Steenoven II Fase II_Toelichting

3/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Inhoudsopgave Toelichting

2

Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Aanleiding en doelstelling Ligging plangebied en begrenzing plangebied Het geldende bestemmingsplan Relatie met andere plannen De bij het plan behorende stukken Opzet van de toelichting: leeswijzer

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 2.2

Bestaande situatie Nieuwe situatie

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal/regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische aspecten 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Milieueffectrapportage Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Geur Gewasbescherming Gezondheid in relatie tot veehouderijen Natuurwaarden Bodemkwaliteit Waterparagraaf Archeologie en cultuurhistorie Parkeren en ontsluiting Duurzaamheid Kabels en leidingen

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Planopzet Algemene juridische opzet Bestemmingsregels Overige regeling Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

5 5 6 6 7 7

8 8 12

15 15 21 28

36 36 37 37 40 41 43 45 45 48 55 57 58 60 61 61

63 63 63 64 64 65

66 66 66

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling De gemeente Meierijstad is voornemens om aan de zuidzijde van Mariaheide een nieuw woongebied, Steenoven II, te ontwikkelen. Hiervoor zijn in het verleden gronden aangekocht. Het gebied is opgesplitst in 2 delen.Het eerste deel, fase I, is reeds ontwikkeld. Nu wordt de bouw van maximaal 40 woningen in het tweede deel, fase II, planologisch mogelijk gemaakt op kadastraal perceel VHL00N2601. Het doel van het voorliggende bestemmingsplan Steenoven II Fase II is dan ook om de beoogde ontwikkeling planologisch-juridisch te borgen.

1.2 Ligging plangebied en begrenzing plangebied Het gebied ligt ten zuiden van de straat Veldoven in Mariaheide en wordt begrensd door de Veldoven en Heiakkerstraat. Aan de zuidzijde wordt het plan begrensd door een voetpad met bomenlaan, aan de westzijde wordt de grens gevormd door enkele akkers. In figuur 1-1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1-1 Begrenzing plangebied (luchtfoto beschikbaar via www.pdok.nl)

5/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

1.3 Het geldende bestemmingsplan Op het perceel aan de Heiakkerstraat in Maariaheide zijn de bestemmingsplannen 'Buitengebied', zoals vastgesteld op 22 oktober 2015 en 'Mariaheide, herziening Heiakkerstraat', zoals vastgesteld op 11 oktober 2018, van kracht. De betreffende gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden' (met gebiedsaanduiding oude akkers) en gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4' (zie figuur 1-2).

Figuur 1-2 Geldende bestemmingsplan Buitengebied (bron www.ruimtelijkeplannen.nl) met in rood het plangebied. Tevens zijn op het plangebied van toepassing het bestemmingplan 'Harmonisatie van diverse regelen - laaghangend fruit' zoals vastgesteld op 27 januari 2021 en het Paraplubestemmingsplan 'Parkeren' zoals vastgesteld op 31 januari 2019. Strijdigheid Het plan maakt de ontwikkeling van maximaal 33 woningen mogelijk. Het plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat het binnen de bestemmingen 'agrarisch met waarden' op deze locatie niet is toegestaan om woningen te realiseren.

1.4 Relatie met andere plannen Voor de ontwikkeling van de locatie is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie Bijlage 1). Dit beeldkwaliteitsplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het beeldkwaliteitsplan wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld door de Raad en verkrijgt daarmee zijn juridische verankering in het bestemmingsplan.

6/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

1.5 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan 'Steenoven II Fase II' met identificatienummer NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken: verbeelding planregels. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels verbonden om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.6 Opzet van de toelichting: leeswijzer De toelichting is als volgt opgebouwd: hoofdstuk 2 Planbeschrijving staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. In hoofdstuk 3 Beleid is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied; de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische aspecten beschreven; in hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven; hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid, heeft betrekking op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan; hoofdstuk behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

7/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie Uit de Structuurviaise Mariaheide uit 2003 blijkt dat Mariaheide een relatief jong dorp is dat in 1906 is gesticht. Mariaheide ligt op een langgerekte, wat hogere rug in het landschap. Deze dekzandrug is ontstaan in de laatste ijstijd. De mensen vestigden zich op de hoger gelegen delen. Op de hoger gelegen gronden rond Mariaheide werd eeuwenlang een mensel opgebracht van heideplaggen vermengd met mest, hierdoor zijn deze gronden nog hoger in het landschap komen te liggen. De heidevelden in de omgeving van Mariaheide werden vooral in de 18e en 19e eeuw ontgonnen. Het wegenpatroon van Mariaheide stamt voor een groot deel uit die tijd. Naast het bestaande, oude wegen- en verkavelingspatroon (vooral goed herkenbaar ten westen van de Kruisstraat) ontstaat een nieuw rationeel wegen en verkavelingspatroon, dat zich kenmerkt door rechte lijnen.

