Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling Plein 1944 22 te Schijndel

1

Titel: Datum: Projectnummer: Adviesbureau: Auteurs: Contactpersoon: (Post)adres: Telefoon: E-mail: Website:

Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling Plein 1944 22 te Schijndel 22-05-2024 v3 2021.101 Wintraecken Advies B.V. Teun van de Camp Msc. en mr. David Wintraecken David Wintraecken Harry Bolsiuslaan 13 5481 BN Schijndel (073) 850 51 29 / (06) 146 488 29 info@wintraeckenadvies.nl www.wintraeckenadvies.nl

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of Wintraecken Advies.

2

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

INLEIDING ....................................................................................................................................... 5 1.1

Achtergrond en doel van het plan .............................................................................................. 5

1.2

Ligging en begrenzing van de planlocatie .................................................................................. 6

1.3

Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................................ 6

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................... 9

BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE .................................................................................... 10 2.1

Huidige situatie omgeving ........................................................................................................ 10

2.2

Planlocatie ................................................................................................................................ 11

VISIE OP DE PLAN(LOCATIE) ..................................................................................................... 13 3.1

Uitgangspunten ........................................................................................................................ 13

3.2

De locatie .................................................................................................................................. 13

3.3

Integraal ontwerp en beschrijving van het plan(locatie) ........................................................... 13

3.4

Perspectief ................................................................................................................................ 16

3.5 Klimaat en duurzaam ................................................................................................................... 17 4.

BELEIDSTOETS ........................................................................................................................... 18 4.1 Inleiding ........................................................................................................................................ 18 4.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 18 4.3 Provinciaal beleid ......................................................................................................................... 23 4.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 31

5.

MILIEU-HYGIËNISCHE EN PLANOLOGISCHE VERANTWOORDING ...................................... 39 5.1 M.e.r.-beoordeling ........................................................................................................................ 39 5.2 Archeologie en cultuurhistorie ..................................................................................................... 41 5.3 Flora en fauna .............................................................................................................................. 43 5.4 Stikstofdepositie ........................................................................................................................... 45 5.5 Waterparagraaf ............................................................................................................................ 48 5.6 Bodem .......................................................................................................................................... 50 5.7 (Ondergrondse) infrastructuur / kabels en (buis)leidingen .......................................................... 50 5.8 Bedrijven en milieuzonering ......................................................................................................... 52 5.9 Akoestiek ..................................................................................................................................... 59

3

5.10 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................. 61 5.11 Externe veiligheid....................................................................................................................... 65 5.12 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen ............................................................................ 69 5.13 Verkeer en parkeren .................................................................................................................. 70 6.

JURIDISCHE PLANOPZET ........................................................................................................... 73

7.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ........................................................................................ 74

8.

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID .............................................................................. 75

9.

CONCLUSIE .................................................................................................................................. 76

Bijlagen 1. Bureau voor Archeologie, Bureau voor Archeologie Rapport 994 Plein 1944, Schijndel, gemeente Meierijstad: een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase, 8 december 2022 Bijlage 1.1 – Selectieadvies archeologische monumentenzorg gemeente Meierijstad, 5 september 2022 2. Bureau Maerlant, Schijndel Plein 1944 nummer 22 Ecologische quickscan, kenmerk: BM1RAPPORT 2021, 21 januari 2021 3. Bureau Maerlant, Nader onderzoek natuur, 19 november 2021 4. MILON, Watertoets ter plaatse van de plein 1944 nr. 22 te Schijndel, projectnummer: 20203852, 8 januari 2020 v2 5. MILON, Verkennend bodem- en asbestonderzoek Plein 1944 22 Schijndel, projectnummer: 20203915, 1 juli 2021 6. De Roever Omgevingsadvies, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Plein 1944 Schijndel, referentie: 20201720.v01, 22 december 2020 7. Omgevingsdialoog

4

1. INLEIDING 1.1 Achtergrond en doel van het plan Initiatiefnemer heeft via een principeverzoek het planvoornemen voor de herontwikkeling van de gronden aan het Plein 1944 nummer 22 te Schijndel ingediend. Dit verzoek betreft concreet de sanering van een horecaonderneming – Café ’t Zuid – naar een drielaags woongebouw (incl. kappen) met 11 appartementen. Met de bouw van deze 11 appartementen met eigen parkeerplaatsen en berging wordt aangesloten op de behoefte van verschillende doelgroepen, met name starters en senioren. De vraag naar geschikte woonruimte vanuit deze beide doelgroepen is groot, echter is er op dit moment nauwelijks tot geen aanbod van koop- en/of huurappartementen in Schijndel. Ook op de langere termijn zal, gezien de bevolkingsprognose, de behoefte naar dit type appartementen blijven bestaan. Hierbij geldt als uitgangspunt dat minimaal 25% van het programma sociale huur is en maximaal 15%-20% dure koopwoningen. Een en ander wordt opgericht inclusief de bijbehorende infrastructuur, parkeervoorzieningen en groeninrichting. Het verzoek is in strijd met het geldende bestemmingsplan en daarom voorgelegd aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Meierijstad. Ten behoeve van onderhavig planvoornemen worden het huidige café, met zalencentrum aan de achterzijde, en bovenwoning, teniet gedaan.

