Zienswijze 10 geanonimiseerd

Geacht College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meierijstad , Graag maken wij onze zienswijzen kenbaar op het ontwerpbestemmingsplan Looierij , Toon Bolsiusstraat , Hoofdstraat te Schijndel.

Schijndel , 25 oktober 2024 Ref. NL. IMRO. 1948. SCH001BP0012023P-ON01 Gepubliceerd 28-7-2023 door Meijerijstad , in het Gemeenteblad 2023 , nr. 333677 http://www. ruimtelijkeplannen. nl/web-roo/?planidn=NL. IMRO. 1948. SCH001BP0012023P-ON01

1

1.

Inleiding

Wij willen u allereerst laten weten dat wij erg positief staan tegenover herontwikkeling van het gebied. Het initiatief om met inbreiding meer woonruimte te creëren en een positieve ruimtelijke herindeling van het gebied, juichen wij van harte toe. Toch zien

wij ons genoodzaakt om op het ontwerpbestemmingsplan inhoudelijk, en veelal negatief, te reageren. Het plan zoals nu gepresenteerd, is voor ons in zijn geheel niet aanvaardbaar. -1- In de eerste

plaats is de schaal en de

omvang

van

de voorgenomen

bebouwing

voor

het

plangebied veel te groots, het druist in tegen een goede ruimtelijke ordening, het is planologisch s lecht, het doet afbreuk aan de aanwezige bestaande bebouwing en in het bijzonder aan ons

(geanonimiseerd)

ook

nr.

56)

en

de Catharina-molen

en

is onvoldoende

toekomstbestendig. -2- In de tweede

op

gebied

van

plaats voldoet het plan op vele punten niet aan het vigerend beleid en regelgeving huisvesting, ruimtelijke ordening, cultuurhistorie, natuurbescherming, en milieu.

-3- In de derde

plaats zit het plan vol met fouten die het geheel een ondeugdelijk en incompleet bestemmingsplan maken. De betrouwbaarheid en de onafhankelijke deskundigheid van onze gemeente baart ons grote zorgen. Wij vinden het beschamend, dat de gemeente Meierijstad gezien de wijze waarop zij zich vanaf 2017 presenteert, heeft besloten om een dergelijk gebrekkig plan in ontwerp vast te stellen en ter inzage te leggen. -4- In de vierde

plaats

is de route

ontwikkeling van dit plan zeer bedenkelijk en stellen wij vast dat uw college onze visie hierin niet heeft gehoord laat staan heeft meegenomen en dat het door de initiatiefnemer aan de gemeente voorgelegde plan eenzijdig door de gemeente is overgenomen. De zogenoemde omgevingsdialoog is een farce gebleken en de door u toegezegde, beloofde omgevingstafel is niet gevoerd. Wij voelen ons niet gehoord en zeker niet serieus genomen als participerende burgers. naar

de

Samengevat:

Voorgesteld plan is een grove inbreuk op onze privacy en woongenot; Voorgesteld plan is absurd en niet aanvaardbaar; Veel te massaal, veel te hoog; Veel te veel bewoners op een kluitje; Veel te veel parkeerdruk; Veel te veel verkeersbewegingen; -__Geen samenhang met de omgeving; Doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied; Vraagtekens bij sociale en fysieke veiligheid; -__Geen rekening gehouden met bestaande bedrijven. -_

-_

-

-_

-

-_

-_

-_

Wij zijn eigenaar van het gemeentelijke monumentale pand tevens eigenaar van ns pand, waarin, wij wonen en werken (speelgoed-detailhandel en houtbewerking) is weliswaar door initiatiefnemers van het plan en het plangebied uitgesloten, maar ligt volledig in en omsloten in het te herontwikkelen plangebied en maakt hier dus feitelijk een onlosmakelijk deel van uit. Het gebied is gelegen in het historisch bebouwde oudste oorspronkelijke gedeelte van het dorp Schijndel.

Onze zienswijze: Hierna onderbouwen we puntsgewijs en gemotiveerd onze zienswijzen over het door u ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplan ‘Kom Schijndel 2013 , herziening Hoofdstraat Looierij – Toon Bolsiusstraat Schijndel’.

–

3

Plangebied

2.

Raadpleging van het ontwerpbestemmingsplan (verbeelding, toelichting en bijlagen) wijst uit dat er sprake is van drie verschillende plangebieden, te weten: a. Volgens de verbeelding omvat het plangebied de bestaande gebouwde onroerende objecten Hoofdstraat 54-56, Hoofdstraat 60 t/m 66 en Toon Bolsiusstraat 12 t/m 18 met bijbehorende ondergronden; b. Volgens de Parkeertoets omvat het plangebied de onder a. bedoelde bebouwing én het openbare parkeerterrein aan de Looierij en; c. Volgens de Quickscan milieuaspecten omvat het plangebied de onder a. genoemde bebouwing én Door

(geanonimiseerd) EERE

deze verschillen in

bijlagen milieuzonering) maar

plangebieden,

de daaraan

gekoppelde beschrijvingen

in

toelichting en

nog de daaruit voortvloeiende consequenties (o.a. voor parkeren is geen sprake van een plan dat is voorzien van een goede ruimtelijke

meer

en

onderbouwing,

zoals door de wet wordt vereist. Alleen al om deze van

geconstateerde ernstige gebreken het ontwerpbestemmingsplan.

dient de

gemeenteraad

af te zien

van

vaststelling

3.

Verbeelding en regels

De ontwerp-verbeelding is onvolledig en schiet te kort: o Voor de objecten (woningen) Hoofdstraat 56 en Toon Bolsiusstraat 12 ontbreken de

o o

o

o

o

o

o

o

noodzakelijke bouwvlakken alsmede de aanduiding van het (maximaal) toegelaten aantal woningen en de bouwaanduidingen waardoor er onbeperkte bebouwing voor wat betreft oppervlakte als bouwhoogte wordt toegestaan. Bouwvlak en bouwaanduidingen moeten worden toegevoegd. Voor het object Hoofdstraat 56 ontbreekt de aanduiding “gemeentelijk monument”. Dit dient te worden toegevoegd. Wanneer de verbeelding in de voorgelegde vorm wordt vastgesteld dan kunnen de genoemde objecten worden gesloopt en kan de vrijkomende ondergrond volledig worden bebouwd met een onbegrensd aantal woningen omdat het bouwvlak dan immers samenvalt met het bestemmingsvlak en het maximum aantal woningen ontbreekt. In de ontwerpregels ontbreekt een bepaling onder de gebruiksregels waardoor de gemeentelijke doelgroepenverordening op de te bouwen woningen van toepassing is (vergelijk met artikel 13. 1 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan voor de woonlocatie “De Grote Braeck”). Door het ontbreken van deze verbinding is het alleszins mogelijk dat uiteindelijk alle woningen - ook de zogenaamde 12 zorgwoningen - in andere categorieën (koop/huur; goedkoop/duur) worden gerealiseerd dan thans wordt beschreven in de toelichting en bijlagen. De gemeente ontbeert daarmede elk instrument om die zeer zeker ongewenste ontwikkeling tegen te gaan.

Het realiseren van woningen in andere categorieën heeft daarnaast vergaande consequenties , niet alleen voor de lokale woningmarkt maar evenzeer voor de ter plaatse te verwachten parkeerproblematiek. In het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 is ter plaatse van Hoofdstraat 54 de begrenzing van het bouwvlak aan de voorzijde vastgelegd zodanig dat de linkerzijgevel van het monument Hoofdstraat 56 vrij zichtbaar is. In het ontwerpbestemmingsplan is het bouwblok doorgetrokken tot aan de rooilijn aan de Hoofdstraat. Dit is niet nader gemotiveerd , maar zeker ongewenst. In de fase van de intaketafel heeft de gemeentelijk stedenbouwkundige behoudt van deze zichtbaarheid van de zijgevel naar opdrachtgever zelfs specifiek benoemd. De in het ontwerpbestemmingsplan in hoofdstuk 4 genoemde zorgwoningen zijn niet in de plankaart van het ontwerpbestemmingsplan opgenomen hetgeen wel vereist is om realisatie en handhaving van deze specifieke bestemming te borgen. In het ontwerpbestemmingsplan ontbreken de planregels van artikel 37. 2 ev. van het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 waar de bouwhoogten van hoofdgebouwen op de gronden met de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop’ zijn geregeld.