Figuur 2-1 Mariaheide rond 1975 ((bron: Structuurvisie Mariaheide) Van oudsher heeft bewoning plaatsgevonden op de hoger gelegen dekzandruggen. Rond 1900 8/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

zijn alle gronden in cultuur gebracht. In die tijd is een cluster van boerderijen aanwezig ten westen van de Kruisstraat. Ook is de spoorlijn naar Duitsland en de tramverbinding tussen Veghel, Uden en Oss aanwezig. Rond 1980 zorgt de ruilverkaveling voor betere agrarische productieomstandigheden. De ruilverkaveling gaat echter ten koste van cultuurhistorische, ecologische en landschappelijke kwaliteiten. Ook in de toekomst zal bewoningen zo veel mogelijk geconcentreerd worden op de dekzandrug. Het landschap is hier kleinschalig, met een afwisseling tussen open bouwlanden en kleinschalige beplantingen. Rond 1975 komt de eerste woonwijk in Mariaheid tot ontwikkeling. Mariaheide bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen. De grote gebouwen van Mariaheide zijn voorzieningen en bedrijven welke bijna allemaal geconcentreerd zijn langs de Pastoor van Haarenstraat. In Mariaheide zijn nauwelijks kleine woningen of appartementen aanwezig. Mariaheide heeft een dorps karakter waarbij met name de westkant van de dorp met zijn oude boerderijen sfeerbepalend is. Met de aanleg van de A50 is de verkeersintensiteit op de N265 aanzienlijk afgenomen, waardoor een kans is ontstaan voor de herinrichting van de Pastoor van Haarenstraat.

Hierbij kan tevens een herinrichting van de Dobbelsteenplein overwogen worden, waardoor het dorp de beschikking krijgt over een goed functionerend dorpsplein. Ook in Mariaheide zal de bevolking gaan vergrijzen, het dorp beschikt over enkele woningen die specifiek gericht zijn op ouderenhuisvesting. Vergrijzing is een bedreiging voor het dorp. Daarom is behoefte aan herstructurering en nieuwbouw om te komen tot een evenwichtige leeftijdsopbouw. Er is, naast een behoefte aan seniorenwoningen, vraag naar (huur)woningen die geschikt en betaalbaar zijn voor starters. De agrarische bedrijven in de omgeving van het dorp leggen beperkingen op aan het gebruik van de gronden er omheen. Bij toekomstige dorpsuitbreiding zullen vrijwel altijd boerenbedrijven uitgekocht moeten worden. Om Mariaheide als losse kern te blijven ervaren is het essentieel om de open ruimten aan de noord- oosts- en zuidwestkant van het dorp te behouden. Het dorp beschikt over een aantal inbreidingslocaties, maar om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen is ook uitbreiding noodzakelijk.

9/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Figuur 2-2 Gewenste doorpsstructuur (bron: Structuurvisie Mariaheide) Het plangebied voor de uitbreiding ligt ten zuiden van het bestaande dorp en sluit aan op de nieuwste wijk van Mariahoven. In de Structuurvisie Mariaheide is het gebied aangewezen als mogelijke locatie voor uitbreiding van het dorp. Het plangebied is momenteel in gebruik als agrarische grond (weiland).

10/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Figuur 2-3 Begrenzing plangebied (luchtfoto beschikbaar via www.pdok.nl)

Figuur 2-4 Plangebied (achter de bomenrij) gezien vanaf de westzijde met aan de linkerzijde de woningen van Mariaheide Steenoven, fase 1 (bron: Google Maps).

11/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

2.2 Nieuwe situatie De planlocatie is kadastraal bekend als gemeente Veghel, sectie N, perceelnummer 2601 en heeft een oppervlakte van circa 15.500 m2. Binnen dit gebied wordt nieuwbouw ontwikkeld in de vorm van 40 grondgebonden woningen. Het gebied zal ontsloten worden via de Veldoven en Heiakkerstraat. Daarnaast worden parkeervoorzieningen en openbaar groen (in combinatie met waterberging) gerealiseerd. Een concept stedenbouwkundige schets is ter indicatie opgenomen in figuur 2-5. Een definitief ontwerp van de woningen is nog niet gereed.

Figuur 2-5 Concept stedenbouwkundige schets plangebied. De uitbreiding van Mariaheide vindt plaats binnen het bestaande rechthoekige verkavelingspatroon. Het nieuwe woongebied wordt ingepast in de aanwezige stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische structuren en sluit aan het het bestaande bebouwingbeeld van Steenoven fase I. De bebouwing vormt een logische afronding van Mariaheide en de woningbouwontwikkeling Steenoven. Langs de randen van het gebied is een groenstrook voorzien die tevens dienst doet als waterberging. Hiermee wordt tevens voldoende afstand gecreëerd tot bestaande agrarische bedrijvigheid. Aan de zuidzijde wordt de bestaande laanbeplanting gehandhaafd. Met betrekking tot de woningtypologie en het programma voor de ontwikkeling gaat de gemeente uit van een gemengd woonprogramma zoals vastgelegd in de Woonvisie. Deze Woonvisie is gebaseerd op de woonbehoefte in de kleine kernen. Op basis van het Actieplan Woningbouw uit 2021 met Addendum bij de Woonvisie is in Mariaheide echter al voldaan aan de woningbehoefte. Met dit plan worden in Mariaheide meer woningen mogelijk gemaakt dan de voorziene woningbehoefte. De doelgroep betreft voornamelijk starters, senioren en gezinnen (sociale huur) met de volgende onderverdeling: 12/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

minimaal 25% sociale huur; minimaal 10% goedkope koopwoningen (maximaal € 244.000, prijspeil 2022); 65% overige woningen (koop en/of huur); Er worden alleen grondgebonden woningen gerealiseerd bestaande uit vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en rijtjeswoningen.

