BVA – Beleid wonen 13-10-2021 definitief.pptx

BVA – BELEID WONEN

13 oktober 2021

OPZET VAN DE AVOND • Programma • • •

19.30

Welkom

Wethouder Compagne

19.35

Opening

Eva van der Linden

19.45

Doelgroepenverordening George van Rooij, Ralf Gulikers, Carry Mulder en Eva van der Linden

•

20.30

Flexwonen

Wim Reedijk, Joop Verhagen, Eva van der Linden

• •

21.05

Woningsplitsing

Eva van der Linden

21.25

Afsluiting

Eva van der Linden

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 2

WELKOM DOOR WETHOUDER COMPAGNE Thema’s

• Doelgroepenverordening • Flexwonen • Woningsplitsing

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 3

SPANNING OP DE WONINGMARKT

#HOEDAN Regie voeren en focus houden

• Ingeslagen koersen volgen en uitvoeren • • •

Kwantiteit en kwaliteit Korte en lange termijn Samenwerking en innovatie

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 5

DOELGROEPENVERORDENING Wat is het

• Instrument om het woonbeleid mee te borgen • Bij nieuwbouw • En in de toekomst

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 6

AAN WELKE KNOPPEN KUN JE DRAAIEN • Woningcategorieën (met maximale prijzen voor huur en koop) • Instandhoudingstermijnen • Doelgroepen

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 7

MINIWORKSHOP Drie stellingen nader onderzocht

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 8

MINIWORKSHOP Voorafgaand aan de stellingen…

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 9

Toelichting: George van Rooij (Woonmeij) Ralf Gulikers (Area)

MINIWORKSHOP Voorafgaand aan de stellingen…

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 10

Toelichting: George van Rooij (Woonmeij) Ralf Gulikers (Area)

MINIWORKSHOP Voorafgaand aan de stellingen…

Toelichting: George van Rooij (Woonmeij) Ralf Gulikers (Area)

§ Meierijstad totaal in huur: 69% <2e grens § Corporaties gemiddeld 85% tot 2e grens § Particuliere ontwikkelaars voornamelijk boven de 2e grens. Zie hier de urgentie voor de doelgroepenverordening én voldoende beschikbare en betáálbare woningen tot 2040 onder de grens van huurtoeslag!

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 11

MINIWORKSHOP Drie stellingen nader onderzocht

Een sociale huurwoning moet minimaal 25 jaar beschikbaar blijven. George van Rooij (Woonmeij) en Ralf Gulikers (Area)

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 12

MINIWORKSHOP Drie stellingen nader onderzocht

Een onderverdeling in de categorie sociale huur heeft weinig meerwaarde George van Rooij (Woonmeij) en Ralf Gulikers (Area)

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 13

MINIWORKSHOP Drie stellingen nader onderzocht

Handhaving is lastig, maar het loont de moeite er op in te zetten Eva van der Linden en Carry Mulder

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 14

AFSLUITING DOELGROEPENVERORDENING • Resumé • Doorkijk proces

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 15

KORTE PAUZE

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 16

FLEXWONEN MEIERIJSTAD •

Introductie Expertise centrum flexwonen •

•

Gastspreker Wim Reedijk

Basis is vastgesteld •

•

Ambitie, termijn

Handelingskader i.p.v. toetsen • • •

•

Tijdelijkheid borgen Programma Prijsafspraken

Uitvoer • • •

Versnellingsteam en flexkamer Subsidieregeling Vastgoedscan

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 17

FLEXWONEN IN MEIERIJSTAD WIM REEDIJK EXPERTISECENTRUM FLEXWONEN

FLEXWONEN, WAT IS DAT EIGENLIJK?

Prof. Marja Elsinga, TU-Delft: “een flexwoning is geen alternatief voor een woning, maar voor géén woning” Flexwonen gaat om tijdelijkheid van:

• De bewoning (en/of) • De woning zelf (en/of) • De locatie Maar laten we eerst eens kijken waarom die vormen van flexibiliteit eigenlijk nodig zijn.

NAAR EEN WONINGMARKT DIE MEE ADEMT (1)

• Vraag en aanbod: een structurele disbalans • Nu extra groot door woningtekort van 330.000 >> in 10 jaar tijd 1 miljoen woningen bouwen om demografische ontwikkeling bij te houden • Maar ook de vraagkant verandert, de samenleving wordt dynamischer. Door: Flexibilisering arbeidsmarkt, migratiestromen binnen- en buitenlands nemen toe, toename mobiliteit, toename kleine huishoudens, extramuralisering van zorg.

NAAR EEN WONINGMARKT DIE MEE ADEMT (2)

Gevolg: • Een toenemend aantal mensen/huishoudens heeft een acute woningvraag. En geen gelegenheid gehad om ‘wachttijd’ op te bouwen. • Zij zijn vaak bereid die met een tijdelijke oplossing in te vullen. Als het maar snel kan! Vandaaruit zoeken zij wel naar een vervolg. • Flexwonen is daarmee ‘de invoegstrook’ van de woningmarkt.

