Bijlage 3 - Samenvatting Ruimtelijke motivering Mintveld & Weihoef (BOPA)

samenvatting

projectnaam Mintveld Gemeente Meijerijstad datum 8 mei 2025 projectnummer P07027 opdrachtgever Vudel BV BRO projectleider MOo projectteam JRi, EZa review JRi

Samenvatting ruimtelijke motivering Mintveld & Weihoef (BOPA)

nieuwe groene invulling biedt daarnaast extra verkoeling en kwaliteit aan de leefomgeving. Er is een gebiedsvisie opgesteld, waarin de ontwikkelingsrichting van de zone tussen het Duits Lijntje, de Udenseweg en de bestaande woonbuurten van De Bunders is opgenomen. Deze visie is afgestemd met

1.1

Inleiding

onder andere het Waterschap en de Provincie. De planuitwerking van

SmartBuilds, woningcorporatie Area en ontwikkelaar Vudel Invest BV

de voorliggende ontwikkeling volgt de daarin geformuleerde uitgangs-

(hierna: initiatiefnemers) zijn voornemens 130 – 135 woningen te reali-

punten.

seren op de locatie tussen Tijmveld / Lavasveld en de Udenseweg in Veghel. Deze ontwikkeling wordt aangeduid met de naam Mintveld, wat

Ter plaatse van het projectgebied is het bestemmingsplan ‘Buitenge-

ook de naam wordt van de nieuwe straat die aantakt op het Tijmveld.

bied’ (vastgesteld november 1984) van kracht, dat per 1 januari 2024

Een deel van de woningen (112 woningen) worden modulair uitgevoerd,

opgenomen is in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de ge-

en worden maximaal 45 jaar geëxploiteerd. Deze woningen worden

meente Meijerijstad. De transformatie van de agrarische gronden naar

clustergewijs aan de noordzijde van het ontwikkelingsgebied gereali-

een groene woonbuurt is in strijd met het (tijdelijk deel van het) Omge-

seerd (clusters Beheerderswoning in het noorden, Fruittuin en Bunders-

vingsplan. Afwijken hiervan is mogelijk middels een buitenplanse omge-

hof naar het zuiden). In het zuiden komt een aanvullende ontsluiting:

vingsplanactiviteit (BOPA)-procedure onder de Omgevingswet. Om de

Weihoeve genaamd, waar circa 20-25 woningen (aaneengebouwd en

ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is gekozen voor

mogelijk deels uitgevoerd als beneden-boven woningen, zogeheten

een BOPA dat in één keer wordt doorlopen. Ten behoeve van deze pro-

BeBo’s) worden gerealiseerd. Deze 20-25 woningen zijn permanent van

cedure dient een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘ET-

aard. Het programma voldoet ruimschoots aan de vereisten van de

FAL’) bewezen te worden. In de ruimtelijke motivering zal worden aan-

Woonzorgvisie. Voor het kaartbeeld met een visualisatie van het ruimte-

getoond dat er sprake is van ‘ETFAL’. Er zijn verschillende omgevings-

lijke programma, wordt verwezen naar een separate bijlage.

onderzoeken en quickscans uitgevoerd en opgesteld, waarin de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling is gebleken. In onderhavige notitie worden

In samenhang met de woningbouwontwikkelingen zal er ruimte zijn voor landschapsontwikkeling. Mintveld krijgt namelijk een groen karakter en

de hoofdlijnen van deze ruimtelijke motivering gegeven.