2.2.1 Landschappelijke inpassing Er is een plan gemaakt voor de landschappelijke inpassing van het plangebied, in combinatie met de mitigerende maatregelen die nodig zijn voor de soortenbescherming Wet natuurbescherming. Het plan is bijgevoegd in bijlage 17 bij deze toelichting en bijlage 2 bij de regels, gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting, zodat uitvoering en in standhouding is gewaarborgd.

Afbeelding 2-6 kaartbeeld landschappelijke inpassing. Voor de landschappelijke inpassing worden de historische elementen teruggebracht in het landschap. Deze cultuurhistorische elementen worden nu gecombineerd met de potentiële natuurlijke vegetatie en voor het creëren van een geschikte habitat ten behoeve van de steenuil (conform het Activiteitenplan Steenoven 2 te Mariaheide). Een ruime wadi voor waterberging is gecentraliseerd in het plangebied. Deze waterberging houdt het water vast en heeft natuurvriendelijke oevers. (Vruchtdragende) bomen, wilgen, struwelen en de inheemse kruiden omringen de wadi. Het westelijke deel van het plangebied komt er een houtwal aansluitend op kruidenrijk grasland en worden er groepen struikvormers aangeplant. Hierdoor ontstaan er verschillende reliëfs binnen het landschap. Aan de oostelijke zijde van het plangebied worden er veel verschillende soorten inheemse bomen aangeplant die relatief kort op elkaar staan. Hierdoor krijgt het oostelijke deel van het plangebied een bosachtige uitstraling en creëer je meer verkoeling in een verder stedelijk en agrarische omgeving. Het zuidelijk gelegen zandpad met de fruitbomen en watergang blijft behouden. Alleen krijgt de watergang nu een flauwe oever met inheemse kruiden en inheemse struikvormers. Hierdoor ontstaat er natuurlijke beekachtige habitat.

De fruitbomen, de houtwal en de houtsingels is een link naar de geschiedenis van na de ontginning. De beek, het ven (wadi), het bos is een link 13/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

naar de ongerepte wildernis van het landschap van voor de ontginning. Door de veel verschillende vegetatietypes, het reliëf, de schaduwwerking en de aanwezigheid van water worden er veel verschillende biotopen gecreëerd. Een verrijking voor het landschap, een 'oase' in een agrarisch gebied waar de mens en de natuur van profiteren.

14/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. De NOVI is op 15 september 2020 vastgesteld. Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging, hogere rivierafvoeren, wateroverlast en langere perioden van droogte. Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Voordeel is dat daarmee tegelijk de leefomgevingskwaliteit verbeterd wordt en het kansen biedt voor natuur. In 2050 heeft Nederland een duurzame energievoorziening. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen. Wind op zee heeft de voorkeur, maar ook op land zijn windmolens nodig.

Door deze zoveel mogelijk te clusteren, voorkomen we versnippering over het landschap en benutten we de ruimte zo efficiënt mogelijk. Voorwaarde is steeds dat bewoners echt goed betrokken zijn en invloed hebben op het gebruik, en waar dat kan meeprofiteren in de opbrengsten. De aanleg van zonneparken in het landschap moeten we zoveel mogelijk beperken. Het Rijk plaatst bij voorkeur eerst zoveel mogelijk zonnepanelen op daken en gevels. Het Rijk zet zich in voor het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Dit vraagt goede verbindingen via weg, spoor, lucht, water en digitale netwerken en een nauwe samenwerking met onze internationale partners, zowel met onze directe buren als met andere landen in Europa en over de wereld, ook op defensieterrein. We zetten in op een sterk en innovatief vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van wonen, bewegen, recreëren, ontmoeten en ontspannen. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam, en circulair.

We zetten in op het gebruik van duurzame energiebronnen en op verandering van productieprocessen, zodat we niet langer afhankelijk zijn van eindige, fossiele bronnen. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke 15/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk willen we de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap. We zorgen dat de leefomgevingskwaliteit en – veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. Niet alleen groei heeft onze aandacht. Ook in gebieden met bevolkingsdaling versterken we de vitaliteit en leefbaarheid. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. Dit levert ook een noodzakelijke positieve bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit. Bodemdaling moet worden aangepakt.

Verhoging van het waterpeil is in bepaalde veenweidegebieden op termijn noodzakelijk. Met de betrokken regio's en gebruikers wordt afgesproken waar en hoe dit zorgvuldig zal gebeuren. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. De juridische borging van de nationale belangen is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

16/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en in oktober 2012 aangevuld. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan ruimtelijke besluiten op provinciaal en gemeentelijk niveau moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Doorwerking plan(locatie) De planlocatie is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van het Barro en Rarro een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen zoals verwoord in het NOVI.

Conclusie Het voorliggende plan is niet in strijd met enig nationaal belang uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

17/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de 'ladder voor duurzame verstedelijking' – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Het procesvereiste van het doorlopen van de Ladder is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in het NOVI, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

Artikel 3.1.6, tweede lid, luidt nu als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkelingen.

Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden. In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of de planlocatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt.

In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten.In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijkgebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij 18/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Doorwerking plan(locatie) Nieuwe stedelijke ontwikkeling Op basis van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt een ontwikkeling van maximaal 11 woningen niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in de voorliggende situatie geen enkele twijfel dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Passend binnen de behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor wordt gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om de gemeente Meierijstad als primair verzorgingsgebied. Binnen deze gemeente vinden 67% van alle verhuisbewegingen plaats. Daarnaast wordt de regio ’s-Hertogenbosch en Uden-Veghel samen als secundair verzorgingsgebied beschouwd.