NAAR EEN WONINGMARKT DIE MEE ADEMT (3)

In verschillende woningmarkten werkt dat mee ademen anders:

• In krimp- of anticipeerregio’s zoals Limburg, bestaan nu wachtlijsten. Maar over ca. 10 jaar kan dat heel anders zijn en dreigt leegstand. • De provincie zette daarom een rem op de woningbouw: voor elke nieuwe woning moest er een gesloopt worden. • Om te ademen kiezen corporaties en marktpartijen nu voor flexibele oplossingen, waar men (zo nodig) over 10 jaar weer afscheid van kan nemen.

NAAR EEN WONINGMARKT DIE MEE ADEMT (4)

In een gespannen woningmarkt is leegstand op termijn geen issue. Flexibel is daar vooral een weg om:

• snel woningen toe te voegen • •

Er zijn projecten van start planontwikkeling tot oplevering in 6 maanden gerealiseerd (Den Bosch) Traditionele bouw duurt 4 tot 7 jaar

• gebruik te maken van extra mogelijkheden, zoals tijdelijk beschikbare locaties en gebouwen, die anders onbenut blijven.

INSTRUMENTEN VOOR DOORSTROMING

• In een ontspannen woningmarkt kun je flexwonen met gewone huurcontracten aanbieden. Er zijn immers voldoende kansen om redelijk snel een vervolgstap te kunnen maken. • In een gespannen woningmarkt is dat lastiger. Daar zijn tijdelijke contracten soms nodig om doorstroming te houden. • Dat vraagt wel om beleid om mensen perspectief te bieden, b.v. • • •

contracten van redelijke duur goede voorlichting behoud van inschrijvingstijd

• Wel aandacht nodig voor misbruik van tijdelijke contracten!

FLEXWONEN, WELKE SMAKEN KENNEN WE? 1. TIJDELIJKE BEWONING • Flexwonen kan goed in bestaande of nieuwe permanente gebouwen/woningen die tijdelijk beschikbaar zijn voor mensen met een acute woningvraag. • Als er een permanente behoefte aan tijdelijk wonen bestaat kun je die ook goed invullen met permanente gebouwen en tijdelijke contracten. B.v. • • • •

Studentenhuisvesting met campuscontract Kamers met kansen projecten Gebruik van jongerencontracten (5 jaar) Tijdelijkheid met uitzicht op (nieuwe/vernieuwde) woning

VOORBEELDEN TIJDELIJKE BEWONING Oldskool, Amsterdam (getransformeerd gebouw)

• 36 studio’s voor jonge starters en statushouders • Start verhuur: 2020 • Looptijd project: permanent • Huurcontract: tijdelijk • Van: wcp Rochdale

VOORBEELDEN TIJDELIJKE BEWONING Flexcampus in Hapert (nieuwbouw)  120 studio’s voor arbeidsmigranten  Start verhuur: 2020  Looptijd project: permanent  huurcontract: logies/tijdelijk  Van: van Heugten groep

FLEXWONEN, WELKE SMAKEN KENNEN WE? 2. TIJDELIJKE WONINGEN

Soms zijn gebouwen/woningen slechts tijdelijk beschikbaar, maar kunnen ze in die tijd een prima functie vervullen voor tijdelijk wonen. Denk b.v. aan woningen die op termijn gesloopt of gerenoveerd gaan worden. Of aan kantoren, zorginstellingen, e.d. waarvoor dat geldt.

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE WONINGEN

Project Montana in Ermelo (zorgcomplex)

• 48 appartementen voor gemengde doelgroep • Start verhuur: 2018 • Looptijd project: 12 jaar • Huurcontract: tijdelijk • Van: de Huischmeesters

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE WONINGEN Project SoZa in Den Haag

• 175 woonplekken in voormalig ministerie SZW voor gemengde doelgroep • Start verhuur: 2018 • Looptijd project: ? • Huurcontract: tijdelijk • Van: MRP Development/ beheer door Gaphh

FLEXWONEN, WELKE SMAKEN KENNEN WE? 3. TIJDELIJKE LOCATIES

• Soms zijn locaties tijdelijk beschikbaar in afwachting van ontwikkelingen die nog jaren vooruit liggen. • Soms is er zelfs nog geen concrete nieuwe bestemming, maar wil gemeente of eigenaar zich niet vast leggen. • Soms kan gedurende een langlopende gebiedsontwikkeling flexwonen voor placemaking zorgen. • Soms kan in een gebied tijdelijke verdichting interessant zijn als katalysator voor nieuwe ontwikkelingen.

FLEXWONEN, WELKE SMAKEN KENNEN WE? TIJDELIJKE LOCATIES

In al deze gevallen is tijdelijke woningbouw een optie • Vroeger noemden we dat ‘containerwoningen’, maar dat is gelukkig achterhaald. • Er zijn nieuwe generaties modulaire woningen die een vrijwel permanente kwaliteit en uitstraling hebben; daarom onderscheiden we ze ook van tijdelijke woningen. • Maar ze kunnen wel eenvoudig geplaatst en verplaatst worden. Dat biedt nieuwe kansen.

