Hoogstraat 27 - Ruimtelijke onderbouwing + bijlagen

- 30 -

Ruimtelijke onderbouwing ‘Hoogstraat 27 Sint-Oedenrode’

Gemeente Meierijstad

4.15 Verkeer en parkeren Verkeerskundig blijft de situatie ongewijzigd als gevolg van de vormverandering van het bouwvlak. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de Hoogstraat. Hiervoor zijn twee uitritten aanwezig. Eén uitrit wordt gebruikt ten behoeve van het bedrijf, de andere uitrit wordt gebruikt ten behoeve van de woning. Op eigen terrein is en blijft voldoende ruimte aanwezig voor parkeren.

- 31 -

Ruimtelijke onderbouwing ‘Hoogstraat 27 Sint-Oedenrode’

5.

Gemeente Meierijstad

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van voorliggend plan aangetoond. Een ruimtelijk plan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

5.1

Economische haalbaarheid De ontwikkeling bevindt zich op eigen terrein van initiatiefnemer en komt buiten de directe invloedssfeer van de gemeente tot stand. Alle kosten verbonden aan de realisatie van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente Meierijstad heeft geen exploitatiebijdragen aan het project, met uitzondering van de plankosten voor het voeren van de planologische procedure. Omdat het project niet valt onder de categorieën in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het project niet 'grexwetplichtig' en is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. De bovengenoemde plankosten worden op basis van de gemeentelijke legesverordening aan de aanvrager ten laste gelegd, waarbij voor initiatieven die meelopen met het Ontwikkelplan een gereduceerd legestarief geldt. In voorliggend geval is het kostenverhaal, inclusief de afspraken omtrent eventuele planschade, vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Meierijstad en initiatiefnemer.

5.2

Maatschappelijke haalbaarheid Zoals nader uitgewerkt in paragraaf 2.4 van voorliggende onderbouwing heeft voorafgaand aan het opstellen van onderhavig plan een omgevingsdialoog plaatsgevonden met de eigenaar van het aangrenzende perceel Hoogstraat 29. Het ondertekende verslagformulier van de omgevingsdialoog is als bijlage opgenomen bij voorliggende onderbouwing. De omwonenden hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen ontwikkeling.

5.3

Procedure Het plan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Ontwikkelplan Buitengebied Meierijstad’. Het Ontwikkelplan is in vooroverleg gezonden aan het waterschap. Daarnaast is vooroverleg bij de provincie aangevraagd middels het e-formulier. Het plan noopt voor wat betreft de planlocatie niet tot het maken van opmerkingen.

- 32 -

Landschappelijk inpassingsplan Hoogstraat 27, Sint-Oedenrode Gemeente Meierijstad

Gegevens adviesbureau Naam: Contactpersoon: Adres: Postcode: Plaats: Telefoon: e-mail: datum:

Kastelijn Ruimtelijk Advies D.F.H. Kastelijn Bieslook 21 5491 KE Sint-Oedenrode 06 – 22786032 kastelijn@ruimtelijk-advies.nl 02 - 05 - 2022

1.1

Aanleiding

omgevingsvergunning voor de (her)bouw van dit bedrijfsgebouw niet voor problemen komt te staan.

Initiatiefnemer is met zijn timmerwerkbedrijf gevestigd op het perceel Hoogstraat 27 te Sint-Oedenrode en is met zijn gezin woonachtig in de aanwezige bedrijfswoning. Voorheen was op de planlocatie jarenlang een varkenshouderij gevestigd. Vóór aankoop van het perceel door initiatiefnemer in 2017 heeft voor de planlocatie een bestemmingsplanherziening plaatsgevonden, waarbij de ter plaatse vigerende bestemming ‘Agrarisch’ met aanduiding ‘intensieve veehouderij’ is omgezet naar de bestemming ‘Bedrijf’ ten behoeve van een ‘timmerwerkbedrijf’. Hierbij is vastgelegd dat op de planlocatie in totaal 600 m2 aan bedrijfsbebouwing ten behoeve van het timmerwerkbedrijf is toegestaan.

