk een steentje bijgedragen aan de landelijke woningbouwopgave en tegelijkertijd aan de slag gegaan met de verduurzamingsagenda. Door de regionale positie van de gemeente te blijven versterken, bijvoorbeeld met een aantrekkelijke binnenstad en ontwikkeling van geschikte gebieden voor verstedelijking zoals het Stationsgebied, wordt gezorgd voor goede voorzieningen en voldoende werkgelegenheid. Het behoud van schouwburg Ogterop, als (boven)regionale voorziening en ‘visitekaartje voor Meppel’, draagt hieraan bij.

3.4 Beoogde verzelfstandiging van Ogterop. De vernieuwbouw wordt gezien als de opstap naar verzelfstandiging van Ogterop (Coalitieakkoord Werk in Uitvoering 2022-2026). Immers, met de realisering van een toekomstbestendige accommodatie komt een verzelfstandiging weer in beeld. Verzelfstandiging kan op allerlei manieren. Landelijk gezien is de meest voorkomende vorm dat het gebouw in eigendom blijft van de gemeente en de exploitatie (inclusief huur gebouw) wordt uitgevoerd door een zelfstandige stichting. Vaak gebeurt dat aan de hand van een vierjaarlijkse overeenkomst met de subsidiegever, i.c. de gemeente. Jaarlijks wordt dan verantwoording afgelegd. Welke vorm in Meppel het beste past dient nader te worden onderzocht. Ook de financiële effecten van een mogelijke verzelfstandiging moeten worden onderzocht. Een positief besluit van de raad over de investering van de vernieuwbouw kan al een startpunt zijn voor nader onderzoek naar verzelfstandiging. Hiermee zou kunnen worden bereikt dat op het moment van heropening (gepland in 2027) de verzelfstandiging gerealiseerd is, of kan worden.

4 Het plan voor de vernieuwbouw In dit hoofdstuk wordt de oplossingsrichting nader toegelicht. In paragraaf 4.1 tot 4.3 wordt het Programma van Eisen en het schetsontwerp kort beschreven en gehouden naast respectievelijk de functionele, circulaire en kostentechnische uitgangspunten. Tenslotte wordt in paragraaf 4.4 het betrekken van de samenleving toegelicht.

4.1 Functionele uitgangspunten en ambities Voor de vernieuwbouw is gekozen voor een functioneel ontwerp, dat wil zeggen een ontwerp dat op doelmatige en passende wijze voldoet aan de eisen van het gewenste gebruik. Dat gewenste gebruik betreft zowel de professionele theaterfunctie, als het brede cultuur-maatschappelijke gebruik, zoals amateur- en schoolvoorstellingen en zakelijke verhuur. Het mogelijke multifunctionele gebruik van het nieuwe Ogterop is als belangrijke eis opgenomen. Eén en ander is in het Programma van Eisen, zie bijlage 3,

OGTEROP

9

5 beschreven in eisen en ambities voor functies, faciliteiten, oppervlakte, logistiek en uitstraling. Passend bij dit Programma van Eisen is het Schetsontwerp opgesteld, zie bijlage 4. Dit Schetsontwerp is een eerste ontwerp-uitwerking en geeft een verbeelding van de oplossingsrichting. Benadrukt moet worden dat dit Schetsontwerp nog niet precies aangeeft hoe het vernieuwde gebouw er uit komt te zien. In de volgende fase komen architectuurvragen, zoals uitstraling als theater en inpassing in de historische omgeving, aan de orde. Tijdens het ontwerpproces zijn verschillende oplossingsrichtingen getoetst aan de financiële haalbaarheid. Uitgangspunt is uiteraard het behoud en de verbetering van de karakteristieke bonbonnièrezaal, die op 29 november 2022 door het college is aangewezen als gemeentelijk monument. Daarnaast krijgt het nieuwe Ogterop een flexibele kleine zaal, die multi-inzetbaar is. Door de vernieuwde constructie kunnen beide zalen tegelijkertijd gebruikt worden zonder geluidoverlast. Aangevuld met flexibel te schakelen, of juist zelfstandig te gebruiken ruimtes, zoals de foyer, het theatercafé en de vergaderruimten ontstaat de mogelijkheid het gebouw kostenefficiënt en duurzaam te exploiteren. In het ontwerp zijn vanzelfsprekend oplossingen opgenomen voor de onoverkomelijke knelpunten van het huidige gebouw.

In de Grote zaal worden onder meer de zichtlijnen verbeterd. De nieuwe toneeltoren en de theatertechniek voldoen aan de eisen van de tijd, zodat de programmering in de toekomst weer voldoende gefaciliteerd kan worden. De technische ruimtes, de installaties en de voorzieningen voor artiesten en bezoekers komen weer op peil. Het laden en lossen voor theaterproducties gaat voldoen aan de eisen van de tijd, in afstemming met de ruimtelijke ontwikkeling van het naastgelegen gebied. In het kader van de op te stellen Omgevingsvisie wordt het thema parkeren in relatie tot vernieuwbouw Ogterop gekoppeld aan vernieuwing van het parkeerbeleid.

4.2 Uitgangspunten en ambities t.a.v. circulariteit en duurzaamheid ‘Duurzaam bouwen is duurder zolang vervuilen niets kost’. In deze tijden is duurzaam en circulair bouwen het nieuwe normaal aan het worden, aangestuurd door toenemende noodzaak, ambities en landelijke en Europese regelgeving. Dit onderwerp is momenteel nóg actueler als toen de raad in juni 2021 met een relevante stelpost de ambitie uitsprak om circulair ontwerpen en bouwen na te streven. In het Programma van Eisen (bijlage 3) is deze ambitie verwerkt, waarbij gekozen is voor vier speerpunten, te weten hergebruik van materialen, energiezuinigheid, biodiversiteit, en lokale betrokkenheid. In het Schetsontwerp (bijlage 4) is nog geen concrete invulling gegeven van de uitvoering van de speerpunten, doch de randvoorwaarden voor verdere uitwerking als een circulair te bouwen project zijn wel neergelegd. Op deze wijze kan dit project verder worden ingezet als een gemeentelijke pilot voor circulair opdrachtgeverschap en inkoopbeleid. Ook kan in de volgende fase gezocht worden naar aansluiting op verduurzamingsinitiatieven, bijvoorbeeld als mogelijke ‘launching customer’ bij een grondstoffenknooppunt in de regio. Leidend bij de verdere uitwerking, na een positief investeringsbesluit van de raad, zijn het taakstellend budget en de geoormerkte stelpost voor circulair ontwerp en bouw.

Bij het maken van keuzes welke investeringen te doen, dient rekening gehouden te worden welk effect dit heeft op de exploitatielasten.

