Toelichting

Bestemmingsplan Centrum 2009, herziening Hoofdstraat 145 en 147 Schijndel PLANTOELICHTING NL.IMRO.1948.SCH001BP0012022P-VG01

1

Titel: Datum: Projectnummer: Versie: Adviesbureau: Auteurs: Contactpersoon: (Post)adres: Telefoon: E-mail: Website:

Bestemmingsplan Centrum 2009, herziening Hoofdstraat 145 en 147 Schijndel 23-10-2023 2021.145 Definitief Wintraecken Advies B.V. Teun van de Camp Msc. en mr. David Wintraecken David Wintraecken Harry Bolsiuslaan 13 5481 BN Schijndel (073) 850 51 29 / (06) 146 488 29 info@wintraeckenadvies.nl www.wintraeckenadvies.nl

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of Wintraecken Advies.

2

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1

Achtergrond en doel van het plan ........................................................................................... 5

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied.............................................................................. 6

1.3

Vigerend bestemmingsplan ..................................................................................................... 7

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................ 9

Beschrijving bestaande situatie ..................................................................................................... 10 2.1

Huidige situatie omgeving ..................................................................................................... 10

2.2

Planlocatie ............................................................................................................................. 10

Visie op plan(gebied) ..................................................................................................................... 11 3.1

Uitgangspunten ..................................................................................................................... 11

3.2

De locatie ............................................................................................................................... 11

3.3

Integraal ontwerp en beschrijving van het plan(gebied) ........................................................ 12

3.4

Perspectief ............................................................................................................................. 17

3.5 Klimaat en duurzaamheid ............................................................................................................ 17 4.

Beleidstoets ................................................................................................................................... 18 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 18 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 18 4.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 23 4.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 30

5.

Archeologie en cultuurhistorie ....................................................................................................... 38

6.

Flora en fauna: toetsing natuurwetgeving en stikstof(depositie) ................................................... 40

7.

Water ............................................................................................................................................. 44

8.

Fysieke belemmeringen: (ondergrondse) infrastructuur / kabels en (buis)leidingen .................... 46

9.

Milieu-hygiënische verantwoording ............................................................................................... 48 9.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 48 9.2 M.e.r.-beoordeling ........................................................................................................................ 48 9.3 Bodem .......................................................................................................................................... 50 9.4 Akoestiek ..................................................................................................................................... 51 9.5 Milieuzonering (geur en industrielawaai) ..................................................................................... 53

3

9.6 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 57 9.7 Externe veiligheid......................................................................................................................... 61 9.8 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen .............................................................................. 64 10.

Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................ 66

11.

Juridische planopzet .................................................................................................................. 67

11.1 Het bestemmingsplan als juridisch instrument .......................................................................... 67 11.2 Systematiek van de regels ......................................................................................................... 67 12.

Uitvoeringsaspecten .................................................................................................................. 68

12.1 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................... 68 12.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 68 13.

Conclusie ................................................................................................................................... 69

Bijlagen 1. Bureau voor Archeologie Rapport 1081 Hoofdstraat 145 en 147, Schijndel, gemeente Meierijstad: een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase, 19-102021 Bijlage 1.1 - Archeologisch selectieadvies 2. Natuurlink, Ecologische quickscan Hoofdstraat 145 en 147 in Schijndel, rapportnummer: EQ2154, 04-09-2021 2.1 Aanvullend ecologisch onderzoek Hoofdstraat 145-147 Schijndel, rapportnummer: AV-1011, 21-07-2022 3. MILON, Stikstofdepositietoets voor het gebruik van nieuwbouwappartementen aan de Hoofdstraat 145 en 147 te Schijndel, projectnummer: 20203828-1, 14-06-2023 4. MILON, Watertoets ter plaatse van de Hoofdstraat 145 en 147 te Schijndel, projectnummer: 20203827, 31-08-2021 5. Vormvrije m.e.r. aanmeldnotitie 6. MILON, Verkennend bodemonderzoek Hoofdstraat 145 en 147 te Schijndel, projectnummer: 20211939, 01-09-2021 7. De Roever Omgevingsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Hoofdstraat 145-147 te Schijndel, referentie: 20211001.v03, 24-02-2022 8. Exante, Parkeertoets vml City Theater Schijndel, projectnummer: 120103.004-M06, 1711-2022 9. Verslag omgevingsdialoog

4

1. Inleiding 1.1 Achtergrond en doel van het plan Initiatiefnemer heeft op 25 februari 2019 een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van de gronden aan de Hoofdstraat 145 en 147 te Schijndel. Het planvoornemen betreft het voornemen om ter plaatse in totaal 29 wooneenheden/appartementen (netto: 27 in verband met 2 bestaande wooneenheden boven Tapperij De Beurs) te realiseren, inclusief bijbehorende infrastructuur, parkeervoorzieningen en groeninrichting. Hiertoe zal de thans ter plaatse aanwezige horecabebouwing van het City Theater, Poolcafé The Shooter en Tapperij De Beurs worden gesloopt/getransformeerd. Wanneer dit precies plaats gaat vinden, is onder andere afhankelijk van de procedures. Initiatiefnemer heeft in ieder geval in juni 2023 nog een tijdelijk huurcontract afgesloten met twee ondernemers die op tijdelijke basis (met opzegtermijn van 3 maanden) de horecaactiviteiten voortzetten, zolang de procedures lopen. Met de realisatie van deze 29 wooneenheden/appartementen kunnen met name de starters en eenpersoonshuishoudens goed bediend worden. De appartementen op de begane grond kunnen ook voor senioren interessant zijn. Burgemeester en wethouders hebben besloten dat het plan in principe ruimtelijk voorstelbaar is, onder nadere voorwaarden. Om te komen tot een haalbaar plan dient aan bepaalde (rand)voorwaarden te worden voldaan.