Burgemeester en wethouders hebben besloten dat het plan in principe ruimtelijk voorstelbaar is. Uitgangspunt is om bebouwing te concentreren binnen het bestaand stedelijk gebied (bebouwde kom). Doelstelling van onderhavige rapportage is om de realisatie van het onderliggende bouwplan planologisch en juridisch mogelijk te maken. Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan geen negatieve ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische gevolgen heeft voor de planlocatie en de directe omgeving ervan. In dit kader zijn de ruimtelijke en milieuhygiënische effecten van de ontwikkeling nader beschouwd. Ook blijkt hoe het plan zich verhoudt tot de aanwezige functies, waarden en kwaliteiten binnen de planlocatie en de directe omgeving ervan. Kortom, de ruimtelijke onderbouwing onderbouwt dat het (bouw)plan past binnen het betrokken gebied. Alvorens het plan kan worden gerealiseerd, dient aan een aantal deels juridische randvoorwaarden te worden voldaan. Het betreft daarbij de volgende drie voorwaarden:

5

1. het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstellen van de goede ruimtelijke onderbouwing als basis voor het verlenen van de omgevingsvergunning; 2. het met de ruimtelijke onderbouwing aantonen van de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aanvaardbaarheid; 3. het in procedure brengen van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing na indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. 1.2 Ligging en begrenzing van de planlocatie De planlocatie ligt aan het Plein 1944 nummer 22 te Schijndel. Op navolgende luchtfoto (maps.google.nl) zijn de ligging en globale begrenzing van de planlocatie aangegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan De planlocatie valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Kom Schijndel 2013” en heeft de bestemming ‘Horeca – 1’, met de nadere functieaanduidingen ‘horeca tot en met horecacategorie 3’ en ‘wonen’. Er mag alleen binnen het op de verbeelding op aanduidde bouwvlak worden gebouwd, conform de ter plekke van toepassing zijnde maatvoering. Op een deel van de locatie is tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ van kracht. Tot slot is er een gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop’ aanwezig op de planlocatie. Op de hierna opgenomen uitsnede van de verbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) van het vigerende bestemmingsplan zijn de ligging en begrenzing van de planlocatie aangegeven.

6

De gronden met de bestemming ‘Horeca -1’ zijn bestemd voor: a. horeca in de aangegeven categorieën ter plaatse van de aanduidingen ‘horeca tot en met horecacategorie 2’, ‘horeca tot en met horecacategorie 3’ en ‘horeca tot en met horecacategorie 4’; b. wonen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; c. verhardingen en parkeervoorzieningen, waarbij moet worden voldaan aan het bepaalde in artikel 36; d. tuinen en groenvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. één en ander met bijbehorende voorzieningen Voor de bouw van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met de voorgevel in de naar de openbare weg gekeerde grens van het bouwvlak. b. De voorgevellijn mag uitsluitend worden overschreden voor een balkon of (vaste) luifel, waarbij moet worden voldaan aan de volgende bepalingen: 1. De overschrijding mag niet meer dan bedragen 1,5 m. 2. De afstand tot de openbare weg mag niet minder bedragen dan 2 m. c. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’.

7

d. Indien de goot- en bouwhoogte niet is aangegeven op de verbeelding mag de bestaande goot- en bouwhoogte niet worden verhoogd. Bij vervangende nieuwbouw geldt de goot- en bouwhoogte van het te vervangen hoofdgebouw als maximum. e. Het aantal wooneenheden ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ mag niet meer bedragen dan 1, tenzij ingevolge de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' een afwijkend aantal op de verbeelding is weergegeven. f. Toename van het aantal woningen door vervangende nieuwbouw, uitbreiding, verbouw of splitsing is niet toegestaan. De voor ‘Waarde – Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. a.

Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 500 m2 en een diepte van meer dan 0,3 m (of 0,5 m bij esdekken en agrarisch bestemde gronden) ten opzichte van het maaiveld een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens die aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld en waarin in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd. b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor ondanks de activiteit (althans uitvoering van een bouw- of aanlegplan), archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden. 2. De verplichting tot het doen van opgravingen. 3.

De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. Voor gronden aangeduid me de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop’ geldt dat, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald is, de bouwhoogte van hoofdgebouwen op deze gronden niet hoger mag zijn dan de hoogte zoals ter plaatse is aangeduid, dan wel niet hoger dan de bestaande hoogte indien deze hoger is.

8

Strijdigheid bouwplan met vigerend bestemmingsplan Het plan ziet op de herontwikkeling van een horecalocatie naar een woonlocatie. Dit planvoornemen voldoet niet aan de regels van het vigerende bestemmingsplan, omdat er momenteel een horecabestemming rust op de planlocatie, waarbinnen geen woningbouw in deze hoeveelheid en dit volume is toegestaan. De ruimtelijke onderbouwing maakt onderdeel uit van de aanvraag om een omgevingsvergunning. In de ruimtelijke onderbouwing wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke en milieu-hygiënische effecten van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Uit de ruimtelijke onderbouwing moet dus blijken hoe het initiatief zich verhoudt – zowel in negatieve als positieve zin – tot de aanwezige functies en waarden op de planlocatie en de directe omgeving ervan. In dit kader worden, behalve het ruimtelijk-planologische beleid en de stedenbouwkundige toets, alle ruimtelijke en milieukundige aspecten nader beschouwd. 1.4 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van de ruimtelijke onderbouwing. Hoofdstuk 1 bevat de inleiding. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 geeft de visie op het plan in relatie tot de planlocatie en de directe omgeving. Hoofdstuk 4 behandelt het beleidskader.

Het hoofdstuk 5 gaat in op de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aspecten. De juridische aspecten worden toegelicht in hoofdstuk 6, de onderdelen economische uitvoerbaarheid in hoofdstuk 7 en de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 tot slot bevat de conclusie.