10

6

4.3 Investeringsraming in relatie tot taakstellend budget Voor de uitvoering van het project volgens het voorliggende Programma van Eisen en het Schetsontwerp is de volgende investeringsraming gemaakt: € prijspeil nov 2022

Bouwkosten Theatertechniek Bijkomende kosten Circulariteit Subtotaal kostenraming Optimalisatie opgave Investeringsbedrag

12.850.000 3.700.000 4.025.000 + 1.150.000 21.725.000 875.000 20.850.000

Bij het opstellen van het Programma van Eisen en van het Schetsontwerp is bij elke stap gecheckt op het voldoen aan het taakstellend budget, dat is genoemd in het Raadsbesluit van 2021. Er kan niet worden voldaan aan de verwachting dat de vernieuwbouw plaatsvindt binnen dit genoemde bedrag van €18.0 mlj euro. Het geraamde investeringsbedrag voor het schetsontwerp van december 2022 bedraagt van € 20.85 mlj excl BTW, prijspeil nov. 2022. Dit bedrag komt, na toepassing van de landelijke indexeringsnorm voor nieuwbouw utiliteitsbouw, overeen met het taakstellend budget van € 18.0 mlj excl BTW, prijspeil jan 2021. Geconstateerd kan worden dat de geraamde kosten liggen binnen de bandbreedte die bij de vroege ontwerpfase past, echter geïndexeerd naar prijspeil november 2022. In deze fase is een optimalisatie- ofwel bezuinigingsopgave van €875.000 aanwezig, die in de volgende fase ná besluit door de gemeenteraad, kan en moet worden gerealiseerd. De conclusie is dat de vernieuwbouw, onder voorwaarden van strak geregisseerd keuzebeleid en zorgvuldige uitwerking, kan worden uitgevoerd voor €20.85 mlj, excl BTW, prijspeil november 2022. Kanttekeningen bij 4.1 tot 4.3 Een blijvende inspanning is noodzakelijk om het ontwerp uit te werken conform de randvoorwaarden.

Gezien het stadium van uitwerking is het niet vanzelfsprekend dat het voorliggende Programma van Eisen en het Schetsontwerp bij de verdere uitwerking en realisatie van de bouw blijft voldoen aan de uitgangspunten van taakstellend investeringsbudget en omschreven kwaliteit. Er zal in de volgende fase, onder meer bij het realiseren van de optimalisatie-opgave, een blijvende inspanning en scherpe aansturing nodig zijn, waarbij soms lastige keuzes gemaakt moeten worden in de kosten-kwaliteitsafweging. Prijsstijgingen en inflatie kunnen het investeringsbedrag nog beïnvloeden. Autonome ontwikkelingen zijn van invloed op het investeringsbedrag: te noemen is de grote onzekerheid in de economie en in de bouwwereld, veroorzaakt door prijsstijgingen, gebrek aan grondstoffen, personeelstekorten en aanscherping milieuwetgeving. Toekomstige prijsstijgingen en inflatie vormen dan ook een financieel risico bij uitvoering in de toekomstige jaren. Door de raad is in 2021 gekozen om uit te gaan van fixatie van het taakstellend budget op dát moment en daarmee om de indexering een budgetvraagstuk te maken, in plaats van een kostenvraagstuk. Gezien de voortdurende onzekere tijden is ook nu een indexering en fixatie op het actuele prijspeil, behorend bij het voorliggende investeringsbesluit door de raad, wenselijk.

Het investeringskrediet is exclusief btw, uitgaande van 100% fiscale btw (huidige regime theater Schouwburg Ogterop) Het investeringskrediet gaat uit van het huidige btw regime voor theater Schouwburg Ogterop, nl. 100% (aftrekbare) fiscale btw. Door een mogelijke verbreding of wijziging van functionaliteit van (een deel van) het theater Schouwburg Ogterop, kan een risico op wijziging van het btw regime ontstaan. Dit risico kan een beperking van aftrekbare kosten btw geven. Aan batenkant wordt het risico mogelijk weer deels gecompenseerd.

OGTEROP

11

7

8 worden gestreefd naar daadwerkelijke bijdragen en zijn ook geen concrete subsidieaanvragen ingediend.

4.4 Bespreken met de samenleving Bij de voorbereiding van het raadsbesluit van juni 2021 is een klankbordgroep betrokken, die heeft meegedacht over de functie van Ogterop op sociaal en cultureel gebied. De raad heeft toen kennis genomen van het Manifest, dat door deze klankborgroep is opgesteld, en heeft opdracht gegeven om de suggesties ‘deels over te nemen en deels verder te willen bezien’. Het schetsontwerp is in maart 2023 besproken een ‘ambassadeursgroep’, deels bestaand uit leden van de voormalige klankbordgroep. In deze bespreking is geconcludeerd dat de suggesties uit het Manifest zijn meegenomen en dat het schetsontwerp kansen biedt deze te verzilveren. In februari 2023 is een verklaring door de gezamenlijke serviceclubs aangeboden, waarin de intentie is uitgesproken om in de volgende fase de vernieuwbouw van Ogterop te ondersteunen. Op 11 april zijn informatiebijeenkomsten over het schetsontwerp gehouden voor inwoners en belangstellenden. Op de projectwebsite Ogteropbouwt.nl is een kort verslag van deze bijeenkomsten opgenomen. De ingebrachte reacties worden in de volgende fase, ná besluitvorming door de raad, meegenomen in de uitwerking van het schetsontwerp en oplossingsrichtingen worden verder opgepakt met de samenleving.

5 Financiële effecten In dit hoofdstuk worden in paragraaf 5.1 ingegaan op de meerjarenplanning en financiële effecten tijdens de bouw. Daarna komen in paragraaf 5.2 en 5.3 de verkenning naar externe financiering en de exploitatieprognose van Ogterop ná vernieuwbouw aan de orde. Tenslotte wordt in paragraaf 5.4 een vooruitblik gegeven op de financiële aspecten voor de besluitvorming.

5.1 De meerjarenplanning en de financiële effecten tijdens uitvoering. Op basis van de huidige gegevens zal, na een positief besluit medio 2023 en de voorbereidingsfase in 2024, in het tweede kwartaal van 2025 gestart worden met de bouwwerkzaamheden. De bouwwerkzaamheden vinden plaats van medio 2025 tot medio 2027, waarna een heropening in het derde kwartaal van 2027 is voorzien. In bijlage 5 zijn de meerjarenplanning van het project en de financiële effecten tijdens de uitvoering nader beschreven. In de paragraaf 5.4 wordt nader ingegaan op de financiële effecten tijdens uitvoering.

