Plantoelichting BP Loosbraak 010420

Tot slot wordt nog vermeld dat het plangebied geen monumentale status of een anderszins vastgelegde beeldbepalende of cultuurhistorische kwaliteit bezitten. Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan het bestemmingsplan / bouwplan niet in de weg.

46

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

4.12 Mobiliteit; verkeer en parkeren Verkeer De ontsluiting van het plangebied vindt in noordelijke richting plaats op de Loosbraak. Voor de noodzakelijke inrit is een omgevingsvergunning vereist. In het Gemeentelijk Verkeersplan van de voormalige gemeente Schijndel is een categorisering van wegen geformuleerd, conform de uitgangspunten van Duurzaam Veilig. Er is onderscheid gemaakt tussen gebiedsontsluitingswegen I (70 km/u), gebiedsontsluitingswegen II (50 km/u), erftoegangswegen I (30 km/u met fietsvoorzieningen) en erftoegangswegen II (30 km/u zonder fietsvoorzieningen). Na realisatie van het bouwplan zal het aantal verkeersbewegingen niet of nauwelijks toenemen ten opzichte het huidige niveau. De voorgestane ontwikkeling leidt verder niet tot een onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit/-druk op de Loosbraak. Parkeren Naast een goede ontsluiting streeft de voormalige gemeente Schijndel naar een goede parkeerbalans op nieuw te ontwikkelen percelen. Voor het plangebied betekent dit dat de ontsluiting van het terrein afdoende moet zijn en dat er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd moet en kan worden. Er is voldoende parkeergelegenheid voor de bewoners. De parkeerbehoefte moet namelijk volledig op eigen terrein worden ingevuld.

4.13 Ruimtelijke inpassing: beeldkwaliteit en landschapsversterking In deze paragraaf wordt aangegeven wat de gevolgen van de gewenste ontwikkeling zijn voor de bestaande ruimtelijke structuur en beeldkwaliteit. Daarbij is extra aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van de in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkeling. Ruimtelijke structuur en beeldkwaliteit Bij de stedenbouwkundige inpassing van het bouwplan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de rooilijnen en de richtlijnen van het vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied”. Met voornoemd plan is sprake van een kwaliteitsinjectie van de huidige situatie. Gebruikmakend van een nieuw bebouwingsvlak wordt een woning gebouwd van eigentijdse architectuur, refererend aan het karakter van de omgeving. De hoofdmassa en hoofdvorm van de woning worden afgestemd op de bestaande bebouwing in de omgeving, maar vormen wel een eigen architectonische eenheid. Wat betreft maatvoering e.d. wordt zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de karakteristiek van de bebouwde omgeving en de stedenbouwkundige uitgangspunten en de Welstandsnota van de voormalige gemeente Schijndel. De goot- en bouwhoogte en massa blijven bescheiden en het materiaal- en kleurgebruik terughoudend.

Duidelijk is dat bij het ontwerpen van het bouwplan zoveel als mogelijk aansluiting gezocht wordt bij de huidige omgevingskarakteristiek en de genoemde stedenbouwkundige uitgangspunten. Zodoende kan de ruimtelijke beeldkwaliteit van het gebied in stand gehouden worden en door de inpassing, vormgeving en bouwstijl van de beoogde bebou-

47

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

wing kan de ruimtelijke beeldkwaliteit zelfs verbeterd worden. Het bouwontwerp respecteert daarmee de aanwezige stedenbouwkundige en architectonische gebiedswaarden, waardoor de verantwoorde uitvoerbaarheid en duurzaamheid in voldoende mate en aantoonbaar verzekerd is. Het initiatief levert daarmee een toegevoegde waarde aan het ruimtelijke omgevingskader en tevens een positieve invulling aan de waarborging van de gewenste stedenbouwkundige karakteristiek en identiteit ter plaatse. Verder wordt expliciet aandacht besteed aan het realiseren van groenvoorzieningen middels het aanbrengen van hagen en bomen wat de inrichting van het plan ten goede komt. Het algemene ruimtelijke uitgangspunt van de gemeente is er verder op gericht om te komen tot ‘duurzaam bouwen’. Duurzaam bouwen verhoogt de gebruikswaarde (functioneel), belevingswaarde (vorm) en de toekomst (tijd) voor de bebouwde omgeving. Duurzaam bouwen is in dit geval te onderscheiden in stedenbouwkundig en bouwkundig duurzaam bouwen. Landschappelijk inpassingsplan In het landschappelijk inpassingsplan, opgesteld door Blom Ecologie (bijlage 2), is aan de hand van de regionale ligging en de historische en actuele landschappelijke context een plan opgesteld om te komen tot een landschappelijk inpassing en kwaliteitsverbetering. De voormalige gemeente Schijndel heeft in 2005 het landschapsontwikkelingsplan (LOP) vastgesteld.