9

2. BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE 2.1 Huidige situatie omgeving De planlocatie ligt in de bebouwde kom van Schijndel, aan het Plein 1944 22.Plein 1944 ligt parallel aan de Europalaan, welke een ontsluitingsweg vormt voor de kern Schijndel. In de omgeving bevinden zich overwegend woningen, inclusief bijbehorende tuinen. Navolgende afbeelding (bron: maps.google.nl) bevestigt de centrale ligging van de planlocatie in Schijndel.

10

2.2 Planlocatie De planlocatie is kadastraal bekend als gemeente Schijndel, sectie G, nummers 5120 en 3937. De oppervlakte bedraagt circa 1.700 m2.

Momenteel is er een café met bovenwoning en zalencentrum gevestigd aan het Plein 1944 22. Navolgende afbeeldingen betreffen de locatie bezien vanaf de straatzijde (café) en parkeerplaats (zalencentrum) (bron: maps.google.nl – streetview).

11

12

3. VISIE OP DE PLAN(LOCATIE) 3.1 Uitgangspunten Het woonprogramma dient te passen in de woonvisie Meierijstad 2018 en de lokale behoefte in Schijndel, waarbij minimaal 25% van het programma sociale huur is en maximaal 15%20% dure koopwoningen. In onderhavige situatie maakt horecaconcentratie-/centrumgebied plaats voor woningbouw in de vorm van appartementen voor starters en senioren, eventueel met een zorgbehoefte. De ontwikkeling sluit aan op de gestelde minima en maxima ten aanzien van sociale huurwoningen en dure koopwoningen. Aan het uitgangspunt van de gemeente wordt voldaan. Hiermee geeft het bouwplan invulling aan de behoefte binnen de gemeente Meierijstad, Schijndel. Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden, conform de in de Nota Parkeernormen Meierijstad 2018 (Paraplubestemmingsplan parkeren) gestelde normen. Aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Voor een toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.13 van deze onderbouwing. Voorliggend initiatief gaat verder uit van inbreiding en herstructurering van een bestaande horecalocatie. Het bouwplan streeft zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Geen uitbreiding, wel inbreiding, transformatie, herontwikkeling, herstructurering en verdichting. Hiermee wordt expliciet aangesloten bij de provinciale en gemeentelijke ruimtelijke beleidsuitgangspunten en -doelstellingen.

3.2 De locatie De locatie aan Plein 1944 heeft een stedelijk karakter, waarbij met name de woonfunctie overheerst. De betreffende horecaonderneming zal op deze locatie op korte termijn haar activiteiten stoppen. Het invullen van deze locatie met woningen heeft dan uit ruimtelijke, stedenbouwkundig en milieu-hygiënisch oogpunt de voorkeur boven de invulling van onderhavig plangebied met een nieuwe horeca-/ of bedrijfsfunctie. 3.3 Integraal ontwerp en beschrijving van het plan(locatie) De bestaande bebouwing van de horecaonderneming wordt gesloopt en 11 woningen, in de vorm van een appartementengebouw, worden teruggebouwd. Binnen de planlocatie wordt voldoende ruimte gereserveerd voor parkeervoorzieningen (22 plekken) en bergingen (aan de achterzijde van de nieuwe woningen). Van een groot oppervlak aan verharding in de huidige situatie ontstaat in de nieuwe situatie een locatie met meer plek voor (openbaar) groen bij de nieuwe woningen.

13

Daarmee voorziet het plan in een verandering van de ruimtelijke structuur ter plaatse van de planlocatie. De woningen worden dus gerealiseerd met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, (groen)inrichting en infrastructuur. Navolgende plattegrond geeft een weergave van de toekomstige situatie van de planlocatie.

De hoofdmassa / hoofdvorm van de nieuwe bebouwing is afgestemd op de aanwezige en omliggende c.q. naastgelegen bebouwing, maar vormt wel een eigen architectonische eenheid. Er wordt voor wat betreft de beeldkwaliteit van de nieuwbouw en de maatvoering

14

aangesloten bij de voorstelbare stedenbouwkundige uitgangspunten. Een en ander geschiedt in nauw overleg met de gemeente Meierijstad en conform het welstandsbeleid. Het initiatief is van toegevoegde waarde voor het ruimtelijke omgevingskader en levert daarmee tevens een positieve invulling aan de waarborging van de stedenbouwkundige karakteristiek en identiteit ter plaatse. De daken van zowel de hoofdvolumes als die van de tussenwoningen worden als een zuiver zadeldak uitgevoerd, gedekt met gegolfde pannen en krijgen overal getimmerde overstekken. Navolgende afbeeldingen geven weer hoe de gevels eruit komen te zien.

Alle appartementen beschikken over een eigen buitenruimte (tuin of loggia), minimaal 2 slaapkamers en een ruime living. Ook is het mogelijk om te parkeren op eigen terrein. De parkeerplaatsen en bergingen zijn gelegen op maaiveldniveau wat met name voor veel senioren wenselijk is. Er is een rolstoellift aanwezig waardoor, naast de appartementen op de begane grond, de appartementen op de verdieping ook geschikt kunnen zijn voor senioren en mindervaliden. Echter verwachten we hier eerder een jongere doelgroep. De appartementen zijn gelegen in een aantrekkelijke woon- / leefomgeving, nabij diverse winkels en voorzieningen. Winkels voor dagelijkse boodschappen zijn gelegen op

15

loopafstand, onder andere in de Molenstraat. Door de diversiteit in de woonoppervlakte per appartement ontstaat er een variatie in de prijsklasse. Dit is ook prettig voor de langere termijn en de toekomstwaarde van de woningvoorraad. Aan de overzijde is een appartementencomplex gelegen op de hoek plein 1944 / Hertog Jan II laan met vergelijkbare appartementen qua woonoppervlakte. Dit betreft een complex met voornamelijk koopappartementen en wordt grotendeels bewoond door ouderen. Netto vloeroppervlakte: Variërend van 67 m2 tot 92 m2, exclusief buitenruimte en berging. Prijsklasse: Optie1: - 3 appartementen sociale huur met een huurprijs onder de liberalisatiegrens - 8 appartementen middeldure huur met een huurprijs van maximaal € 975,- per maand

-

Optie 2: 3 appartementen sociale huur met een huurprijs onder de liberalisatiegrens 8 appartementen middeldure koop met een gevarieerde koopsom binnen dit prijssegment (onder de NHG-grens).