Bouwbesluit-bouwverordening: o Het ontwerpbestemmingsplan conflicteert met het bouwbesluit. o Voor de zogenaamde 12 zorgwoningen is slechts voorzien in een gezamenlijke buitenruimte in de tuin. Het bouwbesluit eist voor elke woning een afzonderlijke buitenruimte. Deze zijn niet voorzien. o Elk appartement dient te worden voorzien van een individuele berging. Voor de berging geldt een vaste minimum oppervlaktemaat per appartement ongeacht de omvang van die woning: een minimaal oppervlak van 5 m2. Hierbij geldt een minimale breedte van 18, meter met een minimale hoogte van 23, meter. Per woning moet er een eigen afsluitbare afzonderlijke ruimte zijn. Voor de 12 zorgappartementen betekent dit dat de 5

o

collectieve berging tenminste 60 m2 (exclusief eventuele gezamenlijke ruimte) moet zijn. De ingetekende gezamenlijke berging lijkt deze oppervlakte niet te halen en er kan dus niet worden voldaan aan het bouwbesluit. In het plan wordt uitgegaan van de sloop van de loods die aan de achterzijde van onze woning Hoofdstraat 58/58a staat en daarmee onlosmakelijk is verbonden. Onduidelijk is of door het realiseren van de sloop en nieuwbouw onze verblijfsruimten zullen blijven voldoen aan de binnen-geluidsniveaunormen die voor de woning en slaapkamer gelden. Er is geen onderzoek gedaan naar de gevolgen van het plan voor de leefbaarheid in onze woning.

Beeldkwaliteitsplan ontbreekt Een beeldkwaliteitsplan is een essentieel onderdeel van een bestemmings- en bouwplan. Een beeldkwaliteitsplan ontbreekt bij het voorliggende en gepubliceerde ontwerpbestemmingsplan. Hierdoor is het onmogelijk om een juist beeld te krijgen van de omvang en de gevolgen van het plan ook ten opzichte van de bestaande niet te slopen gebouwen en de omgeving. Een beeldkwaliteitsplan is vooraf aan de beoordeling van het plan noodzakelijk. Ook categorieën van bestemmingen , beeldbepalende materiaalsoorten , kleurstellingen en bouwhoogten worden hiermee planbreed geborgd. De gecombineerde welstands- , monumentencommissie heeft nota bene in haar advies van 13 juli 2023 aan uw college geadviseerd de behandeling van het plan “aan te houden”. Op 14 augustus 2023 is ons per mail medegedeeld dat de gemeente verwacht dat het beeldkwaliteitsplan pas begin september gereed zal zijn. Dit betekent in ieder geval dat er op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan geen beeldkwaliteitsplan beschikbaar was. Het ontwerpplan is opgesteld en beoordeeld zonder een deugdelijk beeldkwaliteitsplan hetgeen in strijd is met goede planologie en zorgvuldige

regelgeving. Het ontwerpbestemmingsplan is hierdoor voor belanghebbenden maar ook de bevoegde autoriteit niet op zijn merites te beoordelen.

Het risico bestaat ook dat er in een later stadium duidelijk wordt dat de beeldkwaliteit , bouwmassa of volume toch planologisch ongewenst of onevenredig uitpakt of dat deze uit diverse invalshoeken beter niet toegestaan had mogen worden. Dat is dan niet meer eenvoudig repareerbaar waardoor wij van mening zijn dat u hiermee ondermaatse en ongewenste regelgeving creëert.

6

Beleid

4.

4. 1.

Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met de beleidsnota Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel

Zoals in de beleidsnota is beschreven , richt ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ zich vooral op de ruimtelijke kwaliteiten van Schijndel en hoe deze kwaliteiten ook in de toekomst met de gevraagde opgaven kunnen worden behouden. Het gaat daarbij om het aangeven van ontwikkelingsrichtingen , kwalitatieve en kwantitatieve behoeften en ruimtelijke kwaliteitskaders. Zo gaat het in ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ bijvoorbeeld meer om de vraag welke soort woningen op welke plaats kunnen worden gebouwd , dan om het vastleggen van de aantallen te bouwen woningen per jaar. Voor nieuwbouw wordt prioriteit gegeven aan inbreiding in de bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering , zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. (Dit is bij dit ontwerpbestemmingsplan aan de orde. ) Initiatieven met betrekking tot woningbouw moeten voldoen aan ruimtelijke kwaliteitscriteria. In ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ worden de kernkwaliteiten voor ontwikkelingen benoemd. Met name de ruimtelijke kwaliteitscomponenten , de elf kernwaarden , benoemd in hoofdstuk 4 , dragen er aan bij dat Schijndel haar eigen , specifieke dorpse identiteit behoudt , die door de traditie van zorgvuldig ruimtegebruik , het stellen van kwaliteitseisen en het respecteren van landschappelijke en cultuurhistorische waarden , ook in de toekomst wordt gecontinueerd.

Van de in hoofdstuk 4 van de beleidsnota genoemde kernwaarden/kernkwaliteiten is de volgende hier van toepassing: 10. Dorpse bebouwing De maat en schaal van de bebouwing is dorps. Er is een grote variatie te zien in dwars- en langskappen en korrelgrootte. De woningen staan op een relatief grote kavel. De bebouwing heeft een beperkt aantal lagen en is afgedekt met kappen met een lage goothoogte en in de gevels is veel ornamentiek en detaillering te zien. De kavels hebben veelal groene erfgrenzen. Na de beschrijving van de elf kernwaarden in hoofdstuk 4 wordt in hoofdstuk 5 van de beleidsnota de bestuurlijke visie op de opgaven voor de toekomst gegeven. Onderdelen van die visie zijn: -

-

De opgaven voor de toekomst worden duurzaam uitgevoerd , dragen bij aan de kwaliteit van het dorp en zijn toekomstbestending. De kernkwaliteiten van het dorp Schijndel blijven

overeind of worden versterkt. Voorwaarde is ook dat Schijndel haar eigen , specifieke dorpse identiteit behoudt. Daartoe is continuering noodzakelijk van de Schijndelse traditie van zorgvuldig ruimtegebruik , kwaliteitseisen stellen aan de bebouwing , kwaliteit vóór kwantiteit , het respecteren en versterken van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Uiteindelijk wordt in hoofdstuk 6 van de beleidsnota ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ de woningbouwopgave uitgewerkt. In deze uitwerking worden een aantal ruimtelijke uitgangspunten voor de woningbouw gegeven , die zijn gebaseerd op de gemaakte analyse en beschreven visie voor toekomstige opgaven. Van deze ruimtelijke uitgangspunten noemen wij in ieder geval de volgende: 3. Nieuwe woonbebouwing wordt ontwikkeld tezamen met nieuwe groenvoorzieningen , voldoende parkeren , rekening houdend met voetgangers , sociale veiligheid , verlichting , waterberging en voldoende ruimte voor boomclusters , straten met groen en bomen en groene erfscheidingen tussen het private domein en het publieke domein. Waar mogelijk worden bestaande boomstructuren versterkt. Bij de inrichting de biodiversiteit nastreven , aansluitend op de Duurzaamheidsvisie Meierijstad. 7

4. Nieuwbouw past binnen het karakteristieke Schijndelse dorpse bouwen: kleine bebouwingskorrel met afwisselend programma op relatief grote kavels. Voortuinen en groene erfscheidingen. De kavels liggen met hun voorzijde aan openbaar gebied. In de beleidsnota worden deze ruimtelijke uitgangspunten voor 2 binnenterreinen in het centrum van Schijndel uitgewerkt. Zie de volgende figuren:

Opvallend detail hierbij is , dat één van deze binnenterreinen nagenoeg aansluit op het terrein tussen Toon Bolsiusstraat , Hoofdstraat en Looierij. In onderstaande figuur zijn de 3 binnenterreinen omkaderd , waarbij het plangebied geel is omkaderd.