Voor de uitwerking van het plan naar een haalbaar plan stelt gemeente Meierijstad de volgende (rand)voorwaarden: I. Ruimtelijk kader: • Aan ons besluit in principe medewerking te verlenen aan uw plan zijn nadere ruimtelijke voorwaarden gesteld op het gebied van volume, oppervlakte, volume en uitstraling van het nieuwe bouwwerk. II. Planologische haalbaarheid: • De gemeente is in beginsel bereid haar medewerking te verlenen aan het nemen van een planologische maatregel. Dit kan door middel van een aanvraag tot herziening van het geldende bestemmingsplan ‘Plancontour Centrum 2009’. Hierbij dient uw aanvraag in overeenstemming te zijn met een goede ruimtelijke ordening waarbij geen sprake mag zijn van planologische, milieu hygiënische en financiële belemmeringen. Doelstelling Doelstelling van onderhavige rapportage is om de realisatie van het onderliggende bouwplan planologisch en juridisch mogelijk te maken. Uit deze plantoelichting blijkt dat het plan geen negatieve ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische gevolgen heeft voor het

5

plangebied en de directe omgeving ervan. In dit kader zijn de ruimtelijke en milieuhygiënische effecten van de ontwikkeling nader beschouwd. Ook blijkt hoe het plan zich verhoudt tot de aanwezige functies, waarden en kwaliteiten binnen het plangebied en de directe omgeving ervan. Kortom, deze plantoelichting onderbouwt dat het (bouw)plan past binnen het betrokken gebied. Alvorens het plan kan worden gerealiseerd, dient aan een aantal deels juridische randvoorwaarden te worden voldaan. Het betreft daarbij de volgende vier voorwaarden: 1. het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstellen van de goede ruimtelijke onderbouwing als basis voor het verlenen van de omgevingsvergunning; 2. het met het bestemmingsplan aantonen van de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieuhygiënische aanvaardbaarheid; 3. het in procedure brengen van het bestemmingsplan 4. het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Dit bestemmingsplan geeft een planologisch-juridische regeling ten behoeve van de realisatie van het onderliggende bouwplan. 1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied Het plangebied ligt aan de Hoofdstraat 145 en 147 te Schijndel. Op navolgende luchtfoto (maps.google.nl) zijn de ligging en globale begrenzing van het plangebied rood omlijnd aangegeven.

6

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Centrum 2009” en heeft de bestemmingen ‘Verspreide voorzieningen’ (met de nadere aanduidingen ‘horeca’ en ‘amusementsvoorzieningen’) en ‘Verkeer’. Bouwwerken mogen worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken. Op hierna opgenomen uitsnede van de verbeelding (plankaart) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) van het vigerende bestemmingsplan zijn de ligging en globale begrenzing van het plangebied rood omlijnd aangegeven.

De op de kaart aangewezen gronden voor ‘Verspreide Voorzieningen’ zijn, al naar gelang de aanduiding op de plankaart bestemd voor detailhandel, horeca, kantoren, zakelijke dienstverlening, amusementsdoeleinden en snookercentrum alsmede woondoeleinden, een en ander met de bijbehorende voorzieningen zoals (gebouwde) parkeer- en (gebouwde) autostallingsvoorzieningen, doorgangen en onderdoorgangen, groenvoorzieningen, terrassen, tuinen en erven. Op gronden met de bestemming ‘Verspreide voorzieningen’ zijn toegelaten:

7

woning(en) voor zover gesitueerd op de verdiepingen; a. Niet van toepassing b. ter plaatse van de aanduiding “horeca”: horecavoorzieningen voor zover gesitueerd op de begane grond; c. tot en met e: niet van toepassing; f. ter plaatse van de aanduiding “amusementsvoorzieningen”: amusementsvoorzieningen in de vorm van een bioscoop, snookercentrum, theater of conferentieruimten waaronder begrepen de daarbij behorende horecavoorzieningen; g. niet voor bewoning bestemde bijgebouwen ten dienste van de bestemming; h. een aan-huis-verbonden beroep (artikel 15, lid 1); i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming en; j. erven en tuinen voor zover de gronden onbebouwd blijven; k. gebouwde bovengrondse en ondergrondse parkeer- of stallingvoorzieningen, ten dienste van de bestemming, zoals een parkeer- en/of stallinggarage. Bij de bouw van hoofdgebouwen binnen het bebouwingsvlak moeten de navolgende bepalingen in acht worden genomen tenzij op de plankaart een andere vermelding is aangegeven: a. de bestaande bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet worden verhoogd; b. bij de bouw c.q. verbouw van bebouwing binnen het bebouwingsvlak dient rekening te worden gehouden met de aantallen, afmetingen en waarden, zoals opgenomen in de matrix op de bestemmingsplankaart voor aaneengebouwde woningen met de nadere aanduiding W(a); c.

de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de naar de weg gekeerde grens van het bebouwingsvlak worden gebouwd; d. binnen deze bestemming mag maximaal één woning per bouwperceel (dus niet twee of meer woningen boven elkaar en geen woningen achter elkaar) worden opgericht; e. voor de plaatsing van dakkapellen is het bepaalde in artikel 5 (Woondoeleinden) van overeenkomstige toepassing; f. voor bebouwing buiten het bebouwingsvlak is het bepaalde in artikel 7 (Erf) van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat in lid 3 onder c de woorden “40% met een maximum van 100 m2” moet worden gelezen: “50% met een maximum van 150 m2” en is het bepaalde in artikel 9, lid 7 sub a en b (Centrumvoorzieningen) van overeenkomstige toepassing; g. voor zover op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, de bestaande hoofdgebouwen zijn gesitueerd buiten het bebouwingsvlak alsmede voor de bestaande overige gebouwen buiten het bebouwingsvlak, het bestaande aantal bouwlagen, de bestaande bouwhoogte, het bebouwingspercentage alsmede de bestaande goothoogte afwijken van het bepaalde in dit artikel, dan gelden de bestaande situering, het bestaande aantal bouwlagen, de bestaande bouwhoogte, de bestaande goothoogte, het bestaande bebouwingspercentage als maximum alsmede het bestaande gebruik mits dit gebruik overeenkomstig de bestemming “Verspreide Voorzieningen” is.