Doelgroep: Gezien de locatie, de afmetingen en de prijsklasse zal de doelgroep bestaan uit senioren en starters. Als er door initiatiefnemer gekozen wordt voor optie 1, dan is de verhouding naar verwachting circa 50%/50%. Als er door initiatiefnemer gekozen wordt voor optie 2, dan zal deze verhouding wellicht iets verschuiven, de starters doelgroep zal dan naar verwachting iets kleiner zijn. 3.4 Perspectief Met onderliggend initiatief ontstaat een representatieve locatie die de ruimtelijke beeldkwaliteit van de locatie en directe omgeving ervan onvoorwaardelijk in stand houdt en door de voorgenomen inpassing en vormgeving van het bouwplan zelfs verbetert. Geconcludeerd kan worden dat (woningbouw)plan bijdraagt aan een ruimtelijke en visuele koppeling met de bestaande omliggende bebouwing en daarmee een positieve invulling vormt. De voorgestane ontwikkeling steunt de waarborging van de stedenbouwkundige uitgangspunten en daarmee de ruimtelijke karakteristiek

16

en identiteit ter plaatse. 3.5 Klimaat en duurzaam De gemeente Meierijstad verlangt van iedere bouwer een bijdrage in het milieuverantwoord c.q. energieneutraal bouwen. Het algemene ruimtelijke uitgangspunt van gemeenten is er verder op gericht om te komen tot ‘duurzaam bouwen’. Duurzaam bouwen verhoogt de gebruikswaarde (functioneel), belevingswaarde (vorm) en de toekomst (tijd) voor de bebouwde omgeving. Duurzaam bouwen is in dit geval te onderscheiden in stedenbouwkundig en bouwkundig duurzaam bouwen. Een goed stedenbouwkundig plan draagt bij aan een duurzame toekomst en voorkomt onder andere verloedering en leegstand. Stedenbouwkundige duurzaamheid komt tot uitdrukking in de ruimtelijke opzet en inpassing van de bebouwing. Ruimtelijke kwaliteit vormt de voorwaarde voor een goed woon- en leefmilieu. Belangrijk hierbij is het om de stedenbouwkundige structuur op een goede manier kenbaar te maken en te behouden. Bouwkundige duurzaamheid laat zich onder andere uitdrukken in: • duurzaam materiaalgebruik; • slimme energetische concepten (welke resulteren in energiebesparende maatregelen); • afvalreductie; • vastgesteld ambitieniveau (GPR); • beperken hittestress; • bevorderen klimaatadaptatie. Het bouwplan zal zoveel als mogelijk tegemoet komen aan bovenstaande ambities.

17

4. BELEIDSTOETS 4.1 Inleiding Wat betreft de verantwoordelijkheidstoedeling en bevoegdheidsverdeling zijn het Rijk, de provincies en de gemeenten verantwoordelijk voor hun eigen belangen. Er kan slechts sprake zijn van bemoeienis van Rijk of provincie met de gemeente, indien dat noodzakelijk is vanwege een nationaal respectievelijk provinciaal belang. Rijk en provincies beschikken in de Wet ruimtelijke ordening over dezelfde bevoegdheden als gemeenten om hun eigen ruimtelijke belangen te kunnen uitvoeren. Daarnaast kunnen het Rijk en de provincies algemeen verbindende regels uitvaardigen en aanwijzingen geven om hun belangen veilig te stellen. Het beleid van de gemeente Meierijstad vormt dus het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkeling wordt vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van Rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor zover relevant voor de plannen worden in de volgende paragrafen het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid toegelicht. 4.2 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Toetsingskader De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven.

Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken.

18

Om samen ons land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. De NOVI is tot stand is gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Hoe werkt de NOVI? Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. Belangrijkste keuzes in de NOVI • een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; • de verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit.

Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; • de overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; • de ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio’s in heel Nederland. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; • het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; • het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de

19

kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Uitvoering van de NOVI Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. In de Uitvoeringsagenda staat een overzicht van instrumenten voor de verschillende beleidskeuzes uit de NOVI. Het Rijk werkt de NOVI uit in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma’s, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling en werkt gebiedsgericht met Omgevingsagenda’s en NOVI-gebieden. Doorwerking plan(locatie) Aspecten als water, veiligheid, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit vormen onderdeel van de planologische toets. De planlocatie is niet gelegen in een gebied waarvoor een relevante ruimtereservering geldt. Daarnaast wordt niet in een ontwikkeling voorzien die raakt aan een van de nationale belangen. Daarmee is het plan niet in strijd met het rijksbeleid. Conclusie Onderhavig plan sluit aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. Geconcludeerd kan verder worden dat de onderhavige planlocatie niet gelegen is in een gebied waarvoor van Rijkswege een relevante ruimtereservering geldt. Aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt navolgend getoetst.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) Toetsingskader Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Het procesvereiste van het doorlopen van de Ladder is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in de SVIR, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig

20

ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Artikel 3.1.6, tweede lid, luidt nu als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook et ruimtebeslag betrokken worden. In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet

21

uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of de planlocatie binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Doorwerking plan(locatie) Marktsituatie De gemeente Meierijstad streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare, gevarieerde en passende woningen.

