Zienswijze 2
Tekst van het document
stichting achmea
rechtsbijstand
Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Gemeente
Meierijstad College van burgemeester en wethouders
Apeldoorn
Sophialaan 50 Leeuwarden
Postbus 10.001 Telefoon 088 462 3700
5460 DA VEGHEL
Fax 088 462 2799
klantenservice@achmearechtsbijstand.nl www.achmearechtsbijstand.nl Datum
Ons zaaknummer
18 maart 2025
RB-003002926
Onderwerp
Uw kenmerk
zienswijze ontwerpbesluit omgevingsvergunning
_OV-2022-0364
Behandeld door
(geanonimiseerd) Afwezig op vrijdagen
Geachte heer, mevrouw,
(geanonimiseerd) nn Cliënt is het niet U wilt een
met het
bouwplan
omgevingsvergunning
geven met
eens
Cliënt woont ten noordwesten afstand van ca. 13 meter.
van
voor
het realiseren
ons
van
om
Jardische hup.
11 nieuwe
Dit plan heeft voor cliënt
het
appartementen.
afwijking bestemmingsplan Schijndel 2013’. het plangebied. Het perceel van cliënt en het plangebied ligt op een van
‘Kom
nadelige gevolgen.
Het
plan is in strijd met een
goede ruimtelijke ordening. Om de
Oud
navolgende redenen kan cliënt zich niet met het plan verenigen.
recht
van
toepassing. zijn de Omgevingswet
Op
1 januari 2024
een
aanvraag
de
om
een
en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op omgevingsvergunning die is ingediend vòòr het tijdstip van inwerkingtreding van
Omgevingswet, blijft op grond van
artikel 4.3, aanhef en onder a, van de
Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vòòr die aanvraag onherroepelijk wordt. Inleidende
Volgens
dat
Invoeringswet
tijdstip van toepassing tot het besluit op
opmerkingen.
het bestreden
ontwerpbesluit is op 23 mei 2022 een aanvraag ingediend voor het bouwplan,
daarbij zijn de stukken ingediend
waarmee het
college tot een
besluit kon komen.
Op 23 mei 2022 is er een aanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van Het Zuidplein Schijndel B.V.,
Rekeningnummer (IBAN) NL11 038 571 Apeldoorn
Kvk 41
Emmalaan
RABO 0101
5482 AD te
0506 74
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
2
Schijndel betreffende het realiseren van 11 nieuwe appartementen plaatselijk bekend Plein 5481AR *
Schijndel
te
De aanvraag omvat de
Schijndel.
volgende
1944 22,
activiteiten:
Bouwen
“Planologische afwijking Ontvankelijkheid De gegevens om tot een
Het verbaast cliënt dat
er
beoordeling van
de aanvraag te komen
bijna drie (!) jaren na de
Nu het
waren
initiële aanvraag een
volledig bijgevoegd.
ontwerpbesluit is gepubliceerd.
het cliënt begrijpelijkerwijs niet in de lijn der project jarenlang stil heeft gelegen, verwachting dat het bouwplan doorgang zou vinden. Vandaar dat cliënt recent is overgegaan tot verbouwingen van zijn woonhuis. Cliënt heeft zijn woning verbouwd en er is onder meer een zwembad was
in de tuin en een
gastenverblijf met sauna
voor
op het
perceel aanwezig. Het bouwplan heeft substantiële zijn woning. Cliënt betreurt daarom
gevolgen zijn privacy, ook dat hij niet is betrokken bij de omgevingsdialoog. voor
woon-
leefklimaat en waarde van
en
omgevingsdialoog dateert uit 2020.
Hoewel het
Tevens wordt opgemerkt dat de plan onder het oude recht valt, is met het oog op de
Omgevingswet, participatie van groot belang. De omgeving is recent niet en überhaupt onvoldoende betrokken bij de bouwplannen. Dit betreurt cliënt, in een vroegtijdig stadion had juist draagvlak gecreëerd kunnen Het
worden. Desalniettemin, client staat open
plan tast het woongenot aan de
een
gesprek met partijen.
van cliënt aan.
Zoals aangegeven wordt het plangebied op korte afstand
perceel
voor
cliënt
gerealiseerd.