5.2 Verkenning naar externe financiering De raad heeft in juni 2021 bij amendement besloten als uitgangspunt te nemen dat derden een investeringsbijdrage van € 5 mlj. doen. In het raadsvoorstel was dit bedrag aanvankelijk € 3.5 mlj, een inschatting gebaseerd op landelijke ervaringen én de prioriteit die binnen het lobbybeleid van Meppel op dat moment werd gegeven aan dit project. Door de regisseur externe financiering (fondswerver) is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden voor externe financiering. Zoals eerder vermeld in rapportages aan de raad, is de verkenning uitgevoerd langs vier sporen, te weten, publiek, privaat, maatschappelijk en mogelijke gebiedsontwikkeling. Samenhangend met de verkenning is onder regie van de regisseur in 2022 een lobbytraject uitgevoerd. In deze fase van het project, waarin nog niet besloten is tot de eigen investeringsbijdrage, kon nog niet

12

In het document ‘Verkenning externe financiering Vernieuwbouw Ogterop’ (bijlage 6) wordt hierover gerapporteerd. Samenvattend is de belangrijkste uitkomst:  Hoewel (de toekomst van) Ogterop niet op zichzelf staat, blijkt in de kern de vernieuwbouw van een gemeentelijk theater weinig kansrijk voor externe financiering. De algemene conclusie is dat het uitgangspunt van € 5 mjl. externe financiering voor de vernieuwbouw niet haalbaar is.  Verwachte opbrengst volgens behoudend scenario ligt bij €1.1 mlj. Deze inschatting gaat vooral uit van gebruik van bestaande, op de vernieuwbouw toegesneden subsidietrajecten en een beperkte maatschappelijk bijdrage.  Verwachte opbrengst volgens een ambitieus scenario ligt bij € 3.1 mlj. Deze inschatting gaat uit van het behoudend scenario, vermeerderd met significante bijdragen ten gevolge van een prioritaire bestuurlijke inzet bij het vervolg van het lobbytraject. Hoewel, gezien het brede belang, potentie in dit project aanwezig is, is het haalbaarheidsrisico aanmerkelijk groter. Door nu uit te gaan van de behoudende inschatting wordt gekozen voor de realiteit van dit moment. Na een investeringsbesluit van de gemeente kan externe financiering concreter worden opgepakt. Kanttekening bij 5.2 Voor het verkrijgen van externe financiering is een inspanning nodig en zijn er geen garanties.

Het verkrijgen van externe financiering ter verlaging van de kapitaalslasten is, ook uitgaande van een behoudende verwachting, geen garantie. Het daadwerkelijk verkrijgen van subsidies is niet altijd vanzelfsprekend, bijvoorbeeld omdat budgetten volgeboekt raken. Na een investeringsbesluit van de gemeenteraad kan externe financiering concreter worden opgepakt, hetgeen gepaard zal gaan met mee- en tegenvallers.

5.3 Exploitatie van Ogterop ná de vernieuwbouw Om de financiële effecten van de vernieuwbouw op de toekomstige exploitatie van schouwburg Ogterop in beeld te brengen is een prognose opgesteld, zie bijlage 7. In deze prognose is een exploitatieopzet gemaakt voor het eerste volledige kalenderjaar ná oplevering en heropening, volgens de huidige meerjarenplanning het jaar 2028. De prognose is gebaseerd op enkele belangrijke uitgangspunten, te weten:  Stichtingskosten € 20,85 miljoen, excl BTW, prijspeil nov 2022.  Externe bijdrage € 1,1 miljoen.  Rentevoet 2,5 %, vanaf het jaar 2025  Huisvestingslasten conform huidige werkwijze bij de Begroting.  Huidige rechtsvorm. De conclusie uit deze prognose is in grote lijnen als volgt:  Ten opzichte van de situatie in 2023 wijzigt per saldo (kosten en baten) het resultaat op de operationele activiteiten, inclusief bijbehorende personeelskosten, in materiële zin nauwelijks. De neutrale ontwikkeling van de huisvestingskosten wordt vooral bepaald door het hanteren van de huidige van toepassing zijnde begrotingslijn gemeente Meppel. De sterke kostenstijging over het totaal kan nagenoeg volledig worden toegeschreven aan de toename van de kapitaallasten.

OGTEROP

13

9 In de bijlage 7 wordt één en ander uitgebreid toegelicht. De financiële uitkomsten en effecten van de prognose zijn opgenomen in paragraaf 5.4. Kanttekeningen bij 5.3 De bruto en netto uitkomsten van de exploitatieprognose zijn geen vaststaand feit. De bruto uitkomst van de prognose is gebaseerd op grondige expertise en ervaring in het werkveld, en is derhalve plausibel. Het blijft echter een onderbouwde schatting op basis van aannames en uitgangspunten, die in de komende jaren nog kunnen veranderen. Daarmee ontstaat een exploitatierisico. De al voorliggende keuze om ten aanzien van ‘groot onderhoud’ uit te gaan van de huidige werkwijze voor wat betreft huisvestingslasten, levert lagere exploitatielasten op. Echter, dit betekent dat op langere termijn extra moet worden geïnvesteerd, omdat geen reserveringen zijn aangelegd voor groot onderhoud en vervangingen. Ook in het geval van een verzelfstandigd Ogterop zal die rekening in de praktijk uiteindelijk bij de gemeente komen te liggen. De netto uitkomst van de prognose kan nog worden beïnvloed door te maken beleidskeuzes in de komende jaren. Zo is nu een eventueel effect van het onlangs opgestarte onderzoek naar (huisvesting van) maatschappelijke voorzieningen niet meegenomen in de exploitatieprognose.

Er is vanaf 2028 in feite sprake van voorbeslag door (nog) geen structurele financiële dekking voor de vernieuwde exploitatielast van Ogterop. Het jaar 2028 is het eerste volledige jaar van exploitatie na vernieuwbouw en valt buiten de Perspectiefnota periode 2024-2027. Wanneer binnen programma 6 en 10 onvoldoende dekking kan worden gevonden, bestaat een risico dat (vanaf) de begrotingsjaarschijf 2028 onvoldoende dekking kan worden gevonden voor de vernieuwde exploitatielast.

5.4 Financiële gegevens ten behoeve van besluitvorming Exploitatieprognose na vernieuwbouw De uitkomsten en conclusies van de exploitatieprognose ná vernieuwbouw staan in bijlage 7. Het saldo op product 48 Schouwburg Ogterop (Programma 6) wordt in deze prognose geraamd op €1.857.000, het eerste volledige exploitatiejaar (2028) na heropening. Deze prognose is afgezet tegen de primitieve begroting Schouwburg Ogterop 2023 en de prognose 2023 van stichting Horeca Schouwburg Ogterop. Vanaf het jaar 2028 is de beoogde jaarlijkse bruto exploitatielast € 783.000 hoger dan de huidige begroting 2023 van theater Schouwburg Ogterop. De Horeca is na vernieuwbouw geïntegreerd in het product Schouwburg Ogterop, als theater gerelateerde horeca. De huidige Horecavoorziening is momenteel geregeld via een particuliere stichting. Tegenover de bruto uitzetting van € 783.000 op programma 6 is het volgende te betrekken:  De in 2022 behaalde structurele bezuiniging op de beheerkosten Plataan (programma 6) van ca € 80.000;  De verhoging van de Onroerende Zaakbelasting (OZB eigenaar en gebruiker) als gevolg van de vernieuwbouw van € 78.000 (€ 89.000 (2028) -/- € 11.000 (2023)) vloeit terug via het overzicht Algemene Dekkingsmiddelen.