Dit streven komt onder meer terug in haar beleid ten aanzien van wonen en woningbouw. Zowel het provinciale als gemeentelijke beleid is gericht op het behouden van de leefbaarheid in kleine kernen. Dat is ook waar dit plan aan bijdraagt. Door te zorgen voor nieuwbouw creëren we enerzijds de mogelijkheid om te blijven wonen in de eigen dorpsgemeenschap. Aan de andere kant bieden we een woonmilieu aan dat door prijszetting, landelijk dorps en groen karakter ook een aantrekkelijke optie kan zijn voor woningzoekenden binnen het stedelijk gebied als geheel. Samengevat kunnen we stellen dat in dit plan de woonconsument centraal staat. Het aanbod is afgestemd op de vraag die er is vanuit de lokale bevolking. En daarbij is er ruimte voor opvang van de regionale behoefte om doorstromers binnen de regio te houden. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied conform de definitie in artikel 1.1.1 onder h van het Bro.

22

Is de behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied? Zoals hiervoor reeds opgemerkt, is het woningbouwplan in eerste instantie bedoeld voor de groeibehoefte van de kern Schijndel, als onderdeel van de totale regionale behoefte aan woningen. Aangezien de nieuwe woningen gesitueerd worden in de bestaande kern van Schijndel is hier sprake van een (her)ontwikkeling op een inbreidingslocatie. Het bestaand stedelijk gebied wordt niet in oppervlakte uitgebreid. Het betekent ook dat voldoende gemotiveerd is dat dit plan en de ontwikkeling zien op zorgvuldig ruimtegebruik en niet leiden tot overprogrammering. Het plan doet geen afbreuk aan de doelstellingen en uitgangspunten, zoals verwoord in de beleidsstukken van de gemeente Meierijstad. Het voorliggende woningbouwplan is derhalve in overeenstemming met de gemeentelijke prioriteiten, beleidsdoelstellingen en uitgangspunten. Verwezen wordt naar paragraaf 4.4 (gemeentelijk beleid). Conclusie Onderhavige planontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten en doelstellingen van de ladder voor duurzame ontwikkeling: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik middels transformatie van bestaand vastgoed. 4.3 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant en Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader Het provinciale ruimtelijke beleid staat de realisering van de plannen niet in de weg.

Hoofddoelstellingen van de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn ‘zuinig ruimtegebruik’ met daaraan gekoppeld de ‘concentratie van verstedelijking’. De accenten moeten hierbij liggen op ‘inbreiding’ en ‘herstructurering’. Concentratie van verstedelijking De provincie stuurt op concentratie van verstedelijking: het is belangrijk dat er verschil bestaat en blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in ‘concentratiegebieden’ en ‘overig stedelijk gebied’. In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. Daarnaast moet hier een hoog voorzieningenniveau geboden worden, waardoor de (suburbane) kernen en dorpen buiten het concentratiegebied het huidige

23

(landelijke) karakter behouden. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Naast concentratie van verstedelijking wil de provincie binnen de stedelijke structuur het volgende bereiken: • zorgvuldig ruimtegebruik; • meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; • betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; • versterking van de economische kennisclusters. Voor onderhavig initiatief spelen de elementen ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ en ‘meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit’ een rol. Zorgvuldig ruimtegebruik De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. Het ‘aansnijden van nieuwe ruimte’ voor verstedelijking wordt in samenhang bezien met deze mogelijkheden. Door meer aandacht te schenken aan beheer en onderhoud van het bestaand stedelijke gebied worden in de toekomst ingrijpende herstructureringen voorkomen. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit Karakteristieke verschillen tussen dorpen en steden vervagen. Uitbreidingswijken en werklocaties in steden en dorpen gaan steeds meer op elkaar lijken.

De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Het beleid uit de Omgevingsvisie Noord-Brabant is verwerkt in de regels die zijn opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie. De onderwerpen die in de verordening staan komen dus uit de provinciale omgevingsvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. In de verordening is een aantal aspecten opgenomen die van toepassing zijn op onderhavig plan. Deze zullen hierna worden besproken.

24

De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant bevorderen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan de kernkwaliteiten van NoordBrabant. De provincie biedt ontwikkelingsruimte in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen bieden een kans voor behoud en ontwikkeling van het landschap. Het ontwikkelen van landschap reikt verder dan het behouden wat er is, ontwikkelen van het landschap gaat ook om het toevoegen van nieuwe ruimtelijke kwaliteiten. De provincie onderscheidt een achttal thema’s waarin beleidsuitgangspunten zijn opgenomen. Deze thema’s zijn tevens in kaart gebracht. Onderstaande tabel illustreert welke thematische kaarten in principe van toepassing zijn op de planlocatie en welke niet. Thema / kaartnaam Milieubescherming Landbouw Stedelijke ontwikkeling en erfgoed Natuur en stiltegebieden Grondwaterbescherming, waterveiligheid en –berging Basiskaart Landelijk gebied. Specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen Watersystemen, -veiligheid en -berging

Van toepassing Nee Ja Ja Nee Nee Nee Ja Ja

Rechtstreeks werkende regels: landbouw Binnen het kaartbeeld ‘Rechtstreeks werkende regels: landbouw’ is de planlocatie aangeduid als ‘verbod uitbreiding veehouderij’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