1.2

Vigerend bestemmingsplan

De planlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Hoogstraat 27, Sint-Oedenrode’ en heeft hierin de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Agrarisch’ en ‘Groen’. Daarnaast zijn op de planlocatie de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 1’ en ‘Waarde - Archeologie 2’ gelegen. Figuur 1 geeft een uitsnede van de plankaart behorende bij het bestemmingsplan ‘Hoogstraat 27, Sint-Oedenrode’ met daarop het aanwezige bedrijfsmatige bouwvlak op de planlocatie uitgelicht.

In 2017 was door initiatiefnemer nog geen besluit genomen over het feit of hij 600 m2 aan (voormalige) varkenstallen zou handhaven als bedrijfsgebouw voor het timmerwerkbedrijf óf dat hij zou kiezen voor de herbouw van een (nieuw) bedrijfsgebouw van 600 m2. Inmiddels heeft initiatiefnemer de keuze gemaakt graag over te gaan tot de herbouw van het bedrijfsgebouw, gelet op de slechte staat waarin de voormalige varkenstallen verkeren. De huidige in 2017 vastgelegde vorm van het bedrijfsmatige bouwvlak en bestemmingsvlak zorgen er echter voor dat er onvoldoende ruimte geboden wordt voor het kunnen herbouwen van dit bedrijfsgebouw van 600 m2. In overleg met de gemeente Meierijstad is besloten deze omissie te repareren in het ‘Ontwikkelplan Buitengebied Meierijstad’, waarmee initiatiefnemer bij het aanvragen van een Figuur 1: Plankaart bestemmingsplan ‘Hoogstraat 27, Sint-Oedenrode’. 2

1.3

Initiatief

De aangepaste vorm van het bouwvlak en het bestemmingsvlak zorgen ervoor dat voldoende ruimte ontstaat voor het in de toekomst kunnen herbouwen van een bedrijfsgebouw voor het timmerwerkbedrijf van 600 m2. In figuur 2 is de nieuwe vorm van zowel het bedrijfsmatige bouwvlak als bestemmingsvlak ter plaatse van de planlocatie weergegeven.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een deel van het huidige bedrijfsmatige bouwvlak dat aan de voorzijde van het perceel is gelegen ‘verplaatst’ naar de achterzijde. Daarnaast wordt een deel van het bestemmingsvlak dat aan de zijkant van het perceel gelegen is ‘verplaatst’ naar de achterzijde. Zowel het bouwvlak als het bestemmingsvlak veranderen hiermee van vorm. Het bouwvlak wordt hierbij niet vergroot. Het bestemmingsvlak neemt licht in oppervlakte toe met 175 m2.

2.1

Historische situatie

Landschapstype De locatie aan de Hoogstraat is gelegen in het oude ontginningen landschap. Het ontstaan van het landschap van de oude zandontginningen gaat ver terug. Bepalend was de intrede van de landbouw en veeteelt. De hooggelegen en droge gronden waren het meest geschikt voor de agrarische activiteiten en zijn hierdoor eerder ontgonnen. Deze lange geschiedenis heeft gezorgd voor met name enkeerdgronden bestaande uit een sterk lemig fijn zand met plaatselijk (kei)leem. In figuur 3 is een uitsnede opgenomen van de landschapstypen van de gemeente Meierijstad, met daarop de planlocatie rood omcirkeld. Wanneer daarnaast de historische kaarten van de omgeving, zoals opgenomen in figuur 5 tot en met 8, worden bestudeerd is te zien dat op de kaarten van 1900 en 1950 een lijnvormig groenelement aan de straatzijde (Hoogstraat) aanwezig was. Dit element is de afgelopen decennia verdwenen, zoals zichtbaar op de kaart uit 2000 (figuur 7). In voorliggend landschappelijk inpassingsplan wordt deze historische structuur hersteld/teruggebracht in de vorm van een haag.

Figuur 2: Situatietekening voorgenomen ontwikkeling planlocatie. 3

houtsingels. De planlocatie zelf wordt gekenmerkt door een reeds gedeeltelijke groene invulling van het perceel. In de huidige situatie zijn er enkele groen/landschappelijke elementen aanwezig in de vorm van hoogstamfruitbomen en een beukenhaag. De hoogstamfruitbomen maken onderdeel uit van de erfinrichting van het perceel en worden dan ook niet meegenomen in het kader van de kwaliteitsverbetering. Ook (het beheer en onderhoud van) de reeds bestaande beukenhaag wordt niet als maatregel meegenomen bij voorliggend plan.