8

Wij kunnen niet anders concluderen , dan dat het plan voor het terrein Toon Bolsiusstraat , Hoofdstraat en Looierij , zoals dat nu ter inzage ligt , wezenlijk afwijkt van de uitgangspunten van de beleidsnota ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ c. q. daarmee in strijd is. Het ontwerpbestemmingsplan geeft een niet aanvaardbare facelift van de Toon Bolsiusstraat. In de Toon Bolsiusstraat is 1 bouwlaag met 1 kap de norm (totaal 2 bouwlagen). In het plan wordt dit getransformeerd naar 3 bouwlagen wat daar zeker niet gewenst is. Ook voor de Hoofdstraat is er sprake van een forse facelift. Het karakter van de traditionele lintbebouwing met afwisselend arbeiderswoningen (1 bouwlaag met 1 kap) en incidentele herenhuizen , veelal ook 1 bouwlaag met 1

kap , verdwijnt. Zoals hiervoor is beargumenteerd past de voorgenomen gestapelde woningbouw niet op deze plaats volgens het geldende beleid: “Nieuwbouw past niet binnen het karakteristieke Schijndelse dorpse bouwen: kleine bebouwingskorrel”. De bebouwingsdichtheid van dit plan is voor Schijndel ongekend. Door de gemeentelijke stedenbouwkundige is tijdens het overleg met initiatiefnemer over het bouwplan het aantal woningen geadresseerd van 58 naar 53 en geen vierde bouwlaag. Het ontwerpbestemmingsplan gaat evenwel toch uit van 69 woningen en dit aantal is dus niet alleen in strijd met het beleid maar ook in strijd met het advies van de stedenbouwkundige. Voor dit plangebied is 90 woningen per hectare het maximum terwijl het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een bebouwingsdichtheid van maar liefst 150 woningen per hectare. In de toelichting van het plan is hiervoor geen onderbouwing gegeven. Dit plan had zo niet overgenomen en gepubliceerd mogen worden.

Tijdens de beeldvormende avond op 7 september 2023 is door een van de omwonenden ingesproken over het ontwerpbestemmingsplan. Na het inspreken heeft één van uw leden c. q. commissieleden de opmerking gemaakt , dat het binnen Schijndel toch is toegestaan om 4 lagen hoog te bouwen. Bouwen van 3 of 4 verdiepingen in Schijndel kan , mits er voldoende ruimte rondom vrij is van de bebouwing , zoals in de Ruimtelijke Bouwsteen voor Schijndel is voorzien , bijvoorbeeld het terrein van Bolsius aan de Kerkendijk. Voor het onderhavige plangebied is dit absoluut niet aanvaardbaar. Onzes inziens is het plan in algemene zin veel te hoog en ook veel te kolossaal. Dit geldt zeker en vooral ook voor de voorgenomen bebouwing aan drie kanten direct naast en achter ons perceel en pand. Zie fotoanimaties hierna van de huidige en toekomstige (ongewenste) situatie:

9

Afbeelding 1:

Afbeelding 2:

10

Afbeelding 3:

De nieuwbouw achter de bestaande bouw is 3 m hoger dan de bestaande bouw (nr. 56+58) , dit is niet toegestaan: vanaf de straatkant mag de “2e rij” niet zichtbaar zijn/er boven uit tornen.

Afbeelding 4: 3d animatie voorgestelde bouwvolumes

Conclusie: het gemeentelijk monument Hoofdstraat 56-58 wordt volledig overschaduwd , ingebouwd en ingekapseld door de nieuwbouw. Onzes inziens is dit niet acceptabel en zou de bouwhoogte rondom beperkt moeten worden tot maximaal 2 bouwlagen. Behoud van de bestaande kap- en goothoogten heeft de grote voorkeur. Een erg goed , binnen de geest van de beleidsnota ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ , passend recent

gerealiseerd inbreidingsplan betreft plan “De Hopbelhof” op het voormalige bedrijfsterrein van Fassbender-Schellekens. Hier zijn op een perceel van circa 4000 m2 (bron: https://www. bd. nl/meierij/garage-fassbender-in-schijndel-is-klaar-voor-sloop~a8ea4285/ ) in totaal 15 levensloopbestendige woningen gerealiseerd als patio’s/bungalows en aan de Hoofdstraat een wooneenheid met 5 appartementen van 2 hoog met een kap , maar wel aan de Hoofdstraat met een terugspringende rooilijn met voortuin. Zie ook de bijlage 17 het stuk “Het ontwerpbestemmingsplan plan in perspectief met Hoofdstraat 51-53-53a”.

11

Plan De Hopbelhof aan de Hoofdstraat te Schijndel

Het ontwerpbestemmingsplan Looierij-Hoofdstraat-Toon Bolsiusstraat voldoet niet aan de toets voor dit gebied , als gespecificeerd in beleidsnota ‘de Kom van Schijndel’ , aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Dat de bestaande situatie van een garagebedrijf , opslagruimten , bedrijfsgebouwen en een horecapand worden getransformeerd naar ‘wonen’ is op deze locatie zeer toe te juichen. Dat hiermee een inbreidingslocatie voor gewenste woningbouw is gevonden , is eveneens toe te juichen. Ook is het positief dat er in het plan ruimte is voor een groen hof. Op de navolgende punten voldoet het plan niet aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit als gesteld in de

beleidsnota ‘de kom van Schijndel’; • De positieve transformatie en toe te voegen woningen en het toevoegen van een groen hof (wat tijd nodig heeft om tot wasdom te komen) zijn geen vrijbrief om voorbij te gaan aan de plicht om het plan goed ruimtelijk in te passen met ook verdere aandacht voor groen. De weinige bomen die nu aanwezig zijn in het gebied worden grotendeels gekapt of komen onder zware druk te staan. Naast verlies aan ruimtelijke kwaliteit levert dit meer hittestress op. •

•

•

De nieuwe bebouwing heeft een grote schaal die zich moeizaam voegt in de fijnkorrelige bebouwingsstructuur van de Toon Bolsiusstraat en de Hoofdstraat ter plekke. Richting centrum liggen weliswaar qua grootte vergelijkbare bebouwingsclusters. Op deze locatie zou dat op het achter-terrein ook kunnen passen , maar de inpassing bij de bestaande gevelwanden van de Toon Bolsiusstraat en Hoofdstraat verdient zeer zeker meer fijnzinnigheid , als gedefinieerd in de beleidsnota Ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel. Bebouwing van 3 lagen in het achterliggende gebied is nog wel voorstelbaar – doch beslist ongewenst , maar de vierde laag , weliswaar met een set back , is hier voor het hele gebied niet

passend. De derde en zeker de vierde bouwlaag wreekt zich vooral naast het pand Hoofdstraat 56 en 58. Deze panden worden door de hoogte van de nieuwe bebouwing geheel overklast. De liftschacht/het trappenhuis van deze 4 lagen ligt precies naast het pand (twee-onder-eenkap) Hoofdstraat 56 en 58 en torent fors boven dit pand uit , ter hoogte van de tuin 12 meter

12

•

•

•

•

en ter hoogte van het dakterras ca. 9 meter. Een enorm bouwwerk op ca. 2 meter van de erfgrens. Hetzelfde geldt voor de galerijen op de 3 e en 4 e bouwlaag. Aan de Toon Bolsiusstraat wordt het karakteristieke pand nr. 14 -16 welke grote

beeldkwaliteit heeft - gesloopt. De nieuwe bebouwing moet zich bewijzen. Dat aantoonbare kwaliteit hier wordt ingewisseld tegen onzekere kwaliteit is treurig en ongewenst. (Zie ook MIP Toon Bolsiusstraat 14- 16 in bijlage 17 van deze zienswijze) Aan de Toon Bolsiusstraat wordt de nieuwe bebouwing eveneens 3 lagen hoog (met een schijnkap). Een van de gebouwen krijgt een ‘mansardekap’ en verwijst naar de aanwezige bebouwing in de straat met dezelfde soort kappen. Deze bestaande bebouwing is echter slechts 1 laag + een kap hoog en de diepte is ongeveer 7 meter. De voorgestelde bebouwing met twee lagen plus schijnkap met een diepte van 13 à 14 meter betekent een verdubbeling van deze maten (en daarmee een verviervoudiging van het oppervlak van de zijgevel) en wordt daarmee een karikatuur van het origineel. De bestaande bebouwing van de Toon Bolsiusstraat verspringt ook in hoogte , maar nooit meer dan 1 verdieping met het belendende pand. Dit is des te belangrijker omdat de bestaande bebouwing aan de Toon Bolsiusstraat dicht op elkaar staat. Met de voorgenomen drie woonlagen worden te grote hoogteverschillen geïntroduceerd. De tweekapper aan de Looierij ligt benepen: aan de voorzijde scheidt een miniem strookje groen deze woning van de grote parkeerplaats. Aan de noordzijde is het te krap. De achterzijde ligt aan het hof en roept daarmee vraagtekens op.