25

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant worden algemene regels gegeven waaraan de toelichting bij een gemeentelijk planologisch wonen mogelijk maakt, moet voldoen. Uiteraard dient gekeken te worden naar de bestaande harde plancapaciteit. Tevens moet uitdrukkelijk een relatie gelegd worden met de afspraken die in het regionaal planningsoverleg zijn gemaakt over de nieuwbouw van woningen. Deze afspraken worden jaarlijks gemaakt en zo nodig herzien. Zij worden gebaseerd op de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. De afspraken hebben in ieder geval betrekking op de aantallen te bouwen woningen. Zij kunnen daarnaast betrekking hebben op de aard van de woningen. Daaronder worden onder meer begrepen woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, personen met een zorgvraag, jongeren en starters op de woningmarkt, in het bijzonder voor zover deze groepen behoren tot de lagere inkomensgroepen. In de verordening is bepaald dat ruimtelijke plannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling in principe alleen in (bestaand) stedelijk gebied mogen vallen. Bestaand stedelijk gebied is het bestaande ruimtebeslag van een kern voor een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies.

De verordening vereist dat in de gemeentelijke planvorming – zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de kernen in landelijk gebied – wordt verantwoord dat de ruimtelijke mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk worden benut. Deze verantwoording dient gebaseerd te zijn op onderzoek dan wel op concreet beleid vastgelegd in een gemeentelijke structuurvisie. Het

26

accent ligt op inbreiden en herstructureren. Ook moet bestaande, nieuwe of te herontwikkelen ruimte intensiever worden benut. Door verschillende functies op een locatie te combineren kan extra ruimtebeslag worden voorkomen of beperkt. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, betreft intensiever/ander ruimtegebruik met een stedelijke functie en is passend binnen de diverse beleidsuitgangspunten waaronder de doelstellingen wat betreft de kwantitatieve en kwalitatieve doeleinden met betrekking tot de woningbouw. De aanduiding ‘verbod uitbreiding veehouderij’ heeft enkel invloed op bestaande agrarische bedrijven. Onderhavig plan betreft woningbouwontwikkeling binnen de grenzen van de kern Schijndel. De uitgangspunten en regeling ten aanzien van het verbod op uitbreiding van veehouderijen heeft hier geen invloed op, en andersom doet onderhavig planvoornemen geen afbreuk aan deze beleidsregels. Doorwerking plan(locatie) De woonwensen en de leefbaarheid in de dorpen en steden, de behoefte aan gebiedseigenheid en identiteit van stad, dorp en landschap en klimaatverandering staan in de volle aandacht. De provincie Noord-Brabant wil blijven ontwikkelen, maar de provincie stelt ook meer eisen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Vanwege een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik worden woningen op de eerste plaats binnen de bestaande bebouwde kom geconcentreerd.

Voorliggend initiatief ziet op inbreiding en verdichting en op herstructurering, herontwikkeling en transformatie van een bestaande commerciële locatie. Hiermee streeft het plan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Voorts moeten bestaande waarden en kwaliteiten behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt. Het provinciale beleid, opgenomen in de provinciale structuurvisie en de verordening, is gericht op het concentreren van stedelijke ontwikkelingen in het bestaand stedelijk gebied. De planlocatie ligt in een bestaande stedelijk kern van de provincie Noord-Brabant en vormt een inbreidingslocatie. De voorgestane ontwikkeling beantwoordt daarmee aan de provinciale ruimtelijke doelstellingen om te komen tot zuinig ruimtegebruik en concentratie van verstedelijking (inbreiden, transformeren, herstructureren en intensiveren). Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

27

Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed’ is de planlocatie aangeduid als ‘Landelijke kern’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

De provincie verwacht van gemeenten dat zij bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties en het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen daarvoor rekening houden met de afspraken in het regionaal ruimtelijk overleg. Dit artikel bevat regels over de verantwoording bij bestemmingsplannen en andere planologische besluiten. Hierbij is het nodig ook een relatie te leggen naar de bestaande harde plancapaciteit. Tevens moet uitdrukkelijk een relatie gelegd worden met regionale afspraken over de nieuwbouw van woningen De provincie vraagt gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Voorbeelden van dergelijke ongewenste functies zijn glastuinbouwbedrijven in kwetsbare gebieden of veehouderijen rondom de natuur en stedelijke gebieden.

28

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is verder bepaald dat ruimtelijke plannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling, in principe alleen in bestaand stedelijk gebied mogen vallen. Onder voorwaarden zijn ontwikkelingen in hiermee samenhangende zoekgebieden mogelijk. Uit onderhavige toelichting blijkt dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Doorwerking plan(locatie) Onderhavig planvoornemen betreft een intensivering van het gebruik van een bestaande locatie binnen de stedelijke zone. Hiermee wordt dus aangesloten bij het uitgangspunt van de provincie om zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte binnen een landelijke kern. Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen Binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen’ is de planlocatie aangeduid als ‘stalderingsgebied’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

De aanduiding ‘stalderingsgebied’ heeft enkel invloed op bestaande agrarische bedrijven. Onderhavig plan betreft de oprichting van een woningen in bestaande stedelijk gebied van de kern Schijndel. De uitgangspunten en regeling ten aanzien van staldering heeft hier geen invloed op, en andersom doet onderhavig planvoornemen geen afbreuk aan deze beleidsregels.

