Raadsvoorstel Woningbouwlocatie Mintveld in Veghel (Modulaire woningbouw) 26 juni 2025

Datum raad

26 juni 2025

Datum college

20 mei 2025

Zaaknummer

2839053

Portefeuille

Ruimtelijke ordening en infrastructuur Dhr. J.T. (Jan) van Burgsteden

Onderwerp

Woningbouwlocatie Mintveld inVeghel (Modulaire woningbouw)

Samenvatting Voor het realiseren van woningbouw op de locatie Mintveld in Veghel zijn raadsbesluiten nodig: - ten behoeve van een advies van de raad voor de aanvraag omgevingsvergunning (voor o.a. buitenplanse omgevingsplanactiviteit) voor onder andere woningbouw op de locatie Mintveld in Veghel; - voor het vaststellen van de gebiedsvisie. Zie bijlage 1 voor een toelichting op het plan. Relatie met programmabegroting en/of Mijlpalen van Meierijstad - Programma 8: Volkshuisvesting, ruimtelijke ontwikkeling, stads- en dorpsvernieuwingen. - Versnelling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave met het ‘actieplan wonen’ als leidraad. Daarbij is extra aandacht voor de (leefbaarheid van de) kleine kernen en gaan inbreiding en uitbreiding samen. - Een divers kwalitatief woningaanbod: koop, huur, meer-generatie-wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten. Behandeling in commissie 12 juni 2025 Ontwerpbesluit gemeenteraad 1. om de gebiedsvisie ‘Mintveld’ vast te stellen; 2. om vooruitlopend op de formele aanvraag omgevingsvergunning (voor o.a. buitenplanse omgevingsplanactiviteit) positief advies te geven en daarmee in te stemmen met het voornemen van het college een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het omgevingsplan voor de locatie, Mintveld-Veghel, onder de voorwaarden dat: 2.1 er een anterieure overeenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemer cq.

eigenaar van de gronden ten behoeve van het kostenverhaal, of het kostenverhaal publiekrechtelijk is verzekerd middels voorschriften in de omgevingsvergunning;

2.2 er wordt voldaan aan de inrichtings- en realisatie-eisen voor bijvoorbeeld openbaar groen met bomen wat goede kwaliteit, waterhuishouding, en parkeren op eigen terrein. Waarom naar de raad 1. Vaststellen Gebiedsvisie Mintveld (i.v.m. ligging buitengebied); 2. Bopa: ln de procedure voor de buitenplanse omgevingsactiviteit is een bindend advies van uw raad nodig op grond van artikel 16.15a Ow en het Besluit adviesrecht Bopa Gemeente Meierijstad; Eerder genomen besluiten In de 2e BERAP (bestuursrapportage) 2023 en de Begroting 2024 waren financiële middelen opgenomen om de voorbereiding en uitwerking van de locaties te kunnen bekostigen: - € 300.000 in 2023 (dekking algemene reserve) als onderdeel van de 2e BERAP 2023; - € 900.000 in 2024 (dekking algemene reserve) als onderdeel van de begroting 2024. Aanleiding Grote druk woningmarkt De toenemende druk op de woningmarkt dwingt ons tot het nemen van meer maatregelen om versneld woningen toe te voegen. De modulaire woningopgave is één van deze maatregelen. Sinds begin 2023 wordt gewerkt aan deze opgave. Op 7 februari 2024 hebben we in een beeldvormende avond toegelicht waar het proces stond. Met eerdere raadsinformatiebrieven hebben we u vervolgens tussentijds geïnformeerd over de stand van zaken. Inmiddels zijn de voorbereidingen voor vier locaties dusdanig ver gevorderd, dat we graag een aantal besluiten aan u voorleggen.

We lichten de gevraagde raadsbesluiten hieronder toe. Park De locatie bevindt zich aan de oostzijde van Veghel, tussen de bestaande wijk de Bunders en de Udenseweg. De woningen komen in een groene setting van een ‘voedselbos’ / park. Dat park is permanent van aard en openbaar van karakter. In het park zal ook een inclusieve ‘leerspeelplek’ worden ingericht. (Overwegend) Tijdelijke woningbouw Mintveld Het initiatief heeft betrekking op de ontwikkeling van ca. 130-135 woningen: - 42 sociale huurwoningen door Area, met een exploitatieduur van 45 jaar: o 40 hiervan worden gerealiseerd op het perceel van de initiatiefnemer; o En 2 stuks op het gemeentelijke perceel. - 70 huurwoningen categorie middenhuur door SmartBuilds, ook met een exploitatieduur van 45 jaar: o 66 hiervan worden gerealiseerd op het perceel van de initiatiefnemer; o En 4 stuks op het gemeentelijke perceel. - 21 koopwoningen, die permanent blijven staan (deze staan aan de zuidrand van de ontwikkeling). Een deel hiervan valt in de categorie dure koopwoningen, een deel in betaalbaardere categorieën. - Totaal: 133 Naast de genoemde functies zal ook ruimte worden gemaakt voor wegen en parkeergelegenheden.