Momenteel is het
achterzijde bevindt zich een feestzaal. Dit maakt de komst van 11 en bouwplan bijbehorende bergingen mogelijk. Juist de appartementen feestzaal biedt een buffer tegen inkijk vanuit de voorzijde van het plangebied. Echter, de feestzaal wordt gesloopt. Daarentegen komen er bergingen met een vrije hoogte van minimaal 2,3 meter. Het is onduidelijk
voorzijde in gebruik
van
of er ramen
in de
als café en aan de
bergingen
komen. Uit de
bouwtekeningen wordt vervolgens niet duidelijk bouwhoogte, incl. daknok wordt van het appartementengebouw. In elk geval wordt het appartementengebouw 9,5 meter hoog excl. daknok. Dit is een aanzienlijke verslechtering van het
wat nu de maximale
straat-
bebouwingsbeeld.
en
Uit de
straatniveau is (bestektekening
bouwtekeningen volgt dat het uitgangspunt voor het peil 3m+
B.01). Volgens
het
vigerend bestemmingsplan
Kom
Schijndel 2013:
artikel! 2, geldt:
peil: voor een van
bouwwerk,
waarvan
de weg ter plaatse
van
de
de
hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte
hoofdtoegang;
van
de kruin
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
3
Er dient nader te worden
bepaald welk peil geldt.
Er komt een massief gebouw en het is nog
appartementengebouw de achterzijde van het gebouw
onduidelijk welke hoogte
staat licht
leefklimaat
van
cliënt
vanuit het
de tuin
onevenredig aan.
Hoewel het
geen zicht op de
perceel thans
pand woning geheel ander ruimtelijk effect dan een horeca locatie, waarbij en
een
woonfunctie is dit aanzienlijk anders.
De
parkeertoets
Met
Is
de
bergingen krijgen. Het
georiënteerd richting met uitzicht richting de omliggende tuinen.
onvolledig
van
cliënt. Ook komen
een
Dit tast het
horeca
er
balkons aan
woon-
en
bestemming heeft, is er
tuin van cliënt. Een woonfunctie heeft daarnaast ook
en onvoldoende
niet elke
een
dag drukte wordt ervaren. Bij
gemotiveerd.
tot de hoeveelheid
betrekking benodigde parkeerplaatsen wordt in de ruimtelijke onderbouwing behorende bij het bestreden ontwerpbesluit het volgende overwogen: p. 70: Voor de parkeernormen is aansluiting
gezocht bij de Nota
(Paraplubestemmingsplan parkeren).
Voor de
voorzien in minimaal 22
parkeerplaatsen,
parkeerplaatsen.
Parkeemormen
Meijerijstad 2018
11 appartementen wordt op eigen terrein
Daarmee
wordt voorzien in voldoende
conform de normen als opgenomen
in het
Paraplubestermmingsplan uitgaande van een gemiddelde parkeernorm van 2,0 per wooneenheid.
Op de terreininrichting zijn 22 parkeerplaatsen ingetekend. Er is gekeken naar het Paraplubestemmingsplan Parkeren en de Nota Parkeernormen Meijerijstad 2018 (hierna: de Parkeernota). Blijkens paragraaf 2.2 van de Parkeernota wordt onderscheid gemaakt tussen centrum/schil, rest bebouwde kom en buitengebied. Gelet op de locatie van het plangebied moet het gebied worden gerekend tot rest bebouwde kom, zoals volgt uit de uitsnede
op de
volgende pagina:
Vervolg op de brief van 18
Bladnummer
maart 2025
4
Centrum Schijndel /
Schijndel
LES v|(Gomoonto Meerjsiad | GEE
JA
TTET
)
Figuur 1: Uitsnede kaart centrumgebieden, bijlage
1 Parkeernota.
Aangezien Plein 1944, nr. 22 is gelegen buiten het centrumgebied, maar binnen de bebouwde kom, gelden de parkeernormen voor het gebied rest bebouwde kom. Op pagina 11 van de Parkeernota zijn de
parkeermomen voor woningen vastgesteld: Wonen
Veghel
en
Schijndel Centrum
_ Rest bebouwde kom en
Koop/huur, Koop/huur, Koop/huur, Koop/huur, Koop/huur, Koop/huur,
vrijstaand
2,1
2 onder 1 kap tussen/fhoek etage duur etage midden
2,0
etage goedkoop
Serviceflat/aanleunwoning Kamerverhuur, niet
zelfstandig
1,9 1,9 1,8 1,6 12 0,4
Buitengebied 2,4 2,3 21 2,2 2,0 1,8 1,3 0,4
Figuur 2: Uitsnede parkeemomen
Eenheid per
woning woning woning woning
Aandeel bezoekers
woning
0,3
kamer
0,2
woning woning
Parkeemnota.
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
5
Daarbij wordt op diezelfde pagina opgemerkt
dat:
Opmerking Voor niet-grondgebonden koop- en huurwoningen hanteert het CROW een indeling in prijsklassen. De typologie die het CROW aanhoudt (duur, midden en goedkoop) is te vaag en is geconcretiseerd. K
Duur
Midden
Goedkoop
WOZ-waarde)
275.000
€ 185.000 -€ 275.000 <€ 185.000
| >€ 900 per maand Huur
Tussen huurtoeslaggrens en € 900,- per maand Onder huurtoeslaggrens
Figuur 3: Indeling ín prijsklassen. In de Parkeernota wordt
een
duidelijk onderscheid gemaakt tussen
de
prijsklassen.