 De uitgestelde investeringen in verband met vernieuwbouw van Schouwburg Ogterop van € 851.000 zijn al opgenomen in de meerjarenbegroting in afwachting van een definitief besluit tot vernieuwbouw. Deze kunnen worden betrokken bij de totale investering. Hiertoe is een bedrag van ca. € 91.000 kapitaallasten in te zetten.

10

Financiële planning tijdens de uitvoering De financiële effecten van de vernieuwbouw tijdens de uitvoering bestaan uit:  De kapitaalslasten, dit is rente van het jaarlijks op te nemen bouwkrediet (oplopende bouwrente t/m 2027). Zoals bekend is 2028 volgens huidige planning het eerste volledige kalenderjaar na heropening.  De interne kosten komen voort uit het feit dat een vervolg van het project middelen vraagt voor de uitvoering van interne procestaken, die niet zijn opgenomen in het investeringsbedrag voor de vernieuwbouw. Concreet en samenvattend is het volgende nodig:

2023 2024 2025 2026 2027

Krediet voor uitvoering per jaar (na besluit) x € 1000 € 550.000 € 1.500.000 € 3.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000

Rente bouwkrediet x € 1000 8 20 71 146 396

Interne proceskosten x € 1000 PM 200 200 150 150

Totaal x € 1000 220 271 296 546

In bijlage 5, Financiële planning tijdens vernieuwbouw, wordt één en ander nader toegelicht en zijn ook de jaarschijven van de Ontwerpfase (2021 – 1e deel 2023) aangegeven. Risico’s en overige opmerkingen t.a.v. financiën Prijsstijgingen en inflatie in toekomstige jaren vormen een financieel risico bij uitvoering en op de exploitatie. Bij (gedeeltelijke) sloop van het gebouw en installaties is sprake van kapitaalvernietiging en resterende boekwaarde dient te worden afgeboekt. Ter dekking hiervan kan eventueel een beroep worden gedaan op nog aanwezige bestemmingsreserve Schouwburg Ogterop van € 150.000. Besluitpunten Samenvattend zouden de onderstaande besluitpunten geformuleerd kunnen worden ten behoeve van de uiteindelijke besluitvorming over de vernieuwbouw: 1. Ten behoeve van behoud en optimalisering van de schouwburgfunctie in Meppel, als één van de belangrijke voorzieningen van Meppel in het kader van de brede stedelijke ambities, in te stemmen met het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van totaal € 20.850.000 excl. BTW, prijspeil november 2022 (waarvan € 800.000 reeds beschikbaar is gesteld), voor de nadere uitwerking en realisering van de vernieuwbouw, conform het bijgevoegde het Programma van Eisen (bijlage 3) en het Schetsontwerp (bijlage 4). 2.

De lasten tijdens de bouwperiode, zijnde de rentelasten van het investeringskrediet en interne proceskosten in 2024 t/m 2027 conform de bijgevoegde bijlage 5, de Financiële planning tot oplevering, op te nemen in de Meerjarenbegroting 2024. 3. Vanaf 2028 in te stemmen met de Exploitatieprognose ná oplevering, conform bijgevoegde bijlage 7 en de daarin opgenomen prognose voor de jaarlijkse exploitatielast, i.c. een verhoging van de jaarlijkse bruto exploitatielast van Schouwburg Ogterop met € 783.000.

Op de totale begroting is per saldo daarna nog sprake van een uitzetting van de exploitatielast van € 534.000 vanaf 2028.

14

OGTEROP

15

11

6 Vervolg Na een positief besluit van de raad dient de projectorganisatie herstart te worden met een afgestemde governance en samenstelling, inclusief nieuwe (interne) personele bezetting. Via de uitgevoerde (Europese) aanbesteding hebben de architect en de adviseur theatertechniek, onder voorbehoud van positief besluit per fase, opdracht voor de gehele projectperiode. De volgende fase, voorafgaand aan de daadwerkelijke sloop- en bouw werkzaamheden, bevat in grote lijnen:     

aanbesteding overige adviseurs, zoals constructeur en installateur uitwerken schetsontwerp tot VO, DO en bestek RO procedure, inclusief participatietraject Omgevingswet Europese aanbesteding sloop- en bouwwerkzaamheden realisering subsidieaanvragen

Een aan te stellen projectleider start met het maken van een Plan van Aanpak voor de volgende fase. In deze fase wordt door Ogterop een plan opgesteld voor ‘Ogterop on Tour’ tijdens de bouwwerkzaamheden.

---

16

OGTEROP

17

DEEL 2

BIJLAGEN

18

OGTEROP

19

BIJLAGE 1

KNELPUNTENANALYSE 2020

20

OGTEROP

21

KNELPUNTENANALYSE Schouwburg Ogterop Meppel 23 december 2019

1. INLEIDING

22

OGTEROP TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

23

1

INLEIDING

De huidige schouwburg loopt tegen een aantal zaken aan waardoor zij belemmerd wordt om optimaal te functioneren. Hieronder een samenvatting van de belangrijkste knelpunten in het gebouw.

Parallel programmeren is niet mogelijk Het is niet mogelijk parallel te programmeren in het huidige gebouw. Het gaat mis op meerdere vlakken. Ten eerste is er geluidoverlast tussen de zalen waardoor gelijktijdig gebruik onmogelijk is. Ten tweede gaan de publieksroutes voor Engelenbak en Balkon Grote Zaal door de bovenfoyer, waardoor deze niet afzonderlijk te gebruiken is tijdens voorstellingen. Ten derde beschikt het huidige gebouw niet over een aparte foyer voor evenementen gekoppeld aan één van de zalen Geluidoverlast naar buiten De geluidemissie door de schil (gevel en dak) van de Grote zaal en de toneeltoren naar omringende bebouwing voldoet niet aan de normen (zie bijlage Akoestisch onderzoek 0390-H-19-A). Ook het laden en lossen van de vrachtwagens bij zowel Grote Zaal als Engelenbak veroorzaakt geluidoverlast naar de omgeving omdat het in de open lucht gebeurt - met name in de avonduren na de voorstelling. Met de komst van de nieuwe woningen aan de overkant van de Prinses Marijkestraat zijn klachten m.b.t. geluidoverlast in de nabije toekomst zeker te verwachten. Laden en lossen zalen, onveilig en niet ARBO-proof Op de hoek van de Prinses Marijkestraat en Zuideinde is een laad-losvoorziening in de gevel gemaakt om goederen te hijsen naar de eerste verdieping t.b.v. de Engelenbak.