In deze regio’s vinden nog eens 20% van de verhuisbewegingen plaats. Deze afbakening sluit aan bij de regionale woningmarktgebieden zoals gedefinieerd in de Brabantse Agenda Wonen. Tezamen behelzen het primaire en het secundaire verzorgingsgebied 87% van alle verhuizingen. Kwanitatieve behoefte In de periode tot 2030 bestaat er in de gemeente Meierijstad (primair verzorgingsgebied) een resterende kwantitatieve behoefte van 2.494 woningen (Actieplan woningbouw Woningbouwoffensief Meierijstad). De ontwikkeling van 40 woningen leidt niet tot overschrijding van de kwantitatieve behoefte. De kwanitatieve behoefte aan woningbouw in de regio Noordoost Brabant wordt ook vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). Deze Regionale Agenda Wonen bevat voorstellen omtrent de jaarlijks te maken regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken, zoals deze op grond van de Verordening ruimte van de Provincie Noord-Brabant benodigd zijn. De woningbouw in de kleine kernen zoals Mariaheide passen binnen de totale taakstelling van de gemeente en zijn opgenomen in het woningbouwprogramma. Kwalitatieve behoefte Provincie, samenwerkende gemeente en gemeente Meierijstad zetten in op een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woonmilieus en woningen.

Daarbij wordt met name ingezet op een kwaliteitsverbetering aansluitend op het bestaande aanbod en de (toekomstige) behoefte en het versterken van de woonkwaliteiten en milieus. Het gaat daarbij om het creëren van specifieke woonkwaliteiten en een divers woningaanbod dat de kracht en eigenheid van wijken en kleine kernen recht doet. Als we kijken naar de behoefte van de regio, gemeente en Mariaheide dan wordt er met dit initiatief grotendeels aangesloten op een kwalitatieve behoefte. Zo is binnen de gemeente Meierijstad (en Mariaheide) een behoefte aan goedkope/ sociale en betaalbare/ middeldure woningen om in de toekomstige vraag te kunnen voorzien, de doorstroming van de woningmarkt te bevorderen en in woningvoorraad te completeren. De gemeentelijke Woonvisie schrijft zelfs voor dat minimaal 25% dient te bestaan uit sociale huurwoningen. Op basis van de huidige gegevens wordt in het plan voorzien in 25% sociale huurwoningen, waardoor wordt voldaan de eis van de Woonvisie. De overige woningen worden verdeeld tussen middeldure huurwoningen, goedkope tot dure koopwoningen waarbij ook specifiek aandacht is besteed voor seniorenwoningen.

Gelet op de toekomstige vraag en het (flexibele en) gevarieerde woningbouwprogramma wordt er voorzien in de kwalitatieve behoefte, die in zowel de regiovisie (regionaal perspectief wonen) als de Woonvisie van de gemeente wordt onderschreven 19/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied Het plangebied is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. In de Structuurvisie Mariaheide is aangegen welke locaties binnen Mariaheide in aanmerking komen voor herstructurering of transformatie. Op de locatie Mariahof e.o. (“Achter den Kerck”) is de afgelopen jaren nieuwbouw gepleegd. Woningcorporatie Woonbelang Veghel (tegenwoordig Area Wonen) heeft er in mei 2010 van afgezien om de woningen van aan de Ericastraat (grenzend aan het Dobelsteenplein) te vervangen voor appartementen en heeft deze woningen verkocht aan particulieren. Transformatie van het Heijzo terrein aan de Pastoor van Haarenstraat behoort nog tot de mogelijkheden. Het aantal woningen (7) op deze locatie zal echter dermate beperkt zijn, dat hiermee onvoldoende voorzien kan worden in de lokale behoefte aan woningen. Gelet op de huidige ruimtelijke structuren, bebouwing rondom het plangebied en alternatieve bouwmogelijkheden binnen Mariaheide, kan worden geconcludeerd dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Hoewel de planlocatie niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt, sluit de locatie wel direct aan op bestaand stedelijk gebied en vormt de locatie de afronding van de woningbouwontwikkeling Steenoven, wat de keuze voor deze locatie toch geschikt maakt. Geen onaanvaardbare effecten Mariaheide is een kleine kern van de gemeente Meierijstad.

Door het geringe aantal inwoners en de korte afstand tot Veghel beschikt Mariaheide over weinig eigen voorzieningen. Met de toevoeging van maximaal 50 woningen neemt ook het aantal inwoners toe. Deze nieuwe inwoners zullen weliswaar veel gebruik maken van de voorzieningen in Veghel, maar ook van die in Mariaheide zelf. Daarmee dragen ze bij aan het behoud en misschien zelfs uitbouw van het voorzieningenaanbod, het verenigingsleven en de leefbaarheid in het dorp. Verwacht mag tevens worden dat de een deel van de nieuwe bewoners mobiel zullen zijn en veel huishoudens zullen over een of twee auto’s beschikken. Daarmee zullen ook de verkeersbewegingen in het dorp toenemen, maar het aantal is dusdanig beperkt dat dit geen sprake zal zijn van een negatieve impact op de leefbaarheid gezien de goede ontsluiting van het plan. Conclusie De ontwikkeling speelt in op een actuele behoefte in de gemeente Meierijstad en sluit zo goed als mogelijk aan op bestaand stedelijk gebied. De huidige planontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten en doelstellingen van de ladder voor duurzame ontwikkeling om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een ongewenste leegstand te voorkomen.