Uit de
ruimtelijke
onderbouwing, pagina 16, blijkt dat er twee opties zijn: Netto
vloeroppervlakte: Prijsklasse:
2 2 Variërend
67 m tot 92 m, exclusief buitenruimte
van
en
berging.
-
Optie 1: =__3 appartementen sociale huur met een =__8
appartementen
Optie
2:
huurprijs onder de liberalisatiegrens
middeldure huur met een
huurprijs
van
maximaal € 975-, per maand
-__3
appartementen sociale huur met een huurprijs onder de liberalisatiegrens -___8 appartementen middeldure koop met een gevarieerde koopsom binnen dit prijssegment (onder de NHG-grens). Ten onrechte is
bij het parkeeronderzoek uitgegaan van
maakt de Parkeernota niet. Er zijn
Dit betekent
duidelijke indelingen
optie 1 dat de drie appartementen
een van
middeldure huur of koop. Dit onderscheid
prijsklassen.
vallen binnen de
parkeernorm van
woning. onwaarschijnlijk dat de drie appartementen worden gerealiseerd in het goedkope segment, nu dit segment ziet op woningen onder de huurtoeslaggrens. Daarnaast wordt in de ruimtelijke voor
2 per
Het is
onderbouwing zelf gewezen op de parkeernorm van 2 per woning.
De acht appartementen
met
een
maximale
huurprijs van €975,- zijn echter te kwalificeren binnen het dure segment. Daarmee komt er per woning/appartement een parkeernorm van 2,2. Dit is ten onrechte niet meegenomen in de berekening. Dit betekent dat het plangebied in onvoldoende parkeerplaatsen voorziet. De totale parkeerbehoefte komt op 23,6 neer. Gelet op vaste jurisprudentie en op de CROW-richtlijn dient dit naar
boven te worden
afgerond,
uitkomende op 24
parkeerplaatsen
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
6
optie 2 geldt hetzelfde. De drie appartementen vallen binnen
Voor
de
parkeernorm
van
2. Het is
onwaarschijnlijk dat de drie appartementen worden gerealiseerd in het goedkope segment, nu dit segment ziet op woningen onder de huurtoeslaggrens. De acht appartementen zullen onder de NHGgrens worden
aangeboden. Echter,
case-scenario
geldt ook bij optie 2 voor de acht appartementen een parkeernorm van 2,2.
De
de
NHG-grens zit ruim boven de €275.000,-.
berekening van het aantal parkeerplaatsen op dit punt onvoldoende
ontwerpbesluit
is gestoeld op verkeerde
Gelet op
uitgangspunten.
Met de komst
een
worst
Daarom
is het
onzorgvuldig gemotiveerd. appartementen wordt de parkeeroverlast groter. Voor een goede ruimtelijke ordening is gedegen onderzoek naar de parkeerbehoefte noodzakelijk. Bij het bouwplan komen 22 parkeerplaatsen. Dit is en
van
11
onvoldoende voor het aantal bewoners. Ook moet er nog vragen
voorwaarden
u
terrein komen
Het nieuwe
en
in de
in stand
parkeerruimte voor bezoekers zijn. Wij zodat er voldoende parkeerplaatsen op eigen
vergunning op te nemen
blijven.
plan zorgt voor een forse toename
voor
een
dat
bij het
de
onoverzichtelijke indeling, is er geen goed zicht op verkeer.
kan
voor
gevaarlijke
inkijk maakt
heeft
en
een
planlocatie
voorziet onvoldoende
in mogelijkheden
Er is veel fietsverkeer in de straat. Dit
situatie zorgen.
Inkijk in de tuin van cliënt mogelijk. een
enorme
inbreuk op
gastenverblijf met sauna.
zijn privacy. Met name omdat cliënt in de tuin een zwembad Door de ontwikkeling komt zijn privacy in het geding. Vanuit de
is er op dit moment geen zicht op de tuin van cliënt. Er zitten geen
het bestaande
gebouw,
er
ook het zicht op het café.
appartementengebouw balkons
bouwplan
goede ontsluiting. Er is geen verkeersonderzoek uitgevoerd. Voor het overige merkt cliënt op uitrijden vanaf de planlocatie er onveilige situaties zulten ontstaan. Door de smalle uitrit en
Door dit plan is De
meer
Het
de verkeersdruk.
plan zorgt
voor
verkeersbewegingen.
van
Het
is
nu
een
feestzaal
Door de komst
wordt ook licht
van
blinde aanwezig met appartementengebouw een
het
muur.
ramen
aan
de kant
van
De feestzaal ontneemt
wordt dit verstoord. Het
georiënteerd richting de tuin van cliënt. Er komen loggia's en
gericht naar de omliggende tuinen. Het zwembad van cliënt ligt op slechts 24 meter afstand appartementengebouw. Het appartementengebouw wordt daarbij 9,5 meter
van
het nieuw te bouwen
hoog
met balkons. Het
college heeft ten onrechte dit niet in het ontwerpbesluit meegenomen.