29

Doorwerking plan(locatie) De aanduiding binnen het kaartbeeld ‘Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen’ is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling. Watersystemen, -veiligheid en -berging Binnen het kaartbeeld ‘Watersystemen, -veiligheid en -berging’ is de planlocatie aangeduid als ‘norm wateroverlast Stedelijk gebied’. Dit is geïllustreerd in navolgend kaartbeeld.

Elke plek heeft een aanduiding welke iets regelt ten aanzien van omgang met water. Onderhavig plangebied is gelegen in het stedelijke gebied van de kern Schijndel. De norm ten aanzien van wateroverlast binnen het stedelijk gebied is hier dan ook op van toepassing. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/10 per jaar voor overige gebieden. De gestelde norm betreft een inspanningsverplichting.

30

Doorwerking plan(locatie) De genoemde inspanningsverplichting zal worden geleverd door initiatiefnemer. Hiertoe is een watertoets uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn terug te lezen in paragraaf 5 van hoofdstuk 5 en de integrale rapportage is opgenomen als bijlage 4. Conclusie De gemeente Meierijstad streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare, gevarieerde en passende woningen. Het plan komt tegemoet aan een actuele behoefte en wordt in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Dus herstructurering, herontwikkeling en transformatie vóór uitleg. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied, betreft intensiever ruimtegebruik met een stedelijke functie en is passend binnen de diverse beleidsuitgangspunten waaronder de doelstellingen wat betreft de kwantitatieve en kwalitatieve doeleinden met betrekking tot de woningbouw. De planontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor de ambities die de provincie nastreeft en heeft geformuleerd in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Er wordt met onderhavige ontwikkeling derhalve geen afbreuk gedaan aan de beleidsdoelstellingen en ambities, zoals opgenomen in de structuurvisie en de verordening. Onderhavig plan sluit aan bij c.q.

doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. De ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieu-hygiënische aanvaardbaarheid van onderhavige ontwikkeling wordt gemotiveerd in de hoofdstuk 5. 4.4 Gemeentelijk beleid De provinciale ruimtelijke beleidskaders zijn of moeten worden vertaald in het gemeentelijke ruimtelijke beleid. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de Woonvisie Meierijstad 2018, het Paraplubestemmingsplan parkeren en de Welstandsnota Meierijstad 2018. Daarnaast is er al uitgebreid aandacht besteed aan de vigerende bestemming met daartoe behorende regels in paragraaf 1.3 van deze plantoelichting. Per 1 januari 2017 zijn de gemeenten Veghel, Sint Oedenrode en Schijndel gefuseerd tot één gemeente: Meierijstad.

31

Woonvisie Meierijstad (2018) / Actieplan Woningbouw (2021) Toetsingskader Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. Gestreefd wordt, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Waar de vergrijzing, de gezinsverdunning en de inclusieve samenleving, waar iedereen meedoet en tot zijn recht komt, om aandacht vragen. Waar de gemeente duurzaam en zorgvuldig gebruik maakt van de ruimte en bestaand vastgoed. Een woonbeleid wat toekomstbestendig is en haar basis vindt in de woningbehoefte van de woningzoekenden. Om te voorzien in de diversiteit van woningbehoeften en wensen van eigen inwoners en van hen die zich in Meierijstad al dan niet tijdelijk willen vestigen, geeft de gemeente ruimte aan woningbouwplannen. Voor de woningbehoefte wordt niet alleen gekeken naar de korte maar ook naar de lange termijn. Waar het goede van het landelijk wonen wordt behouden en de meer stedelijke kern aantrekkelijker wordt gemaakt en wordt versterkt. En waar de gemeente samenwerkt met plaatselijke partners en inwoners, maar ook met de regio. De gemeente richt de aandacht op vier thema’s en de realisatiekracht van deze visie: 1.

de dynamiek van de woningmarkt: een continue afstemming van de vraag naar passende woningen en het aanbod (bestaand en nieuw) in relatie tot de behoefte op de langere termijn onder wisselende omstandigheden; 2. wonen, welzijn en zorg: de samenhang tussen demografische ontwikkelingen (de vergrijzing en toename van eenpersoonshuishoudens), de transitie in het sociale domein gericht op een inclusieve samenleving waar iedereen meedoet en de invloed daarvan op de leefomgeving; 3. duurzaamheid: aandacht voor de energetische uitdagingen en het zo optimaal mogelijk gebruik maken van bestaande infrastructuur en vastgoed; 4. leefbaarheid: een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woonkwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en eigenheid van wijken en kleine kernen recht doet. De gemeente Meierijstad geeft prioriteit aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. De gemeente werkt aanvullend op deze woonvisie aan een transformatievisie. Daarin

32

worden potentiële inbreidings- en transformatielocaties in kaart gebracht en wordt een afwegingskader opgenomen. De gemeente geeft tevens aan meer ruimte te willen bieden aan nieuwe woonvormen voor ouderen die willen doorstromen. Daarbij wil de gemeente de doorstroming van ouderen, eventueel met een zorgbehoefte, naar meer geschikte woningen stimuleren. De gemeente legt het accent op het bouwen voor de doorstroming door goede alternatieven te realiseren voor ouderen (de woonwensen van ouderen in met name de kleinere kernen) en dure scheefwoners (in met namen de grotere kernen). Daarbij wordt ingezet op inbreiding in bestaande kernen met aandacht voor kwaliteitsverbetering en zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. Een dergelijke kwaliteitsverbetering, die ook kan resulteren in unieke woonconcepten op unieke plekken is bijvoorbeeld wenselijk voor vastgoed dat niet meer voor het oorspronkelijke doel wordt gebruikt, leeg staat of al gesloopt is. Doorwerking plan(locatie) Voorliggend initiatief ziet op inbreiding en verdichting en op herstructurering, herontwikkeling en transformatie van een bestaande bedrijfslocatie. Hiermee streeft het plan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik na. Met de bouw van deze 11 appartementen met eigen parkeerplaatsen en berging wordt aangesloten op de behoefte van verschillende doelgroepen, met name starters en senioren.