Dit gebeurt middels openslaande deuren in de gevel op de verdieping en een bak die aan een takel wordt neergelaten en omhoog gehesen. Er is een gebrekkige valbeveiliging aanwezig en nauwelijks bescherming. De situatie is gevaarlijk voor technici van Ogterop en bezoekende gezelschappen. Toneel Grote Zaal niet toekomstbestendig Het toneel van de grote zaal wordt door diverse artiesten als te klein ervaren. Bert Visscher, Introdans, Scapinoballet en Tineke Schouten bijvoorbeeld geven aan hun voorstelling niet of nauwelijks te kunnen spelen, waarmee hun komst in de volgende seizoenen onzeker wordt. Artiestenvoorzieningen zijn onder de maat Zowel voor artiesten als voor technische medewerkers is er geen backstageruimte bij de Engelenbak. Er zijn in de buurt van de zaal geen kleedruimten met bijbehorende voorzieningen voorhanden. Artiesten moeten door publieksgebied heen voor toegang Engelenbak. Kleedkamers zijn niet rolstoeltoegankelijk en er zijn ook geen voorzieningen voor minder validen in deze ruimten. Er is geen artiestenfoyer

24 TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

2

OGTEROP TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

25

3

Publieksstromen niet functioneel De garderobe heeft niet voldoende capaciteit voor het aantal bezoekers en is onbewaakt. De ruimte van de foyer is te hoog en te groot om een gezellige sfeer te creëren. Te weinig mensen blijven na de voorstelling ‘hangen’. Het restaurant is niet of nauwelijks zichtbaar vanuit de foyer en andersom. De relatie is te gering voor een Theaterrestaurant. De verkeersruimte rondom de zaal komt niet goed uit in de foyer. De ruimte tussen entree en foyer werkt als een flessenhals, omdat direct bij de toegang naar de foyer de bar is gesitueerd. Minder validen hebben geen toegang tot de Bovenfoyer. Vluchtroutes zijn onveilig De vluchtroute aan de westzijde komt uit op het dak. De route vanaf het dak naar de begane grond is niet duidelijk. Aan de noordzijde (zijde woningen) is een vluchtweg vanuit het trappenhuis aanwezig. De route loopt over een roostervloer naar een stalen trap in het steegje achter de woning. De route is niet duidelijk.

Deze voorbeelden zijn slechts een greep uit een verzameling tekortkomingen waarvoor oplossingen noodzakelijk zijn voor een gezonde toekomst van Schouwburg Ogterop. Op basis van rondgang en bestudering van bestaande tekeningen zijn alle tekortkomingen in het huidige gebouw in beeld gebracht. De tekortkomingen zijn onder te verdelen in: 1 Wet- en regelgeving en bouwkundige gebreken: Het gebouw is getoetst op wet- en regelgeving en Arbo-eisen (veiligheid, gezondheid en welzijn). De bouwkundige gebreken zijn in beeld gebracht. Ook komen de laadlosruimten aan de orde, met het oog op de geluideisen i.r.t. de toekomstige woningen aan de Prinses Marijkestraat. 2 Logistieke knelpunten en exploitatiebeperkingen : Maakt inzichtelijk hoe het gebouw niet voor iedereen toegankelijk is, en de publieke routes niet even vanzelfsprekend zijn. De weinig geoutilleerde en toegankelijke artiestenvoorzieningen worden eveneens benoemd. De huidige indeling van de publieksruimten verminderen verdere exploitatie , en de huidige positie van de Engelenbak beperkt programmeringsmogelijkheden. De uitstraling van het theatergebouw, waar buiten niet te zien is wat binnen gebeurt, stimuleert de exploitatie niet. 3 Duurzaamheid: De energieprestaties van het gebouw, verdeeld in werktuigbouwkundige installaties en Rc-waarden.

26

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

4

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

27

5

2. KNELPUNTENANALYSE

28

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

6

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

29

7

ANALYSE BEGANE GROND

Toetsing op wet- en regelgeving; veiligheid, gezondheid en welzijn (Arbo); functionele eisen en esthetiek. Op basis van rondgang en bestudering van bestaande tekeningen zijn alle tekortkomingen in het huidige gebouw in beeld gebracht. De tekortkomingen zijn onder te verdelen in: 1 Wet- en regelgeving en bouwkundige gebreken: Het gebouw is getoetst op wet- en regelgeving en Arbo-eisen (veiligheid, gezondheid en welzijn). De bouwkundige gebreken zijn in beeld gebracht. Ook komen de laadlosruimten aan de orde, met het oog op de geluideisen i.r.t. de toekomstige woningen aan de Prinses Marijkestraat. 2 Logistieke knelpunten en exploitatiebeperkingen : Maakt inzichtelijk hoe het gebouw niet voor iedereen toegankelijk is, en de publieke routes niet even vanzelfsprekend zijn. De weinig geoutilleerde en toegankelijke artiestenvoorzieningen worden eveneens benoemd. De huidige indeling van de publieksruimten verminderen verdere exploitatie , en de huidige positie van de Engelenbak beperkt programmeringsmogelijkheden. De uitstraling van het theatergebouw, waar buiten niet te zien is wat binnen gebeurt, stimuleert de exploitatie niet. 3 Duurzaamheid: De energieprestaties van het gebouw, verdeeld in werktuigbouwkundige installaties en Rc-waarden.

Te beperkte manouvreerruimte Hoogteverschil zonder heffer Vrachtwagen staat grotendeels buiten=geluid Zijtoneel links ontbreekt Gevel lekt/ baksten laten los

Toneelopening te smal Toneelhoogte te laag Arbo: nergens daglicht

Kantoorruimten niet geïsoleerd/geen luchtbehandeling

Teveel stoelen goedkoop tarief of onverkoopbaar door slecht zicht Sanitair verouderd

Zichtlijnen slecht Rijafstand voldoet niet Geen tredeverlichting Ringleiding defect Vluchtdeuren niet gekoppeld Geluidemissie naar buiten en omringende ruimten voldoet niet

Garderobe te klein en onbewaakt flessenhal s

Foyer te groot voor intimiteit Door grootte en vorm geen nazit Bar bij entree vormt flessenhals

Kleedkamers verouderd Slechte akoestiek Niet bereikbaar voor minder validen Geen artiestenfoyer Geen daglicht in gehele backstage Gangen te smal voor bijzondere kostuums

30

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

8

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

Restaurant te klein Slechte zichtbaarheid restaurant-theater Geen relatie met buiten Geheel slecht zichtbaar

Grootte keuken niet in verhouding met restaurant Leidingwerk afvoeren vervangen (rioollucht)

Weinig uitnodigende karakter van gevel en plein trekt publiek niet aan voor andere activiteiten

31

9

ANALYSE EERSTE VERDIEPING

ANALYSE TWEEDE VERDIEPING

Toetsing op wet- en regelgeving; veiligheid, gezondheid en welzijn (Arbo); functionele eisen en esthetiek.

Toetsing op wet- en regelgeving; veiligheid, gezondheid en welzijn (Arbo); functionele eisen en esthetiek.

