Bijlage 3 - Taxatierapport Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1.pdf
Tekst van het document
Pagina 1 van 2
Legenda
Pagina 2 van 2
Artikel 6 Bedrijventerrein - 1
6.1 Bestemmingsomschrijving
6.2 Bouwregels
6.3 Nadere eisen
6.4 Afwijken van de bouwregels
6.5 Specifieke gebruiksregels
6.6 Afwijken van de gebruiksregels
6.1 Bestemmingsomschrijving 6.1.1 Algemeen De voor 'Bedrijventerrein - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
bedrijfsverzamelgebouwen waarbinnen tevens bedrijven van milieucategorie 1 zijn toegestaan uit de Lijst van bedrijven, met een maximale oppervlakte van 500 m² per bedrijf;
b.
het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in milieucategorie 2 en 3.1 van de Lijst van bedrijven;
c.
productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
d.
perifere detailhandel die op moment van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds aanwezig is;
e.
bedrijfswoningen die op moment van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds aanwezig zijn;
f.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijfswoning op verdieping' is een bedrijfswoning op de verdieping toegestaan;
g.
voorzieningen van algemeen nut;
h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; i.
terreinen;
j.
groenvoorzieningen.
6.1.2 Parkeernormen a.
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij voldaan wordt aan de volgende parkeernormen:
Bedrijfsactiviteit
arbeids- en bezoekersextensieve bedrijven (loodsen, opslag, en transportbedrijf) arbeidsintensieve en bezoekersextensieve bedrijven (industrie, laboratorium, werkplaats) arbeidsextensieve en bezoekersintensieve bedrijven
bedrijfsverzamelgebouw perifere detailhandel bouwmarkt, tuincentra, kringloopwinkel showroom kantoren (zonder baliefunctie) b.
Van het bepaalde in sub a kan worden afgeweken indien op andere wijze afdoende in de parkeerbehoefte wordt voorzien.
6.2 Bouwregels 6.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen, gelden de volgende regels: a.
De maximale oppervlakte van een bedrijfskavel bedraagt 3500 m².
b.
Gebouwen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.
c.
Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.
d.
De minimale afstand van een gebouw tot een perceelsgrens bedraagt 4 meter.
e.
De afstand tussen gebouwen onderling dient tenminste 4 meter te bedragen.
6.2.2 Bedrijfsgebouwen Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen, niet zijnde bedrijfswoningen, bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen en voorzieningen van algemeen nut gelden de volgende regels: a.
Ten aanzien van de maximale bouwhoogte gelden de aanduidingen.
b.
De afstand van een bedrijfsgebouw tot een vrijstaande bedrijfswoning bedraagt minimaal 3 meter.
6.2.3 Bijbehorende bouwwerken bij bedrijfsgebouwen Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij bedrijfsgebouwen gelden de volgende regels: a.
Het bijbehorend bouwwerk is uitsluitend toegestaan achter de voorgevellijn.
b.
De bouwhoogte van het bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal 5 meter.
c.
De maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt 35 m².
6.2.4 Bedrijfswoningen Voor bedrijfswoningen, gelden de volgende regels: a.
Een bedrijfswoning is uitsluitend daar toegestaan waar op moment van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds een bedrijfswoning aanwezig is en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijfswoning op verdieping'.
b.
De maximale goothoogte bedraagt 6 meter.
c.
De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter.
d.
De maximale inhoud bedraagt 750 m³.
e.
De afstand van de vrijstaande bedrijfswoning tot een bedrijfsgebouw bedraagt minimaal 3 meter.
f.
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijfswoning op verdieping' gelden de regels zoals vervat in artikel 6.2.2.
6.2.5 Bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen de volgende regels: a.
De maximale goothoogte bedraagt 3 meter.
b.
De maximale bouwhoogte bedraagt 5 meter.
c.
De maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt 50 m².
d.
De minimale afstand tot de voorgevellijn van de bedrijfswoning bedraagt 2 meter.
6.2.6 Voorzieningen van algemeen nut Voor het bouwen van voorzieningen van algemeen nut bedraagt de maximale goothoogte 3 meter. 6.2.7 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
De maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt 2 meter.
b.
De maximale bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes bedraagt 8 meter.
c.
De maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van verlichting bedraagt 12 meter.
d.
De maximale bouwhoogte van informatiezuilen, huisvuilcontainers, glasbakken, geluidwerende voorzieningen, met uitzondering van reclame-objecten bedraagt 2 meter.
e.
De maximale bouwhoogte van overige bouwwerken binnen het bouwvlak bedraagt 6 meter en buiten het bouwvlak maximaal 2 meter.
6.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing: a.
Ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woonen leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken.
b.
Ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving.
c.