3.1.4 Wet Voortgang Energietransitie (aardgasloos bouwen) Sinds 1 juli 2018 is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet tot wijziging van de Elektriciteitswet 1998 en van de Gaswet, hierna: Wet Vet) van kracht. Bij deze wet is bepaald dat de aardgasaansluitplicht voor nieuwbouw vervalt. Dit betekent dat vanaf 1 juli 2018 projectontwikkelaars, aannemers en gemeenten rekening moeten houden met het feit dat nieuw te bouwen bouwwerken niet meer mogen worden aangesloten op het gasnet. Een uitzondering op aardgasloos bouwen is mogelijk, maar is aan voorwaarden onderhevig. De woningen in het voorliggende plan worden aardgasloos gebouwd. Conclusie Door het aardgasloos realiseren van de woningen wordt voldaan aan de Wet Voortgang Energietransitie.

3.1.5 Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het rijksbeleid.

20/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

3.2 Provinciaal/regionaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de Omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Doorwerking plangebied De beoogde woningbouw heeft geen invloed op de opgestelde ambities. De ontwikkeling moet wel in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze aspecten en waarom de aspecten geen belemmering vormen voor de ontwikkeling. Het vooorgenomen plan is daarom niet in strijd met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019. Hoofddoelstellingen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn ‘zuinig ruimtegebruik’ met daaraan gekoppeld de ‘concentratie van verstedelijking’. De accenten moeten hierbij liggen op ‘inbreiding’ en ‘herstructurering’. Concentratie van verstedelijking De provincie stuurt op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in ‘concentratiegebieden’ en ‘overig stedelijk gebied’. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige (landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: zorgvuldig ruimtegebruik; meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; versterking van de economische kennisclusters.

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening opgenomen als ‘Landelijk gebied’ met de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’. Ook ligt het plangebied binnen de boringsvrije zone voor de drinkwatervoorziening van Veghel.

21/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Figuur 3-12 Uitsnede uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Verstedelijking is in beginsel mogelijk, onder de volgende voorwaarden (artikel 3.43): a. binnen Stedelijk Gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder en duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies zoals opgenomen in hoofdstuk 3 'Instructieregels aan gemeenten' invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Lid 2 Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a.

de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 22/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2 De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Lid 3 Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Lid 2 De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b.

de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Lid 4 Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende 23/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Doorwerking plangebied Locatie in relatie tot zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.5 lid 2 onder a en artikel 3.6) De gemeente Meierijstad heeft dringend behoefte aan nieuwe woningen. Dit blijkt, onder meer, uit: Woonvisie 2018; Actieplan woningbouw: dit plan geldt als aanvulling op de Woonvisie 2018 en is gebaseerd op gewijzigde provinciale woningbouwprognoses en de urgentie op de woningmark, die vraagt om een versnelling van de realisering van de opgave. In de Woonvisie 2018 werd uitgegaan van een toename van 3.940 woningen in de periode 2018 tot 2028. Daarvan waren er in 2018 en 2019 al ruim 1.000 gerealiseerd. Hierdoor resteerden nog een kleine 3.000 woningen voor de jaren 2020 tot 2028. In het Actieplan woningbouw baseert de gemeente zich op de provinciale prognoses voor de periode 2020-2040, die uitgaan van 5.750 benodigde extra woningen voor de gemeente Meierijstad. In deze prognoses is bovendien voorzien dat na 2040 nog meer woningen in de gemeente nodig zijn, als gevolg van een toename van het aantal inwoners en maatschappelijke veranderingen (gemiddeld kleinere huishoudens).

De provinciale prognoses houden ook rekening met de extra woningen die nodig zijn voor de huisvesting van long-stay arbeidsmigranten. Op basis van de provinciale cijfers staat vast dat er voorlopig nog geen einde komt aan de groei van de woningbehoefte in Meierijstad. De provinciale prognose geldt voor de gehele gemeente. Het uitgangspunt uit de Woonvisie 2018 is het evenredig verdelen van de woningbouwprognose over de kernen. In het Actieplan Woningbouw is afgesproken om de extra opgave, die is voortgekomen uit de hogere prognoses, meer te verdelen naar gelang er kansen ontstaan. Het plangebied is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied. In de Structuurvisie Mariaheide is aangegen welke locaties binnen Mariaheide in aanmerking komen voor herstructurering of transformatie. Op de locatie Mariahof e.o. (“Achter den Kerck”) is de afgelopen jaren nieuwbouw gepleegd. Woningcorporatie Woonbelang Veghel (tegenwoordig Area Wonen) heeft er in mei 2010 van afgezien om de woningen van aan de Ericastraat (grenzend aan het Dobelsteenplein) te vervangen voor appartementen en heeft deze woningen verkocht aan particulieren. Transformatie van het Heijzo terrein aan de Pastoor van Haarenstraat behoort nog tot de mogelijkheden. Het aantal woningen (7) op deze locatie zal echter dermate beperkt zijn, dat hiermee onvoldoende voorzien kan worden in de lokale behoefte aan woningen.

