Presentatie STEC rekenkameronderzoek woningbouwbeleid 14-10-2021v4.pptx

ACTIEPLAN WONINGBOUW MEIERIJSTAD ONDER DE LOEP Een second opinion naar de vraag of de gemeente Meierijstad in haar versnellingsbeleid alles doet om te komen tot een snelle realisatie van nieuwbouwwoningen

Rekenkamercommissie Meierijstad 14 oktober 2021

AGENDA

• Introductie en aanpak • Resultaten onderzoek • Vragen en opmerkingen • Vervolgstappen en afsluiting

WAAROM EEN SECOND OPINION?

Wordt u goed geholpen?

ONDERZOEKSVRAAG In hoeverre doet de gemeente Meierijstad wat mogelijkerwijs binnen haar invloedssfeer ligt om de woningbouw te versnellen, en zijn deze (voor)genomen maatregelen zinvol, gegeven de opgave die er ligt?

Ø Gemeentelijk beleid en instrumentarium Ø Gemeentelijke rol binnen de netwerkopgave Ø Best practices en lessen

AANPAK

Deskresearch

Interviews

Conceptrapport

Eindrapport

beleidsstukken

gemeente woningcorporaties ontwikkelaars beleggers

ambtelijk en bestuurlijk wederhoor

bevindingen, conclusies en aanbevelingen

WONINGBOUW IN BEELD • Realisatie en planvoorraad lopen achter bij huidige en toekomstige vraag • Prognoses hebben daadwerkelijke huishoudensontwikkeling onderschat • Onderliggend: migratie steeds bepalender voor (fluctuaties in) woningvraag

WONINGBOUW IN BEELD • Verwachting: circa 5.100 tot 7.000 woningen nodig in Meierijstad tot 2040 •

Uitbreidingsbehoefte: toename van circa 4.300 tot 5.900 huishoudens tot 2040

•

Huidig woningtekort: circa 770 tot 1.100 woningen nodig in 2021

• Plancapaciteit voorziet in 5.775 woningen tot 2031, aantal harde plannen loopt achter Tabel: Additionele woningvraag en plancapaciteit 2021 tot 2031

• De gemiddelde doorlooptijd van een nieuwbouwontwikkeling duurt tien jaar • Veel tijd en capaciteit inzetten op het omzetten van zachte naar harde plannen • Daarnaast is vullen van de pijplijn (met nieuwe plannen) een aandachtspunt

WONINGBOUW IN BEELD • Doel van Actieplan: vergroten aantal jaarlijks te bouwen woningen •

Kwantitatief: van 400 naar 600 woningen per jaar (de komende vijf jaar)

•

Kwalitatief: inzet op 25% sociale huur en 15% vrijesectorhuur blijft

•

Werkwijze: van 70% programmeren naar minimaal 125% programmeren

• Door: o.a. flexwoningen, actief grondbeleid, aanscherpen bouwaanvragen, meer capaciteit • Woningmarktpartners herkennen noodzaak voor versnellen: •

Beschikbare locaties om daadwerkelijk te kunnen bouwen wordt genoemd als aandachtspunt

•

Daarnaast betere samenwerking en communicatie (o.a. afwegingskaders, duidelijkheid, minder verloop)

•

Kwalitatieve eisen werken niet vertragend, als deze maar vooraf helder zijn

•

Partijen staan positief tegenover vereveningsfonds sociale woningbouw

CONCLUSIES

Gemeente Meierijstad zet met Actieplan Woningbouw goede stappen richting versnellen!

CONCLUSIES • Prognoses en huidige programmering vragen om versnelling • • •

Tot 2040 uitbreidingsbehoefte van 5.000-6.000 woningen Plus actueel woningtekort van 800-1.100 woningen in 2021 Woningbouwprogrammering (hard en zacht) op dit moment ontoereikend

• Samenwerkingspartners herkennen versnellingsopgave en signaleren risico’s • • •

Urgentie om woningbouw te versnellen wordt gedeeld Grootste knelpunten: gebrek aan uitvoeringsgerede locaties en ambtelijke capaciteit Afstemming met provincie en regiogemeenten vraagt om aandacht

CONCLUSIES • Actieplan Woningbouw: goede stappen op actief grondbeleid • • •

Gemeente kan met actief grondbeleid meer invloed hebben op versnelling Doorlooptijd van woningbouwontwikkelingen duurt gemiddeld tien jaar Doeltreffendheid van Wvg locaties sterk afhankelijk van verdere invulling