Willemsplein 2

de woningen worden in een parkachtige setting ontwikkeld. In de nieuwe

1.2

5211 AK ’s-Hertogenbosch

wijk krijgen nieuwe beplantingen, een fruittuin, waterberging en lang-

De ontwikkeling voldoet aan de instructieregels van het Bkl. Het project-

+31 (0)73 208 91 55

zaamverkeersroutes een plek. De watergang Beekgraaf zal op enkele

gebied ligt buiten het bestaand stedelijk gebied. In dat geval stelt de

plekken doorkruist worden om zowel langzaamverkeer-ontsluitingen als

Ladder (vanuit duurzaam ruimtegebruik) dat onderbouwd moet worden

een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer naar het nieuwe woongebied

waarom er geen locatie binnen bestaand stedelijk gebied als alternatief

mogelijk te maken. Het park biedt daarnaast een meerwaarde voor de

geschikt is. Conform de toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

omliggende woonwijk door het stimuleren van ontmoeting, het maken

blijkt dat de ontwikkeling in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

van een ommetje en het kunnen plukken van bloemen en fruit. De

voorziet.

info@bro.nl www.bro.nl

Toetsing beleidskaders

1/4

Het projectgebied wordt in de omgevingsverordening Noord-Brabant

1.3

Toetsing milieu- en omgevingsaspecten

vestigingscondities. De ontginningshoeve De Weihof bevond zich in

aangemerkt als ‘Landelijk gebied’. In de voormalige Interim omgevings-

In het kader van de BOPA-procedure zijn diverse milieu- en omgevings-

een uiterste zuidwesthoek van het terrein, in een gebied dat reeds

verordening Noord-Brabant (augustus 2023) had het projectgebied de

aspecten beschouwd en onderzocht. Hieronder wordt per aspect een

vrijgegeven is op basis van eerder onderzoek (zie Kooi en Verbeek

aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’. Deze aanduiding geeft aan dat

beknopte samenvatting gegeven.

2009). Op grond hiervan oordeelt de gemeente dat er onvoldoende

er stedelijke ontwikkelingen voorstelbaar zijn wanneer er geen ruimte is

•

Akoestiek:

aanleiding is voor nader archeologisch onderzoek en dat het ge-

o

Wegverkeerslawaai:

bied vrijgegeven kan worden voor verdere ontwikkeling. Derhalve

ning (2024) is het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ komen te

Door De Roever is een geluidonderzoek naar wegverkeersla-

vormt het aspect ‘Archeologie’ geen belemmering voor de ontwik-

vervallen. Op basis van een gebiedsvisie met daarin de opgenomen ont-

waai uitgevoerd. Er zijn verkennende berekeningen uitgevoerd

keling.

wikkelingsrichting en een daarin opgenomen uitwerking van de lagenbe-

naar de geluidsbelasting op het plangebied en de beoogde in-

nadering en uitwerking van de kwaliteitsverbetering van het landschap,

vulling. Hieruit komt naar voren dat er geen overschrijdingen

Door Bodeminzicht is een bureaustudie en verkennend bodemon-

is beleidsmatig verantwoord dat de ontwikkeling in lijn is met de uit-

van de grenswaarde (70 dB) zijn. Wel wordt op enkele plaat-

derzoek uitgevoerd. Geadviseerd werd een asbestonderzoek con-

gangspunten van het provinciale beleid.

sen de standaardwaarde (53 dB) overschreden. Door het tref-

form NEN5707 te verrichten ter plaatse van het erf en de land-

fen van maatregelen, waaronder het lokaal toepassen van een

bouwgrond die deel uitmaakt van het voormalig erf. De aanleiding

Gemeente Meierijstad heeft een woningtekort, en vooral een tekort aan

geluidswal of scherm en waar nodig is gevelmaatregelen, is

werd gevormd door de aangetroffen puinresten en golfplaatfrag-

betaalbare woningen. Er is een grote behoefte aan sociale huurwoning,

een reductie te verkrijgen, waardoor er sprake is van een aan-

ment. Daarnaast werd een vervolgonderzoek naar bodemverontrei-

maar ook aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Het ge-

vaardbaar woon- en leefklimaat in het gebied. Wegverkeersla-

niging met koper uitgevoerd. Uit de vervolgonderzoeken is geble-

varieerde programma van het projectvoornemen sluit aan op de ambi-

waai op de beoogde woningen vormt geen belemmering voor

ken dat de bodemkwaliteit ter plaatse van het projectgebied geen

ties en woonbehoefte zoals omschreven in de gemeentelijke Woonvisie

de ontwikkeling.