Vanwege gebrek aan meer inbreidingsmogelijkheden is daarom gekeken naar een geschikte uitbreidingslocatie. De locatie Steenoven II sluit direct aan op bestaand stedelijk gebied en vormt de afronding van de woningbouwontwikkeling Steenoven. Het woningbouwplan Steenoven fase II is op 23 maart 2022 afgestemd met de regio en is bestuurlijk akkoord voor de ontwikkeling van maximaal 50 woningen. Het provinciale als gemeentelijke beleid is gericht op het behouden van de leefbaarheid in kleine kernen. Dat is ook waar dit plan voor Mariaheide aan bijdraagt. Door te zorgen voor nieuwe woningen wordt het mogelijk gemaakt om te blijven wonen in de eigen kern. Daarnaast wordt een woonmilieu gerealiseerd dat door prijszetting, landelijk dorps en groen karakter ook een aantrekkelijke optie kan zijn voor woningzoekenden binnen het stedelijk gebied. Het aanbod is afgestemd op de vraag die er is vanuit de lokale bevolking. De ontwikkeling past qua schaal, omvang en functie binnen het plangebied. De planmatige aanpak zorgt voor een concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik en aandacht voor ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor de ambities die de provincie nastreeft en heeft geformuleerd in artikel 3.7 van de Interim omgevingsverordening.

Aan artikel 3.42 wordt voldaan en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in de zin van artikel 3.5 onder a en artikel 3.6. 24/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Lagenbenadering (artikel 3.5, lid 2 onder b en artikel 3.7)

Figuur 3-2 Lagenbenadering Laag 1 de ondergrond Binnen deze laag zijn de aspecten, bodem, grondwater en archeologie van belang. Het bodemen watersysteem is leidend bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied ligt op een hoogte van circa 10 meter NAP op een dekzandvlakte (zie ook paragraaf 2.1). De planontwikkeling heeft geen gevolgen voor het watersysteem. Het hemelwater dient (en kan) echter wel in de bodem te infiltreren (zie verder paragraaf 4.11). Verder houdt het plan rekening met de bestaande oude structuren in het plangebied.

Afbeelding 3-3 klimaatonderlegger (provincie Brabant) 25/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

Op bovenstaande afbeelding is een uitsnede van de klimaatonderlegger opgenomen, met in de cirkel het plangebied. Het plangebied is volgens deze kaart kansrijk voor woningbouw voor wat betreft bodem en water. Uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er een lage archeologische verwachting voor alle periodes geldt. Daarnaast is door het verwachte bodemtype (beekeerdgrond) de kans groot dat door de omvorming van heide naar bos naar een afwisseling van grasland, weide en boomgaard de bodem tot in de C-horizont verstoord is. Laag 2 de netwerklaag Binnen deze laag gaat het om de aspecten infrastructuur, de afwikkeling van goederen- en personenvervoer, natuur, energie en waterwegen. In het gebied zijn geen relevante ondergrondse buisleidingen of andere onder- of bovengrondse (energie-) transportleidingen aanwezig die een belemmering kunnen vormen. Het plangebied ligt gunstig ten opzichte van omliggende werkgebieden en de kern Mariaheide en Veghel. De infrastructuur van het plangebied wordt aangesloten op de reeds bestaande structuren. Het plangebied zal worden ontsloten via de de Veldoven en de Heiakkerstraat. Afgezien van de ontsluiting van de woningen zorgt het plan niet voor nieuwe grootschalige infrastructuur. Het plangebied wordt voor fietsverkeer ontsloten door de recente snelfietsroute naar Veghel en verder. Zoals al aangegeven wordt het gebied nu agrarisch gebruikt.

Dit gebruik wordt beëindigd wat gunstig is voor de omgeving en eventuele natuurwaarden. Uit onderzoek is gebleken dat het plan een bepaald effect heeft op de kerk- en steenuil. Om overtreding van de Wnb te voorkomen is het plaatsen van paddenschermen tijdens de uitvoering noodzakelijk en moet de coniferenhaag ten noorden van de vrijstaande woningen behouden blijven voor de huismus. Voor de steenuilen moet alternatief foerageergebied aangeboden worden en is een ontheffing soortenbescherming verleend. Binnen het plangebied wordt een groenstrook ingericht die kan dienen als mitigerende maatregelen voor het verdwijnen van een deel van het foerageergebied. Uiteraard moet bij het uitvoeren van de werkzaamheden rekening worden gehouden met de verlichting van het bouwterrein en werkverkeer, het broedseizoen en is de algemene zorgplicht van toepassing. Ook bij de inrichting van het plangebied moet voorkomen worden dat straatlantaarns gericht zijn op de groenstrook. Laag 3 de bovenste laag De bovenste laag omvat volgens de Interimverordening de bovengrondse – beleefbare – zaken: cultuurhistorie, landschap, omvang functie/bebouwing, effecten op bestaande en toekomstige functies, gezondheid, veiligheid en milieu. In deze laag is de voorgenomen ontwikkeling het meest zichtbaar. Het plan houdt rekening met de van oudsher aanwezig structuren en het landschap.