Zaaknummer 2839053

Pagina 2 van 8

datum 12 mei 2025

Strijdigheid vigerende omgevingsplan De locatie heeft in het vigerende omgevingsplan de bestemming Agrarisch. De beoogde ontwikkelingen zijn in strijd hiermee. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, moet worden aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Op grond van het 'Besluit adviesrecht bopa gemeente Meierijstad' is de gemeenteraad aangewezen als adviseur voor deze aanvraag omgevingsvergunning (artikel 1, lid 1, sub a.: bouw van meer dan 5 woningen). Klimaatadaptatie Aan de noordzijde van de ontwikkeling bevindt zich nog een perceel van de gemeente (perceel VHL00L2902); dit perceel is bedoeld voor waterberging / vloeiveld voor de Beekgraaf. Dit is niet nodig voor de waterhuishouding van Mintveld, maar moet extra ruimte gaan bieden aan het watersysteem van de gemeente aan de oostzijde van Veghel. Planologisch spoor Door initiatiefnemer wordt een aanvraag omgevingsvergunning voorbereid voor de ontwikkeling van de locatie Mintveld te Veghel. Voor Mintveld is het voornemen de uitgebreide voorbereidingsprocedure te doorlopen voor de verlening van de omgevingsvergunning (BOPA) 1. Voorstel aan de raad: Vooruitlopend op de formele aanvraag omgevingsvergunning (voor oa.

buitenplanse omgevingsplanactiviteit) positief advies te geven en daarmee in te stemmen met het voornemen van het college een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het omgevingsplan voor de locatie, Mintveld-Veghel, onder de voorwaarden dat: a. er een anterieure overeenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemer cq. Eigenaar van de gronden ten behoeve van het kostenverhaal, of het kostenverhaal publiekrechtelijk is verzekerd middels voorschriften in de omgevingsvergunning; b. er wordt voldaan aan de inrichtings- en realisatie-eisen voor bijvoorbeeld openbaar groen met bomen wat goede kwaliteit, waterhuishouding, en parkeren op eigen terrein. Zie ook bijlage 3. Gebiedsvisie Op grond van artikel 5.12 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is het vereist, als er sprake is van nieuwe activiteiten in het Landelijk gebied (buitengebied) een onderbouwing op te stellen dat de nieuwe activiteiten in de ontwikkelingsrichting van het gebied passen. De Gebiedsvisie is de ontwikkelingsrichting van het gebied en is de grondslag voor het planologischjuridische spoor. Gemotiveerd kan worden dat de plannen binnen deze gebiedsvisie passen. 2. Voorstel aan de raad: vaststellen van de Gebiedsvisie Mintveld (bijlage 2). Argumenten 1.1 Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is aangetoond Het geldende omgevingsplan staat de beoogde ontwikkeling niet toe.

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken is aannemelijk gemaakt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. 1.2 De ontwikkelingen zijn gewenst De hoge maatschappelijke nood aan woningen maakt het realiseren van de woningbouwlocatie meer dan gewenst. Het programma voor Mintveld bevat een groter aandeel sociale huurwoningen dan de verplichte 30% van de Woonzorgvisie. Dit is conform de afspraak met woningcorporatie Area. Ook het aandeel middeldure huur is fors hoger dan hetgeen de Woonzorgvisie voorschrijft als minimum.

Zaaknummer 2839053

Pagina 3 van 8

datum 12 mei 2025

Op het gemeentelijke perceel ten noorden van Mintveld wordt ruimte gemaakt voor klimaatadaptatie ten gunste van het oostelijke deel van Veghel (geen onderdeel van de waterhuishouding voor de woningbouw van Mintveld). 1.3 De ontwikkeling ligt op een logische locatie Op de locatie van Mintveld wil de gemeente al langer een openbaar park. Het grondeigendom van de gemeente ter plaatse is echter beperkt. Door tijdelijke woningbouw op deze locatie toe te staan, worden twee wensen haalbaar: - Het realiseren van een permanent openbaar park; - Het tijdelijk ontlasten van de woningbouw. Slechts een klein deel van de woningen blijft permanent staan. 1.4 De kosten worden contractueel verhaald bij een deel van de ontwikkelingen Met de initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst aangegaan worden waarin het kostenverhaal, nadeelcompensatie maar ook inrichtings- en realisatie-eisen worden vastgelegd. 1.5 De Omgevingsverordening Noord-Brabant vereist een vastgestelde ontwikkelingsrichting voor het gebied Op grond van artikel 5.12 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is het vereist, als er sprake is van nieuwe activiteiten in het Landelijk gebied (buitengebied) een onderbouwing op te stellen dat de nieuwe activiteiten in de ontwikkelingsrichting van het gebied passen. De Gebiedsvisie is de ontwikkelingsrichting van het gebied en is de grondslag voor het planologischjuridische spoor.