belemmering vormt voor de beoogde nieuwbouw van woningen. Er

Indirecte hinder:

zijn namelijk geen verontreinigingen meer aangetoond. Derhalve

Naast de geluidbelasting bij de nieuw te realiseren woningen

vormt het aspect ‘Bodem’ geen belemmering voor de ontwikkeling.

binnen bestaand stedelijk gebied. Met de nieuwe Omgevingsverorde-

o

en Woonzorgvisie ‘Thuis in vitale wijken en dorpen’.

•

•

Bodem:

Het projectgebied wordt in de Structuurvisie Veghel 2030 niet uitgeslo-

dient er ook gelet te worden op de toename van de geluidsbe-

ten van eventuele verdere verstedelijking. Het gebied beschikt namelijk

lasting bij bestaande woningen als gevolg van het extra ver-

Door De Roever is de geur van veehouderijen in de nabijheid van

niet over een aanduiding zoals een natuurkerngebied, waar het behou-

keer op bestaande wegen. Ook dit is door De Roever onder-

de ontwikkeling onderzocht. Uit de beoordeling blijkt dat ter plaatse

den en versterken van de kwaliteiten van het gebied voorop staat. Er is

zocht. De totale geluidsbelasting blijft onder de norm van 53

van de beoogde woningen er sprake is van een aanvaardbaar

in de structuurvisie geen concreet toekomstbeeld opgenomen voor het

dB en ook is er geen toename van meer dan 1,5 dB berekend.

woon- en leefklimaat. De hoogst berekende voorgrondbelasting ter

gebied. Gezien de ligging naast het bestaande stedelijk gebied en bin-

Het effect van de toename van verkeer op de geluidsbelastin-

plaatse van beoogde woningen in de feitelijke situatie blijft onder de

nen de natuurlijke scheiding van de Udenseweg, is het een logische lo-

gen bij bestaande woningen in de omgeving vormt derhalve

gestelde grenzen.

catie om woningbouw te realiseren. Het projectvoornemen is daarom

geen belemmering voor het projectvoornemen. •

•

Geur:

Natuur en landschap:

Archeologie:

Door BRO is een ecologische quickscan naar flora en fauna ver-

Het projectgebied betreft een jonge heidontginning. Als gevolg van

richt. Met betrekking tot de sloop van de woning aan de Wethouder

intensieve cultivatie is de kans op het aantreffen van voldoende in-

Donkersweg 3 waren schadelijke handelingen ten aanzien van het

De ontwikkeling Mintveld past derhalve binnen wet- & regelgeving en in-

tacte prehistorische (vuursteen-)vindplaatsen gering. Deze margi-

verstoren / verwijderen van nestlocaties van huismus en gierzwa-

structieregels van de Rijksoverheid alsmede de opgestelde visies en be-

nale gebieden lagen buiten de oude cultuurgronden en boden voor-

luw en verblijfplaatsen van een vleermuissoort op basis van de

leidskaders vanuit de provincie en de gemeente.

afgaand aan de 19e-eeuwse ontginningen geen geschikte

quickscan niet uit te sluiten.

niet in strijd met de structuurvisie. Beleidsmatige uitwerking van de ontwikkelingsrichting is gegeven in de gebiedsvisie.

Mintveld Gemeente Meijerijstad

2/4

Met betrekking tot de herontwikkeling van de percelen werd nader

o

Parkeren:

onderzoek naar kleine marterachtigen, steenmarter en de bever ge-

plofbare oorlogsresten’ geen belemmering voor de ontwikkeling.