Het landschapsontwikkelingsplan heeft een sturende rol in het bestemmen, aanleggen, inrichten en beheren van gebieden. Het behouden, versterken en ontwikkelen van bestaande kwaliteiten en met name kleinschalige landschapselementen alsmede de relatie hiervan met ruimtelijke ordening (o.a. beeldkwaliteit en landinrichting) zijn belangrijke doelen van het LOP. De landschappelijke inpassing van gebouwen is een concretisering van het landschapsontwikkelingsplan. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is de initiatiefnemer verplicht om zorg te dragen voor een goede landschappelijke inpassing. Ter facilitering van initiatiefnemers heeft de voormalige gemeente Schijndel de ‘Handleiding landschappelijke inpassing’ opgesteld. In de voormalige gemeente Schijndel zijn 8 verschillende landschapstypen te definiëren (afbeelding 11, met gele stip die plangebied aanduidt).

48

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

Afbeelding 12: landschapstypen voormalige gemeente Schijndel

Het plangebied is gelegen in deelgebied 4 ‘uitloopgebied, o.a. Smaldonk’. De kenmerken van het gebied worden als volgt beschreven: • kleinschalige verkaveling; • overwegend onbebouwd; • agrarisch, bufferzone stedelijk gebied; • bosrijk, gebogen verkavelingsrichting, onverharde wegen; • populierenlanen (o.a. voorpootrecht). Het gebied bestaat uit een kleinschalig uitloopgebied. Het gebied is bosrijk en overwegend onbebouwd. Het groene karakter en de onverharde wegen vormen een sterk contrast met het stedelijk gebied. Zo vervult dit gebied een bufferfunctie. Voorkomende landschapselementen zijn knotbomenrijen, elzensingels, hagen en erfbeplantingen. Kenmerkend zijn de gebogen kavelgrenzen. Ten aanzien van nieuwbouw is voor het gebied in de handleiding de volgende suggestie opgenomen: ‘De gebogen verkaveling dient behouden te blijven. Op perceelsranden kan een afwisselende beplanting aangebracht worden, creëren van duidelijke randen en lage hagen rondom woning op de overgang naar de openbare weg’ (afbeelding 12).

49

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

Afbeelding 13: suggestieve inrichting plangebied, ontleend aan handleiding landschappelijke inpassing

De precieze situering / positionering van de woning en het bijgebouw vindt plaats ten tijde van de bouwplanuitwerking. De inpassing van de woning wordt vormgegeven door het aanplanten en/of behouden van lage hagen langs de perceelgrenzen. De hagen zullen hoofdzakelijk bestaan uit beuk, meidoorn of veldesdoorn. De bestaande beplanting langs de oostgrens van het perceel blijft gehandhaafd. De nieuwe situatie zal niet leiden tot een andere ruimtelijke beleving: de kavel is aan de voorzijde gebogen, de langs- en achterzijde zijn recht en blijven behouden. Op het perceel worden enkele (solitaire) bomen aangeplant (met name langs de westzijde van het perceel). Hierbij kan gekozen worden uit de aanplant van populier, walnoot, zomereik, paardenkastanje, beuk of linde. Het overige deel van het perceel zal een open karakter hebben (hoog aandeel lage beplanting: met name gras). Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan bijdraagt aan een ruimtelijke en visuele koppeling met de bestaande omliggende bebouwing en daarmee een positieve functionele invulling vormt. Er vindt als het ware een logische koppeling plaats met de bestaande omgeving.

50

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

5. Juridische toelichting 5.1 Het bestemmingsplan als juridisch instrument Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding is aangegeven welke bestemmingen in het plan voorkomen en waarop deze betrekking hebben. De regels geven aan wat de doeleinden zijn van elke bestemming. In aansluiting hierop bevatten de regels bepalingen met betrekking tot de toegelaten bebouwing. Dit alles gerelateerd aan de desbetreffende bestemming. De regels en de verbeelding vormen samen het deel van het bestemmingsplan dat voor een ieder bindend is. De toelichting is niet bindend, maar heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het bestemmingsplan en voor de uitleg van bestemmingen en regels. Het bestemmingsplan dient verder te voldoen aan de Wro en het Bro en de ROStandaarden 2012: • IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening 2012); • SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012); • STRI2012 (Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten 2012). Het onderhavige bestemmingsplan is uitgevoerd conform de Wabo en deze standaarden.