• Gebrek aan ambtelijke capaciteit om ambities waar te maken • • •

Borging en uitvoering kwetsbaar bij verloop van (interim) personeel Inzet van versnellingsteam zeer wezenlijk onderdeel van Actieplan Meierijstad worstelt met gebrek aan eigen expertise op gebiedsontwikkeling

CONCLUSIES • Flexwoningen kunnen bijdragen, maar voorzien niet voor belangrijkste doelgroepen • • • •

Flexwoningen kennen relatief korte planologische doorlooptijd en ontwikkeltijd Flexwoningen geschikt voor starters en woonurgenten Woningmarktvraag echter structureel en niet tijdelijk Aandacht voor exploitatiekenmerken van flexwoningen

• Goede eerste stappen gezet in het integraal werken, maar meer aandacht vereist • •

Woonvisie en Actieplan bieden kaders en richting aan woningbouwopgave Gebiedsgericht werken vraagt om meer samenwerking tussen traditionele beleidsvelden

AANBEVELINGEN Focus op uitvoering Actieplan en bepaal richting inzet (uitvoerings)capaciteit

AANBEVELINGEN • Werk zowel intern als richting initiatiefnemers met een duidelijk afwegingskader • • •

Samen optrekken met woningmarktpartners kan beter: duidelijkheid helpt Benut kansen vanuit Omgevingswet voor integrale en gebiedsgerichte werkwijze (krijgt aandacht in Omgevingsvisie) Stop het ‘silo-denken’ en werk meer outputgericht aan uitvoering van doelstellingen (nu al uitgangspunt)

AANBEVELINGEN • Zet in op snelle bouwproductie voor inhaalvraag op korte termijn (1) Harde plannen: zet in op plannen die snel tot uitvoering kunnen komen • • • • •

Hanteer up-or-out principe Verkort doorlooptijd met conceptbouw Integrale mobiliteitsbenadering vergroot haalbaarheid projecten Verbind bouwtermijn aan vergunning Borg continue productie met anticyclisch beleid

AANBEVELINGEN • Zet in op snelle bouwproductie voor inhaalvraag op korte termijn (2) Zachte plannen: zorg voor plannen die voorzien in kwalitatieve beleidsdoelen (aanscherpen van kwalitatieve eisen in actualisatie van woonvisie) • • •

Zet in op innovatieve (flexibele, tijdelijke, kleine) woonvormen Afstemmen aan de voorkant zorgt voor tijdswinst aan de achterkant Verkort RO-procedures

AANBEVELINGEN • Overweeg vereveningsfonds… •

Vereveningsfonds aantrekkelijk arrangement om kwalitatieve programmering vlot te trekken • Voorwaarde: marktconforme prijs per woning • Voorwaarde: beschikbare bouwlocaties om daadwerkelijk te kunnen realiseren

AANBEVELINGEN • … maar zorg voor gelijk speelveld en bouwlocaties •

Private marktpartijen in uw gemeente actief in de sociale huur: Zorg voor gelijk speelveld (exploitatietermijn, huurprijsontwikkeling, etc.)

•

Maak daarnaast werk van een huisvestings- en doelgroepenverordening (eventueel regionaal)

AANBEVELINGEN • Maak werk van een adaptieve programmering • •

Prognoses fluctueren en zijn sterk afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratie Belangrijk is dat u zowel kan op- als afschalen als actuele ontwikkelingen hierom vragen

SAMENVATTEND Een euro voor het plan, een miljoen voor de uitvoering! Inzet

Door onder andere:

Doorgaan

Uitvoeren Actieplan, combinatie actief en faciliterend grondbeleid, ontwikkelen voorkeurslocaties, interne werkwijze (regisseurs)

Verhogen

Vlottrekken plannen korte termijn, reguliere ambtelijke capaciteit, samenwerking met woningmarktpartners, regionale samenwerking

Starten

Integrale visie, huisvestings- of doelgroepenverordening, overweeg vereveningsfonds, eventueel ‘later’ onteigenen of zelf bouwen

Stoppen

Ad-hoc beleid vaststellen, zorg voor realistische verwachtingen over flexwoningen (niet altijd sneller, woningvraag is niet tijdelijk)

VRAGEN EN OPMERKINGEN

VERVOLGSTAPPEN

Beeldvormend Oordeelsvormend

Besluitvormend

02-12-2021

16-12-2021

14-10-2021

Uitvoering door B&W

Monitoring & controle door de raad