Vertrekpunt bij het ontwerp was dat de gehele parkeerop-

adviseerd. Naar aanleiding hiervan is soortspecifiek vervolgonder-

•

Omgevingsveiligheid:

gave binnen het plangebied moet worden opgelost. Binnen

zoek uitgevoerd in het seizoen van 2024, om aanwezigheid van

Door Kragten is een beschouwing naar de externe veiligheidsri-

het projectgebied is meer dan genoeg ruimte om de par-

deze soorten vast te stellen dan wel met voldoende zekerheid uit te

sico’s uitgevoerd. Uit de inventarisatie is gebleken dat een klein

keerbehoefte te kunnen opvangen. In schetsen in de voor-

sluiten. Het nadere onderzoek naar de huismus is in het seizoen

deel van het projectgebied zich bevindt binnen het aandachts-

fase is gerekend met de vigerende parkeernorm. Ook dan

van 2025 uitgevoerd. Binnen en in de directe omgeving van het

gebied van een op 140 meter afstand gelegen propaantank aan

is er voldoende ruimte voor parkeren, op voldoende korte

projectgebied zijn geen vaste verblijfplaatsen of nestlocaties van

de Wethouder Donkersweg 2 te Veghel. Op grond van de ruim-

afstand van de woningen, en blijft (ruim) voldoende ruimte

huismus, gierzwaluw of vleermuizen aangetroffen, waardoor ver-

telijke scheiding vormt de PR10 risicocontour geen belemmering

over voor het openbare park en de waterhuishouding. In de

gunningplichtige flora- en fauna-activiteiten met betrekking tot deze

voor de ontwikkeling. Het projectgebied ligt wel zeer beperkt

schets die bij dit stuk is bijgevoegd, is uitgegaan van de

soorten zijn uitgesloten. De steenmarter is sporadisch waargeno-

binnen het explosieaandachtsgebied van dit reservoir. De ge-

nieuwe parkeernorm, die naar verwachting gelijktijdig met

men, maar er zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld. Wel maakt het

voelige gebouwen, namelijk de woningen, liggen echter buiten

dit raadsverzoek wordt behandeld door de raad. En daar-

projectgebied deel uit van zijn leefgebied, waarvoor mitigerende

de contour van het explosieaandachtsgebied. Derhalve vormt

mee naar alle waarschijnlijkheid vigerend zal zijn ten tijde

maatregelen worden opgenomen in een ecologisch werkprotocol.

het aspect ‘Omgevingsveiligheid’ geen belemmering voor de

van de toetsing van de BOPA. Mocht dat onverhoopt niet

Het projectgebied wordt veelvuldig door de bever gebruikt als foe-

ontwikkeling.

het geval zijn, dan worden alsnog de aantallen parkeer-

Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren:

plaats ontworpen en gerealiseerd die op dat moment nodig

o

Verkeer:

zijn volgens de gemeentelijke norm. Parkeren vormt dan

len van de bever niet uitgesloten, met name gezien de grote hoe-

Door Goudappel is een verkeersonderzoek uitgevoerd.

ook geen belemmering voor de ontwikkeling, ongeacht

veelheid sporen. Om verstoring en een negatief effect op de bever

Goudappel heeft allereerst diverse ontsluitingsvarianten ge-

welke parkeernormen gehanteerd moet worden.

te voorkomen dienen er passende maatregelen getroffen te wor-

analyseerd. De wegenscan en toets op functie, vormgeving

den. Deze maatregelen worden opgenomen in een ecologisch

en gebruik van de ontsluitingsvarianten hebben geleid tot

Gelet op de grote afstand van Veghel tot stikstofgevoelige Na-

werkprotocol en daarbij draagt de uitvoering van het landschaps-

een voorkeur naar een ontsluitingsvariant via het Tijmveld.

tura 2000-gebieden en ervaringen van andere plannen binnen

plan bij aan een gunstig foerageer- en verblijfsgebied voor de be-

Deze ontsluitingsvariant is nader geanalyseerd met betrek-

deze kern, is het niet de verwachting dat stikstof een belemme-

ver. Op deze wijze vormt het aspect ‘Natuur en landschap’ geen

king tot de verkeerseffecten, waarbij gebruik is gemaakt

ring zal vormen. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning zal

belemmering voor de ontwikkeling.