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
7
Luchtfoto d.d. 29 juli 2024.
Aanpassing
van het
afschermende
plan is nodig om de privacy te beschermen. Om inkijk te voorkomen is een groenstrook met veel groenblijvende heesters van voldoende hoogte nodig. In het
bestreden de
ontwerpbesluit wordt genoemd dat het plan moet worden uitgevoerd zoals op pagina 72 van ruimtelijke onderbouwing staat, dit is echter niet opgenomen onder Voorschriften. Tevens wordt uit
pagina 72 niet direct duidelijk welke soort beplanting,
hoe
hoog,
binnen welke
termijn, enzovoorts
dit
moet worden
uitgevoerd. Er dient derhalve in de voorwaarden te worden verwezen naar een beplantingsplan dat als bijlage bij de vergunning komt en binnen welke termijn dit beplantingsplan moet zijn uitgevoerd. Cliënt wil graag met de gemeente meedenken
over een andere oplossing. Mijn cliënt is bereid af te zien van verdere stappen als u met voorwaarden in de vergunning regelt dat er geen uitzicht op het perceel van cliënt mogelijk is en er voldoende parkeerplaatsen komen.
U kunt Een
planschade voorkomen door een aanpassing van het plan. goede ruimtelijke ordening vraagt dat u het nadeel voor omwonenden
zo
klein
mogelijk houdt.
Uit het besluit
blijkt niet waarom het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies is niet bij het besluit gevoegd. We vragen ons af of de welstandscommissie wel heeft gekeken
naar
de
gevolgen van de bouw van
het appartementencomplex voor de
appartementencomplex valt in de omgeving uit de toon door de afwijkende vorm,
omgeving. Het hoogte en kleur.
Vervolg op de brief van
Bladnummer
18 maart 2025
8
Cliënt vraagt
u
Als
vergunning geeft vraag
u
toch een
Bel of mail U bereikt
geen
vergunning te geven.
mij gerust als u no
mij op
etconamnc
ik
als u belt of mailt?
Met vriendelijke
rekening te houden
(geanonimiseerd) Mailen kan
Wij kunnen
met de bezwaren
cliënt.
van
.
klantenservice@achmearechtsbijstand.nl. noemen
u
u
naar
Ons zaaknummer is RB-003002926. dan sneller helpen.
groet,
(geanonimiseerd)
Wilt
u
dit nummer
altijd
vadlkno GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van de gemeente Meierijstad
Gemeente
(wabo)
Meierijstad
realiseren
-
van
ontwerp besluit / terinzage omgevingsvergunning 11 nieuwe appartementen Plein 1944 22, 5481AR
-
-
Schijndel De gemeente is van plan om een aangevraagde februari 2025 vastgelegd in een ontwerpbesluit.
Gegevens
Dit is op 7
aanvraag
Omschrijving:
realiseren
van
Locatie: Plein 1944 22, 5481AR Zaaknummer:
Zienswijze
omgevingsvergunning (wabo) te verlenen.
11 nieuwe
appartementen
Schijndel
OV-2022-0364
indienen
U kunt vanaf 7 februari 2025 zes weken schriftelijk of mondeling reageren op het ontwerpbesluit. Dit heet het indienen van een zienswijze. In die periode kunt u het ontwerpbesluit samen met de documenten die daar bij horen bekijken. Voor het bekijken van de documenten en het indienen van een mondelinge zienswijze kunt u een afspraak maken met het werkatelier Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) via telefoonnummer 14 0413. U richt uw schriftelijke zienswijze aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meierijstad, Postbus 10.001, 5460 DA Veghel. U kunt ook digitaal een zienswijze indienen op www.meierijstad.nl. De gemeente bekijkt alle reacties bij het nemen van een definitief besluit.
Vragen? Heeft u vragen of wilt u meer informatie over dit ontwerpbesluit? Bel dan met werkatelier Toezicht en Handhaving (VTH) via telefoonnummer 14 0413.
1
Gemeenteblad 2025 nr. 57478
12 februari 2025
Vergunningen,