Figuur 3: Landschapstypenkaart Meierijstad.

2.2

Bestaande situatie

De planlocatie is gelegen binnen de gemeente Meierijstad, ten zuiden van de kern Sint-Oedenrode en ten westen van de kern Nijnsel. De planlocatie staat kadastraal bekend als gemeente SINT-OEDENRODE, sectie N, perceelnummers 565 en 566. In figuur 4 is een luchtfoto van de planlocatie weergegeven. De kenmerken van het omliggende landschap aan en rondom de Hoogstraat worden veelal bepaald door het semi open agrarische karakter, waarbij de openheid wordt afgebakend door lijnvormige groenelementen zoals bomenrijen en

Figuur 4: Luchtfoto huidige situatie planlocatie. 4

Figuur 5: 1900 (bron: Topotijdreis).

Figuur 6: 1950 (bron: Topotijdreis).

Figuur7: 2000 (bron: Topotijdreis).

Figuur 8: 2020 (bron: Topotijdreis). 5

3.

Kwaliteitsverbetering van het landschap

methode. De planlocatie is gelegen binnen primair agrarisch gebied, waardoor dient te worden uitgegaan van 20% van de grondwaardevermeerdering.

Bij de voorgenomen ontwikkeling dient voldaan te worden aan de vereisten van de versterking van de landschappelijke kwaliteit (tegenprestatie) ex artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Hiervoor wordt aansluiting gezocht bij de regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap SintOedenrode’ van de gemeente Meierijstad. In deze regeling wordt in nadere invulling gegeven aan de inspanningen die voor niet-planmatige ontwikkelingen (afzonderlijke initiatieven in het buitengebied) van toepassing zijn. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de volgende drie categorieën: - Categorie 1: - Categorie 2:

- Categorie 3:

Om de vereiste tegenprestatie te bepalen is een berekening uitgevoerd van de grondwaarde van het perceel in de bestaande situatie en in de toekomstige situatie. Deze berekening is opgenomen in figuur 9. In eerste instantie volgt uit deze berekening dat er sprake is van een grondwaardevermeerdering van ruim €11.025,--. Van dit bedrag dient 20% te worden geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van het landschap, te weten €2.205,--. Dit kan onder meer door een fysieke tegenprestatie op de projectlocatie en/of de directe projectomgeving.

geen inspanning; een goede landschappelijke inpassing op basis van een goedgekeurd landschapsplan en borging van uitvoering en beheer; toepassing van de forfaitaire methode, waarbij uitgegaan wordt van 20 % van de grondwaardevermeerdering in primair agrarisch gebied en 25% in agrarisch gebied met waarden.

Berekening Kwaliteitsverbetering Landschap

In de regeling is de voorgenomen ontwikkeling aangemerkt als een ontwikkeling in categorie 3. De ontwikkeling betreft: -

Uitbreiding bestemmingsvlak Bedrijf.

Bestaande situatie Agrarisch zonder bouwvlak

Opp. 175 m²

Prijs/m2 € 7,00 62,50

Toekomstige situatie Bedrijf zonder bebouwing

Opp. 175 m²

Prijs/m2 € 70,00

€

Totaal 1.225

€

Totaal 12.250

Grondwaardevermeerdering Gelegen in primair agrarisch gebied

€

11.025 20%

Vereiste investering kwaliteitsverbetering

€

2.205

Figuur 9: Berekening vereiste investering kwaliteitsverbetering.