De bergingen zijn in het plan onlogisch en versnipperd en maken de beleving van het gebied onaangenaam.

•

•

•

•

Aan de entree van de huidige Looierij wordt de nieuwe gevel zonder voortuin/groenstrook aangelegd. Dit profiel is daarmee hard en niet prettig (en met het hoogteverschil nog steeds rommelig). Dit profiel verdient meer aandacht om tot ruimtelijke kwaliteit te komen. De ontsluiting van de woningen gaat door middel van galerijen aan de achterzijde. Deze galerijen kijken uit over het lelijke achter gebied vol verharding , blik en bergingen (en tevens voor een deel van de woningen direct op de tuin en dakterras en in de woning van

Hoofdstraat 58). De parkeernormering – zie ook bij hst. 2 - roept vragen op. Voor de nieuwe 69 woningen worden 51 tot 59 (verschil van 8 plaatsen; wat wordt het nu echt?) parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit lijkt niet in overeenstemming met de Nota Parkeernormen Meierijstad 2018. Gezien de woningverdeling (25 % sociaal , 25% middel dure koop , 11 % dure koop , 13% midden huur en 26% dure huur) is eerder het dubbele aantal parkeerplaatsen nodig. Met dubbelgebruik en aanwezigheidspercentages wordt dat aantal weer gedrukt , maar het aantal parkeerplaatsen is absoluut onvoldoende. Niet alleen voor bewoners , maar ook voor bezoekers (van het nieuwe complex , maar ook voor de appartementen in ‘de Hoed’ , de aanliggende woningen , de apotheek en de huisartsenpraktijk). En ook zal de parkeerdruk in de omgeving , zeer zeker voor de nu al meer dan overbelaste Toon Bolsiusstraat , hierdoor aanzienlijk toenemen. Als er al een lagere parkeernorm dan de nota voorschrijft , wordt aanvaard , is het een goed gebruik en een dure plicht om reserveringen te treffen mocht het aantal parkeerplaatsen in de toekomst toch onvoldoende blijken te zijn. In het geschetste plan is daar evenwel geen enkele ruimte voor. Het voorliggende plan is absoluut benepen is qua inpassing van parkeerplaatsen. Op de Looierij wordt het bestaande parkeren zodanig geïntensiveerd dat al het groen verdwijnt.

Er worden hier zoveel mogelijk auto’s ingepropt wat een onaangename en zeer harde situatie en veel hittestress oplevert. Met iets andere bewoordingen zou men dit als onfatsoenlijke openbare ruimte kunnen beschouwen. 13

•

•

•

•

Dat geldt eveneens voor het achter-terrein. Dit is weliswaar niet openbaar toegankelijk , maar wel bedoeld voor de vele bewoners. Er wordt hier onder het gebouw geparkeerd en de rest van het terrein bestaat uit verharding , blik en een ongebreideld bergingenlandschap. Dit is een unheimische plek met veel hittestress die vraagt zo niet roept om vergroening. Aan de Hoofdstraat wordt de nieuwe bebouwing 4 lagen (126, m) hoog , maar staat op de huidige rooilijn. De bestaande bomen komen hier onder zware druk te staan. Terugspringende bebouwing is hier met deze bouwhoogte noodzakelijk. Aan de Toon Bolsiusstraat wordt een boom ingeleverd tegen een parkeerplaats. Zo ook aan de Hoofdstraat , groen wordt ingeleverd voor parkeerplaatsen. Hiervoor komt niets in de plaats als compensatie. Met deze intensiteit is er een grote opgave om het hemelwater op eigen terrein op te lossen. Vooralsnog lijkt het niet mogelijk om al het hemelwater in te laten zijgen. Er ontbreekt hier een gedegen plan.

Tekening: met verwijzingen naar ruimtelijke tekortkomingen in plan.

Minder woningen en daardoor minder parkeerplaatsen , minder bergingen , geen liftschachten en meer ruimte voor groen zouden de benodigde lucht in het programma en plan kunnen opleveren om een ruimtelijk goede inpassing wel mogelijk te maken met daarbij oog voor goed kwalitatief wonen. Bij het plan ontbreekt ter visualisatie een behoorlijke omgevingstekening waarin niet alleen het plan maar ook de directe omgeving waaronder de molen , monument Hoofdstraat 56-58 , de bomen en andere beeldbepalende bouw op tekening moeten staan.

14

Eindconclusie Ruimtelijke bouwsteen: er kan geconcludeerd worden dat de initiatiefnemer hier te veel woningen op een te kleine plek wil realiseren. Het bestaande groen delft het onderspit en zo ook de kwaliteit van wonen en verblijven. De derde en vierde laag zijn zondermeer te hoog en de nieuwe bebouwing verhoudt zich zeker niet tot de bestaande gevels en het straatbeeld van de Hoofdstraat en de Toon Bolsiusstraat. De getoonde oplossingen voor bergingen zijn ver ondermaats. Het parkeren is eveneens ondermaats ingepast wat slechte private en slechte openbare ruimtes oplevert. Verder is het totale parkeeronderwerp ook ver onder de maat. Er is geen respect voor het monument Hoofdstraat 56-58 , deze wordt volledig overklast. 4. 2 Erfgoed , Monumentenbeleid Voor wat betreft het behoud van monumentale objecten in het plangebied of in de directe omgeving daarvan is het ontwerpplan is in strijd met: a. de Erfgoedvisie verbindend erfgoed 2020-2030; b. hoofdstuk 4 (gemeentelijke monumenten) van de Verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad; c. met de planregels van het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013. -a- In de erfgoedvisie gemeente Meierijstad 2020 – 2030 is vastgelegd dat de gemeente Meierijstad , het college van Burgemeester en Wethouders zich inspant voor instandhouding van monumentale objecten door ze op hun locatie goed tot hun recht te laten komen.

Voorts is er gesteld dat het college niet alleen advies vraagt aan de monumentencommissie bij bouwplannen maar ook om de borging en inpassing van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Wij stellen vast dat het college heeft nagelaten de initiatiefnemers op te dragen alles in het werk te stellen bij de planvorming om de

monumentale panden - Hoofdstraat 58 , en nr. 56 , - Hoofdstraat 40 (Catharina molen) in stand te houden door geen belemmeringen te creëren voor deze panden en ze beter in het straatbeeld zichtbaar te behouden bij de ontwikkeling van het ontwerpbestemmingsplan. -b- Het ontwerpbestemmingsplan gaat voorbij aan hoofdstuk 4 (gemeentelijke monumenten) van de Verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad. De verordening vastgesteld door de gemeenteraad op 3 november 2022 heeft tot doel het stellen van regels voor het behouden en beschermen van onroerend cultureel erfgoed dat van bijzondere cultuurhistorische of wetenschappelijke betekenis of van uitzonderlijke schoonheid is en dat onvervangbaar is. Door de aanwijzing als gemeentelijk monument , krijgt het betreffende erfgoed een beschermde status. Burgemeester en Wethouders van Schijndel hebben op 9 november 1993 het pand Hoofdstraat 56 en 58 aangewezen als een gemeentelijk monument dat van bijzonder belang is voor de gemeente vanwege zijn schoonheid , betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde (Voor besluit van 9-11-1993 zie bijlage 15). Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het de taak van de gemeente om zelf het behoud en de integratie van cultuur historische waarden aantoonbaar af te wegen tegen andere (economische , sociale , maatschappelijke , ecologische) belangen.