Bij nieuwbouw gelden onverkort de planregels van dit artikel.

8

In afwijking van de mogelijkheden die er op grond van plankaart en/of dit artikel bestaan is het niet toegelaten om binnen de plangrenzen nieuwe woningen op te richten of bestaande gebouwen te verbouwen tot woningen of een bestaande woning te splitsen in meerdere woningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen geen grotere bouwhoogte hebben dan 2 meter achter het verlengde van de voorgevel van de hoofdbebouwing en 1 meter voor de voorgevel van de hoofdbebouwing. De gronden op de kaart aangewezen voor ‘Verkeersdoeleinden’ zijn bestemd voor doeleinden van verkeersafwikkeling voor het langzaam- en snelverkeer, dan wel voor (gebouwde) parkeer- en (gebouwde) autostallingsvoorzieningen, alsmede voor evenementen, verblijfsdoeleinden, terrassen, voorzieningen van openbaar nut en artistieke kunstwerken, met dien verstande dat verkooppunten voor motorbrandstoffen niet zijn toegestaan buiten de daarvoor op de kaart aangegeven locatie. Strijdigheid bouwplan met vigerend bestemmingsplan Het plan ziet op de herontwikkeling en transformatie naar een woonlocatie van een gebied bestemd voor verspreide voorzieningen in het algemeen en grotendeels horeca in het bijzonder. Dit planvoornemen voldoet niet aan de regels van het vigerende bestemmingsplan, omdat er momenteel geen woonbestemming rust op het plangebied, waarbinnen geen woningbouw in deze vorm en dit volume, is toegestaan.

1.4 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 1 bevat de inleiding. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 geeft de visie op het plan in relatie tot het plangebied en de directe omgeving. Hoofdstuk 4 behandelt het beleidskader. Hoofdstuk 5 behandelt de omgang met mogelijke archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied. De hoofdstukken 5, 6, 7 en 8 besteden respectievelijk aandacht aan de aspecten archeologie en cultuurhistorie, flora en fauna, water en mogelijk fysieke belemmeringen in de ondergrond. Hoofdstuk 9 geeft een verantwoording ten aanzien van milieu-hygiënische aspecten. Hoofdstuk 10 behandelt de omgang met de mogelijke wijziging in de situatie omtrent mobiliteit en parkeren. De juridische aspecten worden toegelicht in hoofdstuk 11. De onderdelen economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid komen in hoofdstuk 12 aan bod. Hoofdstuk 13 tot slot bevat de conclusie.

9

2. Beschrijving bestaande situatie 2.1 Huidige situatie omgeving Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Schijndel, aan de Hoofdstraat 145 en 147. Het plangebied wordt omsloten door de Hoofdstraat en bestaande bebouwing aan de Hoofdstraat, de Meierijstraat en de Baroniestraat. 2.2 Planlocatie Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Schijndel, sectie G, nummers 434, 2386 en 2387. De oppervlakte bedraagt 1.496 m2.

Momenteel zijn het City Theater, Poolcafé The Shooter en Tapperij De Beurs gevestigd op de plek waar onderhavig planvoornemen is voorzien.

10

3. Visie op plan(gebied) 3.1 Uitgangspunten Het woonprogramma dient te passen in de Woonvisie Meierijstad 2018 en de lokale behoefte in Schijndel. De woningen worden levensloopbestendig opgericht. Er is sprake van een gemengd programma met woningen voor in ieder geval starters, senioren en eenpersoonshuishoudens en met differentiatie in prijssegmenten met: a. 20% sociale/goedkope koopwoningen, met een maximale koopprijs van € 244.000,b. 30% middeldure koopwoningen, met een maximale koopprijs van € 355.000,c. 30% sociale huurwoningen, met een maximale huurprijs van € 808,06,- per maand d. 20% middeldure huurwoningen, met een maximale huurprijs van € 1.000,- per maand De vraag naar geschikte woonruimte vanuit de doelgroepen starters, senioren en eenpersoonshuishoudens is groot. Er is op dit moment nauwelijks tot geen aanbod van betaalbare koop- en/of huurappartementen in Schijndel. Hiermee geeft het bouwplan invulling aan de behoefte binnen de gemeente Meierijstad, Schijndel. De huidige horecafunctie genereert reeds een aanzienlijke parkeerbehoefte die niet op eigen terrein kan worden opgevangen. Parkeren zal, nadat de woningen zijn gerealiseerd, deels in de openbare ruimte worden opgelost. Deels wordt de parkeerbehoefte opgevangen op eigen terrein.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 10 van deze plantoelichting waarin de aspecten mobiliteit en parkeren worden behandeld. Tevens wordt verwezen naar de parkeertoets welke als bijlage 7 bij het bestemminbgsplan is opgenomen. Voorliggend initiatief gaat verder uit van inbreiding en herstructurering van een bestaande stedelijke voorziening. Het bouwplan streeft zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Geen uitbreiding, wel inbreiding, transformatie, herontwikkeling, herstructurering en verdichting. Hiermee wordt expliciet aangesloten bij de provinciale en gemeentelijke ruimtelijke beleidsuitgangspunten en -doelstellingen. Onderhavig plan sluit daarmee aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten, zoals verwoord in de diverse ruimtelijke beleidsstukken van de provincie en gemeente. 3.2 De locatie De locatie aan de Hoofdstraat 145-147 heeft een stedelijk karakter, waarbij de combinatie tussen centrumvoorzieningen en woonfunctie overheerst. De betreffende horecavoorzieningen zullen op deze locatie op korte termijn haar activiteiten stoppen. Het invullen van deze locatie met woningen heeft dan uit ruimtelijke, stedenbouwkundig en