Dit betekent dat voor onderhavig initiatief, naast een landschappelijke basisinpassing, tevens een kwaliteitsverbetering van het landschap vereist is op basis van de forfaitaire 6

4.1

Inpassingsplan

In de huidige situatie is er geen sprake van een afscheiding tussen het perceel en de openbare weg. Door de aanplant van een beukenhaag (fagus sylvatica) wordt deze ´overgang´ op een landschappelijke manier ingepast. Geschoren heggen zijn al eeuwen te vinden in het Nederlandse cultuurlandschap. In Brabant vooral op en rond erven. Ze dienden als veekering en eigendomsmarkering. Heggen zijn geliefd bij mussen, een ooit algemene soort die nog steeds in aantal achteruit gaat. Daarnaast heeft de Beukenhaag het voordeel dat deze het gehele jaar een dichte afscheiding vormt. De haag zal aan de voorzijde (parallel met de Hoogstraat) niet hoger worden dan maximaal 80 centimeter.

Met de landschappelijke inpassing wordt aangesloten op de bestaande situatie en de potentiele waarden en kwaliteiten in en rondom het plangebied. In voorliggend rapport wordt verantwoord hoe de gewenste ontwikkeling op een duurzame en landschappelijke manier in de bestaande situatie kan worden geïntegreerd. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn geselecteerd. Een en ander is onderstaand weergegeven in figuur 10, gevolgd door een nadere motivering van de gekozen inpassingsmaatregelen.

2. 1.

Aanplant van beukenhaag

1.

1.

2.

3.

1.

7

Aanplant laanbomen en landschappelijke bomenrij

Langs de bestaande bedrijfsinrit worden aan weerszijden een aantal laanbomen aangeplant. Hiervoor wordt de streekeigen soort beuk (fagus sylvatica) toegepast. De stamdiameter bedraagt minimaal 12 tot 15 cm. Aan de bomen worden boomkorven rund geplaatst ter bescherming van de bomen tegen vee.

gemeente Meierijstad wordt de uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan geborgd.

1.

Daarnaast wordt op de overgang van het bedrijfsperceel naar de open weide, parallel aan de bestrating, een bomenrij van zomereiken (quercus robur) aangeplant. Bomenrijen komen in Brabant in een grote verscheidenheid aan vormen voor en zijn vaak zeer bepalende elementen in het landschap. Op de zandgronden komen ze voor langs perceelsgrenzen en paden. Bomenrijen hebben een landschappelijke waarde en waarde als ecologische corridor, bijvoorbeeld voor vleermuizen.

4.2

1. 2.

Onderbouwing investering kwaliteitsverbetering 2.

In de tabel in figuur 12 is inzichtelijk gemaakt op welke wijze er wordt geinvesteeerd in de kwaliteitsverbetering van het landschap. Hierbij is gebruik gemaakt van de normbedragen uit de STILA regeling voor aanleg en onderhoud van landschapselementen.

1.

Middels uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan wordt voldaan aan de vereisten uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de regeling Kwaliteitsverbetering landschap Sint-Oedenrode van de gemeente Meierijstad. In de planregels (voorwaardelijke verplichting) en de te sluiten anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de

Figuur 10: Landschappelijk inpassingsplan d.d. 02-05-’22

8

BEREKENING KWALITEITSVERBETERING – HOOGSTRAAT 27 SINT-OEDENRODE Inrichtingselement

Nederlandse naam

Latijnse naam

Maat [cm]

Lengte [m]

Aantal

Kosten per eenheid

Kosten totaal aanplant

Kosten totaal beheer 10 jaar

Totale kosten kwaliteitsverbetering

Landschapspakketten L7

Knip- en scheerheg

Beuk

Fagus sylvatica

Enkele rij

90

405

€

1,66 €

672,30

€

526,50

€

1.198,80

L8B Landschapsboom in laan

Beuk

Fagus sylvatica

12-15

-

8

€

60,62 €

484,96

€

233,60

€

718,56

L8B Landschapsboom in bomenrij

Zomereik

Quercus robur

14-16

-

3

€

64,90 €

194,70

€

291,00

€

485,70

€

300,00

€

2.703,60

Overige elementen Plankosten

maximaal 20% van uitvoeringskosten Totaal

9

LANDSCHAPPELIJKE INPASSING Hoogstraat 27 Sint-Oedenrode d.d. 02-05-2022

1.

1. 2.

2.

1.

1. Aanplant beukenhaag 2. Aanplant landschapsbomen

BIJLAGE 2

Verslagformulier omgevingsdialoog

BIJLAGE 3

Advies Veiligheidsregio