van het vigerende verkeersmodel, tellingen en een beoor-

een stikstofberekening worden uitgevoerd van zowel de aanleg

Ontplofbare oorlogsresten:

deling van de verkeersveiligheid. Uit de modelberekenin-

Door Den Ouden is een historisch vooronderzoek OO verricht. Het

gen bleek dat de ontwikkeling Mintveld zorgt voor een toe-

projectgebied werd op basis van het vooronderzoek als verdacht

name motorvoertuigen die op basis van de capaciteit van

Door Aeres Milieu is een weging van het waterbelang in combi-

verklaard op de (mogelijke) aanwezigheid van OO. Naar aanleiding

(de meerdere delen van) Tijmveld als acceptabele hoeveel-

natie met een infiltratieonderzoek verricht. Binnen het projectge-

van dit vooronderzoek is door Den Ouden een opsporingsdetectie

heden autoverkeer worden beschouwd. De ontwikkeling

bied is veel groene ruimte gepland waar onder andere de inpas-

verricht. Het advies was om alle significante objecten te benaderen.

Mintveld kan op basis van wegvakcapaciteit ontsloten wor-

sing van het hemelwater mogelijk is middels maaiveldprofilering.

Tavela heeft vervolgens middels een verificatie- en validatieonder-

den via het Tijmveld. De aandachtspunten op het gebied

Zuidelijk kan hemelwater door de verwachte goede infiltratie-

zoek de objectenlijst kunnen reduceren. De resterende significante

van verkeersveiligheid spelen in de huidige situatie en wor-

snelheid ter plaatse in de bodem infiltreren. Centraal en noorde-

objecten zijn door Tavela verwijderd. Door deze plan van aanpak is

den niet veroorzaakt door de ontwikkeling.

lijk dient ingestoken te worden op bergen en vertraagd afvoeren.

rageer- en leefgebied. Binnen en in de directe omgeving van het projectgebied is geen burcht vastgesteld. Echter zijn onderwaterho-

•

het volledige gebied vrijgegeven. Derhalve vormt het aspect ‘Ont-

Mintveld Gemeente Meijerijstad

•

•

Stikstof:

als gebruiksfase. •

Weging van het waterbelang:

3/4

Binnen de ontwikkeling is meer dan genoeg ruimte om de beno-

inrichtings- en realisatie-eisen vastgelegd. Onderdeel van deze overeen-

Ter verbetering van de verkeersveiligheid werkt de gemeente momen-

digde berging in te passen. Door de goede landschappelijke in-

komst is de overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente na 3

teel aan maatregelen aan de Tijmveld ter verbetering van de (reeds be-

passing met maaiveldprofilering en de inachtneming van het be-

jaar (na controle door de gemeente tegen die tijd).

staande) verkeersveiligheid.

staande oppervlaktewater en een lokale hemelwaterverwerking,

Initiatiefnemer sluit op zijn beurt contracten met Area en SmartBuilds

Daarnaast hebben diverse afstemmingsoverleggen plaatsgevonden met

wordt het projectvoornemen klimaatbestendig ontwikkeld en is

over het plaatsen van de woningen, voor zover die komen op het per-

de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

er ter plaatse en in de omgeving door het projectvoornemen

ceel van de initiatiefnemer / eigenaar.

geen verhoogd risico op wateroverlast te verwachten. Derhalve

Voor het perceel van de gemeente wordt contractueel e.e.a. vastgelegd

1.5

vormt het aspect ‘Weging van het waterbelang’ geen belemme-

met de initiatiefnemer, Area (voor hun 2 woningen aldaar) en Smart-

Alle relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving zijn op hoofdlijnen

ring voor de ontwikkeling.

builds (voor hun 4 woningen aldaar).