11

milieu-hygiënisch oogpunt de voorkeur boven de invulling van onderhavig plangebied met een nieuwe bedrijfsfunctie.

Foto’s planlocatie 3.3 Integraal ontwerp en beschrijving van het plan(gebied) De bestaande bebouwing wordt deels gesloopt, deels getransformeerd wat betreft functie en woningen, in de vorm van appartementen, worden teruggebouwd. De kenmerkende entree van het Citytheater blijft in de nieuwe plansituatie behouden. Het plan betreft de transformatie van horeca naar een blok met in totaal 29 wooneenheden (netto: 27) welke worden omgeven door groen en parkeervoorzieningen (20). De woningen worden gerealiseerd met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, (groen)inrichting en infrastructuur. De appartementen zijn verdeeld over 4 verdiepingen en er is een diversiteit qua grootte. Door de verschillen ontstaat er een variatie in de prijsklasse, voor zowel de koop- als de huurappartementen. 22 appartementen beschikken over 1 slaapkamer en 4 appartementen hebben een 2e slaapkamer. Alle appartementen beschikken over een buitenruimte en berging. Aan de hoofdstraat zijde worden twee bestaande appartementen omgebouwd naar 4 kleinere (eenpersoons) studio’s. De appartementen zijn centraal gelegen nabij alle (sociale) voorzieningen. Gebruiksoppervlakte: Variërend van 35 m2 tot 73 m2, exclusief berging.

12

De projectontwikkelaar is voornemens om circa de helft van de appartementen te gaan verhuren en de andere helft te verkopen. Gekeken naar het gebruiksoppervlakte van de appartementen zal dit resulteren in circa: - 30% sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens) - 20% middeldure huur (huurprijs onder € 1000,- per maand) - 20% goedkope koop (koopsom onder € 244.000,- von) - 30% middeldure koop (koopsom onder € 355.000,- von) Gezien de grootte en de prijsklasse zal de doelgroep voornamelijk bestaan uit starters en eenpersoonshuishoudens. De appartementen op de begane grond zijn ook geschikt voor senioren omdat deze volledig gelijkvloers zijn. Teneinde het woningbouwprogramma op deze locatie in het juiste vat te gieten is in een vroeg stadium in overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Meierijstad gekozen om het nieuwbouwproject zo vorm te geven, dat het qua maat, schaal, volume en uitstraling passend is in het bestaande straatbeeld. De hoofdmassa / hoofdvorm van de nieuwe bebouwing is afgestemd op de aanwezige en omliggende c.q. naastgelegen bebouwing, maar vormt wel een eigen architectonische eenheid. Er wordt voor wat betreft de beeldkwaliteit van de nieuwbouw en de maatvoering aangesloten bij de gewenste stedenbouwkundige uitgangspunten.

Het initiatief is van toegevoegde waarde voor het ruimtelijke omgevingskader en levert daarmee tevens een positieve invulling aan de waarborging van de stedenbouwkundige karakteristiek en identiteit ter plaatse. Met onderliggend initiatief ontstaat een representatieve locatie die de ruimtelijke beeldkwaliteit van de locatie en directe omgeving ervan onvoorwaardelijk in stand houdt en door de voorgenomen inpassing en vormgeving van het bouwplan zelfs verbetert.

13

Navolgende afbeeldingen geven een voorlopige impressie van het plan.

14

15

16

3.4 Perspectief Met de realisatie van het bouwontwerp ontstaat een representatieve locatie die de ruimtelijke beeldkwaliteit van het gebied niet alleen in stand houdt, maar door de voorgenomen inpassing, vormgeving en bouwstijl van de beoogde bebouwing zelfs verbetert. Op deze wijze heeft het initiatief een toegevoegde waarde voor het ruimtelijke omgevingskader en levert het daarmee tevens een positieve bijdrage aan de waarborging van de stedenbouwkundige karakteristiek en identiteit ter plaatse. 3.5 Klimaat en duurzaamheid De gemeente Meierijstad verlangt daarom van iedere bouwer een bijdrage in het milieuverantwoord c.q. energieneutraal bouwen. Bouwkundige duurzaamheid laat zich onder andere uitdrukken in: • duurzaam materiaalgebruik; • slimme energetische concepten (welke resulteren in energiebesparende maatregelen); • afvalreductie; • vastgesteld ambitieniveau (GPR). Bij de verdere planuitwerking en de realisatie van het bouwplan zal zoveel als redelijkerwijs mogelijk rekening tegemoet worden gekomen aan het uitgangspunt om duurzaam te bouwen.