Hiervoor zijn naast een inzichtelijk beleid ook proces- en kwaliteitsregels. Deze kwaliteitsregels zijn opgenomen in de verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad. Geregeld is dat het verboden is zonder een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders , een gemeentelijk monument - artikel 4. 1 – te slopen , te verstoren , of in enig opzicht te wijzigen op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht. Er kunnen door Burgemeester en Wethouders in het belang van de monumentenzorg nadere regels worden gesteld met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden aan een gemeentelijk monument. Burgemeester en wethouders kunnen 15

voorschrijven dat de aanvrager van de omgevingsvergunning nader onderzoek moet verrichten , zoals een bouwhistorisch of archeologisch onderzoek. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Hoofdstraat 56 is tezamen met Hoofdstraat 58 met een gezamenlijke redengevende motivatie als gemeentelijk monument aangewezen door het college van B en W van Schijndel bij besluit van 9 november 1993. Aangewezen zijn: de onroerende goederen Hoofdstraat 56;58 respectievelijk kadastraal bekend sectie 1611 en sectie 1612 (zie bijlage 15 , besluit d. d. 9 november 1993 met bijbehorende tekening en bijlage 16 , originele bouwtekening van Hoofdstraat 56 en 58) Voor de realisatie van het nieuwbouwplan , waar het ontwerpbestemmingsplan de ruimte voor biedt , moet een deel van het monument , in de bouwvergunning van 1933 benoemd als schuur , binnenplaats en onlosmakelijk met een binnenplaatsmuur , onderdeel van het monument , worden afgebroken. De binnenplaatsmuur en de schuur is voorzien van authentiek siermetselwerk zgn. zeldzaam Knipwerk en maakt wezenlijk deel uit van de authentieke bebouwing. Het pand , nu bekend als Hoofdstraat 56 is aangebouwd in 1933 en niet omstreeks 1890 zoals in het ontwerpbestemmingsplan is gesteld. In 1890 is het pand Hoofdstraat 58 als solitair gebouw gebouwd.

Hoofdstraat 56 is als vergroting en verandering aangebouwd , in de vergunning van 1933 genoemd als een verbouwing van een woning naar een dubbel-woonhuis uit het jaar 1933. Deze vergunning tot verbouw van het woonhuis is afgegeven door Burgemeester en Wethouders van Schijndel op 21 juni 1933 , nummer 28/1933. Dit bewijst ook een rapport van de opzichter van bouw- en woningtoezicht van 9 juni 1933. Op de bij de bouwvergunning behorende en gewaarmerkte tekening blijkt andermaal

dat de aanbouw achter de oorspronkelijke binnenplaats wezenlijk een authentiek deel uitmaakt van het monumentale pand. (Zie bijlage 16 Besluit bouwvergunning d. d. 21-06-1933 met bouwtekening). In het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 is ter plaatse van Hoofdstraat 56 de specifieke bouwaanduiding ‘gemeentelijk monument’ opgenomen. Deze aanduiding bevat het gehele perceel. In de tekening , behorende bij het aanwijzingsbesluit van de gemeente Schijndel , is het bijgebouw in

de tekening dik aangemerkt en als zodanig en onlosmakelijk onderdeel van het aangewezen monument. In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is genoemde specifieke bouwaanduiding niet opgenomen en stellen wij vast dat nieuwe bebouwing is voorzien ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding zoals genoemd. Wij kunnen niet anders constateren , dat blijkbaar een deel van het gemeentelijkmonument zal worden gesloopt , wat strijdig is met uw beleid over erfgoed binnen Meierijstad. Overigens lijkt met het ontbreken van de aanduiding monumentaal voor het gehele perceel Hoofdstraat 56 de weg geopend naar volledige sloop van pand Hoofdstraat 56 wat in strijd is met uw beleid over erfgoed binnen Meierijstad. Onzes inziens dient het ontwerpbestemmingsplan aangepast te worden met de status ‘monument’ voor het gehele perceel met gebouwen , muren , en schuur , als in bij het huidige bestemmingsplan , waarbij derhalve geen sloop van de schuur zal kunnen worden toegestaan. Uit het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat het belang van de monumentenzorg strijdig is met verlening van een omgevingsvergunning voor de sloop en de voorgenomen in bouw en daarmee het aanzien van het monument.

Er is niet onderzocht of het ontwerpbestemmingsplan op dit punt gedragen wordt door het monumentenbeleid en of dan wel onder welke voorwaarden en met welk eventueel nader onderzoek de voorgenomen sloop en nieuwbouw van de appartementen mogelijk is en er een omgevingsvergunning voor de sloop- en nieuwbouw kan worden verleend. Wij zijn van mening dat de sloop van een deel van het aangewezen monument in strijd is met het belang van de monumentenzorg en niet kan worden vergund. 16

Voorts zijn wij ook van mening dat met de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen hogere gooten bouwhoogten dan ons monumentaal pand aan drie zijden , het monument onaanvaardbaar en onomkeerbaar ontsieren. Wij zijn van mening dat het behoud en de integratie van cultuur historische waarden van het monument onevenredig en aantoonbaar benadeeld wordt en dat dit niet opweegt tegen andere (economische , sociale , maatschappelijke , ecologische) belangen. Het bestemmingsplan kan in deze vorm dan ook niet kan worden vastgesteld. Sloop van , en voorgenomen dominerende hoge nieuwbouw rondom , zijn strijdig met de verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad. Wij verzoeken de status monument voor Hoofdstraat 56 te handhaven voor het nieuwe bestemmingsplan en om U in te spannen , met het oog op het monument op deze locatie goed tot zijn recht te laten komen om het voorliggende plan zodanig aan te (laten) passen dat het monument beter wordt ingepast in het plan en waar mogelijk zelfs nog beter in het straatbeeld tot zijn recht komt dan nu al het geval is. -c- In artikel 37. 2 van de planregels van bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 is vastgelegd , dat de bouwhoogte van hoofdgebouwen op de gronden met de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop’ niet hoger mogen zijn dan de hoogte zoals ter plaatse is aangeduid. Daarvan kan

worden afgeweken als: a. is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het huidige en/of het toekomstig functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering en/of de waarde van de molen als landschapselement , dan wel dat door het stellen van voorwaarden hieraan voldoende kan worden tegemoetgekomen; b. vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder van de molen. In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan wordt fors afgeweken van de maximale bouwhoogten , zoals die nu vastliggen in het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013. Dit zonder via onderzoek aan te tonen dat daarmee geen onevenredige afbreuk wordt aan het functioneren van de molen. Ten opzichte van de bestaande bebouwing wordt in het ontwerpbestemmingsplan ruimte geboden om fors hoger te bouwen. Uit de plantoelichting blijkt niet dat onderzoek is gedaan naar de gevolgen

daarvan voor het functioneren van de molen. 4. 3 Woonvisie Meierijstad

Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met de Woonvisie Meierijstad Het toetsingskader voor de Woonvisie Meierijstad 2018 is een aantrekkelijk woonklimaat en een

woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt naar vitale wijken en kernen , naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijk leefbare buurten en ruimte om kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Wij zijn van mening dat het ontwerpbestemmingsplan strijdig is met deze visie. Allereerst vrezen wij dat het voorliggende ontwerpplan niet bijdraagt aan het toevoegen van een aantrekkelijke leefbare buurt. Het plangebied is dermate volgepropt met een hoog aantal woningen op een klein stukje grond , en erg versteend , wat de aantrekkelijke leefbaarheid van het gebied afbreuk doet. De vorm en situering van de appartementen , schuurtjes , parkeerplaatsen en onderdoorgang geeft een gettoachtig beeld met veel ruimte en hoekjes voor verpaupering en verminderde sociale controle.