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Start me up in Alkmaar

• 38 appartementen voor een gemengde doelgroep

• Start verhuur: 2020 • Beschikbare locatie: 10 jr. • Huurcontract: tijdelijk • Van: wcp Woonwaard

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Gemeente Purmerend bouwt!

• 200 appartementen voor een gemengde doelgroep op 4 locaties

• Start verhuur: 2020/21 • Beschikbare locatie: 10 jr. • Huurcontract: tijdelijk • Van: gemeente

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Lohuizen in Amsterdam

• 81 appartementen voor jongeren, studenten, statushouders

• Start verhuur: 2017 • Beschikbare locatie: 10 jr. • huurcontract: tijdelijk • Van: wcp de Alliantie

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Uitkijkwoningen in Houten

• 25 woningen voor spoedzoekers en statushouders

• Start verhuur: 2017 • Beschikbare locatie: 10 jr. • Huurcontract: tijdelijk • Van: wcp Viveste

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Kompaswoningen in Weert 30 woningen voor spoedzoekers

• Start verhuur: 2016 • Beschikbare locatie: 10 jr. • Huurcontract: tijdelijk • Van: wcp Wonen Limburg

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Wonen bij LARS in Lelystad

• 152 appartementen voor een gemengde doelgroep

• Start verhuur: 2020 • Beschikbare locatie: 15 jr. • Huurcontract: onbeperkt • Van: Centrada

VOORBEELDEN VAN TIJDELIJKE LOCATIES Buurtschap te Veld in Eindhoven

• 680 woningen in nieuw te bouwen wijk • Start verhuur: 2020 • Beschikbare locatie: 30 jr. • Huurcontract: onbeperkt • Van: o.a. Woonbedrijf en Thuis

VERPLAATSBAAR MAAR GÉÉN CONTAINER

De kwaliteit van verplaatsbare woningen is met sprongen vooruit gegaan

• Zij voldoen nu vaak aan de eisen van het Bouwbesluit voor permanente bouw • Zij zijn meestal gasloos, vaak voorzien van zonnepanelen en soms zelfs volledig ‘0 op de meter’ • Ze zijn in aanleg circulair • Ze zijn kostenefficiënt door productie onder gecontroleerde omstandigheden

JE ZIET HET PAS ALS JE HET DOOR HEBT! WEERSTANDEN TEGEN FLEXWONEN Weerstand tegen flexwonen komt vaak voort uit onbekendheid met de verschijningsvorm van de woningen en/of met de doelgroep. Communiceer daarom helder:

• Laat zien hoe fraai de projecten er uit kunnen zien • Laat zien dat flexwonen zeker niet alleen voor nieuwkomers of voor ‘losers’ is. Iedereen kan die tijdelijke behoefte hebben • Laat zien hoe goed projecten in praktijk functioneren en meerwaarde voor de omgeving hebben

DE BUSINESSCASE VAN VERPLAATSBAAR

• Een kwalitatief goede woning kun je niet in 10 jaar exploiteren, zelfs niet in 15 jaar. • Er is voor de exploitant dus uitzicht nodig op vervolg op één of meer andere locaties. Gemeenten spelen daar een sleutelrol. B.v. met grondabonnement (zie Leiden) • Met provincies en kadaster werken we aan mogelijkheden om gemeenten daarbij te helpen door meer zicht te krijgen op mogelijke locaties en het aanbod van te verplaatsen woningen.

WAT KAN FLEXWONEN IN MEIERIJSTAD VERDER HELPEN? • Subsidieregeling van ministerie van BZK wordt structureel • Daarnaast korting op verhuurdersheffing mogelijk • RVO kan helpen met versnellingskamer om concrete initiatieven verder te brengen • I.s.m. Kadaster locatiescan uitvoeren; binnenkort tool beschikbaar • Excursies naar bestaande projecten elders geven veel inzicht in mogelijkheden en ervaringen

WAT KAN FLEXWONEN IN MEIERIJSTAD VERDER HELPEN? Flexwonen vraagt vooral om flexibel denken! Laat u inspireren door te kijken op: www.flexwonen.nl en www.congresflexwonen2020.nl

FLEXWONEN MEIERIJSTAD • Basis is vastgesteld • Ambitie, termijn

• Handelingskader • Verschillende initiatiefnemers • Diverse aandachtspunten • Uitvoer § § §

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 45

Versnellingsteam en flexkamer Subsidieregeling Nieuwe vastgoedscan

FLEXIBEL DENKEN Kan vragen oproepen

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 46

WONINGSPLITSING Gebruik maken van de bestaande woningvoorraad

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 47

WONINGSPLITSING Denken in kansen, met oog voor de uitdagingen

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 48

WONINGSPLITSING Wat is het

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 49

WAT RAAKT AAN SPLITSING Maar is het niet

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 50

DOORKIJK WONINGSPLITSING Proces en inhoud

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 51

AFSLUITING • Focus op ingeslagen koers • Samen met partners (ook het Rijk) • Innovatief zijn waar mogelijk

BVA wonen 13 oktober 2021 Dia 52