De omvang van het plan is afgestemd op de behoefte en de beschikbare locatie, zodat het een logische afronding van de kern vormt. Uit de onderzoeken bij dit bestemmingsplan is gebleken dat de effecten op bestaande en toekomstige functies acceptabel zijn en er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het plangebied Steenoven II fase II is gelegen op een dekzandvlakte ten zuiden van de kern Mariaheide. Het gebied is gelegen in de oude ontginning van Mariaheide. De gronden rondom zijn agrarisch in gebruik, waarbij de ruilverkaveling de agrarische productieomstandigheden sterk heeft verbeterd. Tegelijkertijd zijn met de ruilverkaveling belangrijk cultuurhistorische, ecologische en landschappelijke kwaliteiten verdwenen. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een historische laanbeplanting. Ten oosten loopt de Heiakkerstraat. Het plangebied zelf is nu in gebruik als grasland en verpacht aan een lokale agrariër. De landschappelijke kwaliteit is afgezien van de laanbeplanting beperkt. De directe omgeving van het plangebied is kenmerkend voor een agrarische landschap. Meerwaardecreatie (artikel 3.5 lid 2 onder c en artikel 3.8) Meerwaardecreatie bestaat uit een goede benadering van de economische, ecologische en 26/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat én de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Om die reden is het woningbouwplan Steenoven II Fase II gedeeld met de gemeente Uden, Landerd, Vught, Boxtel, Sint-Michelsgestel, Boekel, Heusden, Oss, 's-Hertogenbosch en Bernheze. Binnen de kaders van het bestemmingsplan Steenoven II Fase II wordt meerwaarde gecreëerd doordat gebruik wordt gemaakt van een agrarische perceel waar door middel van zorgvuldig ruimtegebruik een woonmilieu wordt gecreëerd voor toekomstige generaties van Mariaheide. De voorliggende ontwikkeling voorziet in een versterking van de leefbaarheid in de kern Mariaheide. Deze ontwikkeling zal worden gecombineerd met een goede landschappelijke inpassing. Kwaliteitsverbetering landschap Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Ter uitwerking van het vereiste tot kwaliteitsverbetering van het landschap ex artikel 3.9 IOV zijn in regionaal verband afspraken gemaakt.

Ten aanzien van planmatige stedelijke ontwikkelingen in het zoekgebied voor verstedelijking is vastgelegd dat de kwaliteitsverbetering, een vaste afdracht per m², 1% van de uitgifteprijs betreft. Deze bijdrage zal in een fonds worden gestort en aangewend worden voor de landschappelijke inpassing. Om inzicht te geven in de bedragen die worden besteed aan de landschappelijke inpassing is onderstaande berekening opgesteld. De totale te verwachte grondopbrengsten van de ontwikkeling van het plangebied is € 2.027.969,--. Van de opbrengsten wordt 1% besteed aan landschappelijke inpassing. Het minimum bedrag dat geïnvesteerd moet worden in de landschappelijke inpassing van Steenoven fase II is dus afgerond € 20.280,--. Voor de ontwikkeling van Steenoven fase II is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit landschappelijk plan is toegevoegd aan als bijlage 17. De kosten voor deze inpassing zijn € 102.951,- euro. Deze kosten zijn exclusief sanering, onderzoeken, verharding, beheer en uitgaven voor een ecologisch werkprotocol. Hiermee wordt dus ruim voldaan aan het minimum van 1% (€ 20.280). Objectnaam

Eenheid

Aantal

Prijs per eenheid

Prijs totaal

Grondwerk (totaal)

Are

62

€500

€31000

Aanplant st bosplantsoen/h eesters

5000

€2,-

€10000

Inkoop st bosplantsoen/h eesters

5000

€1,5

€7500

Aanplant st bomen (inclusief grondverbeterin g en benodigdheden

44

€300

€13200

44

€500

Inkoop bomen

st

Indirecte bouwkosten Totaal

23%

€22000 €19251

€ 102951,-

27/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

De landschappelijk inpassing is vastgelegd in een plan en de uitvoering hiervan wordt als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. In het regionaal overleg wordt verslag gedaan van de financiële bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Boringsvrije zone Het plangebied is aangeduid als boringsvrije zone. Boringsvrije zones liggen als een schil rond de waterwingebieden. Bij een boringsvrije zone wordt het water gewonnen uit een dieper pakket, dat wordt afgesloten door een kleilaag. Boringsvrije zones zijn daarom minder kwetsbaar dan grondwaterbeschermingsgebieden. De vaststelling van de zonegrens wordt bepaald door de horizontale reistijd van 25 jaar in het watervoerend pakket waaruit onttrokken wordt. De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant bevat instructieregels voor bestemmingsplannen van gemeenten. Een van die instructieregels is dat het bestemmingsplan voor een boringsvrije zone mede moet zorgen voor behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. Hieraan geeft de gemeente invulling door middel van een vergunningenstelsel voor activiteiten in de bodem op een diepte van meer dan 10 meter. De vergunning voor boringen of andere grondwerkzaamheden kan worden verleend als boringen of grondwerkzaamheden dieper dan 10 meter beneden maaiveld gaan, maar de beschermende kleilaag niet doorboren.

In de planregels is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.

3.2.3 Regionale woondeals In de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, waarvan Meierijstad deel uitmaakt, wordt een regionale doorvertaling gemaakt naar gemeenten en corporaties van de gemaakte afspraken tussen Rijk en provincie en tussen Rijk en corporaties. De afspraken in deze woondeal moeten ervoor zorgen dat de woningbouw niet wordt belemmerd maar juist wordt bevorderd en versneld. Hiervoor zijn (flexibele) afspraken gemaakt. In de woondeals staan naast het concreet aantal te bouwen en transformeren woningen ook andere afspraken, zoals: Specifieke locaties. Percentage betaalbare woningen. Percentage sociale huur. Afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen. Afspraken over gezamenlijke opgaven zoals de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van wegen en het vernieuwen van wijken. Met het plan worden meer woningen mogelijk gemaakt dan de actuele woningbehoefte in Mariaheide. Dit past in het streven om meer en sneller woningen te bouwen dan in eerste instantie is gepland. Het type woningen past verder binnen de vraag. Aan de - relevante afspraken in de regionale woondeal wordt voldaan.