Ter waarborging van de verkeersveiligheid.
d.
Ter waarborging van de sociale veiligheid.
e.
Ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding.
6.4 Afwijken van de bouwregels
6.4.1 Oppervlakte bedrijfskavel Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2.1 sub a voor een bedrijfsbaten met een maximale oppervlakte van 5000 m², indien de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering en/of een efficiënt gebruik van het bouwperceel, en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken hierdoor niet onevenredig worden aangetast. 6.4.2 Afwijkende goot- en bouwhoogte Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2.2 sub a voor de verhoging van de goot- en bouwhoogte van de gronden:
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent 1' te verhogen naar maximaal 12 meter; en
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent 2' te verhogen naar maximaal 9 meter;
met dien verstande dat: a.
geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1.
het straat en bebouwingsbeeld;
Rekening dient te worden gehouden met een verantwoorde, samenhangende en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing ter waarborging van de stedenbouwkundige (beeld)kwaliteit. Gelet wordt hierbij op:
1. b.
afstand tot gebouwen in de omgeving;
de samenhang tussen bebouwing.
de gebruiksmogelijkheden;
de vergunning mag alleen worden verleend: 1.
uitsluitend binnen het aanduidingsvlak van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent 1' en 'specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent 2';
2.
indien de verhoging maximaal 3 meter bedraagt ten opzichte van de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' en deze qua maatvoering ondergeschikt is in het totaalbeeld van de voorgevel;
3.
als daardoor de architectonische uitstraling van het gebouw in zijn omgeving en in relatie tot de beledende percelen verbetert.
6.5 Specifieke gebruiksregels 6.5.1 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:
a.
geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
b.
zelfstandige kantoren;
c.
wonen, behoudens in een bedrijfswoning als bedoeld in artikel 6.1 sub e;
d.
detailhandel, met uitzondering van productiegebonden detailhandel als bedoeld in artikel 6.1 sub c en perifere detailhandel als bedoeld in 6.1 sub d;
e.
een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG);
f.
prostitutie en/of seksinrichtingen;
g.
opslag - of bergplaats van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen en/of materialen;
h. het opslaan van gerede of ongerede goederen; i.
voor het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen.
6.5.2 Buiten toepassing strijdig gebruik Het bepaalde in 6.5.1 sub f, g en h is niet van toepassing voor zover het betreft: a.
Tijdelijke opslag van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de in het plan aangegeven bestemming.
b.
Tijdelijke opslag van goederen ten behoeve van de 6.1 toegestane bedrijfsvoering.
c.
Open opslag in het kader van het normale onderhoud van de gronden.
6.6 Afwijken van de gebruiksregels 6.6.1 Bedrijfsactiviteiten Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a.
Artikel 6.1 sub b ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 2 en 3.1 indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 2 of 3.1, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd.
b.
Artikel 6.1 sub b ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 2 of 3.1, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd.
c.
Artikel 6.1 sub a ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1 indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1 van de Lijst van bedrijven.
d.
Artikel 6.1 sub a ten behoeve van de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 1, niet in de Lijst van bedrijven wordt genoemd.
e.
Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de
verontreiniging van lucht en bodem, de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf en de visuele hinder en verkeersaantrekkende werking. 6.6.2 Perifere detailhandel Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.1 sub d en 6.5.1 sub c ten behoeve van een grootschalige of perifere detailhandelsvestiging, met dien verstande dat: a.
de detailhandelsstructuur niet duurzaam ontwricht wordt, waartoe burgemeester en wethouders in voorkomend geval kunnen verlangen dat terzake een distributieplanologisch onderzoek wordt verricht, alvorens deze vergunning te verlenen;
b.
er geen aantasting van een normale afwikkeling van het verkeer mag ontstaan;
c.
voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid;
d.
het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan branchering en/of assortimentering.
6.6.3 Opslag Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.5.1 sub f en g juncto 6.5.2 sub a en b, voor permanente opslag van goederen, materialen en werktuigen ten behoeve van een efficiënte bedrijfsvoering, met dien verstande dat: a.
de hoogte van de opslag maximaal 5 meter mag bedragen.
b.
de opslag achter de voorgevellijn dient plaats te vinden.
c.
de omgevingsvergunning slechts wordt verleend indien het straatbeeld daardoor ruimtelijk niet wordt aangetast, de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet, en hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.
6.6.4 Zelfstandige kantoren Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.5.1 sub b, voor het toestaan van zelfstandige kantoren, onder de volgende voorwaarden: a.
Er is een aantoonbare behoefte voor een zelfstandig kantoor;
b.