17

4. Beleidstoets 4.1 Inleiding Wat betreft de verantwoordelijkheidstoedeling en bevoegdheidsverdeling zijn het Rijk, de provincies en de gemeenten verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er kan slechts sprake zijn van bemoeienis van Rijk of provincie met de gemeente, indien dat noodzakelijk is vanwege een nationaal respectievelijk provinciaal belang. Rijk en provincies beschikken in de Wet ruimtelijke ordening over dezelfde bevoegdheden als gemeenten om hun eigen ruimtelijke belangen te kunnen uitvoeren. Daarnaast kunnen het Rijk en de provincies algemeen verbindende regels uitvaardigen en aanwijzingen geven om hun belangen veilig te stellen. Het beleid van de gemeente Meierijstad vormt dus het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkeling wordt vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van Rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor de plannen worden in de volgende paragrafen het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid toegelicht. 4.2 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Toetsingskader De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven.

Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken.

18

Om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. De NOVI is tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Hoe werkt de NOVI? Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. Belangrijkste keuzes in de NOVI • een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; • de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit.

Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; • de overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; • de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; • het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;

19

•

het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Uitvoering van de NOVI Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. Het Rijk werkt de NOVI uit in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma’s, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling en werkt gebiedsgericht met Omgevingsagenda’s en NOVI-gebieden. Doorwerking plan(gebied) De voorliggend plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege een (relevante) ruimtereservering geldt. Uitsluitend het nationale belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’, als vervat in de ladder voor duurzame verstedelijking, is van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst. Conclusie Aspecten als water, veiligheid, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit vormen onderdeel van de planologische toets. Daarmee is het plan niet in strijd met het rijksbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) Toetsingskader Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Het procesvereiste van het doorlopen van de Ladder is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in de SVIR, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen.

20

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Artikel 3.1.6, tweede lid, luidt nu als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden. In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt.

21

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Doorwerking plan(gebied) Marktsituatie De gemeente Meierijstad streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare, gevarieerde en passende woningen. Dit streven komt onder meer terug in haar beleid ten aanzien van wonen en woningbouw.

Zowel het provinciale als gemeentelijke beleid is gericht op het behouden van de leefbaarheid in kleine kernen. Dat is ook waar dit plan aan bijdraagt. Door te zorgen voor nieuwbouw creëren we enerzijds de mogelijkheid om te blijven wonen in de eigen dorpsgemeenschap. Aan de andere kant bieden we een woonmilieu aan dat door prijszetting, landelijk dorps en groen karakter ook een aantrekkelijke optie kan zijn voor woningzoekenden binnen het stedelijk gebied als geheel. Samengevat kunnen we stellen dat in dit plan de woonconsument centraal staat. Het aanbod is afgestemd op de vraag die er is vanuit de lokale bevolking. En daarbij is er ruimte voor opvang van de regionale behoefte om doorstromers binnen de regio te houden. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied, conform de definitie in artikel 1.1.1 onder h van het Bro. Is de behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

22

Het woningbouwplan in eerste instantie bedoeld voor de groeibehoefte van de kern Schijndel, als onderdeel van de totale regionale behoefte aan woningen. Aangezien de nieuwe woningen gesitueerd worden in de bestaande kern van Schijndel is hier sprake van een (her)ontwikkeling op een inbreidingslocatie. Het bestaand stedelijk gebied wordt niet in oppervlakte uitgebreid. Het betekent ook dat voldoende gemotiveerd is dat dit plan en de ontwikkeling zien op zorgvuldig ruimtegebruik en niet leiden tot overprogrammering. Het plan doet geen afbreuk aan de doelstellingen en uitgangspunten, zoals verwoord in de beleidsstukken van de gemeente Meierijstad. Het voorliggende woningbouwplan is derhalve in overeenstemming met de gemeentelijke prioriteiten, beleidsdoelstellingen en uitgangspunten. Verwezen wordt naar paragraaf 4.4 (gemeentelijk beleid). Conclusie Onderhavige planontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten en doelstellingen van de ladder voor duurzame ontwikkeling: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik middels transformatie van bestaand vastgoed. 4.3 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant en Omgevingsverordening Noord-Brabant (ontwerp) Toetsingskader Het provinciale ruimtelijke beleid staat de realisering van de plannen niet in de weg.

Hoofddoelstellingen van de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingsverordening Noord-Brabant (ontwerp) zijn ‘zuinig ruimtegebruik’ met daaraan gekoppeld de ‘concentratie van verstedelijking’. De accenten moeten hierbij liggen op ‘inbreiding’ en ‘herstructurering’. Concentratie van verstedelijking De provincie stuurt op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in ‘concentratiegebieden’ en ‘overig stedelijk gebied’. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur

23

het volgende bereiken: • zorgvuldig ruimtegebruik; • meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; • betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; • versterking van de economische kennisclusters. Voor onderhavig initiatief spelen de elementen ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ en ‘meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit’ een rol. Zorgvuldig ruimtegebruik De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het ‘aansnijden van nieuwe ruimte’ voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken. De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden.

Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap.