Gevel lekt/ baksten laten los Vluchtroute onduidelijk Sanitair verouderd

Toneelhoogte ontoereikend

In eigendom maar niet in gebruik

Zichtlijnen slecht Geen tredeverlichting Geen backstage Ringleiding defect Slechte bereikbaarheid Vluchtdeuren niet gekoppeld Geluidemissie voldoet niet Geluidemissie naar buiten en Artiesten moeten door omringende ruimten voldoet publieksgebied niet Gelijktijdig programmeren onmogelijk

Houten dak toneeltoren voldoet niet aan geluidseisen

Toegankelijkheid zolder onvoldoende

Vluchtroute zeer onduidelijk

Geen verbinding minder validen

Onbeschermd hijspunt Laden lossen buiten Luchtbehandeling slechts voor beperkt deel gebouw

Geen luchtbehandeling Onvoldoende multimediavoorzieningen

Kleedkamers verouderd Slechte akoestiek Niet bereikbaar voor minder validen Geen artiestenfoyer Geen daglicht in gehele backstage

32

Geen luchtbehandeling

Vergaderruimte zonder sanitaire voorzieningen Route naar tweede verdieping omslachtig Bovenfoyer te laag/geen sfeer voor vipruimte Bar onvoldoende uitgerust Geen lifttoegang tot bovenfoyer

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

10

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

33

11

1A WETWET- EN REGELGEVING

Toetsing op wet- en regelgeving, en veiligheid, gezondheid en welzijn (Arbo)

Begane Grond Onvoldoende rijafstand tussen stoelen in grote zaal De rijafstand tussen de stoelen in de grote zaal voldoet niet aan de veiligheidseis van 45 cm breedte tussen de rijen. Op sommige plekken is de breedte slechts 23 cm. Vastzetsysteem vluchtdeuren grote zaal De toegangsdeuren van de grote zaal zijn met beugels aan elkaar gekoppeld. Bij ontruiming van de zaal moeten de deuren op haakjes worden gezet om open gehouden te worden. Beperkte vluchtwegverlichting grote zaal Tredeverlichting ontbreekt. Geluidoverlast door laden en lossen bij grote zaal De vrachtwagen staat buiten, dit leidt tot geluidoverlast naar de omgeving*. Geluidemissie toneeltoren Het dak van de toneeltoren is een houten dak. Deze voldoet niet aan de geluidseisen voor geluidemissie naar de omgeving*. *NB: met de komst van de nieuwe woningen aan de overkant van de Prinses Marijkestraat zijn klachten m.b.t. geluidoverlast in de nabije toekomst zeker te verwachten Eerste Verdieping Onvoldoende rijafstand tussen stoelen op balkon grote zaal De rijafstand voldoet niet aan de veiligheidseis van 45 cm. De vele opstapjes en hoogteverschillen maken vluchten onduidelijk Te lage en te smalle balkonrand De balkonrand is te laag, voldoet niet aan de veiligheidseisen en vormt dikwijls een gevaarlijke situatie.

Onbeschermd hijspunt Engelenbak Op de hoek van de Prinses Marijkestraat en Zuideinde is een laad-losvoorziening in de gevel gemaakt om goederen te hijsen naar de eerste verdieping t.b.v. de Engelenbak. Dit gebeurt middels openslaande deuren in de gevel op de verdieping en een bak die aan een takel wordt neergelaten en omhoog gehesen. Er is onvoldoende valbeveiliging aanwezig. Er is ontoereikende bescherming aanwezig. Bovenfoyer niet toegankelijk voor minder validen Tussen Engelenbak en bovenfoyer bevindt zich een hoogteverschil. Er komt een lift op het niveau van de Engelenbak uit, maar niet op het niveau van de bovenfoyer.

34

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

12

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

35

13

1A WETWET- EN REGELGEVING

Toetsing op wet- en regelgeving, en veiligheid, gezondheid en welzijn (Arbo) Niet functionerende air-conditioning In de vergader- en verhuurbare ruimten zijn wel air-conditioning-units aanwezig, maar worden door hun geluidproductie niet of nauwelijks gebruikt. Achterstallig onderhoud sanitair Het sanitair is verouderd en geeft een rioolgeur. Beperkte klimaatinstallatie voor slechts deel gebouw Er zijn diverse ruimten in het gebouw zonder klimaatinstallatie, waarmee afgevraagd kan worden of wordt voldaan aan bouwbesluiteisen. Deze ruimten zijn bijvoorbeeld alle kantoren en werkplekken, kleedkamers, vergader- en verhuurbare ruimten. Het is onduidelijk of de klimaatinstallatie in de grote zaal onder de ondergrens van 28dB blijft. De klimaatinstallatie beschikt niet over warmteterugwinning. Ze zijn ongelabeld en niet energiezuinig. Onduidelijke vluchtweg noordzijde Aan de noordzijde (zijde woningen) is een vluchtweg vanuit het trappenhuis aanwezig. De route loopt over een roostervloer naar een stalen trap in het steegje achter de woning. De route is niet geheel duidelijk. Onveilig kantoor hoofd techniek Het kantoor hoofd techniek is gepositioneerd in een technische ruimte. De ruimte hangt vol met stoppenkasten en elektra Tweede verdieping onduidelijke vluchtroute westzijde De vluchtroute komt uit op het dak. De route vanaf het dak naar de begane grond is niet duidelijk.

ARBO-eisen Begane grond Ontbreken goederenheffer in de laad-losruimte Er is geen heffer aanwezig om de goederen uit de vrachtwagen op toneelniveau te krijgen. De vrachtwagen staat deels buiten. Slechte akoestiek in de kleedruimtes Er is sprake van heel slechte akoestiek in de kleedkamers wat tot overlast leidt. Ontbreken minder-validenvoorzieningen backstage kleedkamers zijn niet rolstoeltoegankelijk en er zijn ook geen voorzieningen voor minder validen in deze ruimten. Comfort van de werkplekken onvoldoende De kantoren zijn niet of nauwelijks geïsoleerd. Zowel het klimaat als het geluid voldoen niet aan de normen.

36

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

14

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

37

15

Eerste verdieping Onbeveiligd en onbeschermd hijspunt Engelenbak Gevaarlijke situatie voor medewerkers en leveranciers. Zie ook veiligheidseisen. Geen backstage voorzien in de Engelenbak Zowel voor artiesten als voor technische medewerkers is er geen backstageruimte bij de Engelenbak. Er zijn in de buurt van de zaal geen kleedruimten met bijbehorende voorzieningen voorhanden. Daglichtloos kantoor hoofd techniek Het kantoor hoofd techniek heeft geen daglichttoetreding, maar is gepositioneerd in een technische ruimte. De ruimte hangt vol met stoppenkasten en elektra. Geen daglicht Engelenbak Het toneel wordt opgevat als werkplek voor technici. Er is thans geen daglicht op het toneel aanwezig. Slechte akoestiek in de kleedruimtes Er is sprake van heel slechte akoestiek in de kleedkamers wat tot overlast leidt. Ontbreken minder-validenvoorzieningen backstage Kleedkamers zijn niet rolstoeltoegankelijk en er zijn ook geen voorzieningen voor minder validen in deze ruimten. Tweede verdieping Beperkte toegang tot zolder boven grote zaal De zolder boven de grote zaal is slecht toegankelijk door een provisorische houten brug aangelegd over de spanten om lampen te vervangen. Deze loopt echter niet tot het eind door. Lampen vervangen en onderhoud bekabeling en luchtkanalen moet vanaf hier gebeuren.