De brutovloeroppervlakte van het kantoor mag niet meer bedragen dan het aantal m² dat in de oprichtingsvergunning van het gebouw waar het kantoor onderdeel van uitmaakt expliciet als kantoorruimte is aangeduid;
c.
Door middel van specifiek onderzoek dient te worden aangetoond, dat voldaan wordt aan de relevante (milieuhygiënische) wet- en regelgeving;
d.
Er mag geen sprake zijn van een onevenredige beperking voor de reeds gevestigde bedrijven;
e.
Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan wordt aan de parkeernorm zoals opgenomen in 6.1.2;
f.
De financiële haalbaarheid (waaronder eventuele planschadekosten) dient te zijn aangetoond.
Bijlage 8 - Milieu-onderzoek
Rapport Bodemloket Datum: 22-2-2023
Legenda Locatie Voortgang onderzoek
Mijnsteengebieden
Pagina 1 van 2
Bodemloket Rapport
Rapport Inhoud 1
Algemeen
2
Disclaimer
1 Algemeen Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Mogelijk is informatie beschikbaar bij gemeente, omgevingsdienst of provincie.
2 Disclaimer De bodeminformatie omvat alleen informatie die bij de provincie en gemeenten bekend is. Wanneer er geen gegevens op de kaart staan kunnen we niet met zekerheid zeggen dat de ondergrond schoon is. Andersom wijzen historische bedrijfsactiviteiten op de kaart niet zonder meer op bodemverontreiniging. Om daar duidelijkheid in te krijgen moet de bodem verder onderzocht worden. De inhoud van deze bodeminformatiekaart is met de grootste zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat de informatie verouderd is of onjuistheden bevat. Wij vragen daarvoor uw begrip. Neem voor de meest actuele situatie van een locatie contact op met de gegevensbeheerder van de locatie. De contactgegevens van de gegevensbeheerder staat hierboven. Uw reactie stellen we op prijs. Het geeft ons gelegenheid de fouten en gebreken te herstellen. Rijkswaterstaat beheert de website Bodemloket. Vragen over de werking van de website kunt u stellen via onze helpdesk: http://www.bodemplus.nl/helpdesk.
Pagina 2 van 2
Bijlage 9 - Stratenplan
macro locatie
micro locatie
Bijlage 10 - Algemene uitgangspunten
Inleiding Deze taxatie is tot stand gekomen na de getaxeerde onroerende za(a)k(en) te hebben geïnspecteerd, zowel binnen als buiten tenzij in het rapport anders vermeld, rekening houdend met de stand, ligging, bouwaard en constructie, staat van onderhoud zowel bouwkundig als installatietechnisch (voor zover met het oog waarneembaar), bestemming, bebouwingsmogelijkheden, alsmede alle andere essentiële waardebepalende factoren. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie.
Bouwkundige en technische staat 1. Hoewel de taxateur bij de inspectie en opname van de onroerende zaak een idee heeft kunnen vormen over de staat van onderhoud, heeft de taxateur, voor zover hij/zij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, het type gebruik en de (multi-)functionaliteit van het gehele gebouw. 3. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseert de taxateur een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. 4. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties voor het huidige gebruik in een functionerende staat van onderhoud verkeren, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. 6. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door de taxateur van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.
Milieu 1. Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen die gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. 2. De taxateur heeft geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onder¬zoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van dit artikel onverminderd van toepassing. 4. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder geldt voor asbest. Tenzij uit de rapportage anders blijkt, is de taxateur er bij de taxatie van uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 5.
De taxateur heeft aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.
6. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een energielabel aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energielabel gaat/gaan de taxateur er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energielabel geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1. Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. De taxateur heeft geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken, tenzij de taxateur in deze rapportage anders bericht. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Bij deze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaars. De taxateur heeft geen inzicht in de balans en de verlies- en winstrekening van de Vereniging van Eigenaars gehad. Bij deze waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de finan¬ciële positie van de Vereniging van Eigenaars zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door de taxateur vastgestelde waarde. Voorts is de taxateur ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door hem/haar/hun vastgestelde waarde. 5.
Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd, tenzij deze bij de waarde-vaststelling in hoofdstuk 1.6 uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
Voordelen 1. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2. Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften 1. De taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat de onroerende zaak en het gebruik ervan op de waardepeildatum voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. 2. Met betrekking tot de vereiste vergunningen zoals bouwvergunningen, milieuvergunningen en vestigingsvergunningen is geen onderzoek verricht. 3. Omtrent de toepassing van de publiekrechtelijke bepalingen, zoals bestemmingsplannen en bouwverordeningen en het ter zake door de diverse overheidsorganen gevoerde of te voeren beleid is geen bijzondere informatie ingewonnen. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat uit hiervoor bedoelde wetten, maatregelen en/of verordeningen geen beperkingen of andere gevolgen voortvloeien die de waarde van de getaxeerde onroerende zaak c.q. zaken beïn¬vloeden. Wanneer er, in tegenstelling tot het bovenstaande, wel informatie is ingewonnen, is deze veelal mondeling verkregen, hetgeen de betrouwbaarheid aantast.