Omgevingsverordening Noord-Brabant (ontwerp) Het beleid uit de Omgevingsvisie Noord-Brabant is verwerkt in de regels die zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie. De onderwerpen die in de verordening staan komen dus uit de provinciale omgevingsvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. In de verordening is een aantal aspecten opgenomen die van toepassing zijn op onderhavig plan. Deze zullen hierna worden besproken. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant bevorderen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan de kernkwaliteiten van Noord-

24

Brabant. De provincie biedt ontwikkelingsruimte in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen bieden een kans voor behoud en ontwikkeling van het landschap. Het ontwikkelen van landschap reikt verder dan het behouden wat er is, ontwikkelen van het landschap gaat ook om het toevoegen van nieuwe ruimtelijke kwaliteiten. De provincie onderscheidt een zestal thema’s waarin beleidsuitgangspunten zijn opgenomen. Deze thema’s zijn tevens in kaart gebracht. Onderstaande tabel illustreert welke thematische kaarten in principe van toepassing zijn op het plangebied en welke niet. Thema / kaartnaam Instructieregels voor gemeenten: basiskaart Instructieregels voor gemeenten: aardkundige, cultuurhistorische en groenblauwe waarden Instructieregels voor gemeenten: natuur en stiltegebieden Instructieregels voor gemeenten: water en geluidszone provinciale wegen Instructieregels voor gemeenten: specifieke agrarische ontwikkelingen Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging

Van toepassing Ja Nee Nee Ja Ja Nee

Instructieregels voor gemeenten: basiskaart Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: basiskaart’ is de planlocatie aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

25

In de Omgevingsverordening Noord-Brabant worden algemene regels gegeven waaraan de toelichting bij een gemeentelijk planologisch wonen mogelijk maakt, moet voldoen. Uiteraard dient gekeken te worden naar de bestaande harde plancapaciteit. Tevens moet uitdrukkelijk een relatie gelegd worden met de afspraken die in het regionaal planningsoverleg zijn gemaakt over de nieuwbouw van woningen. Deze afspraken worden jaarlijks gemaakt en zo nodig herzien. Zij worden gebaseerd op de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. De afspraken hebben in ieder geval betrekking op de aantallen te bouwen woningen. Zij kunnen daarnaast betrekking hebben op de aard van de woningen. Daaronder worden onder meer begrepen woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, personen met een zorgvraag, jongeren en starters op de woningmarkt, in het bijzonder voor zover deze groepen behoren tot de lagere inkomensgroepen. In de verordening is bepaald dat ruimtelijke plannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling in principe alleen in (bestaand) stedelijk gebied mogen vallen. Bestaand stedelijk gebied is het bestaande ruimtebeslag van een kern voor een samenhangende

26

ruimtelijke structuur van stedelijke functies. De verordening vereist dat in de gemeentelijke planvorming – zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de kernen in landelijk gebied – wordt verantwoord dat de ruimtelijke mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk worden benut. Deze verantwoording dient gebaseerd te zijn op onderzoek dan wel op concreet beleid vastgelegd in een gemeentelijke structuurvisie. Het accent ligt op inbreiden en herstructureren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, betreft intensiever ruimtegebruik met een stedelijke functie en is passend binnen de diverse beleidsuitgangspunten waaronder de doelstellingen wat betreft de kwantitatieve en kwalitatieve doeleinden met betrekking tot de woningbouw. Doorwerking plan(gebied) De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigenheid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aandacht. De provincie Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar de provincie stelt ook meer eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving.

Vanwege een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik worden woningen op de eerste plaats binnen de bestaande bebouwde kom geconcentreerd. Voorliggend initiatief ziet op inbreiding en verdichting en op herstructurering, herontwikkeling en transformatie van een bestaande commerciële locatie. Hiermee streeft het plan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Voorts moeten bestaande waarden en kwaliteiten behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Het provinciale beleid, opgenomen in de provinciale structuurvisie en de verordening, is gericht op het concentreren van stedelijke ontwikkelingen in het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk concentratiegebied van de provincie NoordBrabant en vormt een inbreidingslocatie. De voorgestane ontwikkeling beantwoordt daarmee aan de provinciale ruimtelijke doelstellingen om te komen tot zuinig ruimtegebruik en concentratie van verstedelijking (inbreiden, transformeren, herstructureren en intensiveren). Instructieregels voor gemeenten: water en geluidszone provinciale wegen

27

Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: water en geluidszone provinciale wegen’ is het plangebied aangeduid als ‘Voorkomen grondwaterverontreiniging’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

Een omgevingsplan gelegen binnen de aanduiding ‘Voorkomen grondwaterverontreiniging’ bepaalt dat voorafgaand aan het verrichten van een bouwactiviteit voor een gebouw of gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt, inclusief een daaraan grenzende tuin of een aangrenzend terrein, onderzocht wordt of er sprake is van een mobiele verontreinigingssituatie door raadpleging van een bodeminformatiesysteem, voorafgaand bodemonderzoek of het overleggen van een beschikking, waarin is vastgesteld dat bij het huidige dan wel voorgenomen gebruik van de bodem of een mogelijke verspreiding van een verontreiniging, geen sprake is van zodanige risico's voor mens, plant of dier dat spoedige sanering noodzakelijk is. Doorwerking plan(gebied) Onderhavige planuitvoering brengt bouw- en graafwerkzaamheden met zich mee, en gaat gepaard met de oprichting van nieuwe bouwwerken. Om op voorhand de vast te stellen wat

28

de situatie is ten aanzien van de bodemkwaliteit, en om vast te stellen welke maatregelen er ten aanzien van de omgang met water dienen te worden genomen, zijn er onderzoeken uitgevoerd om dit inzichtelijk te maken. Het verkennend bodemonderzoek en de watertoets zijn als bijlage 6 en 4 aan deze plantoelichting zijn toegevoegd, en de resultaten worden in respectievelijk paragraaf 9.3 en hoofdstuk 7 worden besproken. Instructieregels voor gemeenten: specifieke agrarische ontwikkelingen Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels voor gemeenten: specifieke agrarische ontwikkelingen’ is het plangebied aangeduid als en ‘Stalderingsgebied’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

De aanduiding ‘stalderingsgebied’ heeft enkel invloed op bestaande agrarische bedrijven. Onderhavig plan betreft een bestemmingswijzing binnen bestaand stedelijke gebied. De uitgangspunten en regeling ten aanzien van staldering heeft hier geen invloed op, en andersom doet onderhavig planvoornemen geen afbreuk aan deze beleidsregels.