3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid De provinciale ruimtelijke beleidskaders zijn of moeten worden vertaald in het gemeentelijke ruimtelijke beleid. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de Structuurvisie Veghel 2030, de Woonvisie Meierijstad 2018, het Paraplubestemmingsplan parkeren, de Welstandsnota Meierijstad 2018 en de duurzaamheidsambities van de gemeente Meierijstad.

28/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

3.3.1 Structuurvisie Veghel 2030 Op 19 december 2013 is de Structuurvisie Veghel 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie worden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn (op hoofdlijnen) vastgelegd voor de voormalige gemeente Veghel. Inmiddels is de gemeente gefuseerd met gemeente Schijndel en gemeente Sint-Oedenrode tot gemeente Meierijstad. Veghel doet dat voor de periode tot 2030 en voor het hele grondgebied van de gemeente. In de structuurvisie wordt er voor gekozen om voort te bouwen op typisch Veghelse kwaliteiten. Dat betekent dat de inspanningen erop gericht moeten zijn om Veghel als 'werkstad' op de kaart te houden en als 'woondorp' juist meer op de kaart te zetten. Het betreft een globale visie, die kaders stelt aan gewenste ontwikkelingen in zowel het stedelijk als landelijk gebied. Doorwerking plangebied Om de leeftijdsopbouw van de bevolking zo evenwichtig mogelijk te houden, zal ook de komende jaren gedifferentieerd gebouwd moeten blijven worden. Dat wil zeggen meer multifunctionele woningen en betaalbare woningen voor jongeren. Daarnaast is het van belang dat het verenigingsleven kan blijven voorzien in de behoefte aan sociaal/culturele voorzieningen (o.a. muziek, sport, recreatie). Voor de uitbreiding van de woningvoorraad van Mariaheide is de nieuwe Woonvisie van de gemeente Meierijstad leidend.

In de volgende paragraaf wordt de Woonvisie Meierijstad 2018 nader uiteengezet. In de Structuurvisie zijn verschillende visiekaarten opgenomen. Voor de beoogde ontwikkeling is de Visiekaart 2030 van belang. Het plangebied is aangeduid als woningbouwlocatie. De woningbouwlocaties op de visiekaart zijn de locaties die een logische eerste stap vormen en naar de huidige inschatting toereikend zullen zijn voor een periode tot 2030. De beoogde ontwikkeling is hiermee in lijn met de Structuurvisie Veghel 2030.

Figuur 3-3 Uitsnede Visiekaart Structuurvisie Veghel 2030, de globale ligging van het plangebied is rood omcirkeld 29/67 - vastgesteld - NL.IMRO.1948.MAR001BP0012022P-VG01 -

3.3.2 Woonvisie Meierijstad (2018) Meierijstad wil een gemeente zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Waar de vergrijzing, de gezinsverdunning en de inclusieve samenleving, waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt, om aandacht vragen. Waar de gemeente duurzaam en zorgvuldig gebruik maakt van de ruimte en bestaand vastgoed. Een woonbeleid wat toekomstbestendig is en haar basis vindt in de woningbehoefte van de woningzoekenden. Om te voorzien in de diversiteit van woningbehoeften en wensen van eigen inwoners en van hen die zich in Meierijstad al dan niet tijdelijk willen vestigen, geeft de gemeente ruimte aan woningbouwplannen. Voor de woningbehoefte wordt niet alleen gekeken naar de korte maar ook naar de lange termijn. Waar het goede van het landelijk wonen wordt behouden en de meer stedelijke kern aantrekkelijker wordt gemaakt en wordt versterkt. En waar de gemeente samenwerkt met plaatselijke partners en inwoners, maar ook met de regio. De gemeente richt de aandacht op vier thema’s en de realisatiekracht van deze visie: 1.

de dynamiek van de woningmarkt: een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en het aanbod (bestaand en nieuw) in relatie tot de behoefte op de langere termijn onder wisselende omstandigheden; 2. wonen, welzijn en zorg: de samenhang tussen demografische ontwikkelingen (de vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens), de transitie in het sociale domein gericht op een inclusieve samenleving waar iedereen meedoet en de invloed daarvan op de leefomgeving; 3. duurzaamheid: aandacht voor de energetische uitdagingen en het zo optimaal mogelijk gebruik maken van bestaande infrastructuur en vastgoed; 4. leefbaarheid: een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woonkwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en eigenheid van wijken en kleine kernen recht doet. De gemeente Meierijstad geeft prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. De gemeente werkt aanvullend op deze woonvisie aan een transformatievisie. Daarin worden potentiële inbreidings- en transformatielocaties in kaart gebracht en wordt een afwegingskader opgenomen. De gemeente geeft tevens aan meer ruimte te willen bieden aan nieuwe woonvormen voor ouderen die willen doorstromen. Daarbij wil de gemeente de doorstroming van ouderen, eventueel met een zorgbehoefte, naar meer geschikte woningen stimuleren.