Gemotiveerd kan worden dat de plannen binnen deze gebiedsvisie passen. 2.1 Het bindend advies van de gemeenteraad is een voorwaarde om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen Met het verzoek om bindend advies aan de gemeenteraad wordt voldaan aan de formele vereisten die gelden voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit op basis van artikel 5.1 lid 1 onder a Ow en 16. 15a Ow. De raad kan een positief advies geven indien uit de onderbouwing bij de aanvraag blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling aan functies en locaties. Met het positief advies (onder voorwaarden van een definitieve ruimtelijke onderbouwing waarin wordt voldaan aan een Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘eftal’) stemt de raad in met het ruimtelijke kader voor de vergunning en is conform artikel 2.1 besluit adviesrecht bopa gemeente Meierijstad geen advies van uw raad meer benodigd nadat de formele aanvraag is ingediend. 2.2 Het college heeft besloten de uitgebreide voorbereidingsprocedure te volgen voor de voorbereiding van de omgevingsvergunning In principe geldt de reguliere procedure (8 weken) voor de behandeling en verlening van een omgevingsvergunning (zo ook voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Het college heeft besloten de uitgebreide voorbereidingsprocedure op grond van afdeling 3.4. Awb (UOV) van toepassing te volgen.

Dit omdat de initiatiefnemer heeft verzocht tot het toepassen van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Redenen zijn dat het gaat om een activiteit die, t.o.v. het huidige gebruik, aanzienlijke gevolgen heeft voor de fysieke leefomgeving, door de komst van ca. 135 woningen. Mogelijk hebben belanghebbenden bedenkingen, zo is gebleken uit gesprekken met een klankbordgroep uit de wijk.

Zaaknummer 2839053

Pagina 4 van 8

datum 12 mei 2025

Kanttekeningen 2.1 Zonder positief bindend advies van de gemeenteraad moet de aanvraag omgevingsvergunning worden geweigerd. Wanneer er geen positief advies door de raad wordt gegeven, moet de aanvraag omgevingsvergunning geweigerd worden. Hier zullen wel argumenten aan ten grondslag moeten liggen op het gebied van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Communicatie Communicatie vindt plaats vanuit het project, via de participatiemomenten en via de gemeentelijke website. Participatie Omwonenden en de wijkraad zijn betrokken bij de invulling van de locatie. Participatie is gericht op het ophalen van eventuele opmerkingen en suggesties van inwoners, waarop het plan wordt aangepast als dit integraal bezien wenselijk is. Bij enkele omwonenden ervaren we verschil in verwachtingspatroon, op de meeste plekken is begrip voor de beoogde woningbouw. Zie ook bijlage 2: Samenvatting ruimtelijke motivering Mintveld & Weihoef (BOPA), voor het doorlopen participatietraject. Duurzaamheid Heeft je voorstel invloed op de Meierijstadse duurzaamheidsdoelen? Negatieve invloed

Doel

Toelichting

Positieve invloed

CO2-neutraal

Fossielvrij door besparen De woningen voldoen (minimaal) aan de BENG en duurzame warmte en (Bijna EnergieNeutraal Gebouw). Zonnepanelen opwek

worden geplaatst als dat volgens de BENG nodig is. Uitgangspunt is verwarmen met een warmtepomp. Type en afgiftesysteem is nog niet bekend.

MVO

Eerlijke en duurzame

Neutraal

handel en bedrijfsvoering Circulair

Minder CO2-uitstoot en

De woningen worden overwegend modulair

gebruik van materialen

gebouwd, en dragen daarmee bij aan de

door kringlopen te sluiten doelstelling circulair te bouwen. Schone lucht

Gezondheidswinst door

De woningen worden overwegend in de fabriek

minder schadelijke

voorbereid, zodat uitstoot op de ontwikkellocaties

uitstoot

minder is dan bij reguliere bouwwijze.

Klimaatbestendig Mensen en omgeving

In de locaties is voldoende ruimte opgenomen

bestand tegen extremer

voor oppervlakkige waterberging, en waar

weer

mogelijk al rekening gehouden met een grotere bergingseis.