De vraag naar geschikte woonruimte vanuit deze beide doelgroepen is groot, echter is er op dit moment nauwelijks tot geen aanbod van koop- en/of huurappartementen in Schijndel. Ook op de langere termijn zal, gezien de bevolkingsprognose, de behoefte naar dit type appartementen blijven bestaan. Prijsklasse: Optie1: - 3 appartementen sociale huur met een huurprijs onder de liberalisatiegrens - 8 appartementen middeldure huur met een huurprijs van maximaal € 975,- per maand

-

Optie 2: 3 appartementen sociale huur met een huurprijs onder de liberalisatiegrens 8 appartementen middeldure koop met een gevarieerde koopsom binnen dit prijssegment (onder de NHG-grens).

33

Doelgroepen: Gezien de locatie, de afmetingen en de prijsklasse zal de doelgroep bestaan uit senioren en starters. Als er door initiatiefnemer gekozen wordt voor optie 1, dan is de verhouding naar verwachting circa 50%/50%. Als er door initiatiefnemer gekozen wordt voor optie 2, dan zal deze verhouding wellicht iets verschuiven, de starters doelgroep zal dan naar verwachting iets kleiner zijn. De ontwikkeling is in lijn met het streven van de gemeente Meierijstad naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, gevarieerde en passende woningen. Dit streven komt onder meer terug in haar beleid ten aanzien van wonen en woningbouw. Gezien de ligging van de locatie nabij voorzieningen en het type woningen zijn de nieuwe woningen bij uitstek geschikt voor starters en senioren, eventueel met een zorgbehoefte. Het plan komt daarmee tegemoet aan een actuele behoefte en wordt in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Dus inbreiding, verdichting, herstructurering, herontwikkeling en transformatie vóór uitleg. Zowel het provinciale als gemeentelijke ruimtelijk-planologische beleid is gericht op het behouden van de leefbaarheid in kleine kernen. Dat is ook waar dit plan aan bijdraagt. Door te zorgen voor nieuwbouw creëren we enerzijds de mogelijkheid om te blijven wonen in de eigen dorpsgemeenschap.

Aan de andere kant biedt het plan een woonmilieu aan dat door prijszetting, landelijk dorps en groen karakter ook een aantrekkelijke optie kan zijn voor woningzoekenden binnen het stedelijk gebied als geheel. Het woningbouwplan is in eerste instantie bedoeld voor de groeibehoefte van de kern Schijndel, als onderdeel van de totale regionale behoefte aan woningen. Conclusie Onderhavig plan sluit aan bij c.q. doet geen afbreuk aan de ambities en de (beleids)doelstellingen en -uitgangspunten zoals verwoord in de Woonvisie Meierijstad 2018 en het Actieplan Woningbouw uit 2021. Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad Toetsingskader Met een doelgroepenverordening borgt de gemeente dat de segmenten sociale huur, middenhuur, sociale koop en sociale middeldure koop voor de beoogde doelgroep ontwikkeld worden en behouden blijven. Met een koppeling aan het bestemmingsplan kan bij nieuwbouw geborgd worden dat de nieuwe woningen voor de beoogde doelgroep worden gerealiseerd en in stand blijven.

34

In juli 2018 is de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad van Meierijstad waarbij gewenste percentages voor diverse categorieën woningen zijn afgesproken (zie onderstaande tabel). De doelgroepenverordening borgt deze woningcategorieën juridisch, waardoor de doelen uit de woonvisie beter bereikt kunnen worden. Onder de huidige marktomstandigheden van krapte en prijsopdrijving staat de beschikbaarheid van betaalbare woningen steeds verder onder druk. Dit publiekrechtelijke instrument draagt bij aan een duurzame, evenwichtige verdeling van de woningvoorraad in Meierijstad, door langdurig behoud van betaalbare woningen voor de doelgroep. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw van woningen.

Een regeling in het bestemmingsplan geeft meer inzicht voor een potentiële koper/huurder in de toekomst. Hiermee kan een toekomstige koper zelf zijn onderzoeksplicht uitvoeren en het bestemmingsplan raadplegen waardoor inzichtelijk is in welke categorie de woning valt en dus voor welke prijs verkocht of verhuurd mag worden. De maximale inkomensgrenzen omschrijven voor welke doelgroep welke type woning beschikbaar is. Voor de gereguleerde sociale huursector is dit de DAEB-norm. Dit is de toelatingsgrens voor sociale huurwoningen, welke is vastgelegd in de Wet op de huurtoeslag. Omdat het aantal sociale koopwoningen zeer schaars is, is er voor gekozen om ook hier een doelgroep op basis van een inkomensgrens aan te verbinden. Momenteel is de maximale grens voor sociale koop wettelijk vastgesteld op €200.000. Op basis van de woonvisie en de jaarlijkse indexering hanteren wij een bovengrens van €230.000 voor sociale koop en een bovengrens van €330.000 voor sociale middeldure koop. Om deze grens aan te kunnen houden biedt de wetgever een mogelijkheid om deel te nemen aan een experiment op basis van Crisis- en Herstelwet waarbij sociale koopwoningen verkocht mogen worden voor maximaal de NHG-kostengrens (€ 355.000 prijspeil 2022). Doorwerking plan(locatie)