onderzocht en afgewogen. Op basis van de toetsing en afweging van de

Conclusie

relevante aspecten kan vooralsnog worden geconcludeerd dat de be-

Aanvullend op de wateropgave voor de woningbouw zal naar alle waarschijnlijkheid de Beekgraaf worden voorzien van na-

Participatie

oogde activiteit leidt tot een situatie waarin sprake is van een evenwich-

tuurvriendelijke oevers. Ook dit komt ten goede aan zowel de

In het kader van de ontwikkeling van Mintveld is op diverse momenten

tige toedeling van functies aan locaties. Uiteraard wordt dit nader be-

hydrologische als ecologische situatie binnen het projectgebied.

participatie in de vorm van een omgevingsdialoog georganiseerd. Zo

schreven, toegelicht en onderbouwd in de ruimtelijke motivering. Op

En aanvullend op de wateropgave voor de woningbouw wordt in

vond op 6 februari 2024 een inloopavond plaats, gevolgd door individu-

grond van de voorgaande onderbouwingen kan geconcludeerd worden

het meest noordelijke perceel aanvullend ruimte gecreëerd voor

ele reacties en overleg met bewoners eind februari 2024. Op 15 maart

dat de uiteindelijk aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bui-

biodiversiteit en waterberging, in het kader van klimaatrobuust-

2024 is door de gemeente contact gelegd met een vertegenwoordiger

tenplanse omgevingsplanactiviteit adequaat gemotiveerd kan worden.

heid.

van de beoogde klankbordgroep en met de Wijkraad. Vervolgens is een

De beschouwde milieuaspecten zullen bevestigen dat er geen belem-

klankbordgroep geformeerd, bestaande uit twee subgroepen: een om-

meringen zijn voor het projectvoornemen.

Aspecten zoals duurzaamheid, gezondheid en luchtkwaliteit zijn kwalita-

trent het ontwerp, m.n. de woningbouw, en een omtrent de ontsluiting.

tief onderbouwd. Ook deze aspecten vormen geen belemmeringen voor

Met deze klankbordgroepen zijn diverse bijeenkomsten gehouden (13

het projectvoornemen. Het projectvoornemen draagt door het groene

mei, 10 juni, 25 september, 14 en 25 november 2024, en 22 januari

karakter juist bij aan een duurzame en gezonde leefomgeving voor de

2025). Ook de Wijkraad De Bunders was hierbij aanwezig.

--

toekomstige bewoners, maar ook de reeds aanwezige omwonenden. Het projectgebied valt bovendien ten aanzien van luchtkwaliteit niet in

Uit de diverse gesprekken blijkt dat veel omwonenden neutraal tot posi-

een van de aandachtsgebieden voor zowel NO2 als PM10 of voor alleen

tief tegenover de ontwikkeling staan. Wel zijn er zorgen geuit over ver-

PM10. Woonwijken dragen niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de

keersveiligheid (met name langs de ontsluitingsroute), uitzicht en par-

luchtverontreiniging als het gaat om maximaal 1.500 woningen bij 1 ont-

keerdruk (vooral bij bewoners aan het Lepelbladveld en Lavasveld).

sluitingsweg. De omvang van het voorgenomen projectvoornemen is la-

Deze signalen hebben geleid tot aanpassingen in het ontwerp: lagere

ger dan de vastgestelde grens. Derhalve is er sprake van NIBM.

bouwhoogte, grotere afstand tot bestaande woningen en uitgebreide vi-

1.4

Toetsing haalbaarheid

Voorafgaand aan de start van de BOPA-procedure wordt een anterieure

sualisaties van de toekomstige situatie. Op het gebied van verkeer zijn extra verkeerstellingen en een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd, en zijn alternatieve ontsluitingsroutes onderzocht.

overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer / eigenaar. Hierin worden o.a. kostenverhaal, nadeelcompensatie en

Mintveld Gemeente Meijerijstad

4/4