17

De woonvisie Meierijstad richt zich op de dynamiek van de woningmarkt die vraagt om een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en de behoefte op langere termijn onder wisselende omstandigheden. Ook richt het zich op de leefbaarheid , een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woonkwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en de eigenheid

van wijken recht doet. Naar onze mening verhoudt het ontwerpbestemmingsplan zich niet tot deze twee aspecten van de visie. Op korte termijn is er weliswaar een dringende behoefte aan snel veel nieuwe woningen en dus zou je ieder plekje waar gebouwd kan worden , volstampen met veel wooneenheden maar op de langere termijn komen er meer grotere en geschiktere bouwlocaties ter ontwikkeling die de grotere volumes van woningen meer leefbaar en planologisch beter inpasbaar zullen maken dan in het huidige plangebied. Op langere termijn zullen een kleiner aantal grondgebonden starters- en grondgebonden seniorenwoningen , die in het plangebied prima inpasbaar zijn , meer passen in het bredere gewenste woningpalet van Schijndel. Toevoeging van 50 tot 70 van de categorie grondgebonden woningen is , (naast 540-670 appartementen) , voor Schijndel ook door de gemeenteraad vastgelegd als bouwbehoefte. Grondgebonden starters- en seniorenwoningen passen , meer dan gestapelde appartementen , bij de eigenheid en de kracht van de wijk. Ook sluit dit goed aan bij de behoefte in Meierijstad naar het bouwen voor ‘doorstroming’ door goede alternatieven te realiseren voor ouderen en dure scheefwoners in met name de grotere kernen als Schijndel. Ander

belangrijk voordeel is bij deze keuze is dat veel andere bezwaren tegen het plan niet of veel minder groot zullen zijn Zoals elders ook gesteld is de bebouwingsdichtheid van 150 woningen per hectare exorbitant voor een matig stedelijk gebied als Schijndel en komt dit de leefbaarheid van het plangebied zeker niet ten goede.

Verder is het ontwerpbestemmingsplan voor wat betreft de woningdifferentiatie niet duidelijk en zelfs tegenstrijdig. In hoofdstuk 4. 4 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan is gesteld (blz. 42) dat alleen de penthouses waarschijnlijk verkocht zullen worden. De rest zal derhalve verhuurd worden. Met de rest is bedoeld: 12 (kleine) zorgwoningen en 55 appartementen (8+3+12+32). Samen opgeteld 67 huurwoningen en 2 koop woningen. Vervolgens wordt er gesteld dat er sprake is van een gemengd programma met woningen voor in ieder geval starters en senioren met differentiatie in prijssegment met 25% sociale huurwoningen. (25% van 69 is 17 sociale huurwoningen). Vervolgens wordt er gesteld dat er: -

25% sociale huurwoningen zullen zijn; 25% (middel dure koop) + 11% (dure koop) = 36% verkocht gaat worden; 13% (midden huur) +26% (dure huur) = 39% verhuurd gaat worden.

Omgerekend naar woningen komt dit dan neer op: Huur: 25% + 39% = 64% x 69 woningen is 44 huurwoningen Koop: 36% x 69 woningen is 25 koopwoningen (Afgerond naar hele getallen). In het ontwerpbestemmingsplan staan dus wat woning aantallen betreft tegenstrijdigheden 2 vs. 25 koopwoningen en 67 vs. 44 huurwoningen. De parkeertoets (pagina 2 van bijlage 9 van de plantoelichting) gaat dan maar gemakshalve weer uit van andere aantallen: 26 etage duur , 26 etage midden en 5 etage goedkoop en 12 kleine

eenpersoonswoningen. 18

Op blz. 43 van het ontwerpplan is gesteld dat gezien de locatie in het centrum , het niet haalbaar is om in het plangebied goedkope woningen te verkopen. Dit wordt niet onderbouwd en hier zijn zeker vraagtekens bij te stellen. Onderbouwing ontbreekt. De notatie van de woondifferentiatie in de tekst van het ontwerpbestemmingsplan lijkt in het plan geheel vrijblijvend te zijn. De beperkingen zijn in het ontwerp alleen vastgelegd voor het aantal woningen en bouwhoogten. Verder niets. Waarom is er niet gekozen voor woondifferentiatie toegepast naar financiële categorieën zoals ook gedaan in het recente plan “De Groote Braeck” en

“Plein - Theeuwishoek”. ”. In het ontwerpbestemmingsplan is tevens verzuimd de doelgroepenverordening van toepassing te verklaren , dat is wel noodzakelijk/een vereiste. In hoofdstuk 4. 4 wordt verder gesteld dat van de 69 woningen er 12 sociale woningen ((kleine) zorgwoningen) zijn , zeer waarschijnlijk bedoeld voor jongvolwassenen die in het kader van de WMO een zorgbehoefte hebben. Omdat dit van invloed is op diverse parameters is het van belang dit vast te leggen in de plantekening c. q. planvoorschriften. Dit is nagelaten en dient alsnog te geschieden. Nu dat niet geschiedt kunnen deze woningen ook gebruikt worden als reguliere woningen hetgeen onmiddellijk consequenties heeft voor de parkeerbalans. Het voorliggende plan sluit onvoldoende (duidelijk) aan bij de Woonvisie en doet dus afbreuk aan de ambities en de (beleids-)doelstellingen en uitgangspunten zoals verwoord in de Woonvisie Meierijstad 2018. Wij zijn dan ook van mening , dat de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met het geldende woonbeleid en met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 4. 4 Nota parkeernormen Meierijstad 2018 Op 31 januari 2019 heeft uw raad het Paraplubestemmingsplan parkeren vastgesteld. Aan dat bestemmingsplan is nadrukkelijk gekoppeld de door het college vastgestelde Nota Parkeernormen Meierijstad 2018.

In deze nota is op een aantal plaatsen nadrukkelijk vastgelegd , dat het uitgangspunt is dat de toename van de parkeervraag door een nieuwe ontwikkeling op eigen terrein wordt opgelost. Er zijn geen planologische beperkingen om binnen het plangebied in parkeren op eigen grond te voorzien door middel van een zogenaamde parkeerkelder. In alle recente inbreidingsplannen in kom Schijndel met een hoger aantal woningen per hectare is in parkeren op eigen terrein voorzien met parkeerkelders dan wel minder woningen per hectare.

Afwijken van de parkeernormen c. q. van het uitgangspunt dat het opvangen van de toenemende parkeerdruk op eigen terrein moet plaatsvinden is mogelijk , door: - parkeren op te vangen door benutting bestaande parkeerruimte; - aanleg van parkeerplaatsen in de openbare ruimte. In dit plan wordt voor de laatste optie gekozen , het aanleggen van meer parkeerplaatsen in de openbare ruimte op het terrein achter de Looierij en ook op de Hoofdstraat en de Toon Bolsiusstraat. Maar aan deze optie zijn volgens de Nota parkeernormen voorwaarden verbonden , te weten: - de door het CROW aangehouden acceptabele loopafstanden; - dat de aanleg van parkeerplaatsen niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de omgeving. Wij stellen vast , dat de aanleg van meer parkeerplaatsen aan de Looierij juist ten koste gaat van de kwaliteit van de omgeving. Zoals al eerder vermeld wordt al het groen , bestaande uit een haag met

bomen en klimop begroeiing aan de muur rondom het parkeerterrein , wordt verwijderd en/of zal verdwijnen. Het verdwijnen van deze juist verkoeling gevende elementen zal leiden tot hittestress op 19

warme zonnige dagen. Bestaande parkeervakken worden per stuk verkleind en rijstroken versmald en verlegd waardoor de manoeuvreerbaarheid op het terrein slechter wordt alsmede het in- en uitstappen voor de vele oudere en mindervalide bezoekers erg krap zo niet te krap wordt. De beschikbare ruimte voor voetgangers en stallen van fietsen wordt verkleind waarmee de kwaliteit van

de omgeving ook afneemt.