29

Doorwerking plan(gebied) De aanduidingen binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen’ zijn niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling. Conclusie De gemeente Meierijstad streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare, gevarieerde en passende woningen. Het plan komt tegemoet aan een actuele behoefte en wordt in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Dus herstructurering, herontwikkeling en transformatie vóór uitleg. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, betreft intensiever ruimtegebruik met een stedelijke functie en is passend binnen de diverse beleidsuitgangspunten waaronder de doelstellingen wat betreft de kwantitatieve en kwalitatieve doeleinden met betrekking tot de woningbouw. De planontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de ambities die de provincie nastreeft en heeft geformuleerd in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Er wordt met onderhavige ontwikkeling derhalve geen afbreuk gedaan aan de beleidsdoelstellingen en ambities, zoals opgenomen in de structuurvisie en de verordening. Onderhavig plan sluit aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

De ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aanvaardbaarheid van onderhavige ontwikkeling wordt gemotiveerd in de hoofdstuk 5. 4.4 Gemeentelijk beleid De provinciale ruimtelijke beleidskaders zijn of moeten worden vertaald in het gemeentelijke ruimtelijke beleid. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de Woonvisie Meierijstad 2018, het Paraplubestemmingsplan parkeren en de Welstandsnota Meierijstad 2018. Daarnaast is er al uitgebreid aandacht besteed aan de vigerende bestemming met daartoe behorende regels in paragraaf 1.3 van deze plantoelichting. Per 1 januari 2017 zijn de gemeenten Veghel, Sint Oedenrode en Schijndel gefuseerd tot één gemeente: Meierijstad.

30

Woonvisie Meierijstad (2018) Toetsingskader Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Waar de vergrijzing, de gezinsverdunning en de inclusieve samenleving, waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt, om aandacht vragen. Waar de gemeente duurzaam en zorgvuldig gebruik maakt van de ruimte en bestaand vastgoed. Een woonbeleid wat toekomstbestendig is en haar basis vindt in de woningbehoefte van de woningzoekenden. Om te voorzien in de diversiteit van woningbehoeften en wensen van eigen inwoners en van hen die zich in Meierijstad al dan niet tijdelijk willen vestigen, geeft de gemeente ruimte aan woningbouwplannen. Voor de woningbehoefte wordt niet alleen gekeken naar de korte maar ook naar de lange termijn. Waar het goede van het landelijk wonen wordt behouden en de meer stedelijke kern aantrekkelijker wordt gemaakt en wordt versterkt. En waar de gemeente samenwerkt met plaatselijke partners en inwoners, maar ook met de regio. De gemeente richt de aandacht op vier thema’s en de realisatiekracht van deze visie: 1.

de dynamiek van de woningmarkt: een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en het aanbod (bestaand en nieuw) in relatie tot de behoefte op de langere termijn onder wisselende omstandigheden; 2. wonen, welzijn en zorg: de samenhang tussen demografische ontwikkelingen (de vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens), de transitie in het sociale domein gericht op een inclusieve samenleving waar iedereen meedoet en de invloed daarvan op de leefomgeving; 3. duurzaamheid: aandacht voor de energetische uitdagingen en het zo optimaal mogelijk gebruik maken van bestaande infrastructuur en vastgoed; 4. leefbaarheid: een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woonkwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en eigenheid van wijken en kleine kernen recht doet. De gemeente Meierijstad geeft prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. De gemeente werkt aanvullend op deze woonvisie aan een transformatievisie. Daarin worden potentiële inbreidings- en transformatielocaties in kaart gebracht en wordt een afwegingskader opgenomen.

31

De gemeente geeft tevens aan meer ruimte te willen bieden aan nieuwe woonvormen voor ouderen die willen doorstromen. Daarbij wil de gemeente de doorstroming van ouderen, eventueel met een zorgbehoefte, naar meer geschikte woningen stimuleren. De gemeente legt het accent op het bouwen voor de doorstroming door goede alternatieven te realiseren voor ouderen (de woonwensen van ouderen in met name de kleinere kernen) en dure scheefwoners (in met namen de grotere kernen). Daarbij wordt ingezet op inbreiding in bestaande kernen met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering, die ook kan resulteren in unieke woonconcepten op unieke plekken is bijvoorbeeld wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt, leeg staat of al gesloopt is. Doorwerking plan(gebied) Voorliggend initiatief ziet op inbreiding en verdichting en op herstructurering, herontwikkeling en transformatie van een bestaande bedrijfslocatie. Hiermee streeft het plan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Met de realisatie van deze 29 appartementen kunnen met name de starters en eenpersoonshuishoudens goed bediend worden. De appartementen op de begane grond kunnen ook voor senioren interessant zijn. De appartementen zijn verdeeld over 4 verdiepingen en er is een diversiteit qua grootte.