38

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

16

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

39

17

1B TECHNISCHE PRESTATIES GEBOUW

Toetsing op bouwkundige, installatietechnische, bouwfysische en theatertechnische aspecten Geluid Grote zaal en toneeltoren De geluidemissie door de schil (gevel en dak) van de Grote zaal en de toneeltoren naar omringende bebouwing voldoet in het geheel niet aan de normen (zie bijlage Akoestisch onderzoek 0390-H-19-A)*. Onvoldoende geluidwering wanden grote zaal Rondom de grote zaal zijn geluidlekken naar de verkeersgebieden en aangrenzende ruimten waarneembaar. Niet gelijktijdig kunnen gebruiken Grote zaal en Engelenbak Wegens onvoldoende capaciteit van de scheidingsconstructies zijn beide zalen niet tegelijkertijd bespeelbaar. De akoestische scheiding is onvoldoende. Geluidoverlast bij betreden Engelenbak Als publiek via de Bovenfoyer naar de Engelenbak gaat levert dit geluidoverlast op naar de Grote Zaal. Onvoldoende geluidwering gevel Engelenbak De gevel van de Engelenbak grenst aan de buitengevel. Opbouw gevel voldoet niet aan geluidproductie in de zaal en de emissie naar de omgeving. Geluidoverlast door laden en lossen bij grote zaal De vrachtwagen staat buiten, dit leidt tot geluidoverlast naar de omgeving*. *NB: met de komst van de nieuwe woningen aan de overkant van de Prinses Marijkestraat zijn klachten m.b.t.

geluidoverlast in de nabije toekomst zeker te verwachten Bouwkunde Waterschade toneeltoren De achtergevel van de toneeltoren lekt en leidt tot schade, niet alleen aan gebouw maar ook aan theatertechnische attributen. Achterstallig onderhoud In de sanitaire ruimten en keuken is sprake van achterstallig onderhoud. Tegelwerk en voegwerk. Er hangt rioollucht in de ruimten. Rc-waarden De isolatiewaarden van dak en gevel zijn erg laag (eerste generatie isolatie uit jaren ‘70), waardoor tegen hoge kosten veel energie verbruikt wordt. Interieur Te weinig voorzieningen in Bar Bovenfoyer De bar in de bovenfoyer heeft onvoldoende voorzieningen om te kunnen functioneren. 40

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

18

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

41

19

Onvoldoende luchtbehandeling vergaderruimten Er is onvoldoende luchtbehandeling en geen koeling aanwezig in de vergader- en verhuurbare ruimten. Niet functionerend air-conditioning In de vergader- en verhuurbare ruimten zijn wel air-conditioning-units aanwezig, maar worden door hun geluidproductie niet of nauwelijks gebruikt. Grote zaal en toneel Te klein laad-loshof Nadat goederen uit de vrachtwagen komen is er slechts beperkte ruimte tussen vrachtwagen en toneel. Door het hoogteverschil tussen vrachtwagen en toneel moet met een ‘ramp’ gelost worden, die de manouvreerruimte nog verder beperkt. Te krappe en verouderde backstage-ruimten Er is geen artiestenfoyer aanwezig. De gangen naar en van de kleedkamers zijn te smal (voor bijzondere kostuums), en niet toegankelijk voor minder validen. De kleedruimtes zijn verouderd en oncomfortabel, er heerst een slechte akoestiek. Slechte zichtlijnen op parterrevloer en balkon grote zaal De zichtlijnen in de grote zaal zijn slecht. Er is onvoldoende hoogteverschil tussen de eerste en laatste rij. Aanpassingen in het stoelenplan en de zaalvloer zijn noodzakelijk. Ook op het balkon zijn de zichtlijnen onvoldoende. Breedte toneelopening ontoereikend De breedte van de toneelopening is te smal. Om de huidige programmering te kunnen continueren is een bredere opening nodig.

Beperkingen door hoogte toneeltoren De hijshoogte (vrije ruimte toneeltoren) is te laag. Om de huidige programmering te kunnen continueren is een hogere hijshoogte nodig. Beperkingen door geringe breedte en diepte toneel De toneelvloer is te ondiep, en er is geen zijtoneel links. Om de huidige programmering te kunnen continueren is een breder en dieper toneel nodig. Engelenbak Geen backstagevoorzieningen voor Engelenbak Zowel voor artiesten als voor technische medewerkers is er geen ruimte bij de Engelenbak. De Engelenbak is voor artiesten alleen toegankelijk via publieksgebied. Er is geen achterom, kleedkamers, artiestenruimte, ruimte voor technici en techniek. Vergaderruimten worden als kleedruimten en artiestenfoyer gebruikt. Laden-lossen Engelenbak Het hijspunt, een takel met hijsbak eraan, om decors in de Engelenbak te krijgen is, naast onveilig, volstrekt ontoereikend.

42

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

20

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

43

21

2A LOGISTIEKE KNELPUNTEN Toetsing van het gebouw op toegankelijkheid en vanzelfsprekendheid van de publieke en goederen-routes. Begane grond

Backstage gebied

Onvoldoende capaciteit garderobe De garderobe heeft niet voldoende capaciteit voor het aantal bezoekers en is onbewaakt.

Kleedkamers de kleedkamers zijn niet toegankelijk voor minder validen door het hoogteverschil met buiten en het toneel. De gangen tussen de kleedkamers zijn erg smal, slechts 1 meter, waar 2 meter normaal is i.v.m. kostuums. De kleedkamers zijn niet erg groot. Er passen geen kleedrekken in de kleedkamers, en ook niet in de gangen.

Zeer zwakke relatie foyer-restaurant Het restaurant is niet of nauwelijks zichtbaar vanuit de foyer en andersom. De relatie is te gering voor een Theaterrestaurant. Te klein restaurant Het restaurant is te klein voor voldoende couverts.

Decors Achter de vrachtwagen is het laadloshof slechts 6 meter diep. De deur voor decors naar het toneel is slechts 1,8 meter breed. De manouvreerruimte voor decors is te klein Het hoogteverschil tussen laadhoogte vrachtwagen en toneel wordt niet met een heffer opgevangen. Er zijn dus meer fte’s nodig de vrachtwagen te lossen.

Open trap boven uitgiftepunt van de bar De trap naar de Bovenfoyer is een open trap en loopt over de bar. Dit is onhygiënisch. Verkeersruimte rondom zaal onlogisch ingedeeld De verkeersruimte rondom de zaal komt niet goed uit in de foyer. De ruimte tussen entree en foyer werkt als een flessenhals, omdat direct bij de toegang naar de foyer de bar is gesitueerd.

Toneel Het toneel heeft maar aan één kant een zijtoneel. Het zgn. ‘’achterom’’ lopen voor de acteurs is alleen mogelijk door ruimte van het toneel af te halen.