Hetzelfde geldt voor de aan te leggen parkeerplaatsen in het openbaar groen en of trottoir aan de Toon Bolsiusstraat en de Hoofdstraat. Het ontwerpbestemmingsplan kan niet worden gedragen door de in de plantoelichting gegeven

ruimtelijke onderbouwing en wel op de volgende onderdelen: 4. 5 Klimaat en duurzaamheid

In paragraaf 3. 5 over klimaat en duurzaamheid wordt op geen enkele wijze ingegaan op andere aspecten van klimaat en duurzaamheid , zoals: - Duurzaam omgaan met (hemel)water; In het geval van duurzaam omgaan met (hemel)water zal moeten worden voldaan aan de volgende uitgangspunten van de Brabantse waterschappen: 1. Hemelwater hergebruiken; 2. Hemelwater vasthouden en infiltreren; 3. Hemelwater bergen en afvoeren; 4. Hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater (direct of indirect); 5. Hemelwater afvoeren naar het riool als 1 t/m 4 niet mogelijk zijn. - Voorkomen

van hittestress

Hiervoor , waar wij zijn ingegaan op het handelen in strijd met de Nota parkeernormen Meierijstad 2018 , hebben wij al geduid dat het verwijderen van al het groen op het parkeerterrein aan de Looierij ter plaatse zal leiden tot hittestress. Ook de gekozen situering de nieuwe bebouwing , de parkeervoorzieningen ten zuiden daarvan zonder enig groen en de realisatie van het groen aan de noordkant zal leiden tot hittestress. De noordkant van het gebouw is juist de koele kant en de behoefte aan groen bestaat juist aan de zuidkant om daar hittestress te voorkomen. Het plan is gezien vanuit dat oogpunt volstrekt niet duurzaam en er wordt geen rekening gehouden met de klimaatverandering. 4. 6 Beleidstoets Wij stellen vast , dat in de paragraaf over Beleidstoets – gemeentelijkbeleid niet is ingegaan op: - De beleidsnota ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ terwijl deze hier zeer relevant is; Voor de afwijkingen van de beleidsnota ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ verwijzen wij hier kortheidshalve naar wat hiervoor over de inhoud van de beleidsnota is vermeld. - De verordening fysieke leefomgeving; - Bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 en de regels over de molenbiotoop. Op dit punt is de plantoelichting , die een goede ruimtelijke onderbouwing moet bevatten , volstrekt onvoldoende en wordt het vast te stellen bestemmingsplan niet gedragen door de onderbouwing

daarvan.

20

Archeologie en cultuurhistorie

5.

5. 1 Hoofdstraat 56-58 Op 4 augustus is het ontwerpplan besproken op de intaketafel. De conclusies van de intaketafel waren onder meer: Ze geven in hun stuk aan dat de plannen in lijn zijn met de historische bebouwing; -

Zorg dat het stedenbouwkundig past.

Wij kunnen ons als eigenaren van het monument intaketafel niet vinden.

Hoofdstraat 58 in de eerste conclusie van de

-1- Op 23 februari 2023 had de monumentencommissie naar aanleiding van het adviesverzoek van het college van B en W een gesprek met de initiatiefneemster en de ontwerpers. Uit de verslagen blijkt dat het plan van initiatiefnemers nog verre van akkoord is en zijn voor de gecombineerde commissie , dat onze visie in lijn is met die van de commissie en dat er dus geen sprake is van een voldragen laat staan volwassen ontwerp bestemmingsplan. Gezien het feit dat een beeldkwaliteitsplan moet worden opgesteld voor de ontwikkeling van het plan adviseert de commissie het plan aan te houden. Wel kan de totstandkoming van het Beeldkwaliteitsplan parallel lopen aan de behandeling van het plan. Hiervoor verwijst de commissie naar bovenstaande bevindingen om mee te nemen in het beeldkwaliteitsplan. De adviezen van de monumentencommissie zijn niet verwerkt in het gepubliceerde

ontwerpbestemmingsplan en feitelijk dus compleet genegeerd door zowel initiatiefnemer als architect als door het college. Het college heeft ook niet gemotiveerd waarom deze adviezen niet zijn opgevolgd en niet zijn meegenomen. Ook blijkt nergens uit dat er anderszins advies is gevraagd door het college over de inpasbaarheid van het bestaande Monument Hoofdstraat 56-58 welke volledig ingesloten in het plangebied ligt en ook niet heeft gedaan voor de inpasbaarheid van de Catherina-molen. Gelet op de cultuurhistorische waarden ligt hier niet alleen de verplichting voor het college maar ook een kans om de monumenten ten minste goed in de omgeving te conserveren en beter nog om ze verbeterd in de omgeving te tonen door de nieuwbouw links van het monument verder dan nu het geval is terug te laten springen vanaf de rooilijn In de erfgoedvisie is vastgelegd dat de gemeente meer verbinding tussen erfgoed en de veranderingen in de leefomgeving legt. In de visie is de uitdaging om bij veranderingen in de leefomgeving de monumenten te behouden en om ons daarnaast door de kracht van deze ontwerpen uit het verleden te laten inspireren bij de vormgeving van onze toekomstige leefomgeving. Als doel is gesteld het versterken van de relatie tussen de kwaliteit van het ontwerp en de

cultuurhistorische waarde.

Het vigerende beleid is dat op basis van de ruimtelijke ordening de gemeente verplicht is om bij al haar ruimtelijke planvorming een analyse te maken van het aanwezige erfgoed. In het bestemmingsplan dient een gemotiveerde beschrijving te zijn opgenomen van de wijze waarop rekening gehouden wordt met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Het gaat daarbij om beschermde maar ook om niet beschermde objecten. Dit betekent dat de gemeente een analyse moet maken van de cultuurhistorische waarden in het plangebied en daar conclusies aan verbindt die in het bestemmingsplan worden verankerd. 21

•

Het streven van de structuurvisie “verbindend erfgoed” is om de biografie van Meierijstad meer zichtbaar en beleefbaar te maken. Voor de Catherina-molen maar zeker voor het monument Hoofdstraat 56-58 , wat planologisch onderdeel uitmaakt van het plangebied , biedt dit inbreidingsplan kansen om de zichtbaarheid te verbeteren welke niet worden benut , integendeel het huidige plan verslechtert het aanzien en de zichtbaarheid van het monumenten Hoofdstraat 56–58 en de Catharina-molen molen. Maar ook de voorgenomen sloop van de panden Toon Bolsiusstraat 14 en 16 en de panden Hoofdstraat 60 t/m 66 allemaal onbeschermd , vragen om een analyse met daaraan te verbinden conclusies die in het ontwerpbestemmingsplan ontbreken. Dit is in strijd met de erfgoedvisie Meierijstad 2020 – 2030. (Zie ook MIP Toon Bolsiusstraat 14- 16 in bijlage 17 van deze zienswijze).

-2- In de fase van de intaketafel heeft de gemeentelijk stedenbouwkundige behoudt van de zichtbaarheid van de zijgevel zoals vastgelegd in het terugspringend bouwblok van Hoofdstaat 54 naar opdrachtgever specifiek benoemd als belangrijk voor de zichtbaarheid van het monument. Wij stellen ons op het standpunt dat een gelijke behoefte geldt voor de rechterzijde van het monument Hoofdstraat 56-58 en dat het bouwblok aldaar meer en in de lijn met de linkerkant van het pand over een breedte van tenminste 6 à 8 meter met een diepte van tenminste 4 à 6 meter naar achteren dient te worden gelegd. De voorgenomen sloop van de huidige bebouwing naast Hoofdstraat 58 geeft hiervoor een unieke mogelijkheid tot verbetering van deze ruimtelijke en beeldkwaliteit en de zichtbaarheid van het monument. -3- Uit de plantekening en de beschrijving moet worden opgemaakt dat initiatiefnemers voornemens zijn om een deel van het gemeentelijk monument Hoofdstraat 56 , te weten de voormalige besloten binnenplaats en de schuur , te slopen (zie rood kader in bijgevoegde tekening) en de grond aan te willen wenden voor de bouw van een liftschacht/trappenhuis en berging.

Het ontwerpbestemmingsplan creëert hiertoe de mogelijkheid wat strijdig is met het bestemmingsplan 2013 , de verordening fysieke leefomgeving Meierijstad en ook met de Erfgoedvisie gemeente Meierijstad 2020 – 2030 en wij beschouwen deze sloop van een deel van het monument als onjuist en onbehoorlijk. Onzes inziens mag er geen enkel de van het monument gesloopt worden.