Ficale wetgeving 1. Alle huurbedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn vrij van omzetbelasting (btw), tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 2. Voor zover van toepassing zijn alle exploitatiekosten die in de waardering zijn gebruikt inclusief omzetbelasting (btw), tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3. De vastgestelde waarden zijn ‘kosten koper’ tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder ‘kosten koper’ verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens de levering van de onroerende zaak, alsmede de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het Kadaster. 4. Verhuurders die meer dan 50 sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan de wettelijk vastgestelde huurgrens. De verhuurderheffing is in 2021 0,526%. In de waardering is, op verzoek van de opdrachtgever, de verhuurderheffing toegepast voor alle huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan deze huurgrens.
Huurrecht 1. In het geval van woningen heeft de taxateur voor zover mogelijk de maximaal redelijke huur berekend op grond van het ‘Woningwaarderingsstelsel’. De taxateur heeft geen consequentie getrokken uit het eventuele feit dat de huidige verschuldigde huur boven de zogenoemde maximaal redelijke huur uitkomt. 2. Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 3. De taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 4. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 5. Bij de waardering wordt er vanuit gegaan dat er geen achterstand in huur is of andere betalingsverplichtingen zijn. 6. Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de eventueel door de huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak.
Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de aan de taxateur verstrekte opdracht heeft de taxateur geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.
Rechten van derden Er wordt door de taxateur aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.
Tijd 1. Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum maar vóór de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport. 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van (een) uitgangspunt(en) en/of (een) bijzonder(e) uitgangspunt(en).
Bijlage 11 - Definities
Onderhoud uitstekend
:
zo goed als nieuw.
goed
:
op peil.
redelijk
:
niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn
matig
:
onderhoud op korte termijn noodzakelijk.
slecht
:
achterstallig onderhoud.
niet waargenomen
:
bij oppervlakkige waarneming niet gezien, maar mogelijk
noodzakelijk zijn.
wel aanwezig.
Energielabel
Hoe minder fossiele energie een woning gebruikt, hoe beter het energielabel. Hierbij is G het slechtste energielabel en A++++ het beste. Fossiele energie komt van kolen, olie en aardgas. De hoeveelheid fossiele energie die de woning gebruikt hangt af van de isolatie, de aanwezige installaties en de compactheid van de woning. Hoe compacter een woning is, des te lager is de waarde voor de compactheid. Een compacte woning heeft relatief weinig buitenmuren en verliest daardoor minder energie. Het gebruik van hernieuwbare energie –denk aan zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen– vermindert ook de fossiele energie die nodig is. Isolatie en hernieuwbare energie zijn nodig voor de transformatie naar een duurzaam gebouwde omgeving tot 2050. Indien de woning nog een aardgasaansluiting voor verwarming heeft, dan moet de eigenaar zich voorbereiden op deze overgang.
NEN 2580 - Normtekst (samenvatting) De verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de ‘correctie glaslijn’. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de netto vloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m¹ boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. De gebruiksoppervlakte (gbo) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhult. Bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte worden de volgende soorten ruimten niet meegerekend: een buitentruimte; een ruimte voor verticaal verkeer, behoudens in een woning of logiesverblijf; een voorziening voor verticaal verkeer, voor zover de verticale projectie daarvan op het horizontale vlak groter is dan 2,5 m²; een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties of zelfstandige onderdelen ervan, voor zover de vloeroppervlakte daarvan groter is dan 0,5 m²; een ruimte die dient als buitenberging of stallingsruimte.
Verder worden bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte niet meegerekend: de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 m¹, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke, waarvan de vloeroppervlakte kleiner is dan 2,5 m²; een schalmgat of een vide, voor zover de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²; een dragende binnenwand; een vrijstaande kolom of een vrijstaande dragende wandschijf, voor zover het grondoppervlak daarvan groter is dan 0,5 m²; de oppervlakte van een al dan niet toegankelijke leidingschacht. Bij de bepaling van de grenslijn dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondoppervlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². De bruto vloeroppervlakte (bvo) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhult. Ter aanvulling op het vorenstaande geldt het volgende: als een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; als een buitenruimte aan een binnenruimte grenst moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto vloeroppervlakte van de binnenruimte.
De vloeroppervlakte van een overdekte buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend een schalmgat of vide, voor zover de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m². Bij de bepaling van de grenslijn dient een incidentele nis of uitsparing of een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m².