5.2 Systematiek van de regels De Wet ruimtelijke ordening bepaalt een drietal zaken met betrekking tot de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten: • •

de digitale raadpleegbaarheid; de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2012;

De regels zijn volgens de SVPB2012 in vier hoofdstukken als volgt opgesteld: • • • •

inleidende regels; bestemmingsregels; algemene regels; overgangs- en slotregels.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan men in de regels teruglezen welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan. Op de verbeelding zijn de volgende zaken aangegeven: • • •

de bestemming(en) van de in het plangebied gelegen gronden; de grens van het plangebied; de aanduidingen.

51

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

5.3 Toelichting bestemmingen De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. één woning; b. een aan huis verbonden beroep; c. een aan huis verbonden bedrijf, uitsluitend na verlening van omgevingsvergunning als opgenomen in 3.6.1; d. bed en breakfast; e. water en waterhuishoudkundige doeleinden; f. ontsluitingswegen; g. parkeervoorzieningen; een en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen en erven en overeenkomstig de in 3.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemming. De voor ‘Waarde – Archeologie 4’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

52

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

6. Uitvoeringsaspecten 6.1 Economische uitvoerbaarheid Exploitatie Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en begeleiding zijn er voor de uitvoerbaarheid van de voorgestane ontwikkeling geen andere kosten voor de gemeente in de exploitatiesfeer. De ontwikkeling bevindt zich op eigen terrein van de initiatiefnemer en komt buiten de directe invloedssfeer van de gemeente tot stand. Alle kosten verbonden aan de realisatie van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Planschade Om de economische uitvoerbaarheid te waarborgen, dient inzicht te worden verkregen of in onderhavige situatie sprake is van planschade. Eventuele tegemoetkomingen in de planschade die uit het bestemmingsplan voortvloeien, zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het voorliggende bestemmingsplan bevat de kaders waarbinnen de gewenste (plan-)ontwikkeling in het plangebied kan plaatsvinden. De initiatiefnemer kan binnen de stedenbouwkundige en planologische randvoorwaarden zijn (bouw)plan en een bijbehorende exploitatieopzetten uitwerken, waarbij het exploitatierisico geheel bij de initiatiefnemer ligt. De realisatie- en beheerskosten van de uit te werken inrichtings- en bouwplannen zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedures tot en met de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wet geregeld. Aangegeven is dat in eerste instantie tussen gemeente en verschillende instanties, waar nodig, overleg over het plan moet worden gevoerd, alvorens het ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart. Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Dit overleg is ook in het kader van onderhavig bestemmingsplan gevoerd. Verder is er een landelijke voorziening waar in elektronische vorm de ruimtelijke visies, plannen, besluiten, verordeningen of algemene maatregelen van bestuur van gemeenten, provincies en Rijk, voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Omgevingsdialoog Initiatiefnemer heeft de aan- en omwonenden van het plangebied – te weten Loosbraak 28, 37 en 41 – geïnformeerd over het bouwplan. Niet is gebleken van bezwaren tegen het (bouw)plan.

53

Ontwerp-bestemmingsplan “Loosbraak ong.”

7. Eindconclusie In dit bestemmingsplan is nadrukkelijk aandacht besteed aan de ruimtelijke, stedenbouwkundige en milieukundige effecten van het plan. Gemotiveerd is dat het plan zich verhoudt, zowel in negatieve als positieve zin, tot de aanwezige functies en waarden in het plangebied en de directe omgeving ervan. Naast het ruimtelijk-planologische beleid en de stedenbouwkundige toets zijn alle ruimtelijke en milieukundige deelaspecten onderzocht. Aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstellen van onderliggend bestemmingsplan; 2. het met een bestemmingsplan aantonen van de ruimtelijk-fysieke, logistieke en milieuhygiënische aanvaardbaarheid; Met dit bestemmingsplan is thans een planologische en juridische basis gelegd om de noodzakelijke omgevingsvergunning(en) te kunnen verlenen en daarmee de plannen te kunnen realiseren.

54