22

Bouwtekening: Hoofdstraat 56 – 58 , Mei 1933 Schuur rood omcirkelt

-4- In de erfgoedverordening Meierijstad 2018 , (Artikel 12 lid 1) , is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een gemeentelijk monument te verstoren , op een dusdanige wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. Het huidige ontwerpbestemmingsplan voorziet op meerdere punten in bebouwing van bergingen , appartementen/woningen zodanig dichtbij en/of hoog dat deze zeer aannemelijk de gemeentelijke monumenten zullen verstoren. Het is dan ook onwenselijk en strijdig met het beleid om met dit ontwerpbestemmingsplan de weg voor het verlenen van een omgevingsvergunning op deze punten vrij te maken. De geprojecteerde bouwblokken en bouw- en goothoogten , waarmee ons gemeentelijk monument en ook Hoofdstraat 56 exorbitant wordt in- en omsloten , zullen verstorend zijn. Het monument vervalt van een statig in het straatbeeld staand pand tot een aan de nieuwbouw ondergeschikt pandje. Dit doet afbreuk aan de waardigheid van het monument. Pas bij de behandeling van de noodzakelijk nog aan te vragen sloop- , bouw- , c. q. omgevingsvergunning zal de werkelijke impact en omvang van de verstoring zichtbaar worden. Er is na bevestiging/aanname van dit ontwerpbestemmingsplan geen mogelijkheid meer om de sloop en bouwactiviteiten te verbieden. Een zorgvuldigere planologische afweging is

noodzakelijk en ontbreekt.

5. 2 Het ontwerpplan is in strijd met de Erfgoedvisie verbindend erfgoed 2020-2030 In de erfgoedvisie gemeente Meierijstad 2020 – 2030 is vastgelegd dat de gemeente Meierijstad , het college van Burgemeester en Wethouders zich inspant voor instandhouding van monumentale objecten door ze op hun locatie goed tot hun recht te laten komen. Voorts is er gesteld dat het 23

college niet alleen advies vraagt aan de monumentencommissie bij bouwplannen maar ook om de borging en inpassing van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Wij stellen vast dat het college heeft nagelaten de initiatiefnemers op te dragen alles in het werk te stellen bij de planvorming om ons monumentale pand , Hoofdstraat 58 , en nr. 56 , beter in het straat beeld zichtbaar te behouden bij de ontwikkeling van het ontwerpbestemmingsplan. 5. 3 Het ontwerpbestemmingsplan gaat voorbij aan hoofdstuk 4 (gemeentelijke

monumenten) van de Verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad De verordening vastgesteld door het college van B en W van Meierijstad op 20 september 2022 heeft tot het stellen van regels voor het behouden en beschermen van onroerend cultureel erfgoed dat van bijzondere cultuurhistorische of wetenschappelijke betekenis of van uitzonderlijke schoonheid is en dat onvervangbaar is. Door de aanwijzing als gemeentelijk monument , krijgt het betreffende erfgoed een beschermde status. Burgemeester en Wethouders hebben het pand Hoofdstraat 56-58 aangewezen als een gemeentelijk monument dat van bijzonder belang is voor de gemeente vanwege zijn schoonheid , betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het de taak van de gemeente om zelf het behoud en de integratie van cultuur historische waarden aantoonbaar af te wegen tegen andere (economische , sociale , maatschappelijke , ecologische) belangen. Hiervoor zijn naast een inzichtelijk beleid ook proces- en kwaliteitsregels. Deze kwaliteitsregels zijn opgenomen in de verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad. Geregeld is dat het verboden is zonder een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders , een gemeentelijk monument - artikel 4. 1 – te slopen , te verstoren , of in enig opzicht te wijzigen op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht.

Er kunnen door Burgemeester en Wethouders in het belang van de monumentenzorg nadere regels worden gesteld met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden aan een gemeentelijk monument. Burgemeester en wethouders kunnen voorschrijven dat de aanvrager van de omgevingsvergunning nader onderzoek moet verrichten , zoals een bouwhistorisch of archeologisch onderzoek. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Wij zijn van mening dat de sloop van een deel van het aangewezen monument in strijd is met het belang van de monumentenzorg en niet kan worden vergund. Wij wensen ons hier tegen te

verzetten! Voorts zijn wij ook van mening dat met de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen hogere gooten bouwhoogten dan ons monumentaal pand aan drie zijden het monument onaanvaardbaar en onomkeerbaar ontsieren. Wij zijn van mening dat het behoud en de integratie van cultuur historische waarden van het monument onevenredig en aantoonbaar benadeeld wordt en dat dit niet opweegt tegen andere (economische , sociale , maatschappelijke , ecologische) belangen. Het bestemmingsplan kan in deze vorm dan ook niet kan worden vastgesteld. Sloop van , en voorgenomen dominerende hoge nieuwbouw rondom , zijn strijdig met de verordening Fysieke Leefomgeving Meierijstad. Wij verzoeken andermaal de status monument voor het gehele perceel Hoofdstraat 56 te handhaven in het nieuwe bestemmingsplan. 5. 4 Archeologie en cultuurhistorie In de paragraaf over archeologie en cultuurhistorie wordt niet ingegaan op: ▪ Toon Bolsiusstraat 14 en 16 Volgens het ontwerpbestemmingsplan , dat voorligt , zal de woning Toon Bolsiusstraat 14- 16 worden gesloopt. Dit pand is opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) 24

van de provincie Noord-Brabant (zie bijlage 14). Het pand heeft qua exterieur cultuurhistorische waarden. Wij verwijzen hier ook naar het verslag van de

▪

▪

▪

▪

monumentencommissie van23 februari 2023 waarin nadrukkelijk wordt gesteld , dat het pand behoudens waardig is als monument. Citaat uit het verslag: “Allereerst heeft de commissie er moeite mee vanuit erfgoedoogpunt dat het pand aan de Toon Bolsiusstraat 14-16 gesloopt gaat worden”. Het college had tenminste een onderzoek moeten laten instellen door een deskundige om de cultuurhistorische waarden in exterieur en interieur na te gaan. De Catharina molen Voor wat betreft de cultuurhistorische waarde van de molen verwijzen wij hier kortheidshalve naar de zienswijze van de Molenstichting Noord-Brabant welke wij als hierbij ingevoegd beschouwen en onderdeel zijn van onze zienswijze. Hoofdstraat 56 en 58 Sterker voor de realisatie van het nieuwbouwplan , moet een deel van het monument , schuur , binnenplaats van 56 worden onttrokken aan het monument en deels worden gesloopt afgebroken. Ook hier geen toelichting of motivatie. Overigens is de muur en de wand van de schuur een mandelige erfscheiding. (Zie ook punt 3 in hoofdstuk 5. 1) Hoofdstraat 56- 58 Het karakter van dit pand , een herenhuis met statuur , groots in het straatbeeld als gevolg van verhoogde goot en nokhoogten ten opzichte van aangelegen arbeiderswoningen , bepaalt het karakter van het monument.

Door het pand volledig en direct belendend te omringen met nieuwbouw met fors hogere goot- en nokhoogten wordt dit karakter tenietgedaan wat onwenselijk is Uit de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan blijkt geen motivatie of onderzoek naar de effecten van het ontwerpbestemmingsplan op het monument hetgeen in strijd is met

goede regelgeving. In het bestemmingsplan Kom Schijndel 2013 is ter plaatse van Hoofdstraat 56 de specifieke bouwaanduiding ‘gemeentelijk monument’ opgenomen. In het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is genoemde specifieke bouwaanduiding niet opgenomen hetgeen in strijd is met het bestemmingsplan 2013 en strijdig is met uw beleid over erfgoed binnen Meierijstad. ▪ Met het ontbreken van de aanduiding monumentaal voor het gehele perceel Hoofdstraat 56 wordt de weg geopend tot volledige sloop van het monument Hoofdstraat 56 wat in strijd is met uw beleid over erfgoed binnen Meierijstad. Het ontwerpbestemmingsplan dient aangepast te worden met de status ‘monument’ overeenkomstig het bestemmingsplan ▪