Eerste verdieping Bovenfoyer niet toegankelijk voor minder validen Tussen Engelenbak en bovenfoyer bevindt zich een hoogteverschil. Er komt een lift op het niveau van de Engelenbak uit, maar niet op het niveau van de bovenfoyer. Een escape-chair is de enige mogelijke verbinding. Bij gebruik kan ander publiek er niet langs. Geen backstage voorzien in de Engelenbak Zowel voor artiesten als voor technische medewerkers is er geen backstageruimte bij de Engelenbak. Er zijn in de buurt van de zaal geen kleedruimten met bijbehorende voorzieningen voorhanden. Artiesten moeten door publieksgebied heen voor toegang Engelenbak

44

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

22

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

45

23

2B EXPLOITATIEBEPERKINGEN Toetsing van het gebouw op capaciteiten, verhuurbaarheid en parallel gebruik van ruimten Exterieur Plein en gebouw werken niet samen Het plein heeft geen functie voor het theater en werkt niet uitnodigend Kunstwerk belemmert zicht op interieur Het kunstwerk blokkeert het zicht op het theater en beperkt de relatie tussen binnen en buiten van theater en restaurant Restaurant is slecht herkenbaar vanaf buiten Het restaurant is niet zichtbaar en herkenbaar vanaf het plein Aantrekkingskracht voorgevel is onvoldoende Uitstraling van de voorgevel is weinig uitnodigend, met name de plint kan sterk verbeterd worden. Meer zichtbaarheid en openheid is nodig om het theater en restaurant aantrekkelijker voor publiek te maken Gevel Prinses Marijkestraat Deze gevel is eveneens weinig uitnodigend. Met de nieuwe woningbouw aan de overkant kan de geluidwerendheid van de huidige gevel tot klachten leiden, waardoor functioneel gebruik van de foyer in het geding komt. Interieur Foyer te groot voor nazit De ruimte van de foyer is te hoog en te groot om een gezellige sfeer te creëren. Te weinig mensen blijven na de voorstelling ‘hangen’. Onvoldoende capaciteit garderobe De garderobe heeft niet voldoende capaciteit voor het aantal bezoekers en is onbewaakt. Zeer zwakke relatie foyer-restaurant Het restaurant is niet of nauwelijks zichtbaar vanuit de foyer en andersom.

De relatie is te gering voor een Theaterrestaurant. Te klein restaurant Het restaurant is te klein voor voldoende couverts. Open trap boven uitgiftepunt van de bar De trap naar de Bovenfoyer is een open trap en loopt over de bar. Dit is onhygiënisch. Verkeersruimte rondom zaal onlogisch ingedeeld De verkeersruimte rondom de zaal komt niet goed uit in de foyer. De ruimte tussen entree en foyer werkt als een flessenhals, omdat direct bij de toegang naar de foyer de bar is gesitueerd.

46

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

24

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

47

25

3 DUURZAAMHEID Toetsing van het gebouw op energie-prestaties Eerste verdieping

Analyse naar energievraag en –verbruik.

Te laag plafond Bovenfoyer Het plafond in de Bovenfoyer is te laag. De ruimtebeleving is niet goed en de ruimte functioneert daardoor niet als VIP-ruimte. De ruimte is niet goed bereikbaar voor minder validen (alleen met kleine traplift)

Gevelopbouw Het bouwkundige ontwerp van het gebouw uit 1970 is nooit bedacht op onze huidige omgang met energie. De isolatiewaarden (Rc-waarden) van gevels, daken en puien zijn volgens hedendaagse maatstaven erg laag.

Te weinig verhuurbare ruimten Twee verhuurbare conferentieruimten is te weinig. Bovendien is de route naar de conferentieruimte op de tweede verdieping omslachtig en niet representatief

Klimaatinstallatie De huidige luchtbehandelingsinstallatie heeft geen warmteterugwinning en geen koeling en dekt niet alle ruimten in het gebouw.

Ontbreken multifunctionele zaal of – foyer. Er ontbreekt een goed, afzonderlijk te verhuren multifunctionele, goed uitgeruste, foyer of zaal voor meer dan 100 personen. De huidige bovenfoyer is niet geschikt door de beperkte hoogte, te weinig technische uitrusting, geen uitstraling en ontoegankelijkheid voor minder validen

LED-verlichting In het gebouw wordt geen LED-verlichting toegepast, terwijl dat uit oogpunt van verbruik en onderhoud als gangbaar wordt beschouwd.

Zuideinde 68 Het pand naast de schouwburg is ineigendom, maar wordt het als woning gebruikt. Alhoewel er thans geen klachten van bewoners zijn, is dit voor de toekomst een onwenselijke situatie. Foyers en zalen het is niet mogelijk parallel te programmeren in het huidige gebouw. Het gaat mis op meerdere vlakken. Ten eerste is er geluidoverlast tussen de zalen waardoor gelijktijdig gebruik onmogelijk is. Ten tweede gaan de publieksroutes voor Engelenbak en Balkon Grote Zaal door de bovenfoyer, waardoor deze niet afzonderlijk te gebruiken is tijdens voorstellingen. Ten derde beschikt het huidige gebouw niet over een aparte foyer voor evenementen gekoppeld aan één van de zalen

48

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

26

OGTEROP

TenBrasWestinga - Knelpuntenanalyse – kenmerk B1415-20191223-R01

49

27

BIJLAGE 2

HUIDIG GEBRUIK OGTEROP

50

OGTEROP

51

Schouwburg Ogterop: cultureel erfgoed!

Het huidige gebruik en de brede maatschappelijke functie in beeld.

23/3/23

Schouwburg Ogterop is zonder twijfel cultureel erfgoed. Al meer dan 150 jaar staat Ogterop voor cultuur in Drenthe en de kop van Overijssel. En die rijke geschiedenis van Ogterop voel je, proef je en zie je als je plaats neemt op het rode pluche van een van de 484 stoelen in onze historische bonbonnièrezaal. Deze prachtige, klassieke grote zaal verbeeldt een stuk belangrijke geschiedenis van Meppel. De zaal werd in 1886 geopend door onze naamgever Lammigje Ogterop en is de oudste theaterzaal van Drenthe. Een bijzondere parel die tot ieders verbeelding spreekt en waar we trots op zijn! De Bonbonnière biedt een unieke, klassieke context voor voorstellingen van nu. En dat maakt een bezoek aan Ogterop een echte beleving. Naast onze oude Bonbonnière heeft Ogterop een kleine zaal met 120 stoelen: De Engelenbak. Authentiek in uitstraling en programmering Ogterop is een theater voor iedereen. Jaarlijks programmeren we zo’n 110 professionele voorstellingen. Ons programma biedt een brede en aanprekende mix van klassiek, toneel, dans, cabaret, muziek, show en theater. Tegelijkertijd zijn we qua programma al heel lang onderscheidend. Onze programmering is in één woord samen te vatten: authenticiteit. Waar andere theaters in de regio meer show, entertainment en licht vermaak tonen, biedt Ogterop vooral een podium aan authentiek toneel en cabaret en authentieke dans en muziek.