Biodiversiteit

Behoud soorten is

Bij de soortenkeuze van de bomen, struiken en

verplicht, verbetering

bloemen overwegend gekozen worden voor

waar mogelijk

inheemse soorten. Daarnaast is actief gewerkt aan implementatie van maatregelen ter vergroting van de biodiversiteit (flauwe en meanderende taluds en oevers e.d.).

Zaaknummer 2839053

Pagina 5 van 8

datum 12 mei 2025

Heb je alternatieven overwogen of belangen Ja. afgewogen?

Financiële toelichting Budget in BERAP – voorbereidingen locatie-ontwikkeling e In de 2 BERAP 2023 en de Begroting 2024 waren financiële middelen opgenomen om de voorbereiding en uitwerking van de locaties te kunnen bekostigen: - € 300.000 in 2023 (dekking algemene reserve) als onderdeel van de 2e BERAP 2023; - € 900.000 in 2024 (dekking algemene reserve) als onderdeel van de begroting 2024. Bovenstaande middelen zijn en worden ingezet voor diverse voorbereidingskosten en inhuur van projectleiding en expertise op diverse terreinen. Grondexploitatie Voor de locatie Mintveld wordt het gehele bouw- en woonrijp maken gerealiseerd door de initiatiefnemer. De kosten die de gemeente maakt voor dit project zullen verhaald worden op de initiatiefnemer middels het sluiten van een anterieure overeenkomst. Voor de woningen op het gemeentelijke perceel wordt een tijdelijk contract met Area en SmartBuilds gesloten. Planning De aanvraag omgevingsvergunning Bopa: start procedure is beoogd medio / najaar 2025. Later (uiterlijk 2032) zal de vergunning verwerkt worden middels een wijziging van het omgevingsplan voor zover het gaat om de permanente ontwikkelingen. De tijdelijke woningen worden niet verwerkt in het omgevingsplan. De definitieve besluiten op de aanvragen omgevingsvergunningen worden verder door het college afgehandeld.

Hierbij moet het advies van de raad in acht worden, het gaat om een bindend advies. Het college heeft besloten de uitgebreide voorbereidingsprocedure te volgen. Ook deze locatie is onderhavig aan lange wachttijden bij m.n. Enexis. Start realisatie is nu gepland eind Q1 2027. Er wordt, m.n. vanuit de woningcorporatie getracht of e.e.a. versneld kan worden (dit i.v.m. het hoge aandeel sociale huur [en middenhuur]). Rechtsbescherming Het college heeft besloten de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afd. 3.4. Awb) toe te passen. Dan is er eerst een ontwerpbesluit met mogelijkheid tot zienswijzen en daarna direct (hoger) beroep. Monitoring en evaluatie Zie onder planning.

Zaaknummer 2839053

Pagina 6 van 8

datum 12 mei 2025

Bijlagen 1. Stand van zaken ontwerp 1.a Ontwerp Mintveld 1.b Bebouwingshoogte Mintveld 1.c Beeldkwaliteitsplan Mintveld 2. Gebiedsvisie Mintveld 3. Samenvatting ruimtelijke motivering Mintveld & Weihoef (BOPA). Onderliggende documenten Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van de gemeente Meierijstad, De secretaris, De burgemeester,

Drs. M.J.M. Meertens

Zaaknummer 2839053

ir. C.H.C. van Rooij

Pagina 7 van 8

datum 12 mei 2025

De raad van de gemeente Meierijstad, Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 20 mei 2025 Gelet op artikel 5.12 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant, artikel 5.1 jo 16.65a Ow jo 13.13 Ow Besluit gemeenteraad: 1. om de gebiedsvisie Mintveld vast te stellen; 2. om vooruitlopend op de formele aanvraag omgevingsvergunning (voor oa. buitenplanse omgevingsplanactiviteit) positief advies te geven en daarmee in te stemmen met het voornemen van het college een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het omgevingsplan voor de locatie, Mintveld-Veghel, onder de voorwaarden dat: • er een anterieure overeenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemer cq. Eigenaar van de gronden ten behoeve van het kostenverhaal, of het kostenverhaal publiekrechtelijk is verzekerd middels voorschriften in de omgevingsvergunning; • er wordt voldaan aan de inrichtings- en realisatie-eisen voor bijvoorbeeld openbaar groen met bomen wat goede kwaliteit, waterhuishouding, en parkeren op eigen terrein. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 26 juni 2025 De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

drs. K.J.H.A. van Oort

ir. C.H.C. van Rooij

Zaaknummer 2839053

Pagina 8 van 8

datum 12 mei 2025