Door de verschillen ontstaat er een variatie in de prijsklasse, voor zowel de koop- als de huurappartementen. 22 appartementen beschikken over 1 slaapkamer en 4 appartementen hebben een 2e slaapkamer. Alle appartementen beschikken over een buitenruimte en berging. Aan de hoofdstraat zijde worden twee bestaande appartementen omgebouwd naar 4 kleinere (eenpersoons) studio’s. De appartementen zijn centraal gelegen nabij alle (sociale) voorzieningen. Gebruiksoppervlakte: Variërend van 35 m2 tot 73 m2, exclusief berging. De projectontwikkelaar is voornemens om circa de helft van de appartementen te gaan verhuren en de andere helft te verkopen. Gekeken naar het gebruiksoppervlakte van de appartementen zal dit resulteren in circa: - 30% sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens) - 20% middeldure huur (huurprijs onder € 1000,- per maand) - 20% goedkope koop (koopsom onder € 240.000,- von) - 30% middeldure koop (koopsom onder

32

€ 355.000,- von). Gezien de grootte en de prijsklasse zal de doelgroep voornamelijk bestaan uit starters en eenpersoonshuishoudens. De appartementen op de begane grond zijn ook geschikt voor senioren omdat deze volledig gelijkvloers zijn. Er is sprake van een gemengd programma met woningen voor in ieder geval starters en senioren en met differentiatie in prijssegmenten. De ontwikkeling is in lijn met het streven van de gemeente Meierijstad naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, gevarieerde en passende woningen. Gezien de ligging van de locatie nabij voorzieningen, het type woningen en de prijsklasse(n) (goedkoop/midden) zijn de nieuwe woningen met name bedoeld voor starters, doorstromers, éénpersoonhuishoudens en senioren, eventueel met een zorgbehoefte. Het plan komt daarmee tegemoet aan een actuele behoefte. Conclusie Onderhavig plan sluit aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Woonvisie Meierijstad 2018. Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad Toetsingskader Met een doelgroepenverordening borgt de gemeente dat de segmenten sociale huur, middenhuur, sociale koop en sociale middeldure koop voor de beoogde doelgroep ontwikkeld worden en behouden blijven.

Met een koppeling aan het bestemmingsplan kan bij nieuwbouw geborgd worden dat de nieuwe woningen voor de beoogde doelgroep worden gerealiseerd en in stand blijven. In juli 2018 is de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad van Meierijstad waarbij gewenste percentages voor diverse categorieën woningen zijn afgesproken (zie onderstaande tabel). De doelgroepenverordening borgt deze woningcategorieën juridisch, waardoor de doelen uit de woonvisie beter bereikt kunnen worden. Onder de huidige marktomstandigheden van krapte en prijsopdrijving staat de beschikbaarheid van betaalbare woningen steeds verder onder druk. Dit publiekrechtelijke instrument draagt bij aan een duurzame, evenwichtige verdeling van de woningvoorraad in Meierijstad, door langdurig behoud van betaalbare woningen voor de doelgroep. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw van woningen.

33

Een regeling in het bestemmingsplan geeft meer inzicht voor een potentiële koper/huurder in de toekomst. Hiermee kan een toekomstige koper zelf zijn onderzoeksplicht uitvoeren en het bestemmingsplan raadplegen waardoor inzichtelijk is in welke categorie de woning valt en dus voor welke prijs verkocht of verhuurd mag worden. De maximale inkomensgrenzen omschrijven voor welke doelgroep welke type woning beschikbaar is. Voor de gereguleerde sociale huursector is dit de DAEB-norm. Dit is de toelatingsgrens voor sociale huurwoningen, welke is vastgelegd in de Wet op de huurtoeslag. Omdat het aantal sociale koopwoningen zeer schaars is, is er voor gekozen om ook hier een doelgroep op basis van een inkomensgrens aan te verbinden. Momenteel is de maximale grens voor sociale koop wettelijk vastgesteld op €200.000. Op basis van de woonvisie en de jaarlijkse indexering hanteren wij een bovengrens van €230.000 voor sociale koop en een bovengrens van €330.000 voor sociale middeldure koop. Om deze grens aan te kunnen houden biedt de wetgever een mogelijkheid om deel te nemen aan een experiment op basis van Crisis- en Herstelwet waarbij sociale koopwoningen verkocht mogen worden voor maximaal de NHG-kostengrens (€ 355.000 prijspeil 2022). Doorwerking plan(locatie) De projectontwikkelaar is voornemens om circa de helft van de appartementen te gaan verhuren en de andere helft te verkopen.

Gekeken naar het gebruiksoppervlakte van de appartementen zal dit resulteren in circa: - 30% sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens) - 20% middeldure huur (huurprijs onder € 1000,- per maand) - 20% goedkope koop (koopsom onder € 240.000,- von) - 30% middeldure koop (koopsom onder € 355.000,- von). Gezien de grootte en de prijsklasse zal de doelgroep voornamelijk bestaan uit starters en eenpersoonshuishoudens. De appartementen op de begane grond zijn ook geschikt voor senioren omdat deze volledig gelijkvloers zijn.

34

Er is sprake van een gemengd programma met woningen voor in ieder geval starters en senioren en met differentiatie in prijssegmenten met minimaal 25% sociale huur en maximaal 20% dure koop-/huurwoningen. Conclusie Onderhavig plan sluit aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad. Paraplubestemmingsplan parkeren Toetsingskader Vanaf 1 juli 2018 zijn de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening komen te vervallen. Eén van de consequenties van het vervallen van de stedenbouwkundige voorschriften is dat vanaf dat moment bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening getoetst kan worden aan de gemeentelijke parkeernormen. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om via het bestemmingsplan regels te stellen over parkeernormen. De gemeente Meierijstad is voornemens om alle huidige bestemmingsplannen aan te laten sluiten bij de doelstellingen van deze wetswijziging. Dit betekent dat de parkeernormen bij (bouw)plantoetsing nu aan de bestemmingsplannen gekoppeld gaan worden. Geldende bestemmingsplannen die in de regels reeds verwijzen naar het parkeerbeleid en/of waarvoor geldt dat in de regels reeds parkeernormen zijn opgenomen, hoeven strikt genomen niet te worden